Piteryust.ru

Юридическая консультация онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Управление, содержание и эксплуатация МКД по национальным стандартам ГОСТ Р

Управление, содержание и эксплуатация МКД по национальным стандартам ГОСТ Р

По правилам осуществления деятельности по управлению МКД, утверждённым Постановлением Правительства РФ №416 от 15.05.2013 года, управление всеми жилыми домами должно осуществляться на основе действующих стандартов. В 2014 году в соответствии с ФЗ №184 от 27.12.2002 года «О техническом регулировании», а также согласно приказам Росстандарта разработаны и утверждены для добровольного использования национальные стандарты РФ ГОСТ Р.

Национальные стандарты были объединены под общим названием «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами». Документы утверждены Приказом Росстандарта №543 от 11.06.2014 года и введены в действие с 1 июля 2015 года.

Требования национальных стандартов ГОСТ Р к деятельности по управлению МКД

Национальные стандарты ГОСТ Р выработаны для обеспечения более тесного и лучшего взаимодействия между собственниками помещений в МКД и управляющими компаниями. Документы устанавливают конкретные требования к квалификации специалистов УК, порядку ведения и обновления технической документации, формированию состава, определению стоимости и взиманию оплаты выполняемых работ и оказываемых услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме.

Национальные стандарты и правила осуществления деятельности по управлению МКД устанавливаются Правительством РФ. Управляющая компания в целях надлежащего содержания общего имущества в доме должна обеспечивать санитарно-эпидемиологические мероприятия, следить за техническим состоянием МКД и контролировать пожарную безопасность.

Одним из основных условий национальных стандартов ГОСТ Р «Услуги жилищно- коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами» является наличие чётко сформулированного заказа на услуги (выполнение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД).

Перечень национальных стандартов «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами»

В данный перечень входят следующие стандарты:

  • ГОСТ Р 51929–2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения.
  • ГОСТ Р 56038–2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги управления многоквартирными домами. Общие требования.
  • ГОСТ Р 56037–2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги диспетчерского и аварийно-ремонтного обслуживания. Общие требования.
  • ГОСТ Р 51617–2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Коммунальные услуги. Общие требования.
  • ГОСТ Р 56192-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания общего имущества многоквартирных домов. Общие требования.
  • ГОСТ Р 56193-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Общие требования.
  • ГОСТ Р 56194-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги проведения технических осмотров многоквартирных домов и определения на их основе плана работ, перечня работ. Общие требования.
  • ГОСТ Р 56195-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания придомовой территории, сбор и вывоз бытовых отходов.Общие требования.

Эти стандарт целесообразно применять системно, чтобы оптимизировать процесс управления МКД и содержания общего имущества в доме. Для этого, прежде всего, потребуется утвердить состав общего имущества в доме, которое УК принимает для организации и выполнения работ и услуг по содержанию и ремонту.

Порядок определения состава работ и услуг по содержанию общего имущества в МКД

Этот порядок содержится в ГОСТ Р 56192–2014. Но собственники жилья могут определить также дополнительные виды работ/услуг по своему усмотрению, если сочтут их выполнение эффективным.

Обязательным условием при заключении договора управления МКД является правильное установление границ ответственности. Для этого специалисты управляющей компании должны провести технические осмотры по ГОСТ Р 56194–2014. Техосмотры проводятся системно и включают следующие разновидности (п. 4.2):

  • визуальные;
  • инструментальные;
  • технические обследования;
  • мониторинг технического состояния общего имущества.

Техосмотры проводятся на основании техзадания, с фото- или видеофиксацией (п. 4.4). По итогам готовится отчёт или акт. На основе проведённых осмотров формируется и предлагается собственникам жилья план и состав работ, необходимых для управления МКД.

Для полного взаимопонимания между собственниками помещений в МКД и УК необходимо пользоваться единой терминологией. Единая терминология прописывается при заключении договора управления и используется определения состава выполняемых работ и услуг по содержанию общего имущества в доме. Для этого собственникам нужно на общем собрании принять решение об использовании терминов и определений на основе национальных стандартов «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами», включая ГОСТ Р 51929–2014.

ГОСТ Р 56038–2014 «Услуги управления многоквартирным домом» является одним из основных национальных стандартов, который поможет сформировать заказ на услуги (выполнение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме) управления МКД.

Управляющая компания должна определить и предложить собственникам жилья стоимость по каждому виду работ/услуг при управлении домом. В свою очередь, собственники помещений в доме должны утвердить предложенную УК стоимость работ и услуг согласно п. 5.5 стандарта.

Услуги по содержанию общего имущества МКД

ГОСТ Р 56194–2014 «Услуги проведения технических осмотров многоквартирных домов и определения на их основе плана работ, перечня работ» утверждён для правильного определения исполнителя, состава, объёма, порядка и периодичности выполнения работ и оказания услуг.

На основании определенных п. 5.4 ГОСТ Р 56194–2014 плана и перечня работ/услуг по содержанию МКД управляющая компания предлагает собственникам жилья объём, стоимость и периодичность их выполнения.

Техническая документация

Одним из основных требований национального стандарта ГОСТ Р 51617–2014 «Коммунальные услуги» является наличие технической документации, включая инструкции по эксплуатации домового оборудования. В технической документации указываются технические параметры коммунальных ресурсов в точке их поставки в МКД от РСО.

Собственники помещений в МКД часто интересуются, на основании каких нормативных документов УК определяет состав работ/услуг и их стоимость. Порядок определения состава работ/услуг указан в ГОСТ Р 56194–2014. Порядок определения стоимости работ/услуг указан в ГОСТ Р 56038–2014.

Контроль качества оказываемых работ и услуг

Управляющая компания должна отчитаться перед собственниками жилья за каждый вид работ и услуг, который они заказали (п. 5.21 «Предоставление заказчику отчетов об исполнении обязательств по управлению многоквартирным домом» ГОСТ Р 56038–2014).

Кроме того, после введения лицензирования деятельности управляющих компаний по управлению МКД осуществляется лицензионный контроль за их работой. За несоблюдение лицензионных требований управляющая компания может получить административный штраф в крупных размерах, а её руководитель попасть под дисквалификацию.

Подробнее о лицензировании, лицензионных требованиях и наказании за их неисполнение читайте в статьях:

Капитальный ремонт

Капитальный ремонт проводит технический заказчик, которым может являться региональный оператор, ТСЖ или УК. При выборе на ОСС способа открытия счёта для формирования фонда капитального ремонта в решении собственников необходимо указать, что капитальный ремонт следует проводить по ГОСТ Р 56193–2014.

Если фонд капремонта формируется на счёте регионального оператора, то именно этот оператор отвечает за организацию и проведение капитального ремонта. При выборе спецсчёта МКД вся процедура по организации и проведению капремонта ложится на плечи собственников помещений в доме.

Подробнее о капитальном ремонте и открытии спецсчёта читайте в статьях:

Переход на управление МКД в соответствии со стандартами

В соответствии со ст.1 и 12 ФЗ №184 от 27.12.2002 года «О техническом регулировании» стандартизация деятельности управляющих компаний по управлению МКД основана на добровольном применении регламентирующих документов.

Для перехода на управление МКД по ГОСТ Р, нужно выполнить 3 условия:

  1. На общем собрании собственников помещений нужно принять решение о добровольном переходе управления МКД и выполнении работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме на основе национальных стандартов ГОСТ Р. Указать в решении собственников жилья все выбранные национальные стандарты, утверждённые требования и порядок выполнения работ.
  2. Специалисты УК должны изучить национальные стандарты с целью их применения на практике.
  3. Управляющей компании нужно внедрить системы управления, подготовки персонала, оценки и контроля качества. УК предстоит внедрять систему оценки и контроля качества и не реже 1 раза в 5 лет в целях прохождения специалистами повышения квалификации (п. 9 ГОСТ Р 56192–2014).

Однако следует учесть, что стандартизация деятельности управляющей компании по управлению многоквартирными домами не должна противоречить соблюдению лицензионных требований, что является основополагающим принципом её работы.

Управление, содержание и эксплуатация МКД по национальным стандартам ГОСТ Р

За последние несколько лет Росстандарт издал огромное количество ГОСТов по различным товарам и услугам, в том числе в сфере ЖКХ. В связи с чем, возникает резонный вопрос об обязательности их применения.

ГОСТ — аббревиатура, принятая для обозначения национального стандарта Российской Федерации.

Как указано в ст.26 Федерального закона от 29.06.2015 № 162-ФЗ «О стандартизации в Российской Федерации» ( далее- ФЗ «О стандартизации в Российской Федерации»), документы национальной системы стандартизации применяются на добровольной основе одинаковым образом и в равной мере независимо от страны и (или) места происхождения продукции (товаров, работ, услуг), если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Условия применения международных стандартов, региональных стандартов, межгосударственных стандартов, региональных сводов правил, стандартов иностранных государств, сводов правил иностранных государств, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований утвержденного технического регламента или которые содержат правила и методы исследований (испытаний) и измерений, в том числе правила отбора образцов, необходимые для применения и исполнения утвержденного технического регламента и осуществления оценки соответствия, устанавливаются в соответствии с Федеральным законом от 27 декабря 2002 года № 184-ФЗ «О техническом регулировании».

Применение национального стандарта является обязательным для изготовителя и (или) исполнителя в случае публичного заявления о соответствии продукции национальному стандарту, в том числе в случае применения обозначения национального стандарта в маркировке, в эксплуатационной или иной документации, и (или) маркировки продукции знаком национальной системы стандартизации.

Согласно статье 5.1 ФЗ «О техническом регулировании», особенности технического регулирования в области обеспечения безопасности зданий и сооружений устанавливаются Федеральным законом «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

В соответствии со ст.6 ФЗ «О техническом регулировании», Правительство Российской Федерации утверждает перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований настоящего Федерального закона. В перечень национальных стандартов и сводов правил, указанный в части 1 настоящей статьи, могут включаться национальные стандарты и своды правил (части таких стандартов и сводов правил), содержащие минимально необходимые требования для обеспечения безопасности зданий и сооружений (в том числе входящих в их состав сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического обеспечения), а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса). Стандарты и своды правил, включенные в указанный перечень, являются обязательными для применения, за исключением случаев осуществления проектирования и строительства в соответствии со специальными техническими условиями.

Постановлением Правительства РФ от 26.12.2014 N 1521, утвержден Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

В указанный перечень включены следующие национальные стандарты (их разделы):

1. ГОСТ 27751-2014 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения». Разделы 1 (пункт 1.2), 3, 4 (пункты 4.1, 4.2), 5 (за исключением пункта 5.2.6), 6 (за исключением пункта 6.1.1), 7 — 13.

2. ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния». Разделы 1, 6 (пункты 6.2.5, 6.2.6, 6.3.2, 6.3.3, 6.4.18, 6.4.19, 6.4.20), приложения Б, В, К, Л.

3(1). ГОСТ 18105-2010 «Бетоны. Правила контроля и оценки прочности». Разделы 1, 4 (пункты 4.1 — 4.4, 4.8), 5 (пункты 5.5 — 5.10), 8 (пункты 8.2 — 8.4, 8.7).

Пункт 2(2) перечня в отношении размещенных до 1 марта 2016 года средств наружной рекламы (рекламных конструкций) применяется с 1 января 2020 года.

4. ГОСТ Р 52044-2003 «Наружная реклама на автомобильных дорогах и территориях городских и сельских поселений. Общие технические требования к средствам наружной рекламы. Правила размещения». Разделы 5 (пункты 5.1, 5.2, 5.4, 5.7), 6 (пункты 6.1, 6.4, 6.12, 6.13).

Основополагающим ГОСТом в сфере услуг по управлению МКД является ГОСТ Р 56038-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги управления многоквартирными домами. Общие требования, утвержденный Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 11 июня 2014 г. N 546-ст. Как следует из документа, ГОСТ утвержден для добровольного применения. Применение стандарта позволяет сформировать единую и эффективную систему управления и содержания многоквартирных домов, обеспечивающую их нормативное техническое состояние, безопасную эксплуатацию и комфортные условия проживания, а так же выполнить требования технических регламентов, санитарно-эпидемиологических требований, Жилищного кодекса Российской Федерации и других нормативных правовых актов.

В указанном национальном стандарте также приведены иные ГОСТы в сфере ЖКХ для добровольного применения.

Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги УК и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе здесь .

Рассылка новостей ЖКХ

а также наших статей

Подписка на рассылку

Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Спасибо, мы скоро свяжемся с Вами!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Статья 14.1.3. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии

Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований, за исключением случаев, предусмотренных статьей 13.19.2 настоящего Кодекса, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц — от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей.

2.Управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать следующие виды информации:

а) общая информация об управляющей организации, товариществе и кооперативе, в том числе об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (включая сведения о годовой бухгалтерской отчетности, бухгалтерский баланс и приложения к нему, сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), а также сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), сметы доходов и расходов товарищества или кооператива, отчет о выполнении смет доходов и расходов товарищества или кооператива);

б) перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, с указанием адреса и основания управления по каждому многоквартирному дому, перечень многоквартирных домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в предыдущем году, с указанием адресов этих домов и оснований расторжения договоров управления, перечень многоквартирных домов, собственники помещений в которых в предыдущем году на общем собрании приняли решение о прекращении их объединения в товарищества для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах, а также перечень многоквартирных домов, в которых членами кооперативов в предыдущем году на их общем собрании приняты решения о преобразовании кооперативов в товарищества;

в) общая информация о многоквартирных домах, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, в том числе характеристика многоквартирного дома (включая адрес многоквартирного дома, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых и нежилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, уровень благоустройства, серия и тип постройки, кадастровый номер (при его наличии), площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, конструктивные и технические параметры многоквартирного дома), а также информация о системах инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;

г) информация о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и иных услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом, в том числе сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных услуг;

д) информация об оказываемых коммунальных услугах, в том числе сведения о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления коммунальных услуг (нормативах накопления твердых коммунальных отходов);

е) информация об использовании общего имущества в многоквартирном доме;

ж) информация о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Эти сведения раскрываются управляющей организацией по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора управления в случаях, когда управляющей организации поручена организация проведения капитального ремонта этого дома, а также товариществом и кооперативом, за исключением случаев формирования собственниками помещений в многоквартирном доме фонда капитального ремонта на счете специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (региональный оператор);

з) информация о проведенных общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, результатах (решениях) таких собраний;

и) отчет об исполнении управляющей организацией договора управления, отчет об исполнении смет доходов и расходов товарищества, кооператива за год;

к) информация о случаях привлечения управляющей организации, товарищества и кооператива, должностного лица управляющей организации, товарищества и кооператива к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирным домом с приложением копий документов о применении мер административного воздействия, а также сведения о мерах, принятых для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций.

Статья 5.62. Дискриминация

3.Дискриминация, то есть нарушение прав, свобод и законных интересов человека и гражданина в зависимости от его пола, расы, цвета кожи, национальности, языка, происхождения, имущественного, семейного, социального и должностного положения, возраста, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности или непринадлежности к общественным объединениям или каким-либо социальным группам, — влечет наложение административного штрафа на на юридических лиц — от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей.

Управление, содержание и эксплуатация МКД по национальным стандартам ГОСТ Р

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Управление, содержание и эксплуатация МКД по национальным стандартам ГОСТ Р». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги диспетчерского и аварийно-ремонтного обслуживания.

Питьевая вода. Гигиенические требования к качеству воды централизованных систем питьевого водоснабжения. Контроль качества.
Система стандартов безопасности труда. Цвета сигнальные, знаки безопасности и разметка сигнальная. Назначение и правила применения. Общие технические требования и характеристики.

Техническая эксплуатация жилищного фонда: обзор правовых норм

РАЗРАБОТАН Некоммерческим партнерством саморегулируемой организацией «Управляющих компаний жилищно-коммунального хозяйства Калининградской области «Стандарты управления недвижимости», при участии ОАО «Академия коммунального хозяйства им. К.Д.

Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Коммунальные услуги. Общие требования (утв.

Граждане и юридические лица, которые выступают в роли нанимателей и собственников помещений в домах любой формы собственности, могут принимать участие в процессе управления жилищным фондом по месту жительства для защиты своих интересов с точки зрения экономики. Также они могут принимать участие в процессе выбора организаций, занимающихся эксплуатационными и ремонтными работами. Все 8 стандартов введены в действие с 1 июля 2015 года. Но следует отметить, что применение стандартов носит чисто добровольный характер, а не обязательный.

Переход на управление МКД в соответствии со стандартами

Состав работ может предусматривать выполнение широкого круга работ, в том числе контроль за теплопроводностью ограждающих конструкций, при необходимости проведение работ по их утеплению и др. Примерный состав работ приведен в пунктах 1, 2, 3, 4, 7, 13, 19 приложения А.

Технический заказчик организует и обеспечивает строительный контроль в соответствии со статьей 53 Градостроительного кодекса [2] и [36].

Пример — В настоящем стандарте использовано изобретение, защищенное Патентом Российской Федерации № 1460632 на изобретение «Способ определения газопылезащитной эффективности очков закрытого типа». Патентообладатель — Всероссийский научно-исследовательский институт охраны труда Минсельхоза России.

Под благоустройством понимается совокупность работ и мероприятий для поддержания или восстановления архитектурного и эстетического вида придомовой территории с расположенными на ней объектами благоустройства, а также фасада МКД.

Требования национальных стандартов ГОСТ Р к деятельности по управлению МКД

Информация об изменениях к настоящему стандарту публикуется в ежегодном (по состоянию на 1 января текущего года) информационном указателе «Национальные стандарты», а официальный текст изменений и поправок — в ежемесячном информационном указателе «Национальные стандарты».

Если ссылочный документ заменен (изменен), то при пользовании настоящим стандартом следует руководствоваться замененным (измененным) документом. Если ссылочный документ отменен без замены, то положение, в котором дана ссылка на него, применяется в части, не затрагивающей эту ссылку».
Межгосударственная система стандартизации. Стандарты межгосударственные, правила и рекомендации по межгосударственной стандартизации.

The services of housing and communal services and management of apartment buildings. Services of maintenance of common property in apartment buildings.

Какие ГОСТы в сфере ЖКХ обязательны к применению

Но также и тем, кто давно занимается управлением многоквартирными домами. Поскольку поможет пополнить знания и восполнить недостающие пробелы.

Настоящий стандарт является основополагающим и входит в единую структуру национальных стандартов, объединенных в серию «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами».

Читать еще:  Нужно ли согласие всех собственников жилья на временную регистрацию

Техническая документация должна постоянно пополняться и актуализироваться по мере выполнения работ, проводимых в период управления многоквартирным домом.

Настоящий стандарт является основополагающим и входит в единую структуру национальных стандартов, объединенных в серию «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами».

Техническая документация должна постоянно пополняться и актуализироваться по мере выполнения работ, проводимых в период управления многоквартирным домом.

ГОСТ Р 56037-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги диспетчерского и аварийно-ремонтного обслуживания.

Управляющей компании нужно внедрить системы управления, подготовки персонала, оценки и контроля качества.

Многие на нас, жителей многоквартирных домов, и не задумываются, сколько вопросов приходится решать ежедневно тем, на ком лежит груз управления домом.

Настоящий стандарт распространяется на коммунальные услуги, предоставляемые лицом в рамках заключенного договора управления многоквартирным домом.

В статье 67 Жилищного кодекса также отражены обязанности нанимателя, которые относятся к использованию, обеспечению сохранности, поддержанию надлежащего состояния и к производству текущих ремонтных работ предоставленного ему помещения жилого типа. При этом какие-либо обязательства этих лиц, относящиеся общего имущества, Жилищный кодекс не предусматривает.

Цвета сигнальные, знаки безопасности и разметка сигнальная. Назначение и правила применения. Общие технические требования и характеристики.

Если заменен ссылочный стандарт, на который дана недатированная ссылка, то рекомендуется использовать действующую версию этого стандарта с учетом всех внесенных в данную версию изменений. Если заменен ссылочный стандарт, на который дана датированная ссылка, то рекомендуется использовать версию этого стандарта с указанным выше годом утверждения (принятия). Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения.

Комплексный план мероприятий по профилактике детской беспризорности и правонарушений несовершеннолетних района Зюзино ЮЗАО г.

ГОСТ Р 51617-2014 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Коммунальные услуги.

Коммунальные платежи собственников

Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Коммунальные услуги. Общие требования» (утв.

Примечание — Форма акта передачи исполнительной и технической документации по окончании капитального ремонта приведена в приложении В.

Настоящий стандарт является основополагающим. Требования настоящего стандарта следует учитывать при применении национальных стандартов входящих в серию «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами».

13 Отчет и предложения исполнителя

ГОСТ Р 51617-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Коммунальные услуги.

Регистрация заявок осуществляется в журнале заявок собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах или в автоматизированной системе учета таких заявок (при ее наличии).

Техосмотр МКД — это его визуальный осмотр квалифицированными специалистами с использованием приборов, инструментов и специального оборудования для получения оценки технического состояния дома (его частей) в целях определения и формирования плана и перечня работ и услуг, их объёмов и периодичности выполнения. При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет не более чем 12, аварийно-диспетчерское обслуживание может осуществляться путем заключения собственниками договора на оказание услуг с организацией, осуществляющей деятельность по аварийно-диспетчерскому обслуживанию.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда год 2021 год

Национальный стандарт РФ ГОСТ Р 56038-2014 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги управления многоквартирными домами.

Services of housing maintenance, public utilities and administration of apartment buildings. Services of administration of apartment buildings.

Выполнение требований по защите от внутреннего воздействия электромагнитного поля обеспечивается выполнением работ приведенных в 6.2, путем поддержания нормативного или работоспособного технического состояния имущества.

Работы должны проводиться с учетом утвержденных правил [4], [10] и сезонности (для сезонных работ), при этом должны учитываться соответствующие правила и требования установленные органами местного самоуправления, на территории которого расположен многоквартирный дом.

В «Правилах технической эксплуатации жилищного фонда N 170» определены права и обязанности тех лиц, которые занимают данные помещения (как на временной, так и на постоянной основе).

Управляющая организация, застройщик — управляющая организация, товарищество или кооператив обязаны организовать аварийно-диспетчерское обслуживание многоквартирного дома, в том числе путем заключения договора на оказание услуг с организацией, осуществляющей деятельность по аварийно-диспетчерскому обслуживанию.
ГОСТ Р 56194-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги по проведению технических осмотров многоквартирных домов и определения на их основе плана работ, перечня работ.

Перечень национальных стандартов, входящих в серию

Для управления, содержания и эксплуатации МКД введены национальные стандарты ГОСТ Р

Требования к деятельности по управлению МКД

В соответствии с Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 №416, управление каждым многоквартирным домом (МКД) должно осуществляться на основе соответствующих стандартов. В 2014 г. разработаны в соответствии с Федеральным законом от 27.12.2002 №184-ФЗ «О техническом регулировании» и приказами Росстандарта утверждены для добровольного применения национальные стандарты Российской Федерации ГОСТ Р, объединенные в серию «Услуги жилищно- коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами», которые введены в действие с 1 июля 2015 г.

Национальные стандарты ГОСТ Р позволяют обеспечить качественно более высокий уровень отношений исполнителя услуг и заказчика. Они устанавливают конкретные требования к квалификации специалистов управляющей организации (УО), порядку ведения и актуализации технической документации, формированию состава и определению стоимости работ и услуг, а также их приемки и оплаты.

Перечень национальных стандартов, входящих в серию

«Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами»

1. ГОСТ Р 51929–2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения.

Большое значение имеет применение единых терминов и определений, для того чтобы заказчики и исполнители говорили на одном языке. При заключении договора управления МКД и выполнении работ по содержанию общего имущества важно использовать единые термины, чтобы избежать возникновения конфликтных ситуаций. Достаточно на общем собрании собственников помещений принять решение использовать термины и определения

ГОСТ Р 56038–2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги управления многоквартирными домами—

один из основополагающих стандартов, который поможет сформировать заказ на услуги управления МКД. УО отдельно по каждому виду работ (услуг) в рамках управления МКД должна определить стоимость.

В разд. 5 ГОСТ Р 56038–2014 прописаны 22 вида работ (услуг), которые может предоставлять УО. Первоначально необходимо утвердить состав общего имущества МКД, которое исполнитель принимает для организации и выполнения работ и услуг содержания и ремонта.

Порядок определения стоимости работ предлагает исполнитель, а собственники утверждают в соответствии с п.5.5 стандарта. Цена по договору управления определяется суммированием стоимости выбранных собственниками помещений работ. Прежде чем требовать исполнения объемов и сроков, собственники помещений должны заказать услугу, т. е. определить (согласовать) состав работ и при этом, утвердить объем и периодичность их выполнения. ГОСТ Р 56038–2014 устанавливает требования к порядку определения цены услуг, раскрывая информацию о ценообразовании для собственников. Порядок обоснования финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения работ по содержанию МКД, приведен в п. 5.5. На основании действующих территориальных расценок или иного способа определения цены исполнитель предлагает заказчику утвердить предложенный порядок. Цена (стоимость) работ (услуг) по управлению и содержанию МКД определяется на основании общепринятых (апробированных) и эффективно работающих схем.

ГОСТ Р 56037–2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги диспетчерского и аварийно-ремонтного обслуживания.

Для управления, содержания и эксплуатации МКД введены национальные стандарты ГОСТ Р

Требования к деятельности по управлению МКД

В соответствии с Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 №416, управление каждым многоквартирным домом (МКД) должно осуществляться на основе соответствующих стандартов. В 2014 г. разработаны в соответствии с Федеральным законом от 27.12.2002 №184-ФЗ «О техническом регулировании» и приказами Росстандарта утверждены для добровольного применения национальные стандарты Российской Федерации ГОСТ Р, объединенные в серию «Услуги жилищно- коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами», которые введены в действие с 1 июля 2015 г.

Национальные стандарты ГОСТ Р позволяют обеспечить качественно более высокий уровень отношений исполнителя услуг и заказчика. Они устанавливают конкретные требования к квалификации специалистов управляющей организации (УО), порядку ведения и актуализации технической документации, формированию состава и определению стоимости работ и услуг, а также их приемки и оплаты.

Перечень национальных стандартов, входящих в серию

«Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами»

1. ГОСТ Р 51929–2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения.

Большое значение имеет применение единых терминов и определений, для того чтобы заказчики и исполнители говорили на одном языке. При заключении договора управления МКД и выполнении работ по содержанию общего имущества важно использовать единые термины, чтобы избежать возникновения конфликтных ситуаций. Достаточно на общем собрании собственников помещений принять решение использовать термины и определения

Механическое удерживание земляных масс: Механическое удерживание земляных масс на склоне обеспечивают контрфорсными сооружениями различных конструкций.

Папиллярные узоры пальцев рук — маркер спортивных способностей: дерматоглифические признаки формируются на 3-5 месяце беременности, не изменяются в течение жизни.

Опора деревянной одностоечной и способы укрепление угловых опор: Опоры ВЛ — конструкции, предназначен­ные для поддерживания проводов на необходимой высоте над землей, водой.

Стандарты управления многоквартирным домом

Под деятельностью по управлению многоквартирным домом (далее — управление многоквартирным домом) понимается выполнение стандартов, направленных на достижение целей, установленных статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также определенных решением собственников помещений в многоквартирном доме.

Стандарты и порядок осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом установлены Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (утверждены постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами») , которые включают в себя перечень обязательных видов деятельности, осуществляемых непосредственно собственниками жилых помещений либо соответствующими организациями (помимо ТСЖ, ЖК, ЖСК, управляющих организаций такими организациями являются и застройщики до передачи дома) в рамках управления многоквартирным домом.

К стандартам управления многоквартирным домом отнесены:

— прием, хранение и передача технической документации на дом;

— сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях жилых помещений, пользователях иного имущества в доме;

— подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества дома, рассматриваемых общим собранием собственников жилых помещений;

— организация собрания собственников жилых помещений;

— организация оказания услуг и выполнения работ по перечню, утвержденному собранием (в частности заключение договоров с ресурсоснабжающими и ремонтными организациями, контроль за работами, ведение претензионной и исковой работы);

— взаимодействие с органами государственной власти и местного самоуправления;

— организация и осуществление расчетов;

— обеспечение контроля собственниками жилых помещений или органами управления товарищества и кооператива за содержанием дома.

Отдельными разделами Правил регулируются порядок формирования и утверждения перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (в т.ч. подтверждения необходимости этих услуг и работ соответствующими документами), порядок организации и осуществления аварийно-диспетчерского обслуживания (в т.ч. взаимодействие аварийно-диспетчерской службы с жильцами, ресурсоснабжающими и ремонтными организациями), процедуры передачи технической документации на многоквартирный дом в случае принятия общим собранием решения о смене способа управления домом.

Если вы нашли ошибку: выделите текст и нажмите Ctrl+Enter

Управление, содержание и эксплуатация МКД по национальным стандартам ГОСТ Р

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Управление, содержание и эксплуатация МКД по национальным стандартам ГОСТ Р». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Техническая документация на многоквартирный дом формируется и ведется в соответствии с действующим законодательством и настоящим стандартом.

Питьевая вода. Гигиенические требования к качеству воды централизованных систем питьевого водоснабжения. Контроль качества.
Информация об изменениях к настоящему стандарту публикуется в ежегодном (по состоянию на 1 января текущего года) информационном указателе «Национальные стандарты», а официальный текст изменений и поправок — в ежемесячном информационном указателе «Национальные стандарты».

Формы управления МКД: что это такое?

РАЗРАБОТАН Некоммерческим партнерством саморегулируемой организацией «Управляющих компаний жилищно-коммунального хозяйства Калининградской области «Стандарты управления недвижимости», при участии ОАО «Академия коммунального хозяйства им. К.Д.

Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Коммунальные услуги.

Граждане и юридические лица, которые выступают в роли нанимателей и собственников помещений в домах любой формы собственности, могут принимать участие в процессе управления жилищным фондом по месту жительства для защиты своих интересов с точки зрения экономики. Также они могут принимать участие в процессе выбора организаций, занимающихся эксплуатационными и ремонтными работами. Что, в свою очередь, позволяет оптимизировать работу всех представителей жилищно-коммунального хозяйства.

Работы, выполнение которых не обеспечивает нормативное или работоспособное техническое состояние имущества, должны быть пересмотрены по итогам инструментальных осмотров.

Пр имечание — Технический заказчик заключает соответствующий договор с лицом, имеющим соответствующее свидетельство о допуске к выполнению таких работ.

Если юридическое или физическое лицо разработало стандарт в инициативном порядке (без заказчика), а по данному объекту стандартизации не создан ТК, то пункты 1 и 2 сведений о стандарте объединяют в один пункт: «1 РАЗРАБОТАН И ВНЕСЕН», в котором приводят полное наименование юридического лица или фамилию и инициалы физического лица — разработчика стандарта.

Нежилое помещение представляет собой помещение, не являющееся жилым или общедолевым имуществом собственников, находящееся в МКД или пристроенное и имеющее с домом общий фундамент или крышу.

Информация об изменениях к настоящему стандарту публикуется в ежегодном (по состоянию на 1 января текущего года) информационном указателе «Национальные стандарты», а официальный текст изменений и поправок — в ежемесячном информационном указателе «Национальные стандарты».

Если ссылочный документ заменен (изменен), то при пользовании настоящим стандартом следует руководствоваться замененным (измененным) документом. Если ссылочный документ отменен без замены, то положение, в котором дана ссылка на него, применяется в части, не затрагивающей эту ссылку».

Если ссылочный документ заменен (изменен), то при пользовании настоящим стандартом следует руководствоваться замененным (измененным) документом. Если ссылочный документ отменен без замены, то положение, в котором дана ссылка на него, применяется в части, не затрагивающей эту ссылку.

СанПиН 2.1.4.1074-01 «Питьевая вода. Гигиенические требования к качеству воды централизованных систем питьевого водоснабжения. Контроль качества.

ГОСТ Р 56192-2014. Содержание — жкхпортал.рф

Но также и тем, кто давно занимается управлением многоквартирными домами. Поскольку поможет пополнить знания и восполнить недостающие пробелы.

Правила изменения настоящего стандарта установлены в ГОСТ Р 1.0 −2012 (раздел 8). Информация об изменениях к настоящему стандарту публикуется в ежегодном (по состоянию на 1 января текущего года) информационном указателе «Национальные стандарты», а официальный текст изменений и поправок – в ежемесячном информационном указателе «Национальные стандарты».

Техническая документация должна постоянно пополняться и актуализироваться по мере выполнения работ, проводимых в период управления многоквартирным домом.

Настоящий стандарт является основополагающим и входит в единую структуру национальных стандартов, объединенных в серию «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами».

Настоящий стандарт не распространяется на действующие национальные стандарты Российской Федерации, которые были утверждены (приняты) до введения его в действие. Их приведение в соответствие с требованиями настоящего стандарта осуществляют при очередном пересмотре указанных стандартов, а в обоснованных случаях — при разработке очередных изменений к ним.

ГОСТ Р 56037-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги диспетчерского и аварийно-ремонтного обслуживания.

Управляющей компании нужно внедрить системы управления, подготовки персонала, оценки и контроля качества.

Многие на нас, жителей многоквартирных домов, и не задумываются, сколько вопросов приходится решать ежедневно тем, на ком лежит груз управления домом.

Стандарт предназначен для применения лицами, оказывающими услуги управления многоквартирными домами, а также подрядными организациями, привлекаемыми для выполнения определенных работ (услуг) и собственниками (потребителями), выступающими в роли заказчика таких услуг.

Техническая эксплуатация жилищного фонда и ремонтные работы, направленные на жилые помещения любого вида такого фонда, в обязательном порядке должны производиться на основе соблюдения единых правил технической эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Мы работаем с УК, ТСЖ, ЖК, ЖСК и расчётным центрами и не оказываем услуги собственникам и потребителям жилищно-коммунальных услуг. Вы представитель управляющей организации или расчётного центра?

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Если заменен ссылочный стандарт, на который дана недатированная ссылка, то рекомендуется использовать действующую версию этого стандарта с учетом всех внесенных в данную версию изменений. Если заменен ссылочный стандарт, на который дана датированная ссылка, то рекомендуется использовать версию этого стандарта с указанным выше годом утверждения (принятия).

Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения.

Комплексный план мероприятий по профилактике детской беспризорности и правонарушений несовершеннолетних района Зюзино ЮЗАО г.

ГОСТ Р 56038-2014 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги управления многоквартирными домами.

Новое в блогах

ГОСТ Р 56193-2014 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.

Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Коммунальные услуги. Общие требования» (утв.

Примечание — Если замечания, сделанные в ходе приемки выполненных работ, по мнению комиссии незначительные, то время на их устранение может быть определено за пределами времени подписания акта приема-передачи, но все работы должны быть выполнены до проведения общего собрания собственников.

Настоящий стандарт является основополагающим. Требования настоящего стандарта следует учитывать при применении национальных стандартов входящих в серию «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами».

13 Отчет и предложения исполнителя

ГОСТ Р 12.4.026-2001 Система стандартов безопасности труда. Цвета сигнальные, знаки безопасности и разметка сигнальная. Назначение и правила применения. Общие технические требования и характеристики.

Журнал учета заявок должен быть прошнурован, пронумерован и скреплен печатью аварийно-диспетчерской службы.

Также капитальный ремонт может быть выборочным или комплексным с заменой или ремонтом общего имущества МКД (его частей), производимые по отношению к меньшей или большей части этого имущества.

Аварийно-диспетчерская служба осуществляет прием и выполнение заявок собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах.

Разрешенные работы в качестве перепланировки

В случае выявления повышенного электромагнитного поля, создаваемого внешними источниками, определение мероприятий и перечня работ осуществляется при взаимодействии с органами местного самоуправления, на территории которого находится многоквартирный дом.

Примечание — В случае отсутствия специалистов или оборудования, исполнитель может заключить соответствующий договор со специализированной организацией (подрядчиком).

Перечень национальных стандартов «Услуги ЖКХ и управления МКД»

Под деятельностью по управлению многоквартирным домом (далее — управление многоквартирным домом) понимается выполнение стандартов, направленных на достижение целей, установленных статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также определенных решением собственников помещений в многоквартирном доме.

Примечание – Когда объем таких работ не превышает 30% от объема ремонтируемой части многоквартирного дома.

Управление, содержание и эксплуатация МКД по национальным стандартам ГОСТ Р

В рыночных условиях хозяйствования все большее значение приобретают вопросы повышения конкурентоспособности предприятия, основанные на трех главных критериях предоставляемых услуг: Быстрее, Дешевле и Качественнее. Наверное, всем без исключения хотелось, чтобы этот слоган относился к нашей многострадальной сфере экономики — ЖКХ, а мы как потребители жилищно-коммунальных услуг смогли по достоинству оценить грядущие преобразования. Пока это только мечты, но чтобы эти мечты начали сбываться, необходима политическая воля власти.

На сегодняшний день состояние комплекса ЖКХ является одной из главных проблем в России. Очень сложно найти компромисс в столкновении рыночных и административных подходов, между экономической целесообразностью и социальной необходимостью. А реформа ЖКХ, к сожалению, пока не принесла полноценных результатов. Большинство россиян по-прежнему недовольны качеством услуг. Несмотря на то что в реформу ЖКХ вкладываются колоссальные средства (в 2007-2011 г.г. более 350 млрд рублей, плюс 200 млрд в 2011 году на капремонт многоквартирных домов и 100 млрд рублей на переселение из ветхого жилья), система остается в плачевном состоянии.

Изначально предполагалось, что рынок профессиональных жилищных фондов будет контролироваться государством, однако эта система оказалось неэффективной. Стало очевидно, что необходим переход к саморегулируемому рынку. Для этого в начале апреля в Госдуму внесен соответствующий пакет поправок в Жилищный кодекс.
Депутаты поддержали позицию авторов, что механизмы саморегулирования рассматриваются не только как гражданские институты, представляющие интересы предпринимателей, но и как важнейший элемент общей системы регулирования предпринимательской деятельности, дополняющий и/или замещающий государственное регулирование. Поэтому так важны предложения авторов определить основы саморегулирования как способа самоорганизации хозяйствующих субъектов, общие правовые, экономические, финансовые и технические нормы регулирования процедур создания и функционирования саморегулируемых организаций (СРО) управляющих компаний. Важнейшими из них являются нормы, определяющие содержание регулятивных полномочий СРО в части разработки стандартов и правил осуществления деятельности и контроля за ее осуществлением, пределы вмешательства государства в их деятельность, формы обеспечения их материальной ответственности перед гражданами, государственные гарантии ее осуществления. Однако, несмотря на то что законопроект в целом соответствует идеям и целям саморегулирования, определенным в базовом законе «О саморегулируемых организациях», разработанным Комитетом по вопросам собственности в рамках своей компетенции по формированию общих и специальных механизмов регулирования предпринимательской и профессиональной деятельности, депутаты решили, что он нуждается в более детальной проработке отдельных механизмов саморегулирования с учетом специфики отрасли.

Читать еще:  В каких случаях требуется согласие супруга при дарении квартиры

По новому документу, управляющие компании будут обязаны вступать в СРО (саморегулирующие организации). То есть для компаний главным станет не отчет перед государством о своей работе, а перед своими же коллегами и населением. По сценарию, профессиональные сообщества сами будут отфильтровывать недобросовестные управляющие компании, потому что их содержание будет не выгодно самому рынку, а также формировать свои стандарты и правила. Потребитель вправе смотреть — и выбирать для себя тех партнеров, которые придерживаются лучших стандартов. Но это достаточно сложно на практике. Мы бы хотели все же, чтобы требования к той или иной деятельности были едины. Без этого все может плохо кончиться, безопасность при управлении и эксплуатации зданий -это очень серьезный вопрос: не проходит недели, чтобы в стране что-то не взорвалось или не обрушилось. Здесь стандарты должны опираться на законодательство, многие эксперты говорят о необходимости принятия национального стандарта в ЖКХ.

Опрос показал, что люди не знают о требованиях качественной услуги: об обязательных нормах качества, порядке удовлетворения претензий и предполагаемых сроках оказания услуги. Национальный стандарт мог бы стать средством предоставления такой информации населению. Также необходимо отметить проблему нехватки квалифицированных кадров — специалистов в области ЖКХ, которые могли бы принять участие в разработке стандарта управления многоквартирными домами — наиважнейшего стандарта на услуги в ЖКХ в настоящее время.

По моим наблюдениям, в ЖКХ отсутствует элементарная логика. Так, например, многоквартирный дом нуждается в ремонте кровли и инженерных сетей, а ремонтируют фасад. Качество ремонта оценивают и принимают управляющие компании, а не граждане. Жильцы домов отдалены от этого процесса, но при этом вынуждены оплачивать услуги ремонтных организаций в полном объеме. Нередко ремонт осуществляют строительные организации с сомнительной репутацией, порой даже без опыта выполнения работ. Критерии отбора подрядчиков неэффективны. Тот, кто проводит конкурсы, фактически и принимает выполненные работы.

Проблемно сегодня выглядит положение с ТК-393 «Услуги ЖКХ», фактически с 2006 года он находится в «спящем режиме» после упразднения Госстроя РФ. За 10 лет своего сосуществования ТК-393 разработал всего два стандарта: «Общие технические условия» и «Термины и определения». До сих пор в профессиональной среде ЖКХ нет одинаковой трактовки сложившихся терминов. Даже законодательные акты и отраслевые инструкции дают разные толкования. Появляются и новые, не всегда однозначные термины.

Вот почему столь актуальна стандартизация услуг ЖКХ, предусматривающая разработку и принятие в России системы соответствующих национальных и отраслевых документов, гармонизированных с международными стандартами, по управлению качеством, экологической и промышленной безопасностью, а также со стандартами социальной ответственности управляющих (уполномоченных) компаний.

На уровне управляющей организации план действий по внедрению системы управления качеством может быть следующим:

  • определение социально-экономического «портрета» потребителей услуг, оценка их платежеспособного спроса на жилищно-коммунальные услуги;
  • разработка стандартов качества услуг (с дифференциацией, при необходимости, по группам потребителей)
  • при условии соблюдения законодательно установленных норм и правил;
  • анализ процессов предоставления услуг;
  • разработка стандартов процессов предоставления услуг, стандартов квалификации исполнителей услуг, исходя из критериев экономической эффективности;
  • анализ потенциала организаций-исполнителей услуг;
  • выбор организаций — исполнителей услуг исходя из необходимости обеспечения принятых стандартов качества (возможна также разработка плана мероприятий для организаций — исполнителей услуг по достижению требуемых стандартов качества).

К сожалению, в субъектах Федерации отсутствуют региональные стандарты качества предоставления жилищных и коммунальных услуг. На объектах ЖКХ передовые технологии используются неэффективно, а порой вовсе не применяются.

На мой взгляд, уже давно пора внедрять автоматизированные системы управления заявками и качеством услуг, системы диспетчеризации, технологии быстрого обнаружения аварийных участков в инженерных сетях, высокоточные приборы, в том числе узлы учета потребления энергоресурсов и многое другое.

В связи с этим предлагаю разработать нормативный документ, оценивающий качество работы организаций по управлению жилищным фондом.

На западе этот процесс проходил десятилетиями, у нас столько времени просто нет. В 2011 году износ основных фондов предприятий ЖКХ приблизился к 60%, а по отдельным регионам вплоть до 80%. И ежегодно этот показатель увеличиваться на 1-3%.

Конечно, фактор удовлетворенности потребителя играет определяющую роль, однако ни одна современная отрасль хозяйства, встроенная в рыночную экономику, не может существовать без опоры на систему управляющих стандартов, позволяющих оценить ее конкурентоспособность и обеспечить устойчивое развитие. В настоящее время ценовой контроль, осуществляемый по ряду услуг органами государственной власти, а по ряду услуг — органами местного самоуправления, должен противостоять возможности предприятий-монополистов использовать монопольное положение для неоправданного роста цен. Однако отсутствие методических материалов (стандартов) делает этот контроль неэффективным.

Задачей стандартов, регламентирующих качество услуг в сфере ЖКХ, является формулирование четкого набора услуг и критериев качества, понятного всем участникам этого рынка — собственникам, арендаторам и управляющим компаниям. Решение этой задачи невозможно без повышения качества жилищно-коммунальных услуг и эффективного функционирования предприятий жилищно-коммунального комплекса. Добровольная сертификация жилищно-коммунальных услуг — подтверждение соответствия услуг, оказываемых предприятием жилищно-коммунального хозяйства, требованиям потребителей этих услуг — один из путей повышения качества работ и услуг. Система добровольной сертификации дает возможность любому гражданину, любой организации выбрать для себя в качестве партнеров наиболее надежные. Предприятиям, прошедшим сертификацию в сфере ЖКХ, предоставляется преимущество при участии в конкурсах государственного или муниципального заказа. Повышается общая конкурентоспособность и статус организации при осуществлении деятельности в конкурентной среде. После получения сертификата предприятие заносится в единый государственный реестр.

На прошедшей 25 апреля 2012 года коллегии Росстандарта в своем докладе генеральный директор ОАО «ВНИИС» профессор Версан В.Г. назвал разработку стандартов в сфере услуг, и в том числе и в ЖКХ, важнейшим направлением деятельности.

К сожалению, отсутствуют необходимые федеральные и региональные законодательные акты, направленные на прозрачность системы ЖКХ. Всё, что связано с жилищными и коммунальными услугами для населения, начиная от их предоставления гражданам и заканчивая оплатой, должно быть прозрачным и понятным всем. Граждане должны иметь возможность действенно влиять на этот процесс, а управляющие организации — быть добросовестными и предоставлять качественные услуги. Не буду оригинальным, если лишний раз подчеркну, что в сфере предоставления жилищных и коммунальных услуг не должно быть лишних звеньев. Дробление жилищно-коммунальной сферы приводит только к росту тарифов.

В ЖКХ одной из самых острых проблем остается кадровая. К сожалению, многие работники нынешних управляющих компаний, начинавшие трудовую деятельность еще в системе советских ЖЭКов, так и не освоили современных методов работы. Такая печальная картина наблюдается на всех уровнях: начиная от неквалифицированного рабочего и заканчивая топ-менеджерами компаний. Имеет место и другая крайность: некоторые предприятия предлагают свои услуги в качестве управляющих компаний, вообще не имея опыта работы в ЖКХ.

Для улучшения этой сферы необходимо провести масштабную кампанию по обучению кадров в жилищной и коммунальной сфере, в том числе и мигрантов.

Ожидаемый результат — установление национальных стандартов ЖКХ и создание условий для их практического применения с целью повышения качества услуг и, как следствие, более полного удовлетворения запросов потребителей, но для этого необходимо скоординировать действия Министерства регионального развития, Министерства образования и науки и Росстандарта, с обязательным привлечением субъектов Российской Федерации. Для организации и проведения работ по актуализации и гармонизации действующих нормативных документов в ЖКХ, а также разработке новых в рамках Росстандарта необходимо реанимировать ТК-393, на базе одного из НИИ Росстандарта или предприятий, деятельность которых соответствует специализации ТК.

От редакции: когда верстался этот номер, Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии принято решение о возрождении ТК-393 «Услуги ЖКХ», секретариату Комитета поручено вести ОАО «Всероссийский научно-исследовательский институт сертификации».

Рецензенты:

  • Быковский В.В., д.э.н., профессор, зав. кафедрой «Менеджмент» ФГБОУ ВПО «Тамбовский государственный технический университет», г. Тамбов.
  • Куликов Н.И., д.э.н., профессор, зав. кафедрой «Экономика» ФГБОУ ВПО «Тамбовский государственный технический университет», г. Тамбов.

Содержание детских площадок

Вопрос содержания детских площадок волнует практически всех собственников МКД. При этом собственники, зачастую не понимают, что управляющая организация обслуживает только общедомовое имущество. И детская площадка относится к общему имуществу собственников только в случае, если расположена на официально оформленной придомовой территории и указана в договоре управления.

В силу подп. 19 п. 1 ст. 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», к вопросам местного значения городского поселения относится утверждение правил благоустройства территории поселения, осуществление контроля за их соблюдением и организация благоустройства территории поселения в соответствии с указанными правилами.

Следовательно, если детская площадка не предусмотрена проектом дома, расположена на муниципальной земле и отсутствует решение собственников о ее включении в состав общего имущества, то она является муниципальной собственностью и ответственность за ее содержание несет орган местного самоуправления. В случаях, когда детская игровая площадка относится к общему имуществу многоквартирного дома, обязанность надлежащего содержания возлагается на управляющую компанию.

В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

  • соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;
  • безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
  • доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
  • соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.

В силу п. 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 (далее – Правила 491), управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Подпунктом «Ж» п.2 Правил 491 установлено, что в состав общего имущества включаются иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Основные требования к организации детских площадок определены рядом национальных стандартов, соблюдение которых должна обеспечить управляющая организация:

ГОСТ Р 52167–2012 «Оборудование детских игровых площадок. Безопасность конструкции и методы испытаний качелей. Общие требования».

ГОСТ Р 52168–2012 «Оборудование детских игровых площадок. Безопасность конструкции и методы испытаний горок. Общие требования».

ГОСТ Р 52169–2012 «Оборудование детских игровых площадок. Безопасность конструкции и методы испытаний. Общие требования».

ГОСТ Р 52299-2013 «Оборудование детских игровых площадок. Безопасность конструкции и методы испытаний качалок. Общие требования».

ГОСТ Р 52300-2013 «Оборудование детских игровых площадок. Безопасность конструкции и методы испытаний каруселей. Общие требования».

ГОСТ Р 52301-2013 «Оборудование детских игровых площадок. Безопасность при эксплуатации».

ГОСТ Р ЕН 1177-2013 «Ударопоглащающие покрытия детских игровых площадок. Требования безопасности и методы испытаний».

ГОСТ Р 54847-2011 «Оборудование и покрытия детских игровых площадок. Безопасность конструкции и методы испытаний канатных дорог. Общие требования».

ГОСТ 33602-2015 «Оборудование и покрытия детских игровых площадок. Термины и определения».

ГОСТ Р 55678-2013 «Оборудование детских спортивных площадок. Безопасность конструкции и методы испытаний спортивно-развивающего оборудования».

ГОСТ Р 55677-2013 «Оборудование детских спортивных площадок. Безопасность конструкции и методы испытаний. Общие требования».

ГОСТ Р 55679-2013 «Оборудование детских спортивных площадок. Безопасность при эксплуатации».

В перечисленных стандартах разработаны основные требования безопасности детского игрового оборудования. Понятно, что, соблюдать национальные стандарты обязаны в первую очередь изготовители оборудования. Но если детская площадка не отвечает требованиям к качеству и безопасности, то ответственность за это несоответствие несёт уже её владелец (управляющая организация).

Главными документами, определяющими требования к монтажу и эксплуатации оборудования детских площадок, являются ГОСТ Р 52301-2013 и ГОСТ Р 55679-2013.

В целях надлежащего обслуживания детских площадок, управляющая организация обязана осуществлять следующие мероприятия:

Регулярный визуальный осмотр, проводящийся с целью проверки оборудования, позволяющий обнаружить очевидные опасные дефекты. Периодичность регулярного осмотра устанавливает владелец исходя из условий эксплуатации. Оборудование детских игровых площадок, подвергающееся интенсивному использованию или актам вандализма, требует ежедневного визуального осмотра;

Функциональный осмотр представляет собой детальный осмотр с целью проверки исправности и устойчивости оборудования, выявления износа элементов конструкции оборудования. Осмотр проводят с периодичностью один раз в 1-3 месяца в соответствии с инструкцией изготовителя. При функциональном осмотре проверяют устойчивость конструкции, а также степень износа поверхности скольжения (горки), прочность узлов крепления;

Ежегодный основной осмотр – проверка, выполняемая с периодичностью один раз в 12 месяцев с целью оценки соответствия технического состояния оборудования требованиям безопасности.

В ходе ежегодного основного осмотра определяют: наличие гниения деревянных элементов; наличие коррозии металлических элементов; влияние выполненных ремонтных работ на безопасность оборудования. Особое внимание при данном осмотре должно уделяться скрытым и труднодоступным элементам оборудования. Результаты осмотров отражаются в актах по формам, утверждённым ГОСТ.

Следует помнить, что при наличии на детской игровой площадке оборудования, требующего ремонта, управляющая организация может быть привлечена к административной ответственности. Кроме того, существует риск детских травм (в таких случаях – риск привлечения к уголовной ответственности).

Пунктом 2 Приложения 4 к Постановлению Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года № 170 (далее Постановление Госстроя №170), утвержден Перечень работ по содержанию жилых домов.

Разделом Б Приложения №4 «Перечень работ по содержанию жилых домов» в числе работ при подготовке жилых домов к эксплуатации в весенне-летний период предусмотрен, в том числе ремонт оборудования детских и спортивных площадок.

Как следует из анализа судебной практики, суды придерживаются следующей позиции: управляющая организация обязана приводить игровое оборудование (входящее в состав общего имущества) в соответствие с требованиями действующего законодательства. В случае поломки элементов детской игровой площадки, необходимо демонтировать их до проведения ремонтных работ (Решение Центрального районного суда г.Барнаула Алтайского края по делу №2-1681/17 от 17.10.2017, Решение Щёкинского районного суда Тульской области от 14 июля 2011 г. по делу № 2-1297/2011, Решение Ленинского районного суда города Мурманска по делу № 12-236/2017 от 27 сентября 2017 г. по делу № 12-236/2017).

В Постановлении ВС РФ от 11.12.2015 № 306-АД15-10772: суд опроверг доводы управляющей организации о незаконном привлечении её к ответственности и указал на наличие следующих нарушений: обнаженные элементы железобетонных конструкций; отсутствие паспортов на оборудование, инструкций по монтажу, осмотру, журнала контроля технического состояния оборудования и контроля соответствия требованиям безопасности.

Управление, содержание и эксплуатация МКД по национальным стандартам ГОСТ Р

С работой любого, даже небольшого юридического лица, связано наличие в организации системы документооборота и делопроизводства. Система управления документами управляющей домом организации должна быть интуитивно понятной, структурной и предполагать возможность хранения информации как на бумажном, так и на электронном носителе.

Понятие документооборота и делопроизводства

Стремление к единым стандартам ведения документооборота и делопроизводства путем упорядочения данных процессов является правильной мерой, в больше степени необходимой самой организации. Культура обращения с документами, документальным и архивным фондом компании – важный признак добросовестности и серьезности участника рынка ЖКХ-услуг.

Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 26.03.2019 г.№ 101-ст был утвержден и введен ГОСТ Р ИСО 15489-1-2019 «Информация и документация. Управление документами», который содержит ряд важных понятий и формирует общие принципы документооборота и делопроизводства в организации.

В силу закона правила документооборота по системе стандартизации применяются на добровольной основе одинаковым образом, за исключением публичного заявления о соответствии национальному стандарту (п. 1 и 3 ст. 26 Федерального закона от 29.06.2015 № 162-ФЗ «О стандартизации в Российской Федерации»).

Документом (records) является документированная информация, созданная, полученная и сохраняемая организацией или частным лицом в качестве доказательства и актива для подтверждения правовых обязательств или деловой транзакции.

Управление документами (recordsmanagement) это область управления, обеспечивающая эффективное и систематическое создание, получение, сохранение, использование, передачу на хранение или уничтожение документов, включая процессы ввода в систему и сохранения доказательств и информации о деловой деятельности и транзакции (обмене информацией) в виде документов (п. 3.14 и 3.15 ГОСТ Р ИСО 15489-1-2019).

ГОСТ Р ИСО 15489-1-2019 устанавливает ряд принципов организации документооборота и делопроизводства исходя из целостности этих процессов, их эргономичности и адаптивности к целям и задачам организации.

Все документы, образующиеся в деятельности организации, составляют ее документальный фонд. Создание документального фонда организации осуществляется путем составления номенклатуры дел, формирования и оформления дел на основе нормативных правовых актов, перечней типовых архивных документов с указанием сроков их хранения (п. 2.1 и 2.2 Правил организации хранения, комплектования, учёта и использования документов Архивного фонда Российской Федерации и других архивных документов в органах государственной власти, органах местного самоуправления и организациях, утвержденных Приказом Минкультуры России от 31.03.2015 № 526 (далее – Правила № 526).

Часть документального фонда, включая документы временных (свыше 10 лет) сроков хранения – постепенно формирует архивный фонд организации, который подлежит хранению в архиве такой организации(п. 2.3 Правил № 526).

Архивные документы организации составляют один (единый) архивный фонд. В случае реорганизации компании с передачей функций вновь созданной или иной организации все архивные документы передаются организации-правопреемнику и включаются в архивный фонд последней (п. 2.6 и 2.7 Правил № 526). Такой подход обеспечивает сохранность документации, что имеет значение при ее восстановлении.

Состав документации, находящейся в документообороте управляющей организации

Несмотря на то, что сфера ЖКХ налагает определенную специфику на состав документов, в целом, для управляющей организации (или ТСЖ) набор документов является типичным как для любой другой организации.

1.Внутренние организационно-распорядительные документы (уставы, положения, правила, инструкции, регламенты, постановления, распоряжения, приказы, решения, протоколы, договоры, акты, письма, справки и др.).

На порядок ведения этих документов распространяется ГОСТ Р 7.0.97-2016. «Национальный стандарт Российской Федерации. Система стандартов по информации, библиотечному и издательскому делу. Организационно-распорядительная документация. Требования к оформлению документов», утвержденный и введенный в действие Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 08.12.2016 г. № 2004-ст.

ГОСТ Р 7.0.97-2016 определяет состав реквизитов документов; правила их оформления, в том числе с применением информационных технологий; виды бланков, состав реквизитов бланков, схемы расположения реквизитов на документе; образцы бланков; правила создания документов. Положения данного стандарта распространяются на документы на бумажном и электронном носителях.

Стандарт ГОСТ Р 7.0.97-2016 имеет ряд полезных и информативных описаний культуры внутреннего и внешнего диалога: визирование документов, проставление входящих отметок, этики деловой переписки, схем расположения реквизитов организации, требований к фирменным бланкам, товарным обозначениям и пр. компонентам делового документооборота.

  1. Локальные кадровые документы. Сюда относятся трудовые договоры, личные дела (карточки) сотрудников, трудовые книжки, правила внутреннего трудового распорядка, положения об оплате труда, должностные инструкции и иные документы. Порядок ведения кадрового делопроизводства определяется ТК РФ, а также отдельными приказами и положениями о кадрах.
  2. Финансовые документы. Они включают бухгалтерскую (финансовую) отчетность о фактах хозяйственной жизни организации, первичные учетные документы, регистры бухгалтерского учета, годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность, авансовые отчеты и иные документы.

Каждый факт хозяйственной жизни подлежит оформлению первичным учетным документом. Не допускается принятие к бухгалтерскому учету документов, которыми оформляются не имевшие места факты хозяйственной жизни, в том числе лежащие в основе мнимых и притворных сделок (п. 1 ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете»).

Первичный учетный документ должен быть составлен при совершении факта хозяйственной жизни, а если это не представляется возможным – непосредственно после его окончания. Лицо, ответственное за оформление факта хозяйственной жизни, обеспечивает своевременную передачу первичных учетных документов для регистрации содержащихся в них данных в регистрах бухгалтерского учета, а также достоверность этих данных. Формы первичных учетных документов определяет руководитель экономического субъекта по представлению должностного лица, на которое возложено ведение бухгалтерского учета (п. 3 и 4 ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете»).

  1. Техническая документация на многоквартирный дом, в которой отражаются сведения о составе и состоянии общего имущества многоквартирного дома, управления которым осуществляется организацией. Ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким многоквартирным домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вносить в такие документы необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом (п. 24 и 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).
Читать еще:  Как выписать временно зарегистрированного без его согласия? Пошаговая инструкция

Цифровизация документооборота управляющей организации

Законодательство идет по пути постепенной оцифровки отдельных элементов технической документации (например, свидетельство о поверках приборов учета отражаются в информационной системе «Аршин»https://fgis.gost.ru/fundmetrology/registry, данные о праве собственности есть в открытом доступе на сайте Росреестра, данные по земельному участку приведены на сайте Публичной кадастровой карты Публичной кадастровой картыhttps://pkk.rosreestr.ru/

Управляющие организации как субъекты малого предпринимательства и ТСЖ как некоммерческие организации имеют право на упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, включая упрощенную бухгалтерскую (финансовую) отчетность, которая чаще всего делается и полностью ведется в электронном виде с подачей в уполномоченные органы на основании электронной цифровой подписи (пп. 4 ст. 6 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете»).

Кроме того, в части внутренних организационно-распорядительных документов п. 38 Порядка осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 устанавливает, что управляющая организация, товарищество или кооператив обязаны хранить запрос (обращение) и копию ответа на него в течение 3 лет со дня его регистрации. Такая информация обычно переводится в электронный вариант, что обеспечивает простоту ее восстановления при необходимости.

С учетом положения п. 2 ст. 13 Федерального закона от 22.10.2004 № 125-ФЗ «Об архивном деле в Российской Федерации» о том, что управляющая домом организация вправе создавать архивы в целях хранения образовавшихся в процессе их деятельности архивных документов – стоит оценить реальную возможность хранения такого архива в облаке в оцифрованном виде, т.к. это надежно, безопасно и восстановимо.

Электронный документооборот не может быть полным, однако даже в части он упрощает процессы управления, способствует наведению порядка во всей внутренней документации, обеспечивает хранение архива, и сокращает время на прием документов и постановку задач сотрудникам, ответов жителям.

В интересах управляющей домом организации выстроить современную эко-систему документооборота и делопроизводства, поскольку это позволит не только избежать административной ответственности (ст. 13.20 КоАП РФ «Нарушение правил хранения, комплектования, учета или использования архивных документов»), но и повысит внутреннюю эффективность бизнес-процессов, улучшит взаимодействие с жителями и заинтересованными лицами.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук

Лицевой счет дома

Автор: Софийская Н. М., эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»

Что понимается под балансом дома, который некоторые собственники помещений запрашивают у УК? Что такое лицевой счет МКД? Обязана ли УК вести подомовой учет доходов, расходов, расчетов с потребителями и поставщиками?

Естественно, понятия «баланс дома» не существует. Тем не менее вполне очевидно, что именно хотят увидеть собственники помещений, запрашивая такой документ у управляющей организации.

В ГОСТ Р 51929-2014 «Национальный стандарт РФ. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения» (утвержден и введен в действие Приказом Росстандарта от 11.06.2014 № 543-ст) приведено понятие лицевого счета МКД (п. 3.18). Это учетный регистр, предназначенный для формирования персонифицированных данных об объектах и источниках финансирования, а также для учета операций, связанных с начислениями, заимствованиями, поступлением и расходованием денежных средств, в соответствии с договорными обязательствами, взятыми в процессе эксплуатации, управления и содержания МКД.

Согласно терминологии бухгалтерского учета учетный регистр – это документ, предназначенный для регистрации и накопления данных, содержащихся в первичных учетных документах (ст. 10 Закона о бухгалтерском учете). На основе данных, приведенных в регистрах бухучета, составляется бухгалтерская отчетность организации (ч. 1 ст. 13 Закона о бухгалтерском учете).

О необходимости вести подомовой учет

Обратим внимание, что в законодательстве нет прямых указаний вести бухгалтерский учет доходов, расходов, расчетов в разрезе домов, находящихся в управлении. Составить бухгалтерскую отчетность, содержащую достоверную и полную информацию, можно и без такой «аналитики». При этом обязательным является аналитический учет расчетов с потребителями в разрезе не только каждого потребителя, но и каждого выставленного счета. Таково требование Инструкции по применению Плана счетов (см. комментарий к счету 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»).

Нередко УК ведут такой учет в отдельной программе посредством открытия лицевых счетов потребителей – карточек, в которых отражаются все начисленные суммы и поступившие платежи. Также распространено поручение вести такой учет специализированным организациям – информационно-расчетным центрам. Однако у УК должен быть полный доступ к этим данным, поскольку они положены в основу показателей бухгалтерской отчетности, а также работы по принудительному взысканию долгов. Выписка из лицевого счета – традиционное подтверждение существования задолженности потребителя за жилищно-коммунальные услуги.

Группировка потребителей по принадлежности к одному МКД и систематизация информации о начисленных суммах платы и стоимости выполненных работ, оказанных услуг стали не только целесообразными, но и необходимыми в связи с повсеместным введением в документооборот акта приема оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД (его форма утверждена Приказом Минстроя РФ от 26.10.2015 № 761/пр). Данный акт составляется в отношении мероприятий по дому в целом и является первичным документом для признания выручки от оказания услуг, выполнения работ по содержанию общего имущества в МКД.

Сумма начисленной и предъявленной к внесению потребителям платы в разрезе каждого месяца не совпадает с выручкой от оказания услуг, выполнения работ, признаваемой в том же периоде. При этом по итогам 12 месяцев данные суммы в идеальной ситуации должны совпасть.

В нескольких национальных стандартах указано, что оплата (списание денежных средств с лицевого счета МКД) производится на основании и при наличии у исполнителя оформленных и подписанных актов выполненных работ (см. п. 4.11 ГОСТ Р 56192-2014 «Национальный стандарт РФ. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания общего имущества многоквартирных домов. Общие требования», утвержденного Приказом Росстандарта от 27.10.2014 № 1444-ст, п. 10.2 ГОСТ Р 56195-2014 «Национальный стандарт РФ. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания придомовой территории, сбор и вывоз бытовых отходов. Общие требования», утвержденного Приказом Росстандарта от 27.10.2014 № 1447-ст, п. 5.12 ГОСТ Р 56038-2014 «Национальный стандарт РФ. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги управления многоквартирными домами. Общие требования», утвержденного Приказом Росстандарта от 11.06.2014 № 546-ст).

Содержание лицевого счета дома

Если обратиться к определению лицевого счета МКД, видно, какая именно информация должна накапливаться и систематизироваться в данном учетном регистре:

об объектах финансирования (общем имуществе в МКД, видах работ, услуг);

об источниках финансирования (плате собственников помещений, субсидиях, поступлениях от пользователей общего имущества);

о начислении денежных средств (сумме начисленной потребителям в МКД платы за содержание жилого помещения);

о заимствовании денежных средств;

о поступлении денежных средств (суммах, поступивших от собственников помещений, пользователей общего имущества, из бюджета);

о расходовании денежных средств (в терминах национальных стандартов имеются в виду суммы, списываемые с лицевого счета за фактически оказанные услуги, выполненные работы по содержанию общего имущества, управлению МКД на основании актов).

Именно эта информация интересует собственников помещений, когда они хотят узнать баланс дома и направления расходования средств, полученных, например, за аренду общего имущества.

Обратим внимание, что вся эта информация представлена в отчете об исполнении УК договора управления по форме 2.8, утвержденной Приказом Минстроя РФ от 22.12.2014 № 882/пр. Однако в соответствии со Стандартом раскрытия информации данный отчет составляется только по итогам календарного года. Причем далеко не всегда в бухгалтерском учете УК формируется такой регистр. Нередко отчет заполняется на основании данных других регистров специально в целях раскрытия информации. Если же сведения из первичных учетных документов регистрируются непосредственно в таком учетном регистре, сальдо по лицевому счету МКД можно узнать на любую отчетную дату.

Раскрытие информации из лицевого счета дома

Обязана ли УК предоставлять по запросу собственника помещения лицевой счет МКД? Формально – нет, ее обязанности ограничены Стандартом раскрытия информации, то есть сводятся к публикации отчета об исполнении договора управления по истечении календарного года.

Обратим внимание: в соответствии с пп. «б» п. 33 и пп. «д» п. 31 Правил предоставления коммунальных услуг потребитель имеет право получать, а исполнитель обязан предоставлять потребителю сведения о правильности исчисления предъявленного потребителю размера платы за коммунальные услуги, наличии (отсутствии) задолженности или переплаты потребителя за коммунальные услуги. Раскрывать информацию о состоянии расчетов соседей УК не позволяет законодательство о защите персональных данных. При этом сводные сведения по дому не относятся к персональным данным, ввиду чего их публикование не нарушает ничьи права. Значит, УК может (при наличии такой технической возможности) предоставлять эти сведения (состояние лицевого счета дома на любую дату) потребителям добровольно.

Добавим, что обязанность УК предоставлять потребителям по запросу какую-либо дополнительную информацию может быть преду­смотрена договором управления. Если такое условие в договоре есть, УК должна ознакомить собственника помещения с соответствующими сведениями (например, только с показателем поступивших от всех собственников помещений денежных средств или со всем массивом данных, содержащихся в лицевом счете дома).

Как может выглядеть лицевой счет дома?

Если лицевой счет МКД рассматривается УК как регистр бухгалтерского учета (его форма утверждена руководителем УК как приложение к учетной политике организации), нужно помнить о соблюдении обязательных требований к реквизитам такого документа. Они перечислены в ч. 4 ст. 10 Закона о бухгалтерском учете:

наименование регистра (лицевой счет МКД по адресу…);

наименование экономического субъекта, составившего регистр (наименование УК);

даты начала и окончания ведения регистра и (или) период, за который он составлен (учитывая обязательность составления отчета об исполнении договора управления, такой регистр целесообразно открывать на каждый календарный год);

хронологическая и (или) систематическая группировки объектов бухгалтерского учета (таблица, куда заносятся все данные, которые должны содержаться в лицевом счете);

величина денежного измерения объектов бухгалтерского учета с указанием единицы измерения;

наименования должностей лиц, ответственных за ведение регистра;

подписи лиц, ответственных за ведение регистра, с указанием их фамилий и инициалов либо иных реквизитов, необходимых для идентификации этих лиц.

Содержательная часть лицевого счета МКД может выглядеть так (приведены условные данные в тыс. руб.).

Основы управления многоквартирным домом

Поставив перед собой задачу подготовки председателей Советов МКД к решению частных проблем в сфере ЖКХ, мы не можем не обратиться к рассмотрению общих вопросов управления. Ведь от понимания базовых принципов, касающихся сферы управления целенаправленными процессами, зависит выбор правильного подхода к решению того или иного частного вопроса.

Продолжение. Начало здесь.

Конечно, формат газеты не позволяет в достаточной степени раскрыть весь материал семинарских занятий, проводимых в Центре подготовки председателей Советов МКД. Однако коль скоро мы выпускаем газету, претендующую на роль своеобразного учебного пособия для целевой аудитории, сформировать общее представление о проблемном вопросе, задать общее направление мысли читателя нам кажется возможным.

Рассмотрение вопроса управления хотелось бы начать с замечания о том, что система управления (в том числе и многоквартирным домом) включает в себя следующие составляющие: субъект управления (управляющая подсистема); объект управления; алгоритм управления (закон, постановление, договор, правила, нормы и пр. документы, включающие цель управления); воздействие на объект; обратная связь и ресурсы. В процессе управления ресурсы по заданным правилам должны преобразовываться в целевой эффект (положительные результаты, определенные целью управления). В этой статье мы подробнее рассмотрим первые три составляющие.

В первую очередь хотим подчеркнуть, что управление всегда должно быть целенаправленным процессом! Лишь тогда, когда существует четкая, документально определенная и количественно измеряемая цель, можно вести речь о каком-либо целевом эффекте и об оценивании управления. О том, что такое эффективность и как оценивать целенаправленный процесс, мы поговорим в следующих выпусках. Здесь мы хотим задать читателю тему для размышления: каковы цели управления процессами в сфере ЖКХ, да и реформы ЖКХ в целом?

Когда цель поставлена, тогда должна быть выбрана (сформирована, создана, найдена) подсистема, которая займется достижением поставленной цели (рис. 1).

Это управляющая подсистема (или в случае ЖКХ – управляющая организация). И поскольку есть цель, есть управляющая подсистема, есть объект управления, а это в нашем случае – многоквартирный жилой дом, то должен быть и целенаправленный процесс.

Управление в сфере ЖКХ необычно тем, что высшим органом управления домом является общее собрание собственников (рис. 2).


Рис. 2 Схема управления в сфере ЖКХ (как должно быть)

По закону оно должно проводиться не реже 1 раза в год. Общее собрание должно согласовать цели и утвердить план работ на следующий год, определить ресурсы (величину оплаты работ и услуг), принять работы за предыдущий год (отчет управляющей организации). В отчете, кстати, должен быть дан ответ на вопрос: достигнуты ли цели управления? А если нет, то по какой причине и каким образом расходовались ресурсы (в том числе деньги). В отношении некоторых управляющих организаций в этом случае уместен вопрос «где деньги, Зин?» А вот еще вопрос: что будет, если высший орган управления не может (или не хочет) собраться, и на кого в этом случае пенять?

Государство, с одной стороны, определяет цели управления (прописывая их в соответствующих законах), с другой – осуществляет контроль процесса управления многоквартирным домом и достигнутых результатов (по крайней мере, так должно быть). В случае если выявляется нарушение требований действующего законодательства, Государство осуществляет «корректирующее воздействие». А если эти функции будут парализованы, к примеру, в результате коррупционного сговора между отдельными нечистыми на руку чиновниками и управляющей организацией? (Или создана скрытая система, в которой управляющей организации отведена роль «мальчика для битья», а основные выгоды имеют вышестоящие структуры, аффилированные с органом управления регионом). Вспомните результаты последнего капитального ремонта в вашем доме. И кто тогда сможет помочь Государству исполнить необходимые функции? Вот здесь и проявляет себя особая функция Совета многоквартирного дома как представителя жителей дома, контролирующего процесс управления.


Рис. 3 Роль Совета МКД в процессе контроля за деятельностью управляющей организации

Надежда сегодня остается только на активистов, которые, создав Совет МКД, во-первых, – осуществляют контрольные функции за процессом и результатами управления, во-вторых, – побуждают остальных собственников быть более ответственными и активными (участвовать в общих собраниях, осмотрах общего имущества и т.п.), в‑третьих, – оказывают помощь добросовестным чиновникам в исполнении ими контрольно-надзорных функций и прочих должностных обязанностей.

Итак, управление многоквартирным домом это упорядоченная деятельность системы управления направленная на достижение выбранной цели.

Основными составляющими цели управления многоквартирным домом являются: достижение и поддержание (обеспечение) безопасных и благоприятных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.

Наблюдательный читатель обратит внимание на расстановку приоритетов в приведенном выше перечне. Мы сознательно ставим слова «безопасных» и «благоприятных» впереди, поскольку именно сохранение жизни и здоровья граждан является наиболее важной составляющей цели управления в сфере ЖКХ! И только после этого идут вопросы о предоставлении коммунальных услуг и их стоимости. А какие темы в настоящее время раскручивают СМИ? – Много платим!? – мало платим!? – прорывает трубы! – дорожает газ! и т.п. Сведение проблематики ЖКХ к подобным частным вопросам есть ни что иное как «увод в сторону» и не имеет ничего общего с управлением. Видимо, тем группам, которые паразитируют в сфере ЖКХ, очень выгодно постоянно сводить все к частностям, дабы граждане «за деревьями не увидели леса».

Некоторые недобросовестные сотрудники управляющих организаций и им подобные всячески стараются обходить своим вниманием такие документы, как 170-е Постановление Госстроя РФ, вводящее в действие Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. А ведь именно в этих Правилах (помимо прочих СНИПов) и описано то состояние, к которому должен быть приведен дом и в котором он должен поддерживаться – фактически четко определена цель управления (кстати, Правила обязательны для исполнения как собственниками, так и управляющими организациями). Но нет! Упор делается на документы с наиболее размытыми формулировками и в первую очередь на некачественные договоры управления. А там, где не ясны цели, там жди обмана.

Основными задачами управления многоквартирным домом являются:

– планирование мер по достижению целей управления;

– осуществление действий по реализации намеченных мер, координации и стимулированию деятельности непосредственных исполнителей (привлекаемых лиц), направленной на достижение наилучшего качества выполняемых работ, предоставляемых услуг;

– контроль достижения планируемых целевых эффектов.

Для практической реализации поставленных целей и задач управление многоквартирным домом должно включать в себя следующие функции:

1. Договорно-правовая деятельность:

– заключение качественных договоров на управление, на работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставление коммунальных и иных услуг, связанных с управлением многоквартирным домом;

– применение мер гражданско-правовой ответственности в случае нарушения договорных обязательств;

– иная, связанная с договорно­правовой, деятельность по управлению многоквартирным домом.

2. Технический контроль и планирование:

– планирование работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме;

– технический контроль за выполнением работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме;

– иная, связанная с техническим контролем и планированием, деятельность по управлению многоквартирным домом.

3. Организация и обеспечение круглосуточного аварийно-диспетчерского обслуживания многоквартирного дома, включая организацию работ по ликвидации аварийных ситуаций и их последствий.

4. Финансово-экономическая деятельность:

– осуществление расчетов по исполнению договорных обязательств;

– организация расчета, учета и приема платежей за предоставленные услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, коммунальные и иные услуги, связанные с управлением многоквартирным домом;

– иная, связанная с финансово-экономической, деятельность по управлению многоквартирным домом.

5. Работа с гражданами, проживающими в многоквартирном доме:

– прием жалоб, заявок и обращений по вопросам, связанным с качеством предоставляемых услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, коммунальных и иных услуг, связанных с управлением многоквартирным домом;

– работа по взысканию в установленном порядке задолженности по оплате за услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, коммунальные и иные услуги, связанные с управлением многоквартирным домом;

– своевременное предоставление информации по вопросам предоставления услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, коммунальных и иных услуг, связанных с управлением многоквартирным домом, в том числе – об изменении размера оплаты предоставляемых услуг;

– иная деятельность по управлению многоквартирным домом.

Рассматривая многоквартирный дом как объект управления, необходимо дать некоторые разъяснения в форме определений:

собственник помещения в многоквартирном доме – физическое или юридическое лицо, осуществляющее права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования;

многоквартирный дом – комплекс недвижимого имущества, включающий жилые и нежилые помещения, общее имущество, находящийся в собственности физических и (или) юридических лиц, государственной и муниципальной собственности;

жилое помещение – изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания граждан, то есть отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната;

нежилое помещение – изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом, не относящееся к жилым помещениям и не входящее в состав общего имущества в многоквартирном доме;

общее имущество в многоквартирном доме – имущество в многоквартирном доме, принадлежащее собственникам помещений в таком доме на праве общей долевой собственности и не участвующее в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта недвижимости;

содержание общего имущества в многоквартирном доме – комплекс работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществляемый в соответствии с решением собственников помещений в многоквартирном доме и установленными нормативными требованиями.

Есть еще одна важная составляющая рассматриваемого вопроса – договор управления. Данный документ определяет правила, по которым будет производиться весь процесс. И эти правила не должны противоречить действующему законодательству (рис.4).


Рис. 4 Правовая схема договорных отношений

В той области права, где закон не дает четких разъяснений, они (правила) незаменимы и позволяют на высоком уровне организовать процесс управления домом. Именно поэтому так важно для собственников принимать активное участие в подготовке договора, максимально учитывающего их интересы.

Участник проекта ГКВ
Максим СВЕТЛОРУСОВ

Руководитель проекта ГКВ
Евгения СТАРКОВА

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector