Piteryust.ru

Юридическая консультация онлайн
3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Можно ли купить квартиру в ипотеку у родственников?

Можно ли купить квартиру у родственников за маткапитал?

— Возможна покупка квартиры у родственников через ипотеку + материнский капитал?

Отвечает директор по правовым вопросам iResidence Сергей Париченко:

Если под родственником не подразумевается один из родителей ребенка, то процедура ничем не отличается от любой другой. Оформляется заем, на погашение его процентов или первоначальный взнос подается заявление в ПФР об использовании средств материнского капитала. Ограничения, собственно, касаются только тех случаев, когда сделка с приобретением недвижимости может расцениваться как попытка монетизировать маткапитал, обналичить средства заветного сертификата. Для этого приобретаемая недвижимость в обязательном порядке оформляется на всех членов семьи в равных долях. По той же причине невозможна продажа квартиры мужем жене или наоборот.

Отвечает к. ю. н., адвокат, управляющий партнер компании «ЦентрЮрГорСтрой» Юлия Вербицкая:

Да, покупку квартиры в этом случае возможна. Потребуется согласие ПФР на сделку и, важный нюанс, денежные средства материнский капитал можно использовать исключительно при безналичных расчетах. На руки получить денежные средства от государства невозможно. И, конечно, указанные денежные средства могут быть направлены на погашение существующего ипотечного займа.

Стоит уточнить: приобретая недвижимость с использованием материнского капитала, Вы обязаны при оформлении сделки выделить доли всех родственников, включая несовершеннолетних детей. Это обязательное требование для совершения такого вида сделок.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Давайте разберемся, какую цель выполняет данная операция. Государство охраняет права ребенка и следит за законным использованием федеральных денег, а именно материнского капитала. Банки, выдающие ипотеку, также следят за целевым назначением своих денег. Проще говоря, если Вы проживаете в одной квартире с мамой, квартира принадлежит ей, и Вы задумали построить дачу, но кредит под строительство дачного дома Вам никто не дает, то Вы решили пойти на хитрый шаг: хотите выкупить у мамы квартиру с использованием ипотечного кредита, средствами материнского капитала погасить часть этого кредита, а на обналиченные деньги в размере кредита построить дачу. Вся эта схема может быть признана мошеннической. Так как улучшений для ребенка нет никаких (он как жил в этой квартире, так и живет), сделка носит явно фиктивный характер, так как мать может просто подарить эту квартиру детям, а целью является обналичка ипотечных и государственных средств.

Если же у Вас другая ситуация, например Ваша свекровь владеет трехкомнатной квартирой и хочет уехать на ПМЖ за границу, ей нужны на это средства, а Вы приобретаете ее квартиру в ипотеку, действительно перечислив ей первоначальный взнос и ипотечные деньги, желательно на расчетный счет. Затем свекровь освобождает квартиру, и Вы фактически туда въезжаете и прописываетесь. Часть ипотечного кредита гасите средствами из маткапитала. Данная сделка является с точки зрения закона абсолютно нормальной, потому что целью сделки была купля-продажа квартиры в интересах несовершеннолетнего, а ипотечные деньги ушли продавцу, а не вернулись покупателю. Но вообще сделки между близкими родственниками подвергаются серьезной проверке.

Отвечает адвокат по недвижимости в Москве Инна Белякова:

Законодательство не отделяет гражданско-правовые сделки между родственниками от сделок между любыми другими лицами, за исключением сделок с участием несовершеннолетних граждан. Учитывая, что Вы планируете для покупки квартиры использовать материнский капитал, несовершеннолетние лица в Вашей семье присутствуют. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, проведение сделок между несовершеннолетними гражданами (детьми) и их близкими родственниками прямо запрещено, за исключением дарения от взрослых родственников к несовершеннолетним.

Ближайшими родственниками в данном случае признаются родители несовершеннолетнего, его бабушки / дедушки и братья / сестры (как полнородные, так и неполнородные). Таким образом, если Вы планируете приобрести квартиру в собственность с использованием материнского капитала (то есть в собственность, в том числе и несовершеннолетних граждан) у кого-либо, входящего в этот перечень, то она будет прямо противоречить закону, и такая сделка может быть признана недействительной решением суда. Если же Вы предполагаете приобрести квартиру с использованием материнского капитала у кого-либо из родственников, не входящих в число близких, то к этому никаких препятствий законом не установлено.

Что же касается использования совместно материнского капитала и ипотеки, то это также не возбраняется. Причем сейчас банки охотно принимают материнский капитал не только для частичного погашения уже взятого кредита, но и в качестве первоначального взноса при его получении, чего раньше не практиковали. Но надо отметить, что даже если Вы при приобретении квартиры будете использовать средства ипотечного кредита и дадите нотариальное обязательство оформить квартиру в собственность несовершеннолетних детей только после выплаты кредита, то приобрести квартиру у близких родственников несовершеннолетнего с использованием материнского капитала, скорее всего, все равно не получится, потому что это будет расценено опять же как такое же нарушение закона, только отложенное во времени.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Как купить квартиру в ипотеку у близких родственников

Квартира в ипотеку у родственников может стать отличным вариантом решения проблемы с обеспечением семьи собственным жильем. Подобный способ имеет ряд преимуществ и недостатков, о которых необходимо знать перед заключением договора с банком и близкими людьми.

Можно ли квартиру в ипотеку у родственников

Покупка квартиры у родственников относится к распространенным видам имущественных сделок. С точки зрения законодательства, заключение договора покупки жилой недвижимости у близкого человека не противоречит действующим нормам, но требует четкого соблюдения всех правил. Их перечень ограничен и в целом не отличается от тех, которые применяются к гражданским соглашениям. В число основных требований входит соблюдение письменной формы, точное описание сути соглашения и предмета договора, а также прохождение процедуры государственной регистрации.

Основными преимуществами приобретения квартиры у родственников считается:
  • возможность приобретения жилья по более низкой стоимости;
  • наличие доверительных отношений;
  • снижение риска столкновения с мошенничеством;
  • получение жилья с комфортными условиями проживания.

Подобный статус накладывает запрет только на проведение имущественных сделок, поэтому заемщик вправе проживать и пользоваться благами помещения. Сложности возникают, когда человек оказывается не в состоянии погасить задолженность. В этом случае залог выставляется на торги с целью компенсации расходов банка.

Покупка жилья в ипотеку у родителей и иных родственников

Оформление ипотеки для приобретения квартиры у родственников может быть связана с определенными сложностями. Банки настороженно относятся к таким видам сделок, поэтому часто не дают согласие на выдачу займов для таких целей. Связаны такие опасения с тем, что механизм использования заемных средств часто используется для отмывания денег, стоимость квартиры может намеренно завышаться и всегда существует риск оспаривания сделок в будущем.

Некоторые банки сразу оговаривают в условиях программ кредитования наличие запрета на одобрение сделок, заключенных между близкими родственниками.

Такое ограничение обычно устанавливается для следующих кредитных предложений:
  • военная ипотека;
  • социальные программы;
  • программы для молодых семей;
  • с участием материнского капитала.

Если договоренностей с банком удалось достичь, то сложностей с оформлением ипотеки для покупки квартиры у родственников далее не возникает. Заемщику стоит быть готовым к более жестким условиям кредитования, в том числе к тщательной проверке личности, большей ставке процента и сумме первоначального взноса.

Как повысить шансы на одобрение

В связи с некоторыми сложностями важно изучить перечень банковских предложений на предмет возможности получения займа на покупку квартиры у родственников. Количество таких программ ограничено, поэтому имеет смысл обратиться к кредитному брокеру, который благодаря опыту и сотрудничеству с кредиторами быстро подберет оптимальный вариант.

Шансы на одобрение повышаются в следующих ситуациях:
  1. Приобретаемое у родственника жилье не относится к категории единственного;
  2. Продавец фактически зарегистрирован и постоянно проживает по другому адресу;
  3. Используется форма безналичного расчета, предполагающая перевод средств на счет родственника;
  4. Банк входит в ситуацию необходимости покупки таким способом, например, наличия желания разделить имущество между братьями, сестрами или супругами;
  5. Оценка недвижимости проводится специалистом, рекомендованным кредитной организацией, что выступает гарантом отсутствия факта завышения стоимости квартиры.

После получения одобрения заявки и объекта недвижимости банком процедура оформления кредита будет стандартна. Основными этапами станет сбор документов, оформление страховки и подписание договора, с последующим прохождением процедуры государственной регистрации.

Квартира в ипотеку у родственников: возмещение НДФЛ

Одна из главных особенностей «родственной» ипотеки заключается в том, что у покупателя не возникает права получения имущественного вычета. Подобное ограничение прямо прописано в действующем налоговом законодательстве. Имущественная сделка, заключенная между детьми и родителями, братьями и сестрами относится к категории взаимозависимых, поэтому не дает права рассчитывать на возврат. Вычет не может быть получен как в части основного тела кредита, так и в отношении уплаченных процентов по займу.

Выкуп доли в квартире у родственников

В их число входит:
  • низкая стоимость отдельной доли;
  • сложности при реализации недвижимости «частями»;
  • существенные расходы при необходимости решения конфликта в суде.

Шансы на одобрение выкупа доли у родственника повышаются, если покупатель в дальнейшем становится единоличным владельцем всей квартиры. Для страхования рисков банк может потребовать обеспечения ипотеки другим имуществом, а процент и сумма первоначального взноса с большой долей вероятности будут увеличены.

Если не удается получить одобрение ипотеки на выкуп доли, то стоит рассмотреть иные варианты решения проблемы. Возможно попытаться взять потребительский займ или кредит на любые цели. В этом случае ставка процента будет выше, сумма кредитования и срок меньше, но взамен клиент не обязан будет объяснять направление расходования средств. Процедура оформления таких кредитов связана с меньшим количеством проверок и количества предоставляемых документов. Дополнительным плюсом станет отсутствие расходов на оценку недвижимости и страхования, при этом в отношении приобретаемой доли не возникает обременения.

Можно ли и как купить квартиру в ипотеку у родственника?

Покупка квартиры в ипотеку у родственников может быть вынужденной мерой, а может быть хорошим вариантом для улучшения жилищных условий семьи. Как можно купить жилье у родственников с использованием заемных средств банка, в чем особенности, преимущества и недостатки таких сделок, как получить одобрение банка и какова процедура совершения сделки – об этом вы узнаете в нашей статье.

В статье расскажем:

Можно ли купить квартиру у родственников?

Действующим законодательством покупка недвижимости у родственников не запрещена, в том числе с привлечением ипотечных средств. Однако не все банки готовы выдать кредит на совершение такой сделки, так как всегда есть опасение, что сделка совершается с целью обналичивания заемных средств.

Многие банки в своих ипотечных программах сразу указывают запрет кредитовать покупку жилья у родственников. Особенно это касается государственных программ:

например, по военной ипотеке или программе для молодых семей.

Крайне настороженно банки относятся к сделкам с родственниками, когда первоначальным взносом по ипотеке служит материнский капитал. Поэтому перед совершением сделок с родственниками уточняйте у банков возможность получить заем на такую покупку.

Особенности покупки жилья у родственников

Сама по себе сделка по покупке жилья у родственников практически ничем не отличается от покупки у посторонних граждан. Однако на стадии оформления заемных средств придется доказывать банку тот факт, что целью покупки не является обогащение и сделка не является фиктивной.

При ипотечной сделке между родственниками все расчеты в обязательном порядке производятся только безналичным способом. Это подтверждает факт получения продавцом недвижимости первоначального взноса и заемных средств.

Если получить одобрение банка на получение ипотечного кредита не удалось и недостающая сумма не слишком велика, то можно рассмотреть вариант оформления потребительского кредита под залог имеющегося в собственности имущества. Конечно процентная ставка по такому кредиту будет выше, но это может оказаться реальным способом решения вопроса с покупкой.

Преимущества покупки

Несмотря на сложности получения займа на покупку недвижимости у родни, такая сделка имеет определенные преимущества:

  • уверенность в чистоте приобретаемого жилья и в том, что сделка не будет расторгнута сторонами;
  • возможность договориться о более низкой цене по сравнению с ценами на рынке недвижимости;
  • возможность оплаты первоначального взноса частями (можно снять и повторно внести те же средства) либо о временной передаче в качестве первоначального взноса свободных средств семьи.

Все эти преимущества будут действовать при условии того, что в семье доброжелательные и доверительные отношения.

Недостатки и ограничения сделки

Сложности при совершении сделок купли-продажи жилых помещений между родственниками в ипотеку также имеются:

  • запрет на сделки между лицами, состоящими в браке;
  • невозможность заключения такой сделки при привлечении средств государственных программ;
  • при покупке квартиры у родителей необходимо подтверждение того, что она не является их единственным жильем;
  • невозможность оформления налогового вычета (п. 5 ст. 220 НК РФ);
  • ограниченный выбор кредитных организаций.

Сложностей не мало, но если покупка жилья у родственников — это единственная возможность улучшить свои жилищные условия, то найти подходящий способ решения вопроса можно.

Как получить одобрение банка?

Зачастую покупка жилья у родственников необходима при разделе имущества либо желании родственника единолично владеть квартирой. Так, например, дети могу купить квартиру у родителей или у братьев, сестер, чтобы на нее не претендовали другие родственники.

Чтобы у банка не возникло подозрений в чистоте намерений покупателя, следует учесть несколько советов:

  • не нужно скрывать от сотрудника банка цель приобретения жилья и наличие между сторонами родственных связей, так как в процессе проверки родство может стать очевидным и банк оценит сокрытие информации не в пользу заемщика;
  • предоставить документы, подтверждающие, что у родственников есть другое жилье, они имеют в нем регистрацию и после совершения сделки не останутся проживать в квартире, являющейся предметом сделки;
  • подтвердить наличие у заемщика другого имущества, которым может быть обеспечен заем (при наличии).

Чем понятнее и прозрачнее будет ситуация, тем больше шансов на то, что банк пойдет на встречу заемщику и одобрит получение ипотечного кредита.

В какие банки можно обратиться?

Учитывая всю сложность одобрения подобных сделок, больше шансов получить одобрение кредита при обращении в крупные банки, имеющие опыт различных ипотечных сделок, в том числе между лицами, состоящими в родстве.

На сегодняшний день оформление ипотеки для покупки недвижимости у родственников доступно в следующих кредитных организациях:

  • Сбербанк;
  • ВТБ;
  • ДельтаКредит;
  • Россельхозбанк;
  • Банк Москвы.

Несмотря на имеющиеся для банков риски, процентная ставка по ипотеке для таких сделок, как правило, остается такой же, как и для других заемщиков. Но все же эту информацию нужно уточнять у специалиста. Все зависит от условий ипотечных программ конкретного банка.

По каким причинам банки отказывают?

Есть несколько причин, по которым не все банки участвуют в кредитовании родственных сделок:

  • опасение наличия сговора между родственниками и как следствие – нецелевое расходование полученных средств;
  • преднамеренное завышение или занижение цены на квартиру;
  • предоставление неточных, противоречивых сведений сотруднику банка;
  • риск отказа Пенсионного фонда одобрить сделку и перевести средства материнского капитала в счет первоначального взноса;
  • при отсутствии у родителей покупателей другого жилья и регистрации по месту жительства в другом месте.

Наличие любого из этих факторов может быть расценено банком как неоправданный риск и послужить причиной отказа в выдаче кредита.

Документы для ипотечного кредита

В первую очередь банк должен убедиться в платежеспособности клиента. Для этого заемщик предоставляет:

  • паспорта заемщика и созаемщиков (поручителей);
  • сведения о доходах по требуемой банком форме;
  • копия трудовой книжки или документа, подтверждающего трудовые правоотношения с работодателем;
  • дополнительные документы по требованию банка.

Если платежеспособность гражданина не вызывает у банка сомнений, то он должен предоставить:

  • документы на объект ипотечного кредитования;
  • сертификат на материнский капитал и справку, подтверждающую остаток средств;
  • документы, подтверждающие наличие у родителей другого жилья.

Окончательный список документов зависит от индивидуальных особенностей совершаемой сделки и требований кредитной организации.

Алгоритм покупки квартиры в ипотеку у родственника

Когда ипотечный заем предварительно одобрен, договоренность с родственниками о продаже достигнута, начинается этап оформления сделки. Алгоритм действий при этом следующий.

ДействиеПояснение
1Заключение предварительного договора купли продажи.

Несмотря на родственные и доброжелательные отношения сторонам сделки необходимо соблюдать алгоритм действий, должным образом оформлять документы и тщательно прописывать в договоре все условия сделки.

Расходы и сроки на совершение сделки

При подготовке к ипотечной сделке большинство расходов по оформлению необходимых документов ложиться на покупателя. Совершая сделку с родственниками эти затраты могут быть поделены между сторонами по договоренности. Оплаты потребует совершение следующих действий:

  1. Оценка стоимости объекта недвижимости – от 2000 до 6000 рублей в зависимости от региона и характеристик объекта.
  2. Страхование жилья от рисков утраты и повреждения – зависит от условий банка, страховой компании, суммы кредита, состояния жилого помещения.
  3. Услуги нотариуса при заверении:
    • согласия супруга на совершение сделки – 2000-3000 рублей;
    • обязательства о выделении долей несовершеннолетним при использовании средств материнского капитала – 2000–3000 рублей;
    • договора купли-продажи – в зависимости от суммы сделки (до 1 млн. руб. – 3000 +0,4 %, от 1 до 10 млн. руб. – 7000+0,2 %, свыше 10 млн. руб. – 25000+1%).
  4. Государственная пошлина за регистрацию прав собственности – 2000 рублей.
  5. Аренда банковской ячейки или открытие аккредитивного счета – 2000-5000 рублей.

Как и при любой ипотечной сделке большую часть времени займет подготовка документов, проверка их банком и одобрение заявки. На все эти действия уходит около месяца. Сама процедура заключения сделки занимает обычно не более 1-2 дней.

Покупка доли в ипотеку у родственников

Выдать кредит на выкуп доли в квартире у родственников банк согласится только в том случае, если эта доля будет последней и при ее покупке заемщик станет единоличным собственником всей квартиры. В противном случае банк не одобрит такой заем, учитывая отсутствие выгоды для кредитной организации:

  • оформление залога на часть имущества;
  • низкая стоимость доли в жилом помещении;
  • трудности при реализации доли в квартире.

При необходимости выкупить долю у родственников можно также рассмотреть альтернативные варианты решения вопроса, например, нецелевой заем.

Заключение Эксперта

  1. Покупка жилья у родственников в ипотеку возможна и законодательством не запрещена.
  2. Есть возможность оформления сделки на более выгодных условиях.
  3. Невозможно приобрести жилье в ипотеку у родственников при использовании средств некоторых государственных программ.
  4. Налоговый вычет при сделке купли-продажи между родственниками покупателю не полагается.
  5. В ипотеку у родственника можно выкупить только последнюю долю собственности.

Покупка жилья у родственников является для заемщика безопасной и выгодной сделкой, однако при ее совершении возникает немало трудностей. Чтобы избежать проблем на всех стадиях совершения сделки целесообразно заранее получить консультацию юриста. Квалифицированные юристы нашего сайта окажут вам помощь в любое удобное время. Оставляйте заявку и получите консультацию.

Ответ юриста на частые вопросы

Мы с мужем приобрели квартиру в ипотеку у моей родной сестры. Можем ли мы получить налоговый вычет за покупку квартиры и проценты по ипотеке, если она куплена у близкого родственника?

Нет. Такое ограничение установлено пунктом 5 статьи 220 Налогового кодекса РФ. Право на получение налогового вычета покупатель утрачивает если сделка была совершена между взаимозависимыми лицами.

Законно ли приобретение квартиры у родителей, используя при этом материнский капитал и ипотеку? Одобрит ли банк такую сделку?

Такая покупка совершенно законна, даже если она совершается между близкими родственниками. Поэтому, можно использовать ипотеку и маткапитал. Однако, банки как правило требуют подтверждение того, что у продавца имеется другое жилье и он там прописан, чтобы исключить варианты мошеннических действий и обналичивания средств материнского капитала. Перед заключением купли продажи, проконсультируйтесь в отделении пенсионного фонда, одобрят ли вам использование материнского капитала в такой сделке.

Могу ли я купить у своего отца и его сестры квартиру с использованием ипотеки? Квартира у них в долевой собственности.

Если кроме вашего отца и его сестры собственников в квартире больше нет, но вы имеете все шансы на получение ипотечного кредита у банка. Кредитные организации не выдают кредит на покупку доли в жилом помещении, если эта доля не будет последней и право собственности на квартиру в результате сделки не перейдет полностью на покупателя.

Здравствуйте! Получила сертификат на материнский капитал и хочу купить квартиру у своих родителей. У родителей есть частный дом, в котором они проживают, в квартире только прописка. Возможна ли такая покупка и как получить разрешение банка?

Такая покупка возможна. Там более у вас есть подтверждение того, что у родителей имеется в собственности другое жилое помещение и они в нем проживают. Ваши шансы на одобрение банком ипотечного кредита увеличатся, если родители прописку также оформят в своем доме.

Здравствуйте! Ситуация такая. Я хочу выкупить у своей матери половину квартиры в ипотеку, вторую половину она мне дарит. Чтобы не оформлять сначала дарственную, а потом еще договор купли-продажи могу ли я купить у матери всю квартиру, но за половину ее стоимости?

В том случае если бы вы покупали квартиру за наличные средства, то могли бы договориться о любой цене. Учитывая, что вы планируете привлекать ипотечные средства банк в обязательном порядке, потребует оценку стоимости квартиры. Существенное занижение стоимости жилья скорее всего будет причиной для отказа выдачи ипотечного кредита. Поэтому рекомендуем вам оформлять квартиру в собственность поэтапно — сначала ½ по договору дарения за тем ½ путем покупки с привлечением ипотечных средств. В этом случае выкупая долю у матери вы становитесь собственником всей квартиры и такую сделку банк легко одобрит.

Как взять ипотеку на покупку квартиры у своего родственника: мамы, папы, брата, сестры в 2021

Покупка квартиры в ипотеку у родителей и иных близких родственников разрешена законодательно, но есть ряд особенностей:

Сделки с участием близкой родни именуются «взаимозависимыми». В налоговом законодательстве их понятие дано в ст. 105.1 НК.

Можно ли получить ипотеку на покупку жилья у родни

При отсутствии явных ограничений на использование ипотеки банки не против выдачи денег. Финансовая организация вправе «закрыть глаза» даже на фиктивную сделку, ведь прибыль гарантируется залогом той же квартиры.

Законность сделки

Прямого запрета в законе по покупке недвижимости с использованием ипотеки и участием близких родственников нет. В выделении займа по льготным программам откажут при наличии признаков обналичивания денег и в то же время куплю-продажу могут одобрить, если у продавцов есть иная жилплощадь.

Вариант сделки с самыми очевидными признаками схемы обналичивания: покупка доли квартиры у родственника при одновременном проживании покупателя в этом помещении.

Военная ипотека у родственников

По правилам АИЖК (Агентства по ипотечному жилищному кредитованию) военная ипотека в году для купли-продажи между гражданами с близкими родственными связями не допускается. Норма касается и случаев применения материнского капитала.

Причины ограничения и особенности:

  • вероятность сговора с целью обналичивания;
  • граждане, живущие в незарегистрированном браке, но ведущие общее хозяйство. В реальности такие обстоятельства сложно доказать, поэтому ипотека все-таки возможна;
  • военные берут участие в государственной ипотечной системе (ГИС) с управляющим органом – ФГКУ «Росвоенипотека», которое не запрещает прямо покупки недвижимости у родственных лиц, но, в большинстве случаев следует рекомендациям и отказывает в удовлетворении заявок;
  • соискателю при наличии намерения приобрести жилье у родича придется пройти две преграды – получить согласие у ведомства, контролирующего ГИС, и у банка, выделяющего средства.

Возможные причины отказа

Основаниями для отказа служат любые причины, которые банк считает угрозами для юридической чистоты и своей прибыли, в частности:

  • подозрение в использовании заемщиком денег не по назначению, а для собственных иных нужд;
  • фиктивное занижение/завышение цены.

В реальности указанные причины относительные и иногда кредиторы ипотеку дадут и при их наличии. Исключение составляют займы по льготным программам («молодая семья», социальные кредиты) – правила намного жестче и почти никогда заявки между родственниками не удовлетворяются.

Занижение / завышение стоимости

Для чего применяется фиктивное изменение стоимости:

Завышение решит потребности:

Преимущества приобретения жилья в ипотеку у близких

Плюсы купли-продажи между родней:

  • завышением цены решают проблему первоначального взноса, одновременно, чем большая сумма кредита, тем ниже ставка;
  • вариация решения вопроса со стартовым платежом: можно переводить между родственниками уже выплаченную сумму несколько раз. Например, взнос составил 30%, покупатель перевел 10%, продавец вернул ему те самые 10%, операцию повторяют, таким образом, у заемщика есть подтверждение выплаты 30%. Указанная схема невозможна, если банк требует перечисление денег на аккредитив или в банковскую ячейку одним платежом;
  • если между родичами доверительные отношения, то экономят на оплате аренды банковской ячейки или если на безналичных расчетах не настаивает банк, то на комиссиях за перевод средств;
  • фиктивная купля-продажа или завышение цены выгодно – это возможность получить ипотечный кредит на лучших условиях и в увеличенном размере.

Как оформить ипотеку, если покупка квартиры у родственников

Процедура взятия жилищного займа, если покупка квартиры у близких родственников, ничем не отличается от стандартной сделки. Но обладает повышенным уровнем сложности, поскольку необходимо найти банк, согласный заключить ипотечное соглашение для купли-продажи между родней.

  1. Заполнение анкеты и подача заявки.
  2. Получение предварительного согласия.
  3. Подписание предварительного договора купли-продажи (не обязательно).
  4. Сбор и подача всех документов.
  5. Получение окончательного одобрения.
  6. Оценка квартиры.
  7. Заключение ипотечного соглашения, договора купли-продажи;
  8. Выделение денег, помещение их на аккредитив или в банковскую ячейку с доступом после перерегистрации собственности.
  9. Страхование объекта.
  10. Договор купли-продажи подается в Росреестр: регистрируется новый собственники и залог.
  11. Продавец получает доступ к деньгам, забирает их.

Факторы получения одобрения

При одобрении ипотеки для купли-продажи между родственниками банк ужесточает оформление:

  • применяется только безналичная форма расчета. При снятии денег есть комиссия, что уменьшает выгодность обналичивания при нецелевом использовании;
  • кредитор выдает средства, только если у родственника-продавца есть иное жилье, повысит шансы прописка по иному адресу. Совершеннолетний сын (дочь) может купить квартиру у матери при описанных условиях;
  • сделка между супругами (покупка у мужа или жены) возможна только после развода и при окончательном решении вопроса о разделе имущества;
  • несовершеннолетние должны быть выписаны из продаваемой жилплощади прописаны в иное полноценное жилье, равное по качеству предыдущему. Как правило, кредитор требует выписки вместе с родителями;
  • экспертиза независимым оценщиком выступит гарантией, что стороны не пытаются обналичить средства путем установления фиктивной цены.

Если необходимо купить долю или целую квартиру, применяя ипотеку, то можно обойти запрет следующим способом. Продать сначала третьему лицу, затем выкупить у него. Если доля единственная и при ее приобретении покупатель становится владельцем полного объекта, то шансы получить займ увеличиваются, поскольку под залог передают всю квартиру и претензии от иных собственников невозможны. Кроме того, после этого допускается компенсировать затраты маткапиталом: ПФ даст разрешение при выкупе последней части.

Подготовка к оформлению

Главное в подготовке к получению ипотеки – собрать доказательства юридической чистоты сделки, убедить банк, что купля-продажа не заключается для обналичивания или с целью совершения подобных схем. Исключение, когда банк осведомлен о манипуляциях, но допускает их.

Родственник может купить квартиру у родственника с ипотекой (кроме льготных программ) в большинстве случаев, если докажет, что продавец проживает, прописан по иному адресу и владеет другим жильем. Экспертная оценка покажет реальную стоимость квартиры. Если стороны попытаются значительно изменить цену, то кредитор откажет. Но при приблизительно равной договорной стоимости с рыночной и при наличии другого жилья у продавца, сомнений в чистоте купли-продажи будет меньше.

Возможен ли налоговый вычет

Невозможно применить налоговый вычет. Это минус сделок между близкими родственниками. Компенсация не полагается при купли-продажи недвижимости в этой ситуации – это прямо указано в налоговом законодательстве, исключений нет.

Менеджера банка при подаче заявки сразу следует предупредить о родственных связях любой степени близости. Служба безопасности банка итак выявит родство и при сокрытии информации у кредитора появится причина для отказа.

Потенциальному заемщику не следует опасаться негативного решения при дальнем родстве. Зачастую получить ипотеку при этом можно без проблем даже при льготных программах, особенно, когда у сторон разные фамилии.

Можно ли купить квартиру в ипотеку у родителей?

Вопрос покупки квартиры у родителей или других родственников может возникнуть по самым разным причинам, например, при разделе имущества. Банки не очень хорошо относятся к таким операциям, так как возникают подозрения о том, что семья просто пытается обналичить деньги. В статье разберемся, насколько реально купить квартиру в ипотеку у родственников.

Почему банки отказывают

Некоторые финансовые учреждения в условиях кредитования сразу указывают информацию, что недвижимость нельзя приобрести у родственников. Например, в правилах рефинансирования ипотеки АИЖК есть пункты, в которых сказано, что сделки между связанными лицами не проводятся. Но если этих данных нет, то вероятность отказа все равно большая.

Одним из опасений банка является тот факт, что заемщику просто нужны средства на какие-либо другие цели. Теоретически, в таких обстоятельствах, он должен обратиться за кредитом под залог собственной недвижимости (ипотекодателями при этом будут, например, родители). Процентные ставки по таким кредитам обычно выше, что выгодней для банка. По сути, эта сделка фиктивная, а средства тратятся не на те цели, которые указаны в кредитном договоре.

Также в некоторых финансовых учреждениях говорят об опасении на тот счет, что стоимость квартиры будет искусственно завышена. Но этот риск сводится к минимуму, если оценка делается независимым экспертом, аккредитованным банком. Завышение стоимости возможно только по общему сговору, но финансовое учреждение также не застраховано от этого и при покупке жилья у третьих лиц.

Особо осторожно относятся к подобным сделкам банки, если в качестве части первого взноса потенциальный заемщик хочет внести материнский капитал. Такая покупка, вероятнее всего, не будет одобрена Пенсионным фондом, а значит, кредит на первый взнос заемщику придется погашать своими средствами. Это чревато возникновением просроченной задолженности.

Также стоит отметить, что сделки между родственниками запрещены для участников государственных программ, направленных на улучшение жилищных условий граждан (ипотека для военнослужащих, работников РЖД, МВД и т.д.).

Как оформить ипотеку на покупку квартиры у родственников

Прежде всего, не стоит скрывать факт родства между покупателем и продавцом. Если сразу объяснить менеджеру банка цель такой сделки, то шансы на ее одобрение существенно увеличатся. Очень часто необходимость в подобной сделке возникает при разделе имущества. Например, взрослый сын или дочь хочет выкупить квартиру, чтобы в будущем на нее не претендовали братья или сестры. В этом случае сделка не является фиктивной: средства действительно отдаются родственникам.

Банк с большей вероятностью согласует кредит, если у родителей это не единственное жилье, и они прописаны по другому адресу. Но для этого стоит сразу предъявить в банк подтверждающие документы.

До проведения сделки стоит оговорить, что все расчеты будут происходить безналичным способом. Это сводит к минимуму возможные будущие претензии родственников и попытки признать сделку недействительной через суд.

Таким образом, заемщику не нужно намеренно скрывать факт родственной сделки. Если служба безопасности узнает о родственных связях, которые заемщик утаил, то ему не только откажут, но и могут его внести в черный список. Это означает, что получить ипотеку в будущем будет очень сложно.

Недостатки для заемщика

Можно назвать один недостаток покупки квартиры в ипотеку у родителей или других родственников для заемщика: он не сможет получить налоговый вычет. Дело в том, что в налоговом законодательстве прямо указано, что вычет не полагается, если купля-продажа была заключена между близкими родственниками.

Покупка ипотеки Сбербанка у родственников

Покупка ипотеки Сбербанка у родственников является доступным способом обеспечения сделки с недвижимостью между близкими людьми. Мелкие финансовые организации зачастую не хотят связываться с подобными операциями, опасаясь возможных трудностей, рисков. Сбербанк относится к крупным банкам, занимает лидирующее положение на российском рынке в сегменте ипотечных сделок, проводимых с недвижимостью связанных родством лиц.

  1. Преимущества приобретения жилья у близких в ипотеку
  2. Возможные причины отказа банка
  3. Занижение стоимости жилья
  4. Факторы одобрения ипотечного кредита
  5. Подготовка к оформлению

Преимущества приобретения жилья у близких в ипотеку

Приобретение жилья по ипотеке у родственников позволяет избежать недостатков ведения дел с посторонними. Членам семьи проще доверять, чем незнакомым людям, которые могут оказаться мошенниками или просто необязательными, ненадежными партнерами. При хорошем отношении внутри семьи родные помогут с выплатами, не будут скрывать недостатки приобретаемого объекта недвижимости — требующегося ремонта, мелких поломок. Свои люди предупредят о наличии конфликтных соседей, опишут плюсы и минусы местного жилищного товарищества. Уведомят о температурах в помещении летом и зимой, уровне уличного шума за окнами. От родственников можно получить исчерпывающие сведения о жилом объекте, которые риэлторы и посторонние люди стараются замалчивать или преподносить в выгодном свете.

Задаваясь вопросом, можно ли купить ипотечную квартиру у родственника, следует понимать, что законом не запрещены договоры о покупке или продаже жилья внутри семей. При правильном оформлении документов и соблюдении требований, высок шанс на одобрение кредита.

С близкими возможно договориться о приобретении жилья по цене ниже рыночной.

Родня может пойти на встречу при попытке получения более комфортных условий по ипотечному кредиту. При согласии на получение первоначального взноса не единым платежом, а по частям, продавец может передать покупателю полученные средства для повторного внесения, увеличив сумму начального платежа. Чем выше первоначальный платеж, тем проще отдавать оставшуюся сумму на период ипотеки.

Возможные причины отказа банка

Чтобы не гадать, дадут ли ипотечный кредит, а иметь уверенность в успехе, необходимо понимать логику кредитных менеджеров. Вероятность отказа велика в случае:

  • Приобретение жилья у супруга или супруги. Учитываются даже расторгнутые отношения;
  • Подозрения в нецелевом использовании займа. Ипотечный кредит выдается на длительный срок, существует искушение использовать средства для бизнеса, поправки материального положения. Повышаются риски невозврата;
  • Отсутствия у родителей, продающих детям квартиру или дом, другого жилья с пропиской в нем. Залог в виде единственной жилплощади под обеспечение ипотечного кредита может нести дополнительные юридические риски в случае невозврата кредита;
  • Если частью первого взноса является материнский капитал. Существует риск неодобрения подобной сделки стороны пенсионного фонда;
  • Попытки приобретения недвижимости у близких людей участником государственных программ по улучшению жилищных условий. Официальные органы рассматривают подобное намерения как попытку обналичивания льгот, обман.

Банк не допускает лишний риск. Любые сомнения трактуются как негативные факторы в пользу отрицательного решения. Предоставление неверных сведений, прямой обман банковского учреждения приводит не только к отказу в займе, но и закончится занесением заемщика в список ненадежных клиентов, порчи кредитной истории.

Занижение стоимости жилья

Одной из выгод покупки недвижимости у родственников является возможность купить квартиру по цене ниже рыночной. Подобная практика имеет свои плюсы и минусы. Теоретически банку выгодно при невозврате ипотечного кредита получить в собственность жилье с рыночной стоимостью выше заявленной. Но на практике занижающие ценник являются аккуратными плательщиками, вносят средства вовремя, чтобы не потерять право собственности. Банк рассматривает манипуляции со стоимостью жилья как попытку обмана и отказать в ипотеке.

Особо жадные семьи заемщика могут занизить стоимость настолько, что средств для обеспечения залога по ипотеке будет недостаточно, и это послужит причиной неодобрения займа. Также негативно банковские организации относятся и к попыткам завышения заявленной стоимости объекта недвижимости без объективных причин. Для гарантии положительного решения по ипотечному кредиту не стоит пытаться обмануть банк. Наличие проведенной независимой экспертной оценки рыночной цены квартиры, дома увеличит доверие к желающему получить заем, повысив шансы покупки.

Факторы одобрения ипотечного кредита

Сделкам между близкими людьми уделяется особое внимание кредитных консультантов и службой безопасности банков. Причиной является практика мошенников и недобросовестных заемщиков использовать полученные средства на нецелевые расходы, извлечь из транзакции выгоду внутри семьи, обмануть кредитное учреждение. Чтобы не попасть под подозрение, следует:

  • Не скрывать факта родства, даже дальнего. На различных этапах оформления и регистрации собственности информация может дойти до банка и быть трактована как попытка обмана;
  • Пояснить консультанту, на какие цели берется ипотечный займ, степень родства участников. Чем прозрачнее ситуация, тем выше вероятность вынесения положительного решения;
  • Учитывать важность обеспечения займа. Наличие уже имеющегося жилья у заемщика существенно повышает шансы на одобрение ипотечного кредита;
  • Помнить о снижении рисков для банка. В ситуации, когда дети приобретают квартиру у родителей, дополнительной гарантией служит наличие у старшего поколения дополнительной жилплощади, на которой они прописаны.
  • Проводить все расчеты безналичным способом. Не всегда между близкими людьми сохраняются хорошие, теплые отношения. Защитой от внутрисемейных конфликтов, гарантом прозрачности сделки служит безналичная форма расчетов, проводимая через банк.

Чем более полная информация без попыток обмана будет предоставлена кредитному консультанту, тем выше шанс одобрения ипотечного кредита.

Подготовка к оформлению

Познакомившись с особенностями, влияющими на принятие решения кредитными консультантами банка, следует тщательно подготовиться следующему этапу.

Как оформить ипотечный кредит для приобретения собственных квадратных метров:

  • Заключить с родными, продающими объект недвижимости, официальный предварительный договор;
  • Ознакомиться с предлагаемыми банком на момент продажи вариантами получения ипотечного кредита, конкретными условиями различных предложений;
  • Соблюдать требования выдающего кредит учреждения;
  • Желательно осуществить независимую оценку рыночной стоимости жилья;
  • Предоставить необходимые сведения и бумаги кредитному консультанту, ожидать решения;
  • При одобрении заявки оформить займ, внести первоначальный взнос;
  • Пройти процедуру регистрации собственности в реестре.

Выплаты по ипотеке необходимо вносить регулярно, без задержек. Несомненным плюсом покупки у родных является возможность перестраховки на случай непредвиденных обстоятельств и задержки платежа.

При отсутствии намерения обмануть банк, предоставлении достоверных сведений, соблюдении формальностей и наличия весомых гарантий, вероятность одобрения ипотечного займа достаточно высока. Необходимо помнить об основных принципах банка при принятии решений, внимательно оформлять необходимые документы, производить все действия в срок.

Особенности ипотечного кредита при покупке жилья у близких и дальних родственников

Покупка жилой недвижимости у родственников по закону считается обычной сделкой и оформляется в общем порядке. Сложности могут возникнуть, если квартира родственников приобретается в ипотеку. Кредитные организации особо тщательно проверяют каждую такую сделку, чтобы исключить фиктивные схемы, при которых заемщик получает кредит под сниженный процент, но использует деньги для иных нужд. Однако закон устанавливает ограничения только в том случае, если продавец и покупатель недвижимости связаны близким родством.

Кто считается близким родственником?

К близким родственникам ст. 14 СК РФ относит родителей (в том числе приемных), бабушек, дедушек, детей, внуков, сестер, братьев.

Налоговый кодекс определяет все перечисленные родственные категории и супругов как взаимозависимые лица, чьи отношения влияют или могут повлиять на условия сделки ( п. 11 ч. 2 ст. 105.1 НК РФ ).

Иногда банки ограничивают кредитование сделки между тестем (тёщей) и зятем или между свекровью (свёкром) и снохой, а также сделки с братьями и сестрами супруга. Это связано с тем, что каждое кредитное учреждение устанавливает свои правила, связанные с выдачей ипотечного займа. Поэтому лучше заранее уточнить в кредитном отделе, можно ли получить ипотеку на недвижимость этой категории родственников.

Особенности ипотеки на покупку жилья у близких родственников

Действующим законодательством предусматриваются ограничения по кредитованию:

Все расчеты с продавцом недвижимости производятся в безналичной форме.

Покупатель теряет право на имущественный вычет при оформлении ипотечного кредита для сделки между взаимозависимыми лицами ( п.2 ч.1 ст.220 НК РФ ).

Заемщик не сможет воспользоваться государственной помощью по льготным ипотечным программам для военнослужащих, сотрудников ОАО РЖД или МВД.

Поводом для отказа заемщику может стать подозрительно низкая стоимость приобретаемого жилья. Это может означать, что продавец намеренно продает квартиру ниже средней рыночной стоимости аналогичного жилья, чтобы «сэкономить» на налогах с полученного дохода.

Ипотека с привлечением материнского капитала

Особые условия возникают, если покупатель для первоначального взноса или оплаты ипотеки планирует направить ресурсы материнского сертификата. Чтобы исключить нецелевое использование средств, ст. 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» устанавливает ряд ограничений при сделках купли-продажи с родственниками:

• Закон обязывает покупателей оформлять жилую недвижимость в долевую собственность получателя семейного капитала, его детей и супруга. Это делает невозможными куплю-продажу между супругами.

• Заявка на применение материнского капитала не будет одобрена специалистами ПФР, если собственниками купленной недвижимости оформлены не только члены семьи, но и их родственники.

• В сделках не могут участвовать несовершеннолетние лица. Если средства господдержки планируется использовать при погашении ипотеки, в договоре купли-продажи нельзя указать несовершеннолетних детей в качестве покупателя. Вместо этого недвижимость оформляется как собственность держателя сертификата. При этом покупателю нужно составить нотариально заверенный документ с обязательством выделить доли всем членам семьи.

Во всех остальных случаях заявка проходит тщательную проверку, чтобы исключить вероятность фиктивной купли-продажи с мошенническими целями. Если у специалиста ПФР возникнут подозрения, что покупка жилой недвижимости проводится с целью обналичить сертификат, заявка на использование материнского капитала для покупки жилья будет отклонена. В особых случаях все документы по заявке ПФР может передать для проверки в правоохранительные органы для привлечения виновных к уголовной ответственности.

Как оформить ипотеку на покупку жилья у родственников

Получить ипотечный кредит на сделку между родственниками проще всего в крупных кредитных организациях: Сбербанк России, ВТБ 24, Промсвязьбанк, Райффайзен Банк, Газпромбанк, и другие. Подобрать выгодные условия, снизить ставку и согласовать выдачу ипотеки под такую сделку вам поможет ипотечный брокер агентства недвижимости «Монолит Истейт». Мы работаем с 35 крупными банками Нижнего Новгорода и области.

Рассмотрим пошаговую процедуру оформления ипотечного кредита на покупку жилья у близких родственников. Она практически не отличается от кредитования на общих условиях:

1. Выбрать ипотечную программу.

Будущему заемщику понадобится изучить условия ипотечного кредитования, предлагаемые банком, и действующие льготные программы для отдельных категорий граждан. Например, для молодых специалистов, пенсионеров и т.д.

Проще всего получить полную и актуальную информацию у специалиста кредитного отдела. Важно заранее уточнить все условиями кредитного договора, а также ограничения, действующие при оформлении ипотеки на покупку недвижимости у близких родственников.

2. Воспользоваться материнским капиталом

Рекомендуется до подачи заявки на кредит обратиться в отделение ПФР. Владельцу сертификата нужно подробно описать все детали предстоящей сделки, чтобы специалист ПФР смог оценить, возможно ли получение господдержки на покупку жилья у родственников. Владелец сертификата имеет право получить у специалиста письменное подтверждение результата консультации. После этого оформление сделки можно начинать в общем порядке.

3. Подать заявление.

В пакет документов могут быть включены:

паспорт с отметкой о постоянной или временной регистрации;

нотариально заверенная копия трудовой книжки;

свидетельства о рождении детей;

свидетельство о заключении брака или прочие документы, подтверждающие изменение фамилии;

справка 2-НДФЛ с места работы.

Документы, подтверждающие близкое родство с продавцом недвижимости обычно в общий список не входят, но могут быть затребованы администрацией банка.

Даже при условии, что продавец и покупатель связаны близким родством, заявление на ипотечный кредит может получить одобрение банка. Но в большинстве случаев заемщик получает кредитование на менее выгодных условиях, чем при покупке жилой недвижимости, не принадлежащей родственникам.

Можно ли купить ипотечную квартиру у родственника

Покупка жилья — довольно хлопотное занятие. Чтобы избежать риска быть обманутым и потерять деньги, покупатель может проверить юридическое прошлое приобретаемой квартиры, подав запрос в специальные организации. Хороший способ избежать мошенничества — купить недвижимость у хорошо знакомых покупателю людей, а еще лучше — заключить сделку с близкими родственниками.

Сделки с недвижимостью между родственниками законом не запрещены, сама сделка от обычной ни чем не отличается, если не рассматривать вариант с супругами или несовершеннолетними детьми.

В каких банках можно заключить ипотеку с родственниками

Вопрос покупки жилья в ипотеку сегодня очень актуален. Однако, еще несколько лет назад покупка жилья у родственников служила весомой причиной для отказа в предоставлении ипотечного кредита. Сегодня только малая доля кредитных организаций опасается выдавать жилищные ссуды для сделок между родственниками, ипотека с родственниками доступна в крупнейших финансовых учреждениях РФ таких, как Сбербанк, ВТБ 24 и т.д.

Несмотря на риски для кредитных организаций, связанные с финансированием подобных сделок, процентные ставки на ипотеку между близкими или дальними родственниками не повышаются. Набор документов для оформления ипотеки также остается неизменным. А некоторые кредиторы и вовсе позволяют указывать в договоре купли-продажи заниженную стоимость жилья.

Особенности покупки жилья у родственников через ипотеку

Несмотря на лояльность банков к подобным займам, у такого рода ипотеки существуют некоторые особенности, которые должен знать заемщик. Первая особенность, о которой расскажет консультант банка — все расчеты с продавцом должны проходить только безналичным способом, чтобы подтвердить факт перевода не только заемных средств, но и первоначального взноса.

Другой особенностью является то, что действующее законодательство не позволяет заемщику получить налоговый вычет по ипотеке, если договор купли-продажи недвижимости заключается между близкими родственниками — женой и мужем, сыном и матерью, сестрой и братом. Такие лица считаются взаимозависимыми, поэтому вернуть часть ранее выплаченных налогов заемщик не сможет. А упустить экономию почти в 300 000 рублей не очень хочется.

Также законом запрещается участие заемщика в некоторых льготных и социальных ипотечных программах, если он покупает жилье у близких родственников. Под запретом социальные программы по стандартам АИЖК, льготная ипотека для военнослужащих, для работников РЖД и сотрудников МВД. Данными льготными ипотечными программами запрещены любые родственные отношения между покупателем и продавцом.

По каким причинам банки могут отказать

Подобные «родственные» сделки не особо поощряются банками из-за предположения, что проделывая такие операции, родственники занижают рыночную стоимость жилья. Поэтому законом запрещено покупать жилую недвижимость с использованием ипотечных ресурсов у супругов или детей. Дети могут совершить подобную сделку только, если у родителей имеется другое жилье.

Можно также совершить сделку купли-продажи между родственниками при помощи ипотеки, но заемщику необходимо знать основные причины отказа в ипотеке с близкими родственниками:

  • подозрение на сговор, между людьми, имеющими родственные связи, с целью занижения цены на недвижимость;
  • подозрение на фиктивную сделку с целью получить крупную сумму для потребительских нужд.

Сам заемщик может отказаться по причине невозможности получения налогового вычета и участия в льготных программах ипотечного кредитования.

Подводя итоги, можно сказать, что «родственные» сделки по ипотеке с одной стороны — самые безопасные и более выгодные в финансовом отношении, с другой стороны «родственная» ипотека — это практически полное ограничение доступа к государственным льготам и субсидиям. Выбор за вами.

Остались вопросы? Обращайтесь в нашу юридическую службу и мы вам поможем!

Покупка квартиры в ипотеку у родственника: правила оформления сделки, преимущества и недостатки

Покупка квартиры в ипотеку у родственников допускается по закону, но при этом есть некоторые исключения. Банковские компании редко соглашаются на предоставление кредитных средств для оформления такой ипотеки.

Категории родственников, попадающие в исключение

Оформление ипотеки не допускается при покупке жилого помещения у близкого родственника. При этом такие лица определены законом. К ним относятся:

  • родители, в том числе приемные – если жилье является единственным;
  • супруги;
  • братья и сестры;
  • дети;
  • бабушки и дедушки.

Список обоснован тем, что вышеперечисленные лица (согласно налоговому кодексу) при участии в ипотечной сделке могут повлиять на ее условия. При этом банковские компании часто расширяют представленный список. В него, как правило, добавляются:

  • теща или тесть;
  • братья и сестры со стороны любого супругов;
  • свекровь или свекор.

Такие меры принимаются из-за опасности фиктивного оформления сделки купли-продажи. При этом полученные заёмные средства используются не по прямому назначению.

Условия приобретения квартиры

Сделки между родственниками по покупке жилого помещения с использованием ипотечных средств имеют такие условия, прописанные действующим законодательством:

  • Перевод денежных средств осуществляется исключительно в безналичной форме;
  • Новый правообладатель жилого помещения не сможет воспользоваться налоговым вычетом на имущество;
  • Накладывается запрет на использование государственных субсидий в специализированных ипотечных программах – для военнослужащих, железнодорожников, а также представителей министерства внутренних дел.

Также необходимо учитывать, что существенно сниженная стоимость жилого помещения может стать причиной отказа в ипотечном займе.

Порядок использования материнского капитала

Заемщик, который оформляет ипотечный кредит для приобретения жилого помещения у родственника, может использовать материнский капитал. Для этого понадобится выполнить ряд условий, который установлен на законодательном уровне:

  • Невозможно оформить сделку непосредственно между супругами. Приобретаемая недвижимость должна будет разделена между всеми членами семьи, в том числе детьми, в равных долях;
  • Пенсионный фонд РФ не даст разрешение на использование материнского капитала, если приобретаемую недвижимость планируется оформить в собственность не только на членов семьи. На сделку будет наложен запрет, даже если собственники будут ближайшими родственниками;
  • Не допускаются к участию в сделке лица, не достигшие совершеннолетия. Непосредственным покупателем не может быть ребенок. Жилая площадь регистрируется, согласно ипотечному договору, на держателя материнского капитала или супруга. При этом в дальнейшем одно из указанных лиц будет обязано оформить недвижимость в долевую собственность. Операция осуществляется после погашения долгового обязательства.

Также необходимо учитывать, что во всех случаях перед использованием материнского капитала следует обратиться в пенсионный фонд РФ. Если у специалистов государственной структуры возникнут какие-либо сомнения в целевом использовании средств, то в предоставлении услуги будет отказано. Поводом, как правило, становятся попытки заёмщиков обналичить средства материнского капитала. В некоторых случаях представители ПФР направляют сведения в правоохранительные органы для дальнейших разбирательств.

Схема оформления ипотеки

Процесс заключения ипотечного договора на приобретение жилого помещения у родственников практически идентичен стандартной схеме. Он включает в себя такие этапы:

  1. Подбор подходящей финансовой организации для займа. Выбирать рекомендуется среди крупнейших банковских компаний страны. Это значительно увеличит шансы на одобрение ипотечного займа.
  2. Изучить предлагаемые ипотечные программы, подобрав наиболее выгодные условия. На данном этапе сразу рекомендуется учесть наличие возможностей использовать льготные программы.
  3. При желании использовать средства материнского капитала следует сразу обратиться в пенсионный фонд РФ для консультации.
  4. Подача заявочной анкеты. На данном этапе подготавливается требуемый пакет документации. При необходимости банковская компания может дополнительно запросить документы о близком родстве заёмщика и продавца. Помимо этого, понадобится предоставить паспорт гражданина Российской Федерации, заверенную работодателем ксерокопию трудовой книжки, справку о доходах.
  5. Ожидание предварительного одобрения ипотечного займа.
  6. При получении положительного решения готовится документация на приобретаемую квартиру.

Вероятные причины отказа

В приобретении жилого помещения у родственника с помощью ипотечного кредитования может быть отказано по таким причинам:

  • Если на ипотечный займ претендуют семьи, которые официально не зарегистрировали свои отношения, но состоят в гражданском браке. При наличии ребенка шансы на одобрение снизятся ещё больше. В данном случае одобрение ипотечного займа на приобретение жилого помещения между супругами будет вероятнее, если они в разводе;
  • В сделке между родителями и детьми будет отказано. Для выхода из ситуации можно воспользоваться помощью близкого родственника или хорошего товарища. При этом указанные лица должны будут оформить ипотеку на себя;
  • Наличие сомнений в целесообразности использования заёмных средств. То есть заёмщик планирует получить средства в виде потребительского кредита;
  • Выявление фиктивной сделки для существенного снижения рыночной стоимости жилого имущества или для вывода средств материнского капитала.

Плюсы приобретения квартиры у родственников с помощью ипотечного кредитования

Наличие многих условий покупки жилого помещения с помощью ипотеки, а также некоторых сложностей с поиском кредитора компенсируется такими преимуществами:

  • Юридическая чистота жилого помещения, а также уверенность в том, что сделка не будет прервана на каком-либо этапе из-за отказа продавца;
  • Покупка жилья по цене ниже рыночной;
  • Возможность договоренности о рассрочке первоначального платежа.

Важно! Все преимущества такой сделки будут актуальны, только если родственники находятся в хороших отношениях.

Недостатки приобретения жилья у родственников с использованием ипотечных средств

При кредитовании на покупку квартиры у родственников отмечаются такие недостатки:

  • невозможность проведения сделки между близкими родственниками;
  • потеря прав на использование государственных субсидий;
  • запрет на использование налогового вычета на имущество.

Как повысить шансы на одобрение ипотечного займа

Довольно часто складываются ситуации, когда покупка объекта у родственников с использованием ипотечных средств является единственным вариантом для получения собственной квартиры. Для повышения шансов на одобрение займа понадобится придерживаться таких рекомендаций:

  • Ни в коем случае не скрывать от кредитора наличие родственных связей между покупателем и продавцом;
  • Предъявить в банковскую компанию документацию, которая свидетельствует о наличии у родственников другого имущества. То есть после реализации квартиры они не останутся без жилья;
  • Предоставить в качестве залога имеющееся собственное имущество.

Важно! На этапе выбора кредитора следует сразу обращаться в несколько банковских компаний. При этом необходимо уточнять возможность оформления ипотечного кредита на приобретение жилого помещения у родственника.

В данной ситуации банковская компания будет опасаться нецелевого использования ипотечных средств. Поэтому заёмщику рекомендуется попробовать доказать, что средства нужны именно на покупку жилого помещения. Здесь становится актуальным требование о проведении расчета между участниками сделки в безналичной форме. Это позволит установить факт перехода имущества, а также снижает вероятность признания сделки недействительной в дальнейшем через суд. Соответственно, риски кредитора уменьшаются.

Также проблемой может стать чрезмерно увеличенная цена на приобретаемую недвижимость. Для разрешения данной ситуации проводится независимая оценочная экспертиза. Также необходимо учитывать, что факт скрытия проведения сделки между родственниками не только не актуален, но и небезопасен для непосредственного заёмщика. Дело в том, что специалисты финансовой организации в любом случае проводят собственную проверку. При самостоятельном вскрытии указанного факта сотрудники банка могут не только отказать в ипотечном кредитовании, но и внести клиента в черный список.

Где можно получить ипотеку

Покупка квартиры у родственников с использованием ипотечных средств сопровождается трудностями при поиске кредитора. Не все банковские компании готовы оказать данную услугу. Потенциальному заёмщику рекомендуется обращаться только в крупные финансовые организации. Это обусловлено тем, что большинство финансовых организаций редко идут на предоставление ипотеки для покупки недвижимости у родных людей заемщика.

Для оформления ипотечного займа под покупку квартиры у родственников можно обратиться в такие финансовые организации:

  • Сбербанк;
  • ВТБ;
  • Дельтакредит.

При этом предоставляемые условия кредитования не отличаются от других категорий заёмщиков. Потенциальный клиент сможет выбрать любую программу ипотечного кредитования, за исключением вариантов с государственными субсидиями.

Что делать, если получен отказ по ипотеке

Если в ипотеке на приобретение квартиры у родственников отказано, то выход все равно остаётся. Для этого потенциальному покупателю понадобится найти друга или близкого человека, который согласится оформить ипотечный займ на себя. Соответственно, он должен соответствовать всем критериям банковской компании. Но надо понимать, что в такой сделке рискуют обе стороны. Поэтому использовать такой вариант допускается, только если вы и близкий человек доверяете друг другу.

Также если оформить ипотечный займ не удалось, можно попробовать запросить потребительский займ. Естественно, что сумма переплат по нему будет больше и срок действия долгового соглашения ограничен небольшим периодом времени. Однако это выход из сложившейся ситуации.

Для приобретения квартиры у родственников с помощью ипотечного займа понадобится выполнить много условий. При этом необходимо учитывать, что заёмщик не сможет получить налоговый вычет и воспользоваться специализированными государственными субсидиями.

Можно ли купить квартиру в ипотеку у родителей

Купить квартиру в ипотеку у родителей стремится множество банковских клиентов. Некоторые желают выкупить жилплощадь по материнскому капиталу, другие – переоформить на себя право собственности. При совершении подобного рода сделок возникает вопрос их правомерности, ведь даже закон предусматривает некоторые ограничения.

На практике же многие банки сталкиваются с фиктивным оформлением документов, поэтому относятся к ним с подозрением. Как можно купить дом у родителей в ипотеку, в каком банке дадут кредит и на каких условиях, расскажем в нашей статье.

Ипотека на покупку жилья у родственников

Законодательство РФ не запрещает регистрировать возмездные сделки между совершеннолетними детьми и родителями (или другими членами семьи). В том числе с привлечением ипотечных средств. Основания для покупки недвижимости у родственников могут быть самыми разными. К примеру, раздел имущества, переезд родителей в другой город, переоформление собственности с помощью маткапитала и пр.

На практике такие договоры заключаются достаточно часто, но если вы попытаетесь получить заемные средства, столкнетесь с трудностями одобрения ипотеки. В особенности это касается небольших коммерческих банков, имеющих строгие ограничения по приобретаемому объекту недвижимости.

☝Основная причина негативного отношения к родственным сделкам – высокий риск фиктивности договора, цель которого обналичивание кредитных средств. Дело в том, что ипотечный заем целевой, банк должен знать, куда уйдут выданные деньги, к примеру, на счет продавца или застройщика.

Если пройтись по условиям программ ипотечных банков, можно заметить, что большинство из них запрещает покупку квартиру у родственников. Когда явного ограничения в условиях кредита не прописано, вероятность отказа по такой заявке крайне велика. Причем это касается не только приобретения жилья у родителей, но и у супругов, детей, бабушек, дедушек и пр.

Имейте в виду, что родственные сделки запрещены по некоторым льготным ипотечным программам с участием государства. К примеру, нельзя купить квартиру у родителей по военной ипотеке или с использованием жилищной субсидии. Поэтому прежде чем подать заявку, уточните можно ли купить квартиру по социальной ипотеке у родителей в выбранном вами банке.

☝Можно ли купить квартиру в ипотеку у родителей с налоговым вычетом? К сожалению, получить налоговое послабление после оформления сделки нельзя. Такое ограничение прямо прописано в Налоговом кодексе РФ.

Как оформить ипотеку

Обратившись в банк, первым делом следует уточнить, можно ли купить в ипотеку у родителей жилье. Вы можете посмотреть правила кредитования на сайте финансовой организации, но обычно здесь изложены только общие условия. Чтобы понять, насколько возможно одобрение займа в вашей ситуации, лучше проконсультироваться с ипотечным специалистом.

Вероятно, вам придется обойти несколько финансовых организаций, чтобы получить утвердительный ответ. Если вы нашли банк, где можно купить квартиру в ипотеку у родителей, следуйте инструкции:

  1. Соберите пакет документов для подачи заявки на получение ипотеки. Вам нужно заполнить анкеты и предоставить в банк паспорта всех созаемщиков, справки о платежеспособности, дополнительные бумаги при необходимости. Супруг основного заемщика в обязательном порядке становится созаемщиком по ипотеке, то есть несет такую же ответственность за выплату долга.
  2. Подайте заявку через ипотечного специалиста в банке. Сейчас многие финансовые организации практикуют прием заявок через сайт, но этот способ подойдет только для первичного одобрения. Для получения окончательного решения вам все равно придется подойти в отделение банка лично.

Можно одновременно подать на рассмотрение пакет документов на приобретаемую недвижимость. Однако мы не рекомендуем этого делать, потому как сбор бумаг связан с определенными расходами. Одно оформление оценочного отчета обойдется вам в 2-5 тысяч рублей. Если необходимо заказывать технические документы на квартиру, траты могут быть в разы больше. Зачем делать оценку квартиры при ипотеке — об этом в отдельной статье.

  1. Дождитесь решения банка и только после этого займитесь сбором бумаг на жилье. Отдайте их на проверку дополнением к вашей кредитной заявке.
  2. Если банк дал дал окончательное согласие, можно приступить к оформлению документации. Сначала вы подписываете кредитный договор и купли-продажи и подаете их на регистрацию в Росреестр. Если жилье оформляется в долевую собственность, сделка должна быть зарегистрирована у нотариуса.
  3. Получите выписку ЕГРН (из реестра прав на недвижимость) с указанием на залог в силу закона квартиры, зарегистрированный договор купли-продажи в Росреестре, МФЦ или у нотариуса. Передайте их в банк и получите кредитные средства, которые сразу же перечисляются на счет продавца. Расчеты производятся только в безналичной форме, это снижает риск аннулирования сделки.

Ввиду того, что банки устанавливают процентные ставки индивидуально для каждого клиента, вам могут предложить повышенный процент. Так кредитор минимизирует риски невозврата долга в случае оспаривания сделки купли-продажи. Остальные параметры ипотеки не отличаются от жилищного займа на стандартных условиях.

Обратите внимание, что при жилищном кредитовании обязательно страхование объекта залога. Страховой полис вам придется продлевать каждый год на сумму остатка кредитной задолженности. Что будет если не делать страховку по ипотеке — читайте в дугой статье на нашем сайте.

Страхование жизни и здоровья заемщика, титула, от потери работы и другие приобретаются исключительно добровольно. Банк не вправе заставить вас оформить страховку, но может повысить процент, если это предусмотрено условиями кредитного договора.

Документы для оформления ипотеки

На первичном этапе рассмотрения ипотечной заявки банк оценивает заемщиков, их платежеспособность и кредитную историю. Для проверки ему понадобятся:

  • паспорта всех участников кредитной сделки (титульный заемщик, созаемщики, поручители). От продавцов (родителей или других родственников) пока ничего не требуется;

Члены семьи, выступающие продавцами в сделке купли-продажи, не могут одновременно являться и участниками кредита. Если вы решили купить дом у родителей в ипотеку, сделать их созаемщиками или поручителями нельзя.

  • заполненные анкеты;
  • справки о доходе. Можно использовать стандартную бухгалтерскую форму 2-НДФЛ или образец банка;
  • документы о трудоустройстве (копия трудовой книжки или договора с работодателем);
  • другие бумаги по запросу кредитора (военный билет, СНИЛС, ИНН и пр.).

Если банк считает, что вашего дохода достаточно для выплаты ипотеки, можно приступить к сбору бумаг на недвижимость:

  1. Паспорта продавцов.
  2. Проект договора купли-продажи.
  3. Документ о праве собственности – выписка ЕГРН, в которой указан владелец квартиры и отсутствие обременений на нее.
  4. Технический паспорт. Некоторые банки требуют поэтажную экспликацию и прочие документы, перечень которых следует уточнить у кредитного менеджера.
  5. Оценочный отчет, он изготавливается 2-3 дня и действителен в течение полугода. Заказывать его следует только в аккредитованной банком организации. Зачем делать оценку квартиры при ипотеке?
  6. Если задействован материнский капитал, понадобится сам сертификат и справка об остатке денежных средств на нем. Получить ее можно в отделении ПФР своего района.
  7. Справка о прописанных в квартире лицах.
  8. Если родители-продавцы пенсионного возраста, может потребоваться справка из нарко- и психдиспансера о том, что они не состоят на учете в этих учреждениях.

Приобретение недвижимости в долевую собственность может происходить у нотариуса. Вам следует заранее уточнить расценки на оформление сделки, потому как они зависят от стоимости приобретаемого жилья. Включить эти расходы в сумму кредита нельзя, вам придется оплачивать их собственными средствами.

Использование материнского капитала

Можно ли купить квартиру в ипотеку у родителей с материнским капиталом? Использование семейного капитала в качестве первоначального взноса по ипотеке широко практикуется банками. Но только когда заем выдается на приобретение жилья у третьих лиц. Участие в сделке родственников владельца маткапитала автоматически вызывает подозрение у службы безопасности и юридического отдела банка. Значит, шансы на одобрение ипотеки серьезно уменьшаются.

Кредитору легче отказать на этапе рассмотрения заявки, чем потом взыскивать задолженность по оспоренному в суде договору купли-продажи. По родственной сделке с использованием маткапитала у банка возникает сразу несколько рисков:

  1. Заемщик не выполнит обязательства по выделению долей детям, и Пенсионный фонд потребует аннулировать сделку.
  2. ПФР не одобрит приобретение квартиры, а значит, средства не поступят в погашение первого взноса.
  3. Не соблюдены юридические нормы, тогда заинтересованные лица смогут через суд признать сделку недействительной.

На практике Пенсионный фонд зачастую спокойно относится к приобретению жилплощади у родителей и переводит денежные средства. Настороженность к такого рода сделкам возникает исключительно у банка. На его решение будут влиять множество других факторов – кредитная история заемщиков, размер семейного дохода, наличие иждивенцев, проблемы с законом и пр.

Если родители после сделки остаются жить в той же квартире, для банка это показатель фиктивности сделки. Лучше даже зарегистрироваться по другому адресу и предъявить эти документы вместе с кредитной заявкой.

Какие банки разрешают покупать жилье у родителей

Как мы уже говорили, небольшие банки вряд ли разрешат в ипотеку купить у родителей квартиру. Начинать поиск следует с крупных авторитетных организаций, имеющих широкий спектр кредитных программ:

  • Сбербанк;
  • Россельхозбанк;
  • ВТБ;
  • ДельтаКредит и пр.

Если выбор банка вызывает у вас трудности или есть проблемы с кредитной историей, можно обратиться к брокеру. Такой специалист хорошо знаком с условиями кредитования в разных финансовых организациях. Только прежде чем заключать договор и оплачивать услуги, ознакомьтесь с независимыми отзывами о его работе.

Если найти подходящие условия ипотеки вам не удалось, можно воспользоваться потребительским займом, в том числе под залог недвижимости. Однако заложить квартиру родителей не получится, ведь на нее будет наложен запрет на совершение сделок. Значит, переоформить ее на себя вы не сможете. Лучше всего предложить банку другую собственность, а на полученные деньги приобрести родительское жилье. К тому же, процентная ставка для кредитов под залог недвижимости сопоставима с жилищными займами.

«Купила квартиру в ипотеку и хочу прописать в ней родственников», или Все, что нужно знать о регистрации в ипотечном жилье

Пять лет назад Лариса Сергеевна купила квартиру в столичном жилом комплексе. Покупка была оформлена в ипотеку на десять лет. Недавно женщина перевезла к себе своих пожилых родителей.

Пенсионерам понадобилась прописка в ипотечной квартире, чтобы можно было продолжать пользоваться льготами на оплату коммуналки, покупку лекарств и проезд в общественном транспорте. Ларисе Сергеевне пришлось договариваться с банком, так как ее жилье еще находилось в залоге у него. Рассказываем, можно ли прописаться в ипотечную квартиру, какие есть ограничения, в каких случаях нужно разрешение банка.

Чтобы прописать в ипотечной квартире третьих лиц, нужно получить согласие банка. Коллаж: МИР КВАРТИР

Что говорит закон

В законодательстве Российской Федерации говорится, что собственником недвижимости, купленной в ипотеку, числится заемщик, а кредитная организация является держателем залога. В качестве залога выступает ипотечное жилье.

Поэтому закон не препятствует прописке третьих лиц в квартире с ипотекой. Ответственность ложится на банк, который выдал ипотечный кредит. При этом ФМС вправе устанавливать внутренние требования к процедуре регистрации.

То есть в паспортном столе могут и не запросить согласие залогодержателя. Но если в кредитном договоре прописано, что заемщик обязан получить согласие при прописке в ипотечной квартире, то это условие нужно выполнить, несмотря на требования ФМС.

Многие банки прописывают пункт о согласии на прописку. Фото: gozpp.ru

Кто может прописаться в ипотечной квартире

Защищая свои интересы, банк выдвигает определенные условия к прописке в залоговой квартире. И если заемщик может оформить регистрацию сразу после получения права собственности на ипотечную недвижимость, то для прописки третьих лиц требуется разрешение кредитора.

Регистрация собственника в ипотечной квартире

Если вы собственник, вам не нужно разрешение банка. Вы просто подаете необходимые документы в паспортный стол по месту нахождения ипотечного жилья. Лучше это сделать сразу после регистрации права собственности в ЕГРН.

Вы можете оформить постоянную или временную прописку. Если у вас уже есть регистрация в другом месте, то вы вправе не прописываться в ипотечной квартире. Крупные банки могут одобрить ипотеку и лицам без прописки. Кредитор дает возможность оформить постоянную регистрацию.

Какие нужны документы для регистрации:
  • паспорт собственника;
  • лист убытия или штамп в паспорте о прописке с предыдущего места жительства;
  • кредитный договор;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая права собственности на жилье.

Прописка ребенка в ипотечной квартире

По закону несовершеннолетние граждане регистрируются по месту прописки своих родителей или опекунов. То есть вам не нужно согласие банка, чтобы зарегистрировать своих детей в залоговой квартире.

Если вы продолжаете выплачивать ипотечный кредит, а в семье ожидается пополнение, то новорожденный будет прописан на вашей жилплощади автоматически.

Это важно! Если заемщик имеет хроническую задолженность по ипотеке, зарегистрировать в квартире ребенка будет сложно.

Обратите внимание: банк может специально оговорить в кредитном договоре пункт, который обяжет вас снять с регистрации несовершеннолетнего, если вы задолжаете оплату по займу.

Какие нужны документы для регистрации:

  • заявление на прописку;
  • паспорт родителя, собственника квартиры;
  • свидетельство о рождении ребенка;
  • если родители ребенка прописаны по разным адресам, то нужна справка из паспортного стола второго родителя о том, что несовершеннолетний там не числится.

Для прописки ребенка в залоговой квартире разрешение банка не требуется. Фото: otvetprost.com

Можно ли прописать в ипотечную квартиру родственников

Обычно банки не устанавливают ограничение на регистрацию в залоговой квартире близких родственников собственника — жены или мужа, родителей. Но лучше письменно уведомить организацию о прописке родственника.

Кредитор может предложить супругу/супруге заемщика стать созаемщиком по ипотечному договору. Так банки минимизируют свои риски.

Какие документы нужны для регистрации:
  • заявление на прописку;
  • паспорт собственника;
  • паспорт родственника;
  • свидетельство о браке (если прописывается муж или жена собственника);
  • кредитный договор;
  • выписка из ЕГРН.

Прописка в ипотечной квартире третьих лиц

Третьи лица — это люди, не являющиеся родственниками собственника ипотечной квартиры. Для их регистрации обязательно требуется письменное разрешение кредитной организации.

То есть если вы хотите прописать в залоговой квартире, к примеру, свою подругу, то вам нужно обратиться в банк с заявлением на получение согласия на регистрацию третьих лиц. Документ составляется в письменной форме.

Какие нужны документы для регистрации:
  • заявление на прописку третьего лица;
  • паспорт собственника;
  • выписка из ЕГРН о праве собственности на квартиру;
  • разрешение банка на прописку третьих лиц;
  • паспорт прописываемого гражданина;
  • разрешение супруга.

Важно! Во время подачи заявления требуется личное присутствие прописываемого гражданина.

Сроки и стоимость прописки

Для всех типов жилья срок постановки на учет одинаковый — 7 дней со дня снятия регистрации по предыдущему месту жительства. Это правило касается и прописки в ипотечной квартире. На саму регистрацию уйдет от 3 до 7 дней. За это время специалисты паспортного стола обязаны выполнять все проверки и поставить отметку о регистрации по новому адресу.

Прописка в ипотечной квартире — процедура бесплатная. По закону вы обязаны встать на учет по месту жительства, поэтому госпошлину платить не нужно. Вы заплатите некоторую сумму, если банк потребует нотариальное удостоверение обязательства по выписке несовершеннолетних в случае неоплаты ипотечных взносов. Тарифы зависят от региона.

Какие ограничения и зачем устанавливают банки

Банки самостоятельно устанавливают ограничения на регистрацию в ипотечной квартире. В каждой кредитной организации имеются свои требования по этому вопросу.

Это важно! Закон не устанавливает прямых ограничений при регистрации граждан в ипотечной квартире, но ограничения могут накладывать банки.

Условия прописки по договору с банком:
  • письменное согласие на прописку даже тех претендентов, которые имеют на это законное право (дети, супруги, родители);
  • уведомление в письменной форме о намерении прописать в ипотечной квартире третье лицо;
  • письменное нотариальное обязательство о выписке детей в случае нарушения заемщиком обязательств по договору;
  • запрет на регистрацию третьих лиц, за исключением близких членов семьи собственника.

Случается, что банк не выдвигает никаких требований по прописке. Но чаще всего кредитор страхует свои интересы специально разработанными правилами, затрагивающими вопросы регистрации.

Банк хочет минимизировать свои риски. К примеру, заемщик перестает платить ипотеку, банк должен изъять залоговую квартиру, в которой уже прописаны дети или недееспособные родители. Данные категории граждан защищены законом. Поэтому чтобы банк смог выписать, к примеру, несовершеннолетнего, потребуется разрешение органов опеки и долгая судебная процедура.

Что будет, если прописать родственника без разрешения банка

В ипотечном договоре указаны условия регистрации третьих лиц, но вы не спросили банк и прописали на жилплощади, к примеру, свою подругу. В этом случае кредитная организация вправе привлечь вас к ответственности.

Это важно! При несоблюдении оговоренных условий кредитор вправе расторгнуть договор и потребовать немедленную выплату остатка по кредиту.

Что может сделать банк:
  • выселить жильца, прописанного без согласия кредитора;
  • призвать собственника к согласованию регистрации третьих лиц;
  • наложить штраф за нарушение условий договора.

Банк может пойти на крайние меры и расторгнуть договор по ипотеке, потребовав досрочное погашение кредита. Заемщику будет сложно обжаловать в суде подобное решение кредитора.

Что нужно делать заемщику

При выборе банка изучайте все условия по ипотечному договору, в частности, требования кредитной организации по вопросу прописки.

Обратите внимание на такие пункты, как:
  • ограничения на прописку родственников и третьих лиц в залоговой квартире;
  • кого и при каких условиях можно зарегистрировать;
  • какие санкции предусмотрены при нарушении условий прописки.

Если вам непонятны условия договора, возьмите в банке шаблон документа и проконсультируйтесь с независимым юристом. Специалист может обнаружить пункт, который вам не подходит. В этом случае подумайте о смене кредитной организации.

Есть банки, которые лояльно относятся к вопросу регистрации в залоговой квартире. В любом случае лучше подстраховаться и взять у кредитора письменное разрешение на регистрацию родственников и третьих лиц.

Как получить разрешение банка на прописку

1. Обратитесь в отделение банка с заявлением о регистрации лица в залоговой квартире.

Укажите в документе:
  • причину регистрации человека в своей квартире;
  • его паспортные данные;
  • степень родства (или знакомства).

2. Получите ответ банка. Обычно заявка собственника рассматривается в течение недели.

3. Если решение положительное, подайте документы в паспортный стол или МФЦ на регистрацию этого человека.

Заявлению на прописку родственников можно написать в произвольной форме. Фото: bupum.ru

Учтите, банк может отказать в прописке третьих лиц, даже если вы официально запросили разрешение. Вы вправе оспорить отказ в суде. Часто решение выносят в пользу собственника залоговой недвижимости.

Но лучше все же не доводить дело до суда и договориться с кредитором «на берегу». Ведь вы добровольно подписываете кредитный договор и обязаны его соблюдать.

голоса
Рейтинг статьи
Читать еще:  Расторжение ДДУ застройщиком или дольщиком в 2021 году
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector