Piteryust.ru

Юридическая консультация онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Размен неприватизированной квартиры — возможно ли это по закону

Размен неприватизированной квартиры в 2021 году

После распада СССР начался активный процесс приватизации государственного жилья. Суть данной процедуры заключается в том, что право собственности на объект недвижимости переходит от муниципального органа к лицу, имеющему на территории жилья постоянную регистрацию. Законодательство РФ предусматривает возможность для каждого гражданина единожды бесплатно приватизировать жилплощадь. Данный процесс ведется уже более 20 лет. Правительство многократно сдвигало сроки окончания программы бесплатной приватизации и с начала 2017 года сделало ее бессрочной.

Несмотря на это, многие граждане предпочитают проживать в жилье, предоставленном государством, и не спешат оформлять его в частную собственность. Но зачастую жизненные обстоятельства вынуждают членов одной семьи разъехаться. Как правило, размен жилплощади требуется при разводе супругов. Какой бы ни была ситуация, процедуру придется проводить в соответствии с требованиями законодательства.

Общие положения об обмене и размене муниципальных квартир

Если квартира приватизирована, собственник имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению. Он может продать ее и приобрести иную жилплощадь. Также при разводе супругов частная квартира, являющаяся совместно нажитой собственностью, подлежит разделу.

Однако неприватизированное жилье не является собственностью граждан, в нем проживающих. Оно принадлежит муниципалитету. И только орган, который является собственником, вправе им распоряжаться. Тем не менее, законодательство регламентирует процедуру обмена или размена муниципальной квартиры. Но ответственному нанимателю в обязательном порядке необходимо получить разрешение органа, которому принадлежит жилье, для реализации этой процедуры.

Разделить муниципальную квартиру между живущими в ней гражданами, к примеру, выделив им доли, не получится. Эта процедура возможна лишь в частном жилье. При необходимости раздела — квартиру придется разменивать.

Способы размена неприватизированной квартиры

Если размен муниципальной квартиры неизбежен, у нанимателей существуют следующие варианты для выхода из сложившейся ситуации:

  • договориться между собой и обратиться с заявлением к собственнику – муниципальному органу;
  • обратиться за разменом в судебный орган (такой вариант может быть применен, если кто-либо из нанимателей не согласен на размен);
  • приватизировать квартиру и продать ее, после чего приобрести на вырученные средства подходящие объекты недвижимости. Такой вариант также возможен только с согласия всех нанимателей.

Если проживающие в квартире граждане не пришли к консенсусу относительно размена квартиры, им придется обращаться в суд. Жилищный кодекс предусматривает возможность принудительного размена муниципального жилья. Но, как показывает практика, требования истца, желающего изменить условия проживания, удовлетворяются крайне редко.

Гражданин, обратившийся в суд с заявлением о размене квартиры, должен привести веские доводы, аргументировать свою позицию. Практика показывает, что бытовые конфликты не станут поводом для расселения, — необходимы более значительные причины.

Наниматель, который желает разменять муниципальное жилье через суд, должен самостоятельно подобрать и представить на заседании варианты, на которые предполагается совершить обмен. При этом следует учитывать, что жилищные условия сторон не должны быть ухудшены.

Если в квартире имеют постоянную регистрацию несовершеннолетние, ограниченно или недееспособные лица, в судебном процессе будет участвовать также орган опеки и попечительства. Истцу также потребуется учесть, что законодательство запрещает переселять в результате такого обмена тяжелобольного человека в комнату в коммунальной квартире.

Если заявитель сумеет подобрать надлежащие варианты для размена, убедить суд в том, что процедура необходима и права жильцов не будут нарушены, его требования удовлетворят. В таком случае ответчику придется переселиться в подобранный для него вариант принудительно- участвовать в выборе квартиры или комнаты он не сможет.

Необходимые условия для размена муниципальной квартиры

Если жильцы в муниципальной квартире пришли к согласию по поводу вопроса о ее размене, им следует подыскать подходящие варианты. При этом выбирать они могут лишь из неприватизированного жилья меньшей площади. Размен муниципальных квартир на частные не допускается. В этом заключается одна из сложностей, поскольку в государственном фонде в результате приватизации осталось не так много жилья и еще меньше нанимателей, которые готовы устроить обмен. Следует понимать, что потребуется найти лиц, которые согласятся вселиться в одну квартиру, ведь в большинстве случаев они будут друг другу чужими людьми.

Гражданину придется действовать самостоятельно. Необходимо расклеивать и подавать в газеты объявления, а также искать встречные предложения. Этот процесс может затянуться. В таких вопросах вряд ли помогут агентства недвижимости, поскольку риелторы не заинтересованы в сделках, с которых не получат прибыли.

Законодательство не запрещает совершать обмен на муниципальные квартиры или комнаты, находящиеся в другом городе или регионе. Поэтому при желании подходящие варианты можно найти.

Также жильцам, желающим совершить размен квартиры, необходимо получить согласие органа, который является собственником их жилплощади. Муниципалитет откажет в процедуре в следующих случаях:

  1. Если в отношении квартиры ответственного нанимателя ведется исковое производство о расторжении или изменении с ним договора социального найма.
  2. Если право пользования квартирой лиц оспаривается в суде.
  3. Квартира находится в ветхом или аварийном доме.
  4. В отношении дома, в котором расположена квартира, принято решение о сносе.
  5. Многоквартирный дом, в котором находится обмениваемое жилье, подлежит капитальному ремонту с перепланировкой и переустройством помещений.
  6. Если размениваемая квартира является служебной.
  7. Если имеются задолженности по коммунальным услугам.

Также муниципалитет откажет в процедуре, если в результате нее в коммунальную квартиру вселится лицо, которое страдает тяжелой болезнью в хронической форме, к примеру, туберкулезом.

Если среди жильцов есть несовершеннолетние дети или граждане, являющиеся ограниченно или недееспособными, необходимо получить разрешение органа опеки на размен. Для этого законным представителям этих лиц следует доказать, что права и интересы их подопечных не будут ущемлены в результате обмена. В противном случае муниципалитет откажет в процедуре.

Порядок действий, документальное обеспечение и особенности процедуры

Гражданам, желающим совершить обмен, необходимо придерживаться следующего алгоритма:

  • выяснить, подлежит ли их квартира размену;
  • подобрать подходящие варианты для процедуры;
  • собрать необходимые документы;
  • получить разрешение ООиП, если в обмене участвуют несовершеннолетние дети или граждане ограниченно или недееспособные;
  • заключить договор об обмене;
  • подать заявление и документацию в муниципальный орган, который является собственником квартиры;
  • дождаться решения муниципалитета;
  • если орган даст согласие заключить новые договора социального найма;
  • вселиться в новое жилье.

Когда жильцы достигнут согласия и подберут подходящие для обмена варианты, им необходимо собрать документацию. В пакет бумаг входят:

  • заявление об обмене жилья;
  • договор социального найма или ордер на квартиру;
  • выписка из финансово-лицевого счета квартиры;
  • справка о лицах, зарегистрированных на территории жилплощади;
  • согласие ООиП, если в процедуре участвуют несовершеннолетние лица;
  • письменные согласия или нотариально заверенные доверенности от лиц, которые имеют постоянную регистрацию на территории размениваемой жилплощади;
  • паспорта нанимателей.

В зависимости от субъекта РФ, в котором будет совершаться обмен, пакет документации может различаться. Это связано с тем, что правила, регулирующие проблемы с муниципальным жилищным фондом, устанавливаются на региональном уровне. Для того чтобы узнать полный перечень бумаг, необходимо заранее обратиться в жилищный комитет администрации населенного пункта, в котором расположена квартира.

Обмен неприватизированной квартиры, жилья

В жизни случаются разные ситуации, когда жильцы неприватизированного жилья решаются на обмен. Например, после расторжения брака или в случае переезда на ПМЖ в другой населенный пункт. Можно ли обменять неприватизированную жилплощадь и как это правильно сделать, давайте разбираться.

Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?

Операции по обмену жилья, находящегося в муниципальной собственности, регламентируются нормами Жилищного кодекса РФ и Федеральным Законом № 1541-1 «О приватизации…».

По закону обменять неприватизированную недвижимость можно, но не всю и не всегда. Так, например, согласно 81 статье ЖК РФ, наниматели могут написать заявление в адрес собственника с просьбой о предоставлении им жилья меньшего по площади. В этом случае в приватизации нет необходимости.

Если же, вы не хотите терять квадратные метры и уже нашли подходящий приватизированный вариант обмена, остается только договариваться с собственником второй квартиры, чтобы дождался окончания вашей приватизации. После чего препятствий к заключению договора мены не будет, и вы сможете заключить сделку.

Нюансы обмена неприватизированного жилья:

  • при обмене муниципальной квартиры на муниципальную регистрация прав собственности не требуется;
  • на совершение сделки требуется согласие всех зарегистрированных жильцов;
  • наниматели обеих квартир должны предупредить о сделки органы местного самоуправления;
  • договор составляется в письменной форме;
  • обмен неприватизированного жилья всегда осуществляется бесплатно.

Собственник, то есть местная администрация, может отказать нанимателям в совершении сделки. В этом случае придется либо искать другую муниципальную квартиру, либо инициировать процедуру приватизации. После чего разрешение на обмен от администрации населенного пункта получать больше не нужно.

С кем можно обменяться жильем?

Варианты обмена неприватизированного жилья:

  1. Между родственниками. В народе, эта процедура называется «родственным обменом». Сделка совершается между родными людьми, на доверии. В этом случае неприватизированное жилье можно обменять как на неприватизированное, так и на приватизированное. Например, бабушка из своей квартиры переезжает в муниципальную, а внук со своей семьей в приватизированную.
  2. Между нанимателями муниципального жилья. Сделка возможна только если на нее согласны все жильцы и с одной, и со второй стороны, а также получено согласие собственника.
  3. Между нанимателем и государством. Возврат квартиры обратно государству, в обмен на жилье меньшей площади. Такие случаи встречаются крайне редко, но все же имеют место быть. Например, когда у нанимателей тяжелая финансовая ситуация и они хотят сократить расходы по квартплате.

Все эти виды сделок объединяет одно – идея обмена пришла в голову нанимателям. Но бывают случаи, когда жильцов муниципальных квартир государство ставит перед фактом. К примеру, дом находится в аварийном состоянии и в скором времени произойдет расселение в новое благоустроенное жилье.

Когда обмен невозможен?

Случаи запрещающие сделки по обмену муниципального жилья перечислены в 73 статье Жилищного Кодекса.

Администрация точно не разрешит обмен, если:

  • у одного из нанимателей отсутствует договор социального найма и на данном этапе ведется судебное разбирательство о принудительном выселении нанимателя;
  • квартира не пригодна для проживания;
  • дом, в котором расположено жилье подлежит сносу или изъят для государственных (муниципальных) нужд;
  • планируется капитальный ремонт здания с перепланировкой жилых помещений;
  • после обмена гражданин, который страдает тяжелой формой хронического заболевания, станет проживать в коммунальной квартире.

Пример. Гражданин Брайко В.С. является военнослужащим в отставке и нанимателем в служебной квартиры, полученной от Министерства обороны. Мужчина решил переехать на ПМЖ в другой регион и начал подыскивать хороший вариант для обмена служебного жилья на социальное. Спустя неделю неприватизированное жилье в другом городе было найдено, стороны обговорили все условия сделки и обратились за получением разрешения. Каждый в свою администрацию. Брайко в совершении сделки было отказано, так как собственником его жилья является Министерство обороны. Повторная попытка получения разрешения уже в органах военного жилобеспечения тоже провалилась. В пояснении к отказу ведомство уточнило, что квартиры была выдана Брайко за несение службы. Она является служебной, а значит ни обменять, ни приватизировать ее не получится. В итоге, переезд пришлось отменить на неопределенный срок.

Как обменять неприватизированную квартиру

Обмен муниципального жилья – процедура не из простых. Из всего жилого фонда в Российской Федерации всего 20% квартир находятся в муниципальной собственности. Поэтому подбор подходящего варианта обычно затягивается надолго, ведь надо не только найти квартиру, но и договориться о сделке с ее нанимателем.

Порядок действий

Чтобы обменять муниципальное жилье на муниципальное, необходимо действовать следующим образом:

  • заручаемся согласием на обмен всех жильцов;
  • находим подходящий вариант;
  • договариваемся с нанимателем;
  • получаем разрешение на сделку в местной администрации;
  • дожидаемся, пока вторая сторона урегулирует вопросы с администрацией;
  • готовим пакет документов;
  • заключаем договор мены между муниципальными объектами недвижимости;
  • согласовываем сделку с местной администрацией;
  • расторгаем существующий договор социального найма и заключаем новый.

Регистрация прав собственности в Росреестре, когда речь идет о неприватизированном жилье, не требуется.

Процедура

Процедура обмена неприватизированных квартир имеет некоторые нюансы:

  1. Поддержка всех членов семьи имеющих постоянную регистрацию в муниципальной квартире – обязательное условие сделки. В том числе и тех, кто на время был снят с регистрационного учета: военнослужащие, осужденные, студенты.
  2. Согласие жильца на сделку должно быть заверено у нотариуса.
  3. Если в квартире проживают несовершеннолетние лица, сделка должна быть обязательно согласована с органами опеки и попечительства.
  4. Подписание соглашения об обмене должно осуществляться в присутствии обоих сторон. Документ является основанием для аннулирования старых договоров социального найма и заключения новых. Процедура должна производится в десятидневный срок.

Необходимые документы

Для того, чтобы обменять неприватизированное жилье, требуются следующие документы:

  • заявления в адрес администрации от всех жильцов;
  • расширенная выписка из домовой/поквартирной книги;
  • договор социального найма;
  • паспорта или свидетельства о рождении участников;
  • разрешение органов опеки и попечительства (если в сделки участвуют дети);
  • выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт на жилье;
  • технический паспорт на жилье, в которое планируется переезд;
  • доверенность (если от имени нанимателя действует его доверенное лицо).

Заявление

Документ обязательно должен содержать:

  • ФИО и паспортные данные заявителя;
  • ФИО и паспортные данные нанимателя второй квартиры;
  • адреса и технические характеристики обоих объектах недвижимости;
  • название и номер правоустанавливающего документа на жилье;
  • причину обмена;
  • сведения обо всех лицах, проживающих в квартире;
  • перечень всех приложенных документов;
  • дату составления и подпись.

Расходы

Некоторые решаются на обмен неприватизированного жилья, чтобы грамотно уклониться от уплаты налога. Сделка в которой участвует исключительно муниципальное жилье не облагается никакими налогами и сборами.

Единственные расходы, которые могут понести наниматели, связаны с оплатой риэлтерских, нотариальных и юридических услуг (по прейскурантам) и некоторых справок. Так за выписку из ЕГРН придется заплатить 300 рублей, а за технический паспорт — от 900 рублей и больше.

Сроки

Больше всего времени при обмене жилья уходит на поиск подходящего варианта. Эта процедура может затянуться на несколько месяцев, а то и вовсе завершиться провалом. Рассмотрение обращений граждан осуществляется местной администрацией в течение месяца. В случае положительного вердикта можно приступать к подготовке соглашения на обмен и совершению сделки. Сколько на это уйдет времени будет зависеть от вас.

Если в обмене от властей пришел необоснованный отказ, придется обжаловать решение в судебном порядке. А это еще как минимум два месяца. Поэтому запаситесь терпением, заручитесь квалифицированной юридической поддержкой и приступайте к составлению искового заявления.

Отказ в обмене

При обмене неприватизированного жилья следует действовать исключительно в рамках существующего законодательства. В случае нарушения процедуры, в сделке вам откажут.

У вас точно не получится обменять жилье, если:

  • будет доказано, что сделка носит фиктивный характер;
  • жилье находится в закрытом военном городке;
  • жилищные условия одной из сторон существенно ухудшатся после переезда.

Отказ в обмене муниципального жилья выносится местной администрацией в письменном виде. Документ помимо самого решения должен содержать его подробное обоснование. Если наниматели не согласны с вердиктом собственника они имеют право обратиться за судебной защитой своих нарушенных прав.

Как обезопасить сделку?

Рынок недвижимости всегда привлекал и привлекает мошенников, которые по роду своей деятельности умеют легко втираться в доверие. Чтобы обезопасить себя и не остаться без крыши над головой, старайтесь придерживаться следующих правил:

  1. Если сделка подразумевает проведение финансовых операций, не стоит передавать деньги из рук в руки. Лучше для этих целей арендовать банковскую ячейку. Обезопасив таким образом сделку вы будете уверены, что вторая сторона получит деньги только выполнив все условия соглашения. Особенно это касается обменов приватизированного жилья с доплатой.
  2. Внимательно ознакомьтесь с будущей квартирой прежде чем подписывать какие-либо документы и оставлять задатки. Убедитесь, что квадратные метры соответствуют заявленным, дом находится не в ветхом, и тем более не в аварийном состоянии. Познакомьтесь с соседями, изучите инфраструктуру. И только если вас все устраивает можете приступать к совершению сделки.
  3. Если обмен происходит между нанимателями муниципального жилья, помните, что никто не имеет право требовать с вас никаких денег. Подобные сделки всегда носят безвозмездный характер. Если будет доказано, что наниматели неофициально производили между собой финансовые расчеты, договор мены аннулируют в судебном порядке.
Читать еще:  Норматив По Газу Для Оплаты Ветерану Труда В Московской Области

Если у вас возникли сложности с обменом муниципальной квартиры, которой вы пользуетесь, то обратитесь за бесплатной консультацией к юристам нашего сайта. Если же вы желаете надежно обезопасить сделку и быть уверенным, что не останетесь вовсе без крыши над головой, то воспользуйтесь услугами профессионального юриста, который самостоятельно подготовит все документы и составит заявление и договор.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Как разменять неприватизированную квартиру?

«Можно ли разменять неприватизированную квартиру?» — вопрос, интересующий многих граждан страны.

С приватизированной квартирой процесс размена проходит легче, однако и муниципальную квартиру можно разменять.

Рекомендуется заранее ознакомиться со всеми нюансами процедуры, чтобы в дальнейшем не допустить ошибки.

Допустим ли размен вообще

Разменять неприватизированную квартиру на аналогичную квартиру можно. Однако могут возникнуть следующие сложности, если:

  • нужна неприватизированная квартира, площадью меньше или больше;
  • жилье должно быть максимально аналогично имеющемуся, т. к. количество муниципальных квартир регулярно уменьшается.

Размен в таких случаях может затянуться.

В каких случаях разменять не получится

Разменять неприватизированную квартиру, принадлежащую маневренному фонду, специализированной, служебной не получится. Для осуществления желаемого необходимо сначала приватизировать квартиру, а только потом начинать процесс размена.

Также существует еще несколько нюансов, которые могут остановить процесс обмена:

  • Невыплачена значительная сумма счетов по коммунальным услугам.
  • Государственные органы запретили размен, т. к. дом в скором времени сносится.
  • Наличие документа, который подтверждает, что жилье находится в аварийном состоянии.
  • Наличие документа, который указывает, что в настоящий период времени проводится капитальный ремонт дома.
  • Пошаговая инструкция

    Для успешного размена неприватизированного жилья необходимо следовать пошаговой инструкции:

    1. Согласие всех проживающих.
    2. Наличие варианта размена.
    3. Все необходимые документы.
    4. Разрешение собственника на обмен жилья.
    5. Заключить договор и переехать.
    6. Заключить договор нового социального займа.

    Согласие проживающих

    Для начала процесса размена все зарегистрированные в квартире граждане старше 14 лет должны подписать согласие в письменной форме. Требования к согласию законодательство не предъявляет.

    Как выражается согласие:

    1. Подпись на документе, заверенная специалистом при приеме бумаг в администрации.
    2. Документ должен быть удостоверен у нотариуса.

    При наличии несовершеннолетних зарегистрированных граждан необходимо получить согласие опеки на размен.

    Подбор жилья для размена

    Чтобы размен неприватизированного жилья на аналогичное состоялся, новая квартира должна соответствовать следующим требованиям:

    • иметь статус неприватизированного;
    • условия должны быть лучше или аналогичные;
    • норма предоставления жилплощади должна соответствовать местным законам (зачастую не менее 12 метров на человека).

    Наниматель квартиры для размена также должен иметь согласие всех проживающих, а также все необходимые документы.

    Какие требуются документы

    Для заключения договора обмена неприватизированного жилья потребуется следующий список документов:

  • заявление о выдаче согласия на обмен (бланк разрабатывается локальной администрацией и заполняется в ходе приема документов);
  • согласия всех проживающих и разрешение опеки при наличии несовершеннолетнего гражданина;
  • справка о составе семьи;
  • договор социального найма или ордер;
  • документ, подтверждающий отсутствие долгов.
  • Заявление и важные бумаги необходимо подать в местную администрацию. Ответ на разрешение или отказ приходит в письменной форме в течение месяца.

    Разрешение наймодателя на неприватизированный размен

    Чтобы разменять неприватизированный объект, требуется согласие собственника помещения. Процесс и алгоритм его получения зависит от административного регламента конкретного муниципалитета.

    По заявлению нанимателя выдается отдельное письменное согласие на неприватизированный обмен, удостоверенное подписью главы населенного пункта.

    Только при соблюдении всех нюансов можно заключать договор об обмене жилья.

    Алгоритм заключения договора

    Процесс размена неприватизированного жилья осуществляется через договор мены, участники которого являются граждане одной и другой квартиры. Для обмена не требуется регистрация Реестре, т. к. собственники квартир не меняются. Также не требуется делать заверение у нотариуса.

    Договор должен соответствовать следующим требованиям:

  • дата и место заключения договора;
  • название документа;
  • паспортные данные граждан, места их фактического проживания и адрес регистрации, контактная информация;
  • наименование квартиры и конкретные данные по ней (кадастровый номер и стоимость, размер, количество комнат и т. д.);
  • наименование уполномоченного органа по распоряжению жилплощадью;
  • технические сведения (от БТИ);
  • документ о согласии всех жильцов объекта;
  • документ о согласии принять квартиру в определенном состоянии, а также ключей от нее;
  • другие пункты по согласованию граждан (не противоречащие действующему законодательству);
  • информация о количестве экземпляров;
  • данные об осведомленности сторон о смысле и последствиях заключения договора;
  • реквизиты граждан;
  • подписи граждан.
  • Завершение процедуры

    По завершению договора обмена требуется заново заключить договоры социального найма с местной администрацией и оформить регистрацию в неприватизированном объекте. Услуга бесплатная.

    Какие бывают сложности

    В процессе заключения договора могут возникнуть определенные трудности. Обменять же неприватизированное жилье на приватизированное невозможно.

    Без согласия прописанных

    «Можно ли разменять муниципальную квартиру без согласия всех прописанных?» — нет. Необходимо согласие всех сторон или обращение в суд для разрешения дальнейших обстоятельств и выселения несогласного жильца.

    Если один против

    Как разменять неприватизированную квартиру, если один против:

    1. Обратиться в суд.
    2. Дождаться судебного решения. Если оно положительное, гражданин выселяется из квартиры.

    Судебный процесс может занять немало времени, поэтому рекомендуется уговорить жильца подписать согласие на размен квартиры.

    Размен квартиры при наличии долгов

    Разменять квартиру при наличии задолженностей по коммунальным услугам не получится. Также и не поможет популярный способ — сняться с регистрации и зарегистрироваться в другом месте.

    Наличие задолженности не позволит выписать гражданина и членов его семьи из неприватизированного объекта.

    Размен при разводе

    Процесс сильно усложняется, если супруги решили развестись. Размен жилья в таком случае невозможен. Жилье остается в собственности муниципалитета, государства, т. к. квартира была оформлена на одного гражданина. Бывший же супруг выселяется из жилплощади.

    Принудительный размен через суд

    Суд дает возможность не только обменять приватизированную жилплощадь, но и приватизацию. Причиной обращения может стать как несогласие жильцов, так и несогласие попечительского совета, муниципалитета на сделку.

    Можно ли и как разменять неприватизированную квартиру?

    Приватизация жилья продолжается уже более 20 лет, но до сих пор многие так и не могут определиться, где лучше жить – в собственной квартире или государственной.

    Иногда возникают ситуации, когда необходимо разменять квартиру, но она неприватизированая. Процесс размена такой квартиры имеет некоторые особенности, о которых нужно знать.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

    Можно ли разменять неприватизированную квартиру?

    По закону, неприватизированное жилье разменять можно, хотя это и непросто. Таких сделок на сегодняшний день совершается мало ввиду некоторых сложностей. Поэтому, решаясь на такой шаг, нужно приготовиться к тому, что процесс будет длительным и непростым.

    Как разменять неприватизированную квартиру?

    Размен неприватизированной квартиры, находящейся в соцаренде, проходит в несколько этапов.

    • Поиск возможных вариантов. Довольно часто именно на этом этапе процесс размена заканчивается. Помимо того, что неприватизированных квартир осталось мало (см. Зачем приватизировать квартиру), да и существует немного семей, готовых жить вместе на одной площади, еще и искать подходящий вариант придется самостоятельно – агентствам по недвижимости этим заниматься невыгодно. Однако, размен не обязательно должен происходить в одном городе – искать варианты можно и в других населенных пунктах.
    • Подготовка документов (в частности, заключить договор соцнайма, если его нет). Также нужно убедиться в том, что отсутствует задолженность по коммунальным услугам, поскольку при наличии долгов размен будет невозможен. В дальнейшем нужно собрать все требуемые документы.
    • Получение разрешения на размен. Его можно получить у собственника жилья (муниципалитета). Также необходимо согласие на размен всех прописанных в квартире лиц. Если в ней проживают дети младше 18 лет, необходимо получить в опекунском совете разрешение. Проблемы с опекунским советом могут возникнуть лишь в том случае, если новое жилье имеет меньшую площадь, чем предусмотрено нормами.
    • Оформление договора мены. Сделки заключаются не в Росреестре, а в специальных учреждениях, имеющих полномочия регистрировать операции размена. На основании договора обмена и согласия каждой стороны ранее достигнутые соглашения расторгаются.
    • Оформление документа социального найма на новое жилье.

    По закону все процедуры, связанные с оформлением, осуществляются в течение 10 дней со времени подачи нанимателем всех документов.

    Какие документы понадобятся для размена неприватизированной квартиры?

    Размен неприватизированной квартиры требует следующих документов (с обеих сторон):

    1. Заявление об обмене (его обязаны написать все прописанные жильцы), при проживании несовершеннолетних – разрешение опекунского совета;
    2. Единый жилищный документ (для столицы);
    3. Выписки из домовой книги, справка из ЖКУ об отсутствии задолженностей (по требованию) (см. Как проверить квартиру на обременение);
    4. Договор соцнайма;
    5. Паспорта (свидетельства для несовершеннолетних) всех участников обмена;
    6. Техническая документация (поэтажный план, кадастровый паспорт, экспликация);
    7. Документы на другую недвижимость от нанимателя квартиры или заявление об ее отсутствии.

    Как разменять неприватизированную квартиру, если один против (через суд)?

    Бывают случаи, когда одно или несколько лиц, прописанных в квартире, против размена. В этом случае в размен неприватизированной квартиры можно оспорить в суде.

    Чтобы была возможность выиграть дело, необходимо иметь конкретный вариант размена. Нужно учитывать, что разбирательство в суде затянуться может надолго, а не все участники процесса обмена будут готовы подождать.

    Еще один вариант – разменять часть квартиры, но вторая сторона процесса может быть с этим не согласна.

    Когда не допускается размен неприватизированной квартиры?

    В некоторых случаях в размене квартиры отказывают.

    Размен неприватизированной квартиры не допускается, если:

    • Квартира или весь дом пребывает в аварийном состоянии (подлежит сносу);
    • Проводится капитальный ремонт с перепланировкой;
    • На нанимателя подан иск с целью расторжения договора соцнайма;
    • Право на использование квартиры оспаривается в суде;
    • Человек, который будет вселяться в квартиру, страдает тяжелым хроническим заболеванием (туберкулезом и пр., перечень заболеваний указан в законе).

    Также в размене может быть отказано, если в результате этого на несовершеннолетних детей станет приходиться меньшая площадь, чем должно быть по нормам.

    Если у вас остались вопросы по теме «Можно ли приватизировать квартиру», задайте их в комментариях.

    Когда можно и нельзя разменять неприватизированную квартиру

    Приватизация успешно проводится уже долгие годы. При этом количество неприватизированных объектов недвижимости остается большим и на сегодняшний день. Поэтому проблема операций с неприватизированным жильем не теряет актуальности.

    Одна из распространенных проблем в данной области связана с обменом квартир, которые находятся в собственности государственных либо муниципальных органов. Квартиросъемщикам чтобы узнать, можно ли разменять неприватизированную квартиру, нужно для начала определиться со всеми нюансами.

    Размен неприватизированного жилья поэтапно

    Главная задача при осуществлении размена недвижимости – договоренность между людьми, проживающими в квартире. Наличие согласия всех жильцов значительно упрощает процедуру размена муниципальной квартиры, а в случае отсутствия договоренности дело приходится решать в судебном порядке.

    Раньше положительные решения суда были частым явлением, но в последнее время процент отрицательных решений стал почти абсолютным. Следовательно, не нужно доводить ситуацию до вмешательства судебных органов.

    Поиск вариантов

    Ситуация в стране складывается таким образом, что заниматься вопросом подбора вариантов для размена жильцам приходится самостоятельно. Связано это с тем, что законом не предусмотрена обязанность муниципальных органов находить новое жилье для обмена. Риелторы в свою очередь также отказываются заниматься этим вопросом. Данная процедура не является для риэлтерских компаний прибыльной.

    Законодательством предусмотрена возможность подбирать варианты для размена в других городах. Нужно лишь согласие организации-собственника.

    Договор соцнайма

    Жилье, которое государство предоставляет на льготных условиях, называется социальным. Группы лиц, которые могут пользоваться данными льготами, определяются в законодательном порядке. Сама процедура прописана в гл.7 и 8 Жилищного Кодекса РФ.

    Перед тем как получить в пользование полученную в результате обмена квартиру, необходимо подписать договор соцнайма с наймодателем. Предметом договора могут быть следующие помещения:

    1. Дома либо их части;
    2. Квартиры либо их части;
    3. Комнаты.

    Договор должен включать в себя описание предмета (тип жилья, расположение объекта и его размер, описание состояния жилья, а также опись всего имущества, которое находится внутри).

    Особенностью данного документа является его бессрочность. Поэтому прекратить его действие можно в любой момент по согласованию сторон. Данное правило регулируется статьей 60 ЖК РФ .

    Перед тем как разменять неприватизированную квартиру, необходимо расторгнуть существующий договор соцнайма и заключить новый. Между квартиросъемщиками также должен быть заключен договор, который носит название «договор мены» и подписывается нанимателями размениваемых помещений в соответствии со статьей 74 ЖК РФ .

    Документы

    Для подписания договора соцнайма потребуется собрать следующий список документов:

    • Оригиналы документов, которые подтверждают личность всех членов семьи;
    • Заявление о заключении договора;
    • Справка о составе семьи, а также удостоверения всех ее членов;
    • Свидетельства, подтверждающие заключение либо расторжение брака;
    • Выписка постановлений исполкома о предоставлении жилья, а также ордер.

    Жилищным кодексом предусматривается заключение подобного договора с дееспособным и совершеннолетним лицом.

    Разрешение на размен

    Перед тем как начать сбор документов стоит учесть, что обменять неприватизированную квартиру можно только с разрешения муниципалитета. Данное разрешение выдается в письменном виде либо при помощи резолюции, поставленной на договоре мены, который впоследствии необходимо заверить у нотариуса.

    Договор мены

    Обязательная процедура регистрации договора меня требует наличия следующих документов:

    • Удостоверения личности;
    • Документы, о праве собственности на недвижимость;
    • Справка про отсутствие арестов и обременений;
    • Согласие органов опеки (в случае, если одним из владельцев недвижимости выступает несовершеннолетний).

    После того как все документы собраны, а договор зарегистрирован, можно оформлять договор соцнайма и завершать обмен неприватизированной квартиры.

    Варианты, при которых обмен неприватизированного жилья невозможен

    Законодательством предусмотрены варианты, при которых размен квартир, находящихся в собственности государства невозможен:

    • Задолженность по оплате услуг коммунальных служб. Долги по коммунальным платежам являются поводом для судебного разбирательства, а поданный иск автоматически делает обмен невозможным.
    • Квартира нуждается в капитальном ремонте. Законом запрещено производить манипуляции с аварийной недвижимостью, поэтому обмен неприватизированной квартиры в данном случае невозможен.
    • Условием блокировки сделки по обмену может быть также ситуация, при которой на несовершеннолетнего гражданина будет приходиться менее 12 метров площади.

    Существует еще несколько условий, при которых данные сделки могут быть заблокированы. Все они рассматриваются индивидуально в судебном порядке.

    Человек, который желает обменять недвижимость должен учитывать все вышеперечисленные замечания. В этом случае обмен неприватизированной квартиры на неприватизированную пройдет без сложностей.

    Можно ли и как разменять неприватизированную квартиру

    Каковы варианты размена

    Приватизированные и неприватизированные квартиры имеют совершенно разный правовой статус. Поэтому бесплатный размен возможен только на квартиры из фонда, принадлежащего тому же собственнику (муниципалитету или государству).

    А это — довольно сложная операция: число неприватизированных квартир постоянно сокращается, поэтому подобрать 2 и более квартиры меньшей площади для обмена очень трудно. Возможно, проще окажется сначала приватизировать жильё, а затем уже заниматься его разменом (См. Зачем нужно приватизировать квартиру? Взвешиваем все за и против ).

    Читать еще:  8 часто задаваемых вопросы при создании ТСЖ (ТСН).

    И уж совсем невозможно будет разменять служебную квартиру или специализированное жильё (из маневренного фонда, социальное и т. п.). Такие варианты лучше с самого начала не рассматривать. Ведь специализированное жильё прямо запрещено обменивать. Также нельзя в такие квартиры пускать временных жильцов по договору поднайма.

    В КонсультантПлюс есть множество готовых решений, в том числе о том, можно ли унаследовать неприватизированную квартиру. Если у вас еще нет доступа к системе, вы можете оформить пробный онлайн-доступ бесплатно! Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+.

    Когда не допускается размен

    • аварийное состояние жилья;
    • идущий капитальный ремонт;
    • решение о сносе дома.

    Не допускается и обмен, в результате которого в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одним из заболеваний, включённых в особый список (туберкулёз и т. п.). Наконец, может оказаться «заблокированным» размен квартиры, если в результате на несовершеннолетних детей будет приходиться площадь, меньшая, чем предусмотренная законом.

    Можно ли разменять неприватизированную квартиру, если за коммунальные услуги не плачено уже полгода и больше? Ответ отрицательный. Такая задолженность служит одним из поводов для расторжения договора социального найма через суд. А предъявленный собственником иск делает обмен невозможным по закону.

    Что необходимо для обмена

    Первое и самое важное: жильцы квартиры должны иметь на руках свой экземпляр договора социального найма. Если вы вселялись в квартиру по ордеру и до сих пор не удосужились такой договор подписать — не поленитесь и сходите в жилищный отдел местной администрации. Впрочем, туда идти вам придётся в любом случае — за разрешением на размен. Дело в том, что замена стороны в договоре найма жилья допускается только с согласия организации-собственника. Обычно муниципалитет не противится этому, но потратить время нужно.

    Кроме договора, из документов вам обязательно потребуется заявление о размене, которое подписывают все совершеннолетние жильцы квартиры — оно тоже подаётся в администрацию. Еще вам будет необходимо получить 2 справки:

    • о зарегистрированных в квартире жильцах (обычно ее выдают в домоуправлении);
    • о том, что нет задолженности по коммунальным платежам (без неё обмен могут не разрешить).

    Но этот перечень не является полным даже приблизительно. Точное количество документов зависит от правил, установленных в конкретном городе.

    После того как все документы собраны и получено разрешение жилищного отдела, всем взрослым жильцам размениваемой квартиры нужно будет явиться за ордерами на новое жилище. С этого момента размен считается состоявшимся.

    Итак, размен крайне сложен и потребует немало времени. Поэтому прежде, чем начинать процедуру, подумайте — так ли это вам нужно? Возможно, проще будет сначала приватизировать квартиру, приобрести новое жильё в ипотеку или воспользоваться каким-то другим способом.

    Еще больше материалов по теме в рубрике: «Приватизация».

    Можно ли разменять неприватизированную квартиру в 2021 году

    Несмотря на то, что приватизационная реформа вступила в силу более 20 лет назад, часть жилья все также находится в муниципальном владении. Проживание в таком жилье возможно только по договору соцнайма, а какие-либо сделки с таким видом жилья просто невозможны. Однако, в некоторых случаях разрешается размен неприватизированной квартиры. В первую очередь для этого потребуется получить разрешения от муниципалитета, являющегося собственником жилья. В статье рассмотрим можно ли разменять неприватизированную квартиру и порядок размена.

    1. Размен муниципальной квартиры
    2. Если жильцы на размер не согласны
    3. Документы, необходимые для размена жилья
    4. Порядок размена неприватизированной квартиры
    5. В каких случаях разменивать муниципальную квартиру нельзя

    Размен муниципальной квартиры

    Важно! Особенностью размена муниципальной квартиры является то, что для этой процедуры необходимо подобрать жилье из фонда неприватизированных объектов недвижимости.

    Первая сложность, с которой можно столкнуться это то, что подходящих видов неприватизированного жилья на рынке очень мало. Обменять жилье, которое в собственность не оформлено на объект из фонда неприватизированного жилья невозможно. Связано это в первую очередь с тем, что то жилье, которое не прошло приватизации не представляет собой товар, а значит и использоваться в рыночной операции не может. Решение в этом случае может быть только одно: приватизировать жилье. Но если все жильцы муниципальной квартиры уже принимали участие в приватизации, то единственным выходом будет являться поиск такого жилья, на которое еще не было оформлено право владения.

    За все операции, которые связаны с неприватизированным жильем ответственными являются профучреждения, которые закреплены при администрации муниципальных образований. До посещения этого учреждения необходимо выяснить был ли заключен на жилье договор соцнайма. Если такого документа нет, его необходимо будет оформить.

    Если жильцы на размер не согласны

    Важно! Разменять неприватизированную квартиру можно даже в том случае, если остальные жильцы не согласны. Но для этого потребуется обратиться в суд.

    Решение споров по размену может длиться по несколько лет. Если причин, которые препятствуют размену квартиры нет, можно обратиться в суд и иском о решении этого вопроса. При этом важную роль может сыграть тот факт, что проживать совместно с отдельно взятым жильцом невозможно, а значит возникает острая необходимость разъехаться. Доказательством этого факта могут стать справки из полиции о непристойном поведении жильца, либо справка от нарколога, подтверждающая у него алкоголизм. Также плюсами могут стать показания, которые дадут соседи.

    Если доказательств в невозможности совместного проживания предоставлено не будет, то суд может отказать в требованиях искового заявления (Читайте также статью ⇒ Выселение из муниципальной квартиры прописанного жильца).

    Документы, необходимые для размена жилья

    Для того, чтобы разменять неприватизированное жилье потребуется подготовить ряд документов:

    • Разрешение наймодателя;
    • Соглашение о соцнайме квартиры, а также ордер;
    • Выписка из домовой книги;
    • Справка о том, что отсутствует долг по коммунальным платежам по этой квартире.

    Порядок размена неприватизированной квартиры

    Для того, чтобы разменять муниципальную квартиру потребуется разместить объявление на сайтах или в пресс-изданиях, занимающихся такими вопросами. При этом нужно определить, какой именно способ размена жилья будет наиболее выгодным: прямой или альтернативный? Прямой способ подразумевает оформление договора мены, при которой не проводится рыночная оценка объекта. В случае альтернативного способа оформляют договор купли-продажи, который также предусматривает возможность по размену неравных по цене объектов с доплатой.

    Важно! Для того, чтобы не заниматься всеми вопросами, связанными с юридической стороной таких сделок, лучше будет воспользоваться услугами риэлторов. В этом случае специалисты самостоятельно составят документы, а также проведут работу по сбору необходимых документов, а также обезопасят от возможных рисков.

    После того, как будут выбраны объекты для размена, необходимо оценить все плюсы и минусы новой жилплощади. После этого можно переходить к подписанию соглашения.

    В каких случаях разменивать муниципальную квартиру нельзя

    Если квартира прошла процедуру приватизации, то она считается частной собственностью, а ее владелец может распоряжаться ею по своему усмотрению. Он может ее подарить, продать или обменять. В том случае, если квартира не приватизирована, ее собственником является муниципалитет. Поэтому любая операция, которая может выполняться с квартирой возможно только с согласия органов местного управления. Согласно Жилищного кодекса, существует ряд ситуаций, при которых обмен неприватизированной квартиры запрещается:

    • Наймодатель планирует изменить условия договора соцнайма, либо расторгнуть его. На расторжение договора соцнайма имеет право каждая из его сторон, обычно выселением жильцов из неприватизированных квартир занимается наймодатель. Расторгнуть договор муниципалитет может в следующих ситуациях: если задолженность по квартплате превысила 6 месяцев, если наниматель нанес повреждения имуществу наймодателя, если наниматель использовал квартиру не в тех целях, которые предусмотрены в договоре, если на нанимателя поступали жалобы от соседей, о том, что проживать совместно невозможно.

    Важно! Для расторжения договора соцнайма по указанным выше причинам необходимо обращение в суд. При возникновении иных ситуаций, расторжение может быть оспорено.

    • Одна из сторон обратилась в суд с протестом о праве на эксплуатацию квартиры, запланированной к обмену. Наниматель не вправе предоставлять жилье на обмен, пока не закончится судебное разбирательство. Наймодатель при этом не может дать согласие на размен. В этом случае необходимо дождаться окончания процесса и вынесения решения, которое уже обжаловать будет невозможно.
    • Для обмена предлагают помещение, которое признано непригодным для проживания, либо его готовят к сносу. В том случае, если собственник неприватизированного жилья планирует снести дом, провести в нем капремонт или переоборудовать его, то каждому нанимателю он обязан сообщить об этом и предложить переселение в другой дом. Помимо этого, размен неприватизированной квартиры в жилом доме будет невозможен, если этот дом признан непригодным на жизни, то есть ветхим или аварийным. Такие дома подлежат сносу, а все жильцы переселению.
    • Обмен с нанимателем, имеющим серьезные хронические заболевания. Законодательство запрещает обмен жилплощадью, если в ней будет проживать лицо, имеющее тяжелую форму хронического заболевания, например, туберкулез, эпилепсию, гангрены и других заболеваний, утвержденных в перечне.

    Важно! Обмен квартир должен осуществляться таким образом, чтобы это не приводило к ухудшению условий жизни нанимателя этого жилья. Иначе это может привести к тому, что муниципальные органы в дальнейшем откажут в предоставлении неприватизированного жилья, основываясь на том, что обмен был совершен с целью преднамеренного ухудшения жилищных условий.

    Как происходит принудительный размен муниципальной квартиры через суд на практике?

    В тесноте хорошо только при условии, что не в обиде. Чаще бывает наоборот — живущим совместно дальнейшее существование под одной крышей становится невыносимым.

    Встает неизбежный вопрос: кто куда? Особенно, если речь идет о муниципальном жилище. Большинство людей заговаривает о размене, даже не подозревая, что за этим скрывается.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

    Читайте нашу статью о способах обмена приватизированной квартиры. О том, как подать иск в суд на размен жилого помещения, можно узнать также на нашем сайте.

    Принудительный размен муниципальной жилплощади через органы правосудия: практика в нашей статье.

    Понятие

    Что такое принудительный обмен муниципального жилья через суд?

    Скрывается за этим разрешение суда обменять или заменить муниципальное жилье, заменяемое членами домохозяйства, раз уж кто-то из ответственных квартиросъемщиков (или наймодатель) выступает против данной процедуры (ст. 74 ЖК РФ).

    Для обмена жилплощади необходимо документированное согласие всех членов семьи нанимателя (это касается и временно отсутствующих), а также — муниципалитета. Последний принимает решение об обмене квадратных метров и люди разъезжаются.

    Как происходит размен муниципальной квартиры через суд? Проживающие по соседству на основании ст. 72 Жилищного кодекса РФ имеют право потребовать судебным порядком заменить имеющееся жилище на другое, равнозначное.

    Которое орган правосудия вовсе не всегда аннулирует — например, если речь идет о хотя бы даже вероятном ухудшении условий проживания несовершеннолетнего или недееспособного гражданина.

    Сделка с участием таковых происходит только при участии попечительского совета. А он, в свою очередь, тоже далеко не всегда дает согласие на размен (которое также придется опротестовывать в суде).

    Узнайте на нашем сайте о том, как обменять комнату, двухкомнатную и трехкомнатную квартиру, какие документы потребуются для обмена, как заключить договор мены с доплатой, а также о том, можно ли обменять жилплощадь в ипотеке.

    Основания и причины

    Как правило, причинами размена неприватизированной квартиры через суд бывают: бытовые разногласия, систематические ссоры между проживающими.

    Также, если кто-то из сожителей намеренно пакостит другим — хулиганит или ведет асоциальный образ жизни, делая жизнь остальных невыносимой (или вообще ставя под угрозу).

    При этом компромисс касательно разъезда в домохозяйстве не достигнут и кто-то активно выступает против (или вето наложил уже наймодатель).

    О том, можно ли обменять старое жилье на новостройку, комнату на дом и земельный участок, и как правильно сделать обмен с доплатой, можно узнать из наших статей.

    Если дошло до суда

    Что в этом случае делать? Обращаться к адвокату. Искать правды в таком непростом вопросе, как принудительный обмен жилыми помещениями по договору социального найма, самостоятельно лучше даже не начинать.

    Защитник не только поможет с составлением заявления и подбором доказательной базы, но и представит ваши интересы во время разбирательства, также подскажет, как на практике реализовать полученное решение судьи.

    Исковое заявление оформляется в количестве экземпляров исходя из числа участников процесса. Подается в районный суд общей юрисдикции по месту нахождения отвечающей стороны. Иск пишется в произвольной форме, но обязательно включает в себя следующие данные:

    • полное наименование судебного подразделения, куда жалуетесь;
    • паспортная информация заявителя/ответчика;
    • статус квартиры;
    • данные о несовершеннолетних или недееспособных участниках;
    • почему нельзя больше жить совместно?
    • как вы хотели урегулировать вопрос до суда (какие варианты обмена предлагались и почему были отвергнуты ответчиком?);
    • реквизиты разрешающего документа от попечительского совета;
    • требование;
    • дата, подпись;
    • список прилагаемых документов.

    Помимо собственно заявления, нужны будут следующие бумаги:

    • документированное согласие наймодателя;
    • документ, разрешающий обмен между городами;
    • разрешение органа опеки;
    • копия лицевого счета;
    • письменное согласие членов семьи;
    • техпаспорта и планы подлежащих обмену квартир;
    • досудебная переписка;
    • документ из ЗАГСа о составе семьи;
    • квитанция госпошлины;
    • удостоверения личности всех задействованных лиц.

    Как долго суд будет определяться с решением, зависит от многих факторов. В решении будет указано — «произвести обмен жилой площади», также данные, кто куда вселяется.

    Это не пустая бумажная волокита — государство должно знать, что несамостоятельные граждане не будут ущемлены в жилищных условиях. Ждать документа — две недели.

    Отказ

    Когда суд отказывает в принудительном размене муниципальной квартиры? Судебная практика:

    • жилплощадь является спорной, аварийной или подлежит сносу;
    • речь идет о вселении в комнату в коммунальной квартире тяжелобольного лица;
    • данный договор социального найма находится в судебном производстве на предмет изменения или прекращения;
    • одна из квартир признана непригодной для вселения.

    Становится понятно, что подобного рода споры — дело весьма непростое и не всегда заканчивающееся успехом.

    До начала каких-либо действий следует обратиться в юридическую фирму или адвокатскую контору для подробной консультации, только после этого можно заводить речь о подаче заявления в суд.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Можно ли разменять неприватизированную квартиру и как это сделать?

    Исходя из практик, самой большой проблемой в размене жилья является поиск подходящего варианта. С каждым годом в России всё меньше и меньше становится неприватизированных квартир, а те, которые и остались, могут попросту не нуждаться в процедуре обмена жилья по желанию их владельцев.

    Как разменять неприватизированную квартиру. Этапы

    Для того чтобы разменять неприватизированную квартиру нужно пройти несколько этапов:

    1. Найти вариант размена – самый сложный и долгий этап.
    2. Привести в порядок документы на своё неприватизированное жильё.
    3. Получить разрешение на размен квартиры.
    4. Заключить договор замены одного имущества на другое.
    5. Оформить договор социального найма на новое жильё.

    Каждый из этапов имеет свои нюансы и сложности, самым тяжёлым в осуществлении является первый этап, поскольку достаточно тяжело найти подходящее жильё, которое будет соответствовать всем нормам и к тому же его пользователи будут согласны на ваш вариант размена.

    Если нет договора соцнайма на квартиру, в которой вы проживаете

    Если на квартиру, в которой проживает владелец, нет договора о социальном найме, а есть только ордер, то ему необходимо будет обратиться в администрацию по месту жительства для оформления данного вида договора. Для этого гражданину понадобится не только иметь при себе ордер на квартиру, а также предоставить и паспорт гражданина Российской Федерации и подготовить необходимый пакет документов.

    Читать еще:  Признание права собственности в порядке приватизации

    Разрешение на размен квартиры

    Разрешение на размен неприватизированного жилья – это важный документ, без которого данную процедуру провести будет невозможно. Данное разрешение можно получить только в муниципалитете по согласию всех зарегистрированных лиц, которые проживают в квартире.

    Как разменять неприватизированную квартиру

    По большей части эти все документы имеют письменную форму. Хотя несмотря на это, существуют случаи, когда государственное учреждение ставят просто резолюцию на договоре о размене жилья, тем самым подтверждая, что они дают согласие на оформление данной процедуры.

    Договор мены или размены жилья не нуждается в государственной регистрации, достаточно будет просто заверить его у нотариуса.

    Необходимые документы для размена жилья

    Как разменять неприватизированную квартиру и какие документы понадобятся для обмена жилья?

    Для проведения данной процедуры вам понадобится подать в уполномоченный орган следующий пакет документов:

    1. заявление о намерении разменять жилую площадь. Если гражданин проживает в квартире не один, обязательно нужны подписи всех членов, которые зарегистрированы в данной квартире, кроме несовершеннолетних.
    2. Технический паспорт.
    3. Единый жилищный документ.
    4. Договор о социальном найме жилья.
    5. Документы, которые подтверждают отсутствие права собственности на другую недвижимость.
    6. Если в квартире проживают несовершеннолетние, то нужно будет взять разрешение из органов опеки о согласии размена квартиры.

    Как разменять неприватизированную квартиру, если один из членов семьи против?

    В данном случае необходимо будет обратиться в суд. Постановление суда может либо разрешить размен, если уже подобран конкретный вариант на что обменивают, либо судебное разбирательство может быть очень долгим.

    Когда размен невозможен

    Также существуют случаи, когда размер квартиры невозможно осуществить. В каких случаях данная процедура не имеет места быть?

    Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

    +7 (812) 603-71-55
    (Санкт-Петербург)

    8 (800) 302-33-75
    (бесплатный звонок по России)

    Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

    1. Если предварительно был подан иск об изменении договора социального найма.
    2. Если право проживания и пользования квартирой оспаривается в суде.
    3. Если квартира не может быть использована по другому назначению.
    4. Если дом находится в аварийном состоянии.
    5. Если планируется капитальный ремонт дома, в котором находится данная квартира.

    Размен жилья не должен усугубить жилищных условий проживания граждан. Из-за этого могут отказать в размене. Размен неприватизированной квартиры – это не очень сложный юридический процесс, скорее тяжело найти вариант на который будет обмениться данная жилплощадь.

    Несколько слов о сроках

    Что касается сроков, то стоит подготовиться к тому, что обмен жилья – это длительный процесс. Очень много времени занимает поиск нового жилья. Стоит отметить, что с каждым годом в Российской Федерации всё меньше и меньше неприватизированного жилья. Это связано с тем, что процедура приватизации на данный момент всё ещё является бесплатной для граждан Российской Федерации и очень выгодной, поскольку муниципальные квартиры переходят в право собственности граждан.

    Разрешение на размен квартиры нужно получить не позднее, чем за 10 рабочих дней с момента подачи заявление в уполномоченный орган. Договор оформляется тоже в течении 10 дней.

    Некоторые нюансы

    В случае если в квартире проживают несовершеннолетние, понадобится взять разрешение на обмен квартиры в органах опеки.

    Также обмен неприватизированной квартиры является единственным шансом переехать в другое муниципальное жильё и продолжать пользоваться им по договору социального найма.

    С чего начать, куда обратиться

    Лучше всего начать именно с поиска вариантов размера жилья. Дело в том, что найти его достаточно сложно и это занимает длительный период. К тому же альтернативное жильё должно быть не хуже разменного.

    Случаи отказа

    Уполномоченный орган может отказать в размене неприватизированной квартиры, если есть нарушения рамок действующего законодательства или есть нарушение процедуры. Власти могут отказать в случае, если:

    1. Обмен квартиры имеет сугубо фиктивный характер.
    2. Если гражданин хочет обменять квартиру, которая находится в военном городке.
    3. Если обмен невыгоден одной из сторон.

    Отказ гражданин получит в письменной форме с обязательным указанием причины. Если же отказ будет необоснован, то стороны могут обратиться в суд для того, чтобы оспорить решение.

    Налоги и расходы при размене неприватизированного жилья

    Стоит отметить, что размер квартиры – это один из способов, как юридически грамотно уйти от уплаты налогов. Если же в сделке участвуют только муниципальные квартиры, то никаких налогов платить не нужно. Единственными растратами, которые вы понесёте в период заключения сделки будут оплата услуга риелтора, нотариуса и заказ дополнительных справок для подачи документов, а именно:

    • выписка из ЕГРН – её стоимость в среднем составляет 300 рублей;
    • доверенность у нотариуса обойдётся от 200 рублей (тут цена зависит от расценок нотариуса);
    • если у вас не было технического паспорта на данную квартиру, то обязательно нужно будет его заказать. Данная услуга является платной и в среднем стоит от 900 рублей.

    Налог на квартиру будет уплачивается в том случае, если одна из сторон будет получать доход, а также если стоимость жилья превышает 1 млн рублей. В таких случаях необходимо будет заплатить в казну 13% от кадастровой стоимости квартиры. Муниципальные жилые площади под этот закон не попадают.

    Как разменять неприватизированную квартиру?

    С точки зрения закона такое вполне возможно, однако, на практике очень трудной найти подходящий вариант. Только представьте, как нелегко найти две семьи, которые пожелают жить в одной квартире, пусть и большей по площади, чем их жилище.

    Как разменять неприватизированную квартиру — этапы

    1. Поиск возможных вариантов размена;
    2. Привести в порядок все документы на свое жилье (оформить договор соцнайма, если его нет);
    3. Получить разрешение на размен;
    4. Заключить договор мены;
    5. Оформить договор соцнайма на новое жилье.

    Самый сложный первый этап. Даже обмен трудно осуществить, так как неприватизированного жилья с каждым годом становится все меньше, а уж о размене и говорить не приходится.

    Если нет договора соцнайма на квартиру, в которой вы проживаете

    Если на квартиру, в которой вы проживаете, из документов есть только ордер, следует обратиться в местную администрацию, чтобы оформить данный договор. Для этого нужно иметь при себе паспорт, ордер и другие документы.

    Разрешение на размен квартиры

    Так как разменять неприватизированную квартиру? Размен неприватизированной квартиры осуществляется только с разрешения собственника жилья (муниципалитет) и согласия всех зарегистрированных в ней лиц. Естественно, эти документы оформляются письменно, хотя в некоторых случаях администрация просто ставит резолюцию на договоре мены, выражая этим свое согласие.

    Договор мены не подлежит государственной регистрации, для его заключения достаточно обратиться к юристу или нотариусу.

    Необходимые документы для размена жилья

    Для того, чтобы заключить договор мены, в уполномоченный орган представляются следующие документы:

    1. Заявление (если наниматель проживает совместно с семьей, в заявлении должны быть подписи всех зарегистрированных лиц, кроме несовершеннолетних);
    2. Технические документы на жилое помещение (паспорт, поэтажный план, экспликация);
    3. Единый жилищный документ;
    4. Договор соцнайма;
    5. Единый жилищный документ;
    6. Сведения об отсутствии другого жилья.

    Часто требуются и другие документы, например, согласие органов опеки, если в семье есть несовершеннолетние.

    Если один из членов семьи не согласен на размен, можно ли разменять неприватизированную квартиру, если один из членов семьи не дает своего согласия? Можно, но только через суд. Здесь нужно помнить два момента: суд может вынести решение, если есть конкретный вариант размена, судебное разбирательство может затянуться надолго, а не все наниматели готовы ждать.

    Когда размен невозможен

    Разменять неприватизированную квартиру не получится в любом случае, если:

    1. Подан иск о расторжении (изменении) договора соцнайма;
    2. Право пользование квартирой оспаривается в суде;
    3. Жилище не может быть использовано по прямому назначению в связи с его непригодностью для проживания;
    4. Дом подлежит сносу или будет переоборудован, но не для проживания граждан;
    5. Предстоит капитальный ремонт дома;
    6. Человек, который хочет вселиться, страдает тяжелой формой одного из хронических заболеваний, указанных в законе.

    Очень важно помнить, что разменять квартиру нужно так, чтобы не произошло ухудшение жилищных условий, в противном случае в будущем вам могут отказать в постановке на учет в качестве нуждающихся в улучшении условий проживания, ссылаясь на то, что вы намеренно ухудшили свои жилищные условия.

    Вопрос, как разменять неприватизированную квартиру, не столько сложен юридически, сколько трудно осуществим практически. Хотя можно обратиться к риэлторам, которые оказывают данную услугу и будут за вас искать варианты размена.

    Как разменять квартиру, если она не приватизирована

    Не все граждане проживают в собственных квартирах. В некоторых случаях недвижимость для проживания предоставляется на условиях социального найма. Но что делать, если возникает необходимость в размене? Можно ли разменять неприватизированную квартиру? Здесь много нюансов и своих особенностей.

    Закон

    Закон не запрещает нанимателям проводить процедуру размена неприватизированной квартиры. Но на самом деле вопрос решается не так просто. Поэтому таких сделок не так много. Ст. 72 ЖК РФ содержит информацию о правилах обмена муниципального жилья. Это основной закон, на который опираются в данном случае. Он гласит:

    • Наниматель с письменного согласия собственника муниципальной квартиры и всех проживающих лиц имеет право заниматься обменом жилого помещения на другое жилье.
    • Проживающие с нанимателем жильцы вправе требовать обмена занимаемой площади на другое жилье, находящееся в разных домах.
    • Если между нанимателем и жильцами возникли разногласия по поводу размена квартиры, каждый из них может требовать принудительный размен занимаемой жилплощади через суд.
    • При наличии недееспособных и несовершеннолетних членов семьи размен квартиры без согласия органов опеки не допускается.

    Право на размен

    Таким правом обладает официальный наниматель жилья по договору соцаренды. Именно он несет ответственность за состояние квартиры и иные аспекты (заключение соглашений, защита интересов проживающих).

    Если дано согласие на сделку, наниматель вправе вести подготовку к процедуре через доверенного представителя.

    Муниципальная квартира

    Несмотря на то, что процедура приватизации длится уже более 20 лет, на сегодняшний день много муниципального жилья. Немало людей, проживающих по договору соцнайма, желают разъехаться.

    Сама процедура бесплатная, за исключением случая, когда приходится обращаться в суд. Там обязательно понадобится заплатить госпошлину. Кроме того, если варианты размена подыскивает администрация, то за подобную услугу придется заплатить.

    Размен неприватизированной квартиры, являющейся собственностью муниципальных органов, происходит в несколько этапов:

    1. Поиск оптимальных вариантов. Найти подходящую квартиру сложно, так как неприватизированного жилья осталось немного. В некоторых городах администрация предлагает платную услугу по подбору вариантов жилья, что может существенно ускорить процесс.
    2. Подготовка документации. Если нет договора соцнайма, то обязательно его заключить. Также должна отсутствовать коммунальная задолженность.
    3. Получение согласия на размен. Разрешение дает собственник жилья. В данном случае это муниципалитет. Также требуется согласие всех дееспособных лиц, зарегистрированных на жилплощади. Если есть маленькие дети (младше 18 лет), потребуется получить разрешение в опекунском совете.
    4. Оформление договора мены. Заключение сделки проходит не в Росреестре, а в специальных учреждениях. В их полномочиях регистрация операций размена. Ранее составленное соглашение расторгается на основании договора мены и согласия всех жильцов.
    5. Оформление договора социального найма на новую квартиру.

    Схема довольно сложная и продолжительная. Требует сбора многих документов. К тому же сделать обмен на аналогичную жилплощадь очень сложно. Поэтому приходится идти на жертву с обеих сторон. Ни одна из сторон сделки не должна брать доплату за менее выгодный вариант.

    Наниматели социального жилья не вправе получать личную выгоду от квартиры с таким правовым статусом. После предоставления всех документов, процедура оформления не должна затягиваться более, чем на 10 дней. Если вопрос решается через суд, разбирательство может растянуться на несколько месяцев.

    ВНИМАНИЕ! Разменять неприватизированное жилье можно только на квартиру с аналогичным правовым статусом. Обмен на приватизированную недвижимость не допускается.

    Документы

    Чтобы поменять муниципальную квартиру, нужно предоставить следующие документы:

    • Заявление об обмене со стороны всех зарегистрированных жильцов. При наличии несовершеннолетних лиц — согласие органа опеки и попечительства.
    • Единый жилищный документ (для столицы).
    • Справка из домовой книги. Могут потребовать предоставить документальное подтверждение из ЖЭУ об отсутствии коммунальных долгов.
    • Договор соцнайма.
    • Удостоверяющие личность документы.
    • Набор документов, используемых во время проектирования.
    • Документы или заявление о наличии или отсутствии иной недвижимости.

    Список приблизительный и может дополняться иными документами. Их перечень и количество зависит от установленных в конкретном городе правил. Такой же перечень бумаг должна собрать и вторая сторона сделки. После сбора всех документов и получения разрешения, жильцы обмениваемого жилья должны явиться за ордерами на новую квартиру.

    Стоит отметить, что не все риэлторские конторы предпочитают связываться с разменом таких квартир. Государственные организации также не обязаны оказывать помощь в поиске жилья. В большинстве случаев проще сначала приватизировать квартиру, а потом уже заниматься ее разменом.

    Единственный вариант остается в самостоятельном поиске. Более того, можно провести обмен квартиры на другой город, что не противоречит закону.

    Через суд

    Если все проживающие лица согласны на размен, это самый удобный и простой вариант. Но так бывает не всегда. На практике нередки случаи, когда не все прописанные лица соглашаются на такую процедуру.

    Как провести сделку с неприватизированной квартирой, если один из жильцов против? И возможен ли размен без получения согласия? В данной ситуации вопрос можно решить только через суд. При этом будут рассматриваться интересы всех участников спора.

    До вступления в действие нового ЖК РФ, при возникновении спорной ситуации можно было разменять жилье в принудительном порядке. Теоретически закон такую ситуацию рассматривает. Но в судебной практике в большинстве случаев по вопросу принудительного размена выносится отрицательное решение.

    Для судебного процесса необходимо предоставить конкретный вариант жилья. Иначе заявление могут отклонить. Нужно быть готовым к тому, что судебное разбирательство может надолго затянуться.

    ВНИМАНИЕ! Если один из жильцов не согласен с принятым решением остальных членов семьи, можно попробовать разменять только часть жилья. Однако это проблематично, поскольку вторая сторона процесса может не согласиться на такой вариант.

    Когда нельзя разменять

    Ситуации, когда размен квартиры не допустим:

    1. Квартира или весь дом подлежит сносу, то есть находится в аварийном состоянии.
    2. Проводится капитальный ремонт с последующей перепланировкой.
    3. Со стороны собственника жилья подан иск на нанимателя для расторжения договора соцаренды.
    4. Право на использование жилплощади оспаривается в судебном порядке.
    5. Лицо, которое собирается заселиться в квартиру, имеет тяжелое заболевание в хронической форме.
    6. Жилье относится к специализированному или служебному. Такие варианты сразу отпадают, потому что специализированные квартиры запрещено обменивать. Туда нельзя пускать даже на временное проживание жильцов по договору поднайма.
    7. Имеется коммунальная задолженность за 6 месяцев и более. Такая причина является веским поводом для расторжения соглашения с нанимателем через суд.
    8. Планируется обмен на приватизированное жилье.

    Отказать в размене могут и по причине нарушений установленных норм площади или ущемления прав несовершеннолетнего ребенка. Таким образом, ответ на вопрос, можно ли разменять неприватизированную квартиру, положительный. Но такая процедура крайне сложная и требует больших затрат времени.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector