Piteryust.ru

Юридическая консультация онлайн
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

ТСН и ТСЖ: в чем разница, плюсы и минусы, законодательство

ТСН или ТСЖ — в чем разница

Товарищество собственников недвижимости, в сокращении ТСН, – новая форма коллективного управления собственностью, причем, как следует из названия, любой недвижимостью, а не только жильем.

Это общее понятие – ТСН – не заменило другой термин – ТСЖ (товарищество собственников жилья). По новым правилам, ТСЖ будет являться одной из организационно-правовых форм ТСН.

Что регламентирует закон о ТСН

Понятие товарищества собственников недвижимости было введено с 1 сентября 2014 года, когда вступил в силу Федеральный закон от 05.05.2014 №99-ФЗ о внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского Кодекса РФ.

Теперь устав должен содержать слова «товарищество собственников недвижимости» в части о наименовании.

Позже вышел Федеральный закон от 23.05.2015 №133-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и в Федеральный закон «О политических партиях». В соответствии с ним были внесены изменения в абзац 1 пункт 1 статьи 54 Гражданского кодекса.

Согласно этим изменениям:

ТСЖ, учрежденные до 23 мая 2015 года уже как ТСН или переименованные в ТСН, должны внести изменения в устав. В наименовании таким организациям необходимо прописать, что они являются ТСЖ, которое, в свою очередь, является видом ТСН. Время, в течение которого организации должны внести эти изменения, не обозначено. Как только на собрании членов ТСЖ будет принято решение о внесении изменений в какую-либо часть устава, тогда и будут вноситься уточнения по наименованию;

при регистрации организации после 23 мая 2015 года в наименовании следует указывать ТСЖ, в уставе – ТСЖ, которое создается в организационно-правовой форме ТСН;

таким образом, устав будет содержать формулировку ТСЖ, но по факту в уставе будет указано, что ТСЖ является разновидностью ТСН.

Сходства и различия ТСЖ и ТСН

ТСЖ и ТСН во многом схожи: и в целях своей деятельности, и в организационных моментах. Пока явных существенных отличий они не имеют, кроме того, что товарищество собственников недвижимости подразумевает более широкий спектр возможных субъектов управления. Для наглядности основные моменты сходств и различий данных форм управления представлены в таблице:

В чем разница между ТСЖ и ТСН

Бесплатная консультация юриста!

В последние годы возросли случаи объединения владельцев недвижимого имущества в МКД. Переход с управляющей компании на товарищество собственников недвижимости указывает на сознательное отношение владельцев к общедомовому имуществу в сфере эксплуатации и ремонтных работ дома. При планировании такого перехода юристы рекомендуют разобраться, чем отличается ТСН от ТСЖ.

Преобразование ТСЖ в ТСН

Согласно вступившим в юридическую силу изменений в Жилищном законодательстве все ТСЖ преобразуются в формат ТСН. Таким образом, на территории страны будут иметь законную силу исключительно ТСН. Более того, принятое обновление относится и к юр.лицам, где существует разграничение на три типа – унитарные организации, единоначальные и объединения на уровне кооператива. Также пополнился список норм и требований в отношении коммерческих и некоммерческих организаций.

С 1 мая 15 года Жилищный кодекс утверждает переход всех компаний, занятых в области ведения хозяйственно-коммунальной деятельности, на лицензирование. При отсутствии лицензии компания, в т. ч. ЖСК, не вправе проводить управленческую деятельность в отношении общедомового имущества многоквартирных зданий.

Касаемо плюсов внесенных поправок эксперты отмечают корректировку в уставной части и подключение инстанций по надзору и исполнению. Такая структура позволяет наладить отношения владельцев жилья с ЖКХ. Минусом выступает тот факт, что все решения утверждаются не собственниками жилых помещений, а их представителями в лице членов товарищества.

Терминология товарищеских объединений собственников квартир в МКД

Термин ТСЖ означает Товарищество собственников жилья. При этом под жилой недвижимостью имеются в виду квартиры, расположенные в многоэтажном доме. За строение и прилегающей к дому землей следует ухаживать, обеспечивать бесперебойную работу коммунальных линий, а также заниматься благоустройством имущества.

За участком вокруг дома и находящимися объектами на территории, а также за такими элементами, как оконные и дверные блоки, мусоропровод или контейнеры, вентиляционной системой призвана следить ТСЖ. Деятельность формы управления регламентируется рядом статей ЖК России.

Существует четыре вида управления многоквартирным домом, за счет которых происходит регулирование благоустройства. Такие действия имеют законную подоплеку и отражаются в ЖК России, в частности статье №161 ч.№2:

  • забота жильцов о доме;
  • формирование ТСЖ во главе с председателем;
  • создание кооператива;
  • выбор УК.

ТСЖ и управляющая компания обладают единой спецификой, заключающейся в системном планировании собраний и ведении протоколов с вынесенными решениями, а также оплатой взносов. Такие заседания формируются на основании утвержденного в статье №161 части 3 ЖК России порядка.

Единой целью является деятельность по совместному управлению. Ввиду этого работа таких организаций признана коммерческой согласно Гражданскому кодексу России (статья №50 п.№3, пп.№4) и ЖК России (статья №135 ч.№1).

В свою очередь, ТСН представляет Товарищество собственников недвижимости. В январе 14 г. такой вид правления собственным многоквартирным имуществом был внесен в Законодательство РФ как новая форма управления недвижимостью на некоммерческой основе. Отражено это в ФЗ №99 от 5 мая 2014 года.

ТСН формируется на добровольной основе владельцами недвижимости. Примечательно, что это могут быть как квартиры, так и:

  • частное домовладение;
  • гаражный кооператив;
  • склады;
  • земельные наделы;
  • сады, фермы и огороды;
  • торговые площади.

Актуальность создания Товарищества собственников недвижимости возникает в тех случаях, когда владельцы и их собственность расположены на одном участке. Иными словами, когда имущество обеспечивается едиными линиями электропередачи и другими ЖКХ элементами, а общество будет следить за корректной и постоянной работой коммуникаций. Таким образом, ТСН рентабельно образовывать в кооперационных целях для снижения расходов на уход за землей, дачей или гаражом. Примечательно, что для ИЖС существуют другие законодательные нормы.

Плюсы и минусы ТСЖ

Положительными факторами, относящиеся к формированию ТСЖ, являются:

  1. Владельцы недвижимости могут влиять на работу УК. Обусловлено это тем, что решения принимаются общим собранием, состоящим из собственников квартир. В случае неодобрения решения УК, например, о ремонтных работах крыши с использованием некачественных материалов, такие средства не будут применены в данном виде работ.
  2. Свобода выбора УК. Иными словами, собрание товарищества вправе отказаться от услуг сторонних организаций, а также привлекать к благоустройству имущества работников соответствующей квалификации. В дальнейшем ТСЖ сможет формировать список эксплуатационных компаний, что дает возможность получать дополнительные доходы.
  3. Придомовая территория находится на соответствующем благоустроенном уровне. Как правило, владельцы собственности благосклонно смотрят на вклад финансов в приведение порядка на территории собственного обитания.
  1. Повышаются платежи на эксплуатацию. К примеру, из-за того, что решения принимаются на общем собрании, есть вероятность использования дорогостоящих материалов для благоустройства придомовой территории.
  2. Низкий уровень поддержки со стороны законодательства РФ. Отрицательным фактором выступает то, что недобросовестные владельцы задерживаются с оплатой услуг по платежам за коммунальное обслуживание. В связи с этим есть вероятность злоупотребления положением, основываясь на том, что ТСЖ не вправе взыскивать задолженность в оперативные сроки. Помимо этого, лица со льготами будут оплачивать платежи в аналогичном объеме, что и другие жильцы.
  3. Низкая инициатива собственников жилья. Часто из-за некорректного понимания мероприятий ТСЖ и других факторов владельцы либо не поддерживают перспективные решения, либо игнорируют участие в управление общедомовым имуществом.

Положительные и отрицательные стороны ТСН

Неоспоримыми преимуществами образования Товарищества собственников недвижимого имущества как вида юридического лица являются:

  1. Общедомовое имущество. В сравнении с ТСЖ, ТСН осуществляет уход не только за хозяйственными подсобками, подъездами и т. п., но и за землей, чердаком и подвалом. Более того, в его ведомство включено управление иным имуществом. Так, отличие руководящего состава ТСН от ТСЖ заключается в эффективном распоряжении помещениями нежилого характера.
  2. Общность, что является важным в высотках и жилищных комплексах новостроек, когда ряд домов имеют один двор.

Минусами выступают такие утверждения, как:

  1. Неприменима организация ТСН в старых домовладениях, т. к. собрать финансы на проведение ремонтных работ затруднительно. В связи с этим дом может стать аварийным.
  2. В силу того, что такая форма управления фактически выступает юр. лицом, существует вероятность банкротства. Из этого следует, что жильцам не гарантирован возврат денег.
  3. Такой вид управления обладает правом распоряжаться вверенным фондом. Ввиду этого могут приниматься решения, идущие вразрез с интересами собственников квартир.

Принципиальные различия между ТСЖ и ТСН, и что лучше выбрать

Целью формирования ТСН является обеспечение благоустройства и поддержка общедомового имущества в соответствующем виде и состоянии. При этом члены кооператива обладают на это правом, прописанном в законодательстве РФ. На основании этгоо члены общества регулируют вопросы по использованию и содержанию недвижимости. Деятельность организации основывается на Уставе. Способ управления равнозначен корпоративному виду.

ТСЖ занимается регуляцией вопросов по работе, связанной с обслуживанием и использованием общей собственности. Целью создания такого товарищества является корректное применение имущества.

На основании этого, эксперты отмечают, что разница в функционале незначимая. Иными словами, управление через ТСЖ в основном затрагивает использование общедомового имущества. ТСН будет отличаться тем, что больше акцентирует внимание на распоряжение, в т. ч. предоставление помещений в аренду.

ТСЖ в ТСН, в чем же разница? Главное различие между этими формами – допускается членство в ТСН физ.лиц и юр.лиц, а в состав ТСЖ могут входить исключительно гражданское население.

Перевод ТСЖ в ТСН

Примечательно, что лицензию не нужно обновлять или получать новую, т.к. в ст.№192 указаны, что они относятся только к деятельности УК, а ТСЖ и ТСН не входят в эту категорию, и для многих это уже не новость.

В 2017 году в отношении таких видов управления общедомовым имуществом внесены изменения, которые затронули ряд пунктов.

Корректировки, необходимые для перехода из ТСЖ в ТСН:

  1. Устав. Внесение корректировок согласно нормам и требованиям ТСН.
  2. Регламент взаимоотношений с УК в сфере управления и применения общей собственности. Внести в договорные отношения изменения в соответствии с действующим Законодательством России.
  3. Права и обязанности лиц, входящих в состав ТСЖ. Согласно нововведению все лица в самостоятельном порядке, т. е. на общих собраниях решают, как управлять домом.

Иные пункты в отношении обязательств ТСЖ и процедура назначения органов исполнительной власти не претерпели обновления.

Товарищество избирает председателя и уполномоченных лиц, в ответственность которых включено управление, использование и реализация деятельности относительно недвижимости. Такое объединение позволяет тесно сотрудничать собственникам с ЖКХ. Безусловно, без подводных камней не обошлось, т. к. владельцы несут риски по неадекватным решениям, принятым советом товарищества. Иными словами, хозяин квартиры отдает бразды правления многоквартирным домом группе лиц и самостоятельно принимать решения не вправе.

Разъяснение юридических аспектов

Дополнительно юридические специалисты отмечают, что в ГК России (статьи №123.12-123.14) предусматриваются нормы ТСН и содержатся общие сведения и положения. Однако это нововведение не касается формы ТСЖ.

В уставе ТСН в обязательном порядке прописывается информация о наименовании, включая формулировку «Товарищество собственников недвижимости» (статья №123.12 п.№2 Гражданского кодекса России). Но организационная форма не всегда может указываться в наименовании учреждения. Если ситуация касается формирования юридического лица, то в названии допускается слово ТСЖ, согласно ГК России (статья №54 пункт 1).

Основываясь на том, что ТСЖ как форма утратило актуальность, в наименовании это указание ТСН не требуется. Как правило, в названии прописывается только тип управления. Так, при государственной регистрации уполномоченное лицо заполняет заявления или вносит соответствующие изменения в информацию о юридическом лице на основании ЕГРЮЛ. Поэтому для регистрирующего органа указывается полная расшифровка – «товарищество собственником жилья». Это обусловлено письмом от Минстроя РФ №1367-ЕС/04 от 22 января 16 года.

ТСН и ТСЖ – в чем разница?

По правилам, установленным нынешним законодательством, собственники недвижимости могут создавать товарищества для управления общим имуществом. При этом такие организации имеют принципиальные отличия, поскольку недвижимость может быть разной по назначению. В этом случае речь идет о жилых и технических помещениях. Соответственно собственники объединяются в ТСН и ТСЖ.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону
+7 (804) 333-20-57

Это быстро и бесплатно !

Товарищества собственников

Товарищество владельцев любого вида материальных ценностей — это юридическое лицо. То есть после создания оно должно пройти государственную регистрацию и иметь Устав. Это документ, основным назначением которого является регулирование деятельности организации. Вид товарищества будет изменяться в зависимости от того, какими материальными ценностями пользуются собственники. Это может быть жилье или техническая недвижимость.

Жилья

Объединение владельцев жилья является некоммерческой организацией. То есть любой доход, который может быть получен в процессе деятельности, используется для общих целей, а не для обогащения членов ТСЖ. То есть средства расходуются на выполнение ремонтных работ, а также облагораживания и поддержания порядка в местах доступных для всех жильцов и на прилегающей территории. Объединяться в товарищества могут собственники любого жилья. Самый распространенный вариант – это ТСЖ, созданное из собственников квартир. Но в такую организацию могут объединяться и собственники частных домовладений.

Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании. О дате, времени и месте этого мероприятия должны быть проинформированы все владельцы. На практике, чаще всего им рассылаются письменные уведомления. Также информация может размещаться на стендах в местах общего доступа.

В назначенный день все владельцы прибывают на собрание, где обсуждается вопрос о создании товарищества. Объединение будет образовано при условии, что в его состав войдет более половины от общего числа собственников. Окончательное решение принимается большинством голосов участников собрания. Результат оформляется в виде протокола. После этого заверенную у нотариуса копию указанного документа, вместе с заявлением необходимо направить в органы ФНС для официального регистрирования созданной организации.

Недвижимости

Объединение хозяев недвижимости, как и владельцев жилья, создается, чтобы осуществлять управление общим имуществом. Это касается всех объектов, заданий, сооружений и помещений, независимо от их назначения. То есть это может быть и техническая недвижимость. При этом в организацию объединяются лица, которые владеют однотипными объектами. Примерами могут быть гаражи или дачные участки.

Решения ТСН выносятся на общем собрании. Аналогичным образом они исполняются. Все проверочные мероприятия реализует ревизионная комиссия. В качестве членов могут выступать не только физические, но и юридические лица.

Формирование ТСН осуществляется в несколько этапов. Прежде всего, создается инициативная группа из числа владельцев недвижимости. Она должна представить заинтересованным лицам необходимую информацию. Как правило, в этих целях, информация размещается в местных СМИ. После этого проводится общее собрание. При этом за создание ТСН должно проголосовать более половины всех присутствующих. Решение оформляется протоколом, копия которого вместе с заявлением направляется в налоговый орган, для регистрации организации.

Правовой аспект

Деятельность ТСН и ТСЖ регулируется действующими нормами основных законодательных актов. К ним отнесены статьи 123.12, 123.13, 123.14 Гражданского кодекса РФ, а также раздел 6 Жилищного кодекса РФ. Указанные нормы дают общее понятие каждой из организаций, а также определяют права, обязанности и устанавливают порядок их формирования. Более детально все указанное описывается в Уставе товарищества. При этом каждому из направлений посвящается определенный раздел.

Отличия

Существует определенная разница ТСН и ТСЖ. В первую организацию входят различные объекты недвижимого имущества. В то время как ТСЖ создается из собственников жилья. То есть характер имущества, находящегося во владении членов организации, является отличительной чертой.

Объединение хозяев недвижимых объектов может образовываться не только из людей, но и различных организаций. А состав ТСЖ будет отличаться тем, что в него включаются только физические лица.

ТСН распоряжается не всеми объектами, а лишь относящимися к общему имуществу.

Также различие в том, что товарищество собственников жилья выплачивает налоги по упрощенной системе. ТСН таким правом не наделено.

Плюсы и минусы

Объединения владельцев недвижимости и жилья имеют преимущества и недостатки. Они определяются кругом полномочий и спецификой деятельности каждой организации.

К преимуществам объединения владельцев жилья можно отнести:

  1. Допускается осуществлять деятельность, приносящую доходы, например, сдавать имущество в аренду.
  2. Все решения принимаются на общем собрании. То есть каждый член товарищества вправе внести предложения по обсуждаемому вопросу.
  3. Свобода выбора подрядных и обслуживающих организаций.
  4. Допускается проведение необходимых работ собственными силами, если это не запрещено законом. Например, нельзя самостоятельно демонтировать линии электропередач.
  5. Любой собственник жилья, даже не являющийся членом товарищества, имеет право на получение информации об управлении общим имуществом.

К недостаткам ТСЖ отнесены:

  1. Определенные проблемы при формировании системы расчетов.
  2. Если один из собственников уклоняется от внесения обязательных платежей, то расходы будут нести остальные. Ущерб в таком случае можно взыскать в судебном порядке.
  3. Наличие в товариществе лиц, пользующихся льготами. Дополнительные расходы в этом случае возникают для остальных членов ТСЖ.
  4. Председатель товарищества может оказаться недобросовестным.

Преимущества и недостатки определяются сложившейся практикой, а не действующим законодательством.

Преимуществами ТСН являются:

  1. Самостоятельность собственников в принятии решений.
  2. Возможность для каждого члена организации высказать свое мнение и внести предложения.
  3. Наличие Устава, который конкретизирует порядок осуществления направлений деятельности организации и расширяет перечень её полномочий.
  4. Товарищество объединяет сразу множество владельцев, благодаря чему можно собрать намного больше средств и решать более серьёзные задачи.
  5. Разрешено осуществлять деятельность, приносящую доходы. При этом полученную прибыль можно распределить между членами организации.
Читать еще:  Технический паспорт БТИ: сколько стоит, какие необходимы документы

К недостаткам ТСН относят:

  1. Указанное товарищество не является универсальной организацией, обладающей статусом, который позволяет решить проблему любого характера. В этом случае значение имеет тип недвижимости. Например, если это аварийные объекты, то проблемы возникнут в части касающейся сбора необходимых средств.
  2. Товарищество может обанкротиться. В этом случае собственники не смогут вернуть свои взносы и средства.

Следует отметить, что каждый заинтересованный может определить для себя самостоятельно плюсы и минусы участия в ТСН.

Какая организация предпочтительнее

Мы провели сравнительный анализ, но какую форму выбирать, заинтересованное лицо решает самостоятельно. В данном случае надо руководствоваться целями, которые ставит перед собой человек, а также видом недвижимости, которая находится в его собственности. Если впоследствии он желает принимать участие только в управлении общим имуществом многоквартирного дома, то хорошо подойдет ТСЖ. В то же время членство в товариществе собственников недвижимости, позволяет охватить более широкий спектр объектов. Что же касается юридического лица, то здесь выбор исключен. Компания может стать только членом ТСН.

Образцы документов

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону
+7 (804) 333-20-57

ТСН и ТСЖ: чем отличаются и что лучше?

Когда у гражданина возникает вопрос, куда вступать: ТСН или ТСЖ и в чем разница между ними? То следует обратить внимание на правовую природу понятий, их плюсы и минусы. Что касается ТСН, то это относительно новое понятие, введенное в гражданское законодательство ФЗ от 05.05.14 №99-ФЗ и заменившее ТСЖ, но только в плане организационно-правовой формы. Кроме ТСН появилось еще много других организационно-правовых форм организаций. Эти изменения вступили в силу с 01.09.14.

В жилищное законодательство изменений не вносилось, в связи с чем ТСЖ как форма правления остается, и ее также можно будет выбрать. Существующие ТСЖ (как организационно-правовая форма) будут сохранять свое существование только до внесения первого изменения в учредительную документацию.

  • Что такое ТСЖ и ТСН?
  • ТСН или ТСЖ: в чем разница?
  • Плюсы и минусы ТСЖ
  • Плюсы и минусы ТСН
  • Видео по теме

Что такое ТСЖ и ТСН?

ТСЖ (товарищество собственников жилья) – объединение физических лиц, созданное в целях управления общим имуществом, имуществом собственников жилых домов, а также ведения единой хозяйственной деятельности.

ТСН (товарищество собственников недвижимости) представляет собой объединение граждан и организаций, имеющих в собственности недвижимость (в том числе, квартиру, жилой дом, коммерческие помещения, а также земельные участки), в целях осуществления всех полномочий собственника в отношении единого имущества в предусмотренных законодательством пределах. Формами ТСН считаются ТСЖ и СНТ. То есть данное понятие является более широким по значению и включает в себя, в том числе, первое.

ТСН или ТСЖ: в чем разница?

В отличие от ТСН в ТСЖ конкретизируется природа управляемой недвижимости, а именно: многоквартирный дом, жилой дом либо несколько подобных домов. Таким образом, вырисовывается первое различие, связанное с предметом управления или благоустройства.

В первом случае, это жилые дома, нежилые помещения и пристройки, земельные участки, а во втором – только жилые дома.

Второе различие между некоммерческими организациями – в составе участников, где в ТСН могут участвовать и физические, и юридические лица. В то время как в ТСЖ – только физические лица или граждане. Изменился не только состав, но и права и обязанности участников.

Цель ТСЖ – благоустройство прилежащей территории и удовлетворение важных эксплуатационных нужд жилья, например, проведение коммуникаций, а также содержание имущества.

У ТСН немного отличные цели, касающиеся, в первую очередь, управления имуществом, например, сдачей его в аренду при необходимости. При этом под управлением понимается его образование, содержание, сохранение, а также приумножение.

В Уставе ТСН меняется только название, которое включает обязательное указание на организационно-правовую форму. Права и обязанности самой организации не поменялись.

В обеих организациях предусмотрено образование единоличного органа и правления. В ТСН еще вводятся контрольные и исполнительные органы. Еще в ТСН отдельные важные решения будут приниматься некоторыми членами организации, а не общим собранием путем определения большинства голосов, как это происходит в ТСЖ.

Помимо вышеперечисленного, у ТСН и ТСЖ разные системы налогообложения. Для второй предусматривается упрощенная система, которая не предусмотрена для ТСН.

Бесплатная юридическая консультация

Телефон: 8 (800) 555-67-55 доб. 782

Плюсы и минусы ТСЖ

Достоинства

  • Где гражданин не сможет самостоятельно осуществлять определенные действия по благоустройству местности или управлению общей собственностью – там на помощь придет ТСЖ. Ведь иногда намного проще заплатить за уборку организации, с которой у ТСЖ заключен договор, чем сделать ее самому. При самостоятельной организации дела могут еще возникать конфликты между соседями. Так что, это не только экономия времени и снижение нагрузки с жителей дома, но и обеспечение спокойствия и организованности.
  • Определенным плюсом организации является общее принятие решения, и возможность влияния каждого члена ТСЖ на результат решения. Например, выбор управляющей компании, которая будет заниматься взиманием коммунальных платежей, осуществляется на основании голосования, где учитывается мнение хотя бы половины членов организации.
  • Несомненный плюс ТСЖ – в применении к ней упрощенной системы взимания налоговых платежей. Финансово-экономическая деятельность организации является открытой для всех участников – в этом также определенный плюс.
  • Отсутствие требования о лицензировании деятельности данной организации предусматривается статьей 161 ЖК РФ от 29.12.04 №188-ФЗ. Это упрощает ее создание.

Недостатки

  • Минус ТСЖ – в высоких суммах взимаемых платежей. Но эти суммы несущественно отличаются от средних коммунальных плат. Также недостатком является наличие большого количества взносов.
  • Еще один минус – подчинение меньшинства большинству. Так, если хотя бы половина участников проголосует за определенное решение, то те, кто не голосовал за него, будут вынуждены ему подчиниться.

Плюсы и минусы ТСН

Достоинства

  • Достоинства ТСН во многом схожи с достоинствами ТСЖ за некоторыми поправками. Возможный плюс ТСН – в самостоятельной работе определенной части членов организации, так называемых управленцев. Плюсом это станет при условии, что данные управленцы будут осуществлять работу грамотно и профессионально.
  • Учитывая преимущественную сосредоточенность ТСН на управлении имуществом, в том числе, на его приумножении, то можно считать, что это будет приносить большую прибыль, которая будет направляться на общие нужды. В связи с чем можно предположить, что и взносы участников будут меньше.
  • Деятельность ТСН открытая, в том числе, с финансовой точки зрения – в этом достоинство Юр. Лица.

Недостатки

  • Один из минусов ТСН: при принятии некоторых решений мнение большинства не будет учитываться. Хотя в этом есть свой плюс. Так как и в деятельности ТСЖ часто не все жильцы имеют возможность участвовать.
  • Недостатком является необходимость получения лицензии для целей управления. Данное требование установлено ФЗ от 21.07.14 №255-ФЗ и стало обязательным с 01.05.15. Обязательное лицензирование было также закреплено в ЖК РФ (ст. 161 и 192).
  • Будучи юридическим лицом, ТСН может признаваться банкротом.

Что лучше?

Здесь каждый осуществляет выбор самостоятельно и с учетом своих приоритетов. Существенных различий между организациями не имеется. И ТСЖ по сути есть разновидность ТСН.

Демократия подъезда: что нужно знать о товариществах собственников жилья

Товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания (УК) и жилищный кооператив являются формами управления многоквартирным домом (МКД). Формат ТСЖ больше подходит для активных собственников, которые готовы принимать непосредственное участие в вопросах эксплуатации, благоустройства дома и общего имущества жильцов.

Рассказываем, как создать ТСЖ, в чем его отличие от УК, а также о плюсах и минусах этой формы управления МКД.

Что такое ТСЖ

Товарищество собственников жилья, согласно Жилищному кодексу, представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом. Основная цель ТСЖ — благоустройство прилегающей территории, решение вопросов эксплуатации и содержания общего имущества, а также предоставление коммунальных услуг.

Как создать ТСЖ

Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.

Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.

Права и обязанности ТСЖ

В обязанности правления ТСЖ, согласно Жилищному кодексу (ст. 148), входят управление домом, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества. Также правление может подписать договор с управляющей компанией на обслуживание дома и оказание различных услуг. Разница в случае с управляющей организацией в доме в том, что деньги ей перечисляются по факту выполнения работ. ТСЖ самостоятельно может нанимать подрядчиков на необходимые услуги. За выполнение работ перед собственниками отвечает выбранное правление, а перед ТСЖ — подрядчик.

ТСЖ регистрируется как юрлицо и имеет право вести экономическую деятельность на территории дома. Например, сдавать в аренду какие-то свободные площади, подвальные или технические помещения (этажи), размещать рекламу на фасадах здания и т. д. Вырученные средства могут пойти на дополнительное благоустройство и нужды для дома и двора, а также возможно сократить взносы жителей за какие-то определенные услуги в платежке. Все решения о заключении договоров с подрядчиками и другие важные вопросы принимаются на общем собрании.

Плюсы и минусы ТСЖ

У формы управления ТСЖ есть свои плюсы и минусы. Чтобы все работало правильно, жильцам дома нужно быть активными и ответственными собственниками, а управлением должны заниматься компетентные и честные люди.

  • один из главных плюсов ТСЖ в том, что оно не заинтересовано в повышении тарифов и даже в силах их минимизировать в отличие от УК, которая является коммерческой структурой и рассчитывает на получении прибыли;
  • ТСЖ может сдать часть своих помещений (если есть такие) в аренду, получать прибыль от размещения рекламы на фасадах, установки вышек сотовых операторов на крышах и т. д. При этом финансовая деятельность ТСЖ обычно прозрачна и жильцам проще получить отчеты о стоимости оказанных услуг, чем в УК;
  • вопросы эксплуатации и содержания дома можно решать между жильцами и правлением, а не в ходе часто сложных переговоров с управляющей компанией;
  • ТСЖ сами могут выбирать подрядчиков на различные услуги и легко сменить их на другую компанию, если услуги оказываются некачественно. Жильцы сами выбирают подрядчиков, и если не нравится, как конкретная компания вывозит мусор, просто нанимают другую. Расстаться с УК в этом случае намного сложнее и, возможно, придется делать это через суд.
  • как и в управляющей компании, в правлении ТСЖ могут оказаться некомпетентные люди, жильцы могут быть неактивными, что приведет к сложностям в принятии важных вопросов по эксплуатации и содержанию имущества МКД;
  • в отличие от УК, которые часто управляют большим числом домов и имеют достаточный капитал, у ТСЖ обычно нет собственных средств в необходимом количестве. В случае возникновения задолженности у жильцов могут возникнуть проблемы с расчетом с подрядчиками за содержание имущества;
  • тарифы на некоторые работы для ТСЖ могут оказаться выше, чем для крупной управляющей компании, которая может снизить стоимость услуг благодаря большому объему заказов.

Как пожаловаться на ТСЖ

Если жильцы столкнулись с недобросовестными действиями ТСЖ, то можно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. Если руководство не реагирует на претензии, необходимо обратиться в Жилищную инспекцию (когда проблема касается технического обслуживания и эксплуатации дома). Если проблемы в завышенных тарифах, неверных расчетах, а также в отказе предоставлять жителям информацию об услугах и выполнении тех или иных работ, следует обратиться в Роспотребнадзор. Если по результату обращений в эти органы и в ТСЖ не были получены ответы, а нарушения не были устранены, следует обращаться в прокуратуру или суд.

Жалоба на ТСЖ должна быть аргументированной, рекомендуется прикладывать все возможные доказательства и требования. При ее подготовке следует опираться на законодательные нормы, в первую очередь — на Жилищный кодекс и устав ТСЖ. В соответствии с Жилищным кодексом (п. 1 ст. 143.1) устанавливается право на обжалование решений ТСЖ. Основанием может выступать не только невыполнение взятых обязательств, но и нарушение прав собственников.

Плюсы и минусы ТСН и ТСЖ

Все чаще собственники квартир объединяются в товарищества. Благодаря этому жильцы сами решают, когда ремонтировать дома и как их содержать. Существует два типа правления: ТСЖ и ТСН. У этих общественных формирований есть различия, несмотря на похожие названия.

Формы управления многоквартирным домом

В Жилищном кодексе предусматриваются формы, позволяющие управлять имуществом в многоквартирных зданиях. Они перечисляются в статье ЖК РФ № 161:

  1. Ведение хозяйственной деятельности усилиями самих жильцов; сторонние организации не привлекаются вообще. Такое управление возможно при небольших размерах дома, оптимально с 6-8 квартирами.
  2. Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – владельцы путем голосования избирают председателя, ответственного за принятие решений и их исполнение.
  3. Жилищные кооперативы – создаются редко, но как форма управления многоквартирным домом имеют право существовать.
  4. Управляющие компании – собственниками выбирается подходящая УК, за услуги которой ежемесячно платит каждый владелец квартиры. Для взаимодействия с компанией большинством голосов избирается старший дома.

Управляющие компании создаются с целью получения дохода, а ТСЖ и ТСН относятся к некоммерческим образованиям. Вступление в эти формирования проводится добровольно.

Понятие товарищества собственников недвижимости законодатели внесли для замены ТСЖ, но в Жилищный кодекс изменения не прошли. Эти сообщества до сих пор возможны, как правление МКД.

Товарищество собственников недвижимости

Это объединение собственников разных видов недвижимости, как зданий, так и участков земли. Товарищество создают, чтобы определить порядок владения, содержания и пользования жильем согласно законодательству. Такое сообщество может существовать на основании права собственников благоустраивать общую площадь, принадлежащую всем участникам товарищества.

В создании ТСН могут участвовать даже предприятия, если у них во владении есть различная недвижимость: помещение в многоквартирном доме, служебное здание, участок земли, прочие объекты.

Товарищество собственников жилья

ТСЖ создается в пределах одного дома либо сразу нескольких. Для этого владельцам квартир полагается составить заявления на участие.

Цели у товарищества следующие:

  • руководить и распоряжаться имущество сообща;
  • распределять полученный доход для обслуживания и благоустройства дома;
  • содержать МКД в порядке, обеспечивать хорошее состояние по санитарным и техническим нормам.

У товарищества есть право предоставлять в аренду общие помещения для извлечения дохода. Его разрешается направлять исключительно на обслуживание дома и двора.

Чем отличается ТСН от ТСЖ

Основным отличием ТСН от ТСЖ является то, что ТСЖ вправе организовать владельцы только жилых помещений, а в ТСН вступают даже собственники коммерческой недвижимости и участков земли.

Есть различия ТСН и ТСЖ по целям создания. У первых главная функция – управлять и распоряжаться совместным имуществом, а если существует возможность, то приумножать его. Вторые создаются, чтобы решать вопросы благоустройства дворов и содержания многоквартирного здания.

Обе некоммерческие организации ведут свою деятельность на основании Устава.

ТСЖ отличается от ТСН тем, что в последнем требуется наличие контролирующих лиц наряду с исполнительными.

Решения, касающиеся недвижимого имущества, в ТСН принимают уполномоченные лица. А в ТСЖ подобные вопросы регулируются общим собранием собственников помещений в МКД.

Плюсы и минусы товарищества собственников жилья

К преимуществам относится:

  1. Возможность разрешения конфликтных ситуаций с жителями без судебных разбирательств.
  2. Заключение прямых договоров председателем ТСЖ со сторонними организациями на оказание услуг: коммунальные, ремонтные, административные.
  3. Принятие важных решений относительно хозяйственной деятельности путем общего голосования жильцов.
  4. Открытость финансовой информации для любого участника товарищества.
  5. Применение упрощенной системы налогообложения, что означает небольшую налоговую нагрузку для организации.
  6. Несложность создания, ведение деятельности не надо лицензировать.
  1. Членские взносы могут достигать больших сумм, а полученные средства – значительных размеров. Однако они редко превосходят объем плат управляющим компаниям за благоустройство территорий.
  2. Если некоторые владельцы против какого-либо решения, то им приходится подчиняться большинству.
Читать еще:  Дарение квартиры — обязателен ли нотариус в этой сделке в 2021 году

Преимущества и недостатки товарищества собственников недвижимости

У организации такие плюсы:

  • экономия времени собственников, при условии компетентного управления деятельностью ТСН;
  • возможность получения прибыли;
  • улучшение и приумножение собственности;
  • открытая и доступная финансовая отчетность.
  • решения принимает совет во главе с председателем, голосования не проводятся;
  • возможность банкротства товарищества, как юр. лица;
  • обязательность получения лицензии.

Что лучше: ТСН или ТСЖ

Если планируется создать общественное объединение, следует изучить разницу в понятиях ТСН и ТСЖ.

Они отличаются включением в управление ТСН, вместе с жилой недвижимостью, гаражей и земельных участков.

Когда в наличии только многоквартирный дом, тогда предпочтительнее организовать ТСЖ; ТСН уместнее создавать, если необходимо содержание сразу нескольких объектов.

Нередко жильцам неудобно посещать обязательные общие собрания собственников помещений в МКД, поэтому для них лучше ТСН, где решения принимаются уполномоченными людьми.

Если в доме находятся квартиры, используемые для нежилых коммерческих целей, то собственники регистрируют ТСН для получения официального дохода от аренды помещений. Например, распространены магазины на первом этаже.

Закон о преобразовании

ФЗ № 99 от 05.05.14г. внес изменения в ГК РФ. В соответствии с этими поправками, деятельность ТСЖ отменяется. Но переоформление в ТСН не требуется. Новое правило распространяется на вновь организуемые товарищества.

С 01.05.2018г., при переходе в новое формирование, предварительно нужно приобрести лицензию, которая позволит управлять многоквартирным домом. Но сначала необходимо доказать, что объединение жильцов относится к категории собственников недвижимости.

Товарищество собственников недвижимости — что это такое и какие есть плюсы и минусы?

Владельцы недвижимости имеют право на создание объединения. С 2014 года такой организацией может являться товарищество собственников недвижимости (далее ТСН). Оно может включать владельцев любого недвижимого имущества, с целью совместного осуществления управления объектами недвижимости. Рассмотрим подробнее.

Определение понятий

Товарищество собственников недвижимости это юридическое лицо, которое включает в состав граждан, владеющих одинаковым недвижимым имуществом. Например, ТСН могут организовать владельцы дачных участков, квартир в многоквартирном доме.

Товарищество создается на добровольной основе. Его целью является общее владение, распоряжение и пользование объектами. Вступление в товарищество не делает объекты общей собственностью товарищей. Право собственности сохраняется за владельцем.

ТСН не ставит основной целью получение прибыли, организация существует для улучшений качества жизни собственников.

Юридическое лицо образуется для того, чтобы собственникам было легче управлять имуществом. Например, владельцы садовых участков организуют СНТ для того, чтобы обеспечивать чистоту территории садового товарищества, охрану, заключить договоры с организациями, обеспечивающими территории водой и электричеством.

Таким образом, товарищество собственников недвижимости – некоммерческая организация, которая образуется на добровольной основе для совместного использования недвижимого имущества. Альтернативой ТСН является потребительски кооператив. При наличии согласия собственника в любое время можно переоформить товарищество в кооператив.

Товарищество собственников недвижимости – это нерелигиозное объединение. В соответствии с законодательством религиозные объединения могут относиться исключительно к унитарным предприятиям.

Законодательное регулирование вопроса

Товарищество собственников недвижимости законодательство:

  • Гражданский кодекс РФ (общие положения);
  • Жилищный кодекс (положения о ТСЖ);
  • ФЗ от 1998 годы № 66 (положения о СНТ, ДНТ и огороднических товариществах).

Рассмотрим, чем отличается ТСЖ от ТСН. Товарищество собственников недвижимости является широким понятием, которое включает в себя ТСЖ, СНТ, ДНТ и другие товарищества. Основным условием создания товарищества является объединение граждан, владеющих однотипной недвижимостью.

Изменения в законодательстве о создании ТСН включены в 2014 году. Однако закон не обязал организации пройти перерегистрацию. Таким образом, все ТСЖ, СНТ и другие товарищества, организованные до 2014 года, не получили статус товарищества, но должны подчиняться законодательным нормам, предусмотренных для таких юридических лиц.

Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Функции, задачи и цели организации

ТСН – это товарищество собственников недвижимости, которое функционирует в виде юридического лица. Организация должна иметь председателя (руководителя) и попечительский совет. Главным органом ТСН является собрание собственников. Все основные вопросы решаются посредством голосования.

Правом голоса обладают исключительно собственники. Арендаторы, жильцы, наниматели помещения по договору социального найма, проживающие в многоквартирном доме, не наделяются правом голоса.

Альтернативой образования товарищества является управляющая компания. Это организация, которая самостоятельно осуществляет функции по управлению, без привлечения совета жильцов.

Основные функции товарищества:

  • организация коллективного управления имуществом;
  • принятие решений по основным вопросам, относительно общего имущества;
  • контроль за исполнением решений;
  • контроль за управляющим аппаратом.

Управляющий аппарат в ТСН состоит из председателя и попечительского совета. Председатель наделяется правом единоличного принятия решения по вопросам, установленным Уставом организации.

Права и обязанности

Товарищество собственников недвижимости плюсы и минусы, рассмотрим подробнее. Собственники и организация не несут ответственность по долгам друг друга. ТСН освобождается от ответственности по долгам собственника. При этом владелец недвижимости не отвечает по долгам организации.

Главным документом, который закрепляет данные об организации и ее правоспособности, является Устав. Документ определяет возможность ТСН нести обязанности и иметь юридические права. Устав включает возможность организации владеть имуществом, которое является ее собственностью.

В случае возникновения долговых обязательств, организация несет ответственность личным имуществом. Имущество собственников жилья, в перечень имущества организации не входит.

Товарищество от своего имени заключает договоры о предоставлении коммунальных услуг, на проведение строительных работ. ТСН выставляет собственникам жилья счета за пользование услугами, самостоятельно собирает денежные средства и передает контрагентам.

Закон наделяет товарищество возможностью осуществления предпринимательской деятельности в следующих случаях:

  • прибыль является собственностью ТСН и не подлежит разделу между собственниками жилья;
  • Устав организации должен содержать возможность осуществления такой деятельности;
  • деятельность должна отвечать целям организации.

Любые действия организации должны соответствовать ее задачам и целям. Права товарищества:

  • получать кредиты от банковских организаций от своего имени;
  • осуществлять работы и предоставлять определенный спектр услуг для собственников;
  • заключать договоры купли-продажи, аренды или обмена общего имущества товарищества;
  • получать и передавать денежные средства для поставщиков услуг, в соответствии с заключенными договорами;
  • заключать договоры для предоставления услуг, необходимых собственникам недвижимости.

Для того чтобы ТСН могло существовать, собственники оплачивают членские взносы. Они выплачиваются в соответствии со сметой, которая ежегодно составляется организацией. Взнос рассчитывается на основе величины доли гражданина в праве общего владения.

Закон наделяет ТСН правом требования исполнения обязательств от собственников. Обязанности владельцев содержатся в договоре с организацией. При отказе гражданина от исполнения обязательств, ТСН может обратиться в суд. Такие действия возможны в случае отказа гражданина от выплаты взносов или причинения убытков имуществу товарищества.

  • выполнять договорные обязательства;
  • соответствовать Уставу;
  • следить за санитарным состоянием имущества;
  • заключать договоры для исполнения работ;
  • вести деятельность в соответствии с нормами закона.

Вступление в ТСН осуществляется в добровольном порядке. Гражданин должен подать письменное заявление на имя руководителя товарищества. Для выхода из состава организации нужно также подать заявление. Документ должен включать сведения о собственнике, в том числе и персональные данные.

Понятие и правовое положение товарищества собственников недвижимости закрепляется Гражданским кодексом. Члены организации наделяются определенным перечнем прав. Они закрепляются Уставом товарищества. Права членов:

  • запрашивать информацию о деятельности;
  • стать руководителем ТСН или членом попечительского совета;
  • обжаловать решения организации в судебном порядке;
  • получать качественные работы и услуги от ТСН;
  • ознакомится с Уставом.

Порядок оформления

Документом, регулирующим деятельность ТСН, является Устав. Закон не содержит конкретных требований к его оформлению. Основным условием является соответствие законодательству. Документ должен содержать следующую информацию:

  • название организации;
  • правовой статус;
  • местонахождение;
  • состав товарищества (перечень собственников имущества);
  • вид имущества, в отношении которого создается товарищество (садовые участки, квартиры в многоквартирном доме);
  • права и обязанности председателя;
  • права и обязанности попечительского совета;
  • права и обязанности собственников;
  • перечень вопросов, решаемых председателем;
  • перечень вопросов, решаемых коллегиально;
  • ответственность организации.

В состав товарищества могут входить как физические, так и юридические лица. Причем любое лицо может являться членом организации и его учредителем.

Отличительные особенности

ТСЖ или ТСН? Рассмотрим отличия объединений. Как говорилось ранее, ТСН – это более широкое понятие, которое включает в себя и ТСЖ. Основные различия:

  1. ТСЖ образуется для одного конкретного или ряда одинаковых многоквартирных домов, расположенных рядом. ТСН может образовываться в отношении любой недвижимости (садовых участков, жилых домов).
  2. ТСЖ создавался исключительно для решения коммунальных вопросов. ТСН является полноценной организацией, которая имеет право на осуществление предпринимательской деятельности, получение кредитов.
  3. Хотя ТСН является некоммерческим предприятием, она имеет право на получение прибыли для реализации средств на нужды предприятия.
  4. Закон устанавливал для ТСЖ налогообложение по УСН. ТСН облагается ЕНВД.
  5. Членами ТСЖ могли быть исключительно граждане. ТСН включает в состав физических и юридических лиц, и их объединения.
  6. ТСН нуждается в лицензировании. ТСЖ не нуждалось в получении лицензии.

ТСН включает в себя такие понятия, как ТСЖ, СНТ, ДНТ и другие объединения собственников недвижимости. Организация является лицензированным юридическим лицом. Закон наделяет организацию правом получения кредитов, осуществления предпринимательской деятельности и получения прибыли. ТСН не несет ответственности по долгам собственников, а члены не отвечают по обязательствам товарищества.

В чем заключается разница между ТСН и ТСЖ и что лучше выбрать для управления МКД?

В современном законодательстве фигурирует такая аббревиатура, как ТСН, которая очень похожа по звучанию и смыслу на другую аббревиатуру — ТСЖ.

ТСЖ расшифровывается как товарищество собственников жилья, а ТСН – товарищество собственников недвижимости.

Несмотря на схожесть в звучании названий, отличия между этими организациями есть, причем существенные. В чем же разница между ТСН и ТСЖ, какие основные цели и задачи ставит перед собой каждая из этих организаций, а также в чем заключаются их преимущества и недостатки, поможет разобраться данная статья.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

В чем заключаются отличия между организациями?

Чтобы найти разницу между этими организациями, нужно сформировать определение понятий, поскольку расшифровка обеих аббревиатур не информативна, так как не раскрывает подробностей.

Понятие ТСН вошло в оборот сравнительно недавно и некоторые даже не знают о его существовании, поскольку легко могут спутать его с ТСЖ. В качестве отдельной юридической формы существования юридических лиц, ТСН было введено в 2014 году с принятием ФЗ №99.

Данное объединение заключается на добровольной основе.

Такая юридическая форма как ТСЖ, существует значительно дольше, что и объясняет его более значительную известность.

В ст.135 Жилищного Кодекса РФ ТСЖ определено как некоммерческое объединение физических лиц, собственников жилых помещений в одном конкретном МКД или нескольких конкретных жилых домах. Учреждение товарищества собственников жилья осуществляется на общем собрании и для его создания достаточно одобрения половины числа жильцов.

Плюсы и минусы товарищества собственников жилья

К положительным сторонам, свойственным ТСЖ, можно отнести следующие аспекты:

Возможность влиять на деятельность управляющей компании. Поскольку все решения в ТСЖ принимает собрание, состоящее в основном из жильцов, то если оно, к примеру, не одобрит решение УК о ремонте подъезда с использованием дорогостоящих материалов, то они и не будут использоваться при осуществлении ремонтных работ.

Возможность выбора управляющей компании. ТСЖ может отказываться от услуг, предлагаемых сторонними подрядчиками, и привлекать к работе специалистов необходимой квалификации.

Впоследствии для ТСЖ образуется возможность формирования собственной эксплуатирующей организации, что позволяет предлагать услуги также и в пределах других жилых домов и получать за счет этого дополнительную прибыль.

Благоустроенные дворовые территории. Жильцы, в большинстве своем, охотно готовы вкладывать денежные ресурсы в благоустройство территории, окружающей место их обитания.

Что касается негативных моментов ТСЖ, они заключаются в следующих положениях:

Повышенные эскплуатационные платежи. В силу того, что решения принимаются общим собранием, не исключается возможность, что жильцы, имеющие хороший материальный достаток, изъявят желание осуществить благоустройство территории при помощи дорогостоящих приспособлений.

Слабая законодательная поддержка. Данный минус отражается на том, что недобросовестные жильцы, которые не оплачивают коммунальные услуги, могут злоупотреблять своим положением, зная, что руководство ТСЖ не в силах взыскать с них долги в краткие сроки.

Другой момент – льготники, которые оплачивают коммунальные платежи не в том же размере, что жильцы без льгот.

Преимущества и недостатки товарищества собственников недвижимости

Очевидными плюсами ТСН, как юридической формы, являются следующие факторы:

Общность совместного имущества. В отличие от ТСЖ, ТСН включает в себя не только жилые помещения, но и земельные участки, чердачные и подвальные помещения, а также все остальные возможные формы недвижимого имущества.

Таким образом, у руководства ТСН, по сравнению с руководителями ТСЖ, появляется возможность эффективнее распоряжаться нежилыми помещениями.

Общность и массовость в принятии решений. Этот фактор особенно заметен в районах, где преобладают новостройки и дома делят между собой один двор.

Таким образом, решение о возведении, к примеру, платной парковки, смогут одобрить жители сразу нескольких домов и при этом число людей, поддерживающих решение руководства ТСН, будет выше, чем число тех, кто не поддержит идею или вовсе не проявит инициативу.

В качестве недостатков ТСН можно рассматривать следующие факторы:

Длительные сроки решения вопросов. В старых домах, создание ТСН может быть просто нецелесообразным – сбор средств на ремонт помещений может затянуться на длительные сроки, что чревато переходом дома в аварийное состояние.

Риск банкротства. Поскольку ТСН, по факту, является юридическим лицом, присутствует риск его банкротства, а это значит, что никаких гарантий возврата вложенных средств нет.

Возможна деятельность вразрез с интересами собственников. ТСН нацелено на вопросы распоряжения жилыми фондами, поэтому решения о сдаче, к примеру, в аренду или перепродаже части общего имущества могут быть приняты вразрез с интересами жильцов.

Отсутствие должной законодательной поддержки. Такой недостаток, как слабая законодательная поддержка, свойственный для ТСЖ, также является недостатком ТСН.

Основные цели и задачи

Цель существования товариществ собственников недвижимости – содействие благоустройству и поддержанию в надлежащем состоянии общественного имущества, на что члены сообщества имеют полное право, закрепленное на законодательном уровне.

Основная задача ТСН – регулирование вопросов, связанных с эксплуатацией и содержанием недвижимых объектов.

Вся деятельность ТСН регламентируется внутренним Уставом, а способ управления им имеет отношение к корпоративному типу.

Товарищество собственников жилья регулирует вопросы, связанные с обслуживанием и эксплуатацией общего недвижимого имущества. Задача ТСЖ – принятие решений, касающихся вопросов распоряжения общим имуществом.

Таким образом, можно отметить, что функциональные различия между двумя рассматриваемыми организациями во многом несущественные.

Если деятельность ТСЖ связана, в основном, с управлением и эксплуатацией общего имущества, то ТСН, в большей степени, фокусируется на вопросах, касающихся распоряжения общим имуществом, в частности, сдачей его в аренду.

Что лучше?

Дать однозначный ответ на вопрос, что же все-таки лучше, ТСЖ или ТСН, сложно. Однако, исходя из данных, приведенных в данной статье, можно сделать вывод о том, что ТСЖ лучше в тех случаях, когда дом старый, так как существует возможность в относительно краткие сроки осуществлять ремонтные работы.

ТСН больше подходит для районов с плотной застройкой, поскольку в современных жилых домах на первых этажах часто выделяются помещения для коммерческого использования, собственниками которых являются юридические лица, а для них ТСН является более удобной формой.

Подводя итог, стоит отметить, что, как и при любой дилемме, у каждого из решений есть слабые и сильные стороны. Исключением не стали и такие формы, как ТСЖ и ТСН. Они могут приобрести больше достоинств, но для этого каждая из этих форм нуждается в усовершенствовании правовой базы.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

ТСН и ТСЖ: в чем разница, плюсы и минусы, законодательство

ТСН — это объединение собственников разных видов недвижимости для совместного владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

ТСЖ является одним из видов ТСН, но в ТСЖ могут объединяться только собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) либо нескольких МКД или в жилых домах. Перерегистрация ТСЖ в связи с появлением ТСН не требуется
Существует три способа управления многоквартирным домом (МКД):
1) непосредственное управление собственниками;
2) управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
При этом способ управления выбирает общее собрание собственников помещений и может изменить его в любое время на основании своего решения.
ТСЖ представляет собой объединение собственников помещений в МКД, созданное для совместного управления общим имуществом в МКД либо имуществом в нескольких МКД или жилых домах, предоставления коммунальных услуг (за исключением ряда случаев), осуществления деятельности, направленной на достижение целей управления МКД либо на совместное использование имущества собственников.
При этом ТСЖ является некоммерческой организацией и признается видом ТСН.
Понятие «товарищество собственников недвижимости» появилось с 01.09.2014 как новая организационно-правовая форма некоммерческих организаций.
ТСН — это добровольное объединение собственников недвижимого имущества, в частности помещений в здании (в том числе в МКД) или в нескольких зданиях, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п. Цели такого объединения и цели создания ТСЖ аналогичны
Исходя из изложенного выше ТСН представляет собой по сравнению с ТСЖ более широкое понятие — объединение собственников разных видов недвижимости, в то время как в рамках ТСЖ объединяются только собственники помещений в МКД.
С появлением с 01.09.2014 новой организационно-правовой формы юридических лиц — ТСН законодатель не отменяет понятия «товарищество собственников жилья». Создание и деятельность ТСЖ, правовое положение его участников по-прежнему регулируются нормами жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства о ТСН.
Уставы ТСН и ТСЖ должны содержать сведения об их наименовании, включающем слова:
— «товарищество собственников недвижимости» для ТСН;
— «товарищество собственников жилья» для ТСЖ.
Организационно-правовая форма не всегда должна быть указана в наименовании организации. В случаях, когда законом предусмотрена возможность создания вида юридического лица, в наименовании допустимо указание только на такой вид.
Учитывая, что ТСЖ создается как вид ТСН, указание в наименовании ТСЖ на вид его организационно-правовой формы не требуется. В наименовании указывается только вид — товарищество собственников жилья.
Таким образом, при заполнении заявления о госрегистрации юрлица при создании ТСЖ либо для внесения изменений в сведения о юрлице, содержащиеся в ЕГРЮЛ, для представления в регистрирующий орган необходимо указывать: «товарищество собственников жилья (наименование)».
Вместе с тем с 23.05.2015 устав юридического лица должен содержать сведения не только о его наименовании, но и о его организационно-правовой форме (которой в нашем случае является ТСН). При этом уставы ТСЖ, созданных до указанной даты, должны быть приведены в соответствие с данным требованием при первом изменении уставов таких ТСЖ.
При этом появление ТСН автоматически не влечет необходимость перерегистрации ТСЖ. Более того, во избежание дополнительного социального напряжения среди граждан в вопросах управления МКД внимание органов государственного жилищного надзора обращено на недопустимость направления в адрес ТСЖ требований, уведомлений или иного рода документов о необходимости перерегистрации ТСЖ, а также о внесении изменений в учредительные документы ТСЖ в случае отсутствия соответствующих оснований.

Читать еще:  Новые правила въезда граждан Украины в Россию в 2021 году

Организация товарищества собственников жилья/имущества

В последнее время наблюдается стойкая тенденция строительства коттеджных посёлков, которые по сути являются некой заменой Садовых и огородных товариществ или же их разновидностью. В законе нет определения понятия Коттеджный посёлок и этот вызывает массу вопросов, не точностей и применений аналогии права взамен прмых норм. Так же многие собственники в многоквартирных домах уже не оставляют на откуп муниципальным службам и управляющим компаниям вопросы управления недвижимостью, создания новых объектов общего пользования и капитальный ремонт имеющихся.

Сейчас многие дома и коттеджные посёлки переходят на систему самоуправления. Организуются товарищества собственников жилья, товарищества собственников недвижимости, инициативные группы среди жильцов. В действительности это один из наиболее эффективных и рациональных способов управления недвижимостью и общим имуществом. Согласитесь, что наиболее заинтересованы в заботе об общем имуществе, его сохранности и улучшении его собственники. При принятии решения о самостоятельном управлении имуществом возникают вопросы: как зарегистрировать? Как провести общее собрание? Как оформить протокол общего собрания? И первый, на мой взгляд, один из самых важных вопросов: насколько возможно реализовать задуманное? Соответствует ли желание возможностям?

Если мы говорим о ТСЖ, то ответы на большинство вопросов уже содержатся в Жилищном кодексе, судебной практике и разъяснений судов по этому вопросу тоже достаточно. А если это новая или не часто используемая форма? Например, объединение нескольких домов в одно ТСЖ или ТСН в коттеджном посёлке? Процедуры вроде бы те же. Но есть и большие различия, которые кроются в мелочах.

Если мы говорим об объединении нескольких жилых домов в одно ТСЖ, то нужно учесть несколько нюансов:

Управление общим имуществом. Это основной момент, который должен быть учтён. А как понять есть ли общее имущество у двух стоящих отдельно друг от друга домов? На первый взгляд ответ очевиден: конечно же нет. Но если присмотреться и внимательно проанализировать ситуацию, вполне возможно, что ответ изменится на да.

Итак, что может и должно объединять два многоквартирных дома:

· Наличие общей границы земельных участков, по данным ЕГРН;

· Совместное использование общего имущества допускается проектной документацией этих домов;

· Обеспечение работоспособности общего имущества одного дома зависит и или достигается путем технологического подключения к общему имуществу в другом доме;

· Наличие элементов инфраструктуры, которые предназначены для использования собственниками помещений обоих домов;

Но и после проверки всех сведений и принятия решения об объединении двух многоквартирных домов в одно ТСЖ необходимо оформить протокол общего собрания собственников о создании такого ТСЖ. Решения о создании такого объединённого ТСЖ принимаются собственниками обоих домов на общих собраниях собственников в каждом многоквартирном. Решение будет считаться принятым если «за» проголосует большинство (не менее 2/3) собственников помещений каждого из домов.

Так же при оформлении протокола общего собрания собственников необходимо учитывать какие особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства.

После оформления протокола и разработки необходимых внутренних документов (устав ТСЖ, решение о создании ТСЖ) необходимо собрать пакет документов для регистрации ТСЖ в налоговой инспекции, в настоящее время непосредственно ехать в налоговую инспекцию нет необходимости все необходимые действия можно совершить нотариально, фактически нотариус сам за вас подаст документы в налоговую инспекцию и выдаст документы о регистрации ТСЖ.

Однако и после регистрации ТСЖ с участием двух домов, можно столкнуться с недопониманием со стороны жильцов. В судебной практике имеются случаи, когда люди доходят и до Конституционного суда РФ в попытке доказать невозможность создания одного ТСЖ на два дома. Судебная практика, как правило складывается в пользу ТСЖ. Взять, к примеру определение Конституционного суда № 708-О от 27.03.2018г. В описательной части Суд чётко даёт понять, что если дома связаны, например единым фундаментом, то создание одного ТСЖ является законным и не противоречит законодательству РФ.

Так же необходимо отметить, что в соответствии с письмом Минстроя России от 01.08.2016 N 24192-ОД/04 такое ТСЖ может быть создано собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать. Однако действие пункта 1 части 2 статьи 136 Жилищного кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 04.06.2011) не распространяется на ТСЖ, созданные до 18.06.2011 года.

Как видно из практики применения и разъяснений государственных органов, в каждом конкретном случае нужно детально разбираться, так как каждый случай уникален и применить право по аналогии не всегда представляется возможным.

С товариществом собственников недвижимости дело обстоит немного сложнее, так как отдельно этот вид управления недвижимостью в ЖК РФ не расписан, большинство норм применяется по аналогии, да и есть свои нюансы в организации управления и управлении загородной недвижимостью.

Создание товарищества собственников недвижимости, как правило применяется для организации управления загородной недвижимостью (далее – ТСН).

Термин Товарищество собственников недвижимости никак не определяется ЖК РФ, но ст. 135 ЖК РФ указывает, что Товарищество собственников жилья это вид товарищества собственников недвижимости. Таким образом можно сделать вывод, что Товарищество собственников недвижимости это более глобальный термин и применений норм закона регулирующих деятельность ТСЖ так же можно отнести и к деятельности ТСН.

Для создания ТСН необходимо, чтобы имущество находилось в непосредственной близости друг от друга. Законодательно не определено какое количество недвижимости (домов, участков) может быть объединено в ТСЖ. Но критерий объединения остается неизменным:

· Наличие общих границ или расположение имущества в непосредственной близости друг от друга;

· Наличие общей инфраструктуры (газ, свет, вода, канализация, дороги)

· Зависимость обеспечения необходимыми ресурсами между домами (одна канализация, общая дорога, общий водопровод)

Цели создания ТСН ни чем не отличаются от целей создания ТСЖ: управление общим имуществом, создание общего имущества и улучшение общего имущества собственников.

Для правильного формирования границ ТСН важно чётко понимать что понимается под термином «Общие границы» ответ на этот вопрос даёт письмо Минстроя России от 01.08.2016 N 24192-ОД/04: под общей границей земельных участков в части 2 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации понимается граница прилегающих земельных участков, что должно подтверждаться информацией, содержащейся в государственном кадастре недвижимости.

Для регистрации ТСН требуется пакет документов аналогичный созданию ТСЖ, общее собрание проводится для всех собственников желающих объединиться (при условии, что их недвижимость входит в границы создаваемого ТСН), составляется устав и иные необходимые для регистрации документы. Документы должны быть поданы в налоговую инспекцию для регистрации ТСН.

Но если в жилом доме чётко и понятно какие имущество является общим, то для загородной недвижимости это может являться вопросом. Так как при строительстве коттеджных поселков или создании садовых товариществ дороги и коммуникации, как правило оформлены на застройщика или же переданы на баланс муниципалитета района где расположено имущество.

В контексте обозначенных вопросов следует учитывать, что отсутствие в законодательстве чёткого регулирования вопросов общего имущества в загородной недвижимости обуславливается следующими моментами: застройка загородной недвижимости изначально не предполагала наличия общего имущества у владельцев загородной недвижимости. Как правило всё что было необходимо находилось или на земельном участке (например септик, об общей канализации долгое время речи не шло), газ и электричество как правило подаются индивидуально в каждый дом и эти сети никогда не находятся в частной собственности, а принадлежат соответствующим государственным органам. Что остаётся? Вода. В большинстве случаев вопрос решался наличием колодца или скважины на участке. И лишь сравнительно недавно стали появляться коттеджные посёлки, в которых предполагается наличие всех этих сетей. Таким образом получается, что приобретение недвижимости в коттеджном посёлке не влечёт за собой автоматического возникновения доли в праве на объекты инфраструктуры (водопровод, канализация, дороги) в этом посёлке. Доля в праве на указанные объекты возникает в соответствии с Гражданским кодексом РФ, земельным кодексом РФ и иными нормативными актами. В большинстве случаев собственник приобретающий недвижимость в посёлке начинает платить взносы за содержание общего имущества и таким образом у него возникает право на долю в этом имуществе в силу закона.

В заключении хочу сказать, что 27.07.2017 был принят Федеральный закон О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации № 217-ФЗ. В котором определяется принадлежность имущества общего пользования в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков. В соответствии со ст. 25 Федерального закона от 27.07.2017 № 217-ФЗ указанное имущество принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков. Для целей применения аналогии права это намного облегчает понимание правового режима общего имущества в коттеджном посёлке. Но это по прежнему остаётся аналогией права для коттеджных посёлков.

Как же получить это имущество на баланс ТСН? Ведь никто из собственников не хочет улучшать чужое имущество или создавать объекты общего пользования на чужой земле (что и вовсе может быть признано не законным). Ответ на этот вопрос, к сожалению не содержится в ЖК РФ, но существуют обычаи делового оборота и судебная практика. Исходя из обычаев делового оборота необходимо обратиться в муниципалитет района, сообщить им о создании ТСН и попросить передать интересующие объекты на баланс ТСН. После прохождения определенной процедуры скорее всего имущество будет передано на баланс ТСН. Судебная практика так же исходит из логики, что общее имущество собственников должно находиться в долевой собственности всех собственников и быть на балансе ТСН.

Разница между ТСЖ и ТСН, отличия ТСЖ от СНТ

Однажды один немецкий конструктор пришел к выводу: «Если хочешь сделать что-то хорошо, сделай это сам». Данный афоризм хорошо характеризует причины создания некоммерческих организаций (НКО) таких как ТСЖ (Товарищество собственников жилья), ТСН (Товарищество собственников недвижимости) и СНТ (Садоводческое некоммерческое товарищество)- объединение собственников недвижимого имущества с целью совместного ведения хозяйством во имя поддержания стабильности и процветания членов НКО.

Однако возникает вопрос: если учредители данных НКО преследуют одну и ту же цель, почему есть несколько вариантов этих форм и для чего это нужно? Ниже предлагаю разобраться в этом вопросе путем сравнения ТСЖ и ТСН, ТСН и СНТ.

Прежде всего, стоит отметить, что ТСЖ и СНТ — это виды ТСН.

ТСН — это согласно ст. 123.12 ГК РФ добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами).

Согласно п.1 ст. 135 ЖК РФ ТСЖ — это вид ТСН, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме или объединение нескольких многоквартирных домов. Членом ТСЖ могут стать только собственники помещений в многоквартирном доме.

  • в нескольких многоквартирных домах, которые имеют общую границу;
  • нескольких расположенных близко жилых домов;
  • дачных домов с приусадебными участками или без них;
  • гаражей и других объектов.

ТСЖ вправе:

  • заключать договор управления многоквартирным домом;
  • определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома и т.д.;
  • устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника;
  • выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
  • пользоваться предоставляемыми банками кредитами;
  • передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим услуги.

Если ТСЖ создается в коттеджем поселке, то данное объединение регулируется Жилищным Кодексом по аналогии ТСЖ в многоквартирном доме.

В тоже время ТСЖ обязано:

  • обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
  • выполнять условия договора;
  • обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью и т. д.

СНТ— некоммерческая организация, учрежденная гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства (далее — садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение). Деятельность СНТ регулируется Гражданским кодексом и ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан».

В отличие от ТСЖ, СНТ может быть создано только на земельных участках, на всех видах земельных участков (земли сельскохозяйственного назначения, земли водного и лесного фонда, земли промышленного назначения, земли населенных пунктов, земли, предназначенные для строительства и пр.)

Оснований создания СНТ существует несколько: от выделения муниципалитетом земель под садоводство до стихийного возникновения.

Также стоит отметить, что ТСН в форме ТСЖ проще зарегистрировать, так как ТСЖ действует через призму Жилищного Кодекса, который на данный момент удобнее и продуманнее, чем ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан».

По сей день существуют многие ДНТ — дачные некоммерческие товарищества, возникшие еще в СССР, однако, эту форму объединения граждан отменили в Законе №217-ФЗ (читать подробнее).

Юристы компании «Абонент Консалт» не находят объективных причин ликвидации ДНТ как формы.

Дальнейшее сравнение СНТ и ТСЖ представлено в таблице для наглядности:

Позвоните нам по телефону: +7 (495) 968 44 34, а мы Вас проконсультируем

Автор: Коваль Полина Алексеевна, стажер юридической компании Абонент Консалт

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector