Piteryust.ru

Юридическая консультация онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что делать, если застройщик нарушил сроки сдачи дома?

Что делать, если застройщик нарушил сроки сдачи дома?

Из данной статьи вы узнаете: что делать, если застройщик нарушил сроки сдачи дома в эксплуатацию и как доказать факт просрочки.

Одной из самых распространенных проблем, которые возникают при исполнении договора долевого участия, является невозможность сдачи дома новым жильцам до плановой даты ввода в эксплуатацию. Срок является одним из обязательных пунктов договора и его невыполнение считается нарушением договора. Мера ответственности застройщика за соблюдение сроков отображена в ст. 6 Закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года.

Каким образом определяется срок ввода в эксплуатацию

Запланированный срок передачи квартир определяет строительная компания в проектной документации. Он указывается в договоре и должен быть одинаковым для всех дольщиков, которые планируют получить право собственности в одном блоке (секции) или доме.

Понятие «передачи» часто путают с понятием «ввода в эксплуатацию». Ввод в эксплуатацию – это принятие дома местной администрацией и выдача застройщику соответствующих документов. Без этого он не имеет права передавать квартиры дольщикам и оформлять акт приема-передачи.

Срок в договоре долевого строительства может быть обозначен тремя способами:

  1. Точная дата. Например, 30.11.2016 года, это означает, что 01.12.2016г. срок передачи уже будет просрочен.
  2. Указание квартала (например, 1 квартал 2017 года). Просрочка сдачи в этом случае будет с 01.04.2017г.
  3. В зависимости от даты ввода в эксплуатацию. Например, если ввод в договоре обозначен до 01.05.2017 года, а на процедуру передачи квартир отводится 30 дней, то обязательства застройщика считаются просроченными с 31.05.2017г.

Застройщики часто включают в договор обозначение срока сдачи, как ориентировочный или запланированный, и таким образом, пытаются избежать ответственности в случае невыполнения обязательства до указанной даты. Но, как показывает судебная практика, на результат исков это не влияет.

Что влечет просрочка сдачи квартир

Согласно действующему законодательству застройщик обязан письменно уведомить всех дольщиков под роспись. Причем это должно быть сделано не позже, чем за два месяца до плановой даты передачи. К сожалению, застройщики делают это далеко не всегда.

По закону компания должна вместе с письмом отправить предложение о внесении изменений к договору. Это оформляется путем оформления дополнительного соглашения. В то же время участник долевого строительства не обязан подписывать его, так как, согласно Гражданскому Кодексу, все изменения в договоре возможны только при согласии сторон.

Иногда бывают ситуации, что задержка передачи дома выгодна дольщику и он подписывает договор без каких-либо требований. Это может быть в том случае, если имела место рассрочка и не все платежи выплачены.

Если стороны не пришли к соглашению по поводу изменения срока передачи объектов недвижимости, то строительная компания обязана оплатить пеню. Размер ее составляет одну трехсотую часть от ставки рефинансирования, если дольщиком является юридическое лицо, и одну стопятидесятую – для физического лица. В случае оформления соглашения о переносе срока, то пеня не выплачивается, и предъявлять претензии дольщик уже не имеет право.

Что является доказательством просрочки сдачи дома

Подтверждением невыполнения обязательств застройщика в части срока передачи квартиры является:

  • отсутствие акта приема-передачи (при этом указанный срок в договоре истек);
  • акт подписан, но позже, чем было запланировано в договоре.

Порядок действий при нарушении сроков

В первую очередь, необходимо отправить претензию в письменном виде. В тексте нужно сослаться на заключенный договор долевого строительства. Далее указывается просроченная дата и обоснование того, что обязательства не были выполнены. В претензии дольщик может требовать передачу квартиры, выплату неустойки, возмещения понесенных убытков и т.д. Она либо вручается лично уполномоченному лицу компании или отправляется заказным письмом.

Если застройщик никаким образом не отреагировал на претензию, то дольщик имеет право подать иск в суд. Прежде всего, необходимо составить исковое заявление. По сути, оно должно содержать ту же информацию, что и претензия. Также в нем можно требовать и возмещение морального ущерба, если это возможно обосновать.

К исковому заявлению прикладывается:

  • договор долевого строительства;
  • расчет неустойки;
  • претензия, которая была отправлена застройщику ранее;
  • квитанция о внесении государственной пошлины.

Документы подаются в суд по месту нахождения застройщика.

При правильном оформлении документов шансы получить решение в свою пользу у дольщика очень велики. Но сумма неустойки может быть уменьшена по ходатайству ответчика. Если ответчик добровольно не компенсирует неустойку, то деньги будут взыскиваться через исполнительное производство.

Можно ли в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия?

Если же компания просрочила срок сдачи больше чем на два месяца и не отвечает на претензии дольщика, то он имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и требовать возврат внесенных денег.

При нарушении срока сдачи дома дольщик может написать заявление об отмене доплаты за больший метраж жилья, чем это было предусмотрено технической документацией. Точно также можно урегулировать вопрос о перекладывании расходов, связанных с вводом дома в эксплуатацию, на застройщика. Но соглашаться на это застройщик не обязан. Невыполнение им сроков сдачи дома не отменяет этих платежей.

В ситуации, когда застройщик предлагает подписать акт о передаче квартиры после оговоренного в договоре срока, в нем должна быть информация о просрочке. Строительные организации в таком случае часто включают в документ пункт о том, что дольщик не имеет претензий касательно срока. При подписании такого документа участник не сможет взыскать с компании неустойку. Дольщику же стоит написать претензию застройщику с требованием внести эти изменения в документ. Их наличие не является препятствием для регистрации права собственности на жилье в установленном законом порядке.

Что делать, если застройщик затягивает сдачу дома

Как не потерять деньги с долгостроями

Не умеет наш народ укладываться в дедлайны.

Поэтому когда застройщик начинает затягивать сдачу дома, все нормальные люди начинают волноваться — на той стороне может быть как обычная русская безалаберность, так и безбашенная афера с уголовной статьей.

Я хочу, чтобы люди покупали квартиры у порядочных застройщиков. Но бывает, что и хороший застройщик нарушает срок сдачи. Сегодняшняя статья для тех дольщиков, кто попал в похожую ситуацию: застройщик вот-вот сорвет или уже сорвал сроки сдачи. Разбираемся, как быть.

Сразу скажу, что если вы читаете эту статью не из праздного интереса, а потому что у вас действительно начинается задержка сдачи дома — РАДИ ВСЕГО СВЯТОГО, ОБРАТИТЕСЬ К ПОРЯДОЧНОМУ ЮРИСТУ. Серьезно. В этом деле столько нюансов и тонкостей, что не хватит и десяти статей. Эта статья — не инструкция и не решение вашей проблемы, а лишь беглый взгляд в сторону решения.

ОБРАТИТЕСЬ К ПОРЯДОЧНОМУ ЮРИСТУ, ОКЕЙ?

Почему нормальные застройщики срывают сроки

Сроки срываются не всегда потому, что застройщики — жулики. Стройка — большой риск для застройщика. Ему приходится прогнозировать на несколько лет вперед доходы от продаж, работу строителей, курсы валют, отношения с местными властями, законы, федеральную политику в строительстве. Не всегда прогнозы сбываются.

Во время стройки может что-то произойти, что затянет срок. Неделя простоя там, две недели пропущены здесь — постепенно набегает большая задержка. Застройщик перестраховывается и берет срок на стройку с запасом, но бывает, что не хватает и его.

Допсоглашение — не подписывать

По идее, за затягивание сроков застройщик должен платить вам крупную компенсацию. Она рассчитывается между фактическим сроком сдачи и сроком, который стоит в договоре. Это отдельная большая тема, мы об этом писали раньше, были даже сложные вопросы.

По закону любой застройщик может предложить вам дополнительное соглашение о переносе сроков — то есть предложить вам изменить договор. Если застройщик понимает, что не успеет достроить дом в срок, то не позднее чем за 2 месяца до истечения срока обязан вам об этом сообщить и у него есть право передоговориться с вами на новые сроки. У вас есть право не передоговариваться.

Застройщику выгодно с вами передоговориться. Это значит, что в вашем ДДУ как будто поменялся срок сдачи, а значит, вы не против задержки. Застройщики подгоняют новые сроки так, чтобы гарантированно уложиться и не платить никаких неустоек. Если же они не впишутся и в новый срок, то неустойки в любом случае будут ниже, чем если бы они отсчитывались от старых сроков. Короче: допсоглашение — это ваше согласие на бесплатный перенос сроков.

Личный архив юриста Андрея Таргашова

Часто застройщики выставляют все так, будто вы обязаны подписать дополнительное соглашение. Они присылают уведомление о переносе: «Настоящим уведомляем вас, что срок передачи изменяется на такой-то, вам необходимо явиться такого-то числа и подписать соглашение о переносе». Некоторые на это ведутся — сила слова!

Вам переносить срок невыгодно, поэтому на перенос не соглашайтесь. Вы не обязаны.

С вами наверняка будет общаться юрист застройщика, причем довольно жестко. Спокойно скажите ему: «Я понимаю, что ваша работа — убедить меня в этом допсоглашении. Но мне это невыгодно, неустойка за просрочку получится меньше или ее не будет вообще. Эти деньги я лучше потрачу на ремонт». Вся напускная серьезность застройщика — это не более чем психологический прием, не ведитесь.

Личный архив юриста Андрея Таргашова

Оценить шансы на сдачу

Оцените, насколько реально, что застройщик достроит дом, и сколько времени ему на это понадобится. Если застройщик все же достроит дом и сдаст его, у вас появляется право требовать неустойку за просрочку и договариваться о компенсации найма квартиры. Для оценки используйте профессиональную помощь, а не смекалку и интуицию — если вы не строите дома каждый день, вашей интуиции не хватит, чтобы оценить состояние объекта.

Посмотрите, какой срок переноса хотел получить застройщик, когда предлагал вам подписать допсоглашение. Если это срок до года, то шансов на сдачу больше (так считает наш юрист-консультант).

Если срок больше года, то может случиться так, что застройщик не достроит дом и не сдаст его.

Если квартира стоит 5 миллионов, а просрочка — год, у вас есть право потребовать 912,5 тысячи рублей за просрочку:

  • 5 000 000 × 365 × 1 / 150 × 7,5% = 912 500 Р
    (неустойку считают по ставке, которая действует на момент вынесения решения, мы для расчетов взяли текущую — 7,5%)

Если так сделают все дольщики, застройщик вряд ли сможет с ними рассчитаться. Скорее всего, застройщик подаст на банкротство, а новостройку будет достраивать кто-то другой.

Чтобы оценить шансы на сдачу, лучше всего позвать юриста. Но не простого, а золотого, с опытом работы с застройщиками. Золотой юрист проверит, есть ли движение по счетам застройщика, и поймет, стоит ли инициировать процедуру банкротства. Земельный участок, на котором строится дом, находится в залоге у дольщиков — возможно, есть смысл его продать. Но это всё уже разборки из высших сфер, и заниматься этим нужно, обложившись лучшими юристами. Если на этом этапе вам кажется, что вы достаточно хорошо ориентируетесь, чтобы решить эту проблему самостоятельно — вам кажется.

Дождаться сдачи

Обычно в случае задержки есть три варианта: дождаться сдачи дома, продать квартиру или расторгнуть договор с застройщиком. Начнем с ожидания.

Преимущества. Меньше юридических хлопот. Вы получите квартиру, которая, возможно, стоит дороже, чем вы купили. Оформите налоговый вычет на стоимость квартиры и проценты по ипотеке. Потребуйте у застройщика неустойку за просрочку. В квартире можно жить.

Риски. Долго ждать. Если застройщик обанкротится, судьба объекта туманна — может быть, найдут другого застройщика. Он может изменить проект, чтобы уложиться в бюджет. Вы не знаете, какой застройщик будет достраивать дом. Новый застройщик не будет выплачивать вам неустойку, потому что он не правопреемник старого, то есть он не отвечает за долги старого застройщика.

Иногда дольщики вместо поиска застройщика создают жилищный кооператив, скидываются, нанимают подрядчиков и достраивают дом. Это дополнительные расходы — не все к ним готовы.

Что делать. Что делать — вам скажет ваш прекрасный юрист, которого вы уже давно наняли.

Продать сейчас

Вам принадлежит право на квартиру в недостроенном доме. Это право чего-то стоит, если его удастся продать.

Преимущества. Вы получаете деньги, возможно, даже больше, чем вложили, потому что выше строительная готовность дома. Вы избавляетесь от риска, что квартиру не достроят.

Риски. Продать с выгодой может и не получиться: долгострои не так ликвидны. Возможно, покупатель согласится взять вашу квартиру только при большой скидке. О продаже нужно будет рассказать в декларации.

Что делать. Обратитесь в отдел продаж застройщика и попросите их продать вашу квартиру, пообещайте агентское вознаграждение — как риелторам. Скачайте рендеры с сайта застройщика и разместите объявления на сайтах объявлений — «Циан», «Авито», «Юла» — и городских форумах, если такие есть. Расскажите в соцсетях и среди знакомых, что продаете квартиру. Поручите продажу риелтору. Когда найдете покупателя, заключайте с ним договор уступки прав и обязанностей.

Договор уступки — передача всех имущественных прав и обязанностей по ДДУ другому человеку. То есть фактически у другого человека получается свой ДДУ с вашим застройщиком. Теперь это его проблемы, хе-хе.

Отказаться от договора в одностороннем порядке или расторгнуть его по соглашению сторон

Любой договор можно расторгнуть, условия расторжения прописаны в договоре и гражданском кодексе. Никто никому не раб.

Преимущества. Вы возвращаете свои деньги и при этом избавляетесь от хлопот с квартирой. Если отказываться от договора в одностороннем порядке, застройщик ко всему прочему выплачивает неустойку с того момента, как вы оплатили стоимость квартиры по ДДУ . Но это только на бумаге.

Риски. Если у застройщика все плохо с деньгами, он может выплачивать вам очень долго. И нельзя наверняка сказать, выплатит ли. Дело в том, что в момент расторжения договора вы возвращаете квартиру как бы сразу и обязательство вернуть вам деньги у застройщика возникает тоже сразу. Но когда он выполнит свое обязательство? Главный риск — что застройщик будет возвращать вам деньги за квартиру очень долго или не вернет никогда.

Если застройщик еще не нарушил срок сдачи, но все к тому идет, то односторонний отказ возможен только через суд.

Некоторые жулики выводят деньги со счетов, а когда дольщики обращаются к ним с исками и требованиями возврата денег, то разводят руками: «Денег нет, но вы держитесь».

Если у вас ипотека, то вам нельзя избавляться от квартиры без согласия банка. Если вы получите согласие, подпишете расторжение с застройщиком, но при этом вдруг застройщик не вернет деньги банку, банк может потребовать кредит с вас. Такие дела.

Что делать. Что делать — вам скажет ваш прекрасный юрист, которого вы уже давно наняли.

Чтобы избавиться от риска, что не будет встречного исполнения, договоритесь с застройщиком подписать расторжение только в случае, если застройщик откроет аккредитив в пользу дольщика. Это специальный счет в банке, на который застройщик сразу зачисляет деньги в вашу пользу, а банк вам их отдаст тогда, когда вы зарегистрируете расторжение договора.

Если расторгаете в одностороннем порядке, пишите уведомление, что вы расторгаете договор и требуете выплатить вам стоимость квартиры и неустойку с момента внесения денег по ДДУ .

С неустойки придётся заплатить налог государству: 13% от суммы неустойки

Лайфхак с аккредитивом здесь, скорее всего, не сработает, так как, отправив отказ, вы уже достали шашку и машете ею. Односторонний отказ рубит все отношения — надейтесь только на добрую совесть или слабые нервы застройщика (угадайте, как часто у застройщиков это встречается).

Письмо составляйте в свободной форме под диктовку вашего высококвалифицированного юриста и отправляйте по правилам, о которых мы рассказывали в статье «Как получить от застройщика компенсацию найма квартиры».

Серьезно: ЮРИСТА. НОРМАЛЬНОГО ЮРИСТА НАЙМИТЕ.

Что делать, если застройщик нарушил сроки сдачи дома

Как действовать покупателю жилплощади, если застройщик нарушил сроки сдачи дома? Этот вопрос интересует граждан, приобретающих жилье в строящемся многоквартирном здании. Конечно, собственник рассчитывает на своевременное получение ключей от квартиры, согласно срокам, предусмотренным в договоре долевого участия (ДДУ). Однако по факту эти условия нередко нарушаются строительной организацией. Дольщику необходимо знать, что можно предпринять, как защитить собственные интересы, если компания-застройщик не соблюдает временные рамки, установленные ДДУ.

Какие условия прописываются в договоре с застройщиком

Отношения между строительной организацией (застройщиком) и покупателем жилья (дольщиком) регламентируются ФЗ-214 от 30.12.2004 – законом, регулирующим участие физлиц/юрлиц в долевом строительстве недвижимых объектов (многоквартирных зданий, других недвижимых объектов).

Чтобы урегулировать взаимоотношения по поводу участия в долевом строительстве, компания-застройщик и гражданин-дольщик заключают ДДУ, устанавливающий принципы и условия таких взаимоотношений. Как известно, оформление ДДУ является одним из способов привлечения средств физлиц – будущих собственников квартир – для возведения многоквартирного здания, ещё не введенного в эксплуатацию на момент привлечения данных средств (часть вторая статьи первой ФЗ-214).

Основные принципы составления и оформления ДДУ предписываются нормами статьи 4 вышеупомянутого ФЗ-214:

  1. Так, пункт первый статьи 4 ФЗ-214 четко оговаривает, что компания-застройщик по соглашению обязана построить многоквартирное здание и передать надлежащий жилой объект (квартиру) дольщику, соблюдая временные рамки, прописанные в договоре. При этом передача жилого помещения гражданину-дольщику должна проводиться своевременно, но только после получения (оформления) компанией-застройщиком разрешения на ввод соответствующего здания в эксплуатацию.
  2. Гражданин-дольщик – покупатель квартиры – должен уплатить цену приобретаемого помещения, установленную соглашением, и принять надлежащий объект долевого строительства (квартиру), если у компании-застройщика имеется официальное разрешение на ввод многоквартирного здания в эксплуатацию.

Пункт 4 статьи 4 нормативного акта 214-ФЗ определяет перечень обязательных сведений, содержащихся в соглашении:

  1. Детальное описание и основные характеристики недвижимого объекта (жилого/нежилого помещения), подлежащего передаче гражданину-дольщику по ДДУ.
  2. Срок передачи гражданину-дольщику приобретенного недвижимого объекта.
  3. Стоимость объекта, а также порядок/сроки её оплаты.
  4. Гарантийный период, официально установленный для объекта долевого строительства.
  5. Способы, которые применяются компанией-застройщиком, чтобы обеспечить выполнение договорных обязательств. Статьей 12.1 ФЗ-214 предусматриваются два таких способа. Первый – возврат денег гражданину-дольщику. Второй – возмещение ущерба, уплата неустойки. Статьями 13-15 ФЗ-214 предписывается залоговое обеспечение обязательств застройщика по ДДУ.
  6. Прочие условия, указание которых предусматривается подпунктом 6 пункта 4 статьи 4 ФЗ-214 (если есть необходимость).

Дом не сдается застройщиком вовремя: что предпринять в данной ситуации

Статьей 6 нормативно-правового акта ФЗ-214 регламентируются следующие моменты:

  1. Своевременная передача недвижимого объекта гражданину-дольщику (не позднее оговоренного времени/даты) – обязанность компании-застройщика, установленная пунктом 1 статьи 6 ФЗ-214. Срок такой передачи прописывается в ДДУ и является единым для всех дольщиков конкретного многоквартирного здания.
  2. Если оговоренное время сдачи не соблюдается застройщиком, пунктом 2 статьи 6 ФЗ-214 предусматривается неустойка, подлежащая уплате дольщику компанией-застройщиком за каждый день допущенной просрочки. Если дольщик является юрлицом, размер такой неустойки составит 1/300 актуальной ставки рефинансирования , установленной ЦБ РФ, от стоимости ДДУ. Если дольщик – физлицо (гражданин), неустойка будет уплачиваться ему в двойном размере (то есть 1/150 ставки ЦБ РФ). Компания-застройщик не отвечает за срыв сроков, если она выполнила свои обязанности, а причиной задержки стал отказ самого дольщика от подписания акта передачи.
  3. Если становится очевидным, что многоквартирное здание не будет возведено вовремя (согласно сроку, обозначенному ДДУ), компания-застройщик должна уведомить об этом дольщика не позже чем за 2 месяца до завершения оговоренного срока . Такое требование четко предписывается пунктом 3 статьи 6 нормативного акта ФЗ-214. При этом строительная организация обязана предложить дольщику надлежащую модификацию заключенного соглашения путем изменения соответствующих пунктов. Изменение срока передачи объекта недвижимости застройщиком дольщику выполняется согласно Гражданскому кодексу (ГК).

Если клиент соглашается на корректировку срока передачи квартиры, стороны оформляют модификацию сроков возведения здания и передачи жилплощади дополнительным соглашением к ДДУ. Целесообразность подписания дольщиком такого соглашения зависит от причин нарушения компанией-застройщиком установленных сроков. Так, оформление дополнительного соглашения о сдвиге сроков по ДДУ является приемлемым для гражданина-дольщика, если существуют такие обстоятельства:

  • данные сроки были изначально занижены строительной организацией, чтобы повысить привлекательность объекта для инвестирования;
  • задержка обусловлена проблемой, подлежащей скорому решению в обычном порядке (например, замена подрядчика, погодные условия, задержка поставок стройматериалов).

Если гражданин-дольщик подписывает с компанией-застройщиком дополнительное соглашение о переносе сроков по ДДУ, он не вправе после этого требовать какую-либо компенсацию (неустойку, возмещение). Если покупатель квартиры откажется подписать такое дополнительное соглашение, он сможет взыскать с компании-застройщика неустойку/возмещение. Если дольщик отказался подписать дополнительное соглашение по серьезным основаниям (к примеру, если у застройщика возникли проблемы с документацией, не хватает средств для завершения объекта), ему стоит рассмотреть вариант одностороннего расторжения ДДУ, предусмотренного положениями статьи 9 ФЗ-214.

Как предъявить претензию застройщику и подать судебный иск

Общий порядок действий в случае задержки сдачи дома выглядит следующим образом:

  1. Если дом не сдается в срок, а компания-застройщик не предпринимает действий, предусмотренных пунктом 3 статьи 6 нормативного акта ФЗ-214, гражданин-дольщик составляет надлежащую претензию и направляет её строительной организации. Порядок подачи заявления предусматривает указание в данной бумаге требований о надлежащем выполнении застройщиком договорных обязательств и выплате дольщику неустойки за допущенную просрочку. В данной претензии нужно оговорить срок ожидания ответа – 10 дней.
  2. Бумага с претензией направляется компании-застройщику заказным письмом. Можно передать её непосредственно адресату или, как вариант, предусмотреть уведомление о получении. Претензия обязательно составляется в двух равнозначных экземплярах. Один экземпляр остается у дольщика – с отметкой о принятии адресатом.
  3. Если компания-застройщик не удовлетворила выдвинутые требования или не ответила на претензию в обозначенный срок, клиент вправе подать судебный иск, указав в нем аналогичные претензии.
Читать еще:  Условия ипотеки «Молодая семья» в 2021 году: необходимые документы, правила оформления

Физлицо-дольщик вправе потребовать у компании-застройщика компенсацию за несоблюдение срока передачи оговоренного объекта. Помимо неустойки, предписанной вторым пунктом шестой статьи 214-ФЗ, дольщик может через суд взыскать с застройщика-ответчика штраф, если строительная компания отказалась выплатить данную неустойку добровольно. Размер штрафа – половина суммы начисленной неустойки (пункт 6 статьи 13 закона 2300-1 от 07.02.1992).

Законодательство РФ предусматривает защиту интересов гражданина-дольщика в ситуации нарушения (несоблюдения, задержки) организацией-застройщиком договорных сроков передачи объекта. Однако действия потребителя, защищающего собственные права, должны быть разумными и целесообразными.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?

— Если застройщик переносит срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и уведомляет об этом за два месяца, какие у меня права?

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Rambler&Co Николай Косяк:

Застройщик действительно может не уложиться в намеченные сроки и перенести дату сдачи дома в эксплуатацию на несколько месяцев. Уведомление он должен выслать не позже двух месяцев до изначально обозначенного в ДДУ срока. Застройщик в этом случае предлагает дольщику подписать дополнительное соглашение к договору о переносе сроков сдачи. Подписывать его или нет — решает дольщик. Однако стоит помнить, что при подписании такого допсоглашения дольщик соглашается с новыми датами ввода новостройки и лишается права истребовать неустойку за сорванные сроки. Если же предложение застройщика подписать дополнительное соглашение о переносе сроков окончания строительства игнорируется, тогда после подписания акта приема-передачи квартиры участник долевого строительства может обратиться в суд и получить деньги за ожидание. Стоит заметить, что подобных дел в кризис стало больше, и суд, при наличии полного пакета документа у дольщика, встает на его сторону в 95% случаев.

В случае, когда срок сдачи новостройки сдвигается более ч ем на два месяца, дольщик может расторгнуть договор и вернуть деньги. Застройщик обязан возвратить не только внесенные за квартиру деньги, но и проценты за пользование денежными средствами.

Отвечает юрист юридической компании «Генезис» Олеся Емельянова:

Если извещение поступило заблаговременно, но срок сд ачи откладывается более чем на два месяца либо есть достаточные основания полагать, что обязательства застройщика не будут исполнены в первоначально установленный срок, то самое крайнее средство — расторгнуть договор участия в долевом строительстве, потребовать возврата уплаченной суммы, взыскать законную неустойку, а также потребовать возмещения убытков и морального вреда.

Однако участникам долевого строительства обычно гораздо интереснее сохранить договор, пусть с некоторыми оговорками, но все -таки получить исполнение. В этом случае нужно внимательно отнестись к содержанию направленного застройщиком предложения об изменении договора (в части сроков). Участник долевого строительство не обязан соглашаться с предложенными условиями, но вместе с тем он может требовать с застройщика неустойку, возмещения убытков и морального вреда, а также штраф в размере 50% от суммы иска, предусмотренного Законом о защите прав потребителя.

Впрочем , Ваш вопрос не столь однознач ен . Возможно, у застройщика были достаточно весомые основания для перенесения срока, например форс-мажор. И как спор будет разрешен в этом случае — спрогнозировать трудно.

Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир «Квартира-без-Агента.ру»:

Если застройщик пытается в одностороннем порядке перенести срок ввода дома в эксплуатацию, то он явно нарушает права дольщика, как стороны договора долевого участия. Ключевое слово здесь — «в одностороннем порядке».

В законе ФЗ-214, регулирующем отношения дольщика и застройщика, действительно есть пункт (п. 3, ст. 6, ФЗ-214), в котором предусматривается невозможность застройщика завершить с троительство дома в указанный в договоре срок. Но этот пункт закона позволяет застройщику всего лишь уведомить дольщика об этом казусе и предложить ему перезаключить договор с новыми сроками сдачи дома (или подписать допсоглашение к договору).

Дольщик при этом вовсе не обязан соглашаться на новые условия договора. Более того, дольщик имеет полное право требовать с застройщика неустойку за просрочку сдачи дома. Размер этой неустойки равен 1/150 текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки (п. 2, ст. 6, ФЗ-214).

На практике застройщики часто вносят в договор долевого участия различные пункты, смягчающие жесткие требования федеральн ого закона ФЗ-214. Это делается в большей степени для психологического воздействия на дольщиков и не имеет под собой никаких законных оснований. Таким образом застройщики надеются избежать установленных законом требований о взыскании неустойки. В частности, в договоре может быть пункт о возможном одностороннем переносе сроков сдачи дома, с уведомлением другой стороны за два месяца. И даже услов ие, что при несогласии дольщика застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Все эти условия являются незаконными, так как противоречат сути ФЗ-214. Права дольщика здесь защищены законом, и он может предъявить застройщику требования о неустойке, а в случае отказа застройщика — обратиться в суд. Практика показывает, что в подобных случаях суды занимают сторону дольщика.

Если же дольщик поддался на уговоры застройщика или на незаконные формулировки договора и добровольно подписал допсоглашение о переносе сроков сдачи дома, то он сам ограничил себя в собственных правах. Тогда уже новый срок сдачи дома становится легитимным, и дольщику останется только ждать.

Другое дело, если покупатель квартиры заключил с застройщиком не договор долевого участия, а какой-нибудь друго й тип договора, например предварительный договор купли-продажи или предварительный договор долевого участия. В таком случае это выводит компанию-застройщика из-под регулирования закона ФЗ-214: условия договора здесь могут быть произвольные, а права дольщика сильно ограничены. Точнее сказать, в этом случае дольщик и дольщиком-то, в законодательном смысле, не является.

Отвечает управляющий партнер юридической фирмы «Солнцев и партнеры» Станислав Солнцев:

Застройщик , согласно ч. 3 ст. 6 Закона о долевом участии в строительстве , обязан уведомить дольщика за два месяца, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотрен ный договором срок. Тут нужно че тко представлять, что понимается под « строительство м »: это завершение строительно- монтажных работ на объекте, за чем следует « сдача в эксплуатацию » и передача дома дольщику. Все юристы отмечают, что закон в указанной части написан явно неточно , ведь дольщику нет никакого дела, когда будет закончена стройка и дом сдан в эксплуатации госкомиссии. Е го должно интересовать только одно — передача ему построенной квартиры (магазина, гаража, парковочного места и т. д.). Полагаем, что именно об этом в действительности хотел сказать законодатель, но почему-то написал иначе.

Несмотря на то что застройщик должен уведомить о задержках дольщика , это не означает, что дольщик обязан согласит ь ся с таким предложением. Конечно, стороны могут заключить соглашение о продлении срока передачи квартиры, но на это идут лишь единицы — те, кто не знает, что по итогам лишится достаточно щедрой суммы неустойки за просрочку. По факту просрочки с застройщика можно получить следующее:

  • неустойку в размере 1150 ключевой ЦБ РФ за кажд ый день просрочки (с 10.09.16 — 10%);
  • возме щение убытк ов (нае м жилья, более высокие проценты по ипотечному кредиту и др.) ;
  • компенсация моральн ого вред а .

При этом если написать претензию в адрес застройщика (а это стоит сделать), а тот не выплатит указанные суммы, то , если дело дойдет до суда, есть шанс получить с него сумму в размере 50% от всего того, что В ы просили в претензии .

Если дольщик откажется менять срок в договоре , возможны следующие варианты :

  • застройщик передаст квартиру с просрочкой, а дольщик примет е е, забудет про все свои неудобства и простит застройщику неустойку (типичная ситуация) ;
  • застройщик попытается надавить на дольщика, затягивая передачу квартиры . Передача жилья произойдет только в обмен на подписание допсоглашения о продлении срока (его , кстати, н ужно зарегистрировать в Росреестре ) . Или же застройщик уговорит дольщика подписать акт приема-передачи, в котором дольщик согласен со всем и « претензий не имеет » . Но и это ещ е не полное фиаско для дольщика;

Срок договора может быть изменен в суде по требованию застройщика в том случае, если дольщиком допущено существенное нарушение условий договора, например просрочка оплаты платежей или в связи с « существенными изменениями обстоятельств ». Кстати, застройщик вправе сам изменить срок передачи « доле вки » , если дольщик не вносит платежи по договору, а оплата производится с рассрочкой.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома

Подавляющее большинство всех вопросов, которые задают нашим юристам дольщики, связано с нарушением сроков сдачи многоквартирного дома. Что нужно делать дольщику, если застройщик просрочил сдачу квартиры? Как защитить свои права? Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК. На купленные через участие в ЖСК квартиры неустойка по 214-ФЗ не распространяется.

Как определяется срок сдачи квартиры?

Срок передачи готовой долевки всегда предусматривается в условиях письменного договора участия в долевом строительстве. Как определять этот срок, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков конкретного многоквартирного дома или его блок-секции.

В договорах долевого участия обычно фигурируют 2 основных срока — срок ввода дома в эксплуатацию (выдачи разрешения на ввод) и срок передачи квартиры дольщику. По закону застройщик не имеет права передавать дольщикам квартиры до тех пор, пока местная администрация не приняла дом и не выдала застройщику разрешение на ввод. То есть сначала дом вводится в эксплуатацию, затем готовые квартиры передаются дольщикам. Поэтому при заключении договора дольщику следует обратить внимание именно на срок передачи квартиры .

Срок передачи квартиры может определяться разными способами:

  • точной датой — например, «в срок не позднее 31.12.2014». При таком варианте просрочка передачи квартиры считается со следующего дня — то есть с 01.01.2015;
  • обозначением квартала — например, «в 3 квартале 2014 года». 3 квартал 2014 года длится с 01.07.2014 по 30.09.2014 включительно. Поэтому просрочка пойдет со следующего дня за окончанием квартала, то есть с 01.10.2014;
  • в зависимости от срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию — например, «ориентировочный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию — 1 квартал 2015 года. Передача квартиры дольщику производится в течение — 30 дней с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию». При таком варианте для начала определим срок получения разрешения на ввод (по 31.03.2015 включительно), прибавим 30 дней на передачу квартиры (по 30.04.2015 включительно). Итого просрочка наступит с 01.05.2015.

Про планируемые (не гарантируемые застройщиком) сроки

Хитрые застройщики часто пишут в договорах долевого участия, что срок передачи квартиры является «ориентировочным», «планируемым», «не гарантируемым застройщиком» и может меняться. Наша судебная практика подтверждает, что такие оговорки не принимаются судом во внимание, поскольку в одностороннем порядке откладывать сроки сдачи застройщик не может.

Что происходит при нарушении срока сдачи квартиры?

По закону «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан в письменном виде уведомить дольщика о том, что строительство дома не укладывается в прописанные в договоре сроки. Это уведомление застройщик должен вручить вам под роспись или направить заказным письмом с уведомлением. В законе установлен и срок направления такого уведомления — минимум за 2 месяца до установленного договором срока. На практике уведомление о переносе сроков высылается не всегда.

По закону застройщик вместе с уведомлением о переносе сроков должен выслать вам предложение об изменении договора . На практике застройщик может предложить вам подписать дополнительное соглашение к договору о переносе срока передачи квартиры.

Обязан ли дольщик подписывать соглашение об изменении срока передачи квартиры?

Нет, не обязан. Закон «Об участии в долевом строительстве» говорит, что вопрос изменения договора долевого участия регулируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). А в ГК сказано, что изменение договора возможно прежде всего по соглашению сторон. Поскольку вы, дольщик, являетесь равноправной стороной договора, то можете сами решать, выгодно ли вам изменение договора в части переноса срока сдачи квартиры.

Безусловно, иногда перенос срока передачи квартиры может быть удобен дольщику. Например, если вы купили квартиру в рассрочку и обязаны заплатить окончательный взнос за квартиру при ее передаче, но еще не располагаете необходимой суммой. Хотя гораздо чаще бывает наоборот: дольщик заинтересован в скорейшей сдаче квартиры, т.к. вынужден жить у родственников, на съемной квартире и терпеть прочие неудобства. В таком случае подписывать допсоглашение к договору не стоит.

Что будет, если дольщик все-таки подписал соглашение о переносе срока передачи квартиры?

Застройщик получит право передать вам квартиру в новый срок, указанный в допсоглашении. То есть срок из первоначального договора учитываться не будет. А это значит, что вы не сможете просить неустойку за просрочку сдачи квартиры (если, конечно, застройщик не нарушит и новый срок).

Как доказать, что застройщик просрочил сдачу дома?

Нарушение сроков передачи долевки доказывается с помощью акта приема-передачи квартиры:

  • вариант 1 — у вас еще просто нет такого акта. Это значит, квартира вам еще не сдана и застройщик не исполнил свои обязательства;
  • вариант 2 — у вас есть акт приема-передачи с более поздней датой, чем та, которая указана в договоре долевого участия.

Обратите внимание, что в данном случае своевременное исполнение обязательств по передаче квартиры должен доказывать застройщик.

Что делать, если разрешения на ввод еще нет, а застройщик уже заставляет подписывать акт приема-передачи?

На практике такие акты застройщики могут предлагать подписывать в случае, если сам дом в целом готов к сдаче, а проблемы с получением разрешения на ввод связаны с благоустройством придомовой территории и тому подобными недоделками. Застройщик может выдать вам ключи, разрешить доступ в квартиру.

Однако такой акт будет считаться недействительным, поскольку он противоречит закону: передавать квартиру без разрешения на ввод нельзя. Даже если акт будет подписан, вы не сможете на его основании зарегистрировать право собственности и стать полноправным хозяином своей квартиры. В этом акте, скорее всего, не будет написано про ваши окончательные взаиморасчеты с застройщиком по поводу возможного изменения площади квартиры, ведь БТИ еще не сможет сделать замеры квартир и выписать на них технические планы.

Если вы все-таки подписали подобный акт приема-передачи, вы можете оспаривать его действительность в судебном порядке — при рассмотрении вашего иска к застройщику по поводу просрочки сдачи дома и просить суд взыскать неустойку по дату подписания окончательного акта.

Что делать, если застройщик просрочил сдачу квартиры?

1. Напишите застройщику претензию.

В претензии вы можете просить передачи квартиры, выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, а также возмещения ваших убытков (например, расходов на аренду съемной квартиры). Обратите внимание, что все ваши убытки должны быть подтверждены документально. Если вы требуете возмещения затрат на съемную квартиру, обязательно приложите к претензии копию договора найма и документов об оплате (платежных поручений, расписок и т.п.). По возможности также подготовьте доказательства того, что у вас нет никакой другой квартиры или комнаты в собственности или в пользовании.

2. Вручите претензию застройщику.

Претензия вручается под роспись на вашем экземпляре претензии или направляется застройщику заказным письмом с уведомлением. Обязательно сохраните ваш экземпляр претензии с отметкой застройщика о получении либо почтовые квитанции об отправке претензии и почтовое уведомление.

Когда надо подавать претензию?
Можно до подписания акта приема-передачи, можно после. Если вы подаете претензию до передачи квартиры по акту, укажите в ней размер неустойки за 1 день просрочки, посчитайте справочно неустойку на день подачи претензии и просите выплатить неустойку по день передачи квартиры по акту. Если претензию подаете уже после подписания акта, тогда указывайте сразу в твердой сумме, исходя из фактической просрочки.

3. Обращайтесь в суд.

Если застройщик не ответил на вашу претензию и не предложил приемлемый способ разрешения спора, рекомендуем сразу же обращаться в суд с иском о защите прав потребителя. В дополнение к требованиям из претензии вы можете добавить компенсацию морального вреда (размер определите по своему усмотрению) и штраф по ч.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей» за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.

А может ли застройщик в счет своей просрочки отменить мне доплату за лишние метры или расходы в размере до 3% на ввод дома в эксплуатацию?

Может, но не обязан это делать. Автоматически в случае просрочки сдачи дома такие доплаты не отменяются. Устных заверений застройщика, к сожалению, недостаточно. Поэтому вам необходимо будет уговорить застройщика подписать дополнительное соглашение к договору. В таком соглашении нужно прописать пункт об исключении из договора долевого участия условия о доплату за изменение площади, возмещении расходов застройщика.

Если вы не смогли уговорить застройщика, тогда пункт про доплаты будет продолжать действовать. Это значит, что вам придется доплатить застройщику необходимые суммы. В случае неоплаты он сможет взыскать их с вас по суду. Независимо от этих доплат застройщику вы можете предъявлять свой иск о защите прав потребителя.

Что делать, если в акте приема-передачи есть пометка об отсутствии у дольщика претензий по срокам передачи квартиры?

Можем предложить такой план действий:

  1. Написать застройщику письменное заявление с требованием внести изменения в текст акта приема-передачи, поскольку у вас имеются претензии по срокам сдачи дома. Также можно прописать это требование в претензии о выплате неустойки. Это заявление / претензию надо вручить застройщику под роспись на вашем экземпляре.
  2. Подождать реакции застройщика. Помните о сроках подписания акта приема-передачи — это 7 рабочих дней с момента получения сообщения застройщика о готовности объекта к передаче (по ст.8 ФЗ об участии в долевом строительстве) или иной срок (по условиям вашего договора ДДУ).
  3. Подписать акт приема-передачи квартиры с оговоркой, если застройщик не вносит изменения в акт приема-передачи, и у вас нет оснований для отказа от подписания (например, неустраненных дефектов).

Оговорка делается во всех экземплярах акта после вашей подписи:
«Имеются претензии по выплате неустойки за просрочку передачи квартиры за период с ___ по _____. Подпись, Фамилия И.О., дата».

Не возникнет ли у меня проблем при регистрации права собственности с таким актом?

В ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество сказано, что не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание (ч.3 ст.18).

В Приказе Минюста РФ №184 от 01.07.2002 (Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) разъяснено, что приписки, подчистки, зачеркнутые слова и иные исправления в документах должны быть оговорены (пункт 3 статьи 18 Закона), в том числе подтверждены подписью лиц (лица), например, участников сделки, подписавших документ.

То есть если приписка оговорена и подтверждена вашей подписью, акт должны принять.

Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК.

Сроки сдачи новостройки нарушены. Что делать?

Вы купили квартиру в строящемся доме. И, конечно, планируете получить ключи от квартиры в те сроки, которые обозначены в договоре долевого участия (ДДУ). Но на деле до фактической сдачи жилья могут пройти месяцы и даже годы от указанного срока. Как обезопасить себя от обмана со стороны застройщика? На какую компенсацию можно рассчитывать в случае невыполнения застройщиком обязательств по договору? Как ее получить?

Отношения между застройщиком и участниками долевого строительства регулируются Федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно ч.4 ст.4. ФЗ №214, в договоре долевого строительства в обязательном порядке должны быть указаны:

  • Полная информация об объекте договора, которая позволяет точно идентифицировать объект (адрес, номер и расположение квартиры на плане, характеристики квартиры, метраж).
  • Цена.
  • Срок передачи объекта дольщику.

Внимание! Срок в договоре не определен? Такой договор нельзя зарегистрировать в государственном реестре. А без регистрации он не будет считаться заключенным!

  • Гарантийный срок на объект (5 лет).
  • Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Это могут быть поручительство банка (согласно ст. 15.1 ФЗ №214), либо страхование гражданской ответственности застройщика (согласно ст. 15.2 ФЗ №214). Застройщик обязан довести до сведения участников долевого строительства условия поручительства, а также сведения о поручителе/ страховщике.
Читать еще:  Ипотека в Сбербанке: условия, ставки, подача онлайн-заявки + расчет на калькуляторе

Внимание! Обязательно проверьте, указан ли в договоре способ обеспечения. В случае банкротства застройщика обращайтесь к его страховщику, либо пишите обращение о включении в реестр кредиторов арбитражному управляющему, который ведет банкротство.

В случае задержки строительства или невозможности ввести объект в эксплуатацию, застройщик обязан:

  1. Уведомить дольщика в соответствии с ч.3 ст.6 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Срок уведомления – не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного в ДДУ срока ввода в эксплуатацию.
  2. Предложить дольщику изменить условия договора (перенести сроки).

В случае согласия дольщика должно быть подписано дополнительное соглашение об изменении сроков строительства и сроков передачи квартиры.

Важно! Дополнительное соглашение, как и ДДУ, подлежит государственной регистрации в территориальном управлении Росреестра. В соглашении также должны быть прописаны сроки сдачи объекта строительства.

Застройщик объявляет о нарушении сроков сдачи и предлагает вам подписать дополнительное соглашение к договору. Прежде, чем его подписывать, важно понять, почему застройщик нарушает сроки.

  • Можно подписать дополнительное соглашение, если:
  1. Сроки в договоре были специально занижены для повышения инвестиционной привлекательности.
  2. Задержка со сроками связана с проблемой, которую застройщик способен решить сравнительно быстро :

— задержка доставки на стройку стройматериалов;
— природные катаклизмы;
— смена подрядчика и т.д.

В этих случаях не паникуйте, подпишите дополнительное соглашение и спокойно дождитесь окончания строительства.
Важно! Подписывая дополнительное соглашение, вы не вправе претендовать на какие-либо компенсации.

  • Не стоит подписывать дополнительное соглашение, если:
  1. Причины срыва сроков серьезные, касающиеся документации (передача прав от одного застройщика другому, отказ в получении разрешительных документов, недостаточность средств на ввод в эксплуатацию социальных объектов).
  2. Застройщик предлагает перенести сроки сдачи не менее, чем на год, без объективных причин.

В этих случаях стоит задуматься о расторжении договора.

Рекомендуем обратиться к юристам, которые специализируются на долевом строительстве, могут проанализировать ситуацию и подсказать, насколько велики риски не дождаться окончания строительства.

Дольщик, согласно договору долевого участия, может получить жилье только после того, как застройщик введет объект в эксплуатацию. Часто застройщики хитрят — в срок, установленный договором, они выдают дольщикам ключи от квартир, при этом еще не получив разрешения на ввод в эксплуатацию!

Это обман потребителя и прямое нарушение федерального закона. Даже при полной готовности, но без разрешения на ввод, дом считается недостроем.

Подписав акт приемки такого объекта и получив на руки ключи, покупатель не только не может зарегистрировать право собственности, но и оказывается виновным наравне с застройщиком в эксплуатации несданного дома.

Эксплуатация объекта строительства без разрешения на ввод в эксплуатацию – незаконна и является административным правонарушением.

Дом в срок не сдан, уведомления о задержке со стороны застройщика не было, предложения подписать дополнительное соглашение не было? Ваши действия должны быть следующими:

1. Направьте застройщику письменную претензию, требуя выполнить предписанные законом обязательства, выдать ключи, передать квартиру и выплатить неустойку за задержку. В претензии укажите, что ждете ответа в 10-дневный срок.

Если нарушены сроки, указанные в дополнительном соглашении, поступайте точно так же. Не подписывайте второго соглашения! Пишите застройщику претензию.

2. Направляйте претензию заказным письмом, с уведомлением о вручении. Либо вручите ее застройщику лично, в двух экземплярах. Один из экземпляров, с печатью и подписью принявшей стороны, возьмите себе.

3. В случае отказа застройщика выполнить ваши требования или в случае оставления претензии без ответа подавайте иск в суд. Обратитесь в суд общей юрисдикции по месту нахождения застройщика, или в суд по вашему месту жительства.
Приложите к иску необходимые документы:

  • договор об участии в долевом строительстве;
  • дополнительные соглашения к договору (при наличии), если ими регулируется срок передачи объекта участнику долевого строительства;
  • документы, подтверждающие оплату с вашей стороны, согласно договору;
  • другие документы, подтверждающие дополнительные расходы (аренду жилья или переплату по кредиту);
  • вашу претензию к застройщику с предложением добровольно выполнить требования по выплате неустойки;
  • ответ на претензию.

В исковом заявлении требуйте не только выплаты неустойки, но и компенсации морального вреда, а также штрафа за несоблюдение требований потребителя в добровольном порядке.

  • Согласно ч.2 ст.6 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве», застройщик должен выплатить соинвестору (физическому лицу) неустойку и компенсировать каждый день просрочки из расчета: 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, умноженная на цену квартиры, указанную в договоре.
  • Компенсация полагается за каждый день просрочки. Счет ведется от указанной в договоре даты окончания строительства и передачи объекта дольщику. Если дольщик – юридическое лицо, неустойка (пени) будет в два раза меньше.
  • Застройщик отказывается платить неустойку добровольно? Согласно п. 6 ст. 13 «Закона о защите прав потребителей» суд обязан взыскать с такого ответчика штраф — 50% от суммы неустойки.
  • Согласно ст. 15 «Закона о защите прав потребителей», у дольщиков есть возможность взыскать компенсацию за причинение морального вреда, вызванного, к примеру, длительным ожиданием.
  • Если вы несете дополнительные расходы из-за нарушения сроков сдачи, застройщик должен компенсировать и их. Например, ожидая, пока достроится дом, в котором вы приобрели квартиру, вы вынуждены снимать жилье. То есть, в то время, пока дом строится, вы несете дополнительные расходы. Однако, все дополнительные расходы должны быть подтверждены документально.

Так, если вы арендуете квартиру, оформляйте договор с арендодателем документально, берите с хозяев квартиры, которую снимете, расписки в получении денег. В суде вы сможете прикрепить их делу и требовать взыскания убытков сверх неустойки. Аренда жилья – дополнительные расходы, которые вы были вынуждены нести по вине застройщика.

Важно! Не стоит целенаправленно оттягивать подачу иска в суд, для того, чтобы «набежало» больше пеней. Согласно ст. 333 ГК РФ, судья вправе уменьшить размер неустойки, подлежащей выплате, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Застройщик срывает сроки строительства жилья по ДДУ – как получить неустойку по закону?

Застройщик затягивает сроки сдачи жилья, уговаривает подписать дополнительное соглашение или не отвечает на звонки? Можно ли и как подать на взыскание неустойки и штрафа: дополнительное соглашение, претензия, исковое заявление. Каким будет результат, чего делать не стоит?

Содержание

  • Сроки сдачи жилья по ДДУ
  • Что считается задержкой передачи квартиры?
  • Застройщик предлагает изменить сроки сдачи жилья по ДДУ – нужно ли соглашаться?
  • Что делать, если дольщика устраивает перенос сроков сдачи жилья?
  • Что делать, если квартиру не сдали в срок?
  • Обращение в суд
  • Почему не стоит медлить с обращением в суд?

Сроки сдачи жилья по ДДУ

Застройщик обязуется передать участнику долевого строительства жилье в многоквартирном доме в рамках срока по ДДУ. Об этом говорится в ч. 1 ст. 6 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 года. Строительная компания и дольщик заключают договор долевого участия, где обозначен временной период – истечение которого говорит о нарушении срока сдачи по ДДУ. Если в договоре вообще нет пункта о сроках, он является незаключенным.

Завершив строительство, застройщик обязуется ввести дом в эксплуатацию. Только после этого дольщики получат свои квартиры. Фраза «сдача жилья» означает фактическую передачу объекта долевого строительства от застройщика конкретному дольщику. Это обязательство всегда указывают в тексте ДДУ.

Какие могут быть варианты указания сроков передачи жилья в договоре долевого участия:

  • точная дата, например – не позднее 01.02.2021 года;
  • определенный квартал, например – не позднее IV квартала 2020 года;
  • привязка к вводу дома в эксплуатацию, например – не позднее 20 календарных дней с момента выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Заключение ДДУ не гарантирует, что застройщик успеет вовремя построить дом и передать квартиры ожидающим дольщикам. Однако в ДДУ по ФЗ № 214 прописывают санкции за неисполнение обязательства по передаче квартир в отведенные сроки. Опираясь на эту информацию, дольщик может разработать стратегию защиты своих прав. Если с этим есть сложности – лучше проконсультироваться с юристом.

Что считается задержкой передачи квартиры?

Факт передачи квартиры от застройщика к участнику долевого строительства фиксируется с помощью акта приема-передачи. Если время на передачу объекта долевого строительства истекло, а передаточный акт до сих пор не подписан, значит застройщик нарушил условия договора и допустил просрочку сдачи квартиры. И не важно, в какие сроки был построен дом.

Прежде чем ставить подпись на акте приема-передачи, дольщику нужно убедиться, что жилье действительно введено в эксплуатацию. Известны случаи, когда девелопер подсовывал акты на подпись, в то время как здание еще не было введено в эксплуатацию. Такие действия свидетельствуют о нарушении законодательства. Если у вас возникла подобная ситуация, не подписывайте акт приема-передачи. В противном случае вы рискуете столкнуться с проблемами при оформлении квартиры в собственность. Например, в том случае, если застройщику не дадут разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

О том, как правильно себя вести с застройщиком во время приемки квартиры – читайте в нашей статье «Топ 6 правил приемки жилья у застройщика: как обнаружить недостатки, которые от вас хотят скрыть».

Застройщик предлагает изменить сроки сдачи жилья по ДДУ – нужно ли соглашаться?

Если застройщик не успевает сдать жильё в обозначенное договором время, закон разрешает изменять сроки. Для этого девелопер уведомляет дольщиков о сложившейся ситуации, а также высылает им письменное предложение об изменении ДДУ. Срок отправки предложения – не позднее, чем за 2 месяца до истечения первоначального срока передачи квартир в доме (ч. 3 ст. 6 ФЗ № 214).

Застройщик передает документы дольщику одним из двух способов:

  • под подпись (лично);
  • заказным письмом с уведомлением о вручении.

Девелопер должен иметь на руках доказательства уведомления адресата. Таким подтверждением служит экземпляр с подписью дольщика или опись почтового отправления.

Обязательно ли соглашаться на предложение застройщика перенести сроки передачи жилья? Участник долевого строительства может пойти навстречу девелоперу. Но это право, а не обязанность. Федеральный закон № 214 защищает интересы дольщиков. Принуждения к изменению сроков сдачи квартиры нет.

Окончательный выбор за дольщиком. Если он ограничен в средствах и не успевает оплатить окончательный взнос за квартиру, логичнее принять предложение застройщика об изменении сроков сдачи объекта. Покупатель получит дополнительное время на поиск денег и расчеты с застройщиком. Бывает, что выгоднее договориться с компанией, нежели обращаться в суд и участвовать в тяжбах. Обратная ситуация, если квартира нужна прямо сейчас и нарушение сроков строительства дома не выгодно. В таком случае, стоит отказаться от предложения застройщика.

Что делать, если дольщика устраивает перенос сроков сдачи жилья?

Тем, кто согласится с предложением о переносе сроков сдачи дома, следует придерживаться стандартного порядка. Имеющийся ДДУ сохраняет юридическую силу, а в довесок к нему стороны составляют дополнительное соглашение. От одной стороны подпись ставит участник долевого строительства, от другой – представитель застройщика.

Чтобы избежать проблем, нужно сопоставить сроки с текущим положением дел. Например, если застройщику по документам требуется 2-3 месяца на сдачу дома в эксплуатацию , но объект еще не построен даже на половину – от подписания соглашения лучше отказаться. Очевидно, что указанный срок ничего не изменит, а дом не будет готов на 100%. Зато в случае согласия на условия застройщика покупатель квартиры получит одни проблемы.

Перед тем, как подписывать дополнительное соглашение к ДДУ, проверьте каждый пункт договора. При возникновении сложностей, обратитесь к юристу – это сэкономит вам время и силы. Юрист найдет ловушки, расставленные застройщиком, а также подскажет, стоит ли принимать данные условия или лучше сразу от них отказаться?

Вы можете уже сейчас обратиться к нам. Юридическая компания “Хелп Консалтинг” оказывает юридические услуги дольщикам по спорам в сфере долевого строительства и недвижимости.

Дополнительное соглашение устанавливает новые сроки, в рамках которых девелопер обязуется передать объект долевого строительства. Туда же обычно выносят пункт об отсутствии финансовых претензий дольщика к строительной фирме.

Далее, по аналогии с ДДУ, допсоглашение нужно будет зарегистрировать в Росреестре. Документы на регистрацию можно подать через МФЦ или сразу в Росреестр. Государственный орган проверяет информацию и вносит соглашение в базу ЕГРН. Отсутствие регистрации в Росреестре делает допсоглашение незаключенным!

Что делать, если квартиру не сдали в срок?

Как только застройщик нарушил сроки сдачи квартиры по ДДУ, дольщик вправе предпринять активные действия. Чем быстрее отреагировать на ситуацию – тем больше шансов добиться желаемого результата.

Проблему можно решить двумя путями:

  • урегулирование спора в досудебном порядке;
  • обращение в суд.

Досудебная стадия предусматривает составление претензии. Дольщик оформляет письменную претензию в адрес застройщика. Документ составляется в свободной форме. Если есть трудности, лучше доверить составление претензии юристу.

Основное требование в претензии к строительной компании – добровольная уплата неустойки за нарушение сроков сдачи многоквартирного дома.

Лучше всего передавать претензию по почте. Для этого необходимо направить ценное письмо с описью и уведомлением о вручении адресату. Почтовая опись послужит доказательством отправки претензии в адрес девелопера. Если офис застройщика близко, можно посетить его лично. Проследите, чтобы представитель компании поставил отметку на оставленной у вас копии. Отметка должна содержать ФИО сотрудника, его подпись, штамп застройщика и дату вручения. Стоит учитывать, что застройщики редко удовлетворяют требования дольщиков в досудебном порядке.

Обращение в суд

Если застройщик затягивает сроки возведения жилья, с него можно взыскать неустойку в пользу участников долевого строительства. ФЗ № 214 защищает права дольщиков, поэтому последние могут смело обращаться в суд.

До того, как дольщик подаст иск, ему необходимо рассчитать неустойку, взыскиваемую с застройщика. О том, что требовать и каким может быть результат, читайте в статье «Как рассчитать и истребовать с застройщика неустойку по долевому строительству».

Исковое заявление может содержать и дополнительные требования к суду:

  1. Возмещение убытков, например – оплата съемной квартиры из-за несвоевременной сдачи жилья застройщиком.
  2. Компенсация морального вреда.
  3. Штраф в 50% – если вы направляли претензию застройщику, но он отказался выплачивать неустойку в добровольном порядке (или не ответил на письмо).
  4. Возмещение судебных издержек, например – на услуги юриста, нотариуса, проведение экспертиз.

Судебные тяжбы по неисполненным договорным обязательствам имеют объективные сложности. Мало знать законы, нужно учитывать особенности заключенного ДДУ. С учетом специфики дела клиента, наши юристы могут взыскивать задолженности в арбитражном суде. Для этого нужно уступить право требования неустойки ИП или юридическому лицу, поскольку Арбитражные суды разрешают споры между предпринимателями и компаниями. Наши юристы помогут с анализом проблемы и доведут дело до исполнения судебного решения.

Почему не стоит медлить с обращением в суд?

Не стоит опасаться незамедлительного обращения в суд – у вас есть возможность уточнить сумму исковых требований после подачи иска (например, на дату судебного заседания) – в силу п. 1 ст. 39 ГПК РФ и п. 1 ст. 49 АПК РФ. Если суд вынесет решение, а объект по-прежнему не будет построен, дольщик вправе повторно обратиться в суд с требованием о взыскании неустойки за другой период. И так можно обращаться сколько угодно раз. Но требования должны быть по новым периодам просрочки сдачи объекта.

Что делать, если застройщик сорвал срок сдачи дома

Перенос сроков сдачи дома — достаточно распространенная практика на рынке новостроек. По данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), в среднем по России перенос срока ввода по жилью в 2019 году составил 7,3 месяца.

Причем на протяжении последних нескольких лет этот показатель стабильно рос: в 2018 году перенос срока по введенному жилью составлял 6,2 месяца, в 2017-м — 4,8 месяца, а в 2016-м — 2,2 месяца, рассказали «РБК-Недвижимости» в ЕРЗ. По оценке компании «Метриум», ежегодно в Москве сдается в эксплуатацию около 50–60% новостроек от изначально заявленного количества.

Почему срываются сроки

Сроки ввода могут срывать как недобросовестные, так и добросовестные застройщики. Первые часто привлекают будущих дольщиков вводящей в заблуждение рекламой с указанием сроков сдачи объекта, соблюдение которых изначально проблематично. Вторые нередко становятся заложниками внешних обстоятельств, рассказывает член Ассоциации юристов России, управляющий партнер «Легес Бюро» Мария Спиридонова.

Причин, по которым застройщик задерживает сдачу дома, множество. Условно их можно разделить на не зависящие напрямую от девелопера и зависящие от него.

К первым относятся существенное увеличение себестоимости строительства на фоне резкого падения спроса со стороны населения, чрезмерные административные барьеры, задержка строительных материалов подрядчиками.

Еще одна проблема (преимущественно девелоперов Подмосковья и Новой Москвы) — долгое подключение коммуникаций. «Поскольку в регионе давно сложилась монополия на предоставление таких услуг, застройщикам ничего не остается, как ждать. Именно поэтому на рынке можно встретить полностью готовые жилые комплексы, которые не сданы из-за отсутствия подключенных инженерных систем», — отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Нередко девелоперы сталкиваются с обнаружением нигде не обозначенных коммуникаций, на демонтаж которых могут уйти месяцы. Это в итоге существенно сдвигает сроки сдачи дома.

Второй пул причин связан с самой работой застройщика: неправильное построение бизнес-процессов, дефицит финансовых ресурсов (Росреестр вправе приостановить регистрацию ДДУ в связи с ухудшением финансовой ситуации девелопера), а в ряде случаев — нецелевое использование денежных средств и мошенничество. Все это может привести не только к срывам срока сдачи дома, но и заморозке проекта.

Проблемы с эскроу

Также после перехода на эскроу-счета у целого ряда девелоперов возникли проблемы с получением проектного финансирования. В результате мелкие игроки были вынуждены покинуть рынок, а их проекты пополнили реестр проблемных объектов. Согласно данным Единого реестра проблемных объектов, в настоящее время в России насчитывается около 3 тыс. домов общей площадью 17,7 млн кв. м. Все они имеют проблемы с достройкой.

Повышенная ответственность застройщика

Несмотря на причины, по которым девелопер срывает сроки, он несет перед дольщиком повышенную ответственность. «Отсутствие у застройщика денежных средств и нарушение обязательств его контрагентами не относятся к обстоятельствам непреодолимой силы и не снимает с него ответственности за нарушение обязательств. Точно так же, как отсутствие вины застройщика в нарушении сроков не может служить основанием для снижения его ответственности», — поясняет юрист.

Согласно 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», если застройщик задерживает срок передачи квартиры на срок более двух месяцев, то дольщик может получить неустойку. «Участник долевого строительства вправе требовать не только выплаты законной неустойки, даже в двойном размере, но и в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора», — добавляет она.

Чтобы точно установить сроки задержки, следует ознакомиться со старыми версиями проектных деклараций, поскольку в последней редакции могут быть указаны актуальные сроки, советуют эксперты.

Допсоглашение: заключать или нет

При переносе сроков сдачи объекта застройщик должен уведомить дольщика об этом за два месяца. Часто девелоперы предлагают подписать допсоглашение с изменениями сроков сдачи. Дольщик может подписать документ и дожидаться сдачи квартиры. Само допсоглашение, как и основной договор, подлежит государственной регистрации.

«При этом подписание дополнительного соглашения лишит участника долевого строительства права требовать уплаты застройщиком неустойки за срыв сдачи объекта, так как покупатель фактически соглашается на новый срок передачи ключей», — отмечает управляющий партнер компании «Метриум». Однако дольщик вправе не подписывать документ и требовать неустойку.

Как получить неустойку

В большинстве случаев застройщик самостоятельно не выплачивает неустойку, поэтому приходится обращаться в суд. «С момента принятия ФЗ-214 в моей практике не было ни одного подобного случая. Максимум девелопер может предложить в счет неустойки машино-место или кладовую», — говорит Мария Спиридонова.

Перед обращением в суд юрист советуют направить девелоперу претензию с просьбой выплатить неустойку за срыв сдачи дома. Хотя напрямую закон не предусматривает соблюдения претензионного характера (если это не оговорено в договоре), а девелоперы не реагируют на претензии, суды принимают во внимание наличие таких документов. Наличие претензии может быть зачтено в пользу пострадавшего.

Исковое заявление, пакет документов по сделке и претензия направляются застройщику, после — в суд. По словам юриста, лучше всего обращаться в суд по месту регистрации покупателя, так шансы получить неустойку выше. Обычно суд назначает предварительное заседание, после дело рассматривается по существу. К этому времени размер неустойки может быть увеличен.

Компенсация за просрочку сдачи дома начисляется в «размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки».

По подсчетам юристов, при стоимости квартиры 4 млн руб., которую должны были передать 10 декабря 2019 года, но не передали, сумма просрочки на 14 февраля (за 66 дней) составляет 110,1 тыс. руб.

Помимо компенсации, застройщик выплачивает штраф. Его размер составляет 50% от суммы неустойки. Но на практике выплаты оказываются ниже заявленных, отмечает представитель АЮР. Также дольщик может потребовать компенсацию морального ущерба и расходов на оказание юридических услуг. О последних двух пунктах он должен заявить сам, в противном случае суд выплатит только неустойку и штраф.

Получить выплату можно через налоговую, узнав реквизиты застройщика, а потом обратиться в банк, где со счета девелопера спишут назначенную судом сумму. Второй вариант — обратиться в Федеральную службу судебных приставов (ФССП), там займутся взысканием неустойки. Но все это работает, когда застройщик находится в устойчивом финансовом положении. Нередко компенсация остается на бумаге, так как взыскивать с застройщика нечего.

Читать еще:  Оформление анкеты на ипотеку в Сбербанке: основные требования, обязательные разделы документа

Расторжение договора: когда оправданно

При серьезной задержке выдачи ключей дольщик может также расторгнуть договор. Расторжение происходит по письменному уведомлению, после которого девелопер в течение 20 рабочих дней обязан возвратить вложенную сумму с учетом процентов за пользование денежными средствами (1/150 ставки рефинансирования ЦБ в сутки на момент возврата).

Однако не всегда расторжение договора является оправданной мерой. Не стоит этого делать, если проект находится в высокой стадии строительной готовности, а на площадке действительно идет активная работа, советуют эксперты. Тогда выгоднее все же дождаться ключей. В ином случае дольщик получит на руки сумму, указанную в договоре, плюс компенсацию за пользование средствами. При этом рыночная стоимость объекта, скорее всего, окажется выше. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода в эксплуатацию и уже потом идут в суд за неустойкой.

Если изначально заявленный срок ввода в эксплуатацию уже подошел, а новостройка находится на низкой стадии строительной готовности, целесообразно расторгнуть договор с девелопером и потребовать возврата средств. Кроме того, дольщикам следует немедленно обращаться в суд, если девелопер объявил себя банкротом. Для этого стоит написать заявление о включении в реестр требований участников строительства.

Как обезопасить себя

Универсального средства, которое может однозначно обезопасить от срыва срока строительства, нет. Однако при принятии решения о покупке квартиры следует ответственно отнестись как к выбору застройщика, так и к проверке самого договора и пакета необходимых документов, советуют эксперты.

Определить надежность застройщика помогают несколько критериев. Первый маячок — репутация девелопера на рынке и портфель успешно реализованных проектов, говорит Мария Литинецкая. Второй важный показатель — сотрудничество с системообразующими кредитными организациями, перечень которых утверждает ЦБ.

Еще одним маячком могут служить партнерские отношения девелопера с известными агентствами. Сегодня некоторые банки настоятельно рекомендуют игрокам, у которых нет отстроенной системы продаж, заручиться поддержкой авторитетного брокера. Это повышает шансы застройщика получить проектное финансирование и успешно реализовать проект.

Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ: советы юриста

Покупка квартиры в новостройке — дело хоть временами и рискованное, но весьма выгодное, поскольку стоимость квартир в строящемся доме значительно ниже аналогичных по площади в уже готовых объектах. Кроме того, для покупки квадратных метров в еще не построенном жилье банки сейчас выдают ипотеку на более выгодных условиях, нежели те, что предусмотрены для «вторички».

Такая покупка — это вполне реальный шанс обзавестись квартирой мечты по привлекательной стоимости и переехать, например, в престижный район с городской окраины или улучшить, наконец, свои жилищные условия, разъехавшись с родителями.

Однако, как известно, в любой бочке меда найдется своя ложка дегтя. Самый большой страх всех дольщиков — что застройщик разорится, а дом так и не достроится, и покупатель будет вынужден годами платить ипотеку за непригодную для проживания бетонную коробку или и вовсе за свежевырытый котлован. К счастью, сейчас подобных историй из жизни обманутых дольщиков слышно все меньше, и людям удается получить ключи от новенькой квартиры без особых трудностей.

Но даже если строительство идет своим чередом, и ничего не предвещает крупных неприятностей, расслабляться не стоит, поскольку вполне возможно, что ждать долгожданного новоселья придется довольно долго. К сожалению, ситуации, когда застройщик задерживает сроки сдачи объекта, совсем не редки. За такое крупное нарушение законом предусмотрена возможность взыскания неустойки с нерадивого застройщика по ДДУ (договор долевого участия).

На вопросы журналиста ФАН о том, как добиться положенной выплаты, отвечает опытный юрист Елена Павлович.

Как юридически регулируется право взыскания неустойки с застройщика в 2021 году?

Чтобы понимать, на что конкретно можно рассчитывать, если застройщик срывает сроки и задерживает сдачу объекта, и быть твердо уверенным в своей правоте, желательно хотя бы минимально ориентироваться в том, какие нормативные акты регулируют обязанности застройщика перед своими дольщиками.

Елена Павлович приводит следующие документы:

Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который гласит, что в случае, если компания-застройщик действует вопреки достигнутым договоренностям и не соблюдает прописанные в ДДУ сроки, тем самым отказывая дольщику в своевременной сдаче объекта недвижимости, то она обязана будет выплатить пострадавшей стороне неустойку. Юрист подчеркивает, что статус организации при этом не имеет абсолютно никакого значения. Ответственность несет любая организация, вне зависимости от того, коммерческая она или нет. Одно время суды выносили решение не в пользу участников долевого строительства, ссылаясь, к примеру, на тот факт, что жилищные кооперативы не несут такой ответственности.

Ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ. Согласно данному пункту, застройщик имеет обязанность по своевременной и единовременной сдаче объектов перед всеми участниками долевого строительства. Срок передачи определяется договором.

Ст. 10 Федеральный закон № 214-ФЗ. По словам нашего эксперта, именно данная статья как раз и предусматривает ответственность участников сделки за неисполнение своих обязательств по договору.

Ст. 15 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что сторона, чьи интересы были нарушены, имеет право на полную компенсацию понесенных убытков, помимо самой неустойки, если только закон или соглашение между участниками сделки не предусматривает иное. Павлович поясняет, что под убытками в данном случае понимается не только потеря или реальный ущерб, нанесенный имуществу, но и затраты, которые уже или еще придется понести пострадавшей стороне, а также упущенная выгода, то есть прибыль, которую можно было бы получить, если бы не нарушенные условия договора.

Таким образом, если застройщик нарушил сроки передачи объекта участнику долевого строительства, тот имеет полное право добиваться выплаты неустойки и убытков. Исключение составляет лишь случай, предусмотренный пунктом 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ. Данное положение гласит, что если возведение объекта строительства не может быть окончено в оговоренные сроки, то застройщик обязан уведомить об этом факте покупателей не менее чем за два месяца и предложить внести в договор соответствующие изменения в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ. После подписания соглашения о новых сроках сдачи объекта, по указанным ранее застройщик ответственности уже не несет.

Как рассчитывается неустойка?

По словам нашего эксперта, посчитать размер неустойки застройщика не составит особого труда.

Для подсчетов используется простая формула: цену, указанную в ДДУ, необходимо умножить на актуальный на сегодняшний день размер ставки Центрального банка России (сейчас он составляет 4,25%) и на то количество дней, на которое просрочена сдача квартиры.

«Получается, что с особым вниманием при проведении расчетов нужно отнестись к действующим ставкам Центробанка и к моменту начала и окончания периода просрочки», — комментирует Елена Павлович.

«Случается такое, что в договоре долевого участия прописывают сразу несколько дат, из-за чего дольщик не знает, когда начинает рассчитываться неустойка. Нужно четко понимать, что период просрочки начинается с момента, когда объект должен быть передан будущему владельцу, что равно подписанию акта приема-передачи и выдаче ключей», — продолжает юрист.

Как же действовать дольщикам, если объект недвижимости не был сдан вовремя?

Елена Павлович предлагает следующий алгоритм действий:

1. Прежде всего проверяется обещанная дата ввода дома в эксплуатацию — данная информация содержится в проектной декларации. Обратите внимание, что в ДДУ порой встречаются опечатки с датами.

2. Затем составляется претензия застройщику о выплате неустойки. В документе должны содержаться следующие данные:
— дата;
— номер договора ДДУ;
— произведенный расчет размера неустойки;
— срок перечисления неустойки (по Закону о защите прав потребителя он составляет десять дней);
— финансовые реквизиты, на которые должны будут перевести деньги (все подробно);
— дата;
— подпись.

3. Далее претензия направляется застройщику ЗАКАЗНОЙ ПОЧТОЙ!

«Конечно, вы вправе и лично принести претензию застройщику, вот только есть варианты «отфутболивания» либо, к примеру, принятие вашей претензии ненадлежащим лицом (в моей практике была ситуация: стоит подпись секретаря, застройщик приносит штатные расписания, а такая должность там попросту отсутствует). Квитанцию копируете (часто выгорает текст) и сохраняете как зеницу ока», — предупреждает юрист.

4. Через 30 дней (если иной срок не прописан в договоре ДДУ), вы вправе обратиться с исковым заявлением в суд, подкрепив его той самой квитанцией, которую вы так берегли, и документом, подтверждающим отправку копии иска ответчику (сейчас некоторые суды настаивают также на наличии описи вложения ответчику, помимо квитанции об отправке).

В какие сроки подается претензия?

«Срок подачи претензии остается на ваше усмотрение, только имейте в виду, что ждать у моря погоды — это тактика страусов, зарывающих голову в песок. За это время может произойти ряд событий, влияющих на реальные выплаты вам неустойки, вплоть до банкротства застройщика», — отвечает Павлович.

Юрист рассказывает, что застройщик вполне может игнорировать ваше обращение, а «потянуть время» является обычной тактикой, однако это никоим образом не влияет на ваше право подать в суд. Главная задача дольщика — правильно составить и вовремя направить претензию.

Необходимо знать, что в случае вынесения положительного решения в пользу истца, с ответчика взыскивается не только неустойка, но и следующие суммы:

— компенсация морального вреда;
— штраф, размер которого равен половине от той суммы, которую взыскал суд;
— судебные издержки на оплату нотариальной доверенности, на представителя (если доверенность выдана по этому конкретному делу), почтовые расходы на отправку претензий и иска, а также расходы на юридические услуги.

«Когда вы получите исполнительный лист из суда, взыскать присужденную сумму с застройщика становится делом техники: документ направляется в службу судебных приставов-исполнителей по месту юридического адреса застройщика. В сопроводительном письме опять же, подробно указываете свои финансовые реквизиты и отправляете именно подлинник листа!» — обращает внимание юрист

Наш эксперт рассказывает, что, как правило, судебная практика оказывается на стороне дольщика, но все же рекомендует прибегнуть к помощи специалиста, поскольку если иск составлен неправильно, то возможен его возврат, что влияет на шансы взыскать реальные суммы.

Если застройщик не сдает дом в срок

Вы вложили средства в приобретение жилплощади по договору долевого участия, а квартира не сдана в срок застройщиком — ситуация, к сожалению, весьма распространенная. Предлагаем разобраться с тем, какие права имеет дольщик, если нарушен срок сдачи дома в эксплуатацию.

Уважаемые граждане! Обращайтесь за компетентной консультацией по вопросам досудебного и судебного урегулирования споров с застройщиком на горячую линию:

Важно понимать: если застройщик не сдал дом в срок, он нарушил не только условия договора, но и действующее законодательство. Закон на вашей стороне, и вы можете уверенно отстаивать свои права.

Законодательная база защиты дольщика

Участник долевого строительства является потребителем услуг, его отношения с застройщиком регламентируются ФЗ №2300-1 от 07.02.1992, гл. III (Защита прав потребителей при выполнении работ/оказании услуг).

Ст. 27-28 этого закона устанавливают сроки выполнения работ и последствия их нарушения исполнителем работ. В частности, если квартира не сдана застройщиком в срок, дольщик имеет право:

  • потребовать снижения цены работ;
  • отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков из-за нарушением сроков выполнения работы.

Также законодательно за нарушение сроков сдачи дома предусмотрены штрафные санкции для застройщика.

Выплата неустойки за нарушение сроков

Юридически правильно выписанный договор долевого участия делает отношения между застройщиком и дольщиком прозрачными и безопасными — в том числе за счет четко определенных штрафных санкций.

Согласно ФЗ №2300-1, ст. 28, п. 5, задержка передачи жилплощади в собственность дольщиков влечет за собой уплату неустойки в размере 3% от цены за каждый день вплоть до завершения сделки (если по договору не предусмотрено иное).

Важно знать: требования дольщика не подлежат удовлетворению, если застройщик докажет, что нарушение сроков связано с действием непреодолимой силы или обусловлено виной самого дольщика (несвоевременное внесение платы по договору).

Расторжение договора из-за нарушения срока сдачи дома

Закон о защите прав потребителя дает возможность отказаться от исполнения договора долевого участия, если застройщик не сдал дом в срок.

При этом на строительную компанию возлагается обязательство вернуть внесенные средства в срок не позднее 20-ти дней, а также компенсировать пользование полученными от дольщика средствами, уплатив проценты за весь период нахождения их на счету застройщик.

При невозможности достичь согласия сторон, спор рассматривается в суде; право на судебное разбирательство для граждан установлено ГК РФ и ФЗ №2300-1 (ст. 17).

Размер процентов для дольщиков-юридических лиц — 1/300 установленной ЦБ РФ ставки рефинансирования, для физических размер выплат удваивается.

Вы можете оперативно узнать правовую позицию в отношении вашей конкретной ситуации, воспользовавшись круглосуточной горячей линией юридической поддержки:

«Дострой меня полностью!»: что делать, если застройщик срывает срок сдачи дома

Юлия Меркулова
Автор статьи
Практикующий юрист с 2012 года

По данным Минстроя РФ, на начало 2019 года в России насчитывалось 894 проблемных новостройки, срок сдачи которых просрочен. Это более 98 тыс. просроченных ДДУ только в этих домах. А учитывая, что в официальную статистику попадают объекты, юридически признанные проблемными, де-факто пострадавших в разы больше. Кроме того, в России в процессе стройки в третьем квартале 2019 года находятся еще 100 млн кв. м жилья.

Закон, конечно, на стороне покупателей: в случае срыва сроков по вине застройщика, гарантировано право на компенсацию в виде неустойки. Но между законом и правоприменительной практикой большая пропасть, не всем дольщикам удается защитить свои права. Что делать, если застройщик не сдал дом вовремя?

Уведомление о срыве срока

Пункт 3 ст. 6 ФЗ № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве. » (далее – ФЗ № 214) обязывает застройщика, не успевающего завершить строительство в срок, уведомить дольщиков об этом за 2 месяца до окончания срока. Вместе с уведомлением направляется и проект нового ДДУ с новыми сроками, а также предложение заключить новый договор. Дольщик на свое усмотрение может:

  1. Согласиться на перенос сроков сдачи дома. В обмен на это застройщик вправе предложить компенсацию, снижение суммы по ДДУ либо иные преимущества. Соглашаясь на перенос, дольщик утрачивает право требовать неустойку и возможность разорвать ДДУ в связи с переносом сроков.
  2. Отказаться подписывать новый договор либо проигнорировать уведомление. Какие-либо негативные последствия такого поведения исключены — дольщик не обязан соглашаться на новые условия и может действовать так, как ему удобно.

На практике застройщики не всегда уведомляют дольщиков о срыве сроков, пользуясь отсутствием какой-либо ответственности за это.

Ответственность застройщика за нарушение срока передачи объекта

Действительно, государство не в состоянии обезопасить дольщиков от срыва сроков сдачи дома и не даёт гарантии соблюдения застройщиками всех условий ДДУ. Единственный способ защиты – это гарантия выплаты неустойки и иных форм денежного возмещения.

Что еще можно взыскать застройщика? Согласно ст. 10 ФЗ № 214, должны быть покрыты и иные убытки дольщика:

  • Возмещение расходов на аренду жилья. Согласно Определению ВС РФ по делу № 18-КГ17-239, расходы на оплату аренды жилого помещения, если необходимость в жилье возникла по причине нарушения сроков строительства и имеется причинно-следственная связь между просрочкой и расходами на аренду. Например, если у дольщика нет иного жилья в собственности, и несмотря на завершение предполагаемых сроков сдачи новостройки, ему приходится проживать на съемной квартире.
  • Возмещение морального ущерба. На отношения по ДДУ распространяется также ст. 15 ФЗ № 2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей в РФ» (далее ФЗ № 2300-1). Согласно ей, у дольщика возникнет право на возмещение морального вреда, если срыв сроков сдачи дома и последующие события повлекли значительные моральные страдания для него.
  • Потребительский штраф. Если застройщик самостоятельно не погасит неустойку, согласно п. 5 ст. 13 ФЗ № 2300-1 дольщик сможет дополнительно требовать с него штраф в размере 50% от удовлетворенных судом требований.
  • Иные расходы, понесенные дольщиком, в том числе судебные расходы в случае принудительного взыскания.

Но взыскать такие суммы можно только при удачной стратегии борьбы и сопротивления застройщику во всех возможных инстанциях.

Строим стену — что делать, если застройщик задерживает сдачу дома?

Если срок по ДДУ сорван, дольщик обращается к застройщику с претензией, требует сдать объект и выплатить компенсацию в установленном размере. Претензия – инструмент досудебного урегулирования спора. Она составляется в свободной форме и направляется в адрес застройщика по почте заказным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении. Рекомендуется указать в ней:

  • реквизиты договора ДДУ, срок его исполнения;
  • ущерб, причиненный дольщику вследствие нарушения срока;
  • расчет неустойки по описанной выше формуле и иного ущерба;
  • требование возместить неустойку, ущерб, моральный вред;
  • намерение обратиться в суд в случае неудовлетворения требования.

Образец претензии застройщику:

К претензии приложите документы, обосновывающие требование: копию договора ДДУ, квитанции о его оплате, документы об аренде жилья, иные документы.

Объективно оценить эффективность данного метода сможет лишь сам отправитель претензии – каждый случай индивидуален. Выполнение требований дольщика в полной мере станет скорее исключением, нежели тенденцией – застройщики крайне неохотно рассматривают претензии и идут на уступки.

Не исключено, что вам предложат незначительную компенсацию либо и вовсе проигнорируют претензию. Если с претензиями обратилось большое количество дольщиков, шанс на досудебное разрешение спора возрастает в разы – подайте коллективную претензию со своими будущими соседями. Когда девелопер намерен договариваться, то он сам выйдет на связь и предложит компенсацию.

Но что делать, если застройщик просрочил сдачу квартиры и не идет на уступки? Придется обращаться в суд!

Компенсация через суд – реально ли?

Лишь небольшая доля конфликтов между участниками ДДУ и застройщиками разрешаются в досудебном порядке. Чаще их приходится решать судам. Принимая во внимание социальную значимость отношений по ДДУ, суды должны становиться на сторону дольщиков, особенно когда те доходят с кассационными жалобами до Верховного суда.

Учитывая богатую и однозначную судебную практику, дольщикам рекомендуется переводить диалог с застройщиком в судебное разбирательство. Если застройщик нарушил сроки сдачи дома, порядок действий будет включать следующие шаги:

  1. Подготовьте иск и документы к нему. Иск составляется по требованиям ст. 131 Гражданского процессуального кодекса, образец иска размещен ниже. Заявите в иске все требования из претензии + требования о возмещении морального вреда, убытков и штрафа в размере 50% от взысканной суммы.
  2. Оплатите госпошлину. Согласно п. 3 ст. 17 ФЗ № 2300-1, оплатить госпошлину придется только если сумма иска превышает 1 млн руб., если меньше – истец освобождается от госпошлины.
  3. Подайте иск. Как правило, истребуемая сумма превышает 50 тыс. руб., потому заявление подается в районный суд по адресу застройщика либо истца по его выбору.
  4. Примите участие в заседании. Явитесь в суд в назначенный день, поддержите свои исковые требования, дайте суду необходимые объяснения. При необходимости привлеките в дело юриста.
  5. Дождитесь решения и при необходимости обжалуйте его в областном, а затем и Верховном суде.
  6. Дождитесь вступления решения в силу и получите исполнительный лист, передайте его в ФССП по адресу застройщика для принудительного исполнения решения суда – это единственный способ, как получить неустойку от застройщика принудительно.

Образец иска к застройщику:

Но на практике даже в суде дольщикам не удается получить полностью запрашиваемых сумм.

На что можно рассчитывать

Пользуясь положениями ст. 333 Гражданского кодекса, суды уменьшают суммы неустойки, называя их несоразмерными нарушенному обязательству застройщика. Это возможно и когда застройщик заявил такое ходатайство и представил доказательство несоразмерности неустойки.

При этом, согласно Определению ВС РФ № N 80-КГ15-29 от 16.02.2016, суды обязаны учитывать соотношение суммы неустойки и суммы по ДДУ, длительность просрочки, добросовестное поведение сторон и прочие обстоятельства.

С учетом этого, а также положений п. 9 Обзора судебной практики, утв. ПВС РФ от 19.07.2017, уже давно должна сформироваться практика, исключающая необоснованное снижение заявленной неустойки. Но это не так. Например, Московский городской суд в своем апелляционном определении до делу № 33-18972/2017 снизил сумму неустойки, указав, что это способствует балансу между нарушенными правами дольщиков и ответственностью застройщика. В подобном деле № 33-27903/2017 этот же суд сослался на оценочный характер несоразмерности, определить которую в состоянии только лично судья. А промышленный суд Самарской области в своем решении по делу № 2-4979/2017 снизил неустойку более чем в 10 раз и вовсе без ходатайства застройщика. Все это свидетельствует лишь о том, что существующая судебная практика не защищает дольщиков в полной мере, однако поможет защитить основные материальные права. Поистине объективным остается только Верховный суд, доводы которого порой остаются без внимания со стороны нижестоящих судов. Однако это не исключает возможности указать на решения ВС при подаче иска.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector