Piteryust.ru

Юридическая консультация онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Каковы порядок и методики определения кадастровой стоимости объекта недвижимости согласно ФСО №4?

Приказ Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 г. N 508 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)» (с изменениями и дополнениями)

Приказ Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 г. N 508
«Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)»

С изменениями и дополнениями от:
ГАРАНТ:

О вступлении в силу настоящего приказа см. письмо Министерства экономического развития РФ от 16 мая 2011 г. N Д06-2493

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2006, N 31, ст. 3456; 2010, N 30, ст. 3998) приказываю:

Утвердить прилагаемый Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)».

Федеральный стандарт оценки
«Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)»
(утв. приказом Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 г. N 508)

С изменениями и дополнениями от:
ГАРАНТ:

См. справку о федеральных стандартах оценки

I. Общие положения

1. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)» (далее — Федеральный стандарт оценки) разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» и содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости.

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости.

При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости оценщик должен руководствоваться дополнительными требованиями и (или) процедурами к проведению оценки, установленными настоящим Федеральным стандартом оценки, по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным федеральными стандартами оценки.

Информация об изменениях:

Приказом Минэкономразвития России от 22 июня 2015 г. N 388 пункт 3 изложен в новой редакции

3. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

4. Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.

5. При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.

6. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

7. Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки включает в себя следующие этапы:

заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке;

сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;

определение ценообразующих факторов объектов оценки;

сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;

группировка объектов оценки;

сбор рыночной информации;

построение модели оценки;

анализ качества модели оценки;

расчет кадастровой стоимости;

составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.

II. Общие требования к определению кадастровой стоимости

8. Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

9. Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется с использованием компьютерного моделирования (моделей) и (или) без него.

Информация об изменениях:

Приказом Минэкономразвития России от 22 июня 2015 г. N 388 пункт 10 изложен в новой редакции

10. Кадастровая оценка проводится без учета ограничений (обременений) объекта недвижимости, за исключением ограничений (обременений), установленных в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости, связанных с регулированием использования (в том числе, зонированием) территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или Российской Федерации.

III. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов и рыночной информации

11. Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен.

12. В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости.

13. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов оценки, осуществляется оценщиком.

14. При определении кадастровой стоимости оценщик использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения.

15. Для незастроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования.

Для застроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается вид разрешенного использования, исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка.

IV. Группировка объектов оценки

16. При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки. В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены.

Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов оценки в соответствующие группы.

Объекты недвижимости, строительство которых не завершено, не могут быть отнесены в одну группу с объектами недвижимости, строительство которых завершено.

17. Для каждой группы объектов оценки оценщиком должна быть выбрана модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу.

V. Построение моделей оценки

18. Для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется оценщиком, исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации.

19. Выбор модели оценки состоит из следующих этапов:

выбор структуры моделей оценки (формы связи кадастровой стоимости и ценообразующих факторов);

выбор окончательного вида модели оценки, в том числе на основе анализа достоверности использованной информации и точности моделей оценки.

20. При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода.

VI. Порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки

21. При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранной оценщиком.

22. Если оценщиком использовано более одного подхода к оценке, результаты применения подходов должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта оценки.

В случае существенного расхождения результатов расчета кадастровой стоимости объекта оценки, полученных с применением различных подходов, оценщик должен провести анализ причин полученного расхождения.

Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

23. По результатам определения кадастровой стоимости объектов оценки оформляется отчет об определении кадастровой стоимости.

Информация об изменениях:

Утвержден Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)». Он обязателен к применению в установленной сфере деятельности.

При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются те, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки. При этом может использоваться компьютерное моделирование.

Массовой оценкой недвижимости признается процесс определения стоимости при группировании объектов, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются методы моделирования стоимости. При применении таких методов не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты, кроме сервитутов. Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован.

Приказ Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 г. N 508 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)»

Текст приказа официально опубликован не был

В настоящий документ внесены изменения следующими документами:

Приказ Минэкономразвития России от 22 июня 2015 г. N 388

Каковы порядок и методики определения кадастровой стоимости объекта недвижимости согласно ФСО №4?

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РОССИИ)

П Р И К А З
22 октября 2010 годаN 508

Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)»

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 31, ст. 3813; 2006, № 31, ст. 3456; 2010, № 30, ст. 3998)

МинистрЭ.С. Набиуллина

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ

«Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости

(ФСО № 4)»

I. Общие положения

1. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» (далее – Федеральный стандарт оценки) разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» и содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости.

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости.

При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости оценщик должен руководствоваться дополнительными требованиями и (или) процедурами к проведению оценки, установленными настоящим Федеральным стандартом оценки, по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным федеральными стандартами оценки.

3. Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

4. Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.

5. При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.

6. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

7. Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки включает в себя следующие этапы:

заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке;

сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;

определение ценообразующих факторов объектов оценки;

сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;

группировка объектов оценки;

сбор рыночной информации;

построение модели оценки;

анализ качества модели оценки;

расчет кадастровой стоимости;

составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.

II. Общие требования к определению кадастровой стоимости

8. Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

9. Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется с использованием компьютерного моделирования (моделей) и (или) без него.

10. При применении методов массовой оценки не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления (в случае отсутствия у оценщика такой информации).

III. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов и рыночной информации

11. Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен.

12. В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости.

13. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов оценки, осуществляется оценщиком.

14. При определении кадастровой стоимости оценщик использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения.

15. Для незастроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования.Для застроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается вид разрешенного использования, исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка.

IV. Группировка объектов оценки

16. При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки. В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены.

Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов оценки в соответствующие группы.

Объекты недвижимости, строительство которых незавершено, не могут быть отнесены в одну группу с объектами недвижимости, строительство которых завершено.

17. Для каждой группы объектов оценки оценщиком должна быть выбрана модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу.

V. Построение моделей оценки

18. Для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется оценщиком, исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации.

19. Выбор модели оценки состоит из следующих этапов:

выбор структуры моделей оценки (формы связи кадастровой стоимости и ценообразующих факторов);

выбор окончательного вида модели оценки, в том числе на основе анализа достоверности использованной информации и точности моделей оценки.

20. При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода.

VI. Порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки

21. При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранной оценщиком.

22. Если оценщиком использовано более одного подхода к оценке, результаты применения подходов должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта оценки.

В случае существенного расхождения результатов расчета кадастровой стоимости объекта оценки, полученных с применением различных подходов, оценщик должен провести анализ причин полученного расхождения.

Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

23. По результатам определения кадастровой стоимости объектов оценки оформляется отчет об определении кадастровой стоимости.

24. Отчет об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее семи месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки.

вернуться к разделу «Законы и акты по оценке»


Библиотека LABRATE.RU. Правила копирования и цитирования материалов сайта, форума, электронных рассылок. Размещение кнопок и баннеров.

Каковы порядок и методики определения кадастровой стоимости объекта недвижимости согласно ФСО №4?

На территории РФ кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется по единой установленной законодательством методике, которая подразумевает под собой проверенный временем методический подход позволяющий оценщикам эффективно выполнять свою работу.

Российское законодательство, учитывая все особенности и нюансы этого процесса пошло навстречу специалистам проводящим кадастровую оценку и качественно урегулировало эту сложную процедуру.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Понятие кадастровой стоимости объектов недвижимости

Законодательными актами РФ определено, что под кадастровой стоимостью недвижимого имущества следует понимать рыночную цену объектов, которую специалисты определяют способом массовой оценки, благодаря глубокому анализу текущего состояния рынка и существующих на нем цен относительно определенной даты календаря.

При невозможности в силу различных объективных причин определить цену таким общепринятым методом, цена каждого объекта определяется индивидуально.

Определение цены на объект, который устанавливается в результате оценки специалистами, является очень важным фактором при формировании ГКН, а результат учитывается при любых операциях проводимых с недвижимостью.

Определенная специалистами стоимость объекта необходима при определении суммы налогообложении, на основании установленной цены рассчитывается арендная плата, устанавливаются выкупные суммы на недвижимость.

Законодательная база

Оценочная деятельность в РФ регулируется ФЗ №135 подписанным еще 29.07.1998 года. Законодательный акт дает не только определение понятию стоимости, но и определяет субъектов этого процесса, устанавливает требования к заключаемым договорам и подаваемой в кадастровые структуры отчетной документации.

ФЗ №135 стал основанием для законодательного принятия ФСО №4 (приказ № 508 Минэкономразвития от 22.10. 2010 года).

Утверждение ФСО №4 позволило качественно урегулировать процедуру оценки, установив новый, соответствующий рыночной экономике законодательный порядок в направлении оценочной деятельности.

Основания для процедуры

Статья 9 ФЗ № 135 оговаривает, что основанием для начала процесса может быть подписанный между заказчиком и лицом, проводящим оценивание, договор. Соглашение об установлении цены бывает заключено с юридическим или гражданским лицом, заключившим с заказчиком трудовой договор.

Переоценка объектов недвижимости очень часто связана с причинами, влияющими на рыночную стоимость, и становятся одним из оснований для переоценки. К таким причинам относятся:

  • произошедшие изменения на рынке;
  • быстрый износ объекта;
  • инфляция.

Требования ФСО №4 к определению цен

Установленные ФСО №4 требования указывают на некоторые особенности при проведении процедуры. Законодательно утвержденный акт определяет, что:

  1. Цена объектов устанавливается на календарную дату, когда создается список объектов, подготовленных для определения цены. Цена актуальна именно на день формирования списка.
  2. Выбранные методики и разработанные способы для точного определения цены должны быть обоснованными. Они осуществляются при помощи компьютерных программ для моделирования или, как вариант, без применения ПК (то есть, вручную на бумаге).
  3. Применяемые методы по исследованию стоимости не учитывают никакие имеющиеся обременения, кроме законодательно установленных сервитутов.

Какие типы строений рассматриваются?

Объектом оценки может служить любая недвижимость, если данные о ней сохраняются в ГКН на момент начала процедуры. Зафиксированная в кадастре информация является главным требованием ФСО №4 для начала процесса оценки. Таким образом, если строение в кадастре не учтено, то и стоимость для него определить невозможно.

Сформированный и подготовленный для оценивания список построек, согласно запросу заказчика предоставляется ему одной из региональных структур ГКН. Перечень объектов группируют по схожим между собой характеристикам для применения к каждой отдельной группе определенных методов подхода позволяющим установить стоимость.

Надеемся, что эта информация поможет ответить на все ваши вопросы.

Формирование списка недвижимого имущества подразумевает под собой получение подробной информации о технических характеристиках объектов подготовленных к процедуре кадастровой оценки.

Порядок проведения

Законодательные акты урегулировали процесс оценки недвижимости, так что осуществить данный процесс можно без особых сложностей. Вся процедура ФСО разделена на определенные этапы, и лицам уполномоченным устанавливать стоимость объекта достаточно придерживаться установленных законодательством правил.

Этапы осуществления

Согласно законам РФ, проводить определение кадастровой стоимости объекта недвижимости могут гражданские и юридические лица, обладающие соответствующей квалификацией и документом, предоставляющим право на этот вид деятельности.

Процесс оценки проводится поэтапно и предполагает такие действия (список приведен в порядке от начала к концу процесса):

  • подписание между сторонами договора о кадастровой оценке;
  • анализ собранной информации о ценах на рынке недвижимости для установления стоимости объекта;
  • выбор определенной модели для определения стоимости;
  • установление ценообразующих факторов;
  • сбор информации о ценообразующих факторах;
  • группирование объектов;
  • сбор информации о стабильности рынка недвижимости;
  • построение выбранной модели определения стоимости;
  • анализ эффективности выбранной модели;
  • расчет стоимости объекта по кадастровой оценке;
  • разработка и составление отчетной документации о кадастровой оценке.

Ниже представлен образец справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости:

По каким методикам определяется?

Чтобы построить выбранную модель формирования кадастровой цены, специалист анализирует большой объем собранной информации о ценах, которые сложились на текущем рынке недвижимости. Важно, чтобы вся информация была достоверной.

В ситуации, когда собранных оценщиком общих сведений о группе схожих строений недостаточно для построения им определенной модели, то оценивание каждого конкретного объекта проводится индивидуально.

Определяя кадастровую стоимость, специалист пользуется данными о строении, взятыми из ГКН, а также землеустроительной документацией и другими данными, полученными из различных государственных структур и организаций. Главное – чтобы данные имели доказательную базу.

Где фиксируются результаты исследования?

Сформированные результаты, позволившие определить кадастровую стоимость недвижимого имущества, подразумевают под собой составление отчета специалистом, проводившим процедуру оценки.

Читать еще:  Покупка квартиры через аукцион: Плюсы и минусы. Какие есть подводные камни

Согласно законодательству, на написание отчета с полученным результатом отводится ровно 7 месяцев с календарной даты заключения договора на проведение процедуры оценки.

Один экземпляр составленного в процессе оценивания отчета передается в кадастровую палату, где оформляется акт об утверждении результатов оценки объекта. Дата вступившего в силу акта считается датой законодательного утверждения полученных результатов.

Порядок определения цены объекта, прописанный в законодательстве РФ и регламентированный ФСО №4, позволяет оценщикам качественно и эффективно выполнять порученную им работу.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Методика и порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости по ФСО №4

Так как ведение оценочной деятельности объектов недвижимого имущества различных форм собственности в Российской Федерации всегда осуществлялось с достаточно большим трудом, в 2010 году был принят специализированный стандарт, направленный на формирование методик определения кадастровой стоимости.

Общеизвестное его название – «ФСО №4», что расшифровывается как «Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»».

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

О том, что такое государственная оценка недвижимости, вы можете узнать на нашем сайте.

Толкования понятия

Толкований понятия «кадастровая стоимость» на данный момент достаточно много – его дают и юристы, и судьи, к которым обращаются с просьбой о толковании тех или иных нормативных актов.

Для того, чтобы разночтения в этом понятии убрать, законодатель дал собственное определение, которое теперь считается обязательным для применения.

Определение это зафиксировано в ФСО №4 и закрепляет толкование кадастровой стоимости объектов недвижимости как результат массовой оценки методом группировки по идентичным признакам тех или иных зданий, помещений или земельных участков.

При этом, такой результат будет считаться рыночной ценой для таких объектов. В том же случае, если произведение установления такой цены с помощью массовой оценки невозможно, ее определение должно производиться путем индивидуального анализа.

При этом, подвергаться процедуре могут не только объекты т.н. «открытого рынка» (то есть те, доступ к которым открыт, и они могут свободно переходить от одного собственника к другому путем передачи прав на них), но и «закрытого» сегмента (например, здания или земельные участки, принадлежащие на праве управления Министерству обороны или Министерству внутренних дел).

Об особенностях расчета кадастровой стоимости читайте в нашей статье.

Законодательный регламент

Какие нормативные акты регламентируют процедуру? Так как проведение процедуры – процесс достаточно сложный, она регламентируется целым спектром нормативных актов, принятых на различных уровнях – от федеральных законов до ведомственных приказов.

Сюда также относятся и пять стандартов, где зафиксированы требования проведения мероприятий по формированию стоимости.

К основным нормативным актам, в соответствии с которыми должна будет осуществляться оценочная деятельность, относятся:

  1. Федеральные законы «Об оценочной деятельности», «О государственном кадастре недвижимости» и иные, регламентирующие оборот и оценку недвижимости в Российской Федерации.
  2. Постановления Правительства, посвященные государственной кадастровой оценке и установлении Правил ее проведения.
  3. Федеральные стандарты оценки (под номерами 1-5), утвержденные приказами Министерства экономического развития, призванные упорядочить мероприятия по проведению этого процесса (сюда входит и наиболее известный ФСО №4, который непосредственно регламентирует оценочную деятельность кадастрового фонда Российской Федерации).

Этот перечень нормативных актов полным не является, так как вплоть до настоящего времени осуществляется его изменение с учетом устаревших и внесения в него новых, а также за счет регулярного пополнения внутриведомственными актами и предписаниями для организаций, осуществляющих на основе заключенных государственных контрактов мероприятия по определению стоимости фонда объектов недвижимости в Российской Федерации.

Порядок грамотной оценки

ФСО №4 регламентирует не только то, как именно надо понимать понятие, но и тот порядок действий, который должен быть полностью соблюден при осуществлении грамотной оценки.

Кто определяет стоимость? Её определяют оценочные организации.

Порядок определения обязателен к исполнению абсолютно всеми оценочными организациями независимо от используемых ими технологий:

  1. Заключение государственного контракта (в настоящее время это требование является обязательным с целью избежать возможной коррупциогенности в этой сфере государственных закупок), в техническом задании которого обязательно должен быть указан перечень объектов, подлежащих оценке.
  2. Сбор сведений о рынке недвижимости, которая подлежит оценке (в том числе, и о рыночных ценах на схожие объекты).
  3. Определение тех факторов, на основе которых будет формироваться цена.
  4. Сбор сведений по этим факторам (с детальной проработкой ключевых требований к ним, например, уровень развитости инфраструктуры).
  5. Группировка анализируемых и оцениваемых объектов по их ключевым признакам.
  6. Получение сведений о рыночном состоянии конкретных групп.
  7. Построение модели, на которой будет формироваться итоговая стоимость.
  8. Анализ качественных результатов проработки построенной модели.
  9. Итоговый расчет.
  10. Формирование отчета по результатам.

После проведения всех указанных мероприятий готовый отчет направляется заказчику (в роли которого выступают территориальные органы Росреестра) для детальной проверки полученной информации и последующего внесения изменений в имеющийся реестр.

Перечень объектов

Как уже говорилось выше, оценка осуществляется для всех абсолютно объектов недвижимого имущества, независимо от того, присутствуют они на открытом рынке, или рынок их оборота закрыт или ограничен.

Процедура должна производиться для всех форм собственности недвижимости (будь то муниципальная, федеральная или частная собственность).

К основным объектам, которые должны быть проанализированы с целью получения информации об их стоимости, относятся:

    земельные участки (как находящиеся в единоличном пользовании, в том числе и для ведения приусадебного хозяйства, так и входящие в состав кооперативов и товариществ различных форм);

жилые и нежилые здания (включая те, где строительство еще не завершено);

  • жилые и нежилые помещения (офисы, квартиры, внутренние, отдельно эксплуатируемые помещения различного имущественного фонда, например, помещения военных казарм, имеющие отдельные входы, которые используются для особых нужд, таких, как проживание обслуживающего персонала).
  • О том, как узнать кадастровую стоимость здания по адресу или по кадастровому номеру, а также о том, как узнать ее у жилого дома по адресу или по кадастровому номеру, читайте на нашем сайте. Узнайте также о способах определения стоимости нежилого коммерческого помещения.

    Требования к проведению

    ФСО №4 определяет перечень обязательных требований, которые должны быть четко соблюдены независимо от того, какая оценочная организация исполняет полученный заказ. К таким требованиям относятся:

    1. Проведение оценки того перечня недвижимости, информация о которых имеется в распоряжении органов Росреестра на дату ее проведения.
    2. Выбор методов, а также моделей проведения всех мероприятий возлагается целиком на оценивающую организацию, но обязательно должен быть соблюден установленный законодателем порядок осуществления.
    3. При проведении мероприятий оценивающая организация (или единоличный оценщик) не должна учитывать существующих ограничений прав и иных форм обременений, наложенных на такие участки (исключение составляют те сервитуты, установленные законодателем и подлежат обязательному учету).
    4. В случае отсутствия информации для формирования сведений о комплексной массовой оценки приведенного перечня объектов недвижимости, оценивающая организация должна сформировать информацию о стоимости, обработав представленный материал в индивидуальном порядке.

    Где отражаются результаты?

    После того, как сформированный отчет тех или иных объектов был передан в органы Росреестра, наступает этап его экспертизы с целью установления достоверности сведений, отраженных в нем.

    Это необходимо, чтобы избежать возможных ошибок в полученных результатах, так как повторная процедура будет производиться не ранее, чем через пять лет, а данные будут занесены в соответствующие реестры.

    Все сведения, полученные в результате деятельности оценочных организаций, будут внесены в Государственный кадастр недвижимости, где будут содержаться как дополняющая основную информация по имеющимся объектам.

    В том случае, если оценке подверглись какие-то здания или земельные участки, не внесенные до этого в реестр, сведения на них подлежат особой проверке с последующим формированием информации на них.

    О порядке предоставления сведений об объектах недвижимости из государственного кадастра недвижимости, а также об основных принципах и проблемах ведения ГКН вы можете узнать на нашем сайте.

    Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется достаточно сложным методом анализа представленных факторов.

    Подробно деятельность по формированию такой информации регламентирована в Федеральных стандартах оценки (наиболее подробно – в ФСО №4), где отражены как ключевые требования к осуществлению такой деятельности, так и подробный порядок ее выполнения.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    ФСО 4 – Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости

    Приказом Минэкономразвития России

    от 22 октября 2010 г. N 508

    ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ

    ОЦЕНКИ “ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ

    НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО 4)”

    Список изменяющих документов

    (в ред. Приказа Минэкономразвития России от 22.06.2015 N 388)

    I. Общие положения

    1. Федеральный стандарт оценки “Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО 4)” (далее – Федеральный стандарт оценки) разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки “Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1) “, “Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2) “, “Требования к отчету об оценке (ФСО N 3) ” и содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости.

    2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости.

    При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости оценщик должен руководствоваться дополнительными требованиями и (или) процедурами к проведению оценки, установленными настоящим Федеральным стандартом оценки, по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным федеральными стандартами оценки.

    3. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

    (п. 3 в ред. Приказа Минэкономразвития России от 22.06.2015 N 388)

    4. Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.

    5. При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.

    6. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

    7. Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки включает в себя следующие этапы:

    заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке;

    сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;

    определение ценообразующих факторов объектов оценки;

    сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;

    группировка объектов оценки;

    сбор рыночной информации;

    построение модели оценки;

    анализ качества модели оценки;

    расчет кадастровой стоимости;

    составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.

    II. Общие требования к определению кадастровой стоимости

    8. Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

    9. Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется с использованием компьютерного моделирования (моделей) и (или) без него.

    10. Кадастровая оценка проводится без учета ограничений (обременений) объекта недвижимости, за исключением ограничений (обременений), установленных в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости, связанных с регулированием использования (в том числе, зонированием) территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или Российской Федерации.

    (п. 10 в ред. Приказа Минэкономразвития России от 22.06.2015 N 388)

    III. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов

    и рыночной информации

    11. Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

    При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен.

    12. В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости.

    13. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов оценки, осуществляется оценщиком.

    14. При определении кадастровой стоимости оценщик использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения.

    15. Для незастроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования.

    Для застроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается вид разрешенного использования, исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка.

    IV. Группировка объектов оценки

    16. При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки. В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены.

    Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов оценки в соответствующие группы.

    Объекты недвижимости, строительство которых не завершено, не могут быть отнесены в одну группу с объектами недвижимости, строительство которых завершено.

    17. Для каждой группы объектов оценки оценщиком должна быть выбрана модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу.

    V. Построение моделей оценки

    18. Для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется оценщиком исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации.

    19. Выбор модели оценки состоит из следующих этапов:

    выбор структуры моделей оценки (формы связи кадастровой стоимости и ценообразующих факторов);

    выбор окончательного вида модели оценки, в том числе на основе анализа достоверности использованной информации и точности моделей оценки.

    20. При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода.

    VI. Порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки

    21. При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранной оценщиком.

    22. Если оценщиком использовано более одного подхода к оценке, результаты применения подходов должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта оценки.

    В случае существенного расхождения результатов расчета кадастровой стоимости объекта оценки, полученных с применением различных подходов, оценщик должен провести анализ причин полученного расхождения.

    Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

    23. По результатам определения кадастровой стоимости объектов оценки оформляется отчет об определении кадастровой стоимости.

    24. Исключен. – Приказ Минэкономразвития России от 22.06.2015 N 388.

    ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ «ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 4)»

    МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    от 22 октября 2010 г. N 508

    ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФЕДЕРАЛЬНОГО СТАНДАРТА

    ОЦЕНКИ «ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ (ФСО N 4)»

    В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2006, N 31, ст. 3456; 2010, N 30, ст. 3998) приказываю:

    Утвердить прилагаемый Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)».

    Приказом Минэкономразвития России

    от 22 октября 2010 г. N 508

    ОЦЕНКИ «ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ

    НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 4)»

    I. Общие положения

    1. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)» (далее — Федеральный стандарт оценки) разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» и содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости.

    2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости.

    При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости оценщик должен руководствоваться дополнительными требованиями и (или) процедурами к проведению оценки, установленными настоящим Федеральным стандартом оценки, по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным федеральными стандартами оценки.

    3. Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

    4. Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.

    5. При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.

    6. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

    7. Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки включает в себя следующие этапы:

    заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке;

    сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;

    определение ценообразующих факторов объектов оценки;

    сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;

    группировка объектов оценки;

    сбор рыночной информации;

    построение модели оценки;

    анализ качества модели оценки;

    расчет кадастровой стоимости;

    составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.

    II. Общие требования к определению кадастровой стоимости

    8. Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

    9. Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется с использованием компьютерного моделирования (моделей) и (или) без него.

    10. При применении методов массовой оценки не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления (в случае отсутствия у оценщика такой информации).

    III. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов

    и рыночной информации

    11. Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

    При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен.

    12. В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости.

    13. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов оценки, осуществляется оценщиком.

    14. При определении кадастровой стоимости оценщик использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения.

    15. Для незастроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования.

    Для застроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается вид разрешенного использования, исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка.

    IV. Группировка объектов оценки

    16. При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки. В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены.

    Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов оценки в соответствующие группы.

    Объекты недвижимости, строительство которых не завершено, не могут быть отнесены в одну группу с объектами недвижимости, строительство которых завершено.

    17. Для каждой группы объектов оценки оценщиком должна быть выбрана модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу.

    V. Построение моделей оценки

    18. Для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется оценщиком исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации.

    19. Выбор модели оценки состоит из следующих этапов:

    выбор структуры моделей оценки (формы связи кадастровой стоимости и ценообразующих факторов);

    выбор окончательного вида модели оценки, в том числе на основе анализа достоверности использованной информации и точности моделей оценки.

    Читать еще:  На какую сумму ипотечного кредита я могу рассчитывать?

    20. При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода.

    VI. Порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки

    21. При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранной оценщиком.

    22. Если оценщиком использовано более одного подхода к оценке, результаты применения подходов должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта оценки.

    В случае существенного расхождения результатов расчета кадастровой стоимости объекта оценки, полученных с применением различных подходов, оценщик должен провести анализ причин полученного расхождения.

    Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

    23. По результатам определения кадастровой стоимости объектов оценки оформляется отчет об определении кадастровой стоимости.

    24. Отчет об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее семи месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки.

    Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости» (ФСО № 4)»

    Приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508 (ред. от 22.06.2015) «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)»

    В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2006, N 31, ст. 3456; 2010, N 30, ст. 3998) приказываю:

    Утвердить прилагаемый Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)».

    Министр Э.С.НАБИУЛЛИНА
    Утвержден
    Приказом Минэкономразвития России
    от 22 октября 2010 г. N 508

    ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ

    ОЦЕНКИ «ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 4)»

    Список изменяющих документов

    (в ред. Приказа Минэкономразвития России от 22.06.2015 N 388)

    1. Общие положения
    2. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)» (далее — Федеральный стандарт оценки) разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» и содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости.
    3. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости.

    При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости оценщик должен руководствоваться дополнительными требованиями и (или) процедурами к проведению оценки, установленными настоящим Федеральным стандартом оценки, по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным федеральными стандартами оценки.

    1. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

    (п. 3 в ред. Приказа Минэкономразвития России от 22.06.2015 N 388)

    1. Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.
    2. При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.
    3. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
    4. Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки включает в себя следующие этапы:
    • заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке;
    • сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;
    • определение ценообразующих факторов объектов оценки;
    • сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;
    • группировка объектов оценки;
    • сбор рыночной информации;
    • построение модели оценки;
    • анализ качества модели оценки;
    • расчет кадастровой стоимости;
    • составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.
    1. Общие требования к определению кадастровой стоимости
    2. Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
    3. Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется с использованием компьютерного моделирования (моделей) и (или) без него.
    4. Кадастровая оценка проводится без учета ограничений (обременений) объекта недвижимости, за исключением ограничений (обременений), установленных в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости, связанных с регулированием использования (в том числе, зонированием) территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или Российской Федерации.

    (п. 10 в ред. Приказа Минэкономразвития России от 22.06.2015 N 388)

    III. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов

    и рыночной информации

    1. Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

    При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен.

    1. В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости.
    2. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов оценки, осуществляется оценщиком.
    3. При определении кадастровой стоимости оценщик использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения.
    4. Для незастроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования.

    Для застроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается вид разрешенного использования, исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка.

    1. Группировка объектов оценки
    2. При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки. В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены.

    Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов оценки в соответствующие группы.

    Объекты недвижимости, строительство которых не завершено, не могут быть отнесены в одну группу с объектами недвижимости, строительство которых завершено.

    1. Для каждой группы объектов оценки оценщиком должна быть выбрана модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу.
    2. Построение моделей оценки
    3. Для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется оценщиком исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации.
    4. Выбор модели оценки состоит из следующих этапов:

    выбор структуры моделей оценки (формы связи кадастровой стоимости и ценообразующих факторов);

    выбор окончательного вида модели оценки, в том числе на основе анализа достоверности использованной информации и точности моделей оценки.

    1. При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода.
    2. Порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки
    3. При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранной оценщиком.
    4. Если оценщиком использовано более одного подхода к оценке, результаты применения подходов должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта оценки.

    В случае существенного расхождения результатов расчета кадастровой стоимости объекта оценки, полученных с применением различных подходов, оценщик должен провести анализ причин полученного расхождения.

    Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

    1. По результатам определения кадастровой стоимости объектов оценки оформляется отчет об определении кадастровой стоимости.

    24. Исключен. — Приказ Минэкономразвития России от 22.06.2015 N 388.

    Экспертиза кадастровой оценки

    За последнее время в условиях изменившегося законодательства в области кадастровой оценки Ассоциация «СРОО «Экспертный совет» наработало значительный конструктивный опыт экспертизы отчетов об определении кадастровой стоимости различных категорий объектов оценки в нескольких субъектах России, в том числе:

    • земельных участков населенных пунктов Пермского края, Курской, Оренбургской, Новгородской, Саратовской, Рязанской, Самарской, Вологодской, Магаданской и Тамбовской области, республиках Мордовия, Дагестан и Коми, а также Ямало-Ненецком и Чукотском АО;
    • земельных участков водного фонда Пермского края;
    • объектов недвижимости жилого и нежилого фонда г. Москвы, Ямало-Ненецкого АО, Красноярского и Ставропольского края, Владимирской, Магаданской, Тамбовской, Тульской, Мурманской, Вологодской, Тюменской и Иркутской области, республики Мордовия и Чукотского автономного округа;
    • земельных участков сельскохозяйственного назначения Республик Адыгея, Калмыкия, Северная Осетия – Алания и Дагестан, Хабаровского и Пермского края, а также Мурманской, Тверской, Челябинской и Иркутской области;
    • садоводческих и огороднических объединений вне черты населенных пунктов Оренбургской области.

    Согласно ст. 24.11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 11.07.2011) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя, в том числе экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости.

    Статья 24.16 «Экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости» Закона об оценочной деятельности устанавливает, что Отчет об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости только при условии наличия положительного экспертного заключения на указанный отчет. В свою очередь исполнитель работ в течение тридцати дней с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета.

    По результатам экспертизы саморегулируемая организация оценщиков (далее — СРОО) дает положительное или отрицательное экспертное заключение с указанием исчерпывающего перечня выявленных нарушений и их соответствующего обоснования в последнем случае, а исполнитель работ дорабатывает отчет об определении кадастровой стоимости с учетом выявленных нарушений и обеспечивает проведение его повторной экспертизы.

    Экспертиза отчетов в рамках кадастровой оценки обязательна также в отдельных случаях при рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости.

    В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно статье 24.19 Закона об оценочной деятельности для обжалования результатов определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, заявитель обращается в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, к которому прилагаются, в том числе отчет об оценке рыночной стоимости объекта оценки и в отдельных случаях положительное экспертное заключение СРОО о его соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

    Такие случаи определены в Приказе Минэкономразвития РФ от 22.02.2011 N 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости». Согласно п. 21 указанного приказа, в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение.

    Определение «экспертизы отчета дано в Законе об оценочной деятельности, а ее содержание более подробно раскрывается в Приказе Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 N 328 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)» (далее – ФСО №5). Согласно статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:

    • соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;
    • подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

    Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение. При этом положительное экспертное заключение должно содержать вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

    Указанные в Законе об оценочной деятельности направления экспертизы преобразованы в ФСО №5 в виды экспертизы отчета об оценке: экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также стандартов и правил оценочной деятельности (нормативно-методическая экспертиза) и экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки.

    При проведении нормативно-методической экспертизы положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и стандартов и правил оценочной деятельности.

    В случаях, когда не указан вид экспертизы, экспертом проводится нормативно-методическая экспертиза, таким образом, в отношении кадастровой оценки, где отсутствует такое указание, проводится нормативно-методическая экспертиза.

    Применительно к кадастровой оценке в законодательстве используется только понятие «отчет об определении кадастровой стоимости» как результат работ по кадастровой оценке и объект экспертизы СРОО. При этом согласно п.3 Приказа Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 508 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)» (далее — ФСО №4), под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. В п. 12 дополнительно указывается, что в случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости.

    ФСО № 4 — Определение кадастровой стоимости

    Об утверждении Федерального стандарта оценки
    «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)»
    N 508 от 22.10.2010 г.

    В целях реализации положений Федерального закона от 22 июля 2010 г. № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2010, № 30, ст. 3998) приказываю:

    Утвердить прилагаемый Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)».

    Министр Э.С. Набиуллина

    УТВЕРЖДЕН
    приказом Минэкономразвития России
    от «22» октября 2010 г. N 508

    ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ
    «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости
    (ФСО № 4)»

    I. Общие положения

    1. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» (далее – Федеральный стандарт оценки) разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» и содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости.

    2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости.

    При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости оценщик должен руководствоваться дополнительными требованиями и (или) процедурами к проведению оценки, установленными настоящим Федеральным стандартом оценки, по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным федеральными стандартами оценки.

    3. Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

    4. Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.

    5. При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.

    6. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

    7. Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценке включает в себя следующие мероприятия:
    заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценки;
    сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;
    определение ценообразующих факторов объектов оценки;
    сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;
    группировка объектов оценки;
    сбор рыночной информации;
    построение модели оценки;
    анализ качества модели оценки;
    расчет кадастровой стоимости;
    составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.

    II. Общие требования к определению кадастровой стоимости

    8. Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

    9. Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется как с использованием компьютерного моделирования (моделей), так и без него.

    10. При применении методов массовой оценки, в случае отсутствия у оценщика такой информации, не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления.

    III. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов и рыночной информации

    11. Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

    При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен.

    12. В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости.

    13. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов оценки, осуществляется оценщиком.

    14. При определении кадастровой стоимости оценщик использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения.

    15. Для незастроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования.

    Для застроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается вид разрешенного использования, исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка.

    IV. Группировка объектов оценки

    16. При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки. В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены.

    Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов оценки в соответствующие группы.

    Объекты недвижимости, строительство которых незавершено, не могут быть отнесены в группы совместно с объектами недвижимости, строительство которых завершено.

    17. Для каждой группы объектов оценки оценщиком должна быть выбрана модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу.

    V. Построение моделей оценки

    18. Для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется оценщиком, исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации.

    19. Выбор модели оценки состоит из следующих этапов:
    выбор структуры моделей оценки (формы связи кадастровой стоимости и ценообразующих факторов);
    выбор окончательного вида модели оценки, в том числе на основе анализа достоверности использованной информации и точности моделей оценки.

    20. При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода.

    VI. Порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки

    21. При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, с использованием которой может быть оценен данный объект оценки.

    22. Если оценщиком использовано более одного подхода к оценке, результаты применения подходов должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта оценки.

    В случае существенного расхождения результатов расчета кадастровой стоимости объекта оценки, полученных с применением различных подходов, оценщик должен провести анализ причин полученного расхождения.

    Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

    23. По результатам определения кадастровой стоимости объектов оценки оформляется отчет об определении кадастровой стоимости.

    24. Отчет об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее семи месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки.

    Оценка недвижимости: всё, что о ней нужно знать

    Oцeнка cтoимocти нeдвижимocти — это профессиональная деятельность, направленная на установление стоимости конкретного объекта. Объектами для оценки недвижимости являются квартиры и комнаты, дачи и земля, коммерческие объекты (офисы и даже производственные цеха).

    Читать еще:  Мировое соглашение о разделе имущества супругов при разводе

    Кто проводит оценку недвижимости?

    Оценочная компания — это юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки, имеющее в своём штате не менее двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено.

    Когда нужна оценка недвижимости?

    • При оформлении ипотеки. Это самый частый случай. Отчет об оценке требует банк для формирования суммы займа. Как правило, банк учитывает рыночную и ликвидационную стоимость.
    • При судебных спорах как доказательство. Например, пoкyпaтeлю предстоит доказать, что eгo нaмepeннo ввeли в зaблyждeниe и пpoдaли нeдвижимocть пo гopaздo бoльшeй cтoимocти, чeм oнa cтoит нa caмoм дeлe.
    • Пpи пpoдaжe нeдвижимocти или обмене жилья. Отчет об оценке может понадобиться и продавцу, и покупателю. Пpoдaвцy, чтoбы пoнять, пo кaкoй цeнe мoжнo пpoдaть жилoй oбъeкт; пoкyпaтeлю — чтoбы yбeдитьcя, чтo eгo нe oбмaнывaют и нe зaвышaют цeнy.
    • При peopгaнизaции пpeдпpиятия.
    • Для зaлoгa. Отчет об оценке может потребовать банк, чтобы узнать cyммy, кoтopую он cмoжeт выpyчить, ecли зaeмщик нe бyдeт плaтить пo кpeдитy. Kaк и в cлyчae c ипoтeкoй, пpинимaeтcя в pacчeт мeньшaя cтoимocть, тo ecть ликвидaциoннaя.

    Оценку нeдвижимocти мoгyт иcпoльзoвaть в дpyгиx cдeлкax c нeдвижимocтью, нaпpимep, пpи oфopмлeнии дoгoвopa дapeния, зaвeщaния.

    Что именно определяет оценщик?

    Pынoчнaя cтoимocть

    Это цeнa, зa кoтopyю недвижимость мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Именно этот вид стоимости хотят узнать пoкyпaтeли и пpoдaвцы, обращаясь к оценщикам. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa — находят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy.

    Kaдacтpoвaя cтoимocть

    Это стоимость, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.

    Ликвидaциoннaя cтoимocть

    Это цeнa, пo кoтopoй мoжнo быстро продать объект недвижимости. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя (обычно cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны).

    Coглacнo ФCO № 2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.

    Инвecтициoннaя cтoимocть

    Этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx, то есть это стоимость, за которую можно купить объект недвижимости, чтобы получать с него доход. Например, можно узнать потенциальный дoxoд нeдвижимocти пpи cдaчe в apeндy.

    Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй. Она учитывает вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм.

    Из чего состоит процедура оценки недвижимости?

    1. Постановка задачи на оценку недвижимости

    Заказчик обращается к оценщику и объясняет цели oцeнки. Чаще всего, оценка нужна перед оформлением ипотеки.

    Чек-лист для тех, кто планирует заказать оценку недвижимости

    • Подготовьте помещения к осмотру. Оценщик будет фотографировать. Эти фотографии позже войдут в отчет об оценке.
    • Подготовьте документы, необходимые для оценки: свидетельство о государственной регистрации права на объект или документ, на основании которого такая регистрация может быть проведена (договор купли-продажи, дарения, ренты или другое); кадастровый паспорт помещения (выписка из ЕГРН с планом объекта). Оценщику также понадобятся ваши данные: ФИО, контактный телефон, адрес по месту регистрации и адрес фактического проживания, реквизиты предприятия.
    • Подробно расскажите об объекте оценки. Чем больше информации — тем точнее результат.

    Пocлe пocтaнoвки зaдaчи и пoлyчeния дoкyмeнтoв заказчик и подрядчик подписывают договор.

    Что должен содержать договор с оценщиком?

    Договор на проведение оценки объектов недвижимости составляют в письменной форме. Он должен содержать:

    • цель оценки;
    • описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию;
    • вид определяемой стоимости объекта оценки;
    • размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
    • дату определения стоимости объекта оценки;
    • сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с ФЗ;
    • наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
    • указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
    • указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
    • сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований ФЗ, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов РФ в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности;
    • сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика.

    Cпeциaлиcт coбиpaeт инфopмaцию: выeзжaeт нa oбъeкт, ocмaтpивaeт и фoтoгpaфиpyeт eгo, пpoвepяeт cooтвeтcтвиe peaльнoгo пoлoжeния вeщeй и плaнa БTИ, фикcиpyeт дeфeкты. Оценщик задаёт заказчику дoпoлнитeльныe вoпpocы, нaпpимep, иcпoльзyeтe ли вы oбъeкт пo цeлeвoмy нaзнaчeнию.

    4. Расчет стоимости

    На этом этапе оценщик определяет мeтoд pacчeтa. Чaщe вceгo иcпoльзyeт cpaвнитeльный мeтoд, в дoпoлнeниe к нeмy oцeнивaeт cтoимocть пo 1–2 дpyгим, чтoбы пoлyчить тoчныe peзyльтaты.

    5. Учет условий

    Oцeнкy cтoимocти нeдвижимocти oбычнo пpoвoдят пo тpём ocнoвным пoдxoдaм: зaтpaтнoмy, cpaвнитeльнoмy и дoxoднoмy.

    Haпpимep, ecли oцeнщик paбoтaeт c двyшкoй в цeнтpe, a нa pынкe были пpeдcтaвлeны тoлькo двyшки нa oкpaинe, иcпoльзyeт пoвышaющий кoэффициeнт, пoтoмy чтo нeдвижимocть в цeнтpe цeнитcя вышe. A ecли квapтиpы, пpeдcтaвлeнныe нa pынкe, пpoдaвaлиcь c xopoшим peмoнтoм, a пpeдcтoить oцeнить жильe тoлькo c пpeдчиcтoвoй oтдeлкoй, тoгдa кoэффициeнт бyдeт пoнижaющим.

    6. Составление итогового отчета

    Итогом оценки является отчёт.

    Что должен содержать итоговый отчет об оценке?

    • дата составления и порядковый номер отчета;
    • основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
    • сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
    • сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика;
    • цель оценки;
    • точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;
    • стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
    • последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;
    • дата определения стоимости объекта оценки;
    • перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки;
    • иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

    Отчет должен быть чётким и понятным, не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

    Комментарий к проекту Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)»

    Комментарий к

    проекту Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости
    объектов недвижимости (ФСО № 4)»

    Проект ФСО-4 не может быть утвержден по следующим основаниям:

    1. Проект стандарта закрепляет заложенную в ФЗ-167 концепцию кадастровой оценки объектов недвижимости с федерального центра, что полностью противоречит международным стандартам и многовековой практики оценки для целей налогообложения, в том числе и в дореволюционной России. Этим стандартом оценщики добровольно ставят себя в подчиненное положение к федеральному органу – РОСРЕЕСТРУ, который полностью провалил кадастровую оценку земельных участков и подготовку к кадастровой оценке единых объектов недвижимости. Стандарт IAAO «Стандарт по политике налогообложения недвижимости» особо отмечает центральную, а не подчиненную роль оценщика в политике налогообложения недвижимости. Практика же оценки недвижимости для целей налогообложения свидетельствует о том, что этой оценкой должны заниматься местные оценщики, хорошо знающие местный рынок. Не соблюдение этих требований приведет к тому, что население не воспримет этот налог, и будет активно протестовать против его введения, что опасно также и в плане политической стабильности.

    2. В проекте стандарта утверждается, что он разработан «с учетом международных стандартов оценки», что не соответствует действительности. Наоборот – он противоречит МСО и стандартам IAAO. Этим стандартам противоречат ст. 5, 6, 7, 10, 15, 22.

    3. Проектом стандарта введены новые термины, которые не расшифрованы, что будет вводить в заблуждение оценщиков и экспертов, проверяющих отчеты. Например, определение кадастровой стоимости в ст. 3 противоречит определению, данному в ФЗ-167 и ФЗ-135, а также в ФСО-2 п.10. Введено понятие «методы массовой оценки», которого нет в международных стандартах и которое не расшифровано. Введено понятие «модели оценки» (особенно неясно это понятие при применении затратного и доходного подходов), которое также не расшифровано и т. д.

    4. Некоторые статьи проекта ФСО не несут никакой дополнительной информации по сравнению с измененной редакцией ФЗ-135 и действующими ФСО. Например, ст.5, 9, 11, 12, 13, 14, 18, 23.

    5. Некоторые статьи проекта ФСО противоречат друг другу. Например, в ст.7 перечислены «шаги», которые оценщик должен предпринять, в том числе – построение модели оценки и анализ качества модели. В статье же 18 утверждается, что в оценке могут быть использованы затратный и доходный подход. Как при этом строить модели оценки в проекте ФСО не говорится, а в теории и практике оценки этот вопрос не исследовался.

    6. В проекте ФСО отсутствуют важные положения, которые должны быть отражены для создания условий корректной экспертизы отчетов об определении кадастровой стоимости. А именно – вопросы точности проведенных оценок или, по терминологии МСО, «уровень и однородность оцененных стоимостей» при применении методом прикладной математической статистики. Не раскрыты также требования к отчетам об определении кадастровой стоимости и требования к экспертизе отчетов Экспертными советами СРО.

    В целом, считаю, что проект ФСО не готов к утверждению, более того необходимо пересмотреть концепцию как ФСО, так и концепцию кадастровой оценки, заложенной и утвержденной в новой редакции ФЗ-135.

    Не раскрытие основополагающих понятий кадастровой оценки, наличие статей с повторяющейся и противоречивой информацией создают условия для злоупотреблений при проведении оценки и коррупционности.

    Утверждение представленной последней редакции (12.10.10) Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», по моему мнению, приведет к следующим отрицательным эффектам:

    1. к возможному произволу при отборе оценщиков для определения кадастровой стоимости (РОСРЕЕСТР по-прежнему будет проводить свою политику);

    2. проблемам при проведении экспертизы отчетов об определении кадастровой стоимости, что приведет к растягиванию сроков экспертизы;

    3. невозможности проведения оценки на тех данных, которые выдаст РОСРЕЕСТР;

    4. отсутствие ответственного за конечный результат проведенного определения кадастровой стоимости;

    5. многочисленных споров собственников объектов недвижимости с результатами оценок, так как они, общественность и местные оценщики будут устранены от процесса оценки;

    В итоге, по моему мнению, мы добьемся только одного результата, а именно, в провале кадастровой оценки недвижимости и эффективной системы налогообложения, направленной на устойчивое развитие территорий, обвинят оценщиков и профессия будет окончательно дискредитирована.

    Приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508 (ред. от 22.06.2015) «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)»

    МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    от 22 октября 2010 г. N 508

    ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФЕДЕРАЛЬНОГО СТАНДАРТА

    ОЦЕНКИ «ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ (ФСО N 4)»

    В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2006, N 31, ст. 3456; 2010, N 30, ст. 3998) приказываю:

    Утвердить прилагаемый Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)».

    Приказом Минэкономразвития России

    от 22 октября 2010 г. N 508

    ОЦЕНКИ «ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ

    НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 4)»

    I. Общие положения

    1. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)» (далее — Федеральный стандарт оценки) разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» и содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости.

    2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости.

    При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости оценщик должен руководствоваться дополнительными требованиями и (или) процедурами к проведению оценки, установленными настоящим Федеральным стандартом оценки, по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным федеральными стандартами оценки.

    3. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

    4. Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.

    5. При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.

    6. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

    7. Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки включает в себя следующие этапы:

    заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке;

    сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;

    определение ценообразующих факторов объектов оценки;

    сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;

    группировка объектов оценки;

    сбор рыночной информации;

    построение модели оценки;

    анализ качества модели оценки;

    расчет кадастровой стоимости;

    составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.

    II. Общие требования к определению кадастровой стоимости

    8. Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

    9. Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется с использованием компьютерного моделирования (моделей) и (или) без него.

    10. Кадастровая оценка проводится без учета ограничений (обременений) объекта недвижимости, за исключением ограничений (обременений), установленных в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости, связанных с регулированием использования (в том числе, зонированием) территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или Российской Федерации.

    III. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов

    и рыночной информации

    11. Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

    При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен.

    12. В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости.

    13. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов оценки, осуществляется оценщиком.

    14. При определении кадастровой стоимости оценщик использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения.

    15. Для незастроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования.

    Для застроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается вид разрешенного использования, исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка.

    IV. Группировка объектов оценки

    16. При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки. В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены.

    Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов оценки в соответствующие группы.

    Объекты недвижимости, строительство которых не завершено, не могут быть отнесены в одну группу с объектами недвижимости, строительство которых завершено.

    17. Для каждой группы объектов оценки оценщиком должна быть выбрана модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу.

    V. Построение моделей оценки

    18. Для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется оценщиком исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации.

    19. Выбор модели оценки состоит из следующих этапов:

    выбор структуры моделей оценки (формы связи кадастровой стоимости и ценообразующих факторов);

    выбор окончательного вида модели оценки, в том числе на основе анализа достоверности использованной информации и точности моделей оценки.

    20. При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода.

    VI. Порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки

    21. При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранной оценщиком.

    22. Если оценщиком использовано более одного подхода к оценке, результаты применения подходов должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта оценки.

    В случае существенного расхождения результатов расчета кадастровой стоимости объекта оценки, полученных с применением различных подходов, оценщик должен провести анализ причин полученного расхождения.

    Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

    23. По результатам определения кадастровой стоимости объектов оценки оформляется отчет об определении кадастровой стоимости.

    24. Исключен. — Приказ Минэкономразвития России от 22.06.2015 N 388.

    Судебная практика и законодательство — Приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508 (ред. от 22.06.2015) «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)»

    Согласно Федеральному стандарту оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508, выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован.

    Дополнительно сообщаем, что в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508, под кадастровой стоимостью понимается рыночная стоимость, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости.

    С учетом требований Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508, оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки, в том числе сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов оценки. При этом оценщиком используются данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Кроме того, допускается использование информации из иных, содержащих сведения доказательного значения, источников.

    3. Формирование федеральных стандартов оценки для различных целей. В настоящее время к этой группе можно отнести действующий федеральный стандарт «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508 (далее — федеральный стандарт об определении кадастровой стоимости).

    Само по себе такое регулирование не означает, однако, что государственная кадастровая оценка земель лишена экономических оснований и не связана с рыночной стоимостью земельных участков. Как следует из Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N 508), под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, — рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (пункт 3). Преимущество же применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.

    В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

    В связи с указанными изменениями законодательства Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)» (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N 508) было определено понятие кадастровой стоимости, под которой теперь понимается «установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности».

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector