Piteryust.ru

Юридическая консультация онлайн
3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

ЖСК как он есть: что должен знать покупатель квартиры «на котловане»

Преимущества и недостатки покупки квартиры от застройщика на стадии «котлована»

Покупка квартиры в новостройке на начальной стадии строительства – это популярный ныне способ приобретения недвижимости на выгодных условиях. Зачастую только так можно обзавестись жильем в микрорайоне с развитой инфраструктурой. Подобные сделки обладают множеством плюсов, включая возможность сэкономить; многие покупатели без сомнений ставят свою подпись в договоре со строительной организацией, не подозревая о рисках, которые могут их поджидать в дальнейшем. Перед тем, как решиться на покупку квартиры от застройщика на стадии «котлована», следует объективно оценить те достоинства и недостатки, которые в этом случае возникают.

Преимущества сделки

Принятый в 2005 году Федеральный Закон (ФЗ) № 214 во многом обезопасил покупателей недвижимости в новостройках. Застройщик обязан заключать с гражданами договор долевого участия (ДДУ), в котором четко прописывается вся информация, условия сделки и гарантии. В большинстве случаев этот документ заставляет обе стороны исполнить свои обязательства.

Покупка недвижимости на стадии «котлована» очень популярна среди потребителей, получающих бесспорные преимущества.

Меньшая стоимость жилья

Застройщику выгодно реализовать недвижимость как можно раньше: чем быстрее начнутся продажи, тем оперативнее можно окупить стройку и начать получать прибыль. Это побуждает строительные компании предлагать квартиры на этапе котлована по более низким ценам.

Интересно. Разница в стоимости жилья на нулевом цикле и после сдачи ЖК в эксплуатацию может достигать 50-60% (в среднем, 20-30%). Чем оживленнее и развитее район, в котором ведется стройка, тем больше разница.

Потребитель получает возможность хорошо сэкономить, покупая еще не существующее жилье. Во многом именно из-за этого до 25% сделок по продаже жилья заключается именно на этой стадии. Особенно это касается крупных городов: купить квартиру на этапе котлована в новостройке в Москве считается очень выгодным делом как для конечных покупателей, так и для инвесторов.

Оплата в рассрочку

Застройщики проявляют гибкость в вопросе оплаты и позволяют покупателю вносить денежную сумму частями. Рассрочка действует до момента сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, т.е. до конца строительства. В большинстве случаев рассрочка беспроцентная.

Это еще одна причина, за что граждане любят брать жилье на котловане: рассрочка позволяет избежать больших единовременных трат и перенапряжения личного/семейного бюджета.

Возможность выбора

Потребителю предоставляется право выбрать удобный для себя вариант жилища с подходящим:

  • этажом;
  • площадью;
  • планировкой.

Такие привилегии получает лишь человек, приобретающий недвижимость в новостройке.

Интересно. Поэтому наиболее привлекательные, ликвидные квартиры раскупаются именно на стадии котлована, начала строительства.

Выгоды первичного жилья

Можно долго спорить относительно качества современных новостроек, но плюсы первичного жилья перед вторичным очевидны.

  1. Лицензированная компания-застройщик, которая возводит дом согласно утвержденной проектной документации, в соответствии со строительными правилами и нормами, использует современные технологии, стройматериалы и труд квалифицированных работников. Это обеспечивает высокое качество постройки и отсутствие проблем с капитальным ремонтом.
  2. При покупке квартиры на стадии котлована покупатель станет первым и единственным собственником жилища, что гарантирует отсутствие проблем, споров и судебных притязаний со стороны третьих лиц.

Недостатки и риски сделки

Покупка фактически виртуального жилья сопряжена с определенными рисками. Есть вероятность столкнуться с недобросовестными предпринимателями или откровенными мошенниками. Не в каждой ситуации может помочь даже юридически безупречный договор – в условиях рыночного капитализма не все застройщики способны выдержать высокую конкуренцию и остаться на плаву.

Существует несколько основных минусов приобретения квартиры на стадии котлована.

Мошенничество при заключении договора

Потребитель рискует быть обманутым строительной фирмой-мошенником, и чаще всего это происходит именно на стадии котлована.

  1. Мошенники заключают договора с легковерными клиентами, получают деньги, заявляют о банкротстве и просто исчезают. Для них дом на стадии котлована подходит идеально: нет необходимости инвестировать в строительство и тратить лишние деньги.
  2. Другие фирмы приступают к стройке, но реализуют недвижимость по схеме двойных продаж. В итоге собственниками одной квартиры могут стать несколько лиц.

Такое происходит, если покупателем был подписан предварительный договор купли-продажи. Этот документ нигде не регистрируется, и защитить свои права с его помощью будет непросто.

Ранее такого рода обман часто практиковался при покупке квартиры от застройщика на нулевом этапе строительства в Москве; сейчас это происходит все реже, по большей части в регионах России.

Важно знать. При оформлении соглашения со строительной компанией необходимо заключать только договор ДДУ – он позволит защитить от неприятных сюрпризов при получении готового жилья. Если компания предлагает какой-то иной договор вместо долевого участия, рекомендуется пересмотреть свое отношение к сделке.

Долгострой

Даже несмотря на то, что в договоре прописывается дата окончания строительства, срок сдачи объекта в эксплуатацию может быть существенно продлен. Такое происходит по причине халатности компании-застройщика и/или возникновения форс-мажорной ситуации:

  • строительная фирма начала работу, не получив всей разрешительной документации. При выявлении таких проблем стройка приостанавливается до их устранения;
  • застройщик не выдерживает условий высокой конкуренции и объявляет себя банкротом. Приходится ждать разрешения проблемы, появления компании, которая достроит объект.

Ситуации с долгостроями могут длиться долго; известны случаи, когда собственники ждали возможности въехать в собственное жилье на протяжении 5 и более лет.

Низкое качество готового жилья

После завершения строительства дома представители строительной компании приглашают собственников принять квартиру. При осмотре жилища потребители могут обнаружить недостатки, условия, не соответствующие оговоренным в договоре.

При осмотре жилья составляется акт приема-передачи, в котором указываются все несоответствия. На этом этапе покупателю следует внимательно изучить качество постройки: размер площади, отделку, поверхности, коммуникации и др.

Важно знать. Все недостатки в соответствии с договором ДДУ должны быть устранены застройщиком за его счет, потому к процессу приема жилья следует отнестись серьезно.

Рекомендации по минимизации возможных рисков

Перед принятием решения купить квартиру на котловане от застройщика следует предпринять несколько шагов, которые помогут не стать жертвой мошенничества.

  1. Оценить надежность застройщика. Первоначально следует посетить официальный сайт организации, просмотреть информацию о ее финансовом состоянии, уставные документы, уже готовые объекты. Рекомендуется изучить список банков, от которых застройщик получил аккредитацию: крупные известные банки не будут аккредитовывать сомнительные фирмы. То же можно сказать и о компаниях, осуществляющих страхование строительства.
  2. Рекомендуется посетить непосредственно объект, оценить ход строительства или подготовительные работы, поговорить с работниками. Полезно побывать на других, уже готовых объектах, пообщаться с жителями домов.
  3. Как указано выше, с фирмой следует заключать договор ДДУ: он регистрируется в органах Росреестра и защищает покупателя от обмана.

Информацию можно получить на форумах дольщиков. Здесь реально найти отзывы и оценки собственников, имевших дела с конкретной строительной компанией. Помимо этого, необходимо изучить всю сопроводительную документацию:

  • учредительные документы;
  • лицензии на все виды строительных работ, необходимых при возведении объекта;
  • одобренную проектную документацию;
  • разрешение местных властей и др.

Рекомендация. Для оценки сопроводительной документации может потребоваться помощь квалифицированного юриста. Рекомендуется потратиться на его услуги, дабы защитить себя от потери всех денег в дальнейшем.

Покупать квартиру от застройщика на нулевом этапе строительства следует очень осторожно, продумывая каждый шаг. Любое легкомыслие в процессе принятия решения, заключения договора грозит серьезными финансовыми потерями и потерей спокойствия. С прочтением данного материала читатель узнал не только о ключевых преимуществах и недостатках покупки жилья на котловане, но и о том, как избежать возможных проблем при оформлении сделки. В комментариях ниже каждый может задать свой вопрос или поделиться важной информацией по теме статьи.

Не нашли ответа? Остались вопросы?

Бесплатная горячая линия юридической поддержки:

8 (800) 350-29-83 — Регионы России
8 (499) 938-45-81 — Москва и Московская обл.
8 (812) 425-61-42 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Насколько сейчас выгодно покупать жилье на этапе котлована

По оценкам экспертов, сегодня до четверти сделок на московском рынке новостроек совершается на ранних стадиях строительства. Это связано с более привлекательной ценой на старте.

Вместе с аналитиками и застройщиками разбираемся, как изменилась доходность новостроек на фоне ажиотажного спроса в 2020 году и перехода на эскроу-счета.

Эскроу-счета и котлован

Квартиры на этапе котлована считаются более привлекательными с точки зрения цены — они дешевле готового жилья. По оценкам экспертов, разница в цене может достигать от 10% до 50%. С переходом на эскроу-счета прогнозировалось, что новостройки будут выходить в продажу по более высоким стартовым ценам, а разница между начальной и окончательной стоимостью сократится. Этот прогноз в какой-то мере реализовался. Например, до 2019 года средняя разница в цене квартиры на стадии котлована и в готовом доме составляла порядка 25%. После перехода на эскроу-счета у девелоперов пропала необходимость стимулировать активные продажи на ранней стадии строительства, что сократило эту разницу примерно до 15%, отметил директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветов.

Эксроу-счета снизили разницу в цене экспонируемого предложения на этапе котлована и готового жилья в моменте, а стартовые цены стали выше из-за издержек девелоперов, подтвердила управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. «В 2020 году стоимость квадратного метра в жилье комфорт-класса на этапе котлована составляла 198 тыс. руб., на этапе ввода — 213 тыс. руб., разница в стоимости — 8%», — отметила она.

Несмотря на увеличение стартовых цен, рост стоимости квартиры по мере строительной готовности не стал значительно меньше. По оценке «Метриума», сейчас за весь строительный цикл московские новостройки дорожают в среднем на 20–25%, а годовая доходность находится на уровне 12–15%, как и было раньше. Пока оценить полную доходность проектов с эскроу-счетами сложно, поскольку большинство из них находится еще в строительстве.

Доля сделок с жильем на ранних стадиях строительства остается большой. По данным риелторской компании «Бест-Новострой», в 2020 году на этапе котлована совершалось 26% сделок, хотя в 2019 году этот показатель был выше — 31%. На старте продаж, до начала строительных работ, в 2019 году заключалось 6,9% сделок, а в 2020-м — уже 10,3%. По оценкам экспертов ГК «Инград», с момента начала строительства и примерно до 50% готовности объекта 25–30% сделок являются инвестиционными.

Спрос решает

Помимо схемы финансирования жилья, разница между ценой квартиры на котловане и финальной стадией определяется спросом на жилье в целом. По словам экспертов, это и продемонстрировал 2020 год, когда спрос на первичном рынке на фоне действия программы льготной ипотеки и валютных колебаний был ажиотажным. Покупатели, вложившиеся в квартиру на начальных стадиях строительства в начале года, могли выиграть в цене еще больше, чем в дореформенный период. По данным аналитиков агентства недвижимости «Бон Тон», до перехода на эскроу-счета маржинальность инвестиций в недвижимость массового сегмента на этапе котлована и по окончании строительства могла составлять от 20% до 40%. В 2020 году цены на новостройки в столичном регионе показали такой же рост.

«За последний год он составил 20,8% в комфорт-классе. Но здесь включились другие механизмы, и катализатором удорожания стали вовсе не эскроу-счета, а главным образом большой объем собственных и заемных средств, появившихся на рынке недвижимости», — поясняли аналитики «Бон Тон».

Об увеличении ценового разрыва между квартирой на этапе котлована и на финальных стадиях заявили в ГК «Инград». «Сейчас разница стоимости квартиры на этапе котлована и ценой на высокой стадии готовности колеблется от 27% до 55% в зависимости от проекта. Есть случаи, когда она достигала 100%. Как правило, цена активно растет примерно до 50% готовности дома, после чего прирост стоимости к моменту ввода в эксплуатацию незначительный. Ранее показатель находился в пределах 20–30%», — рассказал директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев.

По его словам, это связано с отсутствием хороших альтернатив для инвестиций: из-за падения доходности депозитов и общей ситуации неопределенности россияне предпочли вкладывать накопления «в бетон». «На долю инвестиционных сделок приходится примерно 20% общего объема продаж», — добавил застройщик.

Вложение средств в строительство жилья действительно выгоднее банковских депозитов, согласился Дмитрий Цветов из ГК «А101». Фактическая доходность банковского вклада составляет 3–4% годовых, а аналогичный показатель от покупки квартиры на стадии котлована — порядка 7,5% годовых. Если говорить о годовом росте цен, то в 2020 году квартиры в Новой Москве подорожали примерно на 35%. Сейчас в проектах ГК «А101» средняя стоимость квадратного метра в предложении на 39,5% выше, чем год назад.

«Нынешний рост обусловлен дефицитом предложения в моменте, который возник из-за стремления многих успеть воспользоваться льготной ипотекой, а также из-за дискуссий о возможной отмене этой программы», — пояснил он.

Политика девелопера и количество комнат

Разница между стоимостью квартиры на этапе котлована и финальными стадиями, помимо ситуации на рынке, зависит от класса жилья, конкретного проекта и квартиры, а также политики девелопера. «При наличии достаточного объема собственных средств и даже при привлечении проектного финансирования застройщики выбирают стратегию продаж в готовых корпусах, что позволяет им максимизировать стоимость проекта. Некоторые застройщики уже отказались от продаж на этапе котлована», — отметила Мария Литинецкая.

Более того, даже в одном проекте может быть очень неравномерная динамика роста цен по мере строительной готовности. Например, однушки могут подорожать на 20% за время строительства, а трешки — только на 9%, отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Из 600 проектов столичного региона на первичном рынке только пять показали рост цены 30% и более с момента старта, если смотреть средние показатели по ЖК. А если взять динамику по однокомнатным квартирам, то проектов с такой доходностью будет уже девять», — добавила она.

Когда покупать на котловане невыгодно

Есть ситуации, когда квартиры на этапе котлована покупать невыгодно. Если, например, человек снимает жилье, то, пока достроится дом, ему придется как минимум два года арендовать квартиру, а это дополнительные расходы. Если взять в расчет аренду квартиры за 40 тыс. руб., то за два года строительного цикла придется на аренду потратить почти 1 млн руб. То есть необходимо, чтобы его новая квартира подорожала более чем на 1 млн руб. «Котлован более выгоден тем, кто уже имеет жилье и задумался о приобретении еще одной квартиры в инвестиционных целях или для родственников», — отметила Мария Литинецкая из «Метриума».

Кроме того, несмотря на введение системы эскроу-счетов, которые дают гарантию возврата средств в случае банкротства застройщика, риски при вложении на стадии котлована сохраняются, продолжила Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя». Во-первых, не все девелоперы полностью используют эскроу-счета. Во-вторых, на таком быстрорастущем рынке, как в 2020 году, забрать деньги даже спустя полгода с момента вложения невыгодно — они уже сильно обесценились. «Если человек не готов кропотливо изучать подобные обстоятельства или выбранный проект уже содержит эти риски, ему, возможно, разумнее будет вложиться попозже», — рекомендует она.

Невыгодной может оказаться и покупка определенных лотов, потенциал роста цен по мере строительной готовности у которых невысокий. «Например, чрезмерно большие или маленькие квартиры (топовые пентхаусы или базовые студии менее 20 кв. м) часто выходят в продажу практически по верхней границе цены. Если сэкономить на стадии строительной готовности все равно нельзя, в ранней покупке также нет смысла», — подытожила Ирина Доброхотова.

Дмитрий Галанцев, управляющий партнер юридического бюро «Пропозитум»:

— Использование эскроу-счетов делает покупку новостройки значительно безопаснее, существенно снижая риски, связанные с банкротством и обманом со стороны застройщиков.

Важно понимать, что эскроу-счета, обеспечивая сохранность денежных средств дольщика, никак не защищают его от затягивания сроков строительства и не гарантируют качество выполненных работ. На денежные средства на эскроу-счетах не начисляются проценты. Еще один минус эскроу-счетов — удорожание недвижимости, поскольку теперь застройщики платят проценты за пользование деньгами банка.

На стадии котлована или готовую? Когда на самом деле выгодно покупать жильё

Перед покупателями недвижимости в новостройках нередко встаёт серьёзная дилемма: что лучше взять — жильё на стадии котлована или квартиру в уже готовом доме. На практике выходит, что в обоих случаях можно как сэкономить, так и переплатить. Какое жильё приобретать выгоднее — в материале Лайфа.

Фото © ТАСС / Красильников Станислав

Вложить деньги и подождать, пока построится дом, или накопить и купить уже готовую квартиру? Это один из самых распространённых вопросов у тех, кто собирается приобрести квартиру в новостройке. Разумеется, большинство ориентируется на цену. Стоимость готового жилья в новостройке отличается от цен на квартиры в доме, находящемся на стадии котлована. Однако у той и другой покупки есть свои преимущества и недостатки.

Так, по наблюдениям экспертов, чаще всего выигрывает покупка жилья на стадии котлована. Как отмечает аналитик ИК «Фридом Финанс» Валерий Емельянов, на ранней стадии строительства цены за метр жилья в среднем на 15–20% ниже, чем на стадии сдачи объекта. В некоторых особо удачных проектах эта разница иногда доходит до 60%. Например, в домах, которые оказались в пешей доступности от новых станций метро и МЦК.

— Заранее узнать размер дисконта зачастую невозможно, поскольку продажная цена на “котлован” установлена на глаз самим застройщиком, а финальная цена в день сдачи проекта — это уже рыночный ценник, который зависит от стоимости соседних проектов, спроса на квартиры, размера ипотечной ставки в стране и множества других факторов. Она может оказаться не сильно выше или даже ниже, чем была на “котловане”, — рассказывает Валерий Емельянов.

Руководитель Аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов отметил, что помимо низкой цены немаловажную роль при покупке ещё строящегося жилья играет широкий ассортимент лотов.

Фото © ТАСС / Сергей Мальгавко

Однако минусы у покупки строящегося жилья также имеются. Основой из них — риск, что проект не будет сдан вовремя. Валерий Емельянов говорит, что больше половины новостроек не укладываются в обещанный дедлайн и сдаются на три-шесть месяцев позже заявленной даты.

— Выходит, что покупателю может быть безопаснее придержать деньги на счёте в банке до самой сдачи проекта (в среднем дома строятся по два-три года), и за это время сумма на вкладе вырастет на те же 15–20%, на которые подорожала бы строящаяся квартира. Эта стратегия уместна, если у покупателя изначально есть вся сумма и он не собирается покупать жильё в ипотеку, — говорит аналитик ИК «Фридом Финанс». — В случае с ипотекой сэкономить можно не только на цене, но и на процентах. Покупатель может зафиксировать ставку, пока она в России низкая, на много лет вперёд и не ждать завершения строительства. В случае если в семье покупателя рождается второй ребёнок, ему вдвойне выгоднее так сделать, ведь льготная ставка будет от 5 до 6%.

В пользу готового жилья Дмитрий Таганов отметил возможность увидеть выбранный лот в реальности, а также в готовую квартиру можно достаточно быстро переехать, особенно если она с отделкой. Из минусов оказался рост стоимости жилья как минимум на 10%.

Покупка квартиры на стадии котлована: аргументы за и против

Не только «цены ниже, риски выше»

Уже с 1 июля 2019 года вопрос покупки квартиры на котловане может потерять актуальность. В связи с переходом на эскроу-счета застройщики потеряют доступ к деньгам дольщиков до окончания строительства. Поэтому продавать квартиры на старте с заметным дисконтом станет нецелесообразно. Редакция IRN.RU разобралась, в каком случае имеет смысл поторопиться с покупкой на котловане, пока еще есть такая возможность.

Аргумент за: цена

Основное преимущество покупки квартиры на этапе котлована – возможность сэкономить. Правда, квартиры на ранних стадиях уже не настолько дешевле, как несколько лет назад. «Раньше квартира, купленная на этапе котлована, к завершению строительства вырастала в цене на 30-35%, сейчас в большинстве проектов этот показатель не превышает 25%», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

Сейчас в среднем рост цены от начального этапа до ввода в эксплуатацию, по словам руководителя отдела аналитики и проектного консалтинга Est-a-Tet Натальи Бланковой, составляет около 12-15%. Это не так уж много. «Поторопиться с покупкой квартиры стоит в проектах, в которых планируется активный рост цен, и в недооцененных комплексах», — отмечает эксперт.

В проектах, которые изначально выставляются с заметным дисконтом к рынку или где ожидается активное развитие (например, появление новой станции метро), прирост может быть заметно выше. «В частности, в одном из столичных жилых комплексов годовой рост цены составил 48% (!), а за весь период реализации (два года) квартиры в этом проекте подорожали на 70%», — говорит Ирина Доброхотова. Схожие случаи вспомнила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая: «В проекте Discovery (квартиры, комфорткласс) рост цен всего за полгода составил 19%. В «Селигер Сити» (квартиры, комфорткласс) с апреля 2017 года рост достиг 39% для квартир без отделки и 37% для жилья с отделкой white box. В ЖК «Савеловский Сити» (апартаменты, комфорт-класс) с мая 2014 года цена выросла на 63%».

Другим примером поделился Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»: «Ликвидные объекты за весь период строительства в среднем могут демонстрировать рост цены до 50%. В качестве примера можно привести наш ЖК «Кварталы 21/19». За полтора года с момента старта продаж в корпусах третьего квартала средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 35%, а отдельно взятые лоты, в частности студии, подорожали на 45%».

Дополнительный прирост к цене часто встречается в Новой Москве – как раз по причине активного развития территории. «Так, в нашем жилом комплексе «Новая Звезда» квартиры на низкой стадии готовности стоили от 110 000 руб. за кв. м., а сегодня, перед сдачей 5-го — 6-го корпусов в эксплуатацию, стоимость квадратного метра там достигает 160 000 руб.», — говорит первый заместитель генерального директора концерна «КРОСТ» Марина Любельская.

Аргумент за: большой выбор

В прошлом году на рынок вышло рекордное количество новостроек, поскольку девелоперы стремились успеть получить разрешения на строительство до ужесточения 214-ФЗ с 1 июля 2018 г. (см. «Новостройки Москвы в 2018 году: объем нового строительства увеличился на 53,5%»). В результате сейчас очень большой выбор квартир на начальных стадиях строительства. «Если рассматривать рынок жилой недвижимости в Москве, то на предложение, реализуемое на стадии котлована и монтажа первых этажей, приходится 36% рынка (27,4% и 8,6%, соответственно)», — говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

Читать еще:  Всё о капитальном ремонте кровли и крыши многоквартирного дома

По подсчетам «Метриум», в среднем по рынку доля квартир на котловане по всем сегментам составляет 30%, только в массовом сегменте – 44%. Как рассказали в компании «Бест-Новострой», вместе с Новой Москвой на этапе «строительство не начато» и на «нулевом цикле» предлагаются квартиры в 183 корпусах в составе 77 проектов. Кроме того, в Большой Москве на этапе котлована реализуется 15 проектов с апартаментами.

Аргумент за: разнообразный ассортимент

Большой выбор на этапе котлована характерен не только для рынка в целом, но и для конкретных проектов. По словам Марии Литинецкой, в среднем по рынку на момент ввода в эксплуатацию в доме остается 10-20% непроданных квартир (в массовом сегменте). Однако в наиболее ликвидных объектах показатель ниже и не превышает 10%. «В нашей компании к завершению строительства дома практически не остается свободных лотов. Например, в сданных в декабре двух жилых корпусах жилого комплекса «Невский» из 500 квартир и 116 апартаментов в продаже остались всего пять апартаментов и одна квартира», — утверждает Марина Любельская.

Поэтому в начале строительства шире выбор квартир, которые могут раскупить на более поздних стадиях. «Первыми уходят самые доступные квартиры, минимальные площади, студии. С небольшим отставанием за ними следуют лоты с лучшими характеристиками (например, видовые)», — рассказывает Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости». По словам руководителя аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, к концу продаж нередко остаются малоликвидные или неликвидные квартиры.

Аргумент против: высокие риски

Эксперты говорят, что в Москве с нарушением сроков сдается от 30% до 44% новостроек, в Подмосковье этот показатель достигает 85%, в зависимости от зоны (см. «От трети до половины новостроек в Москве сдается с просрочками»). А в условиях изменений на строительном рынке и общей нестабильности экономической ситуации растут риски банкротства застройщиков.

Поэтому квартира на котловане – это большие риски. «Выбирая квартиру на этапе котлована, необходимо тщательно анализировать застройщика, смотреть на ранее построенные объекты, проверять документацию, — рекомендует Андрей Колочинский. — Чтобы максимально обезопасить себя от возможных рисков, я бы советовал отдавать предпочтение жилым комплексам, в рамках которых уже есть построенные корпуса, где живут люди. Но если есть уверенность в застройщике, можно выбрать и новый проект, цена в таком случае будут привлекательнее».

Но нужно иметь в виду, что обанкротиться в нынешних условиях может даже надежный застройщик. Та же Urban Group на протяжении многих лет строила почти без просрочек. Они стали появляться только в последний год работы, а сам крах компании случился буквально за несколько месяцев (см. «Пострадавшие от красоты: что делать дольщикам Urban Group»). Причем недострой остался в том числе и в проектах, где уже были ранее построенные в срок дома.

Аргумент против: долго ждать

Даже если удастся избежать задержки строительства и банкротства, квартиру все равно придется ждать достаточно долго. По словам генерального директора «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, средний срок строительства многоэтажного панельного дома составляет около одного года, на строительство дома по монолитной технологии уходит порядка полутора – двух лет. «Однако требуется дополнительное время на подведение инженерных коммуникаций, что зачастую приводит к увеличению сроков строительства и даже их срыву. Так, в большинстве столичных новостроек задержка ввода в эксплуатацию происходит по вине ресурсоснабжающих организаций», — говорит Андрей Колочинский. Если квартира покупается с отделкой, то застройщику потребуется время на ремонт. Корпуса с отделкой обычно сдаются на два-три месяца позже остальных.

После окончания строительства ключи тоже выдаются не сразу. «Обычно после ввода дома в эксплуатацию на передачу квартир собственникам закладывается от трех до шести месяцев», — отмечает коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина. Таким образом, при покупке на котловане нужно быть готовым к тому, что переехать в готовую квартиру, даже если застройщик не будет сильно срывать сроки ввода дома, получится года через три.

Аргумент против: нужно где-то жить

Сроки строительства связаны не только с долгим беспокойным ожиданием, но зачастую и с прямыми затратами. Если нет своего жилья, то на время стройки придется снимать квартиру. А при покупке в ипотеку одновременно платить банку.

Допустим, квартира в новостройке покупается за 6 млн рублей, на первоначальный взнос есть 3 млн. В ипотеку под 10% покупатель берет еще 3 млн. При сроке кредита 20 лет ежемесячный платеж, согласно ипотечному калькулятору IRN.RU, составит примерно 29 000 рублей. Еще около 30 000 рублей уйдет на аренду. За три года человек потратит чуть более 1 млн рублей на аренду, еще миллион уйдет на выплату ипотеки за квартиру, которой еще, по сути, нет. Теперь представим, что человек покупает аналогичную квартиру, но в готовом доме, на 15% дороже, то есть за 6,9 млн рублей. В этом случае его ежемесячный платеж составит 37 600 рублей, а тратить деньги на аренду вовсе не придется.

Правда, нужно иметь в виду, что более высокий платеж сохранится на весь период ипотеки, так что переплачивать придется не только во время стройки. За весь срок кредита переплата составит 5,1 млн против 3,9 млн. То есть покупатель сэкономит 1 млн на аренде, но потратит на 1,2 млн рублей больше за весь срок ипотеки. Сократить переплату можно, если делать досрочные погашения. Можно на эти цели отдавать деньги, которые могли бы быть потрачены на аренду. Тогда траты в первые годы окажутся сопоставимыми, но можно будет избежать рисков и нервов, связанных с ожиданием окончания строительства.

Аргумент против: цены растут не всегда

При расчетах мы брали средний показатель роста стоимости в 15%. Однако надо иметь в виду, что цены по мере строительства могут вырасти не только сильнее (как в обозначенных выше примерах), но и заметно меньше среднего, а то и вовсе просесть. В этом случае выгода от покупки на котловане сводится на нет.

По словам Дмитрия Таганова, сейчас во многих проектах цены подрастают всего на 5-7%. Татьяна Подкидышева говорит, что некоторые проекты показывают даже отрицательную динамику на 5-10% за время реализации, поскольку из-за ошибок в расчетах изначально выводятся по более высоким ценам. Ирина Доброхотова рассказала, что в Москве есть проект, в котором цены просели почти на 34%. Поэтому далеко не всегда покупка на ранних стадиях приводит к экономии.

Аргумент против: остатки сладки

Преимущество большого ассортимента на ранних стадиях тоже работает не всегда. Небольшое количество квартир в продаже остается только в наиболее востребованных проектах, в других этот показатель намного выше. «По данным на декабрь 2018 года, доля проданных квартир в проектах на высокой стадии строительства (отделка фасада – введен в эксплуатацию) составляет от 16% до 99%», — говорит Наталья Шаталина. Около 15% квартир, по словам Татьяны Подкидышевой, распродаются только в течение двух-трех лет после сдачи в эксплуатацию.

Правда, в основном в продаже остаются либо менее ликвидные квартиры, либо дорогие многокомнатные. Но многие застройщики стараются придержать и самые популярные квартиры до конца. «Любой застройщик заинтересован в том, чтобы самые ликвидные квартиры не вымывались на старте. За счет их высокой востребованности такие лоты можно продать дороже на высокой стадии готовности дома. Поэтому застройщики обычно выводят в продажу только пулы квартир. Нередко на старте можно встретить менее ликвидные квартиры – с не самыми удачными планировками или видом из окна, тогда как интересные варианты девелопер придерживает. Поэтому к окончанию строительства дома покупателям часто есть из чего выбрать, если, конечно, проект не окажется полностью распродан», — отмечает Мария Литинецкая.

Резюмируем

Покупка на ранних стадиях – это всегда большие риски, особенно в нынешней экономической ситуации. Поспешить с покупкой стоит, если очень понравился конкретный проект, который выставлен по привлекательной стоимости, а квартиры раскупаются быстро — чтобы не упустить понравившийся вариант. Особенно это касается небольших точечных проектов. Правда, лучше все равно не рисковать с котлованом, а купить квартиру хотя бы на трети или середине строительства. При этом нужно помнить о том, что риски сохраняются в любом случае.

Новые правила продажи жилья. Что изменится для покупателей, строителей и банков

Крупнейшая строительная компания в России – группа ПИК анонсировала повышение цен на свои квартиры с 1 июля. Ее владелец Сергей Гордеев активнее других застройщиков лоббировал смягчение поправок к закону о долевом строительстве. Это объяснимо. Россияне предпочитают покупать квартиры в строящихся домах, потому что квартира на стадии котлована дешевле готового жилья на 30–40%. А для застройщика эти деньги ничего не стоят в отличие от дорогих кредитов. Но такая покупка – лотерея: никакой закон сегодня не может защитить инвестиции обычного гражданина. Поэтому наряду с растущими объемами ввода по стране растет количество обманутых дольщиков: число тех, кто заплатил за квартиру в строящемся доме, но так и не получил ее, только по официальным данным превышает 80 000 человек (а по неофициальным – доходит до 200 000). Чтобы решить эту проблему, власти готовы полностью отказаться от долевого строительства в его нынешнем виде; первые поправки вступают в силу уже с 1 июля 2018 г. «Ведомости» разобрались, кто выиграет и кто проиграет от новых правил, которые будут регулировать рынок жилищного строительства.

Что изменится с 1 июля 2018 г.

С 1 июля 2018 г. прямая продажа жилья в строящихся (т. е. не принятых госкомиссией) домах будет запрещена. Застройщик должен выбрать, по какой схеме ему продавать квартиры: через банковское сопровождение или счета эскроу, которые станут обязательными с 1 июля 2019 г.

Банковское сопровождение означает, что застройщик обязан открыть банковский счет на каждое разрешение на строительство в одном из уполномоченных банков (их сейчас 25). Оплата недостроенных квартир наличными будет запрещена. Деньги покупателя должны перечисляться строго на расчетный счет той новостройки, где он покупает квартиру. Это требование касается и тех домов, которые по состоянию на 1 июля 2018 г. уже находятся в стадии строительства. Если такого счета нет, то договоры долевого участия нельзя будет зарегистрировать.

Как изменятся правила строительства и продажи жилья

Ряд операций по расчетному счету будет запрещен: например, если они связаны с исполнением обязательств перед третьими лицами, предоставлением ссуд, покупкой ценных бумаг и т. д.

Одно из самых важных изменений: принцип «один застройщик – один жилой комплекс». Застройщик должен создать отдельное юридическое лицо со своим счетом на каждое разрешение на строительство (обычно один или несколько домов в пределах одного участка). Банку будет легче контролировать расходы на строительство именно этого дома, а застройщик лишится возможности размазывать деньги от дольщика по разным объектам.

Банковское сопровождение, по сути, существует и сегодня, комментирует руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. Прежде чем выдать кредит, банк оценивает бизнес-модель проекта, уровень менеджмента застройщика, а затем контролирует целевое использование своих денежных средств и продажи. Правда, в отличие от существующего проектного финансирования застройщик сможет забрать прибыль со счета только после выполнения двух условий: ввода дома в эксплуатацию и регистрации первого права собственности в нем.

Ужесточаются требования и к самим застройщикам. Компания должна иметь не менее чем трехлетний опыт строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика. У нее не должно быть обязательств по не связанным со строительством кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов. Единственное послабление – 20% от стоимости строительства застройщик сможет взять в долг у материнской компании.

Как защищают покупателей квартир в новостройках за границей

Управляющий партнер Savills в России Александр Шаталов рассказал «Ведомостям», как устроена система защиты прав покупателей недвижимости в строящихся объектах в Великобритании и Франции.

В Великобритании нет единого закона, регламентирующего отношения застройщика и покупателя: свод английских законов на эту тему совершенствуется и дополняется (прецедентное право). Функцию выработки лучших практик выполняет саморегулируемая общественная организация Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), которая создана еще в 1858 г.
Жилье на стадии строительства здесь покупают, чтобы застолбить за собой определенный объект, пока есть выбор. Цены могут вырасти, но, как правило, это связано не с готовностью объекта, а с общим движением рынка вверх.
Застройщик в Великобритании строит на собственные и заемные средства. При заключении договора между застройщиком и покупателем у каждой стороны есть юристы. Деньги покупателя хранятся у юристов продавца на специальном клиентском счете, к которому застройщик не имеет доступа до окончания строительства. При покупке квартиры на этапе строительства оплата на счет эскроу осуществляется поэтапно: 10% при подписании договора, несколько платежей по 10%, приуроченных к этапам строительства, и финальный платеж. Покупатель может потребовать возврата своих средств, если к определенной в договоре дате объект не построен.

Во Франции вопросы продаж еще не построенного жилья регламентируются строительным кодексом и законом о защите прав потребителей. Все расчеты ведутся через нотариусов, которые являются членами Нотариальной палаты, представляющей интересы государства.
Ключевые механизмы защиты – наличие банковской гарантии и договора страхования. Гарантия означает, что если застройщик обанкротится в процессе строительства, то банк либо за свой счет дофинансирует строительство, либо вернет деньги покупателям. Обычно банк выставляет жесткие требования застройщику по объему предпродаж, которые нужно выполнить в определенные сроки. На этом этапе предпродажи фиксируются нотариальным актом, после чего покупатель переводит 10% на счет нотариуса, который используется как счет эскроу. Если застройщик выполнил план по предпродажам (около 35% от всего объема), банк выдает банковскую гарантию, после этого застройщик может пользоваться деньгами покупателей. В противном случае нотариус возвращает деньги покупателю. Закон также регламентирует сумму, которую застройщик может получить на разных этапах строительства от покупателя. На нулевом цикле – не более 30%, когда возведена коробка – до 70%, когда объект полностью готов – 95%. Заключительные 5% – после получения ключей.

Уже на момент начала строительства у застройщика на счете должно быть не менее 10% собственных или не менее 40% кредитных средств от стоимости проекта. С этого счета застройщик может потратить не более 10% на административные расходы – на выплату зарплат, оплату услуг банка, рекламы, коммунальных услуг, услуг связи, аренды и т. д. Но если компания ведет отчетность по международным стандартам, то лимит увеличится до 20%.

Вводится солидарная ответственность бенефициаров за возмещение убытков покупателям квартир: отвечать будут все бенефициары, чья доля в уставном капитале компании-застройщика превышает 5%. Ужесточены требования и к жилищно-строительным кооперативам (ЖСК), которые до сих пор могли легально обходить закон о долевом строительстве, не нарушая законодательство. Строить по схеме ЖСК можно будет лишь в двух случаях: если земля предоставлена в безвозмездное срочное пользование из государственной собственности, т. е. когда ведомство строит жилье для сотрудников, или если ЖСК создан в соответствии с законодательством о банкротстве: когда необходимо достроить объект за другим застройщиком.

Что изменится с 1 июля 2019 г.

С 1 июля 2019 г. продавать квартиры застройщики смогут только через так называемые счета эскроу, за исключением тех объектов, где застройщик до этого срока успел зарегистрировать хотя бы один договор долевого участия. Счета эскроу подразумевают, что деньги покупателей будут лежать на специальных счетах в банках. До завершения строительства застройщик не имеет к ним доступа, покупатель же сможет их забрать, если застройщик впоследствии будет признан банкротом.

Покупка квартир «на котловане» почила в бозе. Больше никакого долевого строительства и… никакой дешевизны!

Российские девелоперские компании, наряду с распродажей старых проектов по прежней схеме долевого строительства, постепенно переходят на новые правила – банковское проектное финансирование и продажу новостроек по эскроу. Недавно было объявлено, что в Москве доля заключенных ДДУ с привлечением эскроу-счетов достигла 50%. В провинции эта цифра меньше, но новое законодательство рано или поздно заставит перестроиться и региональные компании.

Переход рынка на эскроу поднял цены на квартиры. Фото: Мир Квартир

Итак, давайте посмотрим, что эта перемена глобально принесла рынку по прошествии полутора лет с момента вступления в силу поправок к 214-ФЗ? Какова оборотная сторона «железных» гарантий, которые получили дольщики?

Итоги 20 лет «долевки»

С тех пор как строительная отрасль в России встала на коммерческие рельсы и до 2004 года отношения между застройщиком и дольщиком никак не выделялись и не регулировались законами особым образом. Строительные проекты соинвестировались гражданами, но огромное число банкротств, остановившихся строек и обманутых дольщиков поставили перед государством вопрос ребром. И Федеральным законом №214 отношения компаний с их частными соинвесторами были формализованы и урегулированы. Дольщики были приравнены к потребителю услуг застройщика.

Далее закон уточнялся и детализировался. В 2010-е годы ужесточались механизмы контроля над застройщиком, его права и обязанности, появились гарантии качества. Появились требования к опыту строительной компании.

«Вместе с тем были и неудачные нововведения, которые не оправдали себя – например, обязательное введение обязательной ответственности застройщика с привлечением частных страховщиков, – отмечает Владимир Щекин, совладелец группы «Родина». – Фактически этот механизм почти не работал: ни страховые компании не могли покрыть расходов на долгострои, ни банки не спешили поручаться за застройщиков».

В Законе о банкротстве застройщиков выделили в особую группу потенциальных банкротов, чтобы в этом случае правильно учесть интересы дольщиков. Во второй половине 2010-х расширились государственные гарантии дольщикам – власти учредили Фонд защиты прав участников долевого строительства, который достраивает проблемные дома и выплачивает компенсации.

Последняя важная веха – 1 июля 2019 года застройщиков обязали перейти на систему эскроу-счетов. Законодатели включили в отношения дольщика и застройщика посредника – банк, который исключает потерю вложенных средств. Застройщик не имеет доступа к деньгам, полученным по договорам долевого участия – они хранятся на специальных счетах в банке, а строительство ведется за счет кредита. Иными словами, сейчас сформировалась система, в которой риски вложения в стройку с банковским финансированием и эскроу-счетами практически нулевые. При этом даже если произойдет банкротство застройщика, клиент либо получит деньги назад, либо заселится в дом, который построит другой застройщик или компенсационный фонд.

Обманутых дольщиков больше не будет

Однако, несмотря на все усилия властей, банкротства компаний продолжаются, обманутые дольщики существуют и по сей день и далеко не всегда могут получить свою квартиру или полную денежную компенсацию. В Москве этой проблемой занимается Комитет по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства. С начала 2020 года им удалось решить проблемы 2,6 тыс. обманутых дольщиков. Город зачастую достраивает объекты за свой счет через собственных застройщиков, иногда площадки передаются таким крупным девелоперам, как, например, ГК ПИК или ГК ФСК.

Проблема обманутых дольщиков должна уйти в прошлое. Фото: prodavec-ovec.livejournal.com

Многолетняя история строительной отрасли, полная скандалов и трагедий, создала ей плохую славу. В прошлом году аналитический центр НАФИ выяснил, что 68% россиян боятся покупать строящееся жилье, опасаясь потерять вложенные средства и воспринимая эту операцию как большой риск. Этот шлейф недоверия не может развеяться в одночасье, должно пройти время, прежде чем новая схема покажет свою безопасность.

Когда существующие ныне обманутые дольщики решат свои проблемы с помощью государства, эта проблема наконец уйдет в небытие. Нормально, Григорий? Отлично, Константин!

Вот почему выросли цены

Но все ли осознают, что с отменой «продаж на котловане» уйдут возможности и дешевой покупки, и заработка на инвестировании в строительство? Многие покупатели удивляются и возмущаются, что цены на новостройки в последние два года подскочили столь радикально. По данным портала «МИР КВАРТИР», в 2019 году средняя цена квартир на первичном рынке выросла на 8,7%, в 2020 году – на 19,2%. Такого не было никогда!

«Конечно, в прошлом году немалую роль в подорожании сыграла льготная ипотека. Но ведь теперь и застройщики, перешедшие на проектное финансирование и продажи по эскроу-счетам, продают квартиры по их конечной стоимости – не полуфабрикат, не «воздух», на что было принято жаловаться раньше, а готовый продукт, как на «вторичке», разве что без отделки, да и то не всегда. Квартира передается покупателю после приема дома госкомиссией и ввода в эксплуатацию», – объясняет Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР».

Даже те девелоперы, которые имеют возможность работать по старой схеме, часто «придерживают» объемы строящихся квартир. «Застройщики уже сейчас переходят к продажам готового жилья, так как им выгоднее продавать по более высокой стоимости завершенные новостройки, чем демпинговать на котловане», – подтверждает Владимир Щекин.

Новостройки теперь не только не дешевле квартир на вторичном рынке, но часто существенно дороже – как и положено новой вещи, в сравнении со старой. При покупке по эскроу рисков лишиться своих денег у дольщиков уже нет, но нет и той дешевизны, которая была. За гарантии надо платить.

Рынок недвижимости никогда не будут прежним. И цены тоже. Фото: Мир Квартир

А если упадет спрос?

Многие эксперты предрекли в наступившем году снижение спроса на недвижимость – и весомые предпосылки к тому имеются. Однако еще один аспект перехода девелоперов на новые правила в том, что они перестали так сильно зависеть от спроса. «Раньше оборот средств был критичен для компании, поэтому квартиры старались продать побыстрее. Чуть падал спрос – тут же снижали цены, – напоминает Павел Луценко. – Теперь все по-другому. Оборотные средства дает банк, а не покупатель, так что с продажей можно повременить. Вот почему цены на жилье не рухнули во время весеннего карантина, когда закрыли МФЦ и остановили стройки».

По словам Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», размер скидок на рынке новостроек уменьшился по сравнению с предыдущими годами: «В декабре 2020 года в среднем по Москве размер дисконта составлял около 3-4%. Такую уступку получают клиенты, которые оплачивают 100% стоимости или привлекают ипотеку. Между тем, год назад дисконт достигал 4-5%, а два года назад – 5-7%. В 17% новостроек в «старой» и Новой Москве (если брать все ценовые сегменты) застройщики вообще не предлагают клиентам скидок».

Тем не менее, даже крупным компаниям, несмотря на свое устойчивое положение, нужно кому-то продавать свой продукт в конце концов. Так что сильное и длительное снижение спроса все-таки может сподвигнуть девелоперов на снижение цен. К тому же банки заинтересованы, чтобы эскроу-счета наполнялись взносами дольщиков как можно раньше. «Для этого застройщик может договориться с банком-кредитором об особых условиях по ипотеке для заемщиков, которые хотят купить у него квартиру. Сейчас размер ставки на определенный срок (как правило, на первый год) может быть сведен к нулю. Если спрос снизится, таких программ станет больше», – прогнозирует Мария Литинецкая.

Читать еще:  Затопило канализацией 1 этаж что делать: алгоритм действий при затоплении, обзор

Наконец, одним из важнейших факторов бурного роста цен на новостройки стало удорожание импортных материалов и оборудования. По мнению экспертов, государство может и должно внести свою лепту для сдерживания этого процесса. К примеру, необходимо помочь государственными инвестициями внедрению новых технологий и материалов, которые позволят уменьшить себестоимость строительства.

Квартира от застроищика подписали договор дом еще котлован будут проблемы

7 особенностей покупки квартиры в новостройке на стадии котлована


| 23.01.2021 | | 14 087 просмотров | Практически половина продается до завершающего этапа строительства. Это объясняется существенной экономией средств, которая может достигать 25% и более.

Но кроме заметной выгоды, такой способ приобретения недвижимости несет с собой и значительные риски. Что необходимо учесть, чтобы сделать выгодную покупку, не потерять свои средства и получить квартиру в указанные сроки? Многие люди приобретают квартиры на стадии котлована из-за выгоды.

Что делать дольщику, если застройщик срывает срок сдачи дома

  1. Чтобы сохранить этот материал визбранное, или Материал добавлен в «Избранное» Вы сможете прочитать его позднее с любого устройства. Раздел доступен в вашем личном кабинете Материал добавлен в «Избранное» Удалить материал из «Избранного»? Удалить Материал удален из «Избранного»
  1. Чтобы сохранить этот материал визбранное, или Материал добавлен в «Избранное» Вы сможете прочитать его позднее с любого устройства. Раздел доступен в вашем личном кабинете Материал добавлен в «Избранное» Удалить материал из «Избранного»?

    Удалить Материал удален из «Избранного»

Несмотря на то что с 1 июля 2021 г. продажа квартир в новых проектах новостроек по долевым договорам будет запрещена, остается многомиллионная армия покупателей, вложивших деньги в недостроенные объекты.

На сегодняшний день в стране реализуется 119 млн кв.

Как купить квартиру в новостройке?

7 шагов и 5 главных ошибок

Как приобрести жилье в новостройке и при этом не переплатить лишнего, не стать обманутым дольщиком и не сделать перепланировку дважды? Эксперты подробно изучили данный вопрос и предложили потенциальным покупателям пошаговую инструкцию.

Покупка жилья в новостройке, по сравнению с приобретением квартиры на вторичном рынке, имеет как ряд достоинств, так и перечень недостатков.

К плюсам можно отнести: более низкую стоимость, отсутствие необходимости изучать правовые аспекты проживания всех предыдущих владельцев. К тому же, покупатель получает в свою собственность совершенно новую недвижимость, а значит, исправные коммуникации, возможность выбора планировки, место на паркинге (если есть) и т.д.

Нюансы и риски покупки квартиры на стадии котлована.

Особенности выбора объекта и оформления документов.

Бесплатная горячая линия Юридическая консультация по телефонам ниже с 9.00 до 21.00

    Москва и область Санкт-Петербург и область По России бесплатно

.или спросите юриста напрямую! Введите пожалуйста ваш вопрос! Приобретение жилья в строящемся доме для многих семей единственная возможность обзавестись собственной недвижимостью.

Такие квартиры стоят значительно дешевле, чем объекты на вторичном рынке.

Четыре совета тем, кто решил купить жилье в новостройке

Покупка квартиры на этапе строительства котлована — выгодное приобретение.

Если не оказаться обманутым дольщиком Елена ОДИНЦОВА Поделиться: Комментарии: comments3

Покупка квартиры на этапе строительства котлована — выгодное приобретение.

Если не оказаться обманутым дольщикомФото: Владимир ВЕЛЕНГУРИН Изменить размер текста:AA Стоимость квадратного метра в строящемся доме, особенно на этапе котлована, может быть на 30-50% меньше стоимости квадратного метра в том же доме, когда он уже построен, введен в эксплуатацию и права собственности на квартиру зарегистрированы за покупателем. Но и риски при этом велики. Как свести их к минимуму, рассказывает Игорь Зиневич, юрист, генеральный директор юридической компании «IPM Consulting». Срок строительства типового многоэтажного дома с последующим вводом его в эксплуатацию составляет не один год.

Как лучше купить квартиру в новостройке: в сданном доме или на этапе «котлована»?

Застройщики утверждают, что наиболее выгодно приобретать жильё на самых ранних этапах строительства.

Однако по словам заместителя председателя Мособлдумы Игоря Чистюхина, фактическое число обманутых дольщиков Московской области достигает 25 тысяч человек на конец 2021 года. Принимая решение купить квартиру в новостройке в сданном доме или на этапе котлована, покупатель опирается на два критерия: цена и уровень риска.

Для покупателя ситуация благоприятная, однако доходы населения падают последние 4 года, и предпосылок для улучшения благополучия не наблюдается.

На каком этапе строительства лучше покупать жилье?

Для большинства россиян покупка жилья является важнейшим решением, которое будет определять качество жизни семьи на годы вперед. Этот ответственный шаг требует серьезного осмысления и оценки выгод и рисков.

Строительство дома продолжается в течение нескольких лет.

Это сложный и дорогостоящий процесс, в котором задействовано множество людей и организаций. Предусмотреть все сложности, с которыми может столкнуться , практически невозможно, особенно когда речь идет о российской действительности.

На первом этапе происходит оформление прав на земельный участок для строительства дома. Застройщик покупает его либо берет в аренду у города. Затем нужно разработать проект и получить одобрение экспертов и государственных органов.

Только после этого начинают оформлять разрешение на строительство и подавать документы в Государственный строительный надзор, осуществляющий контроль над возведением капитальных объектов в РФ.

ЖСК как он есть: что должен знать покупатель квартиры «на котловане»

Многие ЖСК предлагают подписать будущим пайщикам так называемые «договоры паенакопления» (или договоры участия в ЖСК), где прописывают конкретные обязательства кооператива перед ними.

В частности, стоимость квартиры, её площадь, сроки строительства, порядок добровольного выхода из кооператива и возвращения бывшему пайщику уплаченного им взноса. Однако такие договоры – вовсе не аналог ДДУ. От закреплённых в них обязательств ЖСК может отказаться в любой момент в одностороннем порядке.

Например, кооператив вправе увеличить стоимость будущей квартиры, повысив размер паевого взноса. Дело в том, что, согласно жилищному кодексу РФ (ЖК РФ), высшим органом управления жилищно-строительным кооперативом является общее собрание членов кооператива (ЖК РФ, ст.

116, п.1). Его решения обязательны для исполнения всеми пайщиками (ЖК РФ, ст. 117, п.2). Как высший орган управления общее собрание членов

Покупка жилья на стадии котлована: «за» и «против»

«ЗА» 1. Выбор уникального объекта. Покупка жилья на стадии строительства обладает рядом преимуществ: это может быть недвижимость с уникальными характеристиками и расположением, cтроящаяся с использованием самых современных материалов, имеющая гарантийное обслуживание девелопером после ввода в эксплуатацию и, конечно, грамотные планировки и современную отделку.

Купить, чтобы продать?

Приобретение квартиры в новостройке – это не только решение жилищного вопроса. Инвестиционные сделки на первичном рынке стали нормой и позволяли неплохо заработать. Однако в будущем такой бизнес может стать менее прибыльным.

Приобретение квартиры в новостройке – это не только решение жилищного вопроса. Инвестиционные сделки на первичном рынке стали нормой и позволяли неплохо заработать. Однако в будущем такой бизнес может стать менее прибыльным.

Суть в разнице между стоимостью квартиры на раннем этапе строительства и её ценой в практически готовом доме. Начиная продажи на этапе котлована, застройщики должны обеспечить привлекательность объекта, ведь ждать готовой квартиры дольщику придётся около двух лет, а то и больше. В принципе, купив квартиру на старте проекта и продав под конец, можно было заработать около 20% годовых – такой доходности не предложит ни один банк. То есть за два года, пока идёт стройка, жильё дорожало на 40, а то и 50%.
Но схема срабатывала не всегда. Например, до 2014 года рынок был «разогрет», а после кризиса, когда спрос упал, цены долгое время «стояли» или увеличивались на уровне инфляции. Некоторые квартиры даже подешевели. С 2018-го начался новый рост цен, на этот раз активность покупателей подстёгивали законодательные изменения. Так, с 1 июля 2019-го застройщики должны привлекать кредиты банков для строительства (это называется проектное финансирование), а деньги дольщиков будут храниться на эскроу-счетах до сдачи объекта. Получается, теперь компаниям нет смысла демпинговать на старте, ведь они всё равно берут кредит на стройку. Правда, большинство уже начатых проектов завершат по старой схеме – деньги дольщиков девелоперы смогут получать сразу.

«Спекулянтов» не сосчитать

Директор по развитию, партнёр маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Роман Строилов полагает, что уйдут непрофессиональные инвесторы, которые «раздували» рынок, но место для квалифицированных останется: «Идентифицировать инвесторов и реальных покупателей на стадии котлована очень сложно. Ведь в этот период жильё активно покупают и для личных нужд из-за привлекательных цен. По сути, объём продаж на нулевом цикле определяется количеством квартир, выведенных на рынок застройщиком». Трудно анализировать и перепродажи на стадии строительства: кто-то передумал жить в конкретном районе или комплексе, потому что рядом появился лучше, кто-то переезжает в другой город, не может больше платить ипотеку или решил купить в этом же проекте квартиру большей площади…
«Конечно, на рынке присутствуют покупатели, которые приобретают недвижимость с целью перепродажи. Но наши клиенты в основном семейные люди, которые приобретают квартиры для себя. Доля инвестиционных покупок невелика. К тому же мы часто начинаем продажи на достаточно высокой стадии готовности, и стоимость «квадрата» практически соответствует ценам на вторичном рынке», – говорит директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.
«Многое зависит от проекта. Если говорить об объектах «Мегалита», то основная доля наших покупателей приобретают недвижимость для собственного проживания. Но инвесторы, безусловно, тоже есть. В среднем по переуступке реализуется до 10-15% от всего объёма квартир», – подсчитал директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит» Андрей Кириллов.

От старта до финиша

«Разница в стоимости 1 кв.м на этапе котлована и перед вводом объекта в эксплуатацию в предыдущие годы достигала 50%, а в среднем составляла 20%. Многое зависит от ценовой политики застройщика, от того, сколько ему нужно денег на начальном этапе, и от раскрученности локации. Несмотря на изменение схемы финансирования, инвесторам по-прежнему будет интересен рынок новостроек. Такая ситуация сохранится ещё порядка полутора лет. За это время застройщики выведут на рынок все имеющиеся в запасе проекты, которые смогут реализовать по старой схеме. Новые будут появляться в продаже в основном по схеме эскроу, что существенно снизит их привлекательность для инвесторов. Ведь разница между начальной ценой и стоимостью готового жилья сократится», – рассуждает руководитель группы маркетинга компании ЦДС Пётр Буслов.
«Продажа с использованием эскроу-счетов также позволяет приобретать недвижимость на этапе котлована, и, конечно, покупка на ранней стадии обойдётся дешевле. Тем не менее разница со стоимостью на этапе после сдачи, скорее всего, не будет столь значительной. По крайней мере, не такой, к которой привыкли инвесторы. Застройщику необходимо учитывать в финансовой модели стоимость проектного финансирования. В связи с этим средние цены станут больше, при этом амплитуда их роста в рамках строительного цикла будет меньше», – уверен Андрей Кириллов.
Генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева считает, что учитывать надо не только интерес инвесторов: «Покупка на старте продаж – хорошая возможность, уложившись в один и тот же бюджет, приобрести более комфортную квартиру в строящемся доме, нежели готовую, но с менее удачными качественными характеристиками.
Объекты ГК «КВС» ориентированы на собственное проживание, но инвестиционная составляющая важна не меньше. В жизни постоянно происходят изменения – появляются и подрастают дети и внуки, кто-то переезжает в другой город или район. Ликвидная квартира в хорошем доме и в удобном квартале – это вложение в будущее». По мнению г-жи Альшаевой, новые реалии рынка глобально не повлияли на ценовую политику. Покупать квартиру на старте всё равно выгоднее: «Рост цен, который мы закладываем по плану в проектах, реализуемых по новым правилам, аналогичен показателям по остальным: это минимум 20-25%. Квартира, которую нужно ждать два-три года, и готовая, куда можно заселиться сразу, получив ключи, не могут стоить одинаково».

Хлопотная цессия

С тем, что готовые квартиры будут дороже, согласна и директор департамента маркетинга и рекламы ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова: «Сегодня разница между стартом продаж и моментом ввода объекта составляет 20-30%. Но схема реализации жилья по эскроу-счетам ещё не проработана, поэтому рано говорить, каков будет порядок при цессии. Будет ли открываться ещё один эскроу-счёт на одну и ту же квартиру или дольщик передаст его новому покупателю, кто оплатит перевод денег, какова будет стоимость квартиры по договору цессии и как дольщики решат вопрос с налогообложением, если продают квартиру дороже, чем покупали? Вероятно, переуступка уже не будет так удобна, как раньше».
«Возможность переуступки предусмотрена законом и при схеме с эскроу-счетами. Но сама процедура усложнится – процесс переоформления счетов и другие перипетии с банками могут занять больше времени. Маржа инвесторов, безусловно, сохранится, но уже не в таком объёме. То, что девелоперам придётся брать кредиты, в целом скажется на цене квадратного метра.
Застройщики будут стремиться наполнять эскроу-счета, чтобы экономить на процентах: чем больше денег внесли граждане, тем меньше ставка за пользование кредитом. Но квартиры на завершающем этапе всё равно будут дороже. А дальше всё зависит от проекта: комплекс в уникальной локации подорожает значительно больше, чем проект в районе, где разные компании строят несколько ЖК», – полагает заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин.
Коммерческий директор «Эталон ЛенСпецСМУ» Ирина Соловьёва напоминает, что максимально выгодные предложения от застройщика будут до тех пор, пока он не наберёт определённую сумму на эскроу-счетах: «Компаниям больше нет резона продавать большие объёмы на ранних стадиях, поскольку они не смогут использовать вырученные средства до завершения стройки. Так что после продажи необходимого пула квартир компании с большой вероятностью будут выводить оставшееся жильё на рынок более сдержанно. Наибольшую выгоду компании получат от продажи готового жилья, наряду с покупателями-инвесторами, успевшими заключить сделку на котловане. Цены в течение строительного цикла по-прежнему будут расти до 15%, в зависимости от локации объекта и конкурентного окружения».
Генеральный директор ГК «Абсолют Строй Сервис» Евгений Жуков уверен, что эскроу ничего принципиально не изменит: «Да, цены на «котловане» вырастут, так как застройщики начнут закладывать в себестоимость затраты на проектное финансирование. Но после ввода объекта в эксплуатацию квартиры всё равно дорожать будут».

Компактные инвестиции

Застройщики уверены, что возможности для инвестирования сохранятся, но для этого подойдут не все объекты. «Выбирать нужно не столько жилой комплекс, сколько местоположение. Наибольшим потенциалом обладают ещё не раскрученные, развивающиеся локации. По мере роста их популярности будут расти и цены. В своё время по такому сценарию развивалась северная часть Приморского района. Сейчас потенциалом обладают локации у станций метро «Чёрная речка», «Лесная», «Елизаровская». А после перехода на эскроу-счета в целом по рынку можно ожидать удорожания, но не очень значительного – в пределах 5-6%», – считает Пётр Буслов.
«В среднесрочной перспективе жильё подорожает, но пока значительным этот рост не назвать. Основная доля текущих проектов реализуется по старым правилам. Это сдерживающий фактор для тех, кто уже начал продажи по новой схеме. Тем не менее девелоперы будут вынуждены покрывать дополнительные расходы на кредиты», – рассуждает Андрей Кириллов. Он уверен, что покупателям надо делать ставку на эксклюзивные (не значит элитные) объекты с редкими характеристиками. Например, комплексы в черте города в шаговой доступности от метро. В таких локациях свободных участков немного, и жильё будет цениться со временем только больше. Всегда востребованы варианты с хорошими видовыми характеристиками – у воды, рядом с парками. И тогда разница в цене на старте и на финише проекта может превысить 15-20%. Что касается самих квартир, спросом пользуются компактные и функциональные. Многие предпочитают однокомнатные варианты и квартиры евроформата. Эти объекты востребованы и на вторичном рынке.
«Продажи в наших проектах показывают, что с начала реализации до ввода в эксплуатацию жильё может подорожать на 20-40% в зависимости от типа квартиры и расположения дома. Наибольший рост показывают студии, одно- и двухкомнатные квартиры в локациях с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурой, как правило, рядом с метро», – говорит Анжелика Альшаева.
В том, что жильё в среднесрочной перспективе однозначно подорожает уверена и Ирина Соловьёва: «Наиболее привлекательные для инвестиций объекты – однокомнатные квартиры и студии в пешей доступности от метро, поближе к центру города. В таких новостройках цены растут даже тогда, когда в целом рынок «проседает». А когда в локации наблюдается недостаток «семейных» квартир, то и двухкомнатные, и трёхкомнатные варианты становятся привлекательными. В нашей компании наибольшая доля инвестиционных покупок приходится на квартал «Галактика».
Директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман прогнозирует, что в ближайшие годы цены на квартиры будут расти плавно, в среднем на 8-10% в год: «Выбирая объект для инвестиций, нужно изучить концепцию проекта, репутацию девелопера, историю уже построенных им домов. Это важно, чтобы понять: будут ли реализованы все обещанные на старте опции. В первую очередь, обращать внимание стоит на социальную и коммерческую инфраструктуру».
«Параметры наиболее рентабельных для инвестиций вариантов вряд ли сильно изменятся. Традиционно востребованы объекты с хорошей транспортной доступностью, вблизи метро или в активно развивающихся районах, в жилых комплексах не ниже комфорт-класса. Наиболее ликвидными в долгосрочной перспективе остаются новостройки бизнес-класса с детально проработанной концепцией, самодостаточной внутренней инфраструктурой, безопасной и благоустроенной территорией», – полагает Евгений Жуков. Он уверен, что независимо от стадии готовности объекта лучше всего продаются «двушки» с европланировками, компактные и функциональные однокомнатные квартиры. «В нашем ЖК «Георг Ландрин» таких квартир больше половины, спроектированы детские и спортивные площадки, детский сад. Достаточно коммерческих помещений, где разместятся магазины, пекарни, аптеки, салоны красоты, спортивные секции и пр. В долгосрочной перспективе квартиры в ЖК с развитой инфраструктурой имеют больший потенциал для роста цены», – считает Евгений Жуков.

Коммерческая альтернатива

Что касается инвестиций в коммерческие помещения, эти объекты и раньше нечасто покупали для перепродажи: «В большинстве случаев их приобретают для последующей сдачи в аренду либо конечные пользователи. Наибольшей популярностью традиционно пользуются варианты от 50 до 100 кв.м, правильной формы, расположенные по внешнему контуру жилого комплекса, – рассуждает Пётр Буслов. – А вот машино-места в паркингах – наименее интересный объект для инвестирования. Их стоимость не растёт во времени, что связано с низким спросом на такую недвижимость».
«Мы предлагаем большой объём коммерческих помещений на первых этажах. На них переключаются многие частные инвесторы, что связано в первую очередь с показателями доходности. В сегменте стрит-ритейла она достигает 12-15%. Но и такую недвижимость люди обычно покупают не для перепродажи, а чтобы сдавать в аренду либо развивать собственный бизнес», – говорит Сергей Степанов.
«Инвестиции в коммерческие помещения также останутся востребованы. Наиболее ликвидны небольшие встройки площадью 50-70 кв.м», – уточняет Ян Фельдман.
«Коммерческие помещения мы не продаём, а сдаём в аренду, чтобы контролировать их целевое использование. Кроме того, они могут использоваться как залог по кредитам. Что касается мест в паркингах, то даже в центре города доход от их сдачи в аренду будет небольшим, несмотря на сложности с парковкой. Они довольно дорогостоящие. Машино-место площадью 14 кв.м стоит в среднем 1 млн рублей. Его можно сдать максимум за 8000 рублей в месяц, да ещё и за обслуживание платить. Такая инвестиция окупится лет за 16, не меньше. Чтобы накопить на безбедную старость, надо иметь несколько квартир, которые будут сдаваться в аренду. Но коммерческие помещения в правильных локациях гораздо интереснее. Только инвестировать надо здраво, тщательно подходя к выбору объектов», – рекомендует Максим Жабин.

Квартира на котловане: купить нельзя подождать

Когда дом только начал строиться, стоимость метра минимальна, но и риски высоки, особенно в кризис. Однако ситуация постепенно меняется.

Источник изображения: Фотобанк Лори

Как известно, чем ниже стадия готовности строящегося дома, тем дешевле в нём квадратный метр, поэтому покупка жилья в новостройке на этапе котлована всегда привлекает выгодными ценами. Два главных «но», которые встают в этом случае перед покупателями, это долгое ожидание новоселья и высокие риски недостроя. С тех пор, как в российской экономике начались трудности, желающих купить квартиру «на котловане» стало заметно меньше, но ситуация постепенно меняется, и, возможно, опасения уже не соответствуют действительности. Портал MetrPrice.ru узнал у игроков рынка, насколько безопасно сегодня покупать жильё «на котловане» и где найти такие новостройки.

Покупатели стали наблюдателями

Покупателей квартир на стадии котлована всегда было немного – по данным экспертов, от 15% до 25%, и далеко не все из них приобретали квартиры для собственного проживания. Значительную часть среди таких покупателей составляли инвесторы, у которых совсем иной подход к оценке рисков и выгоды, замечает Павел Телушкин, исполнительный директор компании «ФЦСР» (девелопер «Квартала Триумфальный»). За последние два года, как в экономике начались трудности, число покупателей «на котловане» ощутимо снизилось – до 10-12%. Основных причин у такой перемены две: уменьшение количества инвесторов и снижение доверия покупателей.

Видя задержки по срокам сдачи домов и банкротства застройщиков, покупатели сменили тактику: теперь они предпочитают какое-то время наблюдать за ходом строительства, а затем, убедившись в его высоких темпах, принимают решение о покупке, говорит Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» (девелопер ЖК «Кварталы 21/19»). «В нашем проекте были такие клиенты, которые приезжали в наш офис продаж не один раз, на протяжении нескольких месяцев следили за динамикой строительства дома и только после завершения монолитных работ, принимали окончательное решение о сделке», – рассказывает Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»).

Ещё одна важная причина, по которой снизилось количество сделок на котловане, – отсутствие возможности приобрести в таких проектах жилье с помощью ипотеки, поскольку банки редко аккредитуют объекты на ранних этапах строительства, замечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». Тем не менее, в компании даже в прошлые годы отмечали большое количество клиентов, покупающих жильё на котловане: 35-40% в 2015 и 25% по итогам 2016-го.

Ситуация меняется

Из-за кризиса распределение покупательского спроса по стадиям готовности новостройки претерпело изменения. По оценкам аналитиков «Метриум Групп», сегодня на рынке новостроек массового сегмента 10% квартир приобретаются на нулевой стадии строительной готовности, 20% – на средней, 45% – к моменту готовности «коробки» и 15% – к получению разрешения на ввод в эксплуатацию. Ещё 10% – после оформления собственности, когда застройщики делают финальное повышение цены метра, говорит управляющий партнёр «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Тем не менее, в последнее время отношение к «котловану» у покупателей постепенно смягчается, замечает Татьяна Подкидышева, руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость». В экономике идут стабилизационно-восстановительные процессы, столичные власти проводят строгую надзорную политику московских властей, законодательство о долевом строительстве ужесточается.

За и против: когда есть смысл брать «котлован»

Основным плюсом приобретения жилья на начальных этапах строительства по-прежнему остаётся цена, говорят игроки рынка. По словам Андрея Колочинского (ГК «ВекторСтройФинанс»), в массовом сегменте разница в цене квартиры между «котлованом» и сдачей объекта в столице составляет порядка 20-25% от стоимости лота, хотя в некоторых особо ликвидных проектах рост цен может быть и более заметным. В высокобюджетном сегменте эта разница и сейчас составляет 30-60%, замечает Павел Телушкин («ФЦСР»), поэтому в такие объекты перспективно инвестировать, особенно это касается премиум-сегмента, где конкуренция между продавцами в данный момент невелика.

А вот в новостройках массового сегмента темп роста цен за последнее время снизился, отмечают эксперты. «Поэтому важно понять, насколько риск оправдывает выгоду, – говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Скажем, в готовом доме клиенты могут позволить себе только однокомнатную квартиру, а в строящемся – двухкомнатную. Такая же ситуация может быть и с локацией. К примеру, в каком-то районе покупателям с определенным бюджетом доступны квартиры только в строящихся домах, а в готовых уже нет. Нужно ли идти на риск только ради проживания в более подходящем районе? Иными словами, если у клиента есть достаточная сумма средств, то лучше приобрести уже готовую квартиру в сданном корпусе, это будет надежный, но менее выгодный вариант».

Главным минусом «котлована», в свою очередь, всегда считался повышенный риск недостроя, однако, вложившись в новостройку на более позднем этапе, тоже можно в итоге оказаться свидетелем остановки строительства, замечает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). Стоит принять во внимание и то, что от котлована до выдачи ключей от квартир придётся довольно долго ждать (полгода в случае с панельным проектом, 1,5-2 года в случае с монолитным), оплачивая в этот период съёмное жильё.

Как выбрать новостройку на котловане

Чтобы не столкнуться с проблемами, покупая квартиру в новостройке на котловане, стоит следовать нескольким правилам.

1. Оцените опыт застройщика/девелопера. Не обязательно, чтобы новостройку возводил какой-то именитый застройщик, говорит Евгения Акимова (IKON Development) – 2009 и 2016 годы показали, что известные компании тоже могут обанкротиться. Намного важнее узнать, выполнял ли девелопер обязательства перед дольщиками предыдущих очередей или корпусов. Если дольщики остались довольны, то, скорее всего, ваш дом тоже будет построен в обещанные сроки.

Если в проектной декларации в качестве застройщика указана неизвестная компания, то не стоит сразу «ставить крест» на жилом комплексе, говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Дело в том, что права на земельный участок принадлежат конкретной организации: например, акционерное общество приватизировало фабрику. Чтобы построить на ее месте дом, девелоперу проще выкупить это общество, присоединить его к своей группе компаний, чем переоформлять участок на себя. Поэтому необходимо узнать название головной компании и смотреть, какие проекты она построила.

2. Посетите стройплощадку – если на ней нет даже котлована, то это, конечно, тревожный признак, который говорит о том, что у застройщика нет собственных средств на старте, и он рассчитывает исключительно на поток поступлений от покупателей, говорит Андрей Колочинский (ГК «ВекторСтройФинанс»).

3. Узнайте о наличии ипотечных программ в проекте. Как правило, банки начинают выдавать кредиты на покупку жилья в проекте только при достижении им определенной стадии готовности. Однако если кредит можно получить уже на «котловане», это означает, что данный банк либо высоко оценил перспективы проекта, либо инвестировал в него, что является дополнительной страховкой рискового дольщика.

4. Выбирайте договор долевого участия (ДДУ) – это наиболее безопасный способ покупки квартиры в строящемся доме, говорит Татьяна Подкидышева («НДВ-Недвижимость»). Не соглашайтесь на сомнительные схемы – реализацию через предварительный договор купли-продажи (ПДКП), договор соинвестирования или в рамках ЖСК – в случае трудностей на объекте они не защитят права дольщика.

Где сегодня купить новостройку на котловане

По данным геоинформационной системы bnMAP.ru, разработанной в «БЕСТ-Новострой», на территории Москвы и Новой Москвы сегодня реализуется 805 корпусов. В 67 из них строительство не начато, а в 35 ведутся работы нулевого цикла – совокупно это составляет 12% от общего числа корпусов на экспозиции.

В «Метриум Групп» называют 16 жилых комплексов массового сегмента в старых границах Москвы, где можно приобрести жилье на начальной стадии строительной готовности:

Покупка квартиры на стадии котлована: выбираем между «дешево» и «безопасно»

Считается, что с момента закладки фундамента новостройки до сдачи дома в эксплуатацию цены на квартиры могут вырасти на треть и большинство покупателей рассматривают покупку жилья на ранних стадиях строительства. Однако суровая реальность и печальный опыт долгостроев вынуждают учитывать высокий риск такой покупки. Портал Novostroy-SPb.ru пытается разрешить дилемму «дешево или безопасно».

Кому нужны котлованы?

С точки зрения инвестиционной привлекательности квартиры на стадии котлована являются наиболее интересными из-за сравнительно низкой стоимости, соглашается Анастасия Александрова, ведущий аналитик E3 Group. Сегодня закон о долевом строительстве максимально направлен на снижение рисков сделок с недвижимостью на ранних этапах стройки. Однако не все застройщики открывают продажи квартир на начальных стадиях.

На этапе вывода на рынок проекты отличает минимальная цена входа для покупателя и максимальный ассортимент доступных планировок и типов квартир, рассказывает Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development. Поэтому недвижимость на стадии котлована интересна как клиентам, подыскивающим жилье по наиболее выгодным ценам непосредственно для себя, так и инвесторам, приобретающим ее для последующей перепродажи или сдачи в аренду.

Участие в долевом строительстве дома с самого старта продаж, когда объект находится на этапе котлована, пользуется спросом среди петербургских покупателей, считает генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин. На сегодняшний день это наиболее доступный способ приобретения квартиры. Так как за время строительного цикла – от забивки первых свай до сдачи дома – стоимость жилья может возрасти до 30%.

В проектах «Главстрой-СПб» 25-30% сделок совершается на нулевом этапе, комментирует Петр Буслов, руководитель отдела продаж компании. Стоимость квартиры на старте, как правило, меньше на 20%, чем в момент ввода дома, что позволяет клиентам сэкономить значительную сумму. Второе преимущество, которого могут быть лишены покупатели, повременившие с приобретением жилья до сдачи дома, – большой выбор квартир и планировок. К примеру, в комплексах «Главстрой-СПб» непроданными к моменту получения ключей остаются всего 5-10% квартир, в наличии бывают преимущественно просторные двух- и трехкомнатные квартиры.

На стадии котлована в проектах ГК «УНИСТО Петросталь» приобретают порядка 30-35% квартир. Основные мотивы таких сделок – более дешевая цена и широкий выбор квартир по планировкам и этажам, рассказывает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь». Для бюджетного жилья разница в 20-22%, а именно столько в среднем прибавляют новостройки от момента начала строительства до его завершения, это очень существенная разница. После ввода дома в эксплуатацию квартиры еще могут прибавить в цене 5-6%. Это цена за комфорт приобретения: в построенном доме квартиру можно посмотреть, быстро получить ключи, а значит, не тратить деньги на съем жилья, сразу заняться оформлением документов на возврат части уплаченных в бюджет налогов. Но, конечно, на этом этапе придется выбирать из того, что осталось.

В первый месяц продаж в новом проекте у проверенного застройщика может реализоваться до 10% предложения, эта цифра близка к докризисной, рассказывает Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation. Например, в декабре 2016 года компания вывела в продажу клубный дом Green Tower на 132 квартиры. Проект находится в составе комплекса «Триумф Парк», но занимает свою особенную нишу. На этапе котлована удалось реализовать более 15% квартир.

Вопрос цены

При грамотной ценовой политике продажи равномерно распределяются по всему сроку строительства, считает Наталья Кукушкина, ведущий маркетолог компании «Петрополь». На стадии котлована реализуется около 20% жилья, ещё 60-70% приходится на стадию интенсивного строительства, когда растет монолит, и оставшиеся 10-15% реализуются после ввода дома в эксплуатацию. Сегодня можно говорить о некотором снижении количества сделок на котловане в силу того, что люди выбирают проекты с минимальным риском для себя и готовы подождать, считает эксперт. Несколько лет назад на стадии котлована были популярны инвестиционные сделки: за 2-3 года можно было выиграть до 30% от стоимости квартиры. Сейчас по большинству проектов разница в цене минимальна, поэтому сделки с недвижимостью как финансовый инструмент теряют свою актуальность.

Несколько лет назад разница могла доходить до 30%. Сегодня разница в стоимости на приобретенную квартиру на стадии котлована и после сдачи дома составляет около 15-20%, комментирует Анастасия Александрова. Однако это не значит, что такой процент прибыли можно получить в любом случае. Все очень индивидуально, имеет значение и район, и уровень предложения в нем, и многие другие факторы.

«В среднем разница в стоимости квартир на этапе нулевого цикла и после сдачи ЖК составляет 50-60%»

Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development

Принято считать, что чем выше строительная готовность жилого комплекса, тем ниже риски и вероятность возникновения сложностей с возведением объекта или вводом его в эксплуатацию, рассказывает Алексей Бушуев. Кроме того, новые ЖК на грани сдачи уже имеют определенную историю, позволяющую оценить качество и темпы реализации проекта и исполнение девелопером своих обязательств.

От котлована до сдачи ценник увеличивается примерно на 20%, в наиболее ликвидных объектах рост может составлять до 30-35%, комментирует Петр Буслов. Самую ощутимую прибавку, как правило, демонстрируют новостройки массового сегмента, расположенные в удачных локациях.

Стоимость квадратного метра возрастает в зависимости от стадии строительства: чем ближе проект к реализации, тем ниже риск для покупателя, соглашается Олег Пашин. Поэтому перед вводом дома в эксплуатацию цена, как правило, достигает своего максимального значения. Эксперт также подчеркивает, что на формирование цены влияют и другие факторы, такие как развитие социальной или транспортной инфраструктуры, появление новых конкурирующих жилых проектов в районе локации.

В ЖК «Триумф Парк» рост средней цены «квадрата» за весь цикл строительства в рамках одной очереди составляет 25-30%, рассказывает Елена Валуева. Но такой прирост цены касается больше объектов комфорт- и бизнес-класса, а также крупных проектов, где уже возведены и заселены несколько очередей. Если говорить об эконом-классе, то там данный показатель ниже — около 20%.

А если цена не растет?

Такое бывает в нескольких случаях, объясняет Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation:

  • Изначально высокая цена квадратного метра. В таком случае девелоперу не критичны поступления на ранних этапах строительства, деньги на финансирование стройки есть, затоваривания (в случае небольшого дома) застройщик не боится.
  • Не очень удачный проект с недостатками по местоположению, либо качественным характеристикам. Или дело в рынке, когда цена в проекте практически не растет (на самом деле она увеличивается, просто не так существенно).

Есть на рынке первичной недвижимости практика, когда застройщик практически не пересматривает стоимость квартиры на всем протяжении строительства. Таким образом, застройщик сознательно идет на то, что основные продажи по проекту будут ближе к сроку ввода дома в эксплуатацию, комментирует Арсений Васильев. Но такая практика не получила широкого распространения.

Самый яркий пример того, что проекты могут не расти в цене по мере строительной готовности — КОТ в Девяткино, где профицит предложения снизил текущий уровень цен реализации. Это практически сравняло стоимость на начальном этапе строительства и на выходе, рассказывает Анастасия Александрова.

Стоимость жилья традиционно увеличивается по мере снижения рисков инвестиций и приближения заветного момента получения ключей, считает Наталья Кукушкина. Но застройщик может и не повышать цену, если его устраивает существующая финансовая модель.

Рост цены по мере строительства дома – закономерный этап ценообразования любого жилого проекта, комментирует Петр Буслов. В начале продаж рынок традиционно пополняется недорогим предложением, затем стоимость увеличивается пропорционально «приросту» этажей. Другое дело, если ценовая политика изначально была выстроена неправильно, к примеру, цены были завышены. В таком случае нередко стоимость «квадрата» может не меняться в принципе или показывать обратную динамику, снижаясь по мере смены строительных циклов.

Где купить?

На этапе вывода на рынок проекта «Светлый мир «Я-Романтик…» минимальная стоимость квартир в ЖК стартовала от 1,6 млн рублей, рассказывает Алексей Бушуев. Цена квадратного метра жилой недвижимости начиналась от 60 000 рублей. Накануне сдачи «квадрат» стоил уже 90 000 рублей. Позднее квартиры в уже введенном в эксплуатацию жилом комплексе реализовались по договорам переуступки за 120 000 рублей за единицу площади.

За два года, составляющих строительный цикл наших объектов, стоимость квадратного метра в среднем увеличивается на 25-30%, комментирует Петр Буслов. В качестве примера можно привести один из корпусов 9 очереди ЖК «Северная долина». В сентябре 2015 года начальная цена на однокомнатную квартиру составляла 68 000 рублей за квадратный метр. Дом был сдан в феврале 2017 года, стоимость аналогичного предложения составила 85 000 рублей за квадратный метр, что на 25% больше цены стартового предложения.

Минимальная стоимость жилья в проектах Setl Сity на начальном этапе строительства составляет 1,85 млн рублей. Например, за такую стоимость можно приобрести студию в ЖК «Солнечный город» и «GreenЛандия 2».

Mirland Development Corporation сейчас выводит в продажу 5 очередь ЖК «Триумф Парк». Цены за квадратный метр начинаются от 91 000 рублей. Четвертая очередь строительства уже почти готова, и стоимость квадратного метра за несколько месяцев до сдачи составляет уже 110 000 рублей.

Что брать?

Традиционно быстрее прочих дорожают наиболее ликвидные и востребованные рынком лоты, считает Алексей Бушуев. Речь идет о малогабаритных квартирах – студиях, однокомнатных юнитах и объектах формата «Евро-2». При этом опережающий рост стоимости также показывают квартиры, обладающие уникальными параметрами, связанными в том числе с видовыми характеристиками, локацией или расположением на высоких этажах.

«Быстрее дорожают студии и однокомнатные квартиры ввиду своей высокой ликвидности. Если мы говорим о классах, то бизнес-класс будет дорожать быстрее, чем эконом и комфорт»

Анастасия Александрова, ведущий аналитик E3 Group

Рост цен наиболее очевиден по максимально ликвидным квартирам – для Санкт-Петербурга это однокомнатные квартиры и студии. Это своего рода индикатор ценовой политики, считает Наталья Кукушкина.

Пока наибольший прирост в цене в относительных величинах демонстрируют квартиры-студии и однокомнатные квартиры, недаром инвесторы часто приобретают именно эти типы квартир. Но если доля трехкомнатных квартир в общем предложении новостроек будет продолжать уменьшаться и возникнет дефицит такого предложения, то ситуация может поменяться, комментирует Арсений Васильев. Сравнивать цены в разных проектах или корпусах не совсем корректно, так как цена в каждом доме складывается из множества факторов, считает эксперт. Но, приобретая квартиру на момент вывода проекта в продажу, можно сэкономить от 300 000 рублей (это пример небольшой по площади студии).

Дорожают самые популярные квартиры, считает Елена Валуева. Это могут быть как однокомнатные квартиры с удачными планировками, так и трехкомнатные, если таких немного и они востребованы.

Есть ли риски?

При покупке квартиры на стадии котлована изначально следует проверить наличие всей необходимой разрешительной и проектной документации, свидетельства о праве собственности на земельный участок. Убедиться, что они оформлены в соответствии с требованиями 214-ФЗ, считает Алексей Бушуев. Оценить надежность девелопера можно на примере его последних объектов, обращая внимание на наличие недавно сданных очередей ЖК, возможные переносы сроков их ввода. Расширение земельного банка и запуск новых проектов, проходящих одновременно с завершением уже начатых, также говорит о долгосрочных планах компании на местном рынке. Косвенным подтверждением надежности проекта можно рассматривать его аккредитацию крупными банками, которые всегда детально просчитывают возможные риски.

В первую очередь необходимо определиться с целью приобретения данной квартиры – инвестиция или более выгодная покупка для себя, считает Анастасия Александрова. В любом случае нужно ответственно подойти к вопросу выбора застройщика (его корзина введенных в эксплуатацию объектов, соблюдение сроков строительства, качество домов). Необходимо убедиться в наличии всех соответствующих разрешений на строительство и прочей необходимой документации. Далее продумать следующее: для удачной инвестиции с целью получить прибыль от продажи после ввода дома в эксплуатацию необходимо обратить внимание на то, насколько эта квартира будет востребована, а с целью собственного проживания уже исходить из своих личных предпочтений.

Безусловно, покупка квартиры на начальной стадии сопряжена с определенными рисками. На этом этапе трудно оценить, какими темпами будут вестись работы, сдаст ли застройщик дом в обозначенный срок, комментирует Петр Буслов. Поэтому перед совершением сделки покупатель должен выбрать не только жилой комплекс, но и надежного застройщика, чтобы не стать жертвой долгостроя.

«Нужно обращать внимание на то, чтобы застройщик был надежный, продавал квартиры по 214-ФЗ и имел успешный опыт на рынке недвижимости»

Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation

Покупая квартиру в новостройке, которая находится на стадии котлована, в первую очередь необходимо обратить внимание на репутацию застройщика, соглашается Олег Пашин. Соблюдала ли компания сроки ввода объектов в эксплуатацию, были ли задержки. Чтобы избежать рисков, перед покупкой квартиры нужно посетить строительную площадку. Хорошо, если на стройке каждый день ведется активная работа, начинается забивка свай или возводятся первые этажи дома. Плохим сигналом будет частое отсутствие рабочих и спецтехники. Показателем для покупателя будет и то, как вел себя застройщик в кризисный период 2008-2009 годов, считает спикер. Если девелопер «замораживал» строительство домов, но продолжал привлекать средства дольщиков, это должно насторожить. Дополнительной гарантией для клиента является аккредитация новостройки в банках и наличие ипотеки. Это означает, что кредитные организации уже проверили деятельность застройщика, оценили стоимость и ликвидность возводимого жилья, а также все связанные с ним риски.

При этом, выбирая квартиру в проекте малознакомого девелопера, купить «кота в мешке» можно даже при соблюдении всех перечисленных мер предосторожности. В этом случае эксперты рекомендуют обращаться к специалистам, которые могут оценить надежность компании по многим параметрам и рекомендовать наиболее безопасный проект.

Как купить квартиру «на котловане» без риска?

Около трети квартир в новостройках распродаются на начальном этапе

Выбирая квартиру в новостройке, покупатель сталкивается с огромным количеством предложений. Жилые комплексы различаются по классу, цене, метражу квартир, качеству придомовой территории и другим параметрам. Но немаловажным для покупателя остается этап строительства дома, на котором совершается покупка. Зачастую, приходя к специалисту по подбору недвижимости, клиент уже знает, на каком этапе он хотел бы приобрести квартиру и по каким соображениям.

Низкий старт

Согласно российскому законодательству, застройщик может начать продажу квартир на начальном этапе строительства, сразу после получения разрешения. Как правило, застройщик открывает продажи квартир, как только на месте будущей новостройки появляется котлован. В этот период цены на квартиры обычно самые выгодные, и по мере устремления новостройки вверх цены также растут. Несмотря на то, что цены на первом этапе самые низкие, в это время наиболее велик риск «напороться» на долгострой или вовсе мошенников, поэтому покупатели, конечно, делают непростой выбор между минимальной ценой и уверенностью, что все будет хорошо.

Дешево, но долго

Когда покупатель ограничен в финансах и квартира ему при этом нужна не прямо сейчас, то он зачастую выбирает новостройку на начальном этапе строительства и с радостью наблюдает, как растут цены на нее, понимая, что сделал правильный выбор. Если же квартира нужна срочно и покупатель рассматривает квартиры только в готовых новостройках, то сэкономить не получится.

Эксперты утверждают, что разница между ценами на старте и на последнем этапе продаж может составлять в среднем около 30%. Такое ценообразование, конечно, нравится инвесторам, которые покупают квартиры не для собственного проживания, а для того, чтобы сразу после получения ключей их продавать.

Сотни квартир на выбор

Приобретая квартиру на этапе котлована, покупатель получит не только низкую цену. На начальном этапе продаж доступен большой выбор квартир различного метража и планировок. Можно выбрать этаж для проживания, вид из окна, подумать, решить, нужен ли балкон или лоджия, гардеробная комната, сколько требуется санузлов и какие по размеру, нужна ли европланировка или обычная. Соответственно, чем дольше идут продажи, тем меньше выбор у покупателя. Зачастую на самом последнем этапе остается не так много квартир с не самыми лучшими планировками. Но стоит рассматривать и такие варианты, ведь вкусы у всех разные, и то, что не понравилось одним, может понравиться другим покупателям.

Проверить реноме застройщика

Покупая квартиру в новостройке, а особенно на первом этапе, конечно, нужно обратить внимание на репутацию застройщика. Это не обезопасит покупателя на 100%, но вероятность того, что он попадет в долгострой заметно уменьшится. Перед заключением ДДУ стоит тщательно изучить историю компании, посетить ее офис, посмотреть форумы дольщиков или их группы в соцсетях, где можно получить интересующую информацию, и даже поговорить с жильцами уже построенных домов застройщика.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector