Piteryust.ru

Юридическая консультация онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как и сколько можно заработать на коммунальных квартирах в Москве

Просчитать все риски: как заработать на коммунальной квартире в Москве

Руслан Давлетшин

К 2030 году в России не останется большей части коммунальных квартир. Об этом на днях заявил вице-премьер Марат Хуснуллин. Власти намерены расселить людей из аварийных домов, предоставив им взамен жилье по соцнайму или в собственность. О том, насколько актуален сейчас вопрос с такими квартирами в столице и выгодно ли приобретать комнату в коммуналке, «Вечерняя Москва» спросила у специалистов по рынку недвижимости.

Как рождаются коммуналки

Несмотря на активное строительство жилья по всей стране, коммунальная квартира — все еще распространенное явление, в том числе и в Москве. Объявлений о продаже комнат в пределах города немало — на сайтах «Авито» и ЦИАН, например, их около 1000 (по данным на 29 марта).

Но проблемы в этом как таковой нет, считает президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.

— Коммуналка образуется довольно просто. Например, разводятся супруги, каждый из них продает свою долю в квартире абсолютно свободно на рынке. Это не всегда старый дом. Часто продают комнаты и в новостройках. Объявлений таких полно, да и не у всех есть средства покупать квартиру целиком, — объяснила эксперт.

Можно запретить продавать доли в квартире

При этом коммунальные квартиры как класс, отмечает она, можно ликвидировать уже сейчас. Достаточно просто запретить продавать доли в квартире. Но делать этого, конечно же, не нужно, уверена специалист.

Аналогичного мнения придерживается член Российской гильдии риелторов, эксперт рынка недвижимости Константин Барсуков. С его точки зрения, если говорить о запрете покупать и продавать комнаты, коммуналки действительно исчезнут, только нужно предложить обязательно альтернативу в виде другого жилья.

Но, судя по словам вице-премьера, речи о ликвидации коммуналок как класса нет. В интервью Владимиру Познеру Марат Хуснуллин говорил о программах по расселению из аварийного жилья и повышении качества жизни населения.

Как приобрести комнату выгодно

А можно ли как-то выгодно улучшить свои жилищные условия или заработать денег, приобретя комнату в большой квартире? Эксперты уверены, что можно. Однако каждую идею стоит рассматривать индивидуально.

— Бывают случаи, когда человек заехал, у соседа выкупил по дешевке вторую комнату, потом третью комнату и остался одним собственником в трехкомнатной квартире, сэкономив процентов 20. Комнаты по отдельности дешевле, чем квартира целиком, это очевидно, — говорит Ирина Радченко.

«Просто в лоб лучше не покупать»

Барсуков считает, что выгоду от покупки комнаты получить сложно, если человек не занимается куплей-продажей недвижимости на профессиональном уровне.

— Здесь очень важно все досконально рассчитать. Один из моих клиентов, например, принципиально искал квартиры, в которых либо сосед изъявлял желание продать еще одну комнату, либо понимал конъюнктуру, что он может предложить такое жилье взамен без всяких дополнительных расходов, что другой собственник на такую сделку согласится однозначно. Это очень сложная работа. А просто в лоб купить любую комнату и думать, что ты на ней заработаешь, неправильно. Можно прогадать. Да и другие собственники могут повести себя по-разному и даже «выдавить» вас из квартиры, — уверен риелтор.

Хорошая доходность от реновации

Один из способов выгодного приобретения комнаты — покупка доли в квартире хрущевки, попавшей в программу реновации. По словам Ирины Радченко, в этом случае вполне можно рассчитывать на собственную квартиру через несколько лет в новом доме, причем в пределах того же района. Однако настолько лакомые кусочки сразу же отслеживаются риелторами.

Причем некоторые из агентов недвижимости с выкупленными в собственность комнатами могут «сидеть» по несколько лет, а после получения ключей от нового жилья его перепродать. Все-таки собственная квартира в том же районе лучше, чем коммунальная. Соответственно, доходность от таких сделок тоже очень хорошая, заключила Радченко.

В Москве вырос спрос на комнаты в коммуналках

По данным Агентства инвестиций в недвижимость, такой спрос начал активно расти три года назад и с тех пор не сдает своих позиций. Так, за 10 месяцев 2020 года спрос на столичные комнаты вырос на 7,59 процента по сравнению с тем же периодом прошлого года. При этом октябрь оказался пиковым месяцем в нынешнем году.

Интерес покупателей к такому формату жилья эксперты связывают с несколькими факторами. Прежде всего, комната является хорошим инвестиционным вложением когда у покупателя, например, нет достаточной суммы для покупки квартиры в столице. Даже для приобретения крошечной квартиры-студии потребуется существенный бюджет. Комнаты существенно дешевле. По данным Агентства инвестиций в недвижимость, на сегодняшний день, самый дешевый лот обойдется покупателю в 2,2 млн рублей. Это комната площадью 9 квадратных метров недалеко от метро «Царицыно».

«Среди основных преимуществ таких объектов клиенты выделяют, например, отдельный кадастровый номер, который позволяет распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, — отмечает генеральный директор агентства Валерий Латенков. — Нередко комнаты располагаются в домах, которые будут расселяться. А это очень большой плюс для покупателей. Добавлю, что банки никогда не давали и не будут давать кредиты на приобретение выделенной доли, но при этом на комнату, как на отдельный объект недвижимости, деньги дают вполне охотно».

Наибольшим интересом у покупателей пользуются малонаселенные двух-трехкомнатные квартиры, комнаты с отдельным балконом, а также рядом с метро. И, конечно, важным параметром является адекватность соседей. Этот фактор может существенно влиять на стоимость комнаты.

Интерес к комнатам есть как в центре, так и на окраинах Москвы, но цены очень различаются: если в центре комната может обойтись покупателю в 4-5 миллиона рублей, то на окраине в пределах 2,7 миллиона.

«Наиболее доступные на сегодняшний день комнаты продаются в Новомосковском и Южном округах столицы, — отмечает руководитель отдела продаж агентства «ОГРК» Алексей Миронов. — Здесь цены на комнаты начинаются с 2,19 миллиона рублей. В НАО подобный бюджет позволит приобрести комнату площадью 8,3 квадратных метра в двухкомнатной квартире».

По данным аналитического центра «Инком-Недвижимость», наибольшее число комнат выставлено на продажу в ЮАО, ЦАО и ЮВАО. В границах ЮАО лидером по предложению является район Бирюлево Восточное, в ЦАО — район Басманный, а в границах ЮВАО лидируют Текстильщики.

«Наибольшее количество комнат экспонируется сейчас как в округах с самым малобюджетным жильем, так и в ЦАО, — отмечает руководитель АЦ «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. — Именно в Центральном округе расселение коммунальных квартир происходит наиболее активно, поэтому здесь всегда есть выбор комнат. Что же касается ЮАО и ЮВАО, то это промышленная часть города, еще в советский период застроенная домами с малогабаритным жильем для рабочих, в том числе общежитиями».

Главным мотивом приобретения комнат в центре столицы является последующий выкуп соседних комнат. По словам экспертов, используя такую стратегию, через некоторое время можно стать обладателем квартиры в хорошем центральном районе, затратив на это гораздо меньшую сумму, нежели приобретая сразу квартиру. Зачастую покупатели, которые так поступают, в конечном итоге хотят получить не просто квартиру в центре, а жилье в доме с историей, с определенной атмосферой.

В этом году москвичи активно приобретали комнаты не только в Москве, но и в северной столице и даже вышли в лидеры среди покупателей не из самого Петербурга. По мнению экспертов, помимо стандартных коммунальных квартир, в городе на Неве есть не просто интересные, а по-настоящему эксклюзивные объекты. Например, комнаты в зданияхс богатой историей в самом центре города, в пешей доступности от основных достопримечательностей Петербурга. Самая дорогая комната стоит около 6 миллионов рублей и располагается на Казанской улице, в доме, который был построен в 1914 году.

«Фокус покупательского внимания сосредоточен на объектах, расположенных вблизи от станций метро, в центре города, а также на тех, которые находятся в 2-комнатных или 3-комнатных квартирах, — говорит генеральный директор агентства недвижимости «Доли.ру» Игорь Аболемов. -Обычно здесь комнаты приобретаются с целью последующего выкупа всей квартиры».

Что нужно знать при покупке или продаже комнаты в коммуналке

Коммунальных квартир в Москве осталось относительно мало – всего 4% от жилищного фонда города.

Но они всё ещё популярны среди тех, кто хочет приобрести первое бюджетное жильё в столице или разъехаться с родственниками.

Комната – специфический объект, имеющий сложную процедуру продажи. Её несложно приобрести, но дальнейшая реализация может оказаться длительной и сложной.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, какие предложения представлены на московском рынке сегодня, сколько стоит комната в коммуналке и с какими сложностями можно столкнуться, заключая сделки с такими объектами.

Всё популярнее становится тенденция, когда собственники комнат в коммуналке продают квартиру целиком, а потом делят между собой полученные деньги. Но из-за этого в ближайшие несколько лет может снизиться число предложений. Однако такие объекты вряд ли полностью исчезнут, поскольку не все могут себе позволить приобрести квартиру. А комната в коммуналке – наиболее бюджетный вариант собственного жилья.

Кто покупает комнаты в коммуналках

Жилье в коммуналках пользуется спросом. Как правило, комнаты покупают либо приезжие, желающие закрепиться в столице, но не имеющие средств на квартиру, либо москвичи, которые разъезжаются с семьей.

То есть это люди, которые не могут себе позволить однокомнатную квартиру, но которым нужно быстро решить жилищный вопрос и приобрести жилье в конкретном районе Москвы. Предлагать им студию в новостройке в другом районе, на которую хватит денег, как правило, бесполезно. К тому же, комнаты все-таки стоят на 20-25% меньше, чем самые бюджетные студии в апарт-комплексах.

Сколько стоит комната

В среднем комната в московской коммуналке стоит 3,05 миллиона рублей. Здесь разброс цен меньше, чем на рынке квартир. Самые дорогие комнаты находятся в доходных домах в районе Садового кольца (в арбатских переулках их стоимость достигает 15 миллионов рублей), самые дешевые лоты расположены в Новой Москве (900 тысяч рублей).

На цену таких объектов влияет несколько факторов: площадь, состояние комнаты, количество комнат в квартире, локация, состояние мест общего пользования, а также попадает дом под реновацию или нет.

Что получает покупатель

Собственниками части комнат в одной коммунальной квартире могут быть жильцы, другой части – государство. В принадлежащих государству комнатах могут жить люди, заключившие договор социального найма. Другие помещения – санузел, кухня, балконы, кладовые – являются общей долевой собственностью всех хозяев.

Может сложиться ложное представление, что это имущество в равной степени принадлежит всем, но в реальности это не так. У собственников в общем имуществе есть своя доля, которая зависит от площади комнаты. Хозяин большей комнаты является собственником большей площади общего имущество. Соответственно, он должен и вкладывать больше сил и средств в содержание этого имущества.

Порядок продажи комнат

Согласно Гражданскому кодексу, преимущественное право приобретения отчуждаемой доли имеют собственники других комнат.

Согласно закону, чтобы соблюсти права этих собственников, продавец должен направить им специальное уведомление. Такой документ должен содержать информацию о стоимости и условиях продажи. Владельцы других комнат в коммуналке вправе купить лот на этих условиях.

Если в квартире есть комнаты, принадлежащие муниципалитету (не приватизированы), то необходимо уведомлять о продаже соответствующие органы исполнительной власти, которые осуществляют правомочия собственника жилого фонда (в Москве таким органом является департамент городского имущества).

Если по истечении месяца хозяева других комнат не изъявят желание купить объект по заявленной цене, можно найти на него любого другого покупателя. Соседи могут заверить свой отказ у нотариуса или при регистрации сделки и права собственности в регистрационной палате. Если комната принадлежит несовершеннолетнему, для его отказа обязательно нужно получить разрешение органов опеки и попечительства.

Когда другие собственники отказались от покупки, третьим лицам комнату можно продавать по цене не ниже той, которая ранее предлагалась соседям, иначе владельцы других комнат могут потребовать расторжения договора купли-продажи в судебном порядке.

Если лот продается одному из собственников соседних комнат в коммуналке, правило о преимущественной покупке не работает. То есть в таком случае не нужно делать предложение о выкупе другим соседям.

Сложности с продажей

На практике при продаже комнаты можно столкнуться со сложностями уже на этапе уведомления других собственников коммуналки. Во-первых, на поиск соседей может уйти немало времени. Часто бывает так, что они не проживают в коммунальной квартире и их местонахождение неизвестно.

В таком случае уведомление необходимо отправлять либо по месту нахождение комнаты, то есть в ту же коммунальную квартиру, либо по последнему известному адресу соседа. Это обязательно нужно сделать, потому что при нарушении преимущественного права покупки у хозяев других комнат есть три месяца для обращения в суд с требованием перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

Также продавец может не знать собственника другой комнаты – к примеру, в случае если после смерти бывшего владельца его наследники не зарегистрировали свои права в Едином государственном реестре недвижимости.

В таком случае продавцу сложно понять, кому необходимо направлять уведомление о продаже. Можно попробовать найти нового собственника через нотариуса, который открывал наследственное дело.

Часто бывает так, что другие владельцы коммуналки умышленно препятствуют продавцу соседней комнаты. Так, они могут срывать просмотры объекта потенциальными покупателями, оттягивать время заключения сделки или даже пытаться ее сорвать. К примеру, они могут игнорировать полученные уведомления или вовсе уклоняться от их получения. Также соседи могут формально согласиться выкупить комнату, а потом долго переписываться с продавцом, согласовывая условия, и, в конце концов, так и не выйти на сделку. Иногда недобросовестные собственники просят, чтобы за них уведомления получали другие люди (скажем, родственники), а потом доказывают, что их извещали о продаже ненадлежащим образом.

Для таких действий могут быть самые разные причины. К примеру, соседи считают, что цену на объект завысили, и хотят ее снизить. Либо других собственников устраивает, что в остальных комнатах никто не проживает, поскольку места общего пользования в этом случае находятся только в их распоряжении. После продажи в комнату заселятся новые жильцы, и жилплощадь придется делить с ними.

В случае саботажа соседей стоит запастись терпением и настойчиво добиваться от других собственников отказов либо согласия на покупку. Также лучше нотариально заверять все документы. Как вариант, можно воспользоваться услугами юристов или опытных риелторов, которые помогут в решении этих проблем.

Выгодно ли сдавать квартиру на длительный срок

На практике все не настолько радужно. Знакомая из Челябинска сдает три квартиры посуточно, она рассказала о некоторых нюансах кратковременной аренды.

    На создание стабильного потока арендаторов уйдет около трех месяцев. Челябинск не туристический город и спрос на посуточное жилье здесь небольшой. Первое время квартира может пустовать полмесяца и даже больше.

Придется тратить время на заселение и уборку или платить уборщице и консьержу. Знакомая все делает сама. Аренда — это ее основной источник дохода, и большая часть «рабочего» времени уходит на заселение гостей и уборку квартир.

Часть дохода тратится на расходные материалы. К ним относят средства для уборки, посуду, полотенца и постельное белье. Например, комплекта постельного белья хватает максимум на три месяца, потом надо покупать новый. Еще гости иногда разбивают посуду, на ней образуются сколы и трещины, поэтому посуду тоже приходится часто менять.

С посуточными арендаторами больше проблем. У моей знакомой скопилась коллекция паспортов: жильцы оставляли их в качестве залога за сломанную мебель и технику, обещали вернуть деньги и пропадали. Теперь хозяйка квартир берет залог деньгами — в среднем 2000–3000 ₽. Но этой суммы не хватит на серьезный ремонт или замену испорченной техники.

  • Квартира должна иметь «товарный вид». К посуточному жилью больше требований начиная от ремонта и заканчивая наполнением.
  • Оценила, насколько моя квартира подходит для посуточной аренды. Она в хорошем районе, но это обычный «спальник», а не центр — до него около 20 минут на транспорте. Ремонт косметический, недостает мебели и техники: например, нет хорошего кухонного гарнитура, СВЧ-плиты и большого телевизора с плоским экраном, подключенного к кабельному ТВ. По словам знакомой, последний пункт — обязательный атрибут посуточного жилья, потому что людям в поездке часто нечем заняться, кроме как смотреть телевизор.

    Я посчитала, что подготовка жилья к посуточной аренде обойдется мне минимум в 50 000 ₽, а то и больше. Не уверена, что быстро отобью эти деньги, плюс я не живу в городе постоянно, поэтому придется платить кому-то за уборку и передачу ключей. Засомневалась, что заработаю в первые месяцы больше 15 000 ₽, а возни с ремонтом, поиском и заселением людей предстоит много. От идеи сдавать жилье посуточно я отказалась.

    Но если у вас квартира в популярном туристическом городе, например, в Санкт-Петербурге или Казани, есть время и желание заниматься арендой — в перспективе на этом можно заработать куда больше, чем на долгосрочной аренде.

    Часто хозяева переоценивают свое жилье. Например, коллега пытается сдать квартиру дороже рыночной цены: она считает, что квартира находится в центре хотя до главных достопримечательностей идти минут 20, а то и 25. Желающих, конечно, немного.

    Узнала рыночные цены. Чтобы выставить адекватную цену, посмотрела на Avito объявления об аренде однокомнатных квартир в моем районе. Их стоимость варьировалась в среднем от 9000 ₽ до 15 000 ₽. Среди всех объявлений выбрала жилье, максимально похожее на мое по расположению, возрасту дома и ремонту квартиры. Ценовой диапазон сузился до
    10 000–12 000 ₽.

    Сравнила свою квартиру с аналогичными. В конце сравнила плюсы и минусы своей квартиры с похожими из объявлений, чтобы назначить точную цену. Удобный район, развитую инфраструктуру и охраняемую придомовую территорию отнесла в плюсы. Однако в квартире был жирный минус — не было кухонного гарнитура, но он был почти во всех квартирах-конкурентах. Покупать гарнитур не хотелось, так что я решила просто немного снизить цену: поставила 11 500 ₽ в месяц вместо 12 000 ₽, как у конкурентов.

    Добавила к стоимости аренды залог. К ежемесячной арендной плате добавила залог. Некоторые арендодатели просят залог, равный сумме за два и три месяца аренды, но в реальности сдать даже очень хорошую квартиру на таких условиях сложно. Поэтому мой залог равен месячной аренде.

    Это деньги, которые пойдут на ремонт техники, если жильцы ее испортят. По-моему, залог стоит брать во всех случаях: от небрежного обращения арендаторов может пострадать ремонт, мебель, техника. Если квартира пустая, его можно уменьшить до половины стоимости аренды.

    Оценила перечень работ. Если бы готовила квартиру только под сдачу, починила бы свет, сантехнику и поменяла диван на кровать. Или сдала бы квартиру без мебели. Но до сдачи я год прожила в Челябинске, поэтому ремонт делала для себя.

    Читать еще:  Долги, которые переходят вместе с наследством: все, что нужно об этом знать

    Выделила четыре этапа подготовки квартиры:

    • выкинуть лишнее;
    • починить сломанное;
    • докупить нужное;
    • выполнить косметический ремонт.

    Больше всего денег и времени занял ремонт. Квартиру я ни разу не ремонтировала — в 2012 году въехала в дом с чистовой отделкой. На стенах были самые дешевые обои и плитка, на полу — такой же дешевый линолеум. Пару лет, пока училась в университете, условия меня устраивали. Потом переехала в Петербург, а квартиру стала сдавать. В то время в квартире стояли холодильник, плита, стиральная машина, два стола — один на кухне, другой в комнате — и диван.

    Несколько лет квартиру снимали студенты, платили за аренду 10 000 ₽ в месяц. За это время обои в комнате протерлись до дыр, а диван развалился. После студентов в квартире недолго жили родственники, аренду они не платили, но на свои деньги поменяли на кухне обои и линолеум. В остальном квартирой никто не занимался.

    Навела лоск. Хуже всего выглядела комната, так что на нее потратила больше времени: постелила линолеум и покрасила стены. Линолеум купила за 9000 ₽. Постелить попросила папу, поэтому работа обошлась бесплатно. Мастеру пришлось бы заплатить минимум 1000 ₽.

    На стены хотела поклеить обои, но это дорого и сложно, поэтому решила выкрасить стены белой краской. На краску ушло 1500 ₽. За работу не платила — помогли друзья, мастер взял бы от 3000 ₽.

    Еще потратила деньги на электрика и сантехника: на кухне периодически выключался свет, а в ванной подтекала труба. За ее замену заплатила 5000 ₽, а свет обошелся в 400 ₽. Сантехник посоветовал заодно поменять и смесители: сказал, что они старые и могут сломаться в любой момент. Пришлось сделать и это: на смесители для двух раковин и ванны, а также их установку потратила около 8000 ₽.

    За неделю до сдачи, когда уже нашла жильцов, убрала из квартиры все лишнее: освободила балкон и кладовку от хлама, перевезла свои вещи к родителям. Для финальной уборки наняла клининг: они отмыли квартиру, почистили плиту и балкон. Это стоило 3500 ₽.

    Купила самое необходимое. Старый диван поменяла на кровать: купила на Avito каркас за 3000 ₽ и матрас в «Аскона» за 15 000 ₽. Оказалось, что продавец вместе с кроватью отдает матрас, поэтому асконовский — отдала родителям.

    Еще купила шторы, поменяла во всей квартире люстры, купила полку для телевизора и шторку для ванной — на это ушло еще около 6000 ₽. На кухню поставила стеллаж для посуды и повесила полку для продуктов. Стеллаж мне отдали знакомые, а полка стоила всего 300 ₽.

    Доходные метры: как заработать на сдаче помещений под магазин или офис

    Если у вас есть определенная сумма денег, которую вы хотите вложить в недвижимость для сдачи ее в аренду, то наверняка уже встали перед выбором, какой объект приобрести. Самый распространенный среди частных инвесторов способ заработка на аренде — покупка жилья. Но есть инвесторы, которые принципиально не связываются с квартирами и предпочитают вкладывать деньги в небольшие коммерческие помещения — под офис, магазин или салон красоты.

    В чем особенности вложений в коммерческую недвижимость, сколько стоят небольшие помещения в Москве и по каким ставкам их можно сдавать — об этом мы расспросили экспертов.

    Насколько это выгодно

    Покупка коммерческого помещения с точки зрения арендного дохода выгоднее, чем покупка жилья, утверждают участники рынка. Ставки аренды на них выше, чем на квартиры, а срок окупаемости вложений — короче.

    Директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев для примера предложил сравнить два помещения: двушку площадью 50 кв. м на этапе котлована в спальном районе Москвы и офисное помещение той же площади по той же цене в небольшом бизнес-центре. Сдать квартиру после завершения строительства дома можно будет за 35–40 тыс. руб., предварительно на ремонт и покупку мебели уйдет около 1 млн руб. Затраты на покупку, ремонт и обстановку окупятся примерно через 17 лет, отметил эксперт. От сдачи аналогичного по площади и цене офисного помещения владелец будет получать примерно 80–85 тыс. руб. в месяц (при ставке аренды 20 тыс. руб. за 1 кв. м в год), а срок окупаемости составит семь-восемь лет, подсчитал Стригалев.

    В помещениях торгового назначения арендные ставки также выше и сроки окупаемости короче. Эксперты отмечают, что стрит-ретейл по уровню доходности на столичном рынке аренды занимает лидирующие позиции. «Средний показатель по спальным районам достигает 10–12%, в центре — 8–10% со сроком окупаемости 10–12 лет, — рассказала директор направления стрит-ретейла в компании Knight Frank Виктория Камлюк. — Но абсолютной цифры для стрит-ретейла нет: каждое помещение уникально по-своему».

    Другие плюсы и минусы

    Кроме цены и срока окупаемости у коммерческих площадей есть и другие преимущества. К ним ведущий аналитик «НДВ-Супермаркет недвижимости» Константин Енин относит, например, тот факт, что этот рынок лучше регулируется, чем непрозрачный квартирный. Здесь все договоры оформляются официально, а владельцы платят налоги — это позволяет легче решать спорные ситуации.

    «Кроме того, меньше проблем с ремонтом, — отметил Енин. — Часто арендатор коммерческих помещений сам делает ремонт помещения, компенсируемый арендными каникулами, в то время как ремонт квартиры, если он нужен, обычно ложится на арендодателя».

    Однако надо понимать, что коммерческие помещения — более сложный продукт, чем квартиры. Успех их работы на своего владельца зависит от совокупности факторов: назначения (офисы, торговля, услуги и т. п.), местоположения, планировки, транспортной доступности, окружения и других. Иногда отсутствие лишь одного из них делает покупку помещения невыгодной. Поэтому покупателю нужно заранее все просчитать.

    Что пользуется спросом

    На столичном рынке — широкий выбор предложений на любой вкус. Наиболее востребованы помещения под салоны красоты, аптеки, продуктовые магазины и кофейни. В новых районах или комплексах популярны все форматы, потенциально имеющие спрос у будущих жильцов — магазины всевозможных сегментов, спортивные студии, детские развивающие центры, медцентры и другое, отметили эксперты «НДВ». Быстрее всего с рынка уходят помещения в местах с высокой проходимостью и высокой плотностью населения вблизи объекта.

    «В идеале это объекты на первой линии жилых домов, — рассказал брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. — Важно, чтобы была разумная цена и понятный поток покупателей. Если трафик вполне ясно считается, то у такой недвижимости самый высокий оборот. Помещения в торговых и бизнес-центрах — тоже довольно активный рынок, и многие инвесторы отдают предпочтение им. Хуже уходит в продажу и аренду недвижимость свободного назначения в глубине района».

    Что касается офисных помещений, то здесь лучше обратиться за консультацией к специалистам (впрочем, это не будет лишним и в случае с торговыми площадями). Офисные помещения требуют четкого бизнес-плана и отчетливого понимания, где эти помещения расположены, кому они могут быть нужны и как долго они будут востребованы.

    «Покупка помещения в бизнес-центре высокого класса в местах деловой активности, скорее всего, окажется неподъемной задачей для инвестора с небольшим капиталом, — считает председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — А предложения попроще также несут с собой множество рисков, и основной из них — простой помещения. Поэтому без профессионального управляющего инвестиции в коммерческую недвижимость могут оказаться убыточными».

    Цены покупки и аренды

    Разброс цен продажи коммерческих помещений в Москве очень большой — 1 кв. м может стоить и 35 тыс. руб., и 1,5 млн руб. Но в данном случае стоимость объектов всегда зависит от доходности. За самую низкую цену можно получить абсолютно неликвидное помещение, которое будет невозможно сдать, отмечают эксперты.

    «Небольшое помещение в новостройке спального района будет стоить от 30–50 млн руб., но цены на качественные торговые площади в центральных локациях начинаются от 100 млн руб., — рассказала Виктория Камлюк. — При покупке помещения в центре стоимостью 85–120 млн руб. арендная ставка может достигать 0,7–1 млн руб. В итоге срок окупаемости составит примерно десять лет. Покупка некоторых помещений в спальных районах Москвы обойдется в 50–65 млн руб., а стоимость аренды составит 500–600 тыс. руб. Таким образом, срок окупаемости составит примерно восемь-девять лет, а доходность — 11–12%».

    Впрочем, в новостройках встречаются и более бюджетные предложения причем сразу с арендаторами. По данным «НДВ», в ближнем Подмосковье можно найти помещение площадью 35 кв. м с арендатором и существующим арендным потоком около 32 тыс. руб. в месяц — купить его можно за 3,2 млн руб. Кстати, в новых жилых комплексах многие застройщики периодически проводят акции и готовы давать индивидуальные скидки.

    «Что касается арендных ставок, то в офисном сегменте они начинаются от 12,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, но таких объектов мало, — рассказал Сергей Коршунов. — Средние арендные ставки на офисы — от 18 тыс. руб. и выше. В торговле же все индивидуально. Если помещение находится на неходовой улице с непонятным трафиком, ставка начнется от 15 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В центре Москвы у станции метро «Белорусская» помещение под ретейл может сдаваться за 85 тыс. руб. за 1 кв. м в год».

    Как подобрать помещение

    Перед покупкой коммерческого помещения необходимо сформулировать для себя ясную цель приобретения — долгосрочные или краткосрочные инвестиции, ожидаемая доходность, степень участия в управлении помещения и т. д., рекомендуют эксперты «НДВ».

    Затем нужно обратить внимание на вероятность сдачи помещения в аренду: оно должно быть максимально востребованным. После чего стоит соотнести стоимость лота с потенциальным арендным доходом.

    «Надо понять, для какого вида деятельности эта недвижимость может пригодиться и насколько данная деятельность нужна в районе, — советует Сергей Коршунов из Century 21 Milestone. — Оцените пешеходный и транспортный трафик, техническое состояние помещения, правоустанавливающие документы, при необходимости — наличие парковок. Если это новостройка или реконструкция, проверьте основания для строительства, распорядительную и техническую документацию».

    Как рассказала Виктория Камлюк из Knight Frank, в стрит-ретейле ликвидность помещений оценивается по нескольким параметрам: местоположению, общей площади (к примеру, с подвалом или вторым этажом), качеству планировки, а также юридически грамотно оформленным документам. Разница арендной ставки между левой и правой сторонами одного дома может отличаться чуть ли не вдвое из-за специфики распределения трафика.

    «Наиболее подходящее помещение должно иметь правильную форму и небольшую площадь — до 300 кв. м, тогда оно наиболее универсально для любого бизнеса, — отмечает эксперт. — Соответственно, и его ликвидность будет выше. Самыми ликвидными считаются сетевые арендаторы. Поэтому небольшому «семейному» продуктовому магазину крайне сложно выдержать конкуренцию, если рядом откроется сетевая «Пятерочка» или «Перекресток».

    Какой район выбрать — старый или новый

    У новичков часто возникает соблазн купить площади в новом спальном районе просто потому, что предложение кажется им выгодным из-за небольшой суммы сделки, более низкой арендной ставки или акций. Но эксперты рекомендуют выбирать такие помещения аккуратно, поскольку можно сделать неудачное приобретение.

    Например, комплекс недостаточно заселен жителями или перенасыщен магазинами одного профиля (допустим, продуктовыми сетями), что приводит в частой смене арендаторов и нестабильности арендных потоков.

    Такой подход может обернуться для начинающего инвестора значительной потерей средств, поэтому для минимизации рисков лучше всего работать с профессиональными консультантами, которые помогут во всем разобраться. Или же можно просто выбрать густонаселенную обжитую локацию, где уже понятно, каких предприятий не хватает и как распределяются пешеходные потоки.

    На что еще обратить внимание

    Из технических характеристик следует обратить внимание на параметры самого помещения, советует Константин Енин из «НДВ». Нужно оценить планировку, назначение по документам, витринное пространство и визуальную доступность, достаточность мощностей.

    У арендаторов могут быть специфические требования. Например, продуктовым магазинам необходимо больше электронных мощностей, вытяжки и зона выгрузки-погрузки. Аптеки не станут арендовать меньше 75 кв. м, а медицинским и косметологическим центрам может потребоваться более высокий уровень нагрузки на «квадрат» из-за тяжелого оборудования. Учебным центрам нужна регистрация по адресу, что создает дополнительные бюрократические сложности.

    При покупке коммерческих помещений в жилых домах также следует помнить, что на них существует ряд ограничений, предусмотренных для удобства жителей. Например, некоторые рестораны в жилых домах обязаны работать только до 22:00.

    Как получить субсидию на оплату ЖКУ

    1. Кто имеет право на субсидию?

    Граждане России, Белоруссии или Киргизии, постоянно зарегистрированные в Москве, не имеющие долгов за оплату коммунальных услуг и являющиеся:

    • собственниками жилья (квартиры, жилого дома или их части);
    • членами жилищного или жилищно-строительного кооператива;
    • пользователями жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде;
    • нанимателями жилья по договору найма в частном жилищном фонде.

    2. С каким доходом можно получить субсидию?

    Если более 10% дохода вашей семьи тратится на коммунальные платежи, вы можете претендовать на субсидию — государство компенсирует часть расходов на жилищно-коммунальные услуги.

    Рассчитайте средний совокупный доход вашей семьи. Для этого сложите все источники дохода (до вычета налогов) за 6 календарных месяцев, отсчет которых начинается за 6 месяцев до подачи заявления, и разделите получившуюся сумму на шесть.

    Например, если вы подаете заявление в июле 2021 года, будут учитываться доходы за период с июля 2020 года по декабрь 2020 года.

    Учитываются доходы всех зарегистрированных вместе с вами членов семьи, а также супругов, несовершеннолетних детей, в том числе усыновленных, родителей или усыновителей несовершеннолетних детей, даже если они зарегистрированы по другому адресу.

    Сравните результат с максимальным доходом (до вычета налогов) для вашего состава семьи, позволяющим претендовать на получение субсидии. Размер максимального дохода для вашего состава семьи вы можете посмотреть на сайте Городского центра жилищных субсидий.

    3. Какие документы нужны для оформления субсидии?

    • паспорта заявителя и всех членов его семьи. Для членов семьи младше 14 лет — свидетельства о рождении;
    • сведения о доходах либо об отсутствии доходов у заявителя и всех членов его семьи старше 16 лет за 6 календарных месяцев, отсчет которых начинается за 6 месяцев до месяца подачи заявления;*
    • если вы оплачиваете коммунальные услуги не по ЕПД, приложите последнюю квитанцию за ЖКУ и документ, подтверждающий отсутствие задолженности. Подробнее о том, что такое ЕПД, вы можете прочитать в нашей инструкции;
    • реквизиты банковского счета или карты москвича, куда вы хотите получать субсидию;
    • дополнительные документы , которые вы можете предоставить по желанию.

    Если заявление будет подавать ваш представитель, дополнительно приложите:

    • паспорт или любой другой документ, подтверждающий личность представителя;
    • доверенность на представителя (в простой письменной форме либо нотариально удостоверенная).

    Подробнее ознакомиться с необходимыми документами вы можете на сайте Городского центра жилищных субсидий.

    Сведения о доходах запрашиваются ГКУ «ГЦЖС» самостоятельно с использованием межведомственного информационного взаимодействия.

    Однако при отсутствии технической возможности получения сведений о доходах и их непредставления вами по собственной инициативе, эти сведения будут дополнительно запрошены у вас.

    4. Какие документы могут подтвердить отсутствие дохода?

    • справка из образовательного учреждения об отсутствии стипендии — для студентов, обучающихся на дневном отделении в вузе или колледже или техникуме;
    • документ из медицинского учреждения, подтверждающий постановку на учет в связи с беременностью или нахождение на стационарном лечении.

    Полный список документов, подтверждающих отсутствие дохода, вы можете посмотреть на сайте Городского центра жилищных субсидий.

    5. Бывают ли особые случаи при получении субсидии?

    Если кто-то из членов вашей семьи служит в армии по призыву, осужден к лишению свободы, признан безвестно отсутствующим, находится на принудительном лечении по решению суда, умер или объявлен умершим, вам могут предоставить субсидию на оплату ЖКУ (при выполнении всех прочих требований), если вы и/или другие члены вашей семьи живете там же, где раньше жили с этими членами семьи. Для этого дополнительно представьте:

    • документы, подтверждающие причину выбытия этих членов семьи;
    • документы, подтверждающие, что вы постоянно жили вместе с ними до их выбытия в этом жилом помещении.

    6. Что делать, если в квартире живут не только члены одной семьи?

    Если в заявлении в качестве членов семьи вы указываете не всех зарегистрированных в этой квартире или доме, дополнительно приложите:

    • документы, подтверждающие размер платы за ремонт, содержание и коммунальные услуги, которую вносят зарегистрированные в квартире лица, которых вы не указали в заявлении;
    • документы, подтверждающие основания проживания в этом жилом помещении граждан, не указанных в заявлении.

    7. Как подать заявление на получение субсидии?

    • в центре госуслуг «Мои документы»;
    • на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru. Чтобы подать документы на получение субсидии через mos.ru, вы должны иметь полную учетную запись. Для этого после регистрации на портале подтвердите свою личность, придя с паспортом в любой центр «Мои Документы»;
    • по почте;
    • если вы проживаете в ТиНАО, то можете подать заявление в районный отдел Городского центра жилищных субсидий. Его контакты вы можете посмотреть, выбрав свой округ на карте.

    8. Как получить субсидию?

    Решение о предоставлении или отказе в субсидии принимают в течение 10 рабочих дней.

    Если решение положительное, субсидию перечислят по реквизитам банковского счета или карты москвича, которые вы предоставили, когда подавали документы. На дом субсидию могут доставить только инвалидам I группы, москвичам старше 80 лет или престарелым, нуждающимся в постороннем уходе по заключению лечебного учреждения.

    Если вы подали документы с 1-ого по 15-ое число, то субсидию вам перечислят с 1-ого числа этого же месяца. Если с 16-ого числа, то субсидию перечислят с 1-ого числа следующего месяца.

    Субсидия назначается на шесть месяцев, после чего вам нужно заново подать заявление и пакет документов.

    Как производится расчет субсидий ЖКХ

    Если гражданин и его семья тратит на оплату коммунальных услуг больше, чем 22% от суммарного семейного бюджета (согласно 159 статье Жилищного кодекса), он имеет право на частичное возмещение затрат.

    Ознакомившись с понятием субсидий и определив, что вы имеете право на их получение, вы можете задать следующие вопросы: какие документы необходимы, чтобы воспользоваться услугой; как и куда нужно подавать документы; каким образом будет рассчитываться субсидия; из каких этапов состоит процедура оформления и выдачи субсидий.

    Документы, необходимые для субсидий ЖКХ

    В первую очередь вам нужно будет подготовить все необходимые документы. Подойдите к этому внимательно и ответственно. Если вы предоставите неполный перечень документов, в субсидии вам откажут.

    Чтобы получать субсидии, вам потребуются следующие документы:

    Заявление на субсидии ЖКХ.

    Паспорта и ксерокопии первой страницы и страницы с пропиской паспортов всех членов семьи (или одного гражданина в случае отсутствия брака и единоличной прописки).

    Справка о составе семьи, получаемая по месту жительства.

    Оригинал и копия документов, которые подтверждают право гражданина на жилье. К таким документам относятся: договор купли-продажи, свидетельство о приватизации, наследовании, дарственная и другие.

    Документы, которые доказывают родство членов семьи и собственника жилья. Их копии. Например, свидетельства о рождении и заключении брака.

    Справка из бухгалтерии об оплате ЖКУ, которая содержит информацию об общей и жилой площади.

    Справка о доходах каждого из членов семьи за полгода: безработные — справка о получении пособия из центра занятости. матери-одиночки — справка об алиментах или их отсутствии; пенсионеры — справка о пенсии; студенты — справка о стипендии, в которой указана форма обучения и сумма. Обучающимся платно необходимо приложить данные о сумме. налоговые декларации по форме 3-НДФЛ.

    Справка об отсутствии долгов по оплате ЖКУ. Ее можно получить в коммунальных службах.

    Копии трудовых книжек. Для неработающих — запись о последнем месте работы.

    Свидетельство государственного пенсионного страхования.

    Номер лицевого счета для перечисления субсидий.

    Чтобы быть уверенным в том, что вы ничего не упустили из виду, рекомендуется уточнить список в местной организации, занимающейся сбором документов на субсидии по ЖКУ.

    Куда идти за субсидией?

    Итак, вы собрали все необходимые документы. Теперь рассмотрим, что делать дальше и куда с ними нужно будет обратиться.

    Например, в Москве есть Городской центр жилищных субсидий. В субъектах Российской Федерации есть специальные уполномоченные органы власти и государственные структуры, которые могут принять у вас заявление на оформление субсидий. К ним относятся многофункциональные центры (МФЦ) и отделы социальной защиты граждан.

    Документы вы можете передать сами лично или через своего представителя. Есть варианты подачи документов через почтовое отправление, электронное сообщение, а также через портал госуслуг.

    Субсидии предоставляются на срок в 6 месяцев. По истечении этого времени вам нужно будет собирать все документы заново и обращаться в те же организации.

    Как рассчитываются субсидии. Методы и примеры

    Чтобы рассчитать, какая сумма будет вам возвращаться, вы сможете воспользоваться онлайн-калькуляторами в интернете (например, мы нашли такой), либо определить сумму возврата самостоятельно.

    В управляющих компаниях и ТСЖ бухгалтерия обычно использует специальное программное обеспечение для автоматического расчета льгот и субсидий и передачи сведений в органы социальной защиты.

    Размер субсидий рассчитывается, исходя из региональных стандартов жилой площади. Эти стандарты влияют на такие показатели, как цена за ЖКУ, размер субсидии и максимальная доля расходов на оплату счетов за коммунальные услуги.

    При установлении региональных стандартов учитываются: уровень благоустройства помещения; различные параметры здания (конструктивные, технические); тарифы на коммунальные ресурсы; нормативы потребления услуг; размер минимального взноса на капремонт; размер платы за пользование жильем; плата за ЖКУ (взносы на содержание и ремонт помещения также включаются в эту сумму).

    Для расчета субсидии нужно знать: региональный стандарт (тариф) ЖКУ; максимально допустимый процент оплаты ЖКУ; общий доход семьи.

    Пример региональных стандартов ЖКУ для Москвы:

    Количество членов семьиСтандарт 1Стандарт 2Стандарт 3Стандарт 4
    для одиноко проживающих граждан5 007,144 304,904 787,034 164,65
    на одного члена семьи, состоящей из 2-х человек3 848,733 401,853 708,663 312,60
    на одного члена семьи, состоящей из 3-х и более человек3 565,963 182,923 445,903 106,42

    Стандарт 1 касается людей, которые снимают жилье по договору найма.

    Стандарт 2 – для снимающих жилье по договору социального найма.

    Стандарт 3 – для собственников жилого помещения, которые должны платить взносы на капитальный ремонт.

    Стандарт 4 – для собственников, которые не обязаны оплачивать взносы на капитальный ремонт.

    Максимально допустимый процент оплаты ЖКУ и региональный стандарт ЖКУ отличаются для разных регионов России, их нужно узнавать в местных органах власти.

    Для расчета субсидий учитываются доходы: официальная зарплата, в том числе выходное пособие; социальные выплаты (пенсии, пособия на детей); проценты по вкладам, начисленные банком; доход от подсобного хозяйства; доход от сделок с имуществом; алименты; наследство; денежные подарки; по договорам оказания услуг и работ частного порядка.

    Формула для расчета субсидий закреплена в Постановлении Правительства РФ от 14.12.2005 N 761 (ред. от 28.07.2020) «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2021).

    Таков примерный механизм расчета суммы субсидий. Более точную сумму субсидий, положенную вам, рассчитают после предоставления всех необходимых документов и с учетом местных актуальных коэффициентов.

    Процедуры рассмотрения, оформления, выдачи субсидий

    Процедура получения субсидий делится на несколько этапов:

    приостановление рассмотрения заявления в некоторых случаях;

    вынесение решения по заявлению;

    приостановление выдачи субсидий.

    При подаче заявления и документов сотрудником жилищного органа проверяется правильность заполнения. После этого на заявлении ставится ФИО и подпись сотрудника, а также отметка о дате принятия и печать госучреждения.

    Рассматривая заявку, должностные лица проверяют доходы семьи. Также они могут направлять запросы в разные органы и организации.

    Если заявитель подал не все необходимые документы, рассмотрение могут временно приостановить после 10 дней со времени получения заявления на срок до 30 дней. Если за это время недостающие бумаги не будут предоставлены, в субсидиях откажут. Уведомление об этом придет на адрес заявителя в течение 3-х дней.

    Затем в течение 10 дней заявка гражданина будет рассмотрена. По итогу рассмотрения заявки могут вынести два решения: субсидии либо предоставят, либо откажут в них. После этого формируется личное дело в отношении заявителя. В этом деле подшиваются все документы для расчета субсидий. В базе данных госслужбы сведения о заявителе хранятся минимум 3 года.

    В случае одобрения субсидии будут перечислять каждый месяц на указанный вами банковский счет до 10 числа. Как вариант, выплаты могут производиться в кассе банка или на дому для некоторых категорий граждан (инвалиды 1 группы; престарелые люди, нуждающиеся в постоянном уходе с соответствующим заключением; граждане старше 80 лет, за которыми закреплен социальный работник).

    Основаниями для приостановления выплаты субсидий может выступать: неуплата текущих счетов ЖКУ сроком от двух месяцев; изменение места жительства, оснований проживания, состава или размера доходов семьи и неоповещение об этом; долги по оплате ЖКУ или невыполнение условий соглашения на погашение задолженности.

    Выплату субсидий могут приостановить на срок до 30 дней. Выплату могут возобновить в случае, если будут выявлены уважительные причины (смерть родственника, задержка зарплаты, лечение в стационаре).

    В случае отсутствия уважительных причин для образования долга субсидии будут возобновлены только после погашения задолженности или уведомления об изменении личных данных. Причем если должником вы стали впервые, то, возможно, вам возобновят выплаты после того, как будет согласован срок погашения долга.

    Вопросы по расчету субсидий

    Могу ли я рассчитывать на субсидию, если не замужем и нахожусь в отпуске по уходу за ребенком, получаю 3500 рублей. Алиментов нет, есть долг за оплату квартиры. В квартире (39 кв.м.) проживаю только я с дочерью до года.

    – На субсидию вы рассчитывать можете, но прежде всего необходимо погасить долг по квартплате. Либо вы можете заключить соглашение с управляющей компанией о постепенном погашении долга. После этого соберите необходимые документы (в том числе справки о доходах и об отсутствии алиментов) и обратитесь в отдел соцзащиты или многофункциональный центр.

    Безработная, с двумя детьми. С мужем не в разводе, но вместе не проживаем. Его зарплата выше общего прожиточного минимума. Я получаю от него алименты, больше источников дохода у меня нет. Могу ли я в таком случае получать субсидии?

    – Если размер коммунальных платежей не превышает 22% от общего семейного бюджета, куда входит и зарплата мужа, поскольку вы находитесь в официальном браке, то на субсидии вы рассчитывать не сможете. Про совместный доход супругов говорится в статье 34 Семейного кодекса и Правилах предоставления субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг Постановление Правительства от 17.12.2005 №761). В случае расторжения брака вы сможете претендовать на субсидию, предоставив справку об отсутствии у вас других доходов, кроме алиментов.

    Прописана в Москве, недавно оформила квартиру в Подмосковье. Доход около 15 000 рублей, квартплата составляет 4 500 рублей. Есть ли возможность оформить субсидию. Куда обратиться: в Москву или Подмосковье?

    – Поскольку расходы на оплату ЖКУ, судя по вашим данным, превышают допустимый порог в 22%, на субсидии вы можете претендовать. Субсидии предоставляются только по одному жилому помещению, по месту регистрации — в Москве. Место регистрации считается местом жительством гражданина согласно Приказу ФМС РФ №288 от 11.09.2012.

    У нас с братом умерла мама, я вступила в права наследования на дом в другой области, где я прописана. Сама живу в другом регионе с мужем. Я сижу в декрете по уходу за ребенком до 3 лет, муж официально не работает. Могу ли я получить субсидию?

    – Вы можете получить субсидию по месту прописки, то есть в другой области, а ваш муж — там, где вы сейчас проживаете, если он прописан в этом жилье. Главное, чтобы у вас не было долгов по оплате “коммуналки”.

    Сын является студентом. В справке о доходах указаны только две выплаты за полгода. Как подсчитать средний доход за месяц для расчета субсидии?

    – Средний доход рассчитывается в любом случае по принципу среднего арифметического: складываются все выплаты за полгода (стипендия или зарплата) и делятся на 6 месяцев.

    Таким образом, основными критериями при расчете субсидий являются суммарный доход семьи и то, какая часть от него тратится на оплату коммунальных услуг. Отследить, сколько вы тратите ежемесячно на оплату коммунальных услуг можно в личном кабинете жильца на сайте вашей управляющей компании. Об этой и других возможностях сайта вы можете узнать здесь.

    Как и сколько можно заработать на коммунальных квартирах в Москве

    • Главная
    • Здоровье
    • Красота
    • Технологии
    • Идеи подарков
    • Календарь праздников
    • Советы садоводам
    • Cериалы

    • Главная
    • Авто и мото
    • Бизнес
    • Гороскопы
    • Дом
    • Домашние животные
    • Еда
    • Законы
    • Здоровье
    • Значение имени
    • Идеи подарков
    • Интересные факты и события
    • Ипотека
    • История
    • Йога
    • Календарь праздников
    • Кино
    • Красота
    • Кредитные карты
    • Мировые религии
    • Москва
    • Наука
    • Образование
    • Онлайн тесты
    • Отношения
    • Поздравления
    • Поделки
    • Путешествия
    • Развлечения
    • Рецепты
    • Сериалы
    • Советы родителям
    • Советы садоводам и огородникам
    • Сонник
    • Спецпроекты
    • Спорт
    • Стиль
    • Технологии
    • Финансы
    • Юридическая консультация
    • Я мама

    Район и местоположение

    Этот критерий напрямую связан с другим главным аспектом выбора квартиры для сдачи в аренду в Москве — ценой. Транспортная доступность считается основным показателем ликвидности жилья.

    — Лучше всего, если метро в пешей доступности до 10 минут. Важна удаленность от станции электричек МЦК и МЦД. Чем дальше удаленность от метро, тем дешевле стоимость аренды. Играет роль наличие школ, детских садов, — говорит адвокат Юлия Кузнецова.

    Квартиры в ЗАО, СЗАО и районе Кунцево, в частности, считаются наиболее премиальными у арендодателей в 2021 году. Высокие цены на аренду держатся в ЮЗАО в пределах Садового и Третьего транспортного кольца — оранжевая ветка метро: от «Профсоюзной» до «Новых Черемушек» и ниже. Самые демократичные цены на аренду у метро «Кузьминки», в районах Капотня, Ярославский, Лосиноостровский, Гольяново, Некрасовка, Новая Москва.

    Новостройка или вторичка

    Опрошенные «КП» эксперты сходятся во мнении, что предпочтительнее покупать квартиру в новостройке. И дело не в высоком или низком спросе на них среди арендаторов. Вот преимущества нового дома.

    • Возможность сдавать квартиру за большую цену.
    • Доступные ипотечные программы — процент ниже для новостроек.
    • Чистые подъезды с консьержами и более эстетичный внешний вид — ничто красивое арендатором не чуждо.
    • Плата за ЖКХ зачастую ниже.
    • Новые коммуникации, а значит ниже риск, что жильцы будут страдать от протечек водопровода, неисправной канализации и проблем со счетчиками.

    Класс жилья

    Серьезной роли не играет. Все зависит от того, какими финансами вы располагаете. Однако приобрести две квартиры эконом или комфорт-класса вместо одной бизнес или элитного будет более выгодно. Но если у вас есть деньги лишь на один объект, тогда выбирайте, исходя из цены. В 2021 году большая часть предложений приходится на экономичный сегмент. Вероятно, так будет всегда.

    — Однако спрос есть на любой класс. Вилка цен на аренду квартиры в Москве начинается от 25 000 и доходит до 1 000 000 рублей. В зависимости от бюджета, а также иных параметров, каждый сам для себя решает какой класс жилья брать в аренду, — отмечает Юлия Кузнецова.

    Эксперт обращает внимание на еще одну закономерность. В экономклассе собственники более притязательны к жильцам. Все эти объявления, которые постепенно превращаются в мемы, про славянские семьи без детей и животных, свойственны именно бюджетному сегменту. И неудивительно, ведь жилье по низкой ставке зачастую могут позволить себе мигранты, которые нередко селятся группами. Устраивает такой арендатор? Решать вам.

    В бизнес-классе собственники менее увлечены контролем за своей недвижимостью. Но и квартиросъемщики ожидают большей лояльности от хозяев.

    Количество комнат

    Метраж и планировка

    Цена квартиры напрямую зависит от площади. А вот арендная ставка с ней коррелирует меньше. Ровным счетом как и этажность. Все-таки главным фактором, который формирует цены арендной квартиры в Москве, остается локация. Если рассуждать о планировках, то студии на стадии приобретения зачастую дешевле однокомнатных. Но если в студии достойный ремонт, то сдать ее можно за такую же цену, как и однокомнатную в том же доме.

    Эксперты отмечают, что не существует никаких общепринятых норм, сколько квадратных метров предпочитают арендаторы на одного человека. Некоторые приезжие могут делить однокомнатную на шесть-восемь человек, тогда как людям, которые имеют стабильную высокооплачиваемую работу рано или поздно приходит мысль расшириться. Однако средняя площадь арендной квартиры в Москве составляет 35 — 40 кв.м.

    Ремонт

    Этот фактор второй после местоположения, который оказывает существенное влияние на цену съемной квартиры в Москве. Молодые люди, студенты или аскетичные одиночки вполне не против жить в квартире с побелкой стен и старой сантехникой. Главное, чтобы были розетки для зарядки смартфона/ноутбука и место для сна. Но и большой доход такая аудитория не принесет.

    Когда квартиросъемщик достигает определенного уровня материального благополучия, то ему хочется поднять качество жизни. Поэтому он может либо потребовать у хозяев ремонта, либо переехать в поисках лучшего варианта. Эксперты предлагают компромиссное решение.

    — Можно договориться на ремонт за счет арендных каникул. Ежемесячный платеж квартиросъемщик потратит на обновление интерьера и покупку мебели, — советует Юлия Кузнецова.

    Еще одним аргументом за покупку квартиры для сдачи в аренду в новостройке является ремонт от застройщика. Московские строители делают средний в плане качества ремонт. Претензии к нему зачастую у тех, кто купил и заселился сам. А вот арендаторы более лояльны. Если решитесь делать ремонт своими силами, тогда лучше отдать предпочтение светлым тонам — они более нейтральны, нежели сочные цвета. Больше вероятность, что арендатор захочет квартиру со светло-бежевыми обоями, нежели фиолетовыми стенами.

    Недвижимость по Маслову: «Какая должна быть зарплата, чтобы накопить на двушку в Москве»

    Посчитаем, сколько нужно зарабатывать, чтобы накопить на квартиру в столице, и какой это процент жителей. Разумеется, не прибегая к помощи родственников, субсидий, ипотечного кредита и не продавая другую недвижимость. То, что я называю «частным спросом». Насколько это реально? В одной из статей я высказал мысль, что на рынке недвижимости остались одни «ипотечники», но может я ошибаюсь?

    Выберем среднюю двушку, не великолепную, но и не халупу. Для этого воспользуемся сервисом по оценке квартир.

    Получим, что желаемая квартира будет стоить где-то в районе 10 млн. руб. От этой цифры и будем отталкиваться.

    Сколько по времени копить? – Возьмем тоже круглое число, десять лет. Все-таки, согласитесь, копить дольше – это уже мазохизм. Да и есть шанс вообще не дожить до счастливого момента.

    Какой процент зарплаты откладывать? Возьмем 25%. Это может показаться недостаточно амбициозно, но зато реалистично.

    Много раз встречал конструкции такого типа: «откладывая каждый по 50% дохода супруги могут накопить на жилье в течение 7 лет». Но это, извините, ерунда. Как человек с приличным опытом накопления могу ответственно заявить, что регулярно откладывать более 25% — задача практически нереальная. Один-два месяца может и получится. Возможно, сумеете выдержать даже пару лет. Но десять лет подряд? – простите. Очень сложно и технически, и психологически, причем вне зависимости от степени дохода.

    Лично моя статистика, если кому интересно – в среднем последние 6 лет мне удавалось откладывать 23% процента от дохода (без учета инвестиционных поступлений), что считаю отличным результатом.

    Чтобы подтвердить тезис можно привести, например, статистику по России по доле доходов, отложенных в качестве сбережений. В лучшие годы она не превышали 15%, в 2018 году опустилась до 5% (что не удивительно – все кинулись брать кредиты, никто не хочет больше сберегать). Так что 25% — это на самом деле круто.

    Наконец, последнее предположение, что отложенные средства не просто складируются под подушкой, а отправляются в банк на депозит по ставке 7% годовых.

    Далее путем нехитрых вычислений получаем, что средний доход (точнее, средняя зарплата) должна быть 231 тыс. /мес. Кстати, 30% итоговых средств пришлось на проценты по депозиту. Возможный рост зарплаты мы не учитываем, так как он скорее всего будет съеден растущей ценой самой квартиры.

    В общем, дело за малым – найти работу на 231 тыс. в месяц, ежемесячно откладывать четверть дохода и квартира мечты ваша! Правда, не сразу, а через десять лет.

    Тут наверняка мне возразят, что мол, если откладывать на квартиру не поодиночке, а вместе с супругом, то получится быстрее.

    Не факт, не факт!

    Во-первых, браки живут еще меньше, чем люди. С приличной вероятностью вы разведетесь раньше, чем успеете накопить 10 миллионов.

    Во-вторых, быстрее получится накапливать только у бездетных пар. На десятилетнем отрезке зарекаться от появления еще одного члена семьи не стоит. Даже один ребенок серьезно меняет расклад: темп набора капитала рискует сильно затормозиться, вплоть до полной остановки.

    Поэтому супруга в расчеты лучше не включать.

    Казалось, мы получили нужный ответ – зарабатывай 230 «косарей» и дело в шляпе.

    Но на самом деле, абсолютное значение не имеет значения, простите за каламбур.

    Потому, что неважно, сколько зарабатываешь ты. Важно, сколько зарабатывает твой сосед Вася, который тоже хочет купить квартиру. И если он зарабатывает больше, то твои шансы понижаются.

    Очевидно, что если вам повысят зарплату и всем вокруг тоже повысят зарплату, то к цели вы не приблизитесь. Квартиры просто подорожают и все. Поэтому вам нужно не просто зарабатывать определенное число, но нужно сделать так, чтобы больше вас зарабатывало не больше определенного числа. То есть попасть в некоторую долю богатеев, которые зарабатывают больше всех. Например, попасть в долю 20% самых богатых жителей Москвы или в 30% самых богатых жителей Москвы.

    Как узнать в какую группу вы должны попасть?

    Для это воспользуемся официальной статистикой по распределению населения по зарплате. Нашел интересную табличку за 2017 год, из которой, кстати, можно получить представление о неравенстве доходов в Москве.

    И что мы видим? Только 3% зарабатывают больше 250 тыс/мес. Допустим, зарплаты с тех пор подросли и можно добавить немного тех, кто зарабатывает от 230 до 250 тыс. Так что можно говорить, что примерно 5% жителей Москвы могут хотя бы теоретически накопить на квартиру.

    Вот и весь расклад. 5%. Теоретически. За 10 лет. Все остальное от лукавого.

    Комната в столичной коммуналке: хороший старт, оригинальная инвестиция или сомнительный выбор?

    «Между тем, обитатели большой коммунальной квартиры номер три… считались людьми своенравными и известны были всему дому частыми скандалами и тяжелыми склоками. Квартиру номер три прозвали даже «Вороньей слободкой» (И. Ильф, Е. Петров «Золотой теленок»). Если отсчитывать историю коммунальных квартир от издания в 1918 году указа ВЦИК об отмене частной собственности на строения и землю и начала «уплотнений», когда к владельцу многокомнатных квартир подселяли новых жильцов (по семье в комнату), то коммунальным квартирам уже почти 100 лет. Они продолжают существовать, занимая прочную нишу на рынке недвижимости Москвы.

    Количество коммунальных квартир в Москве и их расселение

    На сегодняшний день, по данным Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, в городе насчитывается порядка 72 000 коммунальных квартир, в которых проживает 180 000 семей. Около 47 000 квартир находится в городской собственности. Для сравнения: в 1990 году всего их было 240 000, а в 1998-м – около 120 000. Такое сокращение произошло благодаря риэлторам, которые в 90-е годы расселили половину всех столичных коммуналок. После принятия Жилищного кодекса процесс образования новых коммуналок остановлен – теперь запрещено делить лицевые счета. А после внесения поправок в закон города Москвы от 31 мая 2006 года №21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» прекращено заселение очередников в коммунальные квартиры.

    Осталось расселить те квартиры, что есть на сегодняшний день, и коммуналки уйдут в прошлое.

    Для неприватизированных квартир власти Москвы предложили программу расселения до 2020 года. Речь идет о нынешних и будущих очередниках, которым будет предоставлено новое муниципальное жилье, а освободившиеся коммунальные квартиры будут отданы очередникам – многодетным семьям – или реализованы. Были снижены требования для постановки на учет: внесены поправки в закон города Москвы №29 от 14 июня 2006 года, согласно которым жильцы коммунальных квартир, проживающие в столице более 10 лет, встают в очередь на новое жилье независимо от количества квадратных метров, которые на них приходятся. Требуется только проживание в коммунальной квартире, наличие договора социального найма или безвозмездного пользования и отсутствие отдельной квартиры (в том числе у членов семьи).

    Однако авторы программы предполагают, что полностью решить вопрос не удастся – к 2020 году останется около 1 000 квартир, жильцы которых просто не захотят улучшать свои условия.

    Приватизированные коммунальные квартиры придется расселять самим жильцам или при помощи квалифицированных риэлторов. Задача трудная – остались в основном либо малопривлекательные для покупателя варианты, либо с завышенными требованиями хозяев комнат, оценивающих свое имущество слишком дорого.

    Дмитрий Баландин, ведущий эксперт компании «Простор-Риэлти», отмечает: «Все самое интересное и перспективное расселили еще в 90-е годы (вариантов осталось считанные единицы, но погоду им портят новые построенные дома с квартирами больших площадей). Ведь расселяли именно с целью получения квартиры с гигантской площадью (для состоятельных людей), смысл этих заморочек сейчас, когда много на рынке подобных квартир, но в более новых домах?!».

    Сколько в ближайшем будущем останется приватизированных коммунальных квартир, жильцы которых не смогли или не захотели расселяться, никто предсказать не может. Но, так или иначе, медленно и трудно, процесс сокращения их количества продолжится. А пока массовым объектом продаж являются не целые коммунальные квартиры, а комнаты.

    Комната – о сегодняшних ценах и покупателях

    Массово на рынке продаж комнаты появились после решения Конституционного суда в 1999 году, подтвердившего законность положения от Мосгорсовета народных депутатов: «…приватизация жилых помещений в коммунальных квартирах разрешается без согласия остальных нанимателей по личному заявлению каждого из нанимателей, проживающих в данной квартире». Стало возможным приватизировать одну комнату в коммунальной квартире независимо от всей квартиры. Последним препятствием для свободы действий стала необходимость получения согласия соседей на продажу комнаты, то есть их отказ от преимущественного права покупки. Наличие или отсутствие этого согласия – важный фактор, влияющий на цену и привлекательность объекта. Однако основными характеристиками, определяющими цену, являются местоположение (как говорят американские риэлторы, есть три фактора, влияющих на цену: location, location и location), количество комнат в квартире и качество дома.

    Взглянем на сегодняшние цены. Самую недорогую комнату с отдельным лицевым счетом, прозрачной историей и хорошими документами можно приобрести от 2 миллионов рублей. Конечно, это будут не самые привлекательные районы Москвы – юг, юго-восток, территории за МКАД. Например, комната в Некрасовке за 1,99 млн руб., комната в Бирюлево – за 2 млн руб. или на Бабушкинской – за 2,1 млн руб. Основное количество дешевых предложений представлено в диапазоне от 2,5 до 3 млн руб. Возникает вопрос – а стоит ли приобретать комнату, когда в схожем ценовом сегменте можно найти неплохую квартиру в Ближайшем Подмосковье? Цены на однокомнатные квартиры в хороших новостройках без отделки до 10 км от МКАД начинаются от 2,6 млн руб., например, квартира в районе Люберец за 2,6 млн, в Королеве – за 2,67 млн, в Ивантеевке – за 2,8 млн руб., есть варианты и с отделкой, но немного дальше от МКАД, как, например, квартира в Чехове за 2,95 млн или в районе Звенигорода за 3 млн руб. Кроме того, можно было бы выбрать покупку квартиры в Москве с ипотечным кредитом, вложив в качестве взноса ту сумму, которую предполагалось потратить на покупку комнаты. В попытке разобраться в этом вопросе мы задали вопрос нашим опытным экспертам.

    Дмитрий Баландин: «Комнаты – товар ликвидный. Покупают их довольно хорошо. Но сама покупка сопряжена с большим количеством проблем (как юридического характера, так и социального), нежели покупка отдельной квартиры:

    — к юридическим проблемам относятся продажи таких объектов по обходным путям (минуя ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки);

    — социальные проблемы – это проблемы с соседями (даже если при покупке все было хорошо, то в дальнейшем собственник соседней комнаты может поменяться и отношения с ним могут не сложиться)».

    По мнению Дмитрия, если недвижимость приобретается для собственного проживания, то, несомненно, предпочтительней либо однокомнатная квартира (с ипотекой) в Москве, либо однокомнатная квартира в Московской области.

    Выбор – процесс индивидуальный. Иногда человек просто не хочет связываться с ипотекой (либо не любит жить в долг, либо не доверяет современным банкам, либо не уверен в собственном будущем). Иногда он не желает покидать Москву, а решать вопрос нужно – это разъезд бывших супругов или разных поколений в семье, которым на отдельное жилье не хватает. Нередко москвичи наотрез отказываются выезжать за пределы МКАД, считая, что там начинается совершенно другая страна, в которой они жить не хотят.

    Андрей Щиплицов, ведущий эксперт по недвижимости: «Любую сделку на рынке недвижимости стоит рассматривать исключительно под призмой тех целей, которые вы перед собой поставили. Комнаты в коммуналках – не исключение. Можно выделить две глобальные цели, которые преследует покупатель на рынке недвижимости: для собственного проживания, для инвестиций.

    Для собственного проживания, при стоимости комнаты 2-2,5 млн руб., встает вопрос: зачем нужно жилье именно в Москве? Да, бывают случаи, когда необходимо сохранить московскую прописку, в первую очередь это актуально для пенсионеров. В этом случае покупка комнаты в Москве может быть оправданна. Если же нет объективных причин для сохранения или получения московской прописки, то лучше выбрать малогабаритную квартиру в Московской области. Сейчас в пределах 3-3,5 млн в строящемся жилье можно найти приемлемый вариант недалеко от МКАДа».

    Еще один интересный вопрос: дорогие и очень дорогие комнаты в центре Москвы. Например, самое дорогое предложение, по данным Realty.dmir.ru, – это три комнаты в 4-комнатной квартире с камином за 25 миллионов рублей, расположенных в доме со своей историей рядом со знаменитой гимназией Брюхоненко XIX века у м. «Библиотека Ленина» вблизи Кремля. Чем может привлечь такая дорогая коммуналка потенциального покупателя? Только большой жилой площадью в самом лучшем и дорогом районе страны, в доме с уникальной архитектурой и богатой историей. То же самое относится к большинству предложений лучших комнат в центре Москвы с ценами от 5 до 15 млн руб.

    А если инвестировать?

    Несмотря на то что подавляющее большинство хозяев комнат в центре Москвы их сдают, получая дополнительный доход или проживая на эти деньги (снимая квартиру на окраине Москвы или в Подмосковье), комнаты редко рассматриваются как объект покупки для инвестиций. В первую очередь, для последующей сдачи в аренду. Почему? Обратимся за помощью к экспертам в этом вопросе.

    Дмитрий Баландин: «Цена комнаты в Москве начинается от 2,5 млн руб. (арендная ставка от 15 до 20 тыс. руб. в месяц), если прикинуть срок окупаемости, то покупка комнаты с последующей сдачей в аренду даже более экономически эффективна, чем покупка однокомнатной квартиры для последующей сдачи. Но опять же, остро встает вопрос с соседями (которые могут с течением времени меняться и, естественно, «ставить палки в колеса» при последующей сдаче в аренду)».

    Такая зависимость применима к любому объекту инвестиции: чем выше риски, тем выше должен быть доход. Сдача в аренду комнаты может дать более высокий годовой процент от вложений, но инвестор вынужден будет считаться с интересами соседей по квартире или сталкиваться с их нежеланием терпеть рядом арендатора.

    Дмитрий отмечает, что для инвестиции можно рассмотреть и покупку комнаты, но если принято решение ее приобрести, то, безусловно, нужно привлекать профессионала рынка, так как вопрос крайне не прост.

    С вопросом о целесообразности вложений в покупку комнату мы обратились и к Андрею Щиплицову: «Инвестиции – это более сложный вопрос. Тут надо понимать, каким образом планируется зарабатывать на инвестициях. В последние два года стоимость комнат практически стоит на месте. Это обусловлено, в первую очередь, тем фактом, что спрос сместился в сторону квартир-студий в новостройках в области. Поэтому заработать на росте цены тут не получится. Второй способ заработка – это аренда. Сдача комнаты в аренду всегда сопряжена с риском возникновения конфликтов с соседями, а в ряде случаев по этой же причине может стать и невозможной. Опять-таки лучше купить квартиру в области и сдавать ее в аренду там, чем комнату в Москве. Покупка комнаты может быть оправдана, если есть потенциальная возможность расселения соседей или если соседи «арендуют» комнаты у города и стоят в очереди на улучшение жилищных условий. Тут есть возможность выкупа оставшихся комнат по более льготным ценам. Но это уже не приобретение комнаты, а целый проект по расселению коммуналок, который необходимо тщательно просчитывать и согласовывать с соседями еще до момента покупки комнаты».

    Доля в квартире – зона риска

    Большую часть предложений в рубриках продаж комнат занимают так называемые доли в квартире. Еще более дешевая недвижимость, где объектом стала не выделенная в натуре комната со своим лицевым счетом, а виртуальная часть квартиры с сомнительными правами пользования – никаких гарантий не только на пользование конкретной комнатой, но и вообще на въезд в квартиру. Однако самые недорогие варианты – маленькие доли квартир (1/15, 1/20), которые, по данным Realty.dmir.ru, стоят от 500 000 рублей, а отдельные предложения – от 200 тыс., можно считать неплохой покупкой для получения московской прописки. Андрей Щиплицов отмечает, что «долю имеет смысл покупать только «для прописки», в остальных случаях это сильно рискованное вложение.

    Дмитрий Баландин выражает еще более категоричное мнение: «Долю покупать не стоит ни при каких обстоятельствах. Выдел доли в натуре (то есть образование нового объекта права – комнаты) в настоящее время невозможен. Определение порядка пользования тоже не решает вопрос в полной мере (так как при смене собственника порядок пользования определяется заново)». Трудно с этим не согласиться.

    Остается отметить тот факт, что если рост количества коммунальных квартир остановлен законодательно, то долей будет появляться на рынке все больше в результате разделов имущества после разводов, получения наследств или выделения долей по согласию собственников.

    Льготы на оплату ЖКУ. Когда, кому, сколько?

    Какие категории граждан могут рассчитывать на льготные условия по оплате жилищно-коммунальных услуг и как получить эти субсидии?

    Местные органы власти дают субсидии на оплату ЖКХ гражданам, которые испытывают определенные материальные трудности. Это могут быть временные трудности (например, временная нетрудоспособность) или постоянные (например, инвалидность).

    Размер льготной субсидии рассчитывается ежемесячно и зависит от двух цифр: сумма, которую необходимо оплатить за ЖКХ, и доход человека. К льготным категориям относятся многодетные семьи и семьи с одним кормильцем – в этом случае льготы будут социальным поощрением от государства и продлятся до тех пор, пока дети не достигнут совершеннолетия. Кстати, на строчку «капитальный ремонт», которая часто вызывает недовольство жильцов, льготы тоже распространяются и рассчитываются индивидуально.

    Работники госучреждений также могут получать определенные скидки на оплату коммунальных счетов. Льготы для пенсионеров и многодетных семей зафиксированы на федеральном уровне (то есть действуют по всей России), но размер льготы устанавливает сам регион. Например, в Москве и области многодетные семьи имеют право на 30% скидку на оплату коммунальных услуг. Если в квартире прописан один пенсионер или супружеская пара пенсионеров, то они могут рассчитывать на субсидию.

    Территориальный разброс

    В разных субъектах Российской Федерации разные требования к соотношению доходов и расходов на оплету коммуналки. Причин, которыми это обусловлено, довольно много: территориальная удаленность региона от ресурсов, разные нормы по минимальной оплате труда и т. д.

    Например, в Москве ежемесячные коммунальные платежи могут снизить тем гражданам, у которых расходы на ЖКУ составляют более 10% от суммарного семейного дохода (считается совокупный «чистый» доход), а в Санкт-Петербурге для получения субсидии расходы на ЖКУ должны быть более 14%. В Нижнем Новгороде ставка еще выше: семья должна тратить на ЖКУ 22% дохода или более, чтобы рассчитывать на скидку. В Новосибирске ставки средние: субсидия предоставляется, если расходы превышают 16% от дохода. В Уфе есть разные ставки для разных категорий льготников: для неполных семей — 15% от общего дохода, для одиноких пенсионеров расходы должны быть более 18%, а остальные категории, которые могут рассчитывать на субсидию, должны тратить на ЖКУ не менее 20%.

    Как оформить льготы?

    Все льготы предоставляются только по постоянному месту жительства. В крупных городах льготы можно оформить через МФЦ. Если же МФЦ нет, то необходимо обратиться в УСЗН (управление социальной защиты населения) района по месту проживания. Там расскажут, в каком случае возможно оформление льготной оплаты коммунальных платежей, и какие документы необходимо будет предоставить в вашем случае.

    Какие документы нужны для получения льгот?

    Пакет документов стандартный и не очень большой. Самое главное — это наличие гражданства РФ, которое нужно подтвердить документально. Иностранные граждане льготы на оплату коммунальных услуг получить не могут. Кроме паспорта РФ с указанием места постоянной регистрации нужно будет также представить:

    • данные о составе семьи;
    • документы, подтверждающие, что заявитель имеет права на жилье;
    • выписки, которые подтверждают уровень дохода членов семьи, зарегистрированных в квартире и имеющих доли в собственности;
    • чеки, подтверждающие оплату коммунальных услуг в течение последних шести месяцев (задолженностей быть не должно).

    В отдельных случаях могут потребоваться еще какие-то документы – например, подтверждение о разводе.

    Разные метражи — разные льготы

    Льготные условия оплаты ЖКУ распространяются лишь на один жилой объект. Даже если у человека подтвержден низкий уровень дохода, а в собственности есть другая недвижимость, то на вторую квартиру льготы не будет.

    «Мы с мужем пенсионеры, детей у нас нет, и мы проживаем в квартире, которая по документам принадлежит супругу. Я же прописана и имею в собственности долю в квартире, которая досталась мне в наследство от матери. В этой квартире на данный момент никто не проживает, она принадлежит напополам мне и моей родной сестре (она тоже не пенсии). Сестра замужем, у нее есть совершеннолетняя дочь. Я думала, что смогу оформить льготы на оплату ЖКХ, но, как выяснилось, мы с мужем считаемся одинокими пенсионерам, а моя сестра — нет, поэтому льготы нам не положены», — рассказывает Татьяна Семёнова из Москвы.

    Льготы можно оформить только на ту недвижимость, в которой зарегистрированы исключительно граждане льготной категории. Кстати, обязательным является условие постоянного проживания в квартире, на оплату которой предоставляются льготы (впрочем, проверить вас довольно сложно).

    Есть также установленные социальные нормы площади жилого помещения, на основе которых делается расчет и предоставляется льгота на оплату ЖКУ. Для одного проживающего это 33 кв. метра; для семьи из двух человек — 42 кв. метра, а для семьи из трех и более человек — 18 кв. метров на каждого из членов семьи. Так, одинокому пенсионеру, проживающему в квартире площадью 90 кв. метров, могут отказать в предоставлении льготы на всю площадь квартиры, так как она существенно выше, чем установленные нормативы.

    «Раньше я жила в трехкомнатной квартире в Москве на улице Вавилова — это достаточно дорогой район Москвы. Квартира у меня была площадью 82 кв. метра. Когда-то мы ее получили на большую семью, но сейчас остались вдвоем с дочерью (она уже пенсионер, а я и подавно — мне 79 лет), – делится своей историей Валентина Рыбакова из Троицка. – Несмотря на то что нам была положена субсидия на ЖКУ, квартплата у нас все равно получилась существенно выше, чем нам было бы комфортно платить с учетом наших двух пенсий. Дело в том, что под субсидию попадала не вся площадь, а лишь установленные нормативы на человека. В итоге мы приняли решение продать эту недвижимость и купить квартиру в Троицке (малоэтажная застройка типа таунхаусов). Это Новая Москва, поэтому оплата коммунальных услуг там адекватная, и в целом для нас это существенная экономия. Разницу в цене от купли-продажи мы положили на депозитный счет и получаем с нее небольшой ежемесячный процент».

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector