Piteryust.ru

Юридическая консультация онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Предварительный договор купли-продажи квартиры с авансом: зачем и когда требуется

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с авансом

Главная » Документы » договоры » Договора купли-продажи » Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с авансом

Сделки по приобретению объектов недвижимости, в частности, квартир, не терпят поспешности. Учитывая высокую стоимость жилья, покупатели сначала должны удостовериться, что приобретаемый объект им действительно подходит, устно договориться обо всем с продавцом.

Дабы намеченная сделка не сорвалась, стороны могут перед подписанием основного договора купли-продажи, подписать договор предварительный, в котором обозначить намерения заключить сделку.

Может возникнуть вполне резонный вопрос, а для чего вообще заниматься предварительным заключением договоров, если можно заключить сам договор купли-продажи?

Дело в том, что не всегда основной договор может быть заключен здесь и сейчас. Например, покупатель не имеет возможности оплатить всю сумму за квартиру сразу, но обязуется подкопить деньги в ближайшем будущем, или продавец пока не может продать квартиру, поскольку сам еще не приобрел жилплощадь.

Но если и покупатель и продавец настроены на совершение сделки в будущем, если их все устраивает, то чтобы сделка не сорвалась, и заключается предварительное соглашение.

В нем стороны могут предусмотреть условия о задатке или авансовом платеже.

Образец типового договора купли-продажи квартиры с авансом

В соответствии со ст.249 ГК РФ, предварительное соглашение призвано подтвердить договоренности граждан о готовности заключить впоследующем полноценный договор по отчуждению недвижимости, по которому право собственности на квартиру перейдет от продавца к покупателю.

Согласно ст.429 ГК РФ договор предварительный должен заключаться в той же форме, что и основной.

В него должны включаться следующие сведения:

  • Сведения о предполагаемых сторонах основного договора – продавце и покупателе, их идентификационные данные;
  • Предмет договора (переход права собственности от одной стороны к другой), с подробным описанием объекта:
  1. многоквартирный дом, в котором располагается квартира, что планируется объектом сделки;
  2. адрес дома;
  3. этаж и номер квартиры;
  4. площадь;
  5. кадастровый номер.
  • Цена, по которой планируется осуществить сделку, условие об авансовом платеже;
  • Перечень прописанных в квартире лиц (с их паспортными данными);
  • Права и обязанности сторон (здесь можно предусмотреть любые необходимые условия);
  • Условия, при которых договор расторгается;
  • Дата, до которой стороны планируют заключить главный договор;
  • Подписи сторон, расшифровка, дата подписания.

К договору также можно оформить приложения, если квартира, к примеру, передается с мебелью, то в отдельном приложении целесообразно прописать перечень данного имущества.

Важно отметить, что авансовый платеж и задаток – это разные вещи. Если договор заключен не будет, то уплаченный в адрес продавца аванс должен быть возвращен покупателю.

При этом не будет иметь никакого значения, по чьей вине планируемая сделка не была заключена.

Если же стороны в предварительном соглашении договорятся именно о задатке, то, согласно ст.380 ГК РФ, будут применяться следующие условия:

  • в том случае, если покупатель найдет вариант получше и откажется от совершения сделки, предусмотренной в предварительном соглашении, то внесенный им задаток остается у продавца;
  • если же сам продавец стал виновником срыва сделки, то он обязан вернуть в двойном размере полученный задаток.

Образец договора купли-продажи садового участка с домом.

Про образец договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса смотрите тут.

Задаток, в отличие от авансового платежа – более надежный способ обеспечения итогового исполнения достигнутых сторонами договоренностей.

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры с авансом?

Подобное соглашение должно быть заключено в обязательной письменной форме.

Удостоверения договора у нотариуса не требуется, однако стороны могут для собственной подстраховки обратиться в нотариальную контору и оформить соглашение.

При заключении предварительного соглашения с условием внесения именно аванса, а не задатка, покупатель ничем не рискует – он в любом случае получит аванс обратно, даже если сам откажется от совершения сделки.

Правда, он не получит и никакой компенсации от продавца, если виновником незаключения сделки выступит он сам.

Важно помнить, что предварительный договор не нужно сдавать в Росреестр. В регистрирующий орган должен предоставляться только основной договор.

Соответственно, предварительный договор может заключаться в двух подлинных экземплярах – для каждой стороны, а основной договор должен быть подписан в трех – еще один экземпляр должен быть сдан в Росреестр.

Преимущества и недостатки предварительного договора купли-продажи квартиры с авансом

В том случае, если покупатель решил приобрести какой-то определенный объект недвижимости, а продавец согласен его продать, то предварительный договор – это замечательный инструмент для закрепления договоренностей.

Какие преимущества сулит данная сделка? Можно отметить следующие:

  1. Стороны могут зафиксировать цену, по которой осуществят сделку;
  2. Покупатель может не переживать, что квартира будет продана другим людям, поскольку договоренности зафиксированы;
  3. Предварительное соглашение дает возможность сторонам подготовиться к заключению основной сделки и провести все технические мероприятия.

Есть у предварительного соглашения и определенные недостатки:

  1. Зафиксированная стоимость может не устроить продавца, если рыночные цены на жилье выросли;
  2. Аванс остается у продавца, его еще необходимо будет возвращать, а это действие иногда приходится проводить через суд.

Предварительный договор купли продажи квартиры

В тексте документа максимально полно оговариваются все ситуации, которые могут возникнуть, в том числе связанные с расторжением договора. Пусть бумага и не заставляет никого покупать недвижимость, но она является гарантией того что, скорее всего, дальнейшее сотрудничество состоится.

Зачем составляется предварительный договор? На самом деле он не является обязательным элементом оформления сделки, но если за жилье дается аванс или залог, стороны желают обезопасить себя. Этот документ может стать отличной основой для заключения основного договора. Хотя в предварительном оформлении договора может не быть смысла, если стороны сразу оформляют основной.

Как оформляется договор

Если не знаете, как оформить сделку купли/продажи правильно, лучше обратиться к специалисту. Но если жалко денег, в интернете всегда можно скачать пример уже заключенного документа, и использовать его в качестве шаблона. Правда, нужно внимательно смотреть, чтобы форма не была уустаревшей.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Вот какие пункты должны быть в договоре за 2017 год:

  • Продавец и покупатель указывают свои паспортные данные, прописку и т.п.;
  • Цель, то есть дальнейшее заключение соглашения о продаже/покупке конкретного объекта недвижимости с указанием адреса, номера квартиры, метража, числа комнат, и общей характеристики многоэтажного дома;
  • Указываются документы, подтверждающие право собственности на жилье;
  • Указываются условия сделки, а именно: стоимость, сумма задатка, дата подписания основного договора, дата когда продавец должен освободить территорию жилья, кто гасит сопутствующие сделке расходы, возмещение задатка при несоблюдении условий договора;
  • Указывается, во скольких экземплярах составлен договор. У каждого участника сделки должна остаться копия, в том числе и у специалиста, который всё курирует;
  • Описываются основания для расторжения сделки. Этому пункту следует уделить особое внимание, и привлечь к его составлению юриста, чтобы избежать большинства неточностей, которые возникают, если составление поручили некомпетентному человеку.

Если предварительный договор предусматривает денежные вложения, то соглашение обязательно должно проверяться юристом или нотариусом.

В договоре есть несколько основных положений, согласно которым совершается подписание договора:

  • Покупатель хочет получить продаваемую недвижимость, и намерен в дальнейшем подписать окончательный договор;
  • Продавца устраивают условия покупателя;
  • Покупатель готов пройти оформление договора с авансом, выплатив до 10% от стоимости недвижимости.

Перечень документов

Поскольку процесс заключения предварительной сделки купли/продажи не менее серьезен, чем подписание основного договора на покупку квартиры, желательно хорошо подготовиться, в частности собрать необходимую документальную базу. Во время оформления сделки документы приносят оба участника.

Вот основные бумаги, которые должны быть у покупателя:

  • Паспорт;
  • Если покупка совершается в ипотеку, справка о доходах;
  • Оценочный сертификат на недвижимость;
  • Любой документ, подтверждающий личность в дополнение к паспорту.

Иногда банки могут расширить списки требуемых документов, потому следует ориентироваться под те требования, в связи с которыми заключается сделка с конкретным банковским учреждением.

Документы продавца для заключения предварительного договора купли продажи квартиры:

  • Документы на недвижимость и свидетельство о государственной регистрации квартиры;
  • Паспорт;
  • Выписка из ЕГРП;
  • Сертификат на квартиру;
  • Выписка из домовой книги.

Дополнительные документы для продавца:

  • Доверенность, если продавец не сам представляет свои интересы;
  • Если продавец находится в браке – разрешение супруга;
  • Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети – согласие органов опеки.

Кроме оригиналов, по требованию надо предоставить заверенные ксерокопии документов. Когда собственниками квартиры выступают сразу несколько лиц, форма договора и список документов несколько меняется. Для того чтобы правильно собрать пакет документов и заполнить нужный бланк, потребуется профессиональная помощь. Но заключая подобное соглашение на всякий случай лучше держать под руками все правомерные документы.

Предварительный договор при покупке жилья в ипотеку

Как правило, предварительный договор купли продажи квартиры с задатком заключается, если покупатель оформляет ипотеку на покупку недвижимости. На данный момент, так делает половина людей, которые стремятся получить свое жилье. Банку нужны гарантии, что деньги действительно будут отданы за квартиру, потому потенциальному покупателю придётся хорошо поработать, чтобы заработать на сумму первого взноса и оплатить владельцу недвижимости аванс или задаток.

Но поскольку этот документ имеет немного другую специфику, желательно скачать предварительный договор и ознакомиться с нюансами сделки. Сейчас в сети не проблема найти нужный бланк, даже есть бланки из разных банков, что очень удобно для пользователей сети. Хотя такой же образец можно получить в конкретном банке, ведь потенциальный покупатель в любом случае туда будет ходить.

В нем указаны:

  • Предмет, объект и стоимость объекта. Предметом выступают обязательства сторон, объектом – имущество, то есть квартира, а стоимость – это сумма денег которую покупатель берет в банке и отдает продавцу;
  • Обязанности и права сторон. Только теперь сторон сделки не две, а три, ведь банк выступает полноценным участником;
  • Сроки и другие нюансы. В частности, указывается срок окончательного заключения сделки и срок выплаты предоставленного кредита. Как правило, предварительный договор действует до года, потому сторонам сделки нужно вложиться в этот срок, чтобы её закончить.

Каждый банк использует свои правила в процессе заключения подобных сделок потому, прежде чем что-то подписывать, нужно внимательно изучить все документы.

Риски и гарантии договора с предоплатой или авансом

Поскольку предварительный договор не гарантирует заключение основной сделки, иногда его вообще не заключают. Но только не в том случае если стороны действительно уверенны, что будут продолжать сотрудничество и доведут сделку до логического конца.

Если соглашением предусматривается передача финансов, то в договоре обязательно должен быть пункт, который регулирует как обращаться со средства если что-то пойдет не так, и сделка будет расторгнута. Такой образец предварительного договора купли продажи квартиры можно разыскать на любом сайте, посвященном вопросу сделок этого типа.

Гарантии, которые дает данный документ:

  • Продавец уже не сможет продать жилье кому-то другому, пока действует договор. Чтобы провести сделку с другим лицом потребуется расторжение или аннулирование. Если сделка купли/продажи не осуществилась на протяжении срока, указанного в договоре, он перестает быть действительным, и самоликвидируется;
  • Если была выплачена сумма аванса, но договор расторгнут, деньги должны вернуться в полном объёме, потому покупатель практически ничем не рискует;
  • Другое дело с задатком – если сделку разрывает покупатель, то средства ему не возвращаются, а если её разрывает продавец, то деньги возвращаются в удвоенном размере. Потому этот показатель можно отнести как к категории гарантий, так и к категории рисков, потому что без денег рискует остаться как покупатель, так и продавец, в зависимости от того, кто сделает ход назад.

А теперь плавно перейдем к рискам, если приобретение недвижимости проходит с использованием предварительного договора:

  • Как правило, больше всего рискуют те люди, которые пытаются приобрести недвижимость на первичном рынке. Это связано с множеством факторов, в частности, с большим количеством мошенников, пытающихся нажиться за счет наивных покупателей. Лучшее что в этом случае можно сделать – подать иск в суд с требованием вернуть вложенные деньги;
  • Всегда присутствует риск не успеть собрать все документы;
  • Риск для продавца, заключившего сделку, с покупателем, который ждет одобрения кредита. Банки часто не одобряют сделок и не дают денег, а бесплатно отдавать недвижимость никто не намерен.

Но в любом случае консультация с юристом лишней не будет, а если покупатель дорожит своими деньгами, то лучше нанять специалиста, который будет совершать сопровождение и следить за правильностью составления документов (такая ли форма использована, и так далее), оберегать от факта мошенничества и т.п.

Расторжение сделки

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры можно узнать из множества источников, но как его расторгнуть? Как правило, условия аннулируются по обоюдному согласию. В таком случае каждая сторона остается при своем – покупатель с авансом, а продавец с недвижимостью.

Здесь представлен небольшой список оснований, которые могут послужить причиной для одностороннего расторжения сделки:

  • Если продаваемое жилье признают аварийным;
  • Если условия для проживания резко ухудшатся (пожар, соседи затопили). Но подобная причина может быть использована только в том случае, если изменение условий произошло после подписания договора. Именно потому, когда составляется шаблон договора, в нем подробно описываются жилищные условия;
  • Если изменилась требуемая продавцом цена за недвижимость. Это может быть следствием изменений на рынке недвижимости, так и личной инициативой продавца, который включил в стоимость комиссионные, или без причины потребовал больше денег, чем указано в договоре;
  • Если одна или обе стороны не выполняют условия сделки и т.п.

Чтобы заранее урегулировать данный вопрос, в скачанный шаблон документа сторонам нужно внести свои поправки, которые станут объективным основанием для прекращения сотрудничества. Но есть ситуации, когда одна из сторон отказывается расторгать сделку, несмотря на требования своего оппонента. В таком случае, если мирное урегулирование конфликта не принесло плодов, надо обращаться в суд.

Последние изменения в законодательстве могли быть не отображены в данной статье, в связи с этим статья могла утратить юридическую актуальность. В случае возникновения вопросов обязательно обратитесь за бесплатной консультацией к нашему юристу через форму ниже.

При каких условиях можно расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры?

Купля-продажа квартиры: предварительный договор с задатком

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком и с авансом – бланк и образец 2019

Дом и земельный участок: предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор купли продажи с задатком

Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры с авансом, задатком или без него? Образец документа

Оформление сделки купли — продажи недвижимости, в частности квартиры, требует большой предварительной работы.

Продавцу нужно подготовить внушительное число сопутствующих документов,на это уйдёт немало времени…

Для того, чтобы закрепить на этот период гарантии, заключается предварительный договор.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Предварительный договор купли-продажи — это официально оформленное обязательство сторон в будущем совершить сделку по передаче имущества на прежде обговорённых и закреплённых условиях (п. 1 ст. 429 ГК РФ). То есть, предварительный предшествует основному договору и свидетельствует лишь о намерениях сторон.

Особенности предварительного договора:

  • имеет ту же форму, что и основной, включает в себя те же условия (п. 2,3 ст. 429 ГК РФ);
  • не требует регистрации в Росреестре;
  • заверяется у нотариуса, если планируется нотариальное заверение основного документа;
  • не всегда обязательства по нему бывают выполнены (если в определённый срок стороны не предпринимают никаких шагов для выполнения условий указанных в договоре, правового вмешательства не последует);
  • согласно желанию сторон, может быть прерван;
  • в некоторых случаях может послужить основанием для обращения в суд, если одна из сторон уклоняется от исполнения обязательств;
  • действителен год, если не указана дата заключения основной сделки (п. 4,6 ст. 429 ГК РФ).

Типовое содержание:

  • название документа, дата и место его заключения;
  • паспортные данные участников;
  • подробное описание предмета договора;
  • суть сделки, а именно совершение продажи — покупки;
  • цена объекта.

Кроме перечисленного в договор могут быть включены дополнительные условия. Например:

  • сроки и способы передачи денег в счёт оплаты;
  • дата отчуждения квартиры;
  • штрафные санкции при неисполнении обязательств сторонами;
  • порядок разрешения спорных ситуаций;
  • основания расторжения соглашения;
  • дополнительные расходы, их распределение и т. д.
Когда заключается?

Чаще всего к его составлению прибегают, если:

  • У Покупателя недостаточно денег для приобретения квартиры.
  • Продавец не собрал ещё всех нужных документов.
  • Одна из сторон не может присутствовать в момент заключения основной сделки.
  • Объект не готов по тем или иным причинам к продаже.
  • Квартира приобретается в ипотеку и банк обязывает стороны договориться о соглашении.
  • Покупатель вносит задаток или аванс, указывая об этом в предварительном акте.
Зачем заключается?

Этот документ позволяет узаконить дальнейшие действия и избавить стороны от спорных ситуаций. В некотором роде он является гарантией осуществления сделки в будущем, так как:

  1. невозможно внесение поправок в условия предварительного договора;
  2. в случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного соглашения, другая в течение 6 месяцев может обратиться в суд с требованием обязать нарушителя осуществить сделку (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

  • Особенности сделки купли-продажи квартиры с использованием аккредитива, образец договора
  • Особенности договора купли-продажи квартиры и опись жилья. Образец ДКП
  • Основания и особенности заключения договора купли-продажи квартиры с двумя собственниками и в других случаях
  • Можно ли оспорить договор купли-продажи квартиры? Основания для аннулирования сделки и алгоритм действий
  • Правила, особенности и нюансы оформления договора купли-продажи квартиры

Возможные варианты

Задача предварительного соглашения состоит в том, чтобы гарантировать в будущем выполнение всех договорённостей. Однако, если документ ничем не подкреплён, он мало что значит: каждый из участвующих в сделке может разорвать её в одностороннем порядке. Поэтому почти всегда Покупатель совершает предоплату в виде аванса или задатка.

С задатком

Смысл задатка определён в п. 1 ст. 380 ГК РФ. В ней говорится, что задаток — это некоторая денежная сумма, которую Покупатель перечисляет Продавцу в счёт причитающегося с него по договору платежа. Что является доказательством заключения соглашения и гарантирует его исполнение. К тому же, задаток — надёжная страховка для участников сделки купли-продажи квартиры:

  • если Покупатель передумает совершать сделку, то задаток остаётся у Продавца;
  • если передумает Продавец, то Покупателю вернётся двойная сумма задатка;
  • если в расторжении соглашения не виновата ни одна из сторон, то размер вернувшегося задатка останется прежним (ст. 381 ГК РФ).

О размере предоплаты стороны договариваются. она не должна превышать десяти процентов стоимости сделки, но «по умолчанию» — минимальна: если договор будет расторгнут, с деньгами кому-то придётся расстаться.

  • Скачать бланк предварительного договора купли-продажи недвижимости с задатком
  • Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком
С авансом

Чёткой формулировки аванса в Гражданском законодательстве нет. Но упоминание присутствует: если стороны не указали в договоре купли-продажи квартиры, что внесённая часть суммы — задаток, то закон рассматривает эту сумму как аванс (п. 3 ст. 380 ГК РФ).

Случается, что даже если в предварительном документе вносимые суммы обозначены как задаток, суды признают эти пункты недействительными (предварительный — ещё не вступивший в действие, значит, не порождающий денежных обязательств акт). Выход — заключать два договора: отдельно предварительный и отдельно договор задатка.

В чем различие?

Задаток и аванс часто путают, так как и тот, и другой являются предоплатой. Однако между ними существуют различия, самое главное из которых — различие в неисполнении обязательств:

  1. аванс не является гарантом исполнения обязательств по договору, любой из участников может отказаться от сделки;
  2. аванс всегда будет возвращён Покупателю, независимо от того, кто является инициатором разрыва;
  3. всегда возвращается в полном объёме;
  4. в отличие от задатка, имеет лишь одно значение — платёжное (у задатка множество функций: платёжная, доказательная, обеспечительная, гарантирующая).

Вывод. Если у Продавца всё готово к продаже: нужные документы собраны, все прописанные в квартире будут вовремя оттуда выписаны и собственник точно знает, что не передумает — есть смысл взять задаток. Если есть опасения, что к нужному сроку все условия выполнить будет невозможно, в договоре лучше указать аванс. Захочет ли Покупатель терять время, ожидая квартиры?

Читать еще:  Все способы подтвердить свою учетную запись на Госуслугах

Есть для Продавца ещё аргументы в пользу аванса. Его можно внести в договор вместе со штрафными санкциями.

  • Когда Покупатель беспричинно откажется от сделки, аванс останется у Продавца в качестве штрафа.
  • Если Продавец передумает передать квартиру, то он просто вернёт аванс Покупателю.

Кроме того, в случае альтернативных сделок (одновременная продажа одной квартиры и покупка другой) или цепочек (несколько альтернатив, увязанных в одну сделку), Продавцу предусмотрительней было бы принять аванс. Так как, здесь риск срыва сделки гораздо больше, чем при простой продаже.

Без задатка

Аванс и задаток не являются обязательным условием предварительного договора. Нужны ли дополнительные гарантии осуществления сделки, участники решают сами. Но, как уже было сказано раньше, договор купли-продажи квартиры без задатка ничем не защищён и может быть легко разорван одной из сторон. И Продавец, если договор без предоплаты будет заключён, окажется в крайне невыгодном положении: повлиять на Покупателя он может только не вернув предоплату, а её то здесь и нет.

Покупатель же, если в установленный срок сделка не состоится, через суд принудит Продавца на совершение продажи и взыщет с последнего судебные расходы.

Предварительный — не значит ориентировочный, то есть ненадёжный. Предварительный — просто отсроченный и при этом — обязательный к исполнению. К составлению этого документа следует подходить ответственно, так как предварительный договор купли продажи является одним из базовых документов, на основе которого будет строиться сделка.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

+7 (499) 938-94-16 (Москва)
+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)

Предварительный договор купли-продажи квартиры

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР N ____

«__»__________ ____ г.

________________, далее именуем__ «Сторона — 1», в лице ________________, действующ___ на основании _____________, с одной стороны, и гражданин(ка) _____________________, далее именуем__ «Сторона — 2», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили следующий договор:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры (далее — «основной договор»), расположенной по адресу: __________________, общей площадью ______ кв. м (далее именуемой «жилое помещение»), по которому Сторона — 1 будет выступать Продавцом, а Сторона — 2 — Покупателем помещения на условиях, предусмотренных настоящим договором.

1.2. Указанное в п. 1.1 настоящего договора жилое помещение принадлежит Стороне — 1 на основании ___________________________.

На момент заключения настоящего договора Сторона — 1 осуществляет оформление своего права собственности на жилое помещение, указанное в п. 1.1 настоящего договора.

2. ЦЕНА ДОГОВОРА

2.1. По предварительной договоренности между Сторонами стоимость жилого помещения, которое Сторона — 1 намеревается продать по основному договору Стороне — 2, а Сторона — 2 намеревается его купить, определена Сторонами в размере ____________ условных единиц.

Одна условная единица эквивалентна одному доллару США в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты. Оплата производится в рублях.

2.2. В основу взаимных расчетов Сторон будет положен принцип, суть которого состоит в предварительной оплате Стороной — 2 ____% от стоимости жилого помещения при подписании предварительного договора.

2.3. Оплата стоимости жилого помещения будет производиться путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Стороны — 1 в порядке и в сроки, определенные настоящим и основным договорами.

2.4. При заключении Сторонами основного договора денежные средства, перечисленные соответствии с п. 2.2 настоящего договора Стороной — 2, засчитывается в счет оплаты стоимости жилого помещения. Оставшаяся часть стоимости жилого помещения перечисляется в порядке и сроки, определенные основным договором.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Сторона — 1 обязуется:

3.1.1. Заключить основной договор купли-продажи квартиры в соответствии с п. 1.1. настоящего договора.

3.1.2. Совершить все необходимые действия для оформления своего права собственности на жилое помещение, указанное в п. 1.1 настоящего договора, в соответствии с действующим законодательством РФ.

3.1.3.Подготовить иные документы для заключения основного договора.

3.2. Сторона — 2 обязуется:

3.2.1. Заключить основной договор купли-продажи квартиры в соответствии с п. 1.1. настоящего договора.

3.2.2. В течение __________ со дня заключения настоящего договора перечислить на расчетный счет Стороны — 1 денежную сумму,являющуюся предварительной оплатой, оговоренной в п. 2.2. настоящего договора. Данная денежная сумма эквивалентна ___________________ условным единицам, в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты.

В случае несвоевременной оплаты Сторона — 2 выплачивает Стороне — 1 пени в размере ___% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки платежа.

4. СРОКИ РЕАЛИЗАЦИИ НАМЕРЕНИЙ СТОРОН

4.1. Настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора купли-продажи жилого помещения (основного договора), который будет заключен в последующем.

4.2. Стороны обязуются заключить основной договор не позднее ______ дней со дня получения Стороной — 1 свидетельства о регистрации ее права собственности на жилое помещение, указанное в п. 1.1 настоящего договора. До указанной даты Сторона — 1 обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении указанного в п. 1.1 настоящего договора жилого помещения.

4.3. В случае, если одна из Сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая Сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор.

4.4. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой Стороне причиненные этим убытки.

4.5. Сторона — 1 в течение всего времени регистрации права собственности уведомляет Сторону — 2 о производимых действиях и их результатах.

4.6. В случае, если в течение _____________ со дня подписания настоящего договора по вине Стороны — 1 не будет в установленном законом порядке оформлено право собственности Стороны — 1 на жилое помещение, Сторона — 2 приобретает право на отказ от договора и возврат всех внесенных сумм.

5. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

5.1. Если основной договор не будет заключен по вине Стороны — 2, Сторона — 1 не возвращает денежные средства, указанные в подп. 3.2.2 настоящего договора.

5.2. Если основной договор не будет заключен по вине Стороны — 1, она должна будет вернуть Стороне — 2 уплаченные в соответствии с подп. 3.2.2 настоящего договора денежные средства в течение двух банковских дней со дня истечения срока, указанного в п. 4.2 настоящего договора.

5.3. В случае отказа регистрирующего органа в регистрации договора купли-продажи жилого помещения (основного договора) Сторона — 2 вправе требовать расторжения договора и возврата денежных средств, указанных в подп. 3.2.2 настоящего договора, а Сторона — 1 обязана расторгнуть договор и вернуть Стороне — 2 денежные средства, указанные в подп. 3.2.2 настоящего договора, в течение ____ банковских дней с момента предъявления Стороной — 2 такого требования.

5.4. Право собственности на помещение перейдет к Стороне — 2 с момента государственной регистрации перехода права собственности в Главном управлении федеральной регистрационной службы по _________________. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности несет Сторона — 2.

5.5. Сторона — 1 со дня внесения предоплаты предоставляет Стороне — 2 право пользоваться жилым помещением и право производить в нем улучшения с согласия Стороны — 1.

В случае отказа Стороны — 2 от заключения договора по п. 4.6 настоящего договора, при незаключении основного договора по п. 5.1 или п. 5.2 настоящего договора, а также при отказе регистрирующего органа в регистрации основного договора по п. 5.3 настоящего договора Сторона — 2 обязана освободить жилое помещение на следующий день, соответственно, после заявления Стороной — 2 отказа от заключения договора по п. 4.6 настоящего договора, после истечения срока, указанного в п. 4.2 настоящего договора, или после получения любой из Сторон отказа регистрирующего органа в регистрации основного договора по п. 5.3 настоящего договора.

5.6. Договор купли-продажи жилого помещения (основной договор) будет оформлен на имя лица по указанию Стороны — 2.

5.7. В случае продажи жилого помещения лицам, не указанным п. 5.6, Сторона — 1 возвращает Стороне — 2 внесенную оплату (подп. 3.2.2).

6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

6.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.

6.2. При возникновении разногласии Стороны будут стараться их разрешить путем переговоров, в противном случае разногласия разрешаются в суде.

6.3. Договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

6.4. Сторона-1 гарантирует, что до заключения настоящего договора помещение никому не продано, не заложено, в споре и под запрещением не состоит, не имеет каких-либо обременений.

6.5. Договор составлен на русском языке в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

7. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Сторона — 1: _______________________________________________

р/с N __________ в ____________________, к/с ___________________,

Сторона — 2: _______________________________________________,

Сторона — 1: Сторона — 2:

Предварительный договор является организационным. Он призван фиксировать намерение сторон совершить сделку в будущем. В случае, если речь идёт о жилой недвижимости, то предварительный договор всегда заключается в письменной форме, поскольку только письменную форму могут иметь основные договоры этого вида. Смысл заключения предварительной сделки возникает тогда, когда стороны уже обговорили все детали и пришли к соглашению о цене, но пока ещё существуют какие-то препятствия, которые нужно устранить до совершения основной сделки. К примеру, у покупателя ещё нет всей суммы, временно невозможно оформить нужные документы, в квартире проводится ремонт или существуют какие-то другие причины для того, чтобы сделку купли-продажи нельзя было заключить и зарегистрировать сразу.

Правовое регулирование предварительной сделки проходит на базе двух основных нормативных актов — ст. 429 ГК РФ, которая устанавливает положения о том, что такое предварительный договор, и ст. 558 ГК РФ, определяющей особенности продажи жилой недвижимости. К существу сделки могут иметь отношения и другие статьи § 7 ГК РФ, регламентирующие продажу недвижимости. Довольно часто стороны пытаются обеспечить предварительную сделку. Основной формой осуществления этого становится передача задатка, поэтому вступают в силу и положения ст. 380 ГК РФ. В любом случае на основании предварительного договора невозможно произвести отчуждение квартиры. Покупатель получает лишь право требовать, чтобы продавец исполнял свои обязанности по предварительному договору, которые сводятся к заключению основной сделки, и понуждать его к этому в судебном порядке.

Содержание предварительного договора

Субъектами договора являются лица, совершающие сделку. Они приводятся в начальной части договора, с указанием того, кто является продавцом, а кто — покупателем. Если это физические лица, то достаточно имён и фамилий, а если какое-то лицо выступает в качестве юридического, то нужно указать полные реквизиты.

С предметом всё несколько сложнее, чем если бы заключался непосредственно договор-купли продажи. В таком случае указывался бы сам объект недвижимости. Предварительный же договор фиксирует намерение сторон совершить сделку, которая порождает обязательство продавца передать недвижимость покупателю, а у покупателя — оплатить покупку своевременно. Поэтому в предварительном договоре отмечается, что стороны подготовились к заключению в будущем сделки купли-продажи жилой недвижимости. После чего объект описывается так, как если бы заключался основной договор. Необходимо указать полный адрес квартиры, этаж, привести выписку из кадастрового паспорта, которую можно использовать в качестве приложения к договору.

В некоторых случаях описывается причина, из-за которой невозможна основная сделка. К примеру, приводятся сведения о том, что сторона ожидает поступления средств из какого-то источника или проводит оформление права собственника.

Едва ли не самым важным при заключении предварительного договора является раздел о цене. Дело в том, что это условие, которого может вообще отсутствовать в основном договоре, и это не делает сделку недействительной. В таком случае взаиморасчеты могут произойти на базе оценки рыночной стоимости, а справедливую цену укажут эксперты — независимые оценщики. Стороны могут обратиться к ним сами или это произойдёт по решению суда. При заключении предварительного договора обычно какая-то часть суммы покупателем уже перечисляется. Здесь очень важно оформить это в соответствии со своими намерениями.

Перечисляемая в предварительный период сумма может трактоваться в качестве аванса или задатка. Это довольно сходные явления, но всё же обладающие разным функционалом. В равной степени — аванс и задаток перечисляются в счет исполнения обязательств по основной сделке, которая будет заключена в будущем. Для того чтобы отразить это в предварительном договоре нужно ввести в него раздел о задатке или добавить соответствующие пункты к разделу о цене.

В таком случае так и нужно написать, что обеспечением исполнения покупателем обязательств по договору является задаток. После этого сделать прямую ссылку на статью кодекса, так и отметив, что задаток предусматривается ст. 380 ГК РФ. После этого может идти фраза о том, что в случае невыполнения обязательств покупателем задаток продавцом не возвращается. Если же договор купли-продажи не будет заключен по вине продавца, то он должен вернуть задаток другой стороне в двойном размере и уплатить какой-то штраф, к примеру, 3% от цены договора. В конце нужно привести данные о сроке, в который должна произойти оплата.

Не обеспечив предварительный договор задатком или не отразив это юридически грамотно, покупатель получает существенные риски:

  • произведённый им авансовый платёж, если такой будет иметь место, не получит той обеспечительной функции, которую от него обычно ждут;
  • не получится добиться компенсации за уклонение стороной от выполнения её обязательств по заключению основного договора.

Всё это относится к условиям необязательного характера, которые могут быть, а могут и не быть. В принципе, если у покупателя ещё нет денег, но есть желание зафиксировать намерение, поскольку обе стороны заинтересованы в том, чтобы основная сделка в конце концов состоялась, то заключить предварительную можно и без любых платежей. Правда, хоть она и будет иметь юридическую силу, но тогда принудить какую-то из сторон к заключению основного договора будет гораздо труднее.

Кроме этого в предварительном договоре имеет смысл указать на:

  • обстоятельства, при которых основной договор будет считаться исполненным;
  • всё то, что находится в жилом помещении — отделка, средства связи, кондиционирования воздуха, газовые приборы, сантехника и подобное;
  • гарантию продавца на свободу недвижимости от прав на неё со стороны третьих лиц;
  • сторону, которая будет нести расходы, связанные с государственной регистрацией и оплатой нотариальных услуг, если будет принято решение о нотариальном удостоверении сделки;
  • срок заключения основного договора;
  • ответственность стороны, которая станет уклоняться от заключения основного договора;
  • момент прекращения обязательств по предварительному договору.

Приводятся и данные о том, что подтверждает право собственности продавца на недвижимость, которая станет предметом основного договора. В настоящий момент единственной формой подтверждения права собственника является выписка из государственного реестра недвижимости. Однако это не означает, что свидетельства, которые выдавались ранее, полностью утратили всякий смысл. Они являются доказательством того, что определённое лицо было собственником жилой недвижимости на дату выдачу свидетельства. Поэтому, при наличии старого свидетельства и свежей выписки из ЕГРН, можно приложить копию свидетельства и новую выписку, что будет полным доказательством того, что продавец является собственником квартиры не первый год.

Последствия расторжения предварительного договора

Оставаясь предварительным соглашением такой вид сделки не порождает последствий, связанных с переходом права собственности на недвижимость. Однако его одностороннее расторжение может привести к экономическим последствиям.

К ним относится — уплата штрафов, возврат аванса или задатка в двойном размере, если виновной в срыве основного соглашения окажется лицо, получившее задаток в силу планируемой передачи недвижимости. Если же сделку сорвёт покупатель, то задаток остаётся у продавца.

Предварительный договор купли-продажи квартиры нужен!?

Предварительный договор нужен!? Вопрос или утверждение ? Зачем эти лишние хлопоты и затраты на услугу юриста?
Здесь Вы получите подробные разъяснения этого вопроса.
Выгодный Предварительный договор купли-продажи квартиры удобнее и легко составить с помощью специальной программы Пример составления предварительного договора.

В Конструкторе учтены даже редко встречающиеся обстоятельства сделок. Важно правильно выбрать из предложенного списка. Так же внимательно вводите данные из документов.

Если у вас есть опыт составления договоров можно использовать шаблоны, предложенные на сайте. Так что тратиться на услуги юриста вам не придется.

Содержание статьи подробное:

Нужен ли предварительный договор купли-продажи квартиры

А для чего нужен Предварительный договор купли-продажи квартиры. Зачем писать на бумаге, можно ведь и на словах обо всем договориться и передать задаток по расписке.

Дело все в том, что Гражданский кодекс РФ требует сделки с недвижимостью оформлять в письменной форме, иначе они недействительны, ничтожны!

-Но ведь Предварительный договор не является договором отчуждения? Зачем же он нужен в письменной форме?

-Да, действительно, Вы абсолютно правы. Это договор о намерениях совершить отчуждение недвижимости от Продавца к Покупателю в будущем.

Но! Гражданский кодекс РФ требует соблюдение такой формы Предварительного договора, которая предусмотрена для основного Договора купли-продажи недвижимости, то есть — письменной.

К тому же, до заключения основного договора купли-продажи, Покупатель часто передает Продавцу деньги, задаток или аванс. Конечно в большинстве случаев деньги передаются по расписке, но ведь расписка не описывает будущую сделку и не может быть признана судом предварительным договором купли-продажи или соглашением о задатке!

Лично я, как специалист по сопровождению сделок с недвижимостью, влюблена в предварительный договор. И отношусь к его составлению с особой тщательностью.

Ведь это — проект сделки. А продуманный в мелочах ПРОЕКТ — обеспечивает хороший результат.

Шаблоны, которые представлены на сайте, универсальны и требуют корректировки «под себя», а с помощью Конструктора договоров составить договор намного легче, вы сможете легко составить профессиональный договор под себя, под индивидуальные условия именно вашей купли-продажи.

( Конструктор разработан Автором сайта)

Зачем нужен предварительный договор купли продажи квартиры

На бумаге, в предварительном договоре купли-продажи будут прописаны все условия сделки. Нужно прописать! Абсолютно все!
Именно для этого он и составляется. Нельзя относиться к составлению предварительного договора формально и использовать чужой образец.
Каждая сделка уникальна, как уникальны ее участники.

Какие условия нужно учесть в предварительном договоре купли-продажи:

  • Цену, ведь Продавец всегда хочет ее повысить и без письменных договоренностей очень часто пользуется этим
  • Условия и порядок оплаты, ведь Покупатель всегда хочет отдать деньги после регистрации права собственности на себя
  • Задаток или аванс вы будете передавать или хотите обойтись без передачи денег
  • Использование кредитных или бюджетных средств, Материнского капитала, субсидий, гарантийных писем, сроки и условия их перечисления Продавцу ведь эти средства перечисляются только при выполнении всех требований кредитной организации или бюджетного учреждения или Пенсионного фонда, а требования эти жесткие и необходимо их понимание на этапе планирования сделки
  • Подготовка пакета документов для Росреестра или для нотариуса, дата и перечень
  • Освобождение квартиры. Переезд дело хлопотное и Продавец часто затягивает это мероприятие
  • Распределение затрат на услуги нотариуса, если закон требует удостоверение у него договора купли-продажи, ведь это значительные траты
  • Перечень мебели, бытовой техники и предметов интерьера, с указанием марок и состояния Как правильно оформить > > >
  • Штрафные санкции за нарушение условий предварительного договора сторонами сделки
  • Регистрация в Росреесте обременения в Пользу Продавца, при частичной оплате или рассрочке платежа за квартиру и условиях и порядке его снятия. Как снять обременение читайте > > >

Предварительный договор нужен! Видео консультация по составлению

Нужно ли регистрировать предварительный договор купли продажи

Закон не требует обязательной регистрации Предварительного договора в Росреестре. Но бывают обстоятельства, при которых можно и даже нужно, зарегистрировать обременение в пользу Покупателя в Росреестре.

  • Большой аванс или задаток
  • Долгие сроки выхода на сделку — от 2-х месяцев

Но не всегда возможно зарегистрировать обременение в пользу Покупателя на основании Предварительного договора.

Объект недвижимости находится в залоге у банка. Для выведения из залога Продавец просит передать на основании Предварительного договора большую сумму денег. Но быстрое погашение записи об ипотеке (залоге) в пользу банка невозможно, поскольку закладная храниться в депозитарии банка, находящемся в другом городе.
Порой волокита с доставкой закладной затягивается на несколько недель.
Но двойное обременение невозможно. То есть пока не погашено обременение в пользу банка, не будет зарегистрировано обременение в Пользу Покупателя.

Нужно ли предварительный договор заверять у нотариуса

Закон не запрещает удостоверение Предварительного договора у нотариуса. Но это ведет к значительному удорожанию сделки, ведь размер государственной пошлины за удостоверение, зависит от цены договора. Подробнее > > >

Предварительный договор нужен!

Предварительный договор нужен для того, чтобы договориться обо всем «на берегу».

Читать еще:  Бухучет в управляющей компании: от учетной политики до бухгалтерского баланса

К тому же «что написано пером -не вырубишь топором» )))

Удобно и легко составить Предварительный договор купли продажи с помощью Юридического конструктора договоров

Ошибки при составлении предварительного договора

Как любой другой договор, предварительный должен подписать владелец ( собственник) недвижимости или уполномоченное им лицо, действующее по нотариальной доверенности.

Если собственников несколько — все они участвуют в сделке лично, даже несовершеннолетние дети достигшие 14 лет.

Что выбрать – аванс или задаток? Нюансы составления предварительного договора купли продажи квартиры по ипотеке

Перед подписанием основного договора купли-продажи (ДКП) и получением кредита обычно оформляется предварительное соглашение. Этим документом регламентируются основные условия будущей сделки, передача аванса или задатка, а также сроки продажи квартиры.

Из этой статьи вы узнаете о том, кем и с какой целью заключается предварительный договор купли-продажи. А также о том, как правильно оформить внесение задатка или аванса.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Когда и кем составляется предварительный договор?

Договор составляется по инициативе одной из сторон (продавца или покупателя). Обычно его подписывают за 7-30 дней до сделки купли-продажи либо в отдельных случаях — за 2-3 месяца.

Составление текста соглашения может взять на себя кто-то из участников сделки купли-продажи квартиры в ипотеку, сам банк-кредитор, риэлтор либо привлеченный юрист. Если сделка оформляется нотариально, то с этой функцией отлично справится и нотариус (естественно за отдельную плату). Сторонам останется только прочитать текст готового соглашения, внести правки и подписать договор.

Зачем он нужен?

Цель оформления договора — документально подтвердить факт передачи задатка или аванса в счет покупки квартиры. Обычно речь идет о 3-10% стоимости квартиры. После подписания документа продавцу квартиры уже будет сложно продать жилье другому лицу.

Например, в случае с задатком такие действия приведут к необходимости отдавать сумму в двойном размере. Соглашением прописываются и дата сделки, что также дисциплинирует участников, сроки выдачи кредита. Выполняются и условия банка по формированию первоначального взноса по ипотечному кредиту либо его части.

Стороны соглашения

Сторонами соглашения являются те же лица, что и в ДКП квартиры. В документе указываются все реквизиты сторон, а также ставятся их личные подписи.

Если договор оформляет доверенное лицо, то также прописываются все его персональные данные и дается ссылка на номер доверенности. Если берется кредит, то одной из сторон по договору может выступить и банк, который уже письменно подтвердил свою готовность профинансировать сделку.

Отличительные особенности ПДКП

Если для покупки квартиры оформляется ипотечный кредит, то банк обязательно затребует предварительный договор купли-продажи, чтобы убедиться, что объект кредитования найден и достигнуто соглашение с продавцом. Особенность такого документа — ссылка на кредитный договор с банком.

В разделе, где описывается порядок расчетов, в этом случае, указываются сроки перечисления кредитных средств в счет оплаты стоимости квартиры. При желании можно вписать в договор пункт о том, что в случае отказа банка от кредитования, задаток возвращается.

Нужно обращать внимание также на следующие пункты:

  • дату сделки купли-продажи и дату подписания кредитного договора (если он еще не подписан);
  • сроки расчетов с использованием кредита;
  • точность ссылок на правоустанавливающие документы;
  • фразу о том, что основанием для получения средств является конкретный кредитный договор;
  • порядок досрочного расторжения соглашения в том случае, когда кредит не будет предоставлен и сделка не состоится.

В договоре должна быть указана сумма сделки, а также сумма кредита, размер задатка. Обязательно прописываются также сроки подписания сторонами окончательного ДКП недвижимости. Можно указать также сроки передачи недвижимости и способ передачи (например, оформление акта-приема передачи).

В чем разница этих двух понятий: аванс и задаток?

Аванс и задаток — юридически разные понятия, хотя в быту их часто путают. Задатком считается сумма, выдаваемая покупателем продавцу в счет будущей оплаты стоимости недвижимости. Задаток является подтверждением заключения ПД купли-продажи и обеспечением его исполнения. Соглашение о задатке всегда оформляется в письменной форме.

В отличие от задатка аванс, который также передается в счет будущих выплат, не обязательно оформляется договором или распиской, хотя в случае с банком это всегда так. В случае, если одна из сторон передумает и решит не оформлять договор, то аванс не нужно возвращать в двойном размере.

При прекращении обязательства до начала его исполнения аванс может и вовсе не возвращаться, если стороной, его получившей, уже произведены какие-то правомерные затраты.

Предлагаем посмотреть видео о разнице между авансом и задатком:

Оформление аванса

Аванс при покупке квартиры в ипотеку оформляется письменно, в форме договора. Стороны подписывают предварительный договор, в котором описывается вся схема расчетов с учетом внесенного платежа, получения кредита и использования средств самого покупателя.

Роль аванса — «закрепить» квартиру за конкретным покупателем и задокументировать основные условия будущей сделки, которые должны устроить не только ее основных участников, но и банк.

Договор аванса оформляется с обязательным указанием персональных и паспортных данных сторон (покупателя и продавца). Детально прописываются и схема передачи денежных средств. Например, если стороны договорились о том, что будут использовать банковскую ячейку, то описывается банк, номер договора об аренде ячейки, сроки и порядок передачи денежных средств.

В договоре должно быть:

  1. описание недвижимости (адрес квартиры, площадь, этажность);
  2. сумма сделки;
  3. срок и сумма авансового платежа;
  4. условия возврата и невозврата предварительного платежа.
  • Скачать бланк договора аванса при покупке квартиры в ипотеку
  • Скачать образец договора аванса при покупке квартиры в ипотеку

Если выяснится, что сделка не может быть совершена, например, из-за того, что с продавцом судятся наследники, в предварительном договоре лучше указать, что продавец должен вернуть покупателю аванс в полном размере в течение трех дней с момента обнаружения этих обстоятельств, которые препятствуют совершению сделки.

Чем детальней будет прописан будущая сделка, тем лучше. Размытые формулировки без указания сроков и сумм, могут привести к тому, что такого соглашение легко можно будет признать недействительным.

Оформление задатка

Риск предварительного договора на покупку жилья с ипотекой — не только срыв самой сделки, но и возможный отказ банка от кредитования либо неожиданное уменьшение кредитного лимита. Такое поведение банка-кредитора фактически срывает сделку, а ответственность ложится на покупателя (несостоявшегося заемщика).

Лучше всего продумать такой вариант развития событий заранее, и прописать обязанность продавца вернуть задаток в полном или частичном размере за вычетом понесенных расходов (если они были).

Нюансы договора задатка:

  1. при срыве сделки по вине покупателя задаток полностью остаётся у продавца;
  2. при срыве сделки по вине продавца он обязан вернуть его в двойном размере.
  • Скачать бланк договора задатка при покупке квартиры в ипотеку
  • Скачать образец договора задатка при покупке квартиры в ипотеку

Роль задатка при оформлении ипотеки такая же как и в случае с авансом — точно определить дату сделки на конкретную квартиру путем передачи денежных средств. Задаток обычно передается в размере первоначального взноса по кредиту либо его части.

Передача задатка это фактически уже начало расчетов с продавцом. Она может быть проведена наличными либо через безналичный перевод. Чаще всего деньги передают при просмотре квартиры и подписании предварительного договора (также как и передача аванса).

Можно ли обойтись без составления отдельных договоров и как это сделать?

Этот документ является, по сути, упрощенной версией договора. В расписке или соглашении о задатке или авансе обязательно указывается, что денежная сумма передается в счет выполнения конкретного обязательства. Расписка составляется в простой письменной форме, но может быть заверена у нотариуса.

Без оформления предварительного договора не обходится не одна сделка купли-продажи с передачей задатка, аванса и участием банка. Это, по сути, первая часть будущей купчей, в которой зафиксированы все существенные условия будущей сделки: от стоимости недвижимости и до сроков расчетов между сторонами.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Тонкости применения договора аванса при покупке квартиры

При покупке квартир стороны часто заключают предварительный договор купли-продажи, непременным условием которого является передача аванса.

Такой документ нужен, если стороны договорились о купле-продаже недвижимости, но по разным причинам не могут совершить сделку прямо сейчас, например, у покупателя собрана не вся сумма, а продавец оформил еще не все бумаги.

Важно при составлении соглашения об авансе учесть все тонкости, чтобы не пришлось расставаться с деньгами или понравившейся квартирой.

Сущность аванса

В законодательстве нигде прямо не указано, что такое «аванс».

Ни в Гражданском кодексе, ни в других правовых актах определение термина «аванс» не зафиксировано.

Это создает определенные трудности в трактовке понятия, но по общему правилу под авансом подразумевают передачу части стоимости квартиры продавцу от покупателя под залог, чтобы гарантировать в будущем проведение сделки.

В статье 380 Гражданского кодекса есть упоминание слова «аванс» в связи со сделками с недвижимостью.

Оговорено, что если есть сомнения, что частично переданная сумма является задатком, то она считается авансом, и к ней могут применяться последствия невыполнения договора.

То есть лицо, взявшее аванс, обязано вернуть всю сумму полностью, если сделка сорвалась по его вине.

Если же аванс вовремя не был возвращен, то применяются те же штрафные санкции, что и в случае несвоевременного возврата займа.

Таким образом, аванс вносится, чтобы стороны были уверены, что купля-продажа квартиры состоится, как только все препятствия, не позволяющие это сделать, будут устранены.

В случае если покупатель нарушит договоренность и откажется покупать квартиру, он потеряет свой аванс.

Если же продавец решит продать жилье другому покупателю, то он должен будет вернуть деньги.

Если не возвращает вовремя, то несостоявшийся покупатель может обратиться в суд и взыскать принадлежащие ему средства вместе с набежавшими процентами.

Отличия аванса и задатка

Несмотря на то, что выполняемые функции аванса и задатка схожи, между ними есть большая разница.

Ключевое отличие – последствия для продавца.

И аванс, и задаток передаются покупателем в качестве гарантии будущей сделки.

Если предварительный договор составлен по всем правилам и в нем присутствует слово «задаток», то продавец, который решит не исполнять свои обязанности, должен будет вернуть покупателю полученные им денежные средства в двойном размере.

Если же в договоре при покупке квартиры фигурирует слово «аванс», либо деньги были переданы просто под расписку, без составления предварительного договора, то за неисполнение обязательств продавец обязуется просто вернуть взятые деньги.

Таким образом, для продавца выгоднее заключать договор аванса.

По сути, аванс его ни к чему не обязывает.

Если он просто отложит деньги, то когда найдет более подходящего покупателя, просто вернет их.

Договор задатка выгоден покупателю.

Ведь в этом случае продавец должен будет вернуть деньги в двойном размере, и это обеспечивает защиту на случай, если он продаст понравившуюся квартиру кому-то еще.

Кому и как давать аванс?

Аванс следует передавать исключительно продавцу.

Если сделку ведут посредники, то деньги им доверять ни в коем случае не следует, если только они не обладают генеральной доверенностью и не действуют от лица продавца.

Нередки случаи, когда риэлторы мошенничают со взятым авансом, присваивая себе деньги и потом отрицая факт их получения.

Передачу аванса необходимо сопровождать заключением предварительного договора, в названии которого должно фигурировать слово «аванс».

Саму передачу денег фиксируют распиской.

Текст ее стандартный: «Я, такой-то, получил от гражданина такого-то денежные средства в определенной сумме в соответствии с соглашением (договором) об авансе в счет будущей оплаты покупки квартиры, расположенной по такому-то адресу».

Если при этом присутствуют свидетели, они должны поставить на документе свои подписи и расшифровку, а также указать свои контактные данные (обычно это сотовый телефон).

Вам наверняка будет интересно посмотреть ментальную карту «Обмен жилыми помещениями», где перечислены основания для отказа в обмене

Или ТУТ вы узнаете как осуществляется временная регистрация граждан

Грамотное оформление договора аренды квартиры:

Что писать в соглашении об авансе?

При составлении предварительного договора в форме соглашения об авансе необходимо обговорить существенные моменты.

Без их учета документ не будет иметь юридической силы.

Так, в договоре должны присутствовать сведения:

  • о сторонах. Необходимо привести паспортные данные продавца и покупателя, их контакты;
  • об объекте сделки, то есть о квартире. Здесь рекомендуется как можно точнее описать квартиру, привести ее адрес, расположение в доме, количество комнат, метраж, состояние ремонта и другие данные. Это важно, так как продавец может внести какие-то изменения в конструкцию жилища или ухудшить ее состояние;
  • о размере аванса. Строгих правил, которые регулируют сумму предварительного платежа, нет. Стороны сами приходят к компромиссному решению. Обычно размер аванса составляет 50–100 тысяч рублей или рассчитывается в процентном отношении в зависимости от стоимости квартиры. Теоретически размер аванса может быть сколь угодно большим, иногда вносимые суммы достигают даже 50 %;
  • о способе внесения аванса. Так, деньги могут вноситься наличными, перечисляться на расчетный счет в банке или на сберкнижку;
  • о сроках. В соглашении об авансе нужно строго прописать крайние сроки заключения основного договора и передачи остальной части денег;
  • об ответственности. Нужно обязательно зафиксировать, что в период действия соглашения продавец не продает квартиру третьим лицам, а покупатель обязуется предоставить недостающие денежные средства. В случае нарушения условий договора деньги должны быть в течение суток возвращены покупателю в полном объеме.

Таким образом, соглашение об авансе является альтернативой договору о задатке и предварительному договору купли-продажи.

Как правило, такое соглашение заключается на короткий срок и несет особенную выгоду продавцу.

Покупатель оказывается «связан» договором, в то время как продавец может продать квартиру и другому лицу, просто вернув аванс.

На что обратить внимание?

При заключении соглашения необходимо обратить внимание на чистоту сделки.

Ведь если квартира окажется под залогом, арестом или на нее появятся претенденты в виде дальних родственников умершего бывшего владельца, то отказаться от ее покупки без потери денег невозможно.

Проверить чистоту сделки проще всего, если обратиться в Росреестр за выпиской.

В ней будет указано, кто является владельцем, находится ли жилплощадь под залогом или арестом, и если да, то на каких условиях.

Также следует обратить внимание на личность самого продавца.

Если возникли сомнения в его дееспособности, например, из-за его возраста или пристрастия к алкоголю, то лучше навести справки и узнать, насколько здоровым этот человек является.

Нужно посмотреть и на поведение посредников.

Если они торопят с авансом, требуют передать деньги им или запрашивают слишком большую сумму, то это повод задуматься: а все ли в порядке с квартирой?

По договору об авансе вносится лишь небольшая часть от стоимости квартиры, но сама по себе любая сумма денег имеет ценность.

Так что нужно застраховать себя от неприятностей и разочарований в виде потери средств и понравившейся квартиры.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Для кaкиx цeлeй cocтaвляeтcя пpeдвapитeльный дoкyмeнт

Дaлeкo нe вce пoкyпaтeли жилья знaют o тoм, чтo тaкoe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти. Meждy тeм, cocтaвлeниe дaннoгo дoкyмeнтa мoжeт пoтpeбoвaтьcя в тoм cлyчae, ecли пpoдaвeц гoтoв ждaть oфициaльнoгo зaключeния cдeлки, нo пpи этoм тpeбyeт гapaнтий в тoм, чтo oнa дeйcтвитeльнo cocтoитcя.

Дoгoвopившиcь o зaключeнии cдeлки c oпpeдeлeнным пoкyпaтeлeм, xoзяин квapтиpы бyдeт вынyждeн oткaзывaть дpyгим пoтeнциaльным пpeтeндeнтaм нa жильe. И ecли вдpyг пo кaким-либo пpичинaм пoкyпaтeль oткaжeтcя oт пpиoбpeтeния квapтиpы, пpoдaвeц пoтepяeт вpeмя и бyдeт вынyждeн иcкaть жeлaющиx пpиoбpecти нeдвижимocть зaнoвo.

Пpи cocтaвлeнии пpeдвapитeльнoгo coглaшeния cтopoны coглacoвывaют:

  • cpoки зaключeния ocнoвнoй cдeлки;
  • итoгoвyю cтoимocть нeдвижимocти;
  • paзмep зaдaткa, кoтopый пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy.

BAЖНO! Ecли в cocтaвлeннoм coглaшeнии cтopoны нe yкaзывaют кoнкpeтныx cpoкoв для зaключeния cдeлки, тo ocнoвнoй дoкyмeнт кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти мoжeт быть oфopмлeн в тeчeниe oднoгo гoдa.

Coдepжaниe дoкyмeнтa

Пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи имeeт cтaндapтнyю фopмy и в

  • oбязaтeльнoм пopядкe включaeт в ceбя cлeдyющиe пyнкты:
  • oбязaннocть пpoдaвцa пepeдaть в coбcтвeннocть пoкyпaтeлю квapтиpy в тoм жe видe, в кoтopoм oнa былa пpeдcтaвлeнa пpи ocмoтpe;
  • oбязaннocть пoкyпaтeля в oгoвopeнныe cpoки и в пoлнoм oбъeмe пepeдaть coбcтвeнникy нeдвижимocти дeнeжныe cpeдcтвa, paвныe cтoимocти пpиoбpeтaeмoгo жилья;
  • инфopмaцию o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции нeдвижимocти;
  • cвeдeния o внeceннoй cyммe aвaнca или зaдaткa;
  • итoгoвaя cтoимocть cдeлки c нeдвижимocтью (c yкaзaниeм вoзмoжнocти/нeвoзмoжнocти измeнeния цeны пpи oпpeдeлeнныx oбcтoятeльcтвax);
  • дaтa зaключeния итoгoвoгo дoгoвopa;
  • cпocoб внeceния oплaты зa квapтиpy;
  • пopядoк пepeдaчи нeдвижимocти нoвoмy coбcтвeнникy;
  • пoдтвepждeниe oт coбcтвeнникa квapтиpы (либo eгo дoвepeннoгo лицa) o тoм, чтo нeдвижимocть нe имeeт oбpeмeнeний.

BAЖНO! Пpeдвapитeльнoe coглaшeниe кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти являeтcя дoкyмeнтoм, имeющим юpидичecкyю cилy, нo лишь в тoм cлyчae, ecли oн был cocтaвлeн в пиcьмeннoм видe.

Ecли пoкyпaтeль внocит зa квapтиpy oбecпeчитeльный плaтeж, кoтopый в пocлeдyющeм бyдeт зaчтeн в cчeт итoгoвoй cтoимocти жилья, тo в дaннoм cлyчae дoлжeн быть зaключeн дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы c зaдaткoм.

Oбязaтeльнo ли cocтaвлять дaнный дoкyмeнт

Poccийcкoe зaкoнoдaтeльcтвo нe oбязывaeт cтopoны зaключaть coглaшeниe дo ocнoвнoй cдeлки. Дoкyмeнт пoдпиcывaeтcя иcключитeльнo пo дoбpoвoльнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Дoгoвop пoмoжeт кaждoй из cтopoн зaщитить cвoи интepecы и cтaнeт вaжным пoмoщникoм в тoм cлyчae, ecли кaкaя-либo из cтopoн нapyшит cвoи oбязaтeльcтвa, a втopoй yчacтник cдeлки peшит oбpaтитьcя в cyд.

B нeкoтopыx cлyчaяx cocтaвлeниe дaннoгo дoкyмeнтa являeтcя нaибoлee жeлaтeльным. B чacтнocти, чaщe вceгo cтopoны cocтaвляют пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы пo ипoтeкe.

Дoгoвop пpи oфopмлeнии ипoтeки

Финaнcoвыe opгaнизaции, пpeдocтaвляющиe кpeдит нa пpиoбpeтeниe жилья, дoвoльнo чacтo тpeбyют oт зaeмщикa пpeдocтaвить coглaшeниe, cocтaвлeннoe мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. B тaкoм cлyчae peшeниe oб oфopмлeнии ипoтeки пpинимaeтcя бaнкoм тoлькo пocлe изyчeния дoкyмeнтa, кoтopый пpeдocтaвляeтcя в финaнcoвyю opгaнизaцию.

BAЖНO! Пpи oфopмлeнии ипoтeчнoгo кpeдитa в coглaшeнии cлeдyeт дoпoлнитeльнo yкaзaть пyнкт o тoм, чтo нeдвижимocть бyдeт пpиoбpeтaтьcя зa cчeт зaeмныx cpeдcтв, пpeдocтaвлeнныx бaнкoм.

Taкжe вaжнo пpoпиcaть, чтo ecли финaнcoвaя opгaнизaция oткaжeт в пpeдocтaвлeнии кpeдитa, пpeдвapитeльный дoгoвop бyдeт aннyлиpoвaн, a зaдaтoк зa квapтиpy вoзвpaщeн пoкyпaтeлю в пoлнoм oбъeмe.

Пpeдвapитeльнoe coглaшeниe пpи пoкyпкe жилья в нoвocтpoйкe

Пoкyпкa жилья нa пepвичнoм pынкe имeeт cвoи ocoбeннocти. Чacтo гpaждaнe пpиoбpeтaют квapтиpы в eщe cтpoящиxcя дoмax. Пoэтoмy пoкyпaтeлям нacтoятeльнo peкoмeндyeтcя зaключить пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы в нoвocтpoйкe.

Oднaкo в дaннoм cлyчae дoпycкaeтcя зaключeниe eщe oднoгo дoкyмeнтa – дoгoвopa дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe. Кaк пpaвилo, cтpoитeльнaя кoмпaния пpeдлaгaeт дoльщикaм oдин из двyx вapиaнтoв.

BAЖНO! 3aключeниe пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa вoзмoжнo тoлькo пocлe тoгo, кaк cтpoитeльнaя кoмпaния пoлyчит вcю paзpeшитeльнyю дoкyмeнтaцию, нeoбxoдимyю для cтpoитeльcтвa мнoгoквapтиpнoгo дoмa. Дo тex пop, пoкa пoдoбныe бyмaги нe бyдyт выдaны, зaключaть дoгoвop нe cтoит.

Пoтpeбyeтcя ли peгиcтpaция дoкyмeнтa

Oчeнь чacтo cтopoны, кoтopым пpeдcтoит зaключить cдeлкy c нeдвижимocтью, интepecyютcя, peгиcтpиpyeтcя ли пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти.

Coглacнo poccийcкoмy зaкoнoдaтeльcтвy, гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции дoлжны пoдлeжaть вce дoгoвopы, cвязaнныe c нeдвижимым имyщecтвoм.

Oднaкo peчь в дaннoм cлyчae идeт тoлькo o дoкyмeнтax, зaключeнныx нeпocpeдcтвeннo вo вpeмя cдeлки пpи пepexoдe пpaвa coбcтвeннocти oт пpoдaвцa к пoкyпaтeлю. Пoэтoмy, в cooтвeтcтвии c yкaзaниeм Пpeзидиyмa BAC PФ, peгиcтpaция пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти нe тpeбyeтcя.

Pacтopжeниe пpeдвapитeльнoгo coглaшeния

Pacтopжeниe пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти мoжeт пpoизoйти кaк в oднocтopoннeм пopядкe (пo жeлaнию пoкyпaтeля или пpoдaвцa), тaк и пo взaимнoмy coглaшeнию cтopoн. B нeкoтopыx cлyчaяx мoжeт пoтpeбoвaтьcя oбpaщeниe в cyд.

  1. Чтoбы pacтopгнyть дoкyмeнт в oднocтopoннeм пopядкe, oдин из yчacтникoв cдeлки дoлжeн в пиcьмeннoй фopмe нaпpaвить втopoй cтopoнe пpeдлoжeниe o pacтopжeнии дoкyмeнтa. B тaкoм cлyчae инициaтop oбязaн выплaтить штpaфы и пeни зa нecoблюдeниe дoгoвopeннocтeй, oфopмлeнныx дoкyмeнтaльнo. Ecли зa квapтиpy был внeceн зaдaтoк:
    • пpoдaвeц, иницииpoвaвший pacтopжeниe дoкyмeнтa, дoлжeн вepнyть пoкyпaтeлю yплaчeннyю cyммy в двoйнoм paзмepe;
    • пoкyпaтeль, oткaзaвшийcя oт cвoиx oбязaннocтeй пo зaключeнию cдeлки, ocтaвляeт пpoдaвцy yплaчeнный зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe.
  2. Ecли coглaшeниe o pacтopжeнии пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи квapтиpы пpинимaeтcя oбoюднo пo peшeнию oбeиx cтopoн (нaпpимep, в peзyльтaтe нeпpeдвидeнныx oбcтoятeльcтв), тo зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe вoзвpaщaeтcя пoкyпaтeлю, a вce пoдпиcaнныe дoкyмeнты и pacпиcки o пoлyчeнии дeнeг yничтoжaютcя.

B юpидичecкoй пpaктикe y клиeнтoв дoвoльнo чacтo вoзникaeт вoпpoc o тoм, кaк pacтopгнyть пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы, ecли oднa из cтopoн нe дaeт cвoeгo coглacия. B дaннoм cлyчae peшить пpoблeмy мoжнo тoлькo в cyдe. Кpoмe тoгo, кaк пpoдaвeц, тaк и пoкyпaтeль мoжeт oбpaтитьcя c иcкoм в cyдeбнyю инcтaнцию, ecли coчтeт, чтo ycлoвия дoкyмeнтa нe cooтвeтcтвyют зaкoнy либo yщeмляют пpaвa.

Читать еще:  Когда и зачем нужно страхование для ипотеки Сбербанка

BAЖНO! Ecли пo иcтeчeнию cpoкoв, выдeлeнныx для зaключeния cдeлки, ocнoвнoй дoгoвop кyпли-пpoдaжи тaк и нe cocтaвляeтcя, coглaшeниe aвтoмaтичecки aннyлиpyeтcя (пpи oтcyтcтвии пиcьмeнныx пpeтeнзий oт любoй из cтopoн).

3aключeниe

Нecмoтpя нa тo, чтo cocтaвлeниe пpeдвapитeльнoгo coглaшeния кyпли-пpoдaжи нe cвязaнo c тaкими жe выcoкими pиcкaми, кaк зaключeниe ocнoвнoй cдeлки пo нeдвижимocти, cтopoнaм peкoмeндyeтcя oбpaтитьcя зa гpaмoтнoй юpидичecкoй пoмoщью. Квaлифициpoвaнный юpиcт пoмoжeт пpaвильнo cocтaвить дoкyмeнт, oбъяcнит вce нюaнcы coглaшeния и пpeдyпpeдит вoзмoжныe oшибки. Taкжe вaжнo пoмнить o тoм, чтo и пoкyпaтeль, и пpoдaвeц имeют пpaвo pacтopгнyть зaключeнный дoкyмeнт в oднocтopoннeм пopядкe, a тaкжe пo oбoюднoмy peшeнию cтopoн.

Что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Покупка жилья сопровождается оформлением ряда документов. Часть из них обязательна, например, непосредственно купчая, без которой не произойдет смены собственника. Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) не относится к числу требуемых законодательно бумаг, но часто упрощает и упорядочивает заключение сделки, защищая интересы подписывающих его сторон. Что это, как оформляется и какие обязанности предусматривает — читайте далее в статье.

Для чего нужен ПДКП и чем отличается от обычного договора

Предварительный договор помогает заранее, до юридического заключения сделки, обговорить и согласовать все условия последующей купли-продажи. Конечно, обсудить эти моменты можно устно, но в таком случае доказать договоренности в суде в случае проблем будет сложно. То есть предварительный договор помогает выяснить все детали и оставить эмоциональные обсуждения до официальной регистрации.

С юридической точки зрения предварительный договор фиксирует намерение заключить сделку между конкретными лицами по выбранному объекту недвижимости. К тому же он обязывает стороны выполнить все изложенные обязательства. А если покупатель или продавец передумали и решили отказаться от продажи жилья, ПДКП защищает интересы второй стороны — например, в суде или устанавливая штрафные санкции за нарушения договоренностей.

Чем отличается предварительный договор от основного: ПДКП гарантирует продавцу, что его недвижимость будет продана, а покупателю, что выбранное жилье достанется именно ему. При этом заключение предварительного договора не является основанием для перехода прав собственности и передачи полной суммы стоимости квартиры. В рамках ПДКП можно передать аванс или задаток.

Виды ПДКП

Суть предварительных договоров и минимальные условия едины, но в зависимости от условий сделки могут содержать дополнительные пункты. Нюансы возникают, когда покупка жилья проходит на первичном рынке, при взятии ипотеки или с участием агентств недвижимости. Теперь немного подробнее о каждом.

Если квартиру покупают у застройщика, то между покупателем и подрядчиком заключается предварительный договор долевого участия, который регулируется федеральным законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года. ПДКП может оформляться в случае, когда строительная организация уже сдала объект и оформила право собственности на недвижимость.

Покупка квартиры в ипотеку означает участие банка в сделке, так как жилье переходит в залог к кредитной организации. Стороны подписывают ПДКП в трех экземплярах, один их которых передают в банк. На случай, если покупатель получает отказ в кредитовании, в предварительном договоре стоит прописать условия расторжения ПДКП, в том числе кому и в каком размере остается задаток.

Наконец, последний вариант, когда в качестве посредника при сделке выступает риэлторское агентство. В таком случае обязательно должен быть заключен договор оказания услуг, без которого сотрудничество со специалистами по недвижимости становится нелегитимным. При этом ПДКП принимает трехсторонний формат и включает обязанности посредника, в роли которого выступает агентство. Обеспечительный платеж по сделке (задаток) подобного формата проходит через риэлтора: он получает его от покупателя и выдает расписку или чек.

Нюансы оформления

Законодательство определяет единственное существенное условие предварительного договора, без которого он не будет иметь силы, — это предмет соглашения. Все остальные сведения вносятся по желанию сторон. Раньше обязательным пунктом была стоимость недвижимости, но с 2015 года цену сделки можно не прописывать.

В предмете договора указывают полное описание недвижимости, по которой проходит сделка, — оно должно позволять точно установить объект. Для этого уточняют адрес, этаж, метраж, количество помещений и собственников. Также вписывают кадастровый номер и на каком основании возникло право собственности у продавца.

Несмотря на то, что обязательный пункт всего один, предварительный договор позволяет зафиксировать разные условия и защитить интересы продавца и покупателя. Теперь подробнее о том, что нужно учитывать при оформлении ПДКП.

Форма предварительного договора. Она должна совпадать с формой самого договора — обычный письменный вариант или с удостоверением от нотариуса. Заверить документ нотариально обязательно только в некоторых случаях, например, при продаже доли в недвижимости.

Сумма сделки. Чтобы избежать споров по поводу стоимости жилплощади при заключении основного договора, в ПДКП стоит включить цену квартиры и обозначить сумму, которая передается в качестве задатка или аванса.

Сроки. Четко прописанная дата заключения основного договора поможет не затягивать сделку; если факт купли-продажи зависит от личных факторов одной из сторон, вместо срока можно указать эти обстоятельства.

Штрафы. В случае отказа одной из сторон от исполнения обязательств по преддоговору, будет полезно прописать в нем штрафные санкции и расписать, у кого и в каком размере остается аванс или задаток. Обычно аванс просто возвращается покупателю, с задатком ситуация другая: при отказе продавца он возвращается покупателю в двойном размере; при отказе покупателя — остается у продавца.

Интересы третьих лиц. Иногда при сделке с недвижимостью затрагиваются интересы третьих лиц, которые могут иметь право на собственность или на пользование квартирой. Покупателю бывает непросто выяснить достоверную информацию такого характера, поэтому в преддоговоре лучше указать, что продавец обязан предоставить жилье, которое свободно от подобных притязаний. Этот момент актуален на вторичном рынке.

Срок освобождения жилья. Помимо времени заключения основного договора в ПДКП полезно обозначить даты фактической передачи помещения и снятия с регистрационного учета проживающих в квартире лиц. Переезд, как и выписка и из жилья, занимает не один день, поэтому важно продумать эти условия.

Порядок расчетов. Заключение ПДКП не предусматривает передачи полной суммы за недвижимость и даже большей ее части — с юридической точки зрения это нарушение и предварительный договор могут признать основным. Тем не менее, порядок расчета между продавцом и покупателем нужно зафиксировать.

Жизненные ситуации бывают разные, поэтому стоит отразить форс-мажорные обстоятельства, которые приведут к расторжению договора по инициативе одной из сторон без штрафных санкций и судебных разбирательств.

Риски

Предварительный договор — это фиксация намерения двух сторон провести сделку по купли-продаже недвижимости. При этом гарантировать переход права собственности на жилье от продавца к покупателю он не может. Его заключение все равно не является бессмысленным — при подписанным ПДКП принудить стороны исполнить договоренности может суд. Задаток или аванс без ПДКП такого права не дает.

Часто покупатель является наименее защищенной стороной, поэтому оформление предварительного договора позволяет через суд заставить продавца продать недвижимость на зафиксированных условиях. Не всем хочется тратить на разбирательства время, но знать о такой возможности стоит.

Предварительный договор может быть аннулирован, если при его заключении были нарушены требования законодательства: нет нотариального удостоверения ПДКП или невозможно точно интерпретировать объект недвижимости, по которому проводится сделка. В последнем случае необязательно прописывать полный адрес — хватит кадастрового номера.

Из-за того, что ПДКП не подлежит государственной регистрации, покупатель может столкнуться с неприятной ситуацией — двойной продажей. Если квартира уйдет другим, аванс или задаток будет возвращен, но время упущено. Можно подать в суд и потребовать компенсацию, а можно в самом преддоговоре прописать обязанности продавца и штрафы за такую ситуацию.

Так как заключение ПДКП не означает передачу прав собственности, покупатель рискует потерять деньги, которые он передал в качестве аванса или задатка. Логичный выход — подать на недобросовестного продавца в суд.

С деньгами связан еще один важный момент — полный расчет по сделке. Право собственности переходит к покупателю после регистрации основного договора в Росреестре. Это занимает несколько дней, к тому же по каким-то причинам может прийти отказ, а деньги уже переданы продавцу. Чтобы избежать подобной ситуации, можно хранить деньги в банковской ячейке или провести безналичный расчет с условием, что банк переведет сумму только после подтверждения, что договор зарегистрирован.

Помимо перечисленных ситуация покупатель рискует стать владельцем недвижимости с обременением — договором ренты или аренды жилья. Также обременением считается ипотека или другой залог жилья и арест. Узнать об этом можно, заказав выписку в Росреестре. Она включает основные виды обременения, но сдача квартиры в найм на срок менее года не подлежит регистрации, при этом при смене собственника за арендаторами сохраняется право пользования квартирой.

Основания для расторжения

Предварительный договор сохраняет юридическую силу до заключения основного договора или теряет действие, если в обозначенный в нем срок сделка не произошла и одна из сторон не направила предложение об оформлении основного договора и его регистрации. Также ПДКП может быть расторгнут, если:

  • у покупателя или продавца возникли сложности с оформлением документов или сбором денег, а дополнительное соглашение о продлении срока действия предварительного договора при этом стороны не подписали;
  • если оба представителя сделки добровольно договорились о расторжении ПДКП;
  • если во время оформления сделки обнаружились недостатки в продаваемой недвижимости или ограничения по ней — например, наличие обременения или порча имущества;
  • если квартира приобретается в ипотеку, а банк не согласовал объект и отказал в кредитовании;
  • когда один из собственников — несовершеннолетний, а органы опеки не дали разрешения на сделку.

Возможны другие ситуации, но без веской причины расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке невозможно. Чтобы максимально упростить возможную процедуру расторжения и сохранить время и нервы, все потенциальные ситуации лучше прописать в ПДКП, расписав штрафы и компенсации.

Так как покупатель выступает менее защищенным, в предварительном договоре стоит акцентировать внимание на расторжении ПДКП без штрафных санкций в ситуациях, которые от него не зависят. Это может быть отказ банка в предоставлении ипотеки, необходимость получения дополнительных документов (узаконивание перепланировки или разрешение органов опеки) или невозможность покупки из-за ошибки в документах или отсутствии разрешений, а также обнаружение обременения по квартире.

Предварительный договор — не обязательный документ с точки зрения законодательства и не дает гарантирует покупку квартиры. При этом он способен защитить интересы покупателя и продавца, если обговорить и прописать условия сделки максимально подробно и четко. Если остались вопросы или сомнения — специалисты АН «Трансферт» объяснят, что дает предварительный договор купли-продажи. Обращайтесь!

Оставлять комментарии могут только зарегистрированнные пользователи

Предварительный договор купли-продажи квартиры

В том случае, когда заключить простой договор купли-продажи (ДКП) сразу невозможно, но у сторон существует намерение совершить сделку в будущем, можно заключить предварительный договор купли-продажи. Предметом такого соглашения является обязательство заключить сделку по продаже квартиры, на тех же условиях, которые были изначально закреплены.

В документе обязательно указываются условия сделки, цена, права и обязанности сторон, сумма внесенного задатка, а также сроки и условия оплаты квартиры. Соглашение имеет юридическую силу только если оно заключено в письменном виде.

Документ не нужно регистрировать, по желанию его можно заверить нотариально. Договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также в одностороннем или судебном порядке.

Предварительный договор купли-продажи — что это такое и зачем нужен

Предварительный договор купли-продажи — это документ, в котором зафиксированы намерения сторон заключить сделку в будущем. В соглашении установлены условия и требования, которые после подписания считаются неизменными и будут содержаться в основном ДКП.

Предварительный ДКП заключается в следующих случаях:

  • продавец не имеет пока нужных документов на квартиру;
  • в момент заключения сделки одна из сторон отсутствует;
  • у покупателя недостаточно денег для приобретения.

Порядок заключения предварительного соглашения установлен ст. 429 ГК РФ. Документ составляется по тем же правилам, что и основное соглашение.

Как оформить предварительный договор купли-продажи квартиры

Предварительный ДКП составляется в письменной форме в 2-х экземплярах для каждой стороны сделки. Предметом соглашения является обязанность подписать основной договор в будущем.

В предварительном договоре указываются:

  1. Паспортные данные сторон. В договор обязательно вписываются все собственники квартиры. Если собственность совместная — продавец должен предоставить нотариально заверенное нотариусом соглашение на сделку.
  2. Точные параметры квартиры. Указывается площадь, этаж, адрес, количество комнат, кадастровый номер.
  3. Дата заключения сделки. Срок прописывается цифрами и прописью, чтобы исключить двойное толкование. Если он не указан — основной ДКП должен быть заключен в течение года с даты подписания предварительного (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
  4. Окончательная цена. Определяется точная стоимость квартиры, после подписания соглашения она остается неизменной.
  5. Порядок оплаты. Указывается, в какой форме будет проходить оплата — наличными или по безналу. Если оплата будет проводиться по безналичному расчету обязательно указываются реквизиты банковского счета. Также прописывается срок окончательной оплаты.
  6. Ответственность за нарушение договора. Стороны могут прописать штрафные санкции в случае невыполнения договорных обязательств. Участники также вправе добавить в соглашение пункт об его аннулировании.
  7. Обязанности сторон по проведению подготовительных мероприятий перед заключением основного договора. Например, выписка из квартиры граждан, расходы на совершение сделки и т.д.
  8. Сведения о денежном залоге или авансе. В договоре обязательно указывается сумма внесенного залога от покупателя (как правило не более 10% от суммы сделки).

При покупке квартиры по ипотеке

Если квартира покупается с обременением ипотекой, составление предварительного ДКП обязательно. В договоре должно быть указано, что окончательный расчет производится за счет кредитных средств, полученных от банка. Обращаться в банк за выдачей кредита можно только после подписания предварительного соглашения.

Сбербанк принимает на рассмотрение только те предварительные договоры, которые оформлены по разработанному им образцу. Пошлина за регистрацию ипотеки оплачивается только после подписания основного ДКП.

Предварительный договор с задатком или авансом

Предварительный платеж при покупке квартиры может вносится в виде задатка или аванса. Эти два термина разнятся:

  • задаток остается продавцу, если покупатель откажется от приобретения недвижимости; при этом, если продавец откажется продавать квартиру, он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ);
  • аванс является только предоплатой, если договор не будет заключен продавец просто возвращает его покупателю.

Задаток уплачивается в счет суммы, положенной продавцу за совершение основной сделки. Выплата задатка гарантирует, что в основном ДКП будут прописаны те же условия, что и в предварительном. О получении задатка (аванса) должна быть написана расписка. Размер выплаты стороны определяют самостоятельно.

Предварительный ДКП квартиры в новостройке может содержать требование о внесении покупателем определенной денежной суммы с целью бронирования понравившегося объекта.

Вернуть задаток по предварительному соглашению можно двумя способами:

  1. Отправить продавцу письменное уведомление о возврате задатка.
  2. Обратиться в суд с предварительным соглашением и распиской о выплате задатка.

Составление для органов опеки

Когда квартира или ее часть принадлежит несовершеннолетнему ребенку, при оформлении купли-продажи потребуется разрешение от органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 20 Федерального закона от 24.04.2008 № 48). Согласие на заключение сделки служба дает только после изучения предварительного ДКП.

Для получения согласия в орган опеки предоставляются следующие документы:

  1. Свидетельство о рождении ребенка или паспорт, если ему уже исполнилось 14 лет.
  2. Заявление от родителей или законных представителей, также их паспорта.
  3. Предварительный ДКП.
  4. Копии документов, подтверждающих право собственности на квартиру, которая продается, и на квартиру, приобретаемую взамен.
  5. Технические и кадастровые паспорта на обе квартиры, выписки из БТИ и лицевого счета (с 2016 года — выписка из ЕГРН).

Если недвижимость не приобретается сразу, на имя ребенка необходимо открыть счет в банке, куда после продажи квартиры поступят денежные средства. Заявление рассматривается в течение 1 месяца. Госпошлина не уплачивается.

Регистрация договора

При заключении предварительного ДКП, участники соглашения фиксируют свое намерение заключить основной договор на тех же условиях в будущем. Оформление данного договора не отражается на имущественных правах никаким образом. В соответствии со ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость, а не договор купли-продажи.

По желанию сторон договор может быть заверен у нотариуса (ст. 163 ГК РФ). Однако, если стороны решили заверить основной договор у нотариуса, то предварительное соглашение также подлежит нотариальному удостоверению.

Какие могут быть риски заключения предварительного договора?

При заключении предварительного ДКП важно предусмотреть возможность возникновения следующих рисков:

  • Риск уклонения от заключения основного договора — если один из участников сделки уклоняется от оформления купли-продажи, другой участник вправе требовать заключения основного договора через суд (п. 4 ст. 445 ГК РФ).
  • Риск утраты вложенных в покупку квартиры денег — в случае судебного спора, покупатель квартиры может претендовать только на возврат предоплаты и выплаты неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России.
  • Риск двойной продажи — так как по предварительному договору у покупателя не возникает права собственности на квартиру, то застройщик может заключить такой же договор с другим покупателем и продать ему эту квартиру.
  • Риск признания предварительного договора не заключенным — одним из существенных условий предварительного соглашения является указание всех параметров приобретаемой квартиры. Если квартира еще не построена, точно определить ее характеристики не всегда возможно. В этом случае, если стороны не достигнут соглашения по существенным условиям договора, то он не будет считаться заключенным (ст. 432 ГК РФ).

Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры

Существует три варианта расторжения предварительного соглашения:

  1. В одностороннем порядке. Один из участников сделки направляет другому письменное предложение о расторжении договора. При этом инициатор должен выплатить штраф и пеню. Если покупатель внес задаток, но решил расторгнуть договор — задаток остается у продавца. Если же инициатором является продавец, то он возвращает покупателю задаток в двойном размере.
  2. По соглашению сторон. В данном случае стороны уничтожают в получении денег и все экземпляры предварительного договора. Покупатель получает задаток обратно.
  3. В судебном порядке. Один из участников может подать в суд, если посчитает что условия договора нарушают его права и не соответствуют закону.

Если предварительное соглашение заверялось у нотариуса, акт о его расторжении должен быть также заверен нотариально.

Не остаться «ни с чем»: зачем нужен предварительный договор купли-продажи

Подписание предварительного договора купли-продажи обусловлено тем, чтобы стороны не передумали продавать и покупать недвижимость. А в случае, если такое произойдёт — то при наличии договора заставить это сделать в судебном порядке или, по крайней мере, потребовать штраф.

Смоделируем ситуацию, при которой может быть подписан такой договор. Условно, вы продаёте квартиру. Нашёлся покупатель, которому она приглянулась, но на данный момент у него нет полной суммы для реализации покупки. Он ждёт одобрения ипотечного кредита от банка, а пока его документы на рассмотрении, есть вероятность, что вы можете продать квартиру кому-то другому. Тут и вступает в «игру» предварительный договор купли-продажи. При его оформлении и продавец (вы), и покупатель не на словах, а в письменном виде обещаете друг другу исполнить условия, прописанные в договоре. Такая схема выглядит удобно и, кажется, не имеет негативной подоплеки и рисков. Но лучше разобраться в возможных нюансах такой формы договора.

Важно помнить, что предварительный договор — вовсе не основной окончательный договор. То есть, в таком договоре обязательно прописать только предмет договора. Его можно составлять даже не указывая цену сделки. Однако юристы советуют перестраховаться и максимально подробно прописать такие пункты как: стоимость, сроки заключения основного договора и вообще любые другие мелочи, которые могут волновать обе стороны. При плохом исходе (если не будет заключён основной договор) вам это сыграет на руку и упростит тот же судебный процесс.

Внешний вид

У предварительного договора 2 условия:

  1. 1. Он должен быть в письменном виде;
  2. 2. Он должен быть нотариально заверен.

Что должно быть прописано:

1. Предмет договора. Описать надо максимально точно. Допустим, если это существующая (вторичка, например) недвижимость, то сделать это проще. Если квартира на стадии строительства — указывайте все вводные данные, которые вам известны на данный момент (адрес, кадастровый номер участка, метраж, этаж и тд);

2. Остальные положения и условия по желанию сторон.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector