Piteryust.ru

Юридическая консультация онлайн
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

ТЕМА 8. ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Подходы к оценке недвижимости

Необходимость определения стоимости квартиры, дома или производственного помещения может возникнуть во многих случаях. Например это может быть оформление ипотеки, вступление в наследство, оформление залога и т.д.

В связи с этим можно выделить различные подходы к оценке недвижимости. В разных ситуациях соответственно применяются и разные способы, а порой и их сочетания.

Всего их 3: затратный, доходный и сравнительный. Вкратце подходы к оценке объектов недвижимости можно охарактеризовать следующим образом:

Сравнительный подход

Этот способ самый распространенный. Суть его заключается в сравнении аналогичных оцениваемому объектов. Исходя из этого сравнения, а также с применением различных поправочных коэффициентов и допущений в итоге и выводится искомая величина – стоимость.

Преимущества сравнительного подхода:

  • прост в применении;
  • на активном рынке с большим количеством аналогов дает наиболее точные результаты;
  • учитывает с большой точностью любые колебания цен на рынке и инфляцию.

Недостатки сравнительного подхода:

  • не дает большой точности при плохо развитом рынке (если на рынке мало аналогичных объектов)
  • сильно зависит от активности на рынке недвижимости;
  • сложность сбора и согласования информации (нужно собрать целый ряд показателей по каждому аналогу)

Затратный подход

Применяется в основном в случаях, когда сравнительный подход использовать невозможно (недостаточно или вовсе нет аналогов), а также когда объект находится еще на стадии строительства. Если упростить, то суть данного метода заключается в том, чтобы определить “сколько денег нужно, чтобы создать (построить) такой же”.

Преимущества затратного подхода:

  • при оценке новых объектов (недавно построенных) дает наиболее точный результат;
  • для редких, узко специализированных или находящихся на этапе строительства объектов – это самый точный подход.

Недостатки затратного подхода

  • затраты при создании объекта далеко не всегда соответствуют его рыночной стоимости (могут быть как выше, так и ниже)
  • при оценке крупных и сложных объектов с большим количеством деталей – метод предусматривает большие затраты труда оценщика.

Доходный подход

Используется часто для инвестиционного анализа или в рамках оценки бизнеса. Является обязательным при оценке предприятий.

Преимущества доходного подхода

  • дает большую точность при оценке недвижимости приносящей доход: торговые площади, офисы, склады, гостиницы и т.д.
  • единственный подход, позволяющий прогнозировать будущие доходы от использования объекта недвижимости.

Недостатки доходного подхода

  • собрать информацию о доходе от аналогичных объектов часто весьма проблематично;
  • в нашем государстве сложно строить мало-мальски достоверные прогнозы в условиях нестабильной экономики и ситуации на рынке.

Методы оценки в рамках подходов

В рамках каждого из подходов к оценке стоимости недвижимости могут использоваться различные методы оценки. Например:

  • метод капитализации дохода;
  • метод дисконтирования денежных потоков;
  • метод валового рентного мультипликатора;
  • метод парных продаж;
  • метод кумулятивного построения.
  • и так далее.

Иногда в рамках одного подхода к оценке недвижимости может быть использовано сразу два или более методов.

Подробнее о методах оценки недвижимости можно почитать ЗДЕСЬ

Итак, выше мы вкратце разобрали сравнительный, затратный и доходный подходы к оценке недвижимости, особенности и сферы применения каждого их них. Еще больше информации по различным аспектам оценки вы можете найти в разделе БЛОГ.

Подходы к оценке объектов недвижимости

Изучив тему 5, студент должен знать: •

особенности оценки различных видов недвижимости.

практические знания и навыки определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

При изучении темы необходимо:

тему пятую учебного пособия.

практическое задание по пятой теме; •

ответить на вопросы и выполнить тест по пятой теме.

Акцентировать внимание на следующих понятиях: особенности всех видов акций и их инвестиционные и управленческие качества. Дидактические единицы: •

Оценка с использованием инвестиционно-ипотечного анализа. •

Факторы, влияющие на процесс оценки объектов недвижимости. •

Степень влияния экологических факторов на оценку объектов недвижимости. •

Особенности оценки земли.

Цель изучения: ознакомление с различными подходами и методами оценки объектов недвижимости.

Оценку объектов недвижимости осуществляют с помощью трех основополагающих подходов: доходного, сравнительного и затратного.

Доходный подход (имущественный), или оценка дисконтированных денежный потоков (discounted cash flow — DCF). Соотносит ценность актива с текущей ценностью ожидаемых в будущем денежных потоков, приходящихся на данный актив, дисконтируемых по поставке, зависящей от риска. Согласно сравнительному подходу (рыночному) ценность актива следует вычислять, анализируя ценообразование сходных активов, связывая его с какой-либо переменной (с прибылью или доходами, денежными потоками, балансовой стоимостью или объемом продаж). Затратный подход, или оценка условных требований — предполагает использование модели ценообразования опционов для измерения ценности активов, имеющих характеристики опциона. Одни из таких финансовых активов могут обращаться на рынке (напр., варранты), другие же не являются торгуемыми и основываются на реальных активах (проекты, патенты, запасы нефти и т.д.) — это реальные опционы.

При доходном подходе во главу угла ставится доход как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. Здесь имеют значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс. Доходный подход — это исчисление текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи. В данном случае применяется принцип ожидания.

Доходный подход, как правило, является наиболее подходящей процедурой для оценки бизнеса, однако целесообразно бывает использовать также сравнительный и затратный подходы. В некоторых случаях затратный и сравнительный подходы могут быть более точными или более эффективными. Во многих случаях каждый из трех подходов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной при других подходах.

Сравнительный подход особенно эффективен, когда существует активный рынок сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как применяя данный подход, оценщик должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Эти данные включают: экономические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи и условия финансирования. Действенность такого подхода снижается, если: сделок было мало; момент их совершения и момент оценки разделяет продолжительный период времени; рынок находится в аномальном состоянии, потому что быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей. Сравнительный подход основан на применении принципа замещения. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемым бизнесом объекты. Обычно между ними существуют различия, поэтому необходимо провес- ти соответствующую корректировку данных.

Затратный подход наиболее применим для оценки предприятий, имеющих разнородные активы, в том числе финансовые, а также когда бизнес не приносит устойчивый доход. Методы затратного подхода целесообразно использовать и при оценке специальных видов бизнеса (гостиниц, мотелей и т.п.), страховании. Собираемая информация включает данные об оцениваемых активах (цены на землю, строительные спецификации и др.), данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т.д. Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта. Затратный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками, или устаревших объектов.

Затратный подход основан на принципах: замещения, наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины20, экономического разделения.

Три подхода связаны между собой. Каждый из них предполагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Например, базовыми для затратного подхода являются данные о текущих рыночных ценах на материалы, рабочую силу и др.; для доходного подхода — ставки дисконтирования и коэффициентов капитализации, которые также рассчитываются по данным рынка.

При выборе подхода перед оценщиком открываются различные перспективы. Хотя эти подходы основываются на данных, собранных на одном и том же рынке, каждый из них связан с различным аспектом рынка. На совершенном рынке все подходы должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков несовершенно, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производство может быть неэффективным. По этим, а также и по другим причинам при данных подходах могут быть получены различные показатели стоимости. 5.1.

ТЕМА 8. ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ТЕМА 8. ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.

В соответствии с общепринятой практикой оценка рыночной стоимости проводится с использованием трех методологических подходов: затратного, сравнительного и доходного. При оценке земли могут использоваться методы одного подхода или методы, представляющие их комбинацию.
Рыночная стоимость земли в первую очередь должна определяться по результату того метода, который определяет цену в условиях обычного делового оборота. Так, например, продажа земельных участков, которые служат получению дохода, происходит преимущественно по капитализированной стоимости будущих доходов, так что в этом случае было бы логично отдать приоритет доходному методу.

5.1.2. Факторы, влияющие на цену объектов недвижимости

Сначала необходимо определить стоимость земельного участка как незастроенного. Это можно сделать, сравнив стоимость предложений на продажу одной сотки земли участков с сопоставимыми потребительскими свойствами (местоположение, наличие дорог и коммуникаций, близость лесных и водных объектов и т.д.). Пример расчётов по оценке земли.

Ключевые слова: оценка недвижимости, определение рыночной стоимости недвижимости, сравнительный подход в оценке недвижимости.

Иногда в рамках одного подхода к оценке недвижимости может быть использовано сразу два или более методов.

Сравнительный подход исходит из предпосылки, что стоимость оцениваемого имущества определяется на основе анализа цен сделок со схожим по своим характеристикам имуществом. Сравнительный подход используется при наличии информации о рыночных ценах сделок со схожими по своим характеристикам объектам недвижимости.

При оценке объектов недвижимости с позиции затратного подхода во главу угла ставится совокупность всех материальных затрат, необходимых для строительства объекта, аналогичного оцениваемому. Этот подход имеет наибольший вес при определении стоимости уникальных объектов, а также объектов с ограниченным рынком.

К затратному подходу относится совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства (восстановления) либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Затратный подход основан на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости, эквивалентному по своей полезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым.

Качество прав для объектов-аналогов и объекта оценки связывается со степенью обремененности последних частными и публичными сервитутами, приводящими к снижению ценности обремененного объекта в сравнении с объектом полного права собственности.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходы от эксплуатации и рыночная стоимость (доходный подход).

На заключительном этапе оценки, мы складываем стоимость земельного участка и стоимость строительства идентичного объекта за вычетом износа и увеличиваем получившуюся сумму на величину прибыли инвестора. Средний размер прибыли инвестора можно взять на уровне 20-30%. Получившаяся в результате величина и будет рыночной стоимостью оцениваемого объекта, рассчитанной с применением затратного подхода.

Любое из указанных выше ограничений может привести к уменьшению ценности объекта. Следовательно, если обременение касается объекта-аналога, то цена последнего корректируется в сторону увеличения. Напротив, если ограничиваются возможности использования объекта-оценки, то цена объекта-аналога уменьшается па величину поправки.

Число элементов сравнения весьма велико, число их сочетаний — бесконечно велико, в результате приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом.

На оцениваемый объект могут и не оказывать существенного влияния факторы загрязнения среды, хотя на аналогичные, но не оцениваемые в настоящее время объекты это влияние может быть достаточно сильным. В тех случаях, когда в какой-либо местности все объекты недвижимости одинаково подвержены влиянию окружающей среды, проводить дополнительный анализ не целесообразно.

Глава 5. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Стоимость замещения – затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Обязательная оценка должна проводиться также при переуступке долговых обязательств связанных с объектами недвижимости, а также при реализации инвестиционных проектов с привлечением средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации или местных бюджетов, а также средств под гарантии государства.

Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости.

Этим законом определен перечень случаев, в которых проведение оценки объектов должно быть обязательным. В частности, обязательной признается оценка имущества при определении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже или сдаче в аренду объектов недвижимости которые принадлежат полностью или частично субъектам РФ или муниципальным образованиям.

Рыночный (сравнительный) подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

В оценке недвижимости существуют три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, рыночный и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры.

Итак, выше мы вкратце разобрали сравнительный, затратный и доходный подходы к оценке недвижимости, особенности и сферы применения каждого их них.

В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры. Обнаруживается концептуальное сходство подходов к оценке различных объектов собственности. В то же время вид оцениваемого объекта определяет особенности конкретных методов, вытекающие из специфических проблем оценки, присущих, как правило, только данному виду собственности.

Этот подход можно использовать самостоятельно при оценке простых объектов, для которых либо известны затраты на строительство, либо их легко подсчитать. К таким объектам можно отнести, например загородные коттеджи или дачи. Пример оценки здания затратным подходом.

Применяется в основном в случаях, когда сравнительный подход использовать невозможно (недостаточно или вовсе нет аналогов), а также когда объект находится еще на стадии строительства. Если упростить, то суть данного метода заключается в том, чтобы определить “сколько денег нужно, чтобы создать (построить) такой же”.

В состав оцениваемого имущества предприятия включаются основные средства и вложения, запасы и затраты, денежные средства и прочие финансовые активы.

Судебная строительная экспертиза

Таким образом, расчет по схеме МВС непосредственно «восстанавливает» данный объект и определяет стоимость такого восстановления.

Если рыночная стоимость определяется исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то потребительская стоимость определяется исходя из текущего использования объекта.

Существенным фактором, влияющим на величину внешнего износа, является непосредственная близость к «малопривлекательным» природным или искусственным объектам – болотам, очистным сооружениям ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, промышленным предприятиям и пр.

Способом измерения износа внешнего воздействия является анализ парных продаж (когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта один из которых имеет признаки внешнего износа, другой – нет). Разница в ценах позволяет сделать вывод о величине износа внешнего воздействия оцениваемого объекта.

Другим способом измерения износа внешнего воздействия является сравнение доходов от арендной платы двух объектов, аналогичных оцениваемому, один из которых подвергается негативному воздействию. Капитализация потерь дохода от сравнения этих двух объектов будет характеризовать величину износа внешнего воздействия.

Условия применения и этапы сравнительного метода в оценке недвижимости. Особенности затратного и доходного подходов в профессиональной оценочной деятельности.

Например, если в результате добычи полезных ископаемых, изымается или разрушается плодородный слой почвы, то минимальной величиной платы и одновременно стоимостной оценкой теряемой или деградированной почвы будут затраты на восстановление плодородия этого участка (рекультивация) или повышение плодородия другого участка для компенсации потери первого участка как природного объекта.

Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

Рыночный (сравнительный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка.

Процедура оценки объекта недвижимости начинается с его осмотра. Перед началом осмотра рекомендуется ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту, а также провести беседу со специалистами технических служб, ответственными за его эксплуатацию.

Доходный подход — это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Степень незанятости объекта доходной недвижимости характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду.

Стоимость объекта недвижимости может быть оценена на основании суммирования затрат на его создание, такой подход к оценке называется затратным.

В оценочной деятельности при использовании затратного подхода износ принимается как основной фактор, влияющий на стоимость объекта недвижимости.

Методы оценки в рамках подходов

В затратном подходе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Затратный подход позволяет рассчитать стоимость строительства объекта в текущих ценах (на дату оценки) за вычетом общего накопленного (суммарного) износа.

Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Основные подходы к оценке объектов недвижимости

Сравнительный подход к оценке — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

— аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

— сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

Читать еще:  Что такое ипотечная страховка и какими могут быть последствия её неуплаты

— спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

— сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

— сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;

— корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;

— установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Затратный подход — это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

— уровень заработной платы;

— величина накладных расходов;

— затраты на оборудование;

— нормы прибыли строителей в данном регионе;

— рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

— расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз);

— расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);

— расчет накопленного износа (Ин):

— физический износ — износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

— функциональный износ — износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

— внешний износ — износ в результате изменения внешних экономических факторов;

— расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=Снс-Си;

— определение итоговой стоимости недвижимости: Сзп= Сз+Су.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

— анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;

— технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;

— оценка общественно-государственных и специальных объектов;

— оценка объектов на малоактивных рынках;

— оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход — это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода — это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV — формула):

где V — стоимость недвижимости,

I — ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,

R — норма дохода или прибыли — это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации — норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

— капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации — это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования — норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.

2. Расчет действительного валового дохода.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

4. Определение величины чистого операционного дохода.

5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

ТЕМА 8. ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Необходимость определения стоимости квартиры, дома или производственного помещения может возникнуть во многих случаях. Например это может быть оформление ипотеки, вступление в наследство, оформление залога и т.д.

В связи с этим можно выделить различные подходы к оценке недвижимости. В разных ситуациях соответственно применяются и разные способы, а порой и их сочетания.

Всего их 3: затратный, доходный и сравнительный. Вкратце подходы к оценке объектов недвижимости можно охарактеризовать следующим образом:

Сравнительный подход

Этот способ самый распространенный. Суть его заключается в сравнении аналогичных оцениваемому объектов. Исходя из этого сравнения, а также с применением различных поправочных коэффициентов и допущений в итоге и выводится искомая величина – стоимость.

Преимущества сравнительного подхода:

  • прост в применении;
  • на активном рынке с большим количеством аналогов дает наиболее точные результаты;
  • учитывает с большой точностью любые колебания цен на рынке и инфляцию.

Недостатки сравнительного подхода:

  • не дает большой точности при плохо развитом рынке (если на рынке мало аналогичных объектов)
  • сильно зависит от активности на рынке недвижимости;
  • сложность сбора и согласования информации (нужно собрать целый ряд показателей по каждому аналогу)

Какие различаются виды стоимости в отношении недвижимого имущества

Всего различается несколько видов стоимости, применимые при проведении оценочной деятельности. Всего их четыре:

  • рыночная стоимость. Это понятие заключается в определении наиболее вероятной стоимости объекта, которая может быть предложена со стороны потенциального приобретателя непосредственно в день совершения продажи или отчуждения. При этом рыночная стоимость – это денежный эквивалент, который готовы предложить потенциальные приобретатели, действующие в рамках открытого рынка и здоровой конкуренции. Также обязательным условием соблюдения понятия рыночная стоимость служит обязательное осознание всеми участниками совершаемой сделки ее предмета. При действии рыночного вида стоимости предложенная цена будет относиться к разумному вознаграждению за оцениваемый объект, а в оценочном процессе не происходило принуждения ни одной из сторон к осуществлению сделки;
  • инвестиционная стоимость. Этот вид стоимости строится на вычислении конечной цены недвижимости, предполагаемой для инвестиционных нужд будущего приобретателя. Проще говоря, инвестиционная стоимость – это оценка недвижимости, эксплуатация которой будет строиться на принципе вложения средств с целью извлечения прибыли. В качестве видов практической эксплуатации подобного вида недвижимости можно обозначить аренду или прирост начальной стоимости объекта в будущем. При этом процесс определения инвестиционной разновидности цены не предполагает обязательного учитывания рыночной стоимости, поскольку эта разновидность оценки служит для определения инвестиционной привлекательности объекта для возможности вложения средств;
  • ликвидационная стоимость. Эта разновидность отражает полученную расчетным путем величину, являющейся отражением стоимости объекта недвижимого имущества, отчуждаемого под воздействие чрезвычайной ситуации. В этом случае рыночная стоимость также не учитывается, и применяется лишь как отправная точка для расчета действительной стоимости с учетом длительности его экспозиции;
  • кадастровая стоимость. Еще одна разновидность, показатели которой регулируется на законодательном уровне и складываются из накопленного массива статистических данных имеющихся цен. Преимущественно кадастровая разновидность высчитывается для целей налогообложения.

Таким образом, все виды стоимости используют разные подходы к оценке и отличаются своими реальными значениями. Самыми высокими показателями является рыночный вариант, самыми низкими могут быть кадастровая и ликвидационная стоимость. При этом первая представляет собой достаточно фиксированную величину, а вторая будет зависеть от срока эксплуатации объекта или возникающих ситуаций, которые вынуждают владельца отчуждать имеющееся имущество по ликвидационной стоимости.

Затратный подход

Применяется в основном в случаях, когда сравнительный подход использовать невозможно (недостаточно или вовсе нет аналогов), а также когда объект находится еще на стадии строительства. Если упростить, то суть данного метода заключается в том, чтобы определить “сколько денег нужно, чтобы создать (построить) такой же”.

Преимущества затратного подхода:

  • при оценке новых объектов (недавно построенных) дает наиболее точный результат;
  • для редких, узко специализированных или находящихся на этапе строительства объектов – это самый точный подход.

Недостатки затратного подхода

  • затраты при создании объекта далеко не всегда соответствуют его рыночной стоимости (могут быть как выше, так и ниже)
  • при оценке крупных и сложных объектов с большим количеством деталей – метод предусматривает большие затраты труда оценщика.

Доходный подход

Используется часто для инвестиционного анализа или в рамках оценки бизнеса. Является обязательным при оценке предприятий.

Преимущества доходного подхода

  • дает большую точность при оценке недвижимости приносящей доход: торговые площади, офисы, склады, гостиницы и т.д.
  • единственный подход, позволяющий прогнозировать будущие доходы от использования объекта недвижимости.

Недостатки доходного подхода

  • собрать информацию о доходе от аналогичных объектов часто весьма проблематично;
  • в нашем государстве сложно строить мало-мальски достоверные прогнозы в условиях нестабильной экономики и ситуации на рынке.

Методы оценки в рамках подходов

В рамках каждого из подходов к оценке стоимости недвижимости могут использоваться различные методы оценки. Например:

  • метод капитализации дохода;
  • метод дисконтирования денежных потоков;
  • метод валового рентного мультипликатора;
  • метод парных продаж;
  • метод кумулятивного построения.
  • и так далее.

Иногда в рамках одного подхода к оценке недвижимости может быть использовано сразу два или более методов.

Подробнее о методах оценки недвижимости можно почитать ЗДЕСЬ

Итак, выше мы вкратце разобрали сравнительный, затратный и доходный подходы к оценке недвижимости, особенности и сферы применения каждого их них. Еще больше информации по различным аспектам оценки вы можете найти в разделе БЛОГ.

5 / 5 ( 7 голосов )

Подходы к оценке недвижимости

При оценке недвижимости применяются три основных подхода к оценке:

  • Сравнительный подход к оценке недвижимости;
  • Затратный подход к оценке недвижимости;
  • Доходный подход к оценке недвижимости.

Каждый подход имеет свои преимущества и недостатки, и применяется в различных ситуациях.

Сравнительный подход к оценке недвижимости основывается на сопоставлении оцениваемого объекта с аналогами, на которые имеется информации о ценах. Различия между объектом и его аналогом в дальнейшем при помощи соответствующих корректировок данных.

Сравнительный подход применяется в следующих случаях:

  • Объект оценки не является уникальным;
  • Аналог должен походить на объект по основным характеристикам (материальным, техническим, экономическим и др.);
  • Чтобы уменьшить влияние рыночных изменений на результат оценки дата, на которую известна цена аналога, должна быть близкой к дате оценки объекта;
  • Достаточность имеющейся информации;
  • Факторы, которые влияют на стоимость объекта и аналога, должны быть сопоставимыми.

Основными этапами сравнительного подхода к оценке недвижимости являются:

  1. Изучение рынка. Сбор информации об аналогах оцениваемого объекта, предлагаемых на продажу или недавно проданных.
  2. Выбор единиц и элементов, по которым будут сравниваться объект оценки и его аналог.
  3. Сравнительный анализ объекта и всех аналогов по элементам сравнения.
  4. Корректировка значения единиц сравнения для всех элементов сравнения объекта-аналога с обоснованием корректировочной шкалы.
  5. Согласованием полученных результатов корректировки для дальнейшего установление цены объекта оценки.

К преимуществам сравнительного подхода относятся:

  • Итоговая стоимость является отражением мнения типичных покупателей и продавцов;
  • Цена продажи включает изменение финансовых условий и инфляцию;
  • Статистическая обоснованность расчёта;
  • Внесение корректировок на отличия с аналогом;
  • Достаточная простота применения данного метода оценки недвижимости, при условии надёжности получаемого результата.

К недостаткам сравнительного подхода к оценке недвижимости относятся:

  • Не существует абсолютно одинаковых продаж;
  • Сбор информации о практических ценах продаж в достаточной мере сложен, особенно это касается нежилых помещений;
  • Сбор информации о специфике условий сделки проблематичен;
  • Зависимость от активности рынка, и от его стабильности;
  • Согласовать данные о существенно различающихся продажах достаточно сложно.

Затратный подход к оценке недвижимости основан на: расчёте рыночной стоимости земли, на которой расположен объект; подсчёте затрат на воспроизводство зданий и сооружений, являющихся объектом оценки, с учётом всех видов износа и предпринимательской прибыли.

Основными этапами затратного подхода к оценке недвижимости являются:

  1. Расчёт коэффициента С3 – стоимость земельного участка (учитывая наиболее эффективное использование);
  2. Расчёт коэффициента Снс – затраты на новое строительство оцениваемого строения (стоимость воспроизводства, или стоимость замещения);
  3. Расчёт коэффициента Ин – накопленный износ (физический, функциональный и внешний);
  4. Расчёт коэффициента Су – стоимость улучшений с учётом накопленного износа. Су=Снс-Ин;
  5. Расчёт СЗП – итоговая стоимость недвижимости. СЗП=СЗ+Су.

Затратный подход применяют исходя из предположения «типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, нежели за создания объекта аналогичной полезности».

К преимуществам затратного подхода к оценке недвижимости относятся:

  • Данный подход является наиболее надёжным при оценке новых или уникальных объектов;
  • В некоторых случаях данный подход является единственным возможным к применению;
  • Наиболее целесообразен в следующих случаях: анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка; технико-экономический анализ нового строительства; оценка общественно-государственных и специальных объектов;
  • Может применяться для оценки в целях страхования и налогообложения;
  • Позволяет оценить объект на малоактивном рынке.

К недостаткам затратного подхода относятся:

  • Общая трудоёмкость расчёта;
  • При попытке достижения более точного результата наблюдается резкий рост затрат;
  • Бывает, что затраты не эквивалентны рыночной стоимости;
  • Затраты на строительства нового объекта не соответствуют затратам на приобретение оцениваемого объекта в связи с вычетом из стоимости строительства накопленного износа;
  • Сложность расчёта стоимости воспроизведения старых зданий и строений, также как и определение величины их износа;
  • Отдельная от объекта оценка земельного участка, на котором он расположен, в то время как разделение земли от зданий на ней размещённых весьма проблематично, или требует больших затрат;
  • Общая проблематичность оценки земельного участка в России.

Доходный подход к оценке недвижимости состоит в определение текущей стоимости будущего дохода от сдачи оцениваемой недвижимости в аренду.

Главная предпосылка для использования расчёта стоимости недвижимости при помощи такого подхода – это сдача объекта недвижимости в аренду.

Основными этапами доходного подхода к оценке недвижимости являются:

  1. Расчёт суммы всевозможных поступлений от оцениваемого объекта;
  2. Расчёт действительного валового дохода;
  3. Расчёт доходов, которые связанны с объектом оценки (условно-постоянные, условно-переменные и резервы);
  4. Определение величины чистого операционного дохода;

Преобразование ожидаемого от объекта дохода в текущую стоимость путём прямой капитализации или капитализации доходов по норме отдачи на капитал (дисконтирование денежных потоков; капитализация по расчётным моделям)

Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна

Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна

Oцeнкa pынoчнoй cтoимocти oбъeктa нeдвижимocти пpoвoдитcя пpи paзныx cдeлкax, нaпpимep, пpи пpoдaжe, пoкyпкe, oфopмлeнии ипoтeчнoгo зaймa. Ceгoдня paccкaжeм, кaк ee пpoвoдят, кaкиe виды cтoимocти мoжнo пocчитaть, зaчeм нyжнa пpoцeдypa в кaждoм кoнкpeтнoм cлyчae.

Oцeнкa нeдвижимocти — чтo этo тaкoe

Oцeнкoй cтoимocти нeдвижимocти нaзывaют пpoцecc oпpeдeлeния cтoимocти кoнкpeтнoгo oбъeктa нeдвижимocти: нaпpимep, пpoизвoдcтвeннoгo цexa, квapтиpы, дaчи, гapaжa, чacтнoгo дoмa или дpyгoгo. Пpoвeдeниe oцeнки нeдвижимocти cтpoгo peглaмeнтиpoвaнo. Oцeнкoй нeдвижимocти зaнимaютcя oцeнщики, дeятeльнocть кoтopыx peгyлиpyeт зaкoн «Oб oцeнoчнoй дeятeльнocти в Poccийcкoй Фeдepaции». Этo мoжeт быть кoмпaния или индивидyaльный пpeдпpинимaтeль.

Paccчитaть opиeнтиpoвoчнyю pынoчнyю cтoимocть мoжнo caмocтoятeльнo, нo peзyльтaты тaкoй oцeнки нe пpимyт вo внимaниe гocyдapcтвeнныe opгaны. Cyд, Pocpeecтp, бaнки пpинимaют вo внимaниe тoлькo oфициaльный дoкyмeнт — oтчeт oб oцeнкe, выдaнный aккpeдитoвaнным cпeциaлиcтoм.

Bиды cтoимocти

Coглacнo ФCO №2 , пpи ocyщecтвлeнии oцeнoчнoй дeятeльнocти иcпoльзyютcя чeтыpe видa cтoимocти oбъeктa oцeнки: pынoчнaя, ликвидaциoннaя, инвecтициoннaя и кaдacтpoвaя.

Pынoчнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo цeнa, зa кoтopyю eгo мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Имeннo ee иcпoльзyют, нaпpимep, пoкyпaтeли и пpoдaвцы пpи oбcyждeнии cтoимocти нeдвижимocти, либo юpидичecкиe лицa в кaчecтвe дoкaзaтeльcтвa нaличия oпpeдeлeнныx aктивoв. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют, в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa: нaxoдят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy. Oнa жe пoявляeтcя в peзyльтaтax oцeнки.

Pынoчнaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo пpoдaть oбъeкт нeдвижимocти.

Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo цeнa, пo кoтopoй eгo мoжнo пpoдaть быcтpo. Taк, пpи pacчeтe cтoимocти oцeнщики иcпoльзyют cpoк экcпoзиции 3–4 мecяцa. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя. Oбычнo oнa cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны.

Ликвидaциoннaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo быcтpo пpoдaть нeдвижимocть. Coглacнo ФCO №2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.

Инвecтициoннaя cтoимocть oбъeктa oцeнки — этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx. Чaщe вceгo ee иcпoльзyют для oцeнки эффeктивнocти oтдeльныx пpoeктoв, нaпpимep, чтoбы oпpeдeлить, бyдeт ли пpинocить дoxoд нeдвижимocть пpи cдaчe в apeндy. Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй, пoтoмy чтo yчитывaeт вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм. Ecли oнa мeньшe, знaчит, выбpaн плoxoй плaн, и пpoщe пpocтo пpoдaть нeдвижимocть пo pынoчнoй цeнe.

Инвecтициoннaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo кyпить oбъeкт для извлeчeния пpибыли.

Кaдacтpoвaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo cyммa, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.

Peжe иcпoльзyют дpyгиe типы cтoимocти пpи пpoвeдeнии oцeнки, нaпpимep, вoccтaнoвитeльнyю. Boccтaнoвитeльнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo cyммa, кoтopyю нyжнo пoтpaтить нa cтpoитeльcтвo тaкoгo жe oбъeктa в тeкyщиx ycлoвияx. Пpи ee pacчeтe yчитывaют зapплaтy paбoчиx, cтoимocть cтpoитeльныx мaтepиaлoв, oплaтy пpoeктныx мaтepиaлoв и дpyгиe пpямыe, кocвeнныe зaтpaты.

Читать еще:  Все идет по финансовому плану. Где взять деньги на квартиру или машину?

IX Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум — 2017

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ И ЕЕ ПОДХОДЫ

  • Авторы
  • Файлы работы
  • Сертификаты

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Виды стоимости

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют каждая в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платёж за объект оценки предполагается в денежной форме.

Инвестиционная стоимость — это стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

Ликвидационная стоимость — это денежный показатель объекта оценки, уменьшенный на величину издержек, которые связаны с его продажей (например, комиссии, расходов на рекламу, хранение, доставку и т. д.)

Кадастровая стоимость — установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определённая методами массовой оценки, или, при невозможности, рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Подходы к оценке недвижимости

Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

– аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

– сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

– сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

– сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;

– корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;

– установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

2.2. Затратный подход

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

– уровень заработной платы;

– величина накладных расходов;

– затраты на оборудование;

– нормы прибыли строителей в данном регионе;

– рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз);

расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);

расчет накопленного износа (Ин):

физический износ – износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

функциональный износ – износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

внешний износ – износ в результате изменения внешних экономических факторов;

расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=Снс-Си;

определение итоговой стоимости недвижимости: Сзп= Сз+Су.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

– анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;

– технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;

– оценка общественно-государственных и специальных объектов;

– оценка объектов на малоактивных рынках;

– оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

2.3. Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода – это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV – формула):

где V – стоимость недвижимости,

I – ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,

R – норма дохода или прибыли – это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации – норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации – это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования –норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.

2. Расчет действительного валового дохода.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

4. Определение величины чистого операционного дохода.

5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

Итак, мы имеем три основных подхода к решению задачи оценки недвижимости. Как правило, конкретные методы оценки недвижимости используют не один, а несколько подходов для оценки. Например, при оценке стоимости здания с использованием затратного подхода стоимость материалов, использованных при строительстве здания может быть оценена с использованием рыночных данных. Или, например, при использовании метода сравнительного анализа продаж могут вводиться веса на различные варианты продаж в зависимости от того, какой доход приносил тот или иной объект, сравниваемый с объектом для оценки.

Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако такая ситуация – довольна редкое явление. Это связано с тем, что рынок недвижимости, за исключением его отдельных сегментов, является несовершенным рынком.

Обзор подходов к оценке недвижимости

Для оценки недвижимости, традиционно, существует 3 подхода: доходный, сравнительный и затратный. В этой статье я кратко расскажу о каждом из них.

Первый подход, который используют оценщики для оценки объектов недвижимости — доходный подход.

Оценка недвижимости в этом случае основана на предположении, что стоимость недвижимости равна сегодняшней стоимости прав на будущий доход. Покупатель, рассматривая приобретение объекта сегодня, ожидает в будущем получать определенный доход, который позволит ему:
а) окупить первоначальные вложения
б) содержать объект в арендопригодном состоянии
в) продать объект в конце прогнозного периода
и, самое главное, получить доход от этой инвестиции.

Какие методы позволяют рассчитать рыночную стоимость по доходу?
Метод 1: Прямая капитализация
Метод 2: Анализ дисконтированных денежных доходов

Метод прямой капитализации замечателен тем, что позволяет, сделав ряд допущений, достаточно быстро прикинуть рыночную стоимость объекта. Для этого необходимо знать величину чистого операционного дохода (ЧОД) и ставку капитализации (К).

Формула для расчета рыночной стоимости в одно действие:

Рыночная стоимость = ЧОД/К

У этого метода есть ряд ограничений:

1. Метод прямой капитализации не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует серьезной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на стабильный уровень доходов.

2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, — «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится непростой задачей.

Второй подход- сравнительный.

Он основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими подобными объектами недвижимости, которые были недавно проданы. С этим подходом сталкивался практически каждый, кто продавал или покупал квартиру. В этой ситуации мы использовали информацию по предложениям аналогичных квартир на рынке недвижимости и, опираясь на нее, определяли рыночную стоимость интересующей нас квартиры.

В сравнительном подходе есть порядок действий, который необходимо соблюдать для корректного получения итогового результата:

  1. Необходимо изучить рынок и выбрать объекты недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым.
  2. Затем необходимо собрать и проверить достоверность информации о сделках по каждому отобранному объекту.
  3. Выбрать необходимые единицы сравнения и провести сравнительный анализ по каждой единице.
  4. Найти величины корректировок.
  5. Провести корректировки цен продаж по каждому сопоставимому объекту в соответствии с различиями между ним и объектом оценки.
  6. Согласовать скорректированные цены сопоставимых объектов и прийти к показателю стоимости оцениваемого объекта.

Существуют несколько основных элементов сравнения, которые должны всегда учитываться при применении сравнительного подхода:

  • Передаваемые права
  • Условия финансирования
  • Условия продажи
  • Рыночные условия
  • Местоположение
  • Технические характеристики
  • Использование объекта

Каждый раз, корректируя цену объекта аналога, мы отвечаем на вопрос: “Сколько бы стоил этот аналог, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый?”. Поправки могут быть как в процентах, так и в денежных единицах (процентные и абсолютные корректировки).

Третий подход- затратный.

В основу затратного подхода положен принцип замещения, в соответствии с которым максимальная стоимость недвижимости не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть построен другой объект с эквивалентной полезностью.

Технология оценки недвижимости затратным подходом включает:

  • оценку стоимости земельного участка,
  • оценку стоимости восстановления или замещения улучшений с учетом предпринимательской прибыли,
  • оценку накопленного улучшениями физического износа, функционального и внешнего (экономического) устаревания,
  • суммирование стоимости земельного участка и улучшений с учетом его физического износа, функционального и внешнего (экономического) устаревания.

Затратный подход используется в следующих случаях:

  • наравне с двумя другими подходами, если нет ограничений на его использование, для более полного итогового согласования стоимости,
  • для объектов специального назначения, по которым нет аналогичных продаж,
  • в условиях пассивного рынка, когда нет аналогичных продаж,
  • при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования свободного земельного участка.

Стоимость замещения (затраты на полное замещение) — расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.

Стоимость восстановления — расходы в текущих ценах на строительство точного объекта-аналога с использованием точно таких же материалов, стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, которые воплощают в себе все недостатки, несоответствия и моральный износ, что и у объекта оценки.

Безусловно, у каждого подхода есть масса нюансов и тонкостей, которые должен учитывать оценщик, для того чтобы результат его работы имел максимальную ценность для заказчика оценки.

Оценка стоимости объектов недвижимости

Для определения рыночной стоимости недвижимости, как правило, используются три стандартных подхода: затратный, сравнительный и доходный.

В соответствии с общепринятой практикой оценка рыночной стоимости проводится с использованием трех методологических подходов: затратного, сравнительного и доходного. При оценке земли могут использоваться методы одного подхода или методы, представляющие их комбинацию. Выбор метода зависит от объекта оценки, информационной обеспеченности, его соответствия наиболее типичному виду использования объекта оценки и других. Рыночная стоимость земли в первую очередь должна определяться по результату того метода, который определяет цену в условиях обычного делового оборота. Так, например, продажа земельных участков, которые служат получению дохода, происходит преимущественно по капитализированной стоимости будущих доходов, так что в этом случае было бы логично отдать приоритет доходному методу. Выбор должен быть обоснован с учетом реальной ситуации, складывающейся на рынке земельных участков. Однако традиционно считается, что наиболее надежным способом определения рыночной стоимости земли являются методы сравнительного подхода.

4.1. Методика затратного подхода.

К затратному подходу относится совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства (восстановления) либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Затратный подход основан на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости, эквивалентному по своей полезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым. Считается, что разумный инвестор не заплатит за объект недвижимости больше, чем за приобретение прав на земельный участок и строительство на нем аналогичного здания.

Данный подход применяется при отсутствии рыночной информации о ценах сделок или доходов от объектов недвижимости.

При оценке земли затратный подход используется в основном для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зданий, строений сооружений) для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости.

Затратный подход довольно широко используется в практике оценке природных ресурсов и объектов, а также природных благ, продуцируемых этими объектами. Сумма затрат на подготовку и использование природного ресурса применяется в качестве отправной точки при определении цены ресурса. Затраты, необходимые на перемещение, замещение или воссоздание природного объекта рассматриваются как минимальная экономическая оценка природного объекта и являются основанием для расчета компенсационных платежей для физического возмещения теряемого природного объекта. Например, если в результате добычи полезных ископаемых, изымается или разрушается плодородный слой почвы, то минимальной величиной платы и одновременно стоимостной оценкой теряемой или деградированной почвы будут затраты на восстановление плодородия этого участка (рекультивация) или повышение плодородия другого участка для компенсации потери первого участка как природного объекта. Аналогично, при использовании участка для ведения сельского хозяйства минимальной величиной платы должны быть затраты на поддержание плодородия используемых сельскохозяйственных угодий.

4.2. Методика сравнительного подхода.

Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход исходит из предпосылки, что стоимость оцениваемого имущества определяется на основе анализа цен сделок со схожим по своим характеристикам имуществом. Сравнительный подход используется при наличии информации о рыночных ценах сделок со схожими по своим характеристикам объектам недвижимости. Все методы оценки недвижимости, применяемые в рамках сравнительного подхода, основаны на определении стоимости оцениваемого объекта на основе цен недавних сделок с аналогичными объектами. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке. При этом в цены сопоставимых объектов вносятся поправки, учитывающие отличия объектов аналогов и объекта оценки.

В литературе сравнительный подход очень часто отождествляется с методом сравнения продаж, рыночным методом или методом оценки по сопоставимым продажам.

Суть этого метода проста и понятна: и покупатель, и продавец хотят знать, сколько стоили на рынке аналогичные, уже проданные и купленные объекты, то есть они должны быть уверены, что цена справедлива, приемлема для всех других участников рынка и каждая из сторон в данной сделке не окажется в убытке. Поэтому данный метод основан на систематизации и сопоставлении всех имеющихся на момент проведения оценки данных по уже проданным аналогичным земельным участкам. В то же время часто проводится оценка и по сопоставительному анализу рыночных цен спроса и предложения.

При отборе и предварительном анализе объектов для сопоставления важно также учитывать и любые необычайные воздействия на цены сопоставимых сделок: угроза изъятия залога при невыполнении условий кредитного договора, потребность в быстрой купле или продаже, изменение местных правил и т.д.

Читать еще:  Раздел имущества в браке и на разных стадиях развода

Обычно из базы для сопоставления выделяют также цены, выплачиваемые федеральными или местными органами власти при отчуждении участка земли для соответствующих нужд, поскольку они могут содержать элементы принуждения.

4.3. Методика доходного подхода.

Под доходным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Согласно доходному подходу, стоимость объекта недвижимости определяется его потенциальной способностью приносить доход. Доходный подход используется при наличии рыночной информации о доходах от объектов недвижимости.

Данный подход основан на принципе ожидания с учетом принципов наилучшего и наиболее эффективного использования. К методам оценки земли, применяемым в рамках данного подхода, относят метод прямой капитализации дохода (земельной ренты), а также методы дисконтированных денежных потоков. При использовании доходного подхода оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом, включая как сдачу его в аренду, так и возможную продажу. Потоки доходов от коммерческого использования имущества и выручка от его перепродажи (реверсия) за вычетом потоков затрат капитализируются в текущую (пересчитанную на сегодняшний день) общую стоимость. Расчеты стоимости по методам, отнесенным к данному подходу, основаны на соотношении:

R — норма или коэффициент капитализации/

Однако техника расчетов достаточно сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а норма капитализации или соответствующий мультипликатор зависят как от состояния экономики и финансовой системы страны, системы правовых гарантий участникам земельного рынка, так и собственно от состояния самого рынка.

Поэтому использование данного метода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения адекватных значений нормы капитализации и иных факторов.

Норму или коэффициент капитализации определяют на основе исследования приемлемых ставок дохода от эксплуатации аналогичных объектов недвижимости с учетом анализа факторов риска и дисконта (применительно к конкретным условиям данной страны и города) по методике кумулятивного построения или иными способами.

При применении доходного подхода, стоимость приносящей доход недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения всех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем в процессе оставшейся экономической жизни. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, должен пересчитать эти выгоды в единую сумму текущей стоимости. Цена владения (пользования) может определяться не только через величину постоянного потока дохода (арендной платы). Это может быть любое, выраженное в денежной форме определение потребительской полезности или ценности недвижимости, как товара. Например, при оценке земли под строительство жилого дома можно рассматривать доход не от аренды жилых помещений, а от продажи их в собственность.

При оценке стоимости объекта недвижимости доходными методами следует учитывать, что рыночная стоимость зависит от текущей стоимости не любого из возможных использований, а только наиболее эффективного использования объекта. Поэтому при решении задачи нахождения текущей стоимости приходится определять цену аренды помещений при различных вариантах функционирования недвижимости. Оценщик должен проанализировать весь диапазон цен аренды на аналогичные помещения при разных функциональных и технических характеристиках с учетом затрат на проведение необходимой реконструкции и текущего ремонта объекта оценки, оплату коммунальных услуг, содержание управленческого персонала, рекламу, маркетинг и прочее. Необходимо также учесть денежные отчисления для покупки или постройки в будущем нового объекта взамен изношенного.

Все денежные потоки рассматриваются с учетом их стоимости во времени и риска неполучения прогнозируемой величины дохода. Ставки дисконта при доходном подходе играют роль целевой прибыли на инвестиции в недвижимость. То есть, решается задача определения цены объекта на основе анализа безубыточности и обеспечения целевой прибыли.

ТЕМА 8. ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Когда требуется совершить сделку с недвижимостью, необходима оценка ее стоимости. Совершить эту процедуру без специальных знаний – «на глаз» практически невозможно, т. к. для этого нужно правильно применять инструменты оценки – подходы и методы, регламентируемые Федеральными стандартами. Цифра, которую представляет эксперт в отчете, должна быть точной. Для этой цели специалисты находят и анализируют большие объемы информации, при этом все их действия соответствуют установленным рабочим алгоритмам.

Выбор подхода

К каждому виду и типу недвижимости применяется определенный комплекс подходов, содержащих несколько методов. Анализируя объект оценки, эксперт подбирает для работы уместные инструменты, оптимально подходящие для исследования специфических и стандартных характеристик конкретной недвижимости. Для типовых объектов, имеющих в Москве огромное количество сопоставимых аналогов, применяется сравнительный подход. Использование способа целесообразно и при оценке земельных участков, частных домов.

Если, например, работа ведется с уникальным объектом, редким по своему архитектурному исполнению, либо с сооружениями, допустим затратный подход. В таких случаях найти недвижимость с аналогичными характеристиками на открытом рынке практически невозможно, поэтому эксперты оценивают лишь затраты на постройку. К коммерческим объектам применяется доходный подход. Рассмотрим особенности каждого подхода по отдельности.

Сравнительный подход

Если перед специалистом стоит задача — сравнить объект оценки с множеством похожих, либо таких же объектов, информация о рыночной стоимости которых находится в открытом доступе в сети, либо указана в периодических печатных изданиях, сравниваются аналоги. Такое определение указано в Федеральном стандарте № 1 (п. 12). Пункт 13 в том же ФСО гласит, что для расчетов может применяться информация о ценах реализованных сделок, либо ценах предложения. Если сведения о документально подтвержденных совершенных сделках конфиденциальны и находятся в базе данных, доступ к которым отсутствует, оценщику не удается собрать данные на первом этапе работы. По этой причине эксперты используют сведения из открытых источников, но уже не о ценах продажи, а о ценах в предложениях.

Аналог должен быть сопоставим с объектом оценки по нескольким определяющим стоимость характеристикам: технические, экономические, социальные и материальные. Максимально схожая недвижимость должна принадлежать к одному сегменту рынка и быть сопоставимой с недвижимым объектом по факторам, образующим цену.

К сравниваемой недвижимости применяются определенные требования:

  • Тип и класс здания;
  • Географическое месторасположение;
  • Площадь;
  • Этаж;
  • Состояние, качество отделки;
  • Строительные характеристики;
  • Материалы стен, отделки, дополнительных элементов;
  • Благоустроенность территории;
  • Развитость инфраструктуры;
  • Престижность района и многое другое.

Очень важно совершать подбор аналогов, которые располагаются в зданиях того же типа и класса, что и объект оценки. Если по некоторым параметрам похожая недвижимость отличается от оцениваемого объекта, то в процессе расчета их стоимость корректируется.

В поисках аналогов оценщики пользуются данными, опубликованными в СМИ, на сайтах недвижимости, в специализированных сервисах, а также сотрудничают с крупными агентствами по сделкам с недвижимостью, которые предоставляют сведения из своих баз данных.

Методы
  1. Метод сравнительного анализа – один из инструментов сравнительного подхода, основанного на работе со сделками по продажам схожей недвижимости.
  2. Метод моделирования рыночного ценообразования. В рамках способа специалист формирует линейные, либо мультипликационные зависимости, анализируя большое количество статистических данных реализованных сделок с сопоставимыми объектами.

Доходный подход

Данный подход к определению рыночной стоимости заключается в расчете прогнозов ожидаемых покупателем доходов от объекта. Данная методика применяется только для недвижимости, приносящей спекулятивный доход на протяжении всего срока эксплуатации. В основе лежит 4 принципа: эффективное использование, ожидание, спрос и предложение, замещение. Стоимость рассчитывается посредством капитализации текущего дохода за 365 дней, приносимого объектом, либо путем дисконтирования ожидания выручки в будущем. Период, прогнозируемый оценщиком – не менее 5-ти лет. Учитывается также прибыль от возможной перепродажи коммерческого недвижимого объекта.

В итоге получается цифра целевой рыночной стоимости, отражающая доходность недвижимости, как эффективно действующего актива и предприятия, которое приносит доход своим владельцам. Доходный подход учитывает потенциал развития объекта – инвестиционные программы, возможности для развития конъюнктуры и другие экономические составляющие, которые могут повлиять на данный недвижимый объект с точки зрения получения от него постоянного дохода. Среди них – курс валют, инфляция, изменения в законодательство РФ – все это оказывает положительное и негативное влияние, поэтому доходный подход позволяет оценить варианты экономического развития объекта.

Процедура расчета недвижимости доходным подходом – технически сложный процесс, т. к. вся прибыль, которую анализирует эксперт, распределена во времени. При анализе возможно использование прогнозных, а также ретроспективных данных, взятых в любые периоды налогообложения объекта. Главное условие расчетов – исследование сопоставимой и оцениваемой недвижимости должны происходить на одной и той же основе.

Методы доходного подхода
  1. Капитализация доходов

Способ обусловлен определением дохода при пользовании имуществом в течение 1 года путем деления на числовой множитель капитализации, либо умножением его на срок, необходимый для окупаемости объекта и получения капитала.

  1. В случае если доход, получаемый в результате коммерческого использования объекта нестабилен, применяется способ дисконтирования денежных потоков. С помощью метода специалист оценивает недвижимость, основываясь на стоимости финансовых поступлений на настоящий момент. Базой для расчета стоимости текущих доходов является остаточная стоимость и прогнозирование денежных потоков в будущем.

Затратный подход

Если требуется оценить определенные улучшения и преобразования, созданные на объекте недвижимости, проводится оценка с помощью указанного подхода. Методика позволяет выделить одну составляющую в единой стоимости одного объекта. Расчет стоимости происходит с учетом затрат, которые нужны для усовершенствования состояния недвижимости в настоящих условиях. Оценивается и изнашивание объекта, что в дальнейшем вносится в оценку с помощью необходимых коррективов. Чтобы узнать сумму затрат, эксперт фигурально посредством расчетов создает точную копию объекта, повторяя все его характеристики, и производит расчет его стоимости. Такой прием называется восстановительной стоимостью. Также реализуется стоимость замещения, понятие которой обусловлено количеством трат для воспроизведения «двойников» оцениваемого объекта с точки зрения его пользы, материальных характеристик и любых других соответствий.

Чтобы определить степень износа недвижимого объекта, эксперт проводит исследование его физического состояния, а также проверяет, насколько сооружение соответствуют полезности, получаемой от его эксплуатации. Учитывается не только старение материальных элементов, но и экономическая не актуальность, несоответствие функциональному исполнению.

Можно предпринять необходимые меры по устранению износа, убрав его последствия, но в некоторых случаях он неустраним. Если стоимость недвижимостина свободном рынке не увеличивается при ликвидации износа, он считается неликвидным и устранимым. В случае если сумма стоимости выросла, т. к. к улучшению прибавилась ликвидация амортизации, условия для устранения износа благоприятны.

В зависимости от задач оценочной процедуры и вида недвижимости, выбирается и подходящая для этого технология.

Методы затратного подхода

Выполняя оценку затратным подходом, специалисты компании «ИНЕКС» используют метод остатка и выделения. В случае применения других способов, в отчетном документе необходимо раскрыть целесообразность их использования.

При работе с затратным подходом в оценке бизнеса используется 2 методики: метод ликвидационной стоимости и метод чистых активов. Если осуществляется оценка земельных участков, применяются методы: выделение, сопоставимые продажи, капитализация земельной ренты, техника остатка, метод развития участка, метод переноса.

  1. С помощью метода выделения эксперт рассчитывает стоимость объекта на рынке, вычтя из данной величины сумму, потраченную на преобразования. Такая практика распространена в оценке земли и предполагает сбор сведений о ценах на аналоги, где имеется типовая застройка.
  2. Сопоставление продаж активно используется в сравнительном подходе. Метод основывается на подборе и анализе сделок с аналогами оцениваемого объекта, а также внесением в стоимость корректировок.
  3. Капитализация прибыли, полученной в результате сдачи земли в аренду, основывается на методе капитализации земельной ренты.
  4. Техника остатка схожа с предыдущим методом. Но в данном случае величина прибыли рассчитывается посредством удержания из общего дохода от наиболее прибыльного использования объекта.
  5. Если в ходе эксплуатации один земельный участок делится на несколько индивидуальных объектов, эксперт приравнивает стоимость земли к величине дисконтируемого денежного потока, который представляет собой разницу между прибылью от продажи земли и денежными тратами на ее развитие.
  6. Применяя технику переноса, специалист ищет недавно реализованную на рынке недвижимость, которая имеет земельный участок схожий с объектом оценки. Цифра, полученная при продаже, делится на стоимость земли и построек, имеющихся на ее территории.
  7. При оценке зданий и сооружений затратным подходом применяется несколько отдельных методик, а именно:
  8. Поэлементная оценка трат. Эксперт определяет стоимость всех элементов здания, таких как фундамент, перекрытия, фасад и т. д. При этом учитывается износ каждого из них.
  9. Метод сравнительной единицы. Производится расчет удельных затрат, на основе чего и выявляется стоимость постройки. В свою очередь, размер удельных трат соотносится с единицами сравнения, измеряющими потребительские свойства объекта.
  10. Метод сметы. Эксперт соотносит затраты на строительство, взятые из старых смет, с текущими ценами.

Наши услуги

Любая сделка с недвижимостью требует индивидуального подхода, поскольку процесс всегда имеет единичные нюансы и условия. Выбирать оптимальный комплекс методик для оценки объекта, опираясь на профессиональные знания и свод законов, может только высококвалифицированный эксперт. Компания «ИНЕКС» предлагает вам оценку недвижимости по хорошим ценам в Москве и области. Вы получите не только грамотно составленный отчет об оценке, но и полноценное юридическое сопровождение в делах любой сложности.

Основные подходы в оценке недвижимости

В 1992-1993 годах в нашей стране стали появляться специалисты, заявлявшие о себе как о профессиональных оценщиках недвижимости. Что же такое оценочная деятельность? Ответ на этот вопрос можно найти в статье №3 Федерального закона об оценочной деятельности: это «профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости».

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой можно приобрести объект на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно и добровольно и на сделку не влияют чрезвычайные обстоятельства.

Кадастровая стоимость – это налоговая база для исчисления земельного налога. Методики кадастровой оценки едины для всех категорий земель на всей территории Российской Федерации.

Существуют также ликвидационная и инвестиционная стоимости. Как следует из названия, ликвидационная стоимость возникает при ликвидации, т.е. отчуждения объекта в сжатые сроки. Ликвидационная стоимость, как правило, ниже рыночной, этот факт является негативным для продавца имущества и, безусловно, положительным – для покупателя.

Инвестиционная стоимость – это стоимость объекта оценки недвижимости для конкретного инвестора. Очевидно, что для инвестора стоимость связана в первую очередь с текущей стоимостью будущих доходов, получаемых от имущества.

Всем известно, что основной фактор, определяющий цену, это взаимодействие спроса и предложения. Но если мы рассмотрим рынок жилой недвижимости, то увидим, что при росте спроса на рынке первичного жилья, предложение растет только через год-два, а при его сокращении строительство продолжается. Поэтому на рынке жилья его текущая стоимость часто бывает выше справедливой рыночной цены.

Существует три подхода к определению стоимости в оценке недвижимости: сравнительный, затратный и доходный. В идеале, при оценке недвижимости должны применяться все три подхода, но такая возможность есть не всегда.

Сравнительный подход, как следует из названия, заключается в сравнении объекта оценки недвижимости с аналогичными объектами, в отношении которых имеется достоверная информация о ценах сделок с ними. Естественно, что практически невозможно найти абсолютно идентичных аналогов, поэтому необходимо корректировать их цены, для чего существуют специальные поправки-коэффициенты, характеризующие степень различия между объектами, или денежные поправки, характеризующие наличие (отсутствие) улучшений.

Данный способ определения стоимости в оценке недвижимости носит название метода сравнения продаж. Его частный случай – это метод валовой ренты, который целесообразно применять для имущества, приносящего потенциальный или действительный доход при наличии информации о таком доходе, генерируемом объектом оценки. Его суть проста – это определение отношения цены аналогов к их потенциальному или действительному доходу (мультипликатор валовой ренты).

Применять сравнительный подход к оценке недвижимости целесообразно только в условиях развитого рынка аналогичных объектов в данном регионе.

Сущность затратного подхода к оценке недвижимости заключается в определении стоимости объекта на основе затрат на его замещение либо восстановление с учетом износа. Как правило, данный подход применяют для оценки земельных участков, не застроенных либо с улучшениями, для оценки новых объектов. Существует множество методов расчета затрат в оценке недвижимости, однако на практике чаще всего используют сметную документацию. Нельзя также забывать про износ, устранимый и неустранимый, т.е. потерю полезности объекта.

При наличии достоверной прогнозной информации о доходах, генерируемых объектом, применяют доходный подход к оценке недвижимости. Естественно, что рыночная стоимость объекта, способного приносить большую выгоду его владельцу, выше, чем стоимость объекта с меньшей ожидаемой доходностью.

При ожидаемых стабильных доходах (например, арендная плата) в оценке недвижимости используют метод капитализации, т.е. преобразования дохода в стоимость объекта. В этом случае требуется ставка капитализации, которая рассчитывается с помощью множества специальных методов. Данный метод невозможно применить, когда отсутствует информация о рыночных ставках аренды.

Однако часто бывает так, что потенциальные доходы, генерируемые объектом, нестабильны. В подобных случаях применим метод дисконтирования денежных потоков, когда учитываются ожидаемые выгоды, а также выручка от потенциальной будущей перепродажи (даже если она не планируется). Для определения стоимости объекта оценки недвижимости необходимо тщательно проанализировать доходы и расходы ретроспективного периода, изучить текущий рынок и спрогнозировать будущие доходы и расходы. Также необходимо определить стоимость реверсии (перепродажи) с помощью подходов к оценке недвижимости и ставку дисконтирования. Применятся метод в тех случаях, когда объект находится на стадии строительства, либо только что введен в действие.

На заключительном этапе определения стоимости необходимо согласовать итоги, полученные на основе трех подходов к оценке недвижимости, путем взвешивания полученных результатов. Для того чтобы определить удельный вес каждого из результатов, надо оценить степень соответствия каждого из примененных подходов цели, задаче оценки, функциональному назначению ее объекта, а также степень достоверности и надежность расчетов.

Часто для взвешивания результатов в оценке недвижимости используют метод анализа иерархий, который оценивает важность каждой оценки. Таким образом, производится взвешивание, что дает возможность, в конечном счете, вывести итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector