Piteryust.ru

Юридическая консультация онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Приобретение квартиры по ДДУ: пошаговая инструкция и ключевые моменты сделки

Как купить квартиру по договору долевого участия?

Приобретение недвижимости всегда несёт большие риски для покупателя, связанные с потерей финансовых средств или самого жилья.

Особо рискованной сделкой является покупка квартиры по ДДУ. Однако многие граждане, несмотря на высокие риски, предпочитают именно этот вариант приобретения жилья.

Ведь стать дольщиком и соинвестором застройщика всегда выгодно, квартира на этапе ее реального отсутствия стоит гораздо дешевле той, что расположена уже в готовом доме.

С помощью такого варианта покупки жилья приобретается не только имущество для себя, но и для последующей продажи с целью заработка. О том, какие риски есть при оформлении договора ДДУ, и как они покрываются с помощью законодательным норм, поговорим далее.

Понятие ДДУ

ДДУ расшифровывается как договор долевого участия и означает соглашение между дольщиком и застройщиком. Дольщик по этому договору покупает квартиру на этапе строительства дома. Чем раньше он вступает в эти отношения, тем дешевле ему обойдётся квартира.

За собранные с дольщиков деньги застройщик и возводит многоэтажное строение. Полноправным владельцем своего жилья дольщик становится только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации на него права собственности.

Регулируется ДДУ ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

ДДУ оформляется:

  • в письменной форме без нотариального заверения;
  • обязательно регистрируется в Росреестре.

В договоре должна содержаться информация о квартире, ее размерах, точной стоимости, дате введения дома в эксплуатацию, гарантии на жилье и его техническое оснащение.

В связи с тем, что в стране остро встала проблема «обманутых дольщиков», было принято решение кардинально переработать действующий закон.

Многие граждане за последние несколько лет были обмануты недобросовестными застройщиками и лишились своих денег и квартир. Застройщики часто просто прекращают строительство дома и исчезают с украденными деньгами граждан.

В 2018 президент страны рекомендовал переработай закон о долевом участии настолько, чтобы полностью избавиться от долевых отношения. Так, с 1 июля 2021 года в долевые отношения будет введена третья сторона – банк, в котором будет открыт эскроу-счёт для хранения денежных средств дольщиков.

Доступ к таким счетам застройщик получит только после ввода в эксплуатацию дома. Фактически застройщикам теперь придётся возводить строения за свои деньги.

Таким образом дольщики будут защищены от рисков прекращения строительства. Банк, в свою очередь, будет выступать в сделке посредником и защищать свои интересы, работая только с аккредитованными застройщиками.

Преимущества ДДУ и подводные камни

Безусловно, договор долевого участия – это всегда выгодно. Разница в стоимости квартир в строящемся и уже готовом доме может достигать 50%.

Еще лучше таким способом осуществлять инвестирование свободных денежных средств. Покупается квартира за недорого, продаётся по рыночной цене квартир готового многоквартирного дома. Инвестор в таком случае получает хорошую прибыль.

Кроме того внесение изменений в ФЗ, касающихся эскроу-счетов, значительно уменьшает риски недостроя дома и потери денег. Так покупка квартиры по ДДУ становится еще более привлекательной и выгодной.

Также застройщик по договору ДДУ не сможет в одностороннем порядке изменить стоимость жилья. За неисполнение условий договора застройщиком дольщик может получить с него компенсацию или неустойку.

Однако в ДДУ все еще имеются существенные риски:

  1. Риск затягивания сроков сдачи дома в эксплуатацию.
  2. Риск долгого оформления права собственности на жилье.
  3. Риск получения квартиры низкого качества.
  4. Риск срыва сроков или полного прекращения строительства.

У застройщика может не хватить собственных средств на то, чтобы вовремя возвести жилое строение. Тем самым он нарушит условия договора, но никак не сможет завладеть деньгами дольщиков. Ведь фактически оплата по ДДУ по новым правилам будет происходить только после ввода дома в эксплуатацию.

При таких нарушениях дольщик вправе совершать следующие действия:

  1. Требовать неустойку по ст. 6 ФЗ-214.
  2. Расторгнуть договор, если строительство затянулось на более чем 2 месяца или полностью прекратилось.

Передача квартиры по ДДУ осуществляется на основании акта приема-передачи недвижимости.

Если застройщик пытается выдать Вам квартиру ненадлежащего качества, просто не нужно подписывать акт приема-передачи. Следует высказать свои недовольства и попросить устранить их в короткий срок.

Пошаговая инструкция: как купить жилье по ДДУ

Поговорим о том, что нужно делать для покупки квартиры по договору долевого участия, и на что обратить внимание при этом, чтобы не остаться без жилья.

Чтобы заключить ДДУ, нужно иметь при себе паспорт и деньги. Обычно со вторым у многих есть проблемы, отчего они обращаются за помощью к банкам. Тогда ДДУ может заключаться непосредственно вместе с оформлением кредита.

Алгоритм приобретения квартиры выглядит следующим образом:

  • Нужно изучить застройщика. Для этого следует осведомиться о том, был ли застройщик участником судебных споров. В компании следует запросить проектную документацию, учредительные документы, проверить финансовую отчетность застройщика за прошлый год, изучить проект строительства.
  • Внимательно прочесть текст ДДУ. Обычно договор составляется по типовой форме, но лучше проверить его на юридически правильную форму. Неверно составленный договор потом в суде может быть признан недействительным.
  • Выбрать банк для кредита. Лучше всего сотрудничать с партнерами застройщика. Так можно получить сниженный размер ставки по ипотеке и сократить риски, связанные с недостроем. Ведь банки сотрудничают с тщательно проверенными застройщиками.
  • Предоставить документы. Список документов по ДДУ минимальный. Для подписания самого договора нужно предоставить паспорт и согласие супруга. Если оба супруга будут иметь право собственности на квартиру, они оба должны присутствовать при заключении соглашения. Чтобы оформить ипотеку понадобиться заполнить анкету заемщика, предоставить справку о доходах, копию трудовой книжки. В разных банках пакет документов может различаться, лучше заранее узнать эту информацию.
  • Заключить ДДУ. Для этого договор подписывается дольщиками, застройщиком и банком. Застройщик обязан поставить на нем свою печать. У каждой стороны должен оставаться на руках экземпляр соглашения.
  • Регистрация договора долевого участия в Росреестре. Срок регистрации определён 5 днями. Лучше после этого проверить действительно ли договор зарегистрирован. После регистрации можно оплачивать квартиру.
  • Оплата договора полностью или в рассрочку.
  • Подписание акта-приема передачи квартиры после введения дома в эксплуатацию. Не нужно подписывать акт, если выявлены дефекты.
  • Регистрация права собственности на квартиру в Росреестре.
  • После того, как гражданин становится полноправным владельцем квартиры, он может вместе с другими жильцами осуществить выбор обслуживающей дом организации. Принимаются такие решения на общих собраниях соседей.

    Как проверить регистрацию договора ДДУ в Росреестре?

    Нужно обязательно проверить, что ДДУ действительно зарегистрирован в Росреестре. Для этого нужно запросить выписку из ЕГРН в самом Росреестре или отделении МФЦ.

    Чтобы удостовериться, нужно внимательно посмотреть на сам договор. На его лицевой стороне должны стоять подпись и печать регистратора. На оборотной стороне последней страницы тоже должна стоять отметка регистрационного штампа.

    Заказать выписку из ЕГРН можно следующим образом:

    • подается заявление в письменной или электронной форме;
    • платится госпошлина в размере 200 рублей;
    • предоставляется паспорт и ДДУ.

    Если делать все это через сайт Росреестр — , нужно внизу окна открыть графу «Электронные услуги», найти «Справочную информацию по объектам недвижимости в режиме онлайн».

    Там нужно будет ввести номер ДДУ и дату его заключения, после чего нажать кнопку «Сформировать запрос». После этого появляется перечень зарегистрированных договоров, в котором может быть и Ваш документ.

    Там внизу списка должна быть отмечена дата обновления документа. Возможно, что Ваш ДДУ еще не зарегистрирован, или информация о нем еще не внесена в базу сайта.

    Налоговый вычет при покупке квартиры при ДДУ

    Никаких ограничений на строящиеся квартиры нет. По них также можно вернуть часть уплаченных средств в виде налогового вычета.

    Чтобы вернуть налоговый вычет, нужно последние 3 года официально отчислять НДФЛ в бюджет страны.

    Налоговый вычет – это фактически уменьшение налоговой базы по НДФЛ на сумму покупки квартиры, а сам возврат налогов – это часть ранее уплаченной им сами суммы налоговых отчислений.

    Чтобы оформить налоговый вычет, необходимо иметь на руках акт приема-передачи жилья.

    Налоговый вычет при этом ограничен 2 миллионами рублей. Из этих денег можно вернуть 13% — не более 260 тысяч рублей. Возврат происходит не единовременно.

    В год можно вернуть только не больше той суммы, что была уплачена в счёт налогов. Остальную часть можно вернуть в следующие отчетные периоды.

    Если гражданин купил квартиру по ДДУ в ипотеку, он будет иметь право вернуть и часть процентов, в частности:

    1. Вернуть только уже уплаченные проценты, без учета тех, что еще предстоит уплатить по графику платежей.
    2. Максимальный возврат из бюджета по процентам составляет 390 тысяч рублей.

    Для возврата процентов каждый год придётся запрашиваться в банке справку о размере уплаченных процентов по ипотеке.

    Чтобы получить вычет можно обратиться в налоговую службу или попросить своего работодателя прекратить удерживать НДФЛ до полного погашения размера вычета.

    Для оформления вычета нужно предоставить паспорт, документы на квартиру, чеки по оплате квартиры, декларацию, справку 2-НДФЛ и само заявление определенной формы. Рассматривать заявление налоговая служба может в течение 3 месяцев.

    Приобретение квартиры по договору долевого участия – выгодный вариант инвестирования своих или заемных средств.

    Несмотря на высокие риски заморозки или прекращения строительства, государственная поддержка дольщиков сегодня позволяет им не рисковать собственными деньгами и взаимодействовать только с аккредитованными и надежными застройщиками.

    Особенности покупки квартиры по договору долевого участия

    Участие в долевом строительстве – один из распространенных способов приобретения жилья. Заключение сделки сопровождается оформлением договора долевого участия, который определяет права и обязанности сторон. Покупка квартиры по ДДУ – это отличная возможность обзавестись современным комфортабельным жилищем и неплохо на этом сэкономить. Порядок заключения договора регулируется законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

    Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

    8 800 350-31-82 (Регионы)

    Это быстро и бесплатно!

    Обычно стоимость квадратных метров в строящемся доме на этапе котлована почти на одну треть дешевле, чем цены на готовое жилье. Это обстоятельство привлекает покупателей (дольщиков), которые оценив все достоинства данной сделки, спешат заключить с компанией-застройщиком ДДУ.

    Что такое ДДУ

    ДДУ (договор долевого участия) – двухстороннее соглашение, которое регулирует взаимоотношения между строительной компанией и участником долевого строительства. Согласно этому документу дольщик вкладывает в строительство жилого многоквартирного дома некую сумму денежных средств. За это застройщик по завершении возведения здания обязуется передать участнику долевого строительства в собственность квартиру в новостройке.

    В соглашении прописываются:

    • нюансы и детали взаимоотношений сторон соглашения;
    • методы решения разных вопросов, которые могут возникнуть в процессе;
    • права и обязанности каждой из сторон;
    • ответственность сторон в случае уклонения от выполнения условий ДДУ;
    • цена вопроса (стоимость квадратных метров и общая стоимость квартиры);
    • сроки выполнения сторонами их обязательств (осуществление расчетов, ввод дома в эксплуатацию и т.д.);
    • технические характеристики будущего жилища и дома.

    Единого установленного образца договора долевого участия не существует. Соглашение составляется опытными юристами, специализирующимися в области долевого строительства. При составлении документа учитываются индивидуальные особенности каждого конкретного случая, а также общие требования к оформлению документов.

    Если договор купли-продажи наделяет покупателя правом собственности и позволяет новому владельцу распоряжаться приобретенным жилищем на свое усмотрение, то ДДУ только гарантирует право на получение квартиры в собственность по окончанию строительных работ и ввода дома в эксплуатацию. Это значит, что покупатель (дольщик) получит свою квартиру только когда застройщик завершит все работы и сдаст дом. С момента оплаты до получения квартиры в собственность пройдет немало времени, а это определенные риски.

    Плюсы и минусы

    Договор долевого участия имеет ряд своих преимуществ, которые заключаются в следующем:

    1. Дает право дольщику в ближайшем будущем получить квартиру по низкой цене (на 15-30% ниже, чем рыночная стоимость готового жилья).
    2. Независимо от того, сколько времени будет строиться дом и насколько подорожает недвижимость на первичном рынке, цена для дольщиков останется неизменной.
    3. Снижаются риски многократной продажи одной и той же квартиры – федеральное законодательство обязывает сторон сделки зарегистрировать соглашение в Едином государственном реестре недвижимости, что исключает риск продажи одной жилплощади одновременно нескольким покупателям.
    4. К договору обязательно крепятся копии разрешительной документации на строительство, проектных документов и лицензии, поэтому участник долевого строительства может быть спокоен по поводу легитимности деятельности строительной компании.
    5. Уклонение от выполнения обязательств, возникших при подписании ДДУ, любой из сторон наказуемо, меры пресечения прописаны в законодательстве РФ (к примеру, срыв сроков возведения дома влечет за собой немалую неустойку для застройщика, а просрочка платежей дольщиком наказывается наложением штрафа).
    6. ДДУ дает право дольщику в случае невыполнения компанией условий соглашения инициировать расторжение договора, взыскать с застройщика неустойку и вернуть вложенные средства обратно.

    К минусам ДДУ следует отнести:

    1. Соглашение не дает право собственности, а лишь право на ее получение в будущем. Чтобы въехать в новую квартиру, дольщику придется пройти еще немало испытаний – дождаться окончания строительства, ввода дома в эксплуатацию, передачи жилья, оформить и собрать кучу разных бумаг и т.д.
    2. До оформления квартиры в собственность могут уйти годы, а в это время нужно где-то жить. Поэтому дольщикам следует быть готовыми к тому, что им придется некоторое время скитаться по съемным квартирам. А это дополнительные неудобства и финансовые траты.
    3. Существует вероятность заключения сделки с недобросовестной строительной компанией, которая безответственно подходит к выполнению своих обязательств, ссылаясь на какие-то несуществующие обстоятельства. Часто это грозит срывом оговоренных в ДДУ сроков возведения дома.
    4. Застройщик имеет право без согласования с участниками долевого строительства в одностороннем порядке внести коррективы в первоначальный проект будущего дома и придомовой инфраструктуры. В результате дольщики могут получить не совсем то или совсем не то, на что рассчитывали и что им обещала строительная компания в момент подписания соглашения.

    Возможные риски покупки квартиры по договору долевого участия

    Решаясь на такой ответственный шаг как подписание ДДУ, дольщик должен трезво оценить все возможные риски. Они заключаются в следующем:

    1. Соглашение составляют юристы строительной компании, поэтому в договоре могут быть прописаны неоднозначные пункты, которые повышают риски дольщиков и позволят в случае чего застройщику избежать ответственности. Необходимо, чтобы текст документа был внимательно изучен юридически подкованным человеком.
    2. Если договор содержит пункты, противоречащие нормам российского законодательства, он может быть признан ничтожным и недействительным. Это тоже важно учесть и обязательно проверить перед подписанием. Если суд признает договор ничтожным, дольщику будет весьма трудно вернуть свои вложения в строительство и доказать вину застройщика.
    3. В ДДУ может содержаться информация об автоматическом подорожании стоимости квадратных метров в случае инфляции. Обычно этот пункт прописывают маленьким шрифтом, чтобы он не привлекал лишнего внимания и у дольщиков не возникало вопросов на этот счет.
    4. Строительная компания может использовать привлеченные средства не по назначению, что является грубым нарушением не только условий ДДУ, но и законодательства РФ. Обманутые участники долевого строительства, имея неопровержимые доказательства данного факта, могут смело обращаться в суд для возмещения ущерба недобросовестным застройщиком. Суд будет на их стороне.
    5. После подписания передаточного акта и передачи жилья дольщику, он уже не вправе предъявлять какие-то претензии к строительной фирме по поводу качества выполненных работ. Его подпись под актом приема-передачи объекта свидетельствует о том, что участник долевого строительства внимательно осмотрел жилище, проверил функционирование всех коммуникаций, инженерных систем, и результаты его вполне удовлетворили.
    6. Компания-застройщик может обанкротиться, тем самым потерять возможность выполнить свои обязательства перед дольщиками. В таком случае участникам долевого строительства предстоит мучительный и затяжной судебный процесс.

    При заключении сделки об участии в долевом строительстве рискует не только дольщик, но и застройщик. Подписание ДДУ предполагает возложение ряда обязательств не только на строительную компанию, но и на участника долевого строительства. Невыполнение условий соглашения дольщиком также ведет к применению штрафных санкций. Риски фирмы заключаются в том, что дольщик может потерять платежеспособность и не рассчитаться с застройщиком полностью.

    Нарушение сроков строительства

    Это наиболее распространенное нарушение застройщиком условий ДДУ. Российское законодательство не дает четкого представления о санкциях, применяемых к застройщику при сдвиге ним сроков введения дома в эксплуатацию. Наказанием в данном случае является:

    1. Испорченная репутация строительной фирмы – застройщик в будущем не сможет делать ударение на своей пунктуальности и исполнительности, рекламируя свои услуги на рынке недвижимости. За ним будет числиться нарушение, которое впредь будет негативным образом отражаться на доверии клиентов.
    2. Право дольщика на обращение в судебные инстанции для взыскания неустойки с нарушителя условий соглашения. Основанием для возмещения ущерба является даже незначительная просрочка. Застройщики, желая себя подстраховать, часто указывают в соглашении не конкретную дату сдачи дома, а квартал или полугодие. Но даже если компания заблаговременно сообщит своим дольщикам о сдвиге оговоренных в договоре сроков, право на взыскание неустойки участники долевого строительства не утрачивают.
    3. Право обманутых дольщиков при наличии просрочки сдачи дома более чем 60 календарных дней на расторжение ДДУ и возврат вложенных в строительство средств. Расторжение соглашения в одностороннем порядке через суд можно совместить с взысканием неустойки.

    Изменения в проектной декларации

    Закон не обязывает застройщика заключать дополнительное соглашение к договору долевого участия в случае внесения изменений в проектную документацию, если эти изменения не повлекли изменения определенных в индивидуальном порядке и четко прописанных в ДДУ характеристик конкретной квартиры. Строительная компания обязана согласовать только такие изменения, в связи с которыми изменилось:

    Как заключить договор участия в долевом строительстве в 2021 году?

    Проверка застройщика и внимательное изучение документов позволят дольщику избежать двойных продаж квартиры и минимизировать риск потери денежных средств

    Сфера долевого строительства традиционно воспринимается гражданами неоднозначно. С одной стороны, это возможность приобрести жилье по сравнительно невысокой цене. С другой – считается, что здесь довольно много рисков. Но на практике это не совсем так, если грамотно выбирать застройщика и объект строительства. Разберемся, на что стоит обращать внимание при участии в долевом строительстве.

    (Как нарушались права дольщиков в прошлом году, как защититься от таких рисков и что делать, если избежать этого не удалось, – читайте в статье «Рынок долевого строительства в 2020 г.: по-новому регулируем и рискуем»).

    В чем особенность договора участия в долевом строительстве?

    Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – это соглашение, по которому приобретается жилье в строящемся доме. Отличие его от договора купли-продажи в том, что на момент заключения ДДУ квартиры юридически еще нет, но в договоре прописываются ее характеристики.

    Покупатель вкладывает деньги в строительство многоэтажного дома, за что впоследствии получает заранее определенное жилое помещение. И ДДУ учитывает нюансы таких правоотношений. Так, в договоре указывается, в какой срок застройщик должен сдать дом. Это важный момент, так как оформить право собственности можно будет только после этого.

    На что обратить внимание перед подписанием ДДУ?

    1. Проверяем застройщика.

    Почитайте отзывы о компании, ознакомьтесь с документами о регистрации, узнайте о наличии завершенных и, наоборот, проблемных объектов. Проверить, зарегистрирована ли компания, можно через выписку ЕГРЮЛ – получить ее можно на сайте ФНС. В выписке в том числе будет указан действующий руководитель компании – именно он подписывает ДДУ (либо от его имени выдается доверенность). Посмотрите, состоит ли компания в едином реестре застройщиков. Кстати, в этом реестре указан рейтинг, и здесь все просто: чем он выше, тем компания надежнее.

    Стоит также проверить наличие у компании судебных споров. Сделать это можно через Картотеку арбитражных дел (kad.arbitr.ru). Наличие множества исков говорит о том, что у кредиторов много претензий к компании, и это должно насторожить. Иски от физлиц можно найти на сайте районного суда по месту регистрации компании. Если таких исков много и все они касаются финансовых обязательств, значит, у застройщика нет денег на удовлетворение этих требований, – при наличии средств дела стараются не доводить до суда.

    В открытом доступе можно найти информацию о проблемных объектах, т.е. о домах, которые не были сданы в эксплуатацию в срок, строительство которых остановлено по тем или иным причинам. Обычно о таких объектах пишут в СМИ и на форумах, созданных дольщиками. На подобных форумах можно найти отзывы о застройщике и по другим вопросам (качество сданных объектов, наличие социальной инфраструктуры, проблемы с дорогами и парковками и т.д.).

    2. Изучаем документы.

    Изучите документы, касающиеся строительства: оформлен ли участок (в аренду или собственность), на котором строится дом; есть ли разрешения на возведение конкретного объекта и на использование участка под цели жилищного строительства.

    Другой важный документ – проектная декларация. В ней можно найти информацию о страховой компании и предыдущих объектах застройщика. Также в ней указаны характеристики многоквартирного дома, в том числе помещения общего пользования, и элементы благоустройства территории. Важно, чтобы сведения, изложенные в декларации, соответствовали тексту ДДУ. Отдельное внимание обратите на наименование и реквизиты (ИНН, ОГРН) компании – они должны быть одинаковыми во всех документах.

    Указанные документы компания размещает на своем официальном сайте. Их копии можно попросить у застройщика перед подписанием договора. Проектная декларация обязательно публикуется застройщиком в единой информационной системе жилищного строительства.

    3. Читаем ДДУ.

    Внимательно изучить надо и ДДУ. В тексте договора должны быть пункты, в которых указаны: строительный адрес дома, кадастровый номер земельного участка, этаж, номер и общая площадь квартиры, ее планировка и высота потолков, а также срок сдачи дома в эксплуатацию. Если предполагается, что в квартире до ее передачи будет сделан ремонт или установлено оборудование, это должно быть прописано в договоре.

    Обратите внимание на пункты, которые регулируют выплату компенсации при отклонении характеристик готовой квартиры от указанных в договоре. Если объект получится больше, вам придется доплатить застройщику. А вот за недостающие метры платит компания.

    В договоре должен быть указан срок гарантии по качеству объекта – он не может быть менее 5 лет с момента подписания акта приема-передачи объекта.

    Посмотрите, что прописано в пунктах, регулирующих ответственность застройщика за неисполнение обязательств, в том числе за срыв срока ввода дома в эксплуатацию. С 3 апреля 2020 г. действовал мораторий, согласно которому не начислялась неустойка за перенос таких сроков. Но с 1 января 2021 г. дольщик, как и ранее, до моратория, может потребовать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России. Стоимость неустойки рассчитывается в зависимости от цены договора.

    Читать еще:  Можно ли обменять квартиру на большую, с доплатой материнским капиталом?

    Еще один момент – кто подписывает договор от имени застройщика. Это должен быть руководитель компании или тот, на кого оформлена доверенность с правом подписания ДДУ от лица организации.

    Какие документы необходимы для сделки?

    Перечень документов зависит от ситуации. Если дольщик заключает договор только на свое имя, находясь в браке, потребуется согласие супруга. Если в сделке участвуют оба супруга – свидетельство о регистрации брака или брачный договор. Разумеется, от всех участников сделки потребуются документы, удостоверяющие личность, в том числе от несовершеннолетних детей (паспорт или свидетельство о рождении).

    При использовании средств материнского капитала понадобится сертификат, так как его реквизиты будут вноситься в ДДУ. При этом согласие на сделку должны дать органы опеки и попечительства, которые проверят, не ущемляет ли она права и интересы детей. Если для оплаты используются другие субсидии или льготные программы, также предоставляются сертификаты, реквизиты которых вносятся в договор.

    Если дольщик использует ипотечные средства, схема сделки остается такой же, но потребуется больше документов. Пакет обычно стандартный: анкета для банка, документы, удостоверяющие личность, свидетельство о браке или его расторжении, брачный контракт при наличии, трудовая книжка и справка о доходах 2-НДФЛ. Но перечень документов может меняться, так как его устанавливает и утверждает банк. При использовании ипотечных средств обратите внимание на процентную ставку и указание в договоре на то, может ли она меняться в процессе исполнения обязательств.

    (В статье «Покупка жилья с использованием средств маткапитала» читайте: какую недвижимость смогут приобрести родители и что для этого нужно; как выделить доли в праве собственности на жилье и что будет, если это не сделать.

    О том, как поставить ребенка на регистрационный учет и снять с него; как определить размер долей в праве собственности на квартиру, купленную с привлечением средств маткапитала, и как ее продать; о передаче ребенку недвижимости в счет исполнения алиментных обязательств и привлечении второго родителя к участию в дополнительных расходах на ребенка – читайте в статье «Жилищные права ребенка»).

    Регистрация договора ДДУ и передача денег

    Регистрация ДДУ – обязательный этап сделки по приобретению объекта недвижимости в строящемся доме. Дело в том, что въехать в такую квартиру дольщик сможет только после фактической ее передачи, т.е. после сдачи дома в эксплуатацию. До этого в отношении объекта могут заключаться и другие сделки, так называемые двойные продажи. Чтобы этого избежать, ДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Не соглашайтесь на заключение договоров, которые не требуют регистрации: в этом случае вы рискуете столкнуться с двойными продажами квартиры и потерять денежные средства.

    Нередко дольщики подписывают доверенность от своего имени и передают ее застройщику, который и регистрирует договор. В таком случае нужно обратить внимание на текст доверенности в части передаваемых полномочий: там не должно упоминаться право на отчуждение недвижимости (т.е. право продать или другим образом передать объект третьим лицам, совершать в отношении него иные сделки). То есть в доверенности должно быть указано только право на совершение регистрационных действий.

    Через 5 дней застройщик получает зарегистрированный договор и передает один экземпляр дольщику. В условиях пандемии распространенной стала практика удаленного подписания договоров ДДУ – для этого потребуется электронная подпись. Также возможен вариант, когда компания отправляет курьера, но тут надо обратить внимание на корректность всех документов перед подписанием. Деньги застройщику передаются после регистрации ДДУ в Росреестре.

    (Если собственник владеет недвижимостью в пределах минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом, то он освобождается от уплаты НДФЛ с дохода от ее продажи. В конце 2020 г. для защиты интересов дольщиков был изменен порядок расчета минимального срока владения жилым помещением, приобретенным по договору долевого участия. Этот срок теперь будет исчисляться с даты полной оплаты жилья, а не с даты госрегистрации прав на него. Аналогичный порядок будет применяться при продаже жилого помещения, право на которое возникло у налогоплательщика на основании договора уступки прав требования по договору долевого участия. Подробнее об этом читайте в статьях «Больше с налогоплательщика лишнего не попросят» и «Как мы будем платить налоги в 2021-м»).

    Приобретение квартиры по ДДУ: пошаговая инструкция и ключевые моменты сделки

    Покупателю недвижимости по договору долевого участия, по сути, предоставляется только право на приобретение собственности в будущем, так как само жилое помещение находится на стадии строительства.

    И даже после полной его оплаты, получения ключей от квартиры уже в готовом здании и заселения в нее, он еще не становится полноправным собственником приобретенной недвижимости. Это произойдет только после проведения государственной регистрации прав собственности на квартиру и получения соответствующего документа.
    Этой процедуре предшествует необходимость выполнения застройщиком определенных условий и подготовки пакета соответствующих документов.
    Регистрация права собственности осуществляется на основании норм и положений, регламентированных следующими правовыми актами:
    · Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
    · частично Гражданским и Жилищным кодексами РФ;
    · Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

    Условия оформления в собственность квартиры по договору долевого участия

    После завершения строительных работ компания-застройщик должна выполнить ряд действий, способствующих тому, чтобы покупатели смогли зарегистрировать свои права на квартиры, приобретенные по договору долевого участия:
    · составление протокола о распределении жилых помещений и коммерческих площадей (если в доме предусмотрены магазины, офисные или другие нежилые помещения);
    · оформление и получение в БТИ технического паспорта на построенное здание, в котором указаны этажность и планировка дома, его общий метраж и метраж каждой отдельно взятой квартиры и других помещений;
    · подписание акта приема-передачи объекта недвижимости и получение разрешения на ввод его в эксплуатацию, выданное соответствующим властным органом;
    · постановка жилого дома на учет в Росреестре;
    · присвоение ему почтового адреса.

    Особенности регистрации права собственности на квартиру в новостройке

    Во взаимоотношениях с застройщиком на этапе вступления дольщиков в права собственности возможны два варианта развития событий:
    · строительная компания способствует покупателям в сборе необходимых документов для регистрации их прав собственности на жилье, приобретенное у нее по договорам долевого участия,
    · она препятствует им или бездействует в решении данного вопроса.
    В первом случае оформление собственности производится в общем порядке, во втором — через суд.
    После ввода в эксплуатацию жилого дома застройщик передает квартиры дольщикам. Это происходит в присутствии двух сторон договора путем осмотра жилого помещения, проверки работы всех коммуникаций, подписания акта приема-передачи и вручения ключей от квартиры владельцу, который впоследствии должен получить на нее кадастровый паспорт с план-схемой.
    С января 2013 года постановка многоквартирного дома застройщиком на кадастровый учет осуществляется одновременно с каждым имеющемся в нем помещении.
    В связи с этим, самим дольщикам более не требуется при оформлении права собственности заказывать кадастровый паспорт.
    Но, нередко, застройщик по разным причинам или беспричинно затягивает оформление кадастрового паспорта на готовый объект. В таком случае, владельцы квартир, заинтересованные в том, чтобы как можно быстрее зарегистрировать свои права на собственность, вынуждены сначала заказывать технические планы жилых помещений в БТИ, а потом вместе с заявлениями, передаточными актами и договорами долевого участия обращаться в Росреестр для постановки квартир на учет и выдаче кадастровых паспортов.
    Если жилье куплено в кредит, то нужно обязательно подготовить закладной документ или договор займа, а если она приобретена на несовершеннолетнее лицо, то — получить разрешение от органа опеки и попечительства.

    Документы для регистрации права собственности на квартиру по ДДУ

    Согласно п. 11 ст. 48 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ для регистрации права собственности на квартиру, приобретенную по договору долевого участия, необходимы следующие документы:
    · паспорт гражданина, участвующего в долевом строительстве;
    · договор долевого участия в строительстве жилого дома;
    · акт приема-передачи квартиры или иной документ, подтверждающий ее передачу участнику;
    · разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в котором расположена квартира;
    · квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины.
    В частных случаях могут потребоваться:
    · свидетельство о рождении, если жилье оформляется на несовершеннолетнего ребенка;
    · закладная на квартиру или кредитный договор (если жилье приобретается в кредит);
    · доверенность на полномочия представителя интересов дольщика, удостоверенная у нотариуса;
    · нотариально заверенное согласие супруга на заключение вторым договора долевого участия.

    Порядок регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия

    Право собственности на жилье, приобретенное по договору долевого участия можно оформить двумя способами:
    1. поручить регистрацию компании-застройщику;
    2. заняться регистрацией лично.
    В первом случае данная услуга является возмездной, также необходимо будет оплатить в нотариальной конторе оформление доверенности на имя юриста строительной компании. Вполне возможно, что процедура регистрации займет намного больше времени, чем при самостоятельном обращении в регистрационную службу.
    Если дольщик решил заняться государственной регистрацией права собственности самостоятельно, то для этого ему необходимо обратиться напрямую в Росреестр или в МФЦ (многофункциональный центр).
    Процедуры регистрации при этом идентичны. Прием документов осуществляется в присутствии всех собственников квартиры и представителя строительной компании — застройщика.
    Сначала регистратором заполняется заявление на регистрацию, в которое заносятся данные, идентифицирующие всех собственников объекта недвижимости, адрес его места нахождения и технические характеристики, а также перечень документов, поданных для регистрации прав собственности. После чего заявление подписывается заявителем или заявителями, если их несколько.
    Отдельное заявление заполняет и продавец недвижимости, в данном случае, представитель застройщика.
    Принимая документы для регистрации права собственности, регистратор выдает расписку об их принятии, в которой указывает дату регистрации соответствующего права. В назначенное время или в любое другое после этой даты собственникам жилья возвращается их экземпляр договора долевого участия с регистрационной надписью и акт приема-передачи квартиры.
    С этого момента бывшие дольщики становятся полноправными хозяевами приобретенной недвижимости с правом распоряжаться ею и совершать любые не противозаконные действия.

    Срок регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия

    Законодательством установлен 7-дневный срок (п. 1 ст. 16 ФЗ № 218), в течение которого работники регистрационной службы обязаны произвести регистрацию права собственности на любое недвижимое имущество, в том числе и квартиру, приобретенную по договору долевого участия.
    В указанный срок в общем порядке проводятся следующие действия:
    · прием заявления о государственной регистрации права;
    · правовая экспертиза поданных документов,
    · проверка их подлинности, законность данной сделки,
    · выявление или исключение обстоятельств, препятствующих совершению регистрации прав собственности на данный объект недвижимости;
    · внесение необходимых сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН);
    · выдача документов с регистрационной надписью на договоре или ином правоустанавливающем акте (в дальнейшем при необходимости собственник может получить выписку из ЕГРН на свой объект недвижимости, которая выдается при обращении в Росреестр или МФЦ с начала 2017 года).
    Важно знать, что срок исчисляется в рабочих днях и отсчитывается со дня подачи документов на регистрацию.
    Часто этот срок не соблюдается, и это может быть связано как с самой проверкой предоставленных документов, так и зависеть от количества собственников приобретенного жилья, наличия ипотечного кредита и прочих факторов.
    В этом случае для соблюдения законности и обоснованности таких нарушений срока в п. 2 ст. 26 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ предусмотрен 3-х месячный срок приостановления регистрации прав для устранения причин.

    Госпошлина при регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия

    Основное правило, которое нужно знать каждому заявителю при обращении в регистрационную службу, что государственная пошлина уплачивается до подачи заявления о регистрации права собственности на квартиру, иначе регистратор не примет заявление с остальными документами.
    Только в случае, если заявление подается в электронной форме, пошлина уплачивается после его подачи, однако до начала принятия документов к рассмотрению.
    Госпошлина взимается в соответствии с Налоговым Кодексом РФ. Ее размер определяется ст. 333.33 НК РФ и за проведение регистрации права собственности на квартиру, приобретенную физическим лицом по договору участия в долевом строительстве жилого дома, составляет 2 000 рублей.
    Если будущих владельцев несколько, то сумма сбора делится между ними соразмерно их доли в праве собственности на квартиру.

    Что нужно знать о покупке квартиры по переуступке

    Когда человек покупает квартиру на стадии стройки, юридически он не становится ее собственником, сначала — дольщиком. С дольщиками застройщик заключает договор долевого участия — этот договор тоже не делает дольщика собственником, но в будущем, когда дом достроят, дает право требовать квартиру в собственность.

    Если дольщик захочет продать свою квартиру в недостроенном доме, продавать он будет не квартиру — ее еще нет, — а право потребовать ее с застройщика после сдачи дома. Продажа этого права и называется переуступкой. У сделок с переуступкой есть нюансы, о них рассказывает Юрий Кочергин, юрист и генеральный директор «Центра юридического сопровождения».

    Переуступка — обычная практика

    Переуступка договора долевого участия — обычная практика. Дольщик может переуступить квартиру в строящемся доме, потому что брал ее для инвестиций: купил на стадии котлована за три миллиона, а продал ближе к концу стройки за пять с половиной. Или семья выбрала однокомнатную квартиру на стадии котлована, а через два года, когда дом построили на 90%, родился второй ребенок, и однокомнатная квартира уже не подходит по площади. Семья переуступает договор долевого участия, а себе берет квартиру побольше.

    Еще один вариант — застройщик привлекает подрядчиков, например, инженерную компанию, и расплачивается квартирами. Потом подрядчики продают эти квартиры через переуступки.

    В общем, такие сделки проводят:

    • инвесторы — те, кто покупают право на квартиры на стадии котлована, а продают их по переуступке ближе к сдаче дома, чтобы заработать на разнице в цене;
    • дольщики, которые передумали жить в строящемся доме из-за личных причин, например, рождения ребенка или переезда в другой город;
    • подрядчики — компании, которые участвовали в строительстве дома, но получили за свою работу не деньги, а право на квартиры.

    В переуступке нет ничего криминального, это обычная практика.

    У застройщика могут быть ограничения на переуступку

    В договоре долевого участия обычно прописаны ограничения по переуступке, они касаются трех моментов: комиссии, ограничений по срокам и долгов.

    Комиссия. Застройщики почти всегда берут комиссию за сделки по переуступкам. Комиссия бывает фиксированной, например, 30 000 рублей, или в процентах — 3% от стоимости переуступки. Размер прописывается в договоре долевого участия.

    Ограничение сроков. В договоре долевого участия может быть условие об ограничении сроков, например, застройщик разрешает переуступку с момента, когда дом будет готов на 50%. Этот пункт включают, чтобы не было искусственной конкуренции между застройщиком и дольщиками или подрядчиками, которые часто продают квартиры дешевле.

    Долги. Если у продавца есть долг перед застройщиком, например, он покупал квартиру в рассрочку, по переуступке долг перейдет к покупателю. Но только если застройщик даст согласие на сделку.

    Для примера разберем договор долевого участия Самолета:

    У Самолета нет комиссии за переуступку, но есть другие требования: получить согласие у застройщика, погасить долг, зарегистрировать переуступку в Росреестре и передать оригинал договора переуступки с контактами покупателя

    В договоре есть пункт: получить согласие застройщика на переуступку. Оно может выглядеть так:

    Согласие дает представитель по доверенности — так можно, внизу обязательно стоит его имя и подпись

    Если в договоре долевого участия есть требования к переуступке, нужно их выполнить, если нет, процесс такой: покупатель получает от продавца документы — оригинал договора долевого участия, справку застройщика об отсутствии долгов. Справка выглядит так:

    В справке о долгах главная фраза: застройщик претензий не имеет

    • стороны подписывают договор уступки прав требований;
    • составляют акт приема-передачи документов из первого пункта;
    • через МФЦ документы подают в Росреестр для регистрации договора уступки;
    • покупатель переводит деньги продавцу;
    • продавец пишет электронное или обычное письмо застройщику: «Уведомляю, что я переуступил договор долевого участия на квартиру такую-то, копию договора и свои контакты прикрепляю».

    После регистрации сделки покупатель получает право требовать квартиру от застройщика, когда дом будет сдан.

    Если продавец покупал квартиру в ипотеку, перед сделкой он должен ее погасить и снять обременение, а покупателю принести об этом справку из банка. При этом покупатель тоже может взять ипотеку. Покупка квартиры в ипотеку по переуступке ничем не отличается от покупки квартиры по договору долевого участия: покупатель идет в банк, выбирает программу кредитования, собирает документы и ждет одобрения. Если одобрили, отправляет в банк документы по квартире: договор долевого участия, договор переуступки, справку застройщика об отсутствии долгов.

    Риски покупателя: отмена сделки, банкротство и споры с родственниками

    У покупателя с договором переуступки есть риски: суд может отменить сделку, застройщик — обанкротиться, а родственники продавца — потребовать свою долю.

    Отмена сделки. Суд может отменить сделку — в законе это называется «признать сделку недействительной». Тогда продавец должен будет вернуть покупателю деньги, а покупатель продавцу — право требования на квартиру. Такое может случиться, если продавец:

    О недействительных сделках — во втором параграфе Гражданского кодекса

    • не уведомил застройщика о переуступке;
    • не заплатил застройщику комиссию, хотя она прописана в договоре;
    • не погасил долги перед застройщиком;
    • переуступил договор долевого участия раньше срока, который прописан в договоре.

    Чтобы этого не произошло, покупателю в договоре долевого участия нужно проверить наличие, размер комиссии и ограничения по срокам, а затем попросить у продавца справку застройщика об отсутствии долгов.

    Банкротство. Перед подписанием договора переуступки нужно проверить надежность компании. Как это сделать, мы рассказывали в статье «Что спросить у застройщика перед покупкой квартиры».

    Споры с родственниками. Если продавец состоит в браке, у супруга есть половина права по договору долевого участия — права требования на квартиры тоже считаются совместно нажитым имуществом. Поэтому покупателю нужно попросить один из этих документов:

    • Справку с печатью и подписью нотариуса, в которой супруг подтверждает, что согласен на переуступку на тех условиях, что прописаны в договоре.
    • Брачный договор, в котором прописано, что имущество и права требования каждого супруга принадлежат только ему. Договор должен действовать на момент сделки.
    • Соглашение о разделе имущества с заверением нотариуса или решение суда, которое вступило в силу на момент сделки. В решении должно быть написано: права требования на такую-то квартиру по договору долевого участия разделу не подлежат. Еще подойдет вариант, когда права уже разделены и в решении суда написано, что права по договору долевого участия закрепляются за продавцом.

    Проблемы могут быть, если один из супругов оплачивал договор долевого участия деньгами, которые заработал до брака. Если деньги хранились не в банке, а дома наличными, будет сложно доказать, в какой момент они появились: до или после брака. Из-за этого суд может решить, что деньги человек заработал уже в браке, а значит, они — совместно нажитое имущество, и отменить сделку. Поэтому, если у продавца есть супруг, но нет брачного договора или доказательств, что договор долевого участия оплачивался добрачными деньгами, в сделке лучше не участвовать. Если суд отменит сделку, не факт, что продавец добровольно вернет деньги.

    Редкий, но рискованный случай — когда один из родителей переуступает договор долевого участия, который оформлен на несовершеннолетнего. В этом случае ребенку должны купить другую квартиру такой же площади, чтобы его положение не ухудшилось. Для защиты покупателю нужно взять у продавца гарантийное письмо, там должно быть написано примерно так:

    Я, такой-то, готов продать продавцу квартиру площадью столько-то квадратов, находящуюся по адресу такому-то, и зарегистрировать ее на несовершеннолетнего такого-то. Дата, подпись.

    Еще понадобится справка из органов опеки — согласие на сделку по продаже и покупке недвижимости для несовершеннолетнего. Без гарантийного письма и справки сделку проводить нельзя: Росреестр ее не зарегистрирует, а если и зарегистрирует, суд может признать сделку недействительной, проще говоря, отменить.

    Если сделка с подрядчиком, нужно больше документов

    До оформления переуступки с подрядчиком нужно проверить, все ли работы, за которые застройщик расплачивается квартирой, он выполнил. Для этого смотрят акты взаиморасчетов, счета, договоры подряда. Из документов должно быть видно: подрядчик свою работу сделал, получил за это квартиру по договору долевого участия и застройщику ничего не должен.

    Продавец-физлицоКомпания
    Оригинал справки застройщика о том, что у продавца нет долгов и все свои обязательства дольщик выполнил;Договор долевого участия;
    платежные поручения об оплате договора долевого участия;акты взаиморасчетов между компанией и застройщиком;
    справка о снятии обременения, если продавец покупал квартиру в ипотеку;договоры подряда;
    оригинал договора долевого участия;счета-фактуры;
    оригинал договора уступки долевого участия.учредительные документы;
    доверенности на представителя;
    протокол решения собрания акционеров об одобрении крупных сделок — нужен, если сделка с акционерным обществом, АО.

    Если после регистрации переуступки в Росреестре право требования на квартиру захочется еще кому-то переуступить — так можно. Никаких ограничений по количеству переуступок нет. Но как только дом сдадут, а дольщики перестанут быть дольщиками и зарегистрируют право собственности, — нужно будет заключать обычный договор купли-продажи.

    Порядок действий при покупке квартиры по ДДУ

    Приобретение недвижимости — ответственный шаг, и требуется приложить максимальное количество усилий, чтобы обезопасить себя при оформлении подобной сделки. В последнее время пользуется большой популярностью покупка квартиры по договору долевого участия, так как такая недвижимость стоит на порядок дешевле — но, к сожалению, и при этом способе велик шанс столкнуться с мошенниками. Перед приобретением жилья этим способом рекомендуется обратиться к юристам, оказывающим услуги в данной области — они не только подскажут, на что следует обратить внимание, но и окажут полное сопровождение сделки по ДДУ. Покупка квартиры по ДДУ, пошаговая инструкция представлена ниже – она содержит рекомендации по выбору банка, застройщика, обслуживающей компании, а также иные важные сведения.

    Читать еще:  Налоговый вычет при покупке недвижимости. Может ли рассчитывать на вычет безработный?

    Содержание

    • Порядок действий
    • Выбор банка
    • Выбор застройщика
    • Выбор обслуживающей компании
    • Оформление договора

    Порядок действий

    Когда речь идет о такой важной сделке, как покупка квартиры у застройщика, порядок действий предусмотрен следующий:

    1. Выбор кредитного учреждения (в случае, когда гражданин планирует приобрести жилье с привлечением денежных средств банка);
    2. Выбор строительной фирмы;
    3. Выбор обслуживающей компании;
    4. Оформление документации.

    Каждый из этих пунктов более подробно описан ниже.

    Выбор банка

    Если для приобретения недвижимости планируется оформить ипотечный кредит, то в первую очередь необходимо выбрать банк, предлагающий наиболее выгодные условия — и только после этого саму недвижимость (т.к. заемщик может выбрать квартиру только из вариантов, предложенных банком — а они соглашаются сотрудничать не со всеми строительными компаниями). Перед подачей заявки в банк, необходимо уточнить ряд важных моментов:

    • Наличие обязательных страховок (согласно законодательству обязательно наличие страховки залогового объекта, но некоторые кредитные учреждения обязывают заемщиков приобрести дополнительные, что неизбежно влечет за собой незапланированные траты);
    • Размер штрафов в случае просрочки (условия у банков различны и если в одном случае кредитное учреждение предусматривает наложение небольших штрафов, то в других их размер может превышать сумму ежемесячного платежа);
    • Наличие дополнительных платных услуг, использование которых является обязательным.

    Когда банк выбран, можно приступать к подготовке документов и оформлению кредита. Если же ипотека не планируется, и гражданин хочет участвовать в строительстве, используя собственные денежные средства, то можно сразу приступать ко второму пункту — выбору застройщика.

    Выбор застройщика

    Большое внимание, перед тем как заключить сделку, необходимо уделить выбору застройщика. При выборе требуется ознакомиться с имеющимися отзывами — рекомендуется уделять внимание отрицательным т.к. именно они, как правило, являются наиболее информативными. Если строительная фирма существует на рынке не первый год, то отзывы о ней будут в любом случае — как положительные, так и отрицательные. Помимо отзывов в сети, необходимо изучить имеющуюся у компании документацию — согласно ст. 3.1 214-ФЗ она должна быть размещена в открытом доступе на официальном сайте застройщика и содержать следующие документы:

    • Проектную декларацию;
    • Разрешения на ввод в эксплуатацию объектов строительства;
    • Аудиторское заключение о коммерческой деятельности фирмы;
    • Разрешение на постройку;
    • Документация, подтверждающая права компании на участок земли (на территории которой планируется осуществлять постройку);
    • Проект договора участия в долевом строительстве (данный проект возможно распечатать и показать юристам, которые с ним ознакомятся и предоставят необходимые рекомендации);
    • Способы обеспечения фирмой обязательств по договору участия в долевом строительстве;
    • Фотографии объектов, создаваемых компанией с привлечением денежных средств участников.

    Если компания по каким-либо причинам отказывает в предоставлении документации для ознакомления — в большинстве случаев это связано с наличием в них недостатков. Участник, в свою очередь, вправе подать жалобу на нарушения в контролирующий орган, который привлечет компанию к административной ответственности по ст. 14.28 КоАП РФ, а если будут установлены признаки преступления, то и к уголовной.

    Особое внимание необходимо обратить на следующую документацию:

    • Устав;
    • Свидетельство о постановке компании на учет в МРИФНС;
    • Выписка ЕГРЮЛ.

    Это основная документация, подтверждающая, что деятельность организации легальна.

    Также важно знать, что застройщик вправе заключать ДДУ только в установленных ФЗ-214 случаях:

    • Компания осуществила государственную регистрацию права земли, на которой она планирует осуществить строительство. Земля может быть как собственностью застройщика, так и находиться в аренде.
    • Застройщиком должно быть получено разрешение на строительство дома, выдаваемое Госстройнадзором. Это разрешение подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного регламента.
    • Уставной капитал компании должен быть оплачен в полном объеме. Размер уставного капитала напрямую зависит от площади объекта долевого строительства и колеблется от 2,5 млн. до 1,5 млрд. рублей.
    • В отношении компании не проводится процедура ликвидации (данные сведения возможно уточнить в налоговой, на сайте Высшего Арбитражного суда или Вестника государственной регистрации — эта информация находится в открытом доступе и ее может получить любой желающий).
    • Компания, планирующая осуществлять строительство, не была признана арбитражным судом банкротом.
    • Застройщик не занесен в реестр недобросовестных участников аукционов, связанных с земельными участками.
    • Строительная компания не занесена в реестр недобросовестных поставщиков, подрядчиков либо исполнителей.
    • Если в отношении строительной фирмы не было вынесено решения о приостановлении деятельности.
    • У компании нет задолженности по налогам и сборам, а также другим обязательным платежам.

    Выбор обслуживающей компании

    Перед заключением ДДУ также необходимо уточнить сведения о фирме, которая будет осуществлять обслуживание дома после его сдачи. Нередко компании устанавливают сравнительно высокую плату за предоставление услуг (в этом случае дополнительные ежемесячные траты неизбежны). Эти сведения можно уточнить как в самой компании, которая будет осуществлять обслуживание, так и у жильцов домов, пользующихся ее услугами. Также возможно поискать отзывы в сети Интернет. Как показывает практика, поменять обслуживающую компанию достаточно сложно — именно поэтому не стоит игнорировать данный пункт.

    Оформление договора

    Договор обязательно должен быть заключен в письменной форме. Не стоит заключать другие виды договоров (в том числе и предварительных) — т.к. на них никакие гарантии не распространяются. Договора на долевое участие должны содержать следующую информацию:

    • Подробное описание объекта, строительство которого ведется, а также самой квартиры;
    • Дата, когда застройщик планирует завершить строительство (по истечение этого срока дольщик вправе обратиться в суд);
    • Гарантийный срок на инженерно-техническое оборудование, коммуникации и саму квартиру (3 года для коммуникаций и инженерно-технического оборудования гарантия должна составлять минимум 3 года, для квартиры — 5 лет);
    • График выплат, полная стоимость недвижимости, размер ежемесячных выплат;
    • Ответственность сторон (в этом пункте должна описываться не только ответственность участника долевой застройки, но и самой строительной компании).

    Важно проконтролировать, чтобы в договоре не было неточностей, а также сведений, которые можно было бы трактовать двояко.

    Учтя все пункты, которые содержит пошаговая инструкция, будущий участник сможет обезопасить себя от недобропорядочных застройщиков и финансовых потерь.

    Если вы приняли решение приобрести недвижимость и хотите, чтобы сделка прошла безопасно, юридическая компания «Хелп Консалтинг» готово оказать необходимое содействие. Если спор с застройщиком уже существует и необходима помощь в его разрешении, вы также можете обратиться к нам. Мы имеем большой опыт в данной отрасли, что дает гарантию предоставление качественных юридических услуг. Для связи с нашими специалистами вы можете использовать раздел «Контакты».

    Договор долевого участия (ДДУ) при покупке квартиры, обязательные условия

    Существует несколько способов покупки квартиры на первичном рынке в рассрочку:

    Частное инвестирование возведения недвижимости, а именно так характеризуют «долевку», на пике популярности.

    Жилье «с котлована» предоставляет немало плюсов будущему владельцу:

    • стоимость выплачивается постепенно;
    • окончательная цена существенно ниже рыночной: экономия составляет в среднем 20 — 30%;
    • для обеспеченных граждан долевое участие – способ приумножения финансов.

    Однако радужные перспективы омрачают шумные истории о мошенничествах в сфере долевого строительства. Как правильно оформить договор ДУ и стать счастливым обладателем собственных квадратных метров в новостройке, поговорим ниже.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 110-89-42 . Это быстро и бесплатно !

    Участники долевого строительства

    Застройщик (девелопер) – компания, владеющая землей на праве собственности или аренды с разрешением на строительство. Если эти условия выполнены, застройщик может привлекать частные инвестиции.

    Дольщик (участник долевого строительства) – субъект, чьи деньги направлены в «долевку». Профинансировать стройку могут как частные лица, так и юридические.

    Корпорация прибегает к долевому приобретению недвижимости, если:

    • необходимы отдельные квартиры в строящихся высотках для решения жилищных проблем сотрудников;
    • нежилые первые этажи выкупаются под офисы.

    Договор долевого участия

    Привлекать деньги граждан застройщик сможет только через заключения договоров долевого участия (ДДУ). Это требование появилось в 2004 году после одобрения федерального закона № 214 о долевом строительстве.

    Соглашение четко разграничивает права и обязанности сторон:

    • Компания-застройщик обязана за определенное время выстроить объект недвижимости. Технологические работы компания проводит самостоятельно или привлекает сторонние организации.
    • Возведенная недвижимость принимается в эксплуатацию государственной комиссией, а затем по акту становится собственностью дольщиков.
    • Гражданин (или компания) должен рассчитаться за свою часть объекта в закрепленные документом сроки.
    • После извещения от застройщика о вводе здания в эксплуатацию дольщик принимает квартиру (иной объект).

    При многоквартирном строительстве ДДУ заключается персонально с каждым дольщиком.

    Требования по составлению ДДУ едины для всех категорий дольщиков. Однако законодатель не предусмотрел стандартизированной формы документа. Это вовсе не забывчивость разработчиков проекта. Просто в силу разнообразия условий строительства, особенностей конкретной недвижимости предусмотреть все в одном бланке невозможно.

    Но есть пункты, обязательные для включения в договорную форму.

    Обязательные условия ДДУ

    За информацией вновь обратимся к статье 4 ФЗ 214. Еще эти условия юристы называют существенными.

    Договор не будет иметь правовой силы, если не отражены следующие моменты:

    • Описание объекта, передаваемого собственнику, в соответствии с проектной документацией. Стандарт включает техническую характеристику квартиры: площадь, число комнат, этаж, расположение, высоту потолков, итоговое состояние (с отделкой или без таковой).
    • Дата передачи недвижимости с точностью до дня. Этот срок общий для всех дольщиков. Недопустимо, когда компания избегает конкретизировать срок завершения строительства.

    В пояснениях к договору застройщик отдельным пунктом указывает соответствие ДДУ нормам ФЗ № 214, порядок ознакомления гражданина с техническими документами.

    Важные моменты

    Юридическую силу соглашение приобретает только после визирования в органах государственной регистрации прав по месту расположения строящегося объекта.

    Если застройщик «тянет» со сдачей объекта более 60 суток, дольщик вправе расторгать ДДУ через суд. Если ситуация развивается в негативном ключе, застройщику придется выплатить инвестиционные платежи со штрафами и процентами за пользование.

    Дополнительные условия соглашения по долевому строительству

    Уточняющие (дополнительные) разделы ДДУ могут включаться по соглашению сторон. Это:

    • Алгоритм приемки/сдачи объекта, порядок уведомления застройщиком о ходе строительства;
    • Варианты и причины для расторжения соглашения.
    • Порядок разрешения форс-мажоров;
    • Варианты уступки прав требований по договору: возможность перепродажи своей доли другому субъекту.

    На усмотрение сторон могут указываться и другие важные моменты.

    Какие документы нужны для оформления ДДУ

    Регистрируется ДДУ в Росреестре на основании ФЗ № 12 «О порядке регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Провести эту процедуру может как сам девелопер, так и дольщик.

    В регистрационную палату предоставляются:

    • Заявление установленного образца;
    • Два экземпляра ДДУ;
    • Квитанция об уплате госпошлины согласно статье 333 налогового Кодекса РФ;
    • Копии и оригиналы проектной документации на объект;
    • Подтверждение права девелопера на участок;
    • Разрешение на строительство;
    • Учредительные документы юр. лица;
    • Паспорт гражданина РФ, если дольщик – физическое лицо.

    Покупка квартиры по ДДУ — пошаговая инструкция

    Если решено приобретать квартиру в строящемся доме, начинать все следует с выбора застройщика.

    Многое о репутации компании поведает сеть. «Погуглив» рунет, проанализируйте результаты. К слову, восторженные отзывы выкладываются не так часто (если, конечно, не постарались сами менеджеры компании).

    Отрицательные отзывы бывают двух видов:

    1. Некритичные. Если при сдаче дома были некоторые недостатки в виде кривых стен или несуразного цвета обоев чистовой отделки, это еще не говорит о полной недобросовестности застройщика.
    2. Критичные. Когда объект, строительство которого начато в две тысячи «лохматом» году, сдан только в 2015-м, следует подыскивать другого подрядчика.

    Тут же можно проверить застройщика по базам банкротов и налоговых должников.

    Если все в порядке, можно посетить офис компании и проделать следующие шаги:

    1. Проверить документы девелопера. Законодательство предоставляет такое право участникам долевого строительства. Компания должна иметь:
      • Регистрационные документы;
      • Подтверждение прав на землю: свидетельство о регистрации, договор аренды с муниципалитетом (второй вариант чаще встречается);
      • Разрешение на строительство, проектная документация;
      • подтверждение страхования гражданской ответственности застройщика, наличие соинвесторов проекта.
    2. К документальному пакету нет нареканий? Тогда можно приступать к составлению проекта ДДУ. Помимо включения существенных условий максимально подробно, нужно изложить права и обязанности сторон, особые условия.
    3. Договор регистрируется в Росреестре.

    С момента заключения ДДУ стороны приступают к выполнению своих обязательств. Застройщик строит, дольщик платит. Если все обошлось без эксцессов, через полтора-два года к указанной дате вместо ровной площадки должен стоять новый дом с квартирами дольщиков.

    Следующие шаги:

    1. Девелопер получает разрешение на ввод дому в эксплуатацию;
    2. Информирует дольщиков о возможности принять квартиры по актам;
    3. Участники строительства принимают квартиры после скрупулезного осмотра. Если на этом этапе выявлены недостатки в строительстве, девелопер обязан их устранить за свой счет в оговоренные сторонами сроки;
    4. Подписывается акт передачи жилья в собственность. Также читайте нашу статью про акт приема-передачи доли в квартире по договору купли-продажи.
    5. Дольщик оформляет квартиру по установленной законом форме в собственность через МФЦ или Росреестр.
    6. В течение 30 суток после получения уведомления дольщик обязан принять свою часть долевого объекта.

    На что обратить внимание?

    По действующей редакции ФЗ №214 дольщик обязательно должен учитывать такие моменты:

    • Договор на застройку необходимо читать внимательно: недобросовестные застройщики могут включать в ДДУ пункты, противоречащие закону 214. Поэтому требуйте включения в бланк договора пункт о соответствие закону.
    • Если дольщик приобретает квартиру для проживания, исключая занятие коммерцией, его отношения с застройщиком регулируются законом «О защите прав потребителей».
    • Производить платежи по графику ДДУ нужно только после государственной регистрации договора. Никаких «предварительных платежей».
    • Застройщику запрещено привлекать «долевые» финансы, если в отношении него инициирована процедура банкротства, идет ликвидация. Почерпнуть информацию о строителях-банкротах можно через картотеку арбитражных дел ВАС РФ сайта федерального арбитражного суда.
    • На деле не так страшно банкротство «как его рисуют». Практика таких дел регионами отработана так, что активы банкрота продаются успешному девелоперу на торгах. В итоге застройщики ничего не теряют, разве что по срокам проигрывают.
    • По закону 214-ФЗ дольщики не несут ответственности за сохранность объекта в процессе возведения. Если недостроенное здание разрушается – это проблема компании и ее страховщика. Но, если обманным путем девелопер заключил с участником строительства договор соинвестирования, есть все шансы ответить своими деньгами «по долгам» девелопера.

    Налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ

    Вне зависимости от времени произведенных платежей по ДДУ, право на имущественный налоговый вычет возникает о собственника долевой квартиры только после ввода дома в эксплуатацию и принятия по передаточному акту жилья дольщиком от застройщика.

    Вычет рассчитывается сообразно фактически понесенным расходам. Максимальная сумма для расчета выплаты – 2 000 000 рублей (ст. 220 НК РФ).

    Для оформления вычета необходимо обратиться в налоговую инспекцию по месту прописки. Расчет проводится за налоговый период, в котором подписан передаточный акт.

    Покупка квартиры по ДДУ — риски

    Договор долевого участия защищает имущественные интересы дольщиков. «Всевидящее око» государства присутствует при вводе объекта, заключении договоров.

    И все же риски присутствуют.

    • Основную опасность представляют всевозможные договорные вариации. Как только человек идет на поводу хитроумного девелопера, возможности компании по «злоупотреблениям» возрастают.
    • Приобретая еще непостроенную квартиру, конечным итогом можно разочароваться из-за проектных и технологических нарушений.
    • Случается, что собственнику приходится вносить дополнительные платежи за «увеличение площади» и «замены материалов».
    • Существенным риском в условиях кризиса является возможность срыва сроков строительства, а то и банкротства застройщика.

    Как себя обезопасить

    Современные законодательные требования выстроены таким образом, что двойная продажа исключена. Однако защитят права дольщика только ФЗ №214 и правильно составленный договор.

    Не нашли ответ на свой вопрос? Позвоните юристу!

    Исключить встречу с откровенными мошенниками можно на старте. Для этого стоит пристально изучить документацию будущего партнера, «пробить» его по официальным базам застройщиков.

    Чтобы избежать сюрпризов с доплатами при завершении строительства, следует зафиксировать стоимость квадратного метра жилья и площадь комнат в ДДУ. Подписывая акт передачи, рекомендуется замерить рулеткой реальную площадь своего владения. Если замечена неточность в сторону уменьшения, а застройщик «скромно промолчал», нужно требовать уменьшения стоимости.

    Покупка квартиры по ДДУ инструкция для покупателя

    Люди хотят, чтобы их квартира была комфортной, нигде ничего не текло, дом был экологически чистым и высокого класса энергосбережения. На вторичном рынке такую квартиру купить можно, но её стоимость отталкивает покупателей.

    Есть другой вариант – это покупка квартиры по ДДУ. Пошаговая инструкция о том, как воплотить этот вариант в жизнь содержится в нашей статье.

    Покупка жилья во вновь строящемся доме всегда обходиться дешевле. Есть, конечно, и другие плюсы. Хотя нельзя отрицать того, что существуют и минусы.

    Покупка квартиры по договору долевого участия, пошаговая инструкция

    Покупая квартиру в новостройке, следует действовать по определённому алгоритму. Здесь необходимо констатировать факт о том, что если заключается ДДУ, то значит дом ещё не построен.

    Это обстоятельство вызывает некоторые опасения. Риск, при осуществлении покупки того, чего ещё нет, безусловно, велик. В настоящее время ситуация немного нормализовалась, но случаев, когда деньги теряются безвозвратно очень много.

    Исходя из этих обстоятельств, подход к выбору застройщика должен быть серьёзным.

    Поэтому, перед заключением сделки нужно сделать следующие шаги:

    • Проверка застройщика на предмет его полномочий, добросовестности и наличия у него ресурсов для выполнения обязательств
    • Тщательно изучить договор долевого участия на соответствие его законодательству и отсутствие в нём подводных камней, лучше всего показать этот документ грамотному юристу
    • Выяснить, какая именно страховая компания осуществляет страхование ДДУ, с недавнего времени, это обязательное условие заключения таких договоров

    Эти несложные действия в дальнейшем, минимизируют ваши риски остаться без жилья.

    Этапы покупки квартиры по ДДУ

    По сути, в предыдущей части статьи шла речь о первом этапе покупки жилья по договору долевого участия. Непосредственно, это поиск подходящей квартиры и удостоверение в надёжности строителей.

    Второй этап включает в себя сбор необходимых документов, для осуществления сделки. Перечень зависит от статуса покупателя.

    Это могут быть как нотариально заверенное согласие супруга(ги) на совершение сделки, так и согласие органов опеки и попечительства, если для покупки квартиры используются средства материнского капитала.

    Соответственно за ними нужно обратиться, к нотариусу и в опеку, по месту вашей постоянной регистрации.

    На третьем этапе происходит подписание договора долевого участия. С этим, наверное, все понятно.

    Далее должна быть оформлена страховка при покупке квартиры по ДДУ. Как правило, у застройщика уже заключён договор со страховой компанией, вам лишь останется подписать договор, и оплатить страховку по выставленному счету в банке или кассе страховой компании.

    Пятый этап, это ожидание окончания строительства. Вы можете, контролировать качество отделки вашего помещения, делать замечания, в общем, осуществлять контроль.

    Шестое, что нужно сделать, это подписать акт приёма-передачи квартиры. Чтобы этот этап прошёл быстро, смотрите пятый этап.

    И последнее, оформление жилья в собственность. С учётом изменений, с 1 января 2017 года, это необходимо делать через нотариуса.

    Каждый из этапов, требует более подробного рассмотрения. Это необходимо потому, что во многих случаях, за общими понятиями находится огромный массив информации.

    В целях облегчения задачи изучения нужной информации, нами будет опубликована так называемая “выжимка” из общей массы сведений, которые следует знать.

    Сбор документов для заключения договора долевого участия

    Этап сбора документов, не содержит каких-либо сложностей. Обычно, для заключения ДДУ, необходим стандартный пакет документов.

    Паспорт гражданина РФ. В отдельных случаях могут предоставляться и другие документы, удостоверяющие личность. Например, удостоверение офицера или паспорт гражданина иностранного государства.

    Если гражданин состоит в законном браке, то может потребоваться заверенное нотариусом письменное согласие супруги или супруга, сведения о детях, свидетельство о браке.

    В случае если, ДДУ заключается с несовершеннолетними детьми, то необходимо согласие опекунов и свидетельство о рождении. Согласие опекунов нужно и при совершении сделки с не полностью дееспособным гражданином.

    В некоторых, отдельно взятых случаях, законом предусмотрена необходимость предоставления различных справок, свидетельствующих о каком-либо обстоятельстве.

    После того как собраны необходимые документы при покупке квартиры по ДДУ, появляется возможность заключить сделку.

    Подписание договора и оформление страховки

    Перед тем как поставить свою подпись на договоре долевого участия, необходимо убедиться, что он не противоречит действующему законодательству. Для более понятного восприятия приведём пример.

    Полученное место под строительство, не вызывает никаких сомнений. Дольщики внесли свои деньги, в результате чего дом был построен и сдан в эксплуатацию. А через полгода, выяснилось, что строительство было произведено на земле, предназначенной для ведения сельского хозяйства. Строительство на ней допускается, но не для многоквартирных домов. Суд может вынести решение о сносе такого строения.

    Особое внимание следует уделить и договору страхования.

    Во-первых, застройщик, часто использует средства дольщиков для внесения страховых взносов, нормально это или нет, решать покупателю, все зависит от конечной цены за квартиру.

    Во-вторых, следует обратить внимание на формулировки, которые будут использованы в обоих договорах.

    Например, в ДДУ указана не конкретная дата окончания строительства, а предполагаемая. А в договоре страхования указан конкретный срок.

    При этом предполагаемая дата окончания работ совпадает с датой окончания страховки. Такого быть не должно. Всё должно быть прописано чётко.

    Подписание акта приёма-передачи квартиры по ДДУ

    Долгое ожидание сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, всегда омрачает такое событие, как приобретение недвижимости.

    Однако увязывать это событие с тем, что застройщик выполнил свои обязательства не стоит. Строители ещё должны присвоить дому почтовый и географический адрес.

    Он нужен для осуществления регистрации права собственности нового владельца жилья. И только после того, как это последнее действие будет выполнено, можно подписывать передаточный акт.

    После чего, можно отправляться в МФЦ, с целью зарегистрировать право собственности на квартиру.

    Для этого необходимо предоставить следующие документы:

    1. Заявление о внесении сведений в ЕГРП о праве собственности на жилье
    2. Договор долевого участия
    3. Акт приёма-передачи, а также документы, которые подтверждают сдачу дома в эксплуатацию и присвоение почтового адреса

    Эти документы должен предоставить застройщик, в момент подписания передаточного акта.

    Вот как должна в целом выглядеть покупка квартиры по договору долевого участия и регистрация договора.

    Загадочная аббревиатура: что такое ДДУ при покупке квартиры и каковы особенности сделок при долевом участии?

    Сегодня достаточно популярной является схема инвестирования в новостройки с последующим получением квартиры. Для участия в такой программе приобретения жилья в многоквартирном доме, заключается договор долевого участия (ДДУ), имеющий статус договора купли продажи (ДКП).

    При заключении ДДУ следует учесть специфические правила его оформления и определённые отличия, влияющие на результат сделки. В данной стать подробно описано что такое ДДУ при покупке квартиры и каковы особенности сделок при долевом участии.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

    Что это такое и чем отличается от ДКП?

    Выступает гарантом соблюдения норм участия в инвестировании строительства и последующего расчёта за вложенные инвестиции – жилым помещением. Регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.04 г.

    В отличие от него ДКП применяется для сделок с недвижимостью на вторичном рынке. В купле продажи участвуют фактические объекты, а сделки регулируются статьями 549-558 ГК РФ.

    Квартира в строящемся здании не может выступать фактическим объектом, так как она имеет только юридические основания существования, ориентируясь на своё будущее возникновение, которое повлечёт возникновение права собственности у инвестора – участника долевого строительства. Соответственно, данные имущественные сделки существенно отличаются по объекту. Из этого отличия проистекают остальные правовые различия:

    1. по ДДУ, в отличие от ДКП передаётся не квартира, а право требования;
    2. дольщик несёт риски наряду с застройщиком;
    3. право собственности передаётся только после приёмки здания.

    Сделки отличаются по субъекту:

    • субъект купли продажи: покупатель и продавец;
    • субъект долевого участия: дольщик и застройщик.

    То есть, при предполагающихся равнозначных результатах, купля продажа и долевое строительство существенно отличаются.

    Плюсы и минусы

    На покупку жилья по ДДУ влияют несомненные плюсы:

    1. жильё приобретается в новом доме;
    2. выбирается планировка квартиры;
    3. допускается планировка комнат по заказу дольщика;
    4. стоимость квартиры снижена за счёт рентабельности долевого строительства;
    5. застройщик представляет гарантии качества;
    6. за нарушение качества, сроков и т.п. предусмотрены штрафные санкции;
    7. существует возможность расторжения ДДУ.

    Отрицательными характеристиками или минусами, можно считать:

    1. риски банкротства застройщика;
    2. риски замораживания строительства;
    3. допустимость халатного отношения к качеству застройки.

    На этапе заключения ДДУ предусмотреть, как развернётся ситуация, достоверно нельзя.

    Оплата должна производиться в соответствии с положениями ДДУ. Завершение оплаты должно состояться к моменту сдачи новостройки.

    Возможные риски и способы их избежать

    Иногда доверчивые граждане попадают в серые схемы, которые разрабатывают недобросовестные строительные компании, или откровенные мошенники. Наиболее часто встречающиеся проблемы, связанные с этим обстоятельством, нижеследующие:

    1. Застройщик оформляет ДДУ через подставную фирму, которая внезапно банкротится и бесследно исчезает, застройщик не несёт перед инвесторами правовой ответственности.
    2. По предварительному ДДУ требуют внести полную стоимость оплаты, после чего замораживают строительство, банкротятся и иным образом уклоняются от ответственности.
    3. Застройщик нарушает положения договора и предоставляет здание меньшей площади, худшего качества.
    4. После ввода здания в эксплуатацию, застройщик не оформляет право собственности, жильцы вынуждены обращаться в суд, уплачивая пошлину за имущественный иск в пределах 60 тысяч рублей.

    Избежать их можно, проявив уместную бдительность. Необходимо тщательно проверить положения ДДУ:

    • При определении сторон договора должен вноситься застройщик, а не его представитель или дочерняя компания.
    • Предмет договора нужно оформлять с внесением всех технических характеристик здания и квартиры. Совместная площадь вносится конкретно, с указанием метража.
    • Внести условие об обеспечении дольщиков выписками из ЕГРН за счёт застройщика.
    • Срок сдачи указывается точной датой, вносятся санкции за нарушение установленного срока.
    • Ответственность застройщика должна обещать компенсации за снижение качества работ.

    Подробнее о том, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке можно узнать тут.

    Пошаговая инструкция: приобретаем жилье по договору долевого участия

    Вначале выбирается компания застройщик. Для этого можно воспользоваться официальными сайтами, где размещаются рекламные предложения фирм, или рекомендациями знакомых граждан, получивших квартиры.

    Актуальную информацию о компаниях представляют организации по работе с недвижимостью. Но окончательное решение следует выносить после просмотра отзывов на форумах и изучения деятельности компании, отражённое на официальном сайте.

    Затем следует запланировать встречу с менеджером компании и получить информацию по коммерческому проекту фирмы.

    Необходимые бумаги

    Застройщик обязан ознакомить клиента с документами, разрешающими компании начало строительства.

    В числе разрешительных документов должны быть:

    1. проектная декларация;
    2. лицензия, разрешающая ввод в эксплуатацию новостроек;
    3. аудиторское заключение о коммерческой деятельности;
    4. разрешение на строительство;
    5. документы на землю под домом;
    6. проект ДДУ;
    7. гарантии банка или партнёров (при наличии);
    8. фотографии ранее построенных зданий и квартир, с адресами.

    Если перечисленная документация имеется в наличии, нужно дополнительно проверить:

    • срок действия лицензии;
    • надлежащее удостоверение отделом по архитектуре и строительству;
    • удостоверение уполномоченным должностным лицом из департамента.

    Заключение предварительного документа

    Предварительный договор отличается от основного тем, что:

    1. Не даёт права требования квартиры.
    2. Его юридическая правоспособность допускает лишь зарезервировать понравившуюся квартиру в строящемся здании.
    3. Не требует и не допускает регистрации в Росреестре.
    4. Срок действия и правоспособность распространяются на требование заключения ДДУ.
    5. Содержит только существенные сведения о правилах и нормах заключения ДДУ.
    6. Параметры и технические характеристики приобретаемой квартиры, которая зарезервирована для клиента, должны вноситься подробно.

    По предварительному договору недопустимо вносить инвестиционные средства, кроме случаев предусмотренного авансового платежа.

    Составление основного договора

    При согласии клиента на заключение ДДУ, ему назначается день подписания договора. Ему предлагают готовый типовой образец, составленный на его имя, с указанием параметров квартиры, которая им зарезервирована. Клиент знакомится с внесёнными положениями. Если его всё устраивает, ставится подпись.

    1. Определение сторон ДДУ и предмета договора.
    2. Сроки сдачи.
    3. Стоимость квартиры, условия внесения платежей.
    4. Условия передачи объекта в собственность дольщика.
    5. Права и ответственность сторон.
    6. Условия расторжения ДДУ.
    7. Заключительные положения.

    Вводная часть обязательно содержит дату и место оформления договора. Здесь же определяются стороны: застройщик и дольщик, формулируется предмет договора. Предметом ДДУ выступает квартира, которая будет передана после сдачи новостройки, с подробными техническими и кадастровыми характеристиками. Указывают:

    • общую площадь дома, совместных площадей и квартиры;
    • адрес;
    • координаты осей здания, согласно проекту.

    Отдельно обязательно вносят сроки сдачи и возможность их изменения. Сведения о сроках сдачи в ДДУ разных участников должны совпадать.

    Стоимость квартиры – тоже обязательное положение, её указывают цифрами и прописью. Вносится также объём первого платежа и срок его внесения. Последующие выплаты разбиваются частями, с перечислением периода внесения и с указанием:

    • способа перечисления (передачи) денег;
    • наименования банка;
    • номера лицевого счёта.

    Условия передачи квартиры опираются на общие нормы. Поэтому здесь обязательно указывают положения о составлении акта приёмки, а дополнительно могут определяться:

    1. качество проведённых работ;
    2. наличие ремонта;
    3. черновая отделка.

    Права сторон включают:

    • право застройщика взимать средства на строительство от дольщиков;
    • право требования квартиры дольщиком.

    Эти пункты обязательны и входят в положение об ответственности сторон. Расторжение договора допускается:

    1. по соглашению;
    2. по односторонней инициативе – через суд.

    Причины, по которым ДДУ может расторгаться, желательно указать подробно в документе. Дополнительно можно внести в договор:

    1. порядок изменения стоимости объекта при изменении его площади или качества;
    2. сроки устранения недоделок по претензии дольщика;
    3. оформление права собственности застройщиком;
    4. разрешение на переуступку;
    5. нотариальное удостоверение ДДУ;
    6. число экземпляров;
    7. обязательность регистрации.
    • Скачать бланк договора долевого участия
    • Скачать образец договора долевого участия

    Регистрация сделки

    Составленный договор обязательно регистрируется в Росреестре. После его регистрации зарезервированный объект законно закрепляется за дольщиком. Предварительно уплачивается пошлина – 2 тысячи рублей. Первый участник, регистрирующий ДДУ, приносит в МФЦ свой паспорт, экземпляр договора и документы застройщика:

    • план застройки;
    • разрешение на строительство;
    • проектную декларацию;
    • договор страхования;
    • или договор поручительства от банка.

    Налогообложение

    До сдачи новостройки в эксплуатацию, все налоговые обязательства возлагаются на застройщика.

    Когда участник подписывает акт приёмки, он начинает уплачивать имущественный налог. А если земля придомовой территории в собственности – земельный налог, равный доли в праве на общую площадь.

    Как продать недвижимость после подписания акта приема-передачи?

    Сдача дома в эксплуатацию характеризуется тем, что долевое право утрачивается, а участники строительства вправе оформлять полученные квартиры в собственность для дальнейшей продажи, например.

    Поэтому на этом этапе недопустимо приобретать квартиры:

    • по ДДУ;
    • по переуступке.

    Такие сделки могут признаваться ничтожными, так как не соответствуют нормам гражданского законодательства, обозначенного в параграфе 7 гл. 30 ГК РФ, а так же закону № 214-ФЗ. Продажа квартиры по ДДУ после сдачи дома недопустима.

    Такие квартиры уже будут выставлены на вторичный рынок и приобретаться по договору купли продажи, который можно заключить с застройщиком.

    Заключение

    Купля продажа квартиры по ДДУ имеет свою специфику, которая выражается как в своеобразии процедуры, так и в способе оформления договора сделки. Заключить её можно до момента сдачи новостройки, подписанием договора с застройщиком, и его регистрацией в Росреестре.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    8 (800) 350-29-87 (Москва)
    8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

    Порядок действий при покупке квартиры по ДДУ

    Покупка квартиры по договору долевого участия (ДДУ) отличается от обычной купли-продажи недвижимости. Такой договор имеет ряд преимуществ, но таит немалые риски и опасности. Чтобы не потерпеть неудачу или разочарование, дольщику нужно серьёзно подойти к этому ответственному шагу – обезопасить свою сделку с застройщиком. Какие стоит знать особенности покупки квартиры по ДДУ, как правильно составить договор, чтобы избежать рисков? Точные, подробные ответы рассмотрены ниже.

    Подробнее о ДДУ

    Договором долевого участия называют способ приобретения недвижимости в доме, построенном на вложения будущих хозяев квартир. Договор заключается между застройщиком и дольщиками. Согласно ему, застройщик берёт на себя обязанность на протяжении установленных сроков возвести, привести в жилое состояние и сдать в эксплуатацию многоквартирный дом. А дольщики обязаны оплатить стоимость строительства, прописанную договором.

    ДДУ не похож на обычную куплю-продажу недвижимости, поскольку во втором случае, покупатель становится владельцем купленного жилья сразу же после заключения сделки и оплаты её стоимости. А при ДДУ, даже если дольщик внёс все требуемые договором деньги, он не сможет стать собственником квартиры до тех пор, пока:

    • строительство всего дома не будет окончено;
    • здание не будет сдано к эксплуатации;
    • не будет подписан официальный акт передачи жилья от застройщика к дольщикам.

    До окончания этих этапов может что-то случится (заморозка стройки, банкротство застройщика, смещённые сроки окончания строительства), поэтому дольщик не всегда сразу становится владельцем своего жилья.

    Плюсы и минусы ДДУ

    ДДУ отличается от других сделок с недвижимостью тем, что:

    • у дольщика есть право расторгнуть договор в одностороннем порядке из-за невыполнения своих обязательств застройщиком или добиться выплаты штрафов с него;
    • застройщик связан договорными обязательствами, которые он должен выполнять. У него не получится обмануть вкладчика, иначе ему последует понести наказание через суд;
    • застройщик не может разорвать договор первым или изменить стоимость проекта.

    Среди недостатков можно выделить следующие моменты:

    • риск срыва сделки из-за застройщика;
    • долгий процесс оформления документации;
    • рассрочка даётся сроком до 5 лет;
    • полное внесение суммы на счёт застройщика должно быть произведено до окончания строительства объекта.

    На что стоит обратить внимание

    Перед тем как заключать ДДУ нужно серьёзно подойти к выбору банка, строительной фирмы и обслуживающей компании. От того, насколько надёжными будут эти организации, будет зависеть 80% успеха сделки:

    • выбор банковской организации. Если будущий владелец квартиры планирует взять её в ипотеку или кредит, то правильный выбор банка даст возможность сотрудничать с ним на наиболее выгодных условиях. Банки работают не со всеми строительными фирмами, поэтому нужно искать ту организацию, которая предлагает наибольший список застройщиков и вариантов жилья.
    • выбор строительной фирмы. Чтобы объективно оценить застройщика, его опыт и гарантию исполнения обязательств, можно посмотреть в интернете отзывы или поспрашивать о репутации строительной компании. Особое внимание стоит обращать на количество положительных отзывов и на содержание негативных. На официальном сайте приличной и надёжной фирмы должны присутствовать проектная декларация, разрешения на строительство от Госстройнадзора, регистрация прав на строительство объекта на данной территории, фотографии уже готовых проектов, устав.
    • выбор обслуживающей компании. Поскольку сменить её очень сложно, нужно заранее поинтересоваться у администрации фирмы о предоставляемых услугах и размере платы за них. Жильцы обслуживаемых домов или отзывы в интернете также внесут ясность в репутацию обслуживающей организации.

    Оформление ДДУ

    ДДУ, если он правильно составлен, может служить защитой для дольщика, в случае непредвиденных ситуаций или банкротства фирмы. Сведения, которые обязательно должны быть прописаны в ДДУ:

    1. Данные о строящемся объекте и отдельной квартире (точный адрес, этаж, расположение на этажной площадке).
    2. Назначение объекта (жилое помещение).
    3. Технические характеристики (площадь всей квартиры и отдельных комнат, планировка, наличие дополнительных помещений – кладовка, балкон, лоджия).
    4. Сроки строительства (две даты: день введения здания в эксплуатацию и день передачи права собственности на квартиру дольщику). Если сроки нарушены, дольщик вправе обратиться в суд за назначением штрафных санкций или выплаты пени за каждый просроченный день.
    5. Гарантия на объект. На конструктивные элементы (полы, стены, проёмы, крышу, потолок, окна) должна предоставляться гарантия сроком минимум на 5 лет, а на коммуникации в квартире, встроенное оборудование – минимум 3-х летний гарантийный срок. Если дольщик обнаружит изъяны, дефекты или проблемы во время эксплуатации, то он может требовать исправления недочётов от застройщика за его счёт либо компенсацию затрат, понесённых дольщиком.
    6. Цена (полная стоимость объекта, которую обязан заплатить дольщик).
    7. График уплаты взносов (обозначение каждого срока внесения очередной платы, размер таких выплат, порядок уплаты – по частям или единовременно).
    8. Права и обязательства каждой из сторон. Прописываются обязанности дольщика регулярно проплачивать оговоренную сумму на счёт застройщика. Указывается, каким образом застройщик будет выполнять свои обязательства в отношении вкладчика.
    9. Ответственность за несоблюдение условий договора. Определяется как для дольщика, так и для самой строительной фирмы.
    10. Регулирование непредвиденных ситуаций. Прописываются действия обеих сторон в случае возникновения претензий, форс-мажорных обстоятельств или разрыв договорных отношений в одностороннем порядке.

    Переуступка недвижимости

    Если будущего владельца квартиры не устраивает качество жилья, сроки строительства или он хочет получить прибыль от недвижимости, ему можно воспользоваться правом – заключить договор с переуступкой своих прав новому хозяину.

    Чтобы этот договор считался действительным, требуется соблюдение следующих правил:

    • сумма за квартиру была полностью внесена предыдущим дольщиком (либо долг переводится на нового владельца в присутствии застройщика с оформлением подтверждающей документации);
    • имеется письменное согласие застройщика на проведение данной процедуры;
    • есть разрешение банка на договор по переуступке (если квартира бралась в ипотеку);
    • новый договор прошёл регистрацию в Госреестре.

    Возможные риски и их предотвращение

    Заключая ДДУ, дольщик подвергает себя некоторым рискам. Ниже представлены возможные риски и способы, как их предотвратить или исправить.

    • изменение сроков стройки (из-за нехватки денег, несвоевременной поставки материалов, заморозки объекта). Нужно внимательно читать договор и прописывать в нём конечную дату завершения стройки. Это даст законное основание требовать уплату неустойки или штрафов;
    • изменение проекта без согласования с дольщиком (размер, планировка, этажность, назначение помещений, комплектация, отделка комнат, стоимость). Прописать в ДДУ, что цена установлена окончательно, не подлежит изменению, дополнительных взносов не требуется, планировка утверждена и не должна меняться. Также можно разорвать договор в одностороннем порядке и потребовать возмещения уплаченных средств;
    • продажа квартиры нескольким дольщикам. Заключать ДДУ напрямую с застройщиком, а не с его посредником. Тщательно проверять репутацию строительной фирмы. У подрядчика требовать документ о способах выполнения обязанностей перед строительной компанией и ответственности за их невыполнение;
    • отсутствие разрешения на введение в эксплуатацию, хотя объект завершён. Требовать признания своего права на владение квартирой можно через суд, предоставив подтверждающую документацию.

    При заключении ДДУ оформляется страховка на ответственность строительной компании. Даже если она не выполнит оговоренные условия или обанкротится, страховая компания выплатит вкладчикам финансовую компенсацию.

    Вывод

    У любой медали есть две стороны. ДДУ – не исключение. Лучше заранее всё взвесить, подсчитать все затраты и решить, стоит ли заключать этот договор. Если да, то не стоит спешить. Благоразумнее будет – внимательно выбирать с кем сотрудничать и здравомысленно принимать решения.

    Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

    Как купить квартиру в новостройке?

    Покупка квартиры в строящемся доме до июля 2019 года была своеобразной лотереей: люди напрямую платили застройщикам, при этом не было практически никакой гарантии, что дом будет достроен и сдан вовремя. С июля 2019 года все изменилось: по закону дольщики теперь перечисляют деньги на эскроу-счета, а строительные компании получают их только после сдачи домов в эксплуатацию.

    Права дольщиков сейчас защищены более надежно, но многие до сих пор не разобрались, что из себя представляют эскроу-счета, действуют ли договоры долевого участия (далее – ДДУ), как происходят расчеты, как выглядит схема покупки и какие подводные камни могут ждать покупателя. Разберемся более подробно.

    В статье расскажем:

    Законодательство

    Перед тем, как купить квартиру в новостройке, нужно изучить особенности такой покупки. Они регламентируются несколькими законами:

    1. ФЗ от 30.12.2004 №214 «Об участии в долевом строительстве…». Здесь указан порядок расчетов, заключения и расторжения договора, срок передачи объекта застройщиком дольщикам.
    2. ФЗ от 23.12.2003 №177-ФЗ «О страховании вкладов в банках РФ». Размер застрахованной суммы, перечисленной на эскроу-счет по ДДУ, составляет 10 000 000 руб. Если банк обанкротится, средства вернут в полном объеме.
    3. Ст. 860.7 ГК РФ «Договор счета эскроу». Определяет порядок открытия счета эскроу и обязательства по нему.

    Важно! ДДУ сейчас заключаются так же, как и раньше. Но изменился порядок расчетов. Если до середины 2019 года на переходном этапе застройщики могли брать деньги с дольщиков через эскроу или напрямую, то сейчас расчеты производятся только через специальные счета. Они открываются для каждого ДДУ. Банк выступает третьим лицом, а его участие минимизирует риски для дольщиков. Они могут быть уверены, что их деньги никуда не денутся, и если даже застройщик обанкротится или заморозит строительство, им вернут полностью всю сумму.

    Что такое эскроу-счет?

    Эскроу – это специальный счет, открываемый в банке для расчетов по ДДУ при покупке жилья в строящемся доме. Дольщик туда переводит деньги, но застройщик получает их только после сдачи дома в эксплуатацию. На строительство он находит деньги из собственного бюджета или привлекает средства со стороны: например, берет кредит.

    При расчете через эскроу риски для дольщика снижаются до минимума. Если строительная компания не соблюдает условия ДДУ и затягивает сроки, он может расторгнуть договор, а затем получить деньги в банке обратно.

    Можно ли купить квартиру без эскроу-счета?

    Главной целью введения эскроу-счетов при расчетах по сделкам с недвижимостью стала безопасность дольщиков. Но надежные строительные компании и сейчас могут принимать от них деньги напрямую, достаточно лишь соответствовать нескольким требованиям:

    1. Первый ДДУ заключен до 01.07.2019 года.
    2. Дом построен минимум на 30%, продано более 10% квартир.
    3. Компания может подтвердить степень готовности заключением.
    4. Проданные компанией доли будут проверяться в Росреестре вместе с проектной декларацией и зарегистрированными договорами.
    5. Если застройщик получил право работать без эскроу-счета, он обязан перечислить деньги в фонд защиты дольщиков. В дальнейшем оттуда выплачивается компенсация, если компания не исполняет обязанности по ДДУ. Размер взноса составляет 1,2% от стоимости жилья.

    Важно! В некоторых случаях требования к минимальной степени готовности снижаются. Например, достаточно 6%, если компания является системообразующей, строит более 4 000 000 квартир, и на участке есть социальные объекты. 15% достаточно, если застраиваются целые микрорайоны по программам освоения территории, строятся школы, поликлиники и детские сады.

    Способы покупки квартиры в новостройке

    Стандартно все сделки с новостройками проводятся по ДДУ. Но некоторые застройщики предлагают людям покупать квартиры в рассрочку.

    В целом, купить квартиру в новостройке можно несколькими способами:

    • По ДДУ. Он заключается на любом этапе строительства до сдачи дома в эксплуатацию.
    • По договору уступки права требования, когда один дольщик продает право требовать еще не построенную квартиру у строительной компании. Происходит замена дольщиков.
    • Предварительный договор купли-продажи в рассрочку. Самый рискованный для покупателя вариант, который зачастую используют застройщики, чтобы уйти от заключения ДДУ и оплаты через эскроу-счета. Потребуется первоначальный взнос, оставшуюся часть суммы покупатель вносит несколькими платежами. После полного расчета оформляется основной ДКП и регистрируется в Росреестре.
    • Покупка новостройки с зачетом вторичного жилья. Невыгодный для покупателя вариант: вторичку оценят по минимальной стоимости, она пойдет в зачет цены новостройки. Обычно оформляется два ДКП: по одному компания выкупает вторичное жилье, по второму – продает новую квартиру. Но может быть другая схема сделки.

    Совет юриста: лучше не экспериментировать и купить квартиру по обычному ДДУ с расчетом через эскроу. Застройщик может предлагать скидки на рассрочку, но в таком случае деньги продавца не будут застрахованы. При возникновении проблем получить их обратно будет тяжело.

    Юрист, автор сайта
    (Гражданское право, стаж 7 лет)

    Покупка квартиры у застройщика: порядок действий

    Схема покупки квартиры в новостройке за наличные выглядит так:

    1. Проверка застройщика. Это самый важный этап.
    2. Заключение ДДУ.
    3. Открытие эскроу-счета. Банк выбирает застройщик. Обычно счет открывается в банке, выдавшем компании кредит на строительство.
    4. Регистрация ДДУ в Росреестре. Понадобится заявление застройщика и дольщика. Все заполняется на месте. Можно обратиться напрямую к регистратору или подать документы через МФЦ.
    5. Оплата по ДДУ.

    После этого нужно дождаться завершения строительства и принять квартиру, затем оформить право собственности.

    Содержание и образец договора

    ДДУ при покупке новой квартиры застройщики предоставляют самостоятельно, у них уже есть разработанные образцы.

    Какая информация должна быть отражена в договоре:

    1. Наименование и адрес организации, должность уполномоченного к заключению лица, реквизиты доверенности, ИНН, ОГРН,
    2. Ф.И.О., паспортные данные, дата рождения дольщика.
    3. Реквизиты разрешения на строительство.
    4. Срок передачи объекта дольщику.
    5. Условный номер квартиры на время строительства.
    6. Сведения о квартире: площадь, количество комнат, этаж, адрес дома.
    7. Права и обязанности застройщика.
    8. Права и обязанности дольщика.
    9. Ответственность застройщика за нарушение сроков строительства, и дольщика – за несоблюдение сроков оплаты.
    10. Порядок оплаты.
    11. Разрешение споров.

    От застройщика понадобится подпись уполномоченного лица и печать, от дольщика – только подпись. Договор составляется в трех экземплярах: по одному остается у участников сделки, третий передается в Росреестр.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector