Piteryust.ru

Юридическая консультация онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Особенности и порядок установления публичного сервитута на земельный участок. Нюансы оформления

Сервитут на земельный участок в 2021 году: документы, порядок оформления

Сервитут земельного участка — это один из распространенных юридических терминов. Он означает необходимость задействования одного надела земли при благоустройстве или использовании другого. Порядок его оформления, необходимые документы и виды сервитута детально рассматриваются в статье.

Определение и правовое регулирование

Под сервитутом понимается разрешение на временное и ограниченное дополнительными условиями использование земли, принадлежащей другому собственнику. Этот правовой институт регламентируется несколькими статьями части первой ГК РФ — начиная с 274 по 277. Второй базовый документ по рассматриваемому вопросу — ЗК РФ, прежде всего — статья 23 и главы с V.1 по V.7.

Сервитут носит характер обременения, но с запретом на передачу третьему лицу в качестве залога или обеспечения финансовых обязательств. Кроме того, не допускается его продажа, обмен или дарение.

Цели оформления сервитута

Необходимость получения сервитута на землю обычно связана с предоставлением доступа к участку отдельного физического или юридического лица. Он необходим для проведения самых различных работ и мероприятий, в перечень которых входят:

  • осуществление инженерных изысканий;
  • практическое использование водных и других ресурсов;
  • строительство специальных и инфраструктурных сооружений и объектов;
  • обеспечение доступа к расположенному по соседству другому наделу земли;
  • установка межевых и геодезических знаков;
  • устройство систем дренажа и канализации;
  • прогон и выпас сельскохозяйственных животных;
  • ведение охоты или ловли рыбы и т.д.

Инициатор сервитута

Основанием для введения сервитута становится решение суда, документальное соглашение между владельцем участка и третьими лицами, официально оформленные нормативно-правовые акта местных властей. Инициатором сервитутного права могут выступать следующие лица — как юридические, так и физические:

  • владелец или арендатор земли;
  • бессрочный пользователь участка;
  • лицо, получившее землю в качестве наследуемого владения.

Условия применения

Сервитут на землю ограничивает возможности владельца участка. Поэтому существует несколько условий, выполнение которых выступает обязательным требованием для наложения подобных ограничений. К ним относятся:

  • удовлетворить потребности другим способом не получается;
  • введение судебным порядком в случае невозможности урегулировать противоречия мировым досудебным соглашением;
  • запрет на лишение владельца права пользоваться принадлежащей ему землей;
  • разумный минимум ограничений, накладываемых на собственника;
  • сервитуарий (лицо, получившее временный доступ к участку) обязан поддерживать объект недвижимости в надлежащем состоянии.

В качестве дополнительного требования рассматривается необходимость платить за пользование чужим участком. Она вводится в рамках действующего законодательства о земле.

Виды сервитута на землю

Для классификации сервитута используется три параметра. Каждый из них следует рассмотреть более детально.

Характер владения

По этому признаку различают публичный и частный сервитут. В первом случае речь идет об общественных интересах или потребностях. Публичный сервитут делится на три разновидности — водный, лесной и городской. Основанием для его введения становится решение местных властей. С его помощью удается добиться решения следующих задач:

  • предоставление площадей для сенокоса, выгула и прогона скота, рыбалки;
  • использование водоемов и, прежде всего, прибрежной части;
  • проведение исследований на земле, например, археологических;
  • прокладка транспортных магистралей, пешеходных дорожек или других элементов благоустройства территории;
  • прокладка систем дренажа и канализации.

Частный сервитут предусматривает предоставление доступа к земле или прокладки различных коммуникаций. Речь идет о телефонных и кабельных линиях, трубопроводах отопления, водо- и электроснабжения.

Срок действия

По этому параметру различают срочные и бессрочные сервитуты. Первые действуют в течение определенного временного периода, согласованного участниками сделки. В некоторых случаях отдельного оговариваются условия пролонгации соглашения.

Бессрочный сервитут действует все время обладания землей. Типичным примером подобного обременения становится строительство и последующая эксплуатации дороги.

Стоимость

Действующая законодательная база предоставляет собственнику право получить оплату за использование принадлежащего ему земельного участка. При этом не имеет значения, кто выступает сервитуарием — частное лицо, компания или государство. По соглашению участников допускается заключение безвозмездной сделки.

Процедура оформления

Актуальный на сегодняшний день порядок оформления сервитута на землю предусматривает последовательную реализацию четырех этапов. Рассмотрим каждый из них по отдельности.

  1. Претендент на использование земли обращается к собственнику с ходатайством о предоставлении доступа к участку.
  2. Если разногласия между сторонами по срокам и стоимости сервитута отсутствуют, заключается соглашение. Если договориться не удается, претендент обращается в суд — районный или городской. В этом случае от него потребуется доказать, что получение доступа к земле выступает объективной необходимостью.
  3. При положительном решении суда сервитут вводится в принудительном порядке. В подобной ситуации документы по сделке подаются в местный орган власти.
  4. На завершающей стадии обременение регистрируется в Росреестре, так как оно непосредственно касается объекта недвижимого имущества — земельного участка.

Необходимые документы

На каждом из этапов реализация мероприятия требуется подготовить определенный комплект документации. Оформление сервитута в местных органах власти предусматривает предоставление нескольких документов:

  • заявление о получении доступа к участку;
  • письменное уведомление владельца земли;
  • основание для введения сервитута — решение суда, мировое соглашение (для частного) или постановление местного органа власти (для публичного);
  • соглашение сторон или судебное решение о предоставлении доступа к земельному участку;
  • документы, удостоверяющие личность участников сделки — паспорт (для физлица и ИП) и учредительная документация (для юридического лица);

Чаще всего, основанием для применения сервитутного права становится соглашение сторон. Действующее законодательство предъявляет к документу несколько требований, в числе которых:

  • указание паспортных реквизитов и контактной информации об участниках;
  • цель оформления сервитута;
  • основание для его введения;
  • реквизиты в отношении земельного участка — кадастровый номер, площадь и другие подобные данные;
  • права каждого из участников сделки;
  • их обязанности;
  • срок действия соглашения;
  • стоимость оплаты за получение доступа к участку земли.
  • предмет соглашения;
  • данные об участниках сделки;
  • сроки действия договора;
  • возмездный или безвозмездный характер (в первом случае обязательно указываются условия и величина оплаты);
  • другие важные моменты заключаемого соглашения.

На завершающей стадии осуществления сделки — государственной регистрации обременения в ЕГРН — требуется предоставить следующий комплект документов:

  • заявление о внесении изменений в федеральную базу данных объектов недвижимости;
  • паспорт или учредительные документы (соответственно, для физического или юридического лица);
  • кадастровая документация на участок (межевой план и т.д.);
  • правоустанавливающая документация на землю;
  • основанием для введения сервитута;
  • документ, подтверждающий оплату госпошлины за регистрационные действия со стороны Росреестра.

Физическому лицу необходимо заплатить 1,5 тыс. руб. Юридическое платит в 4 раза больше — 6 тыс. руб. Срок регистрации сделки — не более 10 рабочих дней или две календарные недели.

Особенности практического применения

На практике нередко происходит нарушение достигнутого сторонами соглашения. В подобной ситуации необходимо оформить акт о неисполнении условий сервитута, который заверяется правоохранительными или контролирующими органами. Дальнейшие действия по защите прав пострадавшей стороны предусматривают подачу искового заявления в суд.

В зависимости от результатов судебного разбирательства принимается одно из следующих решений:

  • расторжение соглашения, что означает запрет на доступ к земельному участку и, как следствие, невозможность дальнейшего выполнения работ;
  • наложение штрафных санкций в рамках заключенного сторонами договора;
  • возмещение нанесенного пострадавшей стороне ущерба — морального и материального.

Основанием для отмены сервитута выступает не только судебное решение, но и ряд других причин. В их числе:

  • окончание срока действия документа, подписанного сторонами;
  • соглашение участников сделки;
  • ликвидация причин для выдачи сервитута.

Введение и практическое использование сервитутного права требует досконального знания юридических нюансов законодательства. А потому следует доверять работу оформлению сервитута квалифицированным специалистам по решению земельных вопросов. Такой подход гарантирует оперативность реализации мероприятия при разумном уровне сопутствующих финансовых расходов.

ВС РФ об установлении сервитута на земельный участок

26 апреля Верховный суд РФ опубликовал обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок. Мы расскажем об основных выводах.

Вы узнаете, в какой суд обращаться об установлении, изменении условий или прекращении сервитута. Мы объясним, что делать, если в Едином государственном реестре недвижимости нет сведений о части земельного участка, обременяемого сервитутом.

Что такое сервитут и как его получить

Мы уже рассказывали вам о том, что сервитут – это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимости (ст. 1 N 122-ФЗ). Это право передаётся другому лицу по праву обременения.

Право обременения по-другому называется правом ограничения. Его определение дано в п. 1 ст.1 Закона о государственной регистрации прав. Закон или уполномоченные органы устанавливают ограничения для владельца земли при его осуществлении права собственности или других вещных прав на земельный участок.

Сервитут бывает нужен жителям соседних домов, чтобы проложить через чужой земельный участок коммуникации и пользоваться ими. Сервитут может существовать вне связи с пользованием земельным участком.

Если вы получили сервитут, это не значит, что участок перешёл вам во владение и его собственники лишились права им пользоваться (п. 2 ст. 274 ГК РФ). Собственники продолжают пользоваться им, но с определённой целью, которая устанавливается договором или соглашением.

Чтобы получить сервитут нужно добиться согласия собственников МКД. Достаточно будет простого большинства голосов на ОСС. После этого заключается соглашение или договор. Этот документ включается в состав техдокументации МКД.

Какой суд рассматривает вопросы о сервитуте

Чтобы точно определить, в какой суд обращаться для решения вопросов о сервитуте, уточните субъектный состав участников спора и характер правоотношений. Есть два варианта – суд общей юрисдикции или арбитражный суд.

Согласно ч. ч. 1 и 2 ст. 27 АПК РФ арбитражные суды рассматривают:

  • экономические споры;
  • дела с участием ЮЛ и ФЛ, осуществляющих предпринимательскую
  • деятельность без образования юридического лица и имеющих статус ИП;
  • дела с участием РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, государственных органов и т.д..

Суды общей юрисдикции занимаются делами, предусмотренными ч. ч. 1 и 2 ст. 22 ГПК РФ. Но не разрешают экономические споры и дела, которыми занимаются арбитражные суды.

Сервитут запрашивается в отношении недвижимого имущества, которое можно использовать для предпринимательской деятельности:

  • если у сторон спора есть статус предпринимателей,
  • если спор идёт между ИП в отношении земли, не используемой для предпринимательской деятельности.

Но этот факт не говорит о том, что спор носит экономический характер и должен рассматриваться арбитражным судом.

Верховный суд в пример приводит определение районного суда. Он прекратил производство по иску об установлении сервитута. Истец имел статус индивидуального предпринимателя и просил установить сервитут в отношении земли. Сервитут ему был нужен, чтобы обеспечить доступ к принадлежащему ему земельному участку и нежилым помещениям.

Районный суд установил, что истец – собственник объекта коммерческого назначения. Его интерес – обеспечить проезд транспорта для провоза товаров. Спор имел экономический характер, поэтому должен был рассматриваться арбитражным судом.

Но не всегда у судов общей юрисдикции нет полномочий для разрешения подобных споров. Например, спор об отмене сервитута может рассматривать суд общей юрисдикции и арбитражный суд. Всё зависит от того, какой суд установил сервитут.

Что делать, если в ЕГРН нет сведений о земельном участке

В ЕГРН может не быть данных о части земельного участка, на который накладывается сервитут. Верховный суд РФ объяснил, что это не препятствует государственной регистрации сервитута. И привёл пример.

Заявителю отказали в регистрации сервитута, потому что данных о части земельного участка не было в ЕГРН. И порекомендовали:

  • провести кадастровые работы,
  • определить координаты характерных точек границ части участка,
  • поставить на кадастровый учет часть земельного участка.

Только после этого можно было вновь приходить с заявлением о регистрации сервитута.

Заявитель обратился последовательно в несколько судов, но везде проиграл. Наконец, дело дошло до окружного суда. Его постановление отменило решения предыдущих судов, потому что в Законе о государственной регистрации прав нет обязательного требования о кадастровом учёте части земельного участка при заключении соглашения о сервитуте.

Такое требование применяется только к земельным участкам, которые находятся в собственности государства или муниципалитета. Исключение – соглашение заключается менее чем на три года (ст. 39.25, 39.26 ЗК РФ).

Чтобы зарегистрировать сервитут нужно представить документы, отражающие сферу действия сервитута и его содержание. Сервитут необходимо зарегистрировать в отношении всего земельного участка, сведения о котором содержатся в ЕГРН.

Публичный сервитут и его особенности

Право установления сервитута возникло еще в римском праве и до сих пор сохранилось в законодательстве РФ. Установление данного обременения регулируется следующими нормативными документами:

  • статьями 274–277 Гражданского кодекса;
  • 223 статьей Земельного кодекса;
  • статьей Федерального закона от 21 июля 1997 года;
  • 9 статьей Лесного кодекса.

Следует знать, что сервитутом может быть обременено строение, здание, земельный участок. Однако практика показывает, что последний вариант встречается чаще всего.
Сервитуты на земельный участок бывают частными и публичными. Сегодня поговорим о публичном виде данного обременения.

  • Что такое публичный сервитут?
    • Для каких целей может быть установлен?
    • Когда возможно установление, а когда — нет?
    • Виды
    • Особенности
    • Примеры
      • Пример 1: бессрочный публичный сервитут
      • Пример 2: срочный публичный сервитут
  • Границы зон действия публичного сервитута
  • Установление платы за публичный сервитут

Что такое публичный сервитут?

При этом сервитутом пользуется неопределенный круг лиц.

Для каких целей может быть установлен?

Публичный сервитут на земельный участок устанавливается в таких случаях:

  • необходим проезд или проход через участок;
  • необходимо осуществить установку или ремонт электрических или транспортных коммунальных сетей;
  • необходимо установить геодезические или межевые знаки, а также обеспечить к ним подъезд;
  • необходимо осуществить водоотвод или установить дренажное оборудование на определенном участке;
  • необходим забор воды для водопоя скота либо для проведения анализа;
  • необходим выпас скота и заготовка сена на зиму;
  • необходима организация охоты на незапрещенные виды животных и рыболовства;
  • необходимо проведение геологических раскопок и исследование состояния почвы;
  • необходим перевоз объектов через территорию.

Данные основания не являются исчерпывающими.

Когда возможно установление, а когда — нет?

Публичный земельный сервитут может быть установлен только в том случае, когда на общественных слушаниях путем голосования было принято положительное решение.

Учитывается мнение следующих лиц:

  • Жители определенной территории, которые могут понести ущерб.
  • Доверенные лица юридических фирм и компаний, юридический адрес которых располагается в непосредственной близости к участку, на который может быть установлен сервитут (служебный участок);
  • Собственник потенциального служебного участка, а также арендаторы данной земли и лица, которые имеют право бессрочного пользования.
  • Сотрудники муниципальной власти или местного самоуправления.

Однако есть случаи, которые не допускают установление публичного сервитута. К ним относятся следующие:

  • установление сервитута не позволяет собственнику земельного участка распоряжаться своей землей в полной мере;
  • от собственника земельного участка в органы самоуправления поступило уведомление о требовании отменить сервитут;
  • невозможность или нежелание лица, которое подало заявление, организовывать общественное слушание.

Если говорить о времени действия сервитута, то следует выделить два вида:

  • срочный — обременение устанавливается на определенный период, по истечении которого действие сервитута автоматически заканчивается;
  • бессрочный — сервитут устанавливается на неопределенный период и может быть прекращен в судебном порядке или когда необходимость в обременение исчезнет сама собой.

Говоря о целях сервитута, необходимо выделить следующие:

  • водный — гарантирует право каждому гражданину РФ использовать ресурсы водного фонда России без использования технических устройств;
  • лесной — закрепляет право гражданина бесплатно и беспрепятственно находится на территории лесных массивов страны, а также заниматься собирательством пищевых лесных ресурсов (грибы, ягоды, травы);
  • сервитут на дорогу — гарантирует право каждого гражданина бесплатно пользоваться автодорогами федерального значения.

Особенности

Факт оформления сервитута на земельный участок может фиксироваться следующими документами:

  • актами Российской Федерации;
  • актами органов местного самоуправления;
  • нормативно-правовыми актами субъектов (муниципалитетов) РФ.

В случае продажи, аренды или дарения земельного надела, на котором установлен сервитут, собственник должен уведомить вторую сторону о существующем обременении. В противном случае сделка будет признана недействительной, а собственник понесет большие убытки, так как будет обязан выплатить пострадавшей стороне компенсацию нанесенного ущерба.

Установление сервитута не должно никоим образом затруднять эксплуатацию земельного участка его законным владельцем.

В результате рассмотрения дела суд может вынести одно из таких решений:

  • удовлетворить иск и обязать уполномоченный орган выкупить участок и выплатить компенсацию нанесенного ущерба;
  • удовлетворить иск и обязать уполномоченный орган предоставить аналогичный участок и компенсировать убытки;
  • удовлетворить иск и обязать уполномоченный орган выплатить полную компенсацию убытков;
  • отказать в удовлетворении иска.

Примеры

Пример 1: бессрочный публичный сервитут
Пример 2: срочный публичный сервитут

Границы зон действия публичного сервитута

Как уже было сказано выше, сервитут может распространяться не только на целый участок, но и на часть земли.

Границы зоны действия сервитутного обременения определяются посредством топографогеодезических работ. Все расходы берет на себя заинтересованная сторона, т.е. муниципалитет или администрация. Результаты фиксируются в кадастровых документах.

Также следует знать, что перед установлением сервитута необходимо проверить, было ли проведено межевание земельного надела. Здесь государственный орган имеет дело с двумя типами участков:

  1. Оформленные участки, которые состоят на кадастровом учете.
  2. Неоформленные участки, на которых границы еще не сформированы и кадастровые работы не проведены.

В готовом проекте межевания конкретного участка в обязательном порядке должны быть указаны границы зон действия публичного сервитута. Если же проекта межевания пока нет, то тогда нужно сначала провести процедуру межевания, а потом установить границы действия публичного обременения.

При заключении сделки купли-продажи собственники часто интересуются, как узнать кадастровую стоимость квартиры.

Что такое отказ от преимущественного права покупки сельхозземель, вы можете узнать в нашей статье.

Что лучше: подарить земельный участок или продать его? Все преимущества и недостатки каждой сделки описаны здесь.

Установление платы за публичный сервитут

Действующее законодательство РФ не предусматривает обязательное установление оплаты за установление сервитута. Однако в случае причинения неудобств собственнику или третьим лицам (арендатору, лицу, которое владеет участком на праве бессрочного пользования) может быть выплачена компенсация, размер которой устанавливается в судебном порядке или путем переговоров между собственником земельного участка или третьими лицами и органами местного самоуправления (администрацией города или сельского поселения).

Как правило, чиновники адекватно реагируют на выплату компенсации землевладельцу, если последний не препятствует установлению сервитута в интересах государства.

Публичный сервитут устанавливается ради общественного блага, и поэтому каждый гражданин должен знать о своих правах и обязанностях. Если установление сервитута неизбежно, но обременение доставляет вам большие неудобства, вы всегда можете отстоять свои права путем переговоров с местной властью или обратиться в суд.

Порядок и особенности установления публичного сервитута на земельный участок

Сервитут (от лат. Servitus) – подчинение, ограничение прав. Когда устанавливается сервитут на землю, тогда фактически урезаются права собственника этой земли. Самым важным пунктом при установлении сервитута является его необходимость. То есть закон встает на сторону того лица, который для достижения своих целей просит о сервитуте тогда, когда без него обойтись невозможно.
Для каких целей устанавливают сервитуты, как они классифицируются по видам читайте здесь, а в данной статье мы более подробно поговорим о публичном сервитуте, как об одном из видов сервитутов, предусмотренных и оформляемых в нашем государстве.

Что такое публичный сервитут – понятие, примеры.

В российском законодательстве есть понятие – публичный сервитут. Это сервитут, который устанавливается для целей нужд населения или административных органов в особом порядке. Объект земельных сервитутов — это участок земли, который находится в государственной (муниципальной) или частной собственности.
Приведем пример установления публичного сервитута. Для того чтобы протянуть линии электропередач, необходимо разместить оборудование в определенных местах, осуществить проход рабочих и подъезд техники, а без вторжения на частную собственность этого сделать невозможно – тогда устанавливается сервитут. Или другой пример. Ваш земельный участок препятствует свободному доступу к реке или озеру. Как известно, водные объекты предназначены для общего пользования, и органы местной власти вправе установить публичный сервитут на земельный участок для обеспечения прохода к водоему.

Могут ли публичный сервитут установить без согласия собственника?

В гражданском кодексе четко написано, что право собственности нам дается для того, чтобы мы могли свободно распоряжаться своей вещью. Что касается земельного участка – то у него есть целевое назначение и виды разрешенного использования (земли сельхоз назначения, земли населенных пунктов, земли запаса и т.д. подробнее здесь). Каждый собственник вправе распоряжаться участком, но с учетом интересов других лиц.
Чтобы установить публичный сервитут органы власти обязательно уведомляют об этом собственника участка. Если собственник не согласен – тогда сервитут в отношении земельного участка может быть установлен через судебные инстанции. Суд принимает решение в чью-либо пользу исходя из обоснованности сервитута и из того, насколько сервитут ограничивает право собственника пользоваться своим участком. Но, как правило, при установлении публичного сервитута до суда дело не доходит, все вопросы решаются в административном порядке. А вот при необходимости установки частного сервитута в отношении земельного участка, судебные споры возникают часто.

Читать еще:  Что входит в ремонт фасада при капремонте многоквартирных домов

Чем публичный сервитут отличается от частного сервитута?

В отличие от частного сервитута, который устанавливается для удовлетворения потребностей одного или нескольких лиц (проезд на свой участок через соседний), публичный сервитут имеет своей целью обеспечить возможность пользоваться своими правами неопределенному кругу лиц или осуществлять государственные нужды (проход к водоему через частную территорию).

Порядок установления публичных сервитутов

Публичные сервитуты в каждом регионе устанавливаются по правилам местной администрации, которые соответствуют общепринятым нормам гражданского и земельного права.
Как правило, лицо, заинтересованное в установлении публичного сервитута, обращается в местные органы власти с ходатайством, содержащим сведения о земельном участке — объекте земельного сервитута (кадастровый номер, площадь, адрес и т.п), в отношении которого предполагается установление публичного сервитута.
В ответ на ходатайство органы власти выносят соответствующее обоснованное решение об установлении публичного сервитута или об отказе.
Инициатор сервитута (заинтересованное лицо) или местная администрация могут организовывать публичные общественные слушания для принятия решения.
При положительном решении орган власти издает локальный акт (Решение, приказ, постановление), в котором указываются сведения о содержании публичного сервитута и сфере его действия. Всю необходимую документацию для вынесения решения инициатор готовит и достает самостоятельно.

Регистрация публичного сервитута в Росреестре

Регистрация публичных сервитутов происходит в порядке межведомственного взаимодействия, документы в Росреестр направляются в течение 5 рабочих дней с момента принятия решения об установлении публичного сервитута, а Росреестр в течение 15 дней регистрирует сервитут и вносит о нем сведения в ЕГРН. Ограничения не влияют на право собственника продавать свой участок или совершать какие-либо иные действия, не запрещенные законом. При продаже, наследстве, дарении, вместе с правом собственности переходит и ограничение права – установленный сервитут.

Сервитут на земельный участок

Что такое сервитут?


Сервитут – это право на ограниченное использование чужого недвижимого имущества в частных или общественных целях (проход, проезд, проведение коммуникаций и пр.) без нарушения имущественных прав собственника. Об этом гласит статья 23 Земельного кодекса РФ.

Сервитут может быть вещным, воздушным, водным, гражданским (когда сервитут устанавливается в отношении зданий, помещений) и земельным. Именно земля является основным предметом сервитута.

Обычно граждане редко встречаются с ситуациями, когда устанавливается сервитут, поэтому слово может показаться незнакомым. Этот термин пришел в юридическую практику из римского права и в переводе с латыни означает «подчиненное положение». В Гражданском Кодексе РФ это понятие закрепилось не так давно, в 1995 году.

С какой целью устанавливается сервитут?

Сервитут устанавливается в интересах государства или общества, а также в интересах ограниченного круга частных лиц. Основная цель, которой служит сервитут — обеспечить доступ к чужому (обычно соседнему) участку для прохода, проезда по нему или для проведения коммуникаций.

Также это могут быть следующие причины: размещение на участке межевых знаков, государственных геодезических, гравиметрических пунктов, забор водных ресурсов из водоемов, рыбная ловля, прогон сельскохозяйственных животных, охота. Строительство, эксплуатация и реконструкция линейных объектов ЖКХ, временная установка строительной техники для расширения или строительства магистральных сетей также требуют установления сервитута.

Чаще всего право сервитута используется в садоводческих товариществах и дачных поселках. Это ситуации, когда дом огорожен таким образом, что к нему не могут подъехать социальные службы, когда владельцы дачных участков сплошными заборами перекрыли путь к озеру, реке или лесу. А также воспользоваться правом сервитута можно, если при проведении коммуникаций требуется доступ к соседскому земельному участку.

Использование сервитутного права подразумевает наименее обременительные условия для владельца собственности, в отношении которой оно устанавливается. Если сервитут применяется к землям сельскохозяйственного назначения, то законодательством рекомендовано учитывать требования об обеспечении рационального использования таких земель.

Виды земельных сервитутов

В зависимости от цели сервитут может быть частным – установленным в интересах ограниченного круга лиц, или публичным – установленным в интересах государства, муниципалитета или местного населения (публичный сервитут).

Также в зависимости от срока действия сервитут может быть срочным и постоянным. Временные рамки действия срочного сервитута оговариваются сторонами при составлении договора. Постоянный (или бессрочный) – действует до тех пор, пока не исчерпывается его необходимость или пока он не создает препятствий для владельца земли в ее использовании.

Важно! Законом предусматривается не только разделение сервитута на частный и публичный, но и предусматриваются различные способы внесения сведений о них в ЕГРН. Подробности об этом читайте ниже в инструкции.

Порядок установления сервитута

Сервитут может быть установлен, только если нет другой возможности для удовлетворения нужд лица, в пользу которого устанавливается это ограничение на чужую собственность.

Например, если дорога к вашему земельному участку идет исключительно через землю соседей. При этом, если собственник земли, обремененной сервитутом, теряет возможность использовать свой участок по назначению, сервитут не может быть установлен.

Важно! Установление сервитута любого типа подлежит регистрации в ЕГРН, после чего он считается установленным.

Как устанавливается частный сервитут?

Частный сервитут устанавливается по соглашению между сторонами или через суд, если стороны не смогли прийти к соглашению. За услугу установления сервитута заявителю нужно будет оплатить госпошлину – 1 500 рублей для физлиц, 6 000 рублей для юридических лиц.

Документы, которые необходимо собрать для того, чтобы зарегистрировать частный сервитут:

соглашение между сторонами о сервитуте;

выписка из ЕГРН;

межевой план участка;

чек об уплате госпошлины.

В соглашении указываются кадастровые номера обоих земельных участков, учетный номер части земельного участка, к которой устанавливается сервитут, сведения о сторонах, цели, основания и срок действия сервитута, размер, порядок и срок выплат, права и обязанности сторон.

Как устанавливается публичный сервитут?

Публичный сервитут устанавливается на основании решения исполнительного органа власти или местного самоуправления. Заключается соглашение с собственником, земельный участок которого обременяется публичным сервитутом.

Стоит учесть, что публичный сервитут в большинстве случаев безвозмездный. Однако если установление обременения существенно затрудняет использование участка, собственник вправе запросить соразмерной компенсации.

Далее копия решения отправляется в регистрирующий орган в течение 5 дней. Сведения о публичном сервитуте вносятся в реестр границ ЕГРН (и это важное отличие от частного сервитута).

Существует ли плата за сервитут на земельный участок?

Да, право пользования чужим имуществом в большинстве случаев не бесплатно. В случае частного сервитута между участниками соглашения устанавливается договоренность о размере компенсационных отчислений, которые могут быть как разовые, так и ежемесячные, за весь период вмешательства на чужую территорию.

Публичный сервитут устанавливается в большинстве случаев на безвозмездной основе.

Основания для прекращения действия сервитута

Обычно сервитут прекращает свое действие вследствие устранения причин, вызвавших наложение обременения на чужую собственность. Например, инженерные работы по монтажу электросетей были закончены вовремя или раньше оговоренного в соглашении срока. Сервитут прекращает свое действие по истечению срока, на который он был установлен.

Важно! Как и установление права возможности использования территории чужой собственности, прекращение действия соглашения о сервитуте также подлежит государственной регистрации.

Но существуют иные основания для прекращения действия сервитута. Ими могут быть следующие факторы:

Стороны договорились о прекращении сервитута и заключили соглашение об этом;

Прекратили действовать основания, на которых он был установлен. В этом случае собственник обремененного участка вправе требовать прекращения сервитута;

Обремененный участок земли не может использоваться по целевому назначению из-за сервитута. В таком случае собственнику обремененного участка необходимо обратиться в суд;

Уполномоченный орган принял акт об отмене публичного сервитута.

Какие способы прекращения действия сервитута существуют?

Законодательство предусматривает два механизма для отмены действия договора о сервитуте.

Первый – это досудебный способ, когда стороны в добровольном порядке подписывают расторжение соглашения для предоставления права пользования земельным участком третьими лицами.

Второй – в рамках судебного разбирательства. В этом случае собственник земельного участка, на который наложен сервитут, подает исковое заявление о невозможности полноценного использования земли по причине действия условий сервитута.

Что такое сервитут: особенности заключения договора

  • Что такое сервитут
  • Сервитут частный и публичный
  • Кто платит за сервитут
  • Договор сервитута
  • Как устанавливают сервитут

Эксперт в этой статье

  • Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков

Что такое сервитут

Сервитут — это право пользования чужой собственностью. Оно может распространяться на нежилое и жилое помещение либо земельный участок [1]. Термин перешел в юридическую практику из римского права, с латыни servitus (или servitutis) означает «подчиненное положение».

Чаще всего необходимость в сервитуте возникает у жителей дачных поселков и садовых товариществ, если дом огорожен так, что с улицы не могут подъехать спецслужбы и приходится пользоваться дорогой соседнего участка. Другой вариант — перекрытый из-за заборов путь к озеру или лесу. Сервитут может быть земельным, вещным, воздушным, водным и гражданским — когда распространяется на здания, а не только на землю.

Частный и публичный сервитут: в чем разница

Сервитут классифицируется на частный и публичный; второй — для общественных целей. Интересно, что в законодательстве вы не найдете формулировки «частный», такой вид права пользования чужим имуществом называют просто сервитутом [2]. Но в этом материале он упоминается с прилагательным, чтобы вы не запутались.

  • Публичный сервитут устанавливается законом РФ в интересах государства, местного административного аппарата или жителей. Например, вас могут обязать обеспечить людям проход, если дорога через ваш участок является единственной. Эти моменты лучше всего выяснять до покупки дачи, чтобы потом не превращать дачный газон в тропинку дачников, спешащих на электричку, или маршрут для выпаса рогатого скота. Участок могут использовать и для государственных целей, если их невозможно реализовать за его пределами: проведения геодезических работ, сенокошения, рыболовства, размещения межевых знаков и гравиметрических пунктов.
  • Частный сервитут — установление права пользования для ограниченного числа лиц, как правило, соседей. Например, вам необходимо провести электрокоммуникации к своему дому, но это можно сделать только через смежный участок. В таком случае заключается договор с соседями, в котором указана причина пользования чужой собственностью. При этом важно учесть, что спустя какое-то время после установки может потребоваться реконструкция, ремонт и как минимум обслуживание проложенной линии электропередачи. Если собственник участка отказывается заключать соглашение, добиваться сервитута придется через суд.

Кто платит за сервитут

Право пользования чужим имуществом в большинстве случаев не бесплатно. Иначе каждый второй мог бы потребовать землю соседа в личных целях. Компенсационные отчисления устанавливаются по договоренности между участниками соглашения. Пользователь может перечислить деньги единоразово либо поделить сумму на ежемесячные платежи на весь период вмешательства на чужую территорию [3].

Оплата рассчитывается исходя из площади земли, которая фиксируется в договоре. Но здесь важно рассмотреть и другие нюансы: насколько сильно пользование участком будет мешать собственнику, какие неудобства и в течение какого времени ему придется терпеть. Закон формулирует это как «принцип разумности», а определенного алгоритма расчетов не приводит, поэтому вопрос будет решаться на усмотрение судей.

При этом человека могут обязать предоставить имущество в безвозмездное пользование для публичного сервитута, например для инженерных работ. Об отсутствии платы вы также можете договориться самостоятельно — еще один повод дружить с соседями.

Как правильно оформить договор сервитута

Прежде чем обращаться в суд, есть смысл договориться со второй стороной. Как минимум уведомить о необходимости пользования имуществом другого человека. В договоре необходимо указать сферу, на которую распространяется сервитут, а также платно или безвозмездно это происходит. Обязательно уточните сроки проведения работ или необходимости прохода по чужой территории. Если удалось договориться, то после заключения соглашения нужно зарегистрировать сервитут в Росреестре. После оформления сделки вы получите справку из ЕГРП, в которой указаны нюансы обременения. С этого момента сервитут вступает в законную силу.

Учитывайте, что обременение касается имущества или земли, поэтому не зависит от собственника. То есть, если участок перешел по наследству, сервитут сохраняется на срок, указанный в договоре [4].

Как устанавливают сервитут

При регистрации в случае обоюдного согласия потребуются паспорта, свидетельство о собственности на землю или выписка из ЕГРН, заявление по установленной форме и межевой план участка, о котором идет речь. К документам нужно приложить чек, подтверждающий оплату госпошлины: для физических лиц — 1,5 тыс. руб., для юридических — 6 тыс. руб.

При установлении публичного права пользования основанием для его законности будет нормативный акт муниципальных или региональных властей; собственнику в таком случае не требуется получать выписки и заключать договор. Сервитут может быть прекращен по инициативе владельца участка раньше сроков, указанных в документах. Для этого ему нужно обратиться в суд, если стало невозможно пользоваться участком из-за работ или отпала необходимость в обременении.

Комментарий эксперта

Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

— Соглашение об установлении сервитута заключается в простой письменной форме, обращаться к нотариусу не нужно. Трудности при составлении договора вызывает определение границ и цена сервитута.

Перед подписанием соглашения рекомендую обратиться к экспертам — геодезистам, которые определят наименее обременительный для собственника вариант размещения: дороги, пешеходной части — границы сервитута, это поможет снять споры между соседями. Они делают схему с указанием границ участков с использованием координат поворотных точек — расчет на местности границ согласно установленным правилам. Такая услуга у геодезистов относительно недорогая, цена поставлена в зависимость от количества поворотных точек.

Установить рыночную стоимость поможет оценщик, но можно определить и самостоятельно. Для примера рекомендую взять ставку арендной платы за земельный участок. Такие ставки можно найти в открытом доступе. Учтите в договоре, плата за сервитут может иметь форму единовременного или периодических платежей. Предусмотрите возможность изменения размера периодических платежей раз год, поставьте в зависимость от уровня инфляции. Спрогнозируйте ситуацию, если предполагаете в будущем существенное изменение интенсивности движения, увеличение количества транспортных средств; пропишите в договоре, что цена будет расти.

Основное условие, из которого должны исходить участники соглашения при определении цены — соразмерность платы за сервитут. Учтите в договоре временной промежуток сервитута — срочный (ограниченный определенным временным промежутком, который надо прописать) или постоянный. Пропишите в соглашении санкции (неустойка и штраф) за нарушение обязательств сторон. Такие меры дисциплинируют участников соглашения. Укажите актуальный адрес корреспонденции и электронной почты.

К договору приложите схему с границами участков, выполненную геодезистом или самостоятельно, в последнем случае с подписью участников соглашения. В открытом доступе размещены типовые формы соглашения о сервитуте, имеются они и в правовых системах («Консультант», «Гарант»), к которым можно получить временный доступ (демоверсию).

Типовые формы использовать можно, не забывая о специфике своей ситуации, с учетом рекомендаций данных выше. В шаблонах прописаны лишь существенные (обязательные) условия договора. В случае если договориться с соседом не получилось, можно обратиться в суд.

Специфика споров о сервитуте заключается в том, что суд установит ограничение использование земли (объекта недвижимости) лишь в случае отсутствия у вас иной возможности осуществить право пользования. Например, в случае, если подъезд (проход) к вашему земельному участку идет исключительно через участок соседей. При этом сервитут не может быть установлен, если собственник земли лишается возможности использовать весь земельный участок в соответствии с разрешенным использованием.

В рамках подготовки к суду направьте письменно предложение соседу и приложите проект соглашения о сервитуте. Закажите выписки из ЕГРН и заключение экспертизы. Суд будет исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон. На практике сервитут, особенно безвозмездный, устанавливается, скорее, в исключительных случаях.

Что такое сервитут на земельный участок

Сервитут – право ограниченного пользования чужой недвижимостью в личных целях. Понятие частной собственности подразумевает, что владелец может распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Однако права обладателей земельных участков могут быть нарушены вынужденными действиями других лиц.


Статья 217 Гражданского кодекса РФ определяет сервитут на земельный участок как вещное право граждан, не входящих в число собственников. Статья 274 ГК РФ регламентирует общие правила установления обременения.

Отличительные особенности сервитута заключаются в следующем:

  1. За владельцем сохраняется право распоряжения (землю можно продать, передать по наследству, подарить, сдать в аренду).
  2. Сведения об обременении вносятся в кадастровые документы.
  3. Хозяин вправе требовать плату за эксплуатацию надела.
  4. Остальные участники сделки не приобретают права собственности.

Если право на землю переходит к другому владельцу, обязательства по обременению не исчезают.
В статье 23 Земельного кодекса РФ раскрываются цели, основания, виды и сроки сервитута.
Содержание договора использования чужой территории очень похоже на соглашение об аренде. Основное различие между сделками заключается в вынужденном характере сервитута. Возможность арендовать участок не означает приобретения права на сервитут.
Статьи 39.25 и 39.26 ЗК РФ регламентируют содержимое и порядок оформления документа.

Виды сервитутов

Российское земельное законодательство выделяет два варианта сервитута: публичный и частный. Разделение производится в зависимости от правового значения возникновения договора.
Выделяют следующие различия между видами:

  1. Основанием для регистрации в органах Росреестра публичного договора служат региональные нормативные акты или постановления отдельного муниципалитета. Частное ограничение вводится по добровольному соглашению или по решению суда.
  2. Публичный вариант предполагает безвозмездное использование надела. Частный владелец имеет право на денежную компенсацию.
  3. Процедуры введения и прекращения существенно отличаются.

Публичное обременение осуществляется в интересах большого круга лиц. Частное соглашение заключается между конкретными людьми (организациями).

Когда применяется публичный сервитут

Публичное ограничение предусматривает эксплуатацию земли государственным или муниципальным образованием.

Основания наложения обременения включают:

  • прокладка коммуникаций (газопровод, ЛЭП);
  • прогон и выпас скота, принадлежащего фермерским и крестьянским хозяйствам;
  • прохождение дороги общего пользования через частную территорию;
  • проведение исследовательских и поисковых работ;
  • строительство общественных объектов;
  • возможность беспрепятственного прохода к источнику воды (береговой зоне);
  • размещение информационных знаков;
  • выполнение дренажных работ.

Договор о публичном использовании участка должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре.
Пользователи общественного сервитута должны соблюдать санитарные нормы, правила пожарной защиты, заботиться о сохранении земли.

Когда необходим частный сервитут

Соглашение об ограниченном использовании участка заключается владельцами смежных наделов.
Установление частного обременения применяется в следующих ситуациях:

  • необходимость проезда или прохода через соседнюю территорию;
  • проведение и ремонт коммуникаций (например, водопровода, электрического кабеля);
  • возведение и ремонт объектов недвижимости;
  • обеспечение иных нужд собственника.

Если владельцы участков не смогут договориться о совместной эксплуатации, то решение будет приниматься в судебном порядке.

Практика показывает, что простой сервитут оформляется по согласию сторон при наличии нескольких обстоятельств:

  • предполагаются незначительные потери от наложенного ограничения;
  • собственникам невыгодно доводить дело до суда;
  • лицо, которому предъявлено требование, получает денежную компенсацию.

Величина выплат определяется размерами предполагаемого ущерба.

Как дополнительно различают сервитуты

Обременение земельного участка можно классифицировать по сроку действия. Срочный договор имеет силу на протяжении определенного периода (к примеру, на время ремонта). Бессрочный сервитут не ограничен временными рамками и является постоянным.

Существует разделение соглашений об эксплуатации земельных территорий по объектам:

  • водный (использование водоемов);
  • лесной (право свободного пребывания в лесах, сбор грибов и ягод).

Кроме того, сервитут предоставляется бесплатно или на возмездной основе.
Чтобы рассчитать размер платежей следует учитывать реальные расходы, интенсивность использования и стоимость утраты выгоды. Если с требованием обременения обращается юридическое лицо, компенсация дополнительно облагается НДС.

Как установить сервитут

Земельный сервитут (все виды) по общим правилам назначается в соответствии с требованием лица о его применении.

Законом определено три способа наложения обременения:

  • по добровольному согласию землепользователей;
  • на основании нормативного акта (федерального или муниципального);
  • по судебному решению.
Читать еще:  Глава 32 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РФ. ДАРЕНИЕ. Адвокат по гражданским делам.

Одной из причин заключения договора выступает наличие у заявителя права пожизненного владения.


Как налагается публичный сервитут

Требование об установлении порядка эксплуатации землей вправе выдвигать муниципальные органы, организации, садоводческие товарищества (СНТ) и другие группы граждан.

Последовательность назначения публичного сервитута состоит из следующих этапов:

  1. Подача заявления в органы местного самоуправления.
  2. Объявление и проведение подробного публичного слушания.
  3. Принятие решения администрацией муниципального образования.
  4. Подписание нормативного акта.
  5. Регистрация документа в Росреестре.

Действие сервитута начинается после его официального оформления.
Длительность процедуры утверждения обременения определяется административным регламентом региона. Общий срок составляет от трех месяцев до полугода.

Как оформляется частный сервитут

Договор частного обременения – соглашение собственников наделов, имеющих общую границу.
Заключение соглашения проводится по схеме:

  1. Заинтересованные лица договариваются о совместном использовании земли.
  2. Если согласие не достигнуто, инициатор сервитута обращается с иском в суд.
  3. Определяются порядок, сроки и цена эксплуатации участка.
  4. Обременение регистрируется в органах Росреестра.

В договоре отражаются все существенные условия. К составлению документа по желанию участников привлекается нотариус. Если форма соглашения не соблюдена, оно может быть признано недействительным.

Пункты договора включают:

  • личные данные сторон;
  • характеристики объекта (площадь, кадастровый номер, назначение);
  • цели использования;
  • размер земельного участка (если обременение устанавливается на часть территории);
  • срок действия;
  • цена и способ оплаты;
  • порядок эксплуатации надела;
  • обязанности сторон.

Если земля находится в собственности нескольких лиц, в соглашении разграничено участие всех правообладателей.

Какие документы необходимо представить

Сервитут устанавливают на территорию, границы которой зафиксированы документально.
Обратиться в отделение Росреестра может как владелец, так и пользователь спорного участка.

Перечень необходимых бумаг включает:

  • заявление на госрегистрацию;
  • копия удостоверения личности заявителя;
  • документы, подтверждающие право собственности на землю;
  • соглашение владельцев или решение суда;
  • кадастровый план;
  • квитанция оплаченной госпошлины.

При нахождении участка в ипотеке требуется согласие кредитной организации.

Когда прекращается действие сервитута

Российское законодательство предусмотрело возможность прекращения сервитута.

Обременение отменяется по следующим причинам:

  • исчезли основания для ограниченного использования земли;
  • участок уничтожен в результате природной или техногенной катастрофы;
  • закончился срок действия договора;
  • изменились условия (заключено новое соглашение);
  • землепользователь отказался от требований.

Для снятия обременения собственнику необходимо обратиться в органы Росреестра с заявлением о погашении договора.

Земельный кодекс РФ (ст. 48) закрепляет дополнительные основания для прекращения публичного сервитута:

  • нарушение целей использования;
  • нанесение ущерба земельным ресурсам;
  • задолженность по внесению установленной платы.

Действие договора можно прекратить в одностороннем порядке или по обоюдному согласию сторон.

Как оспорить наложение сервитута

Установление обременения – сделка, предметом которой выступает пользования объектом недвижимости. Любая сделка оспаривается в судебном порядке.

Собственнику, на имущество которого налагается обременение, следует подготовить исковое заявление. Истец должен доказать, что условия, при которых возникает сервитут, лишают его возможности использования земли в своих целях.

Индивидуальный предприниматель А. обратился в Хостинский районный суд Сочи с иском к частной компании об отмене бессрочного сервитута. Суд выяснил, что через соседние участки проходит подземная сеть водоснабжения. На территории, принадлежащей А., находился инженерный узел. Обслуживание оборудования организацией существенно ограничила использование А. своей собственности.

Проведенная экспертиза показала, что инженерный объект можно переместить на участок, находящийся во владении компании. Судья отменил обременение и обязал фирму выполнить работы по перемещению.

Наложение сервитута подразумевает причинение наименьшего неудобства собственнику. При рассмотрении дела об оспаривании суды стараются добиться соблюдения баланса интересов всех участников соглашения.

Что такое сервитут земельного участка

Сервитутом земельного участка называется специальное обременение, налагаемое на него в пользу третьего лица. Он действует все время существования права собственности юридического или физического лица на эту землю. Причин установления сервитута (передачи права ограниченного пользования третьему лицу) может быть несколько.

1. Владелец смежного участка не может попасть на свой иным путем, кроме как через близлежащий. Такие проблемы чаще всего возникают из-за ландшафтных особенностей местности, но препятствием могут выступать и капитальные здания различного назначения и форм собственности.
2. Существующая схема инженерных сетей не позволяет подключать строения к электричеству, водопроводу, канализации или газовым магистралям в обход смежного участка. Выход из сложной ситуации один – прокладывать траншеи или воздушные линии по земле другого собственника.
3. На приватизированном участке располагаются родники, ручей или иной объект, имеющий право общего пользования на законных основаниях.

Перечень возможных ситуаций и правовые пути урегулирования проблем регламентируются нормативными актами РФ (п. 1. ст. 274 ГК и п. 1 ст. 23 ЗК). Обременение сервитутом не создает препятствий владельцу пользоваться земельным участком по своему усмотрению. Кроме того, он получает законное право требовать от лиц, в интересах которых устанавливается сервитут, выплачивать ему определенное финансовое возмещение. Размеры устанавливаются по договоренности или в судебном порядке. Обременение может фиксироваться в добровольном порядке по соглашению сторон, по решению суда или органов власти.

Разновидности сервитутов

Классификация отношений собственников участков земли и третьих лиц, в пользу которых выполняются описанные юридические действия, даны в ст. 274 Гражданского Кодекса РФ и ст. 23. Земельного Кодекса РФ. Отношения классифицируются по времени и праву пользования.

По периоду пользования (действия)

Может быть срочным и постоянным. Первый вариант используется только на определенное время, необходимое для решения проблемы. Оформляется на указанный срок, по его завершении право пользования землей автоматически снимается. Такой вид сервитутов применяются на период прокладки временных дорог, разовой транспортировки различных грузов и т. д. Второй вариант (постоянный) не имеет ограничений по времени и аннулируется только в случае нарушения условий, прописанных в документах. Чаще всего применяется для прокладки инженерных сетей, но есть варианты обеспечения доступа к геодезическим объектам.

По праву пользования

Устанавливаются в пользу конкретного лица или организации, соглашение делается между владельцем участка и вторым участником (частный сервитут) или в пользу государства, органов самоуправления или группы лиц (публичный сервитут). Владелец участка имеет право требовать оплату за пользование и возмещение ущерба за ухудшение первоначальных характеристик участка, по согласию принимается безвозмездный вариант. В случае наличия неразрешимых споров окончательное решение принимается судебными инстанциями.

Условия публичного сервитута прописаны в п. 2 ст. 23 ЗК РФ и п. 4. ст. 23 ЗК РФ. Часто встречаются ситуации, когда такие ограничения существенно ухудшают использование земельного надела. Соразмерную оплату должны делать органы местного управления, как правило, по времени она не ограничивается. Публичные сервитуты разрешается устанавливать только после проведения общественных слушаний по данному вопросу, заключение договора решает задачи с проездами или проходами к местам общего пользования – сенокосам, водным источникам, прибрежным полосам и т. д. Могут быть городскими (для жителей населенных пунктов), лесными (для общего пользования лесными массивами) и водными.

Вне зависимости от вида соглашения все документы должны регистрироваться в ЕГРН. Право сервитута в обязательном порядке автоматически сохраняется при разделе одного земельного участка на несколько, замене собственника или изменении назначения земли.

Предмет соглашения

Невыполнение нормативных требований при заключении соглашения делает документ ничтожным. Рекомендации прописаны в п.1 ст. 39.25 ЗК РФ, главное требование – четко выделить право пользования участком третьим лицом (сервитут). Кроме того, в документе должны быть следующие сведения:

• кадастровый и учетный (при наличии) номер участка, по которому предусматриваются указанные права;
• полные сведения о сторонах сделки;
• срок действия сервитута и цели подписания соглашения;
• права и обязанности сторон, размер и периодичность оплаты.

Рекомендуется предусматривать дополнительные условия, в частности, обязанность одной из сторон провести рекультивацию земель после окончания срока временного пользования.

Алгоритм заключения сделки

Конкретные действия зависят от типа сервитута, частные более простые, публичные требуют больше времени.

Заключение частного сервитута

При первой встрече сторон инициатор рассказывает владельцу земли о причинах сервитута. Они пытаются совместно решить проблемы иными путями, при невозможности заключения устной сделки принимается решение об оформлении сервитута. Предложения оформляются в письменном виде.

Если стороны сумели достичь согласия по всем вопросам, то заключается договор установленного образца, прописываются права и обязанности каждого. Договор регистрируется в государственных органах по заявлению владельца земельного участка, сторон соглашения или на основании решения суда по требованию пристава-исполнителя. Физические лица уплачивают пошлину в размере 1500 руб., физические в размере 6000 руб.

Публичный сервитут

Устанавливается с целью обеспечения интересов государства, органа местного управления или группы лиц. До начала заключения договора проводятся слушания по данному вопросу и простым большинством принимается решение. Собственник может требовать возмещения ущерба за понесенные убытки или недополученную выгоду у государственных органов.

Прекращение действия сервитута

Существует несколько ситуаций, при которых действие документа можно прекратить до окончания ранее подписанного срока. В каждом случае надо принимать взвешенные решения и учитывать, что такие действие чаще всего оспариваются в судебном порядке. Для удовлетворительного решения следует во время заседания суда представлять убедительные факты.

1. Субъект договора не соблюдает ранее установленные ограничения по целевому использованию земель. Начинает строительные работы, использует их для сельхозпроизводства и т. д.
2. Объект, который был причиной сервитута, перестал существовать. Здание снесено, дороги списаны с баланса, водные объекты пересохли.
3. Объект по тем или иным причинам переведен в пользование государства или муниципалитетов. Должно быть специальное решение с обоснованием таких действий, если они не имеют ограниченного доступа по причинам госбезопасности.
4. Инициатор сервитута смог купить данный участок земли. Оформление и регистрация должны делаться только с соблюдением существующего законодательства.
5. Уполномоченные органы в установленном порядке отменили ранее принятое решение.
6. Владелец земли или субъект сервитута умерли или срок действия документа исчерпан.

Практические советы

Для минимизации рисков появления неприятных ситуаций во время заключения договора следует иметь в виду следующие нюансы.

1. Если обременяемый земельный участок находится в собственности у нескольких лиц, то давать соглашение и подписывать договор должно каждое.
2. Если ограничение касаются значительной части земли, то регистрация договора делается одновременно с регистрацией в государственном кадастровом учете на основании представленного межевого плана на новообразованный участок. Исключение – период действия сервитута не превышает трех лет.
3. Требования сервитута удастся отклонить, если существуют сомнения в его разумности и целесообразности.
4. Сервитут должен быть минимально обременительным для владельца земельного участка. В противном случае решение суда обяжет пересмотреть условия или полностью отменит заключенный договор.
5. При решении спорных вопросов рекомендуется на добровольной основе привлекать владельцев соседних земельных участков. Часто удается по согласию решать проблемы с тремя участниками, при этом каждый получает свою выгоду.

Чем точнее соблюдаются существующие нормативные требования, тем меньше времени и усилий приходится терять для устранения серьезных проблем в дальнейшем.

Установление сервитута: порядок и особенности

В отношении правомочия собственности на земельный надел может вводиться ограничение. Данные меры применяются к любой разновидности объектов. Чаще всего, сервитуты применяются по отношению к земельным наделам.

Правомочия в отношении земельного надела могут быть ограничены при наличии оснований, прописанных в законе. Для введения сервитута используется соглашение, оформленное между собственником надела и тем, кто ограничивает его право.

Определение

Изначально нужно разобраться с тем, что это такое. Под ним понимается получение третьим лицом возможности пользоваться чужим наделом, посредством чего ограничивать правомочия владельца.

Простым языком это означает, что вводятся ограничение в отношении вещного и иного правомочия. Правоприменительная практика указывает на то, что данную меру стоит рассматривать как обстоятельства, по которым один участник в пределах допустимой по законодательству договоренности получает от второго разрешение и допуск к своему участку или другому имуществу.

На практике ограничение может устанавливаться в отношении любого объекта. Однако, чаще всего эта мера применяется к наделам.

Разновидности

Ограничения для земли имеют несколько видов. В том числе, это публичное или частное ограничение. Отличительные черты состоят в том, какой субъект становится обладателем правомочий в ограниченном виде.

Каждая разновидность ограничения в отношении земельного участка имеет свои особенности, что будет рассмотрено ниже.

Публичный

Эта разновидность значит, что введение этого момента производится посредством применения положений законодательства и других нормативных актов, разработанных региональными властями. Ограничения для проезда могут устанавливаться органами местного самоуправления.

Говоря о том, как установить данный тип мер, стоит учесть, что действия производятся в интересах государства или субъектов, муниципалитетов. Цели могут иметь такое выражение:

  • производство работ дренажной направленности на наделе;
  • пользование территории;
  • установление прохода или для проезда;
  • возникновение также связывается с выпасом скота;
  • прогон животных;
  • кошение сена и другое.

Орган местного самоуправления или другой орган может проявить желание на временное применение надела для производства работ по исследованию территории или допуска к прибрежной зоне.

Договор об установлении сервитута может предусматривать внесение оплаты. Данные положения оговариваются между участниками сделки. В такой ситуации перечисления производятся владельцу участка. Также допустимо использование земли на безвозмездной основе.

Кроме того, уполномоченным органом может ограничиваться срок владения надела или устанавливаться неопределенный период действия данной меры.

Частный

Говоря простыми словами, данная мера вводится согласно положениям статей 274-277 гражданского законодательства. В этой ситуации владелец имущества может заявить требования от другого владельца передать ему в ограниченном виде права использования участком.

Нужно изучить основания введения такой меры. К ним отнесены:

  • установление системы снабжения водой;
  • мелиорация;
  • обеспечение проезда к объекту;
  • проход или другие нужды для функционирования имущества.

Подразумеваются ситуации, что при использовании других методик не получится обеспечить применение имущества. Говоря о том, как установить эту меру, нужно указать, что есть определенные особенности.

Частный сервитут на земельные участки устанавливается посредством оформления соответствующего соглашения.

Основания

Перед тем, как оформить сервитут на земельный надел, стоит указать, что использовать нужно определенные основания. Учитываются факторы правовой направленности, которые будут прецедентами с юридической точки зрения. Общественный он имеет другие основания, так как стороны не выражают свою волю в свободном формате.

  • наличие проявления воли участниками;
  • действие гражданско-правовой направленности, которое формирует основу для обременения на правомерной основе;
  • условия, которыми обладает один участник и которые требуется для второго.

Основания возникновения сервитута подразумевают добровольные соглашения участников, оформленные в административном порядке. Если данные основания не соблюдены, лица, чьи права нарушены, могут подать ходатайство о расторжении соглашения.

Это возможно, когда:

  • гражданин отказывается от оформления у его надела обременений;
  • также пример – администрация отказалась от оформленного между лицами договора.

Соглашение о сервитуте земельного участка основывается на документе, оформленном местной администрацией или разрешении судебного органа. Потребуется сформировать заявление о постановке обременения на учет.

Процесс оформления

Говоря о том, как пишется рассматриваемый акт, стоит указать, что существуют определенные правила. Их требуется учитывать при формировании данной меры. Оформление сервитута на земельный участок реализуется так:

  • участники сделки пришли к выводу о том, что нужно использовать ограничение;
  • оформляется соглашение, где прописана сфера применения и возмездная или безвозмездная основа, сроки;
  • потребуется произвести регистрацию обременения;
  • получить выписку, сделанную из ЕГРП о том, что произведено ограничение правомочий. С этого момент мера рассматривается как действительная.

Бесплатный или платный он подлежит обязательной регистрации. Это связано с тем, что данная разновидность прав отнесена к категории вещной. Договор об установлении сервитута может отражать ситуации, когда регистрация не производится. В том числе:

  • надел, для которого установлены обременения, относится к собственности правопреемника. Тогда данная мера подлежит передаче по наследству, стоит учесть, что отделить ограничение от участка не удастся;
  • необходимость введения утрачена до оформления соглашения.

Порядок установления публичного сервитута выражен так:

  1. Подача пакета документации. Уполномоченный сотрудник проверяет правильность оформления бумаг. Затем выдается подтверждение факта приема актов.
  2. Проверка документации с юридической точки зрения. Для этого организуется правовая экспертиза, чтобы устанавливается соответствие законодательной базе, достоверность сведений.
  3. Отражение информации в едином государственном реестре.
  4. Гражданину выдается документ, который используется для подтверждения прохождения процесса регистрации. В этом акта отражается введение обременения и вписывается срок введенной меры.

Если рассматривать данный процесс пошагово, стоит отметить, что потребуется большое внимание уделить процессу сбора документации. В перечень включены:

  • договор об установлении сервитута;
  • заявление относительно производства процесса регистрации;
  • акт, посредством которого удостоверяется личность гражданина;
  • бумаги кадастрового назначения, куда планируется внести коррективы;
  • документация, подтверждающая оплату государственного сбора;
  • уставная документация, при условии, что стороной отношений выступает организация.

Порядок установления публичного сервитута указывает на то, что потребуется использовать доверенность, когда в сделке принимает участие представитель.

Соглашение об установлении сервитута

Для ограничения части земельного участка или установления обременения в отношении всего надела, потребуется сформировать соглашение. В данном акте прописывается согласованная между участниками отношений информация. В том числе, прописать условия взаимного пользования участком, его характеристики технической направленности. Основная часть предусматривает описание:

  • величины территории;
  • место нахождения;
  • разновидности работ, которые планируется произвести;
  • предметы, которые будут там размещаться;
  • период использования;
  • условия возврата.

Также потребуется указать, когда допустимо преждевременное расторжение отношений. Можно использовать образец, чтобы не допустить ошибок при оформлении акта.

Пример составления

При создании рассматриваемого документа потребуется уделить внимание некоторым особенностям. К ним отнесено:

  • обязательно описывается, какая разновидность обременения будет установлена по отношению к конкретному объекту;
  • определение условий, применяемых для использования земли. Это требуется для того, чтобы создать защиту правомочий владельца надела;
  • наличие пункта о том, в каком порядке вводится оплата надела и сроки для перевода финансов. В противном случае не удастся произвести компенсацию за причиненные неудобства, которые имеют взаимосвязь с обременением;
  • правомочия и обязательства участников рассматриваемых отношений. Кроме того, прописать следует меры ответственности, которая будет применяться при допущении нарушений положений сформированного соглашения.

Кроме того, потребуется отразить место расположения данного участка на плане местности. Также потребуется отразить подробное описание характеристик рассматриваемого объекта. Если для надела не определен кадастровый номер, нужно понимать, что по отношению к данному участку не получится произвести ограничение.

Период использования

Срок сервитута может быть ограниченным или неограниченным. В первой ситуации предусматривается, что производится временное использование участка местности. Для примера, целью может выступать производство строительной работы или подвоза определенных элементов. Говоря про неограниченный срок, указывают на то, что период действия обременения не предусматривает ограничений в соглашении. К примеру, когда гражданину требуется доступ к водному ресурсу или имеет место соглашение, оформленное между несколькими участниками.

Завершение действия договора производится согласно прописанным в нем условиям. Когда оснований для формирования акта больше нет, прекратился период действия, документация расторгается в обычном порядке.

Говоря про бессрочное значение бумаги, стоит указать, что односторонние методы расторжения будет применить довольно проблематично. Причина заключается в том, что произведено нарушение установленного условия, что говорит о не соответствующем закону выделению территории.

Тогда у владельца есть право обратиться в судебный орган и попросить завершить действие документа. Когда судья придет к выводу о наличии нарушения, акт прекращает свое существование.

Основания прекращения

В законодательстве предусматривается возможность прекращения действия указанного обременения. Причины могут быть такими:

  • нет оснований для ограниченного пользования землей;
  • произошло уничтожение надела при воздействии катастрофы природного или техногенного значения;
  • поменялись условия;
  • завершился период действия;
  • гражданин отказался от использования надела.

Данный процесс предусматривает необходимость посетить отделение Росреестра и подать заявление о прекращении сервитута.

Таким образом, введение ограничений предусматривает формирование соглашения. Прекращают действовать при наступлении конкретных обстоятельств.

Установление сервитута на земельный участок — порядок оформления

Перевод слова «сервитут» с английского языка означает буквально — «право прохода по чужой земле». Сервитут согласно законодательству РФ (статья 23 Земельного кодекса) – это право ограниченного пользования земельным участком, вам не принадлежащим.

Участок принадлежит его владельцу, но он обязан по закону допускать к нему заинтересованных лиц, которые имеют ограниченное право пользования, закрепленного сервитутом.

Процедура оформления частного сервитута

Право сервитута возникает, когда невозможно пользование одним земельным участком без пользования другим как всего, так и его части.

При этом существует такие виды сервитута, как публичный и частный. Например, вы не можете попасть к собственному участку земли, не пройдя или не проехав по близлежащему участку соседа.

Читать еще:  Как подарить долю квартиры несовершеннолетнему ребенку?

Или вам нужно проложить наружные сети водопровода, канализации, электроснабжения, газовую трубу, а на пути к магистральным сетям находится другой участок, который никак не обойти. Все что касается частных интересов, можно назвать частным сервитутом.

Он устанавливается при обоюдном согласии по договору либо посредством судебного решения. За предоставление пользования своей землей, владельцу участка полагается вознаграждение.

Возможно, Вас заинтересует статья о том, как провести межевание участка.

Как разделить участок, читайте в этой статье.

Сумма вознаграждения прописывается в договоре. Когда решение об ограничении вынесено судом, размер оплаты за частичное использование земли определяет суд.

Публичный сервитут

По земельному наделу, обременяемому публичным сервитутом, должна проходить дорога, которой могут пользоваться все, а не только хозяин надела.

На границе с одним участком построена, трансформаторная подстанция или другое строение, имеющее по законодательству охранную зону, которая попадает на часть первого участка. Тогда сервитут ограничит строительство в этой зоне.

Публичный сервитут устанавливается при проведении ремонтных работ либо монтаже магистральных водопроводных и канализационных сетей, газопроводов, высоковольтных кабелей, для доступа к берегам водоемов, когда проводятся исследовательские работы, при прогоне скота, для рыбалки и охоты на пруду или озере, находящееся в середине участка, по другим причинам, оговоренным законами.

Возможно, Вас заинтересует статья о том, как заключить договор аренды на участок.

Как снять с кадастрового учета участок, читайте в этой статье.

Оформление публичного сервитута регулируется законодательными актами территориальной власти, решение принимается по тому, как прошли общественные слушания. Когда возникает необходимость установить публичный сервитут, согласия владельца земли не нужно, вознаграждение не взимается.

К кому обращаться

Если земельный надел принадлежит государству, то за решением по праву сервитута нужно обратиться к федеральным, региональным или муниципальным властям.

Как правило, обращаться нужно в районные, городские, областные администрации, на территории которых находится земельный участок. Решение, чаще всего утверждается главой администрации.

Если владелец земли юридическое лицо либо обычный гражданин, по вопросу сервитута обращаться нужно к ним.

Какая нужна документация

Сервитут считается оформленным, когда сведения о нем занесены в «Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ЕГРП), и проставлена отметка в документации, устанавливающей право сервитута.

Занесением информации занимаются службы Росреестра куда нужно сдать следующие документы:

  1. Заявление от претендента на установление сервитута.
  2. Паспорт или другое удостоверение личности, а если это организация нужно представить правоустанавливающие документы, доверенность на представителя, выписку из ЕГРЮЛ.
  3. Квитанция об уплате пошлины в пользу государства в размере – 1500 рублей – для граждан либо 6000 рублей – для организаций.
  4. Документ определяющий право сервитута. Либо договор по сервитуту, либо решение судебных органов, акты территориальных администраций.
  5. Когда нужно установить сервитут в части участка, подается кадастровый паспорт, в котором выделены границы действия сервитута. Когда под сервитут используется вся земля, паспорт не нужен.

Документы можно подать в Росреестр лично, предварительно записавшись на прием по телефонам указанным на сайте https://rosreestr.ru, во вкладке «Обратная связь». Там же можно узнать адреса ближайших отделений Росреестра.

Оформление сервитута, происходит в пределах десяти рабочих дней, начиная от даты принятия документов. Сроки рассмотрения закреплены статьей 13, пункта 3 Федерального закона №122-Ф3 от 27.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Зарегистрировать ограниченное пользование землей — довольно хлопотное дело, очень часто связанное с судебным производством. Когда вы не чувствуете уверенности в готовности к судебным тяжбам, у вас возникают вопросы по оформлению документов либо банально нет времени, лучше обратиться к юристам, которые занимаются регистрацией имущественных прав профессионально.

Что такое сервитут на земельный участок и как он устанавливается, смотрите в следующем видео:

Сервитут на земельный участок – что это такое?

В некоторых случаях возникает потребность использования чужого земельного участка или его части. Такое ограниченное пользование в юриспруденции называется сервитутом. Читайте в статье об особенностях понятия «сервитут на земельный участок», что это такое, как регулируется и как оформляется.

Что такое сервитут, определение простыми словами

Говоря простым языком, сервитут – это законное право ограниченно пользоваться чужой собственностью для личных целей. Оформляется он только в случаях крайней необходимости. К примеру, если требуется проход или подъезд к дому, а иначе, чем через чужой участок, сделать его не получается физически.

Определение сервитута дано в ст. 23 ЗК РФ. Согласно этому нормативному акту, сервитут – это право ограниченного использования лицом земельного участка, который ему не принадлежит.

При этом собственник надела может по-прежнему распоряжаться им как ему заблагорассудится. Однако он не может перекрыть доступ к определенному объекту лицам, обладающим сервитутом. Владелец обязан не препятствовать проезду или проходу, оформленному должным образом.

Сервитут не может выступать объектом какой-либо гражданско-правовой сделки. Он навсегда привязывается к определенной недвижимости.

Правом владеть сервитутом обладают только те лица, которые являются собственниками имущества, для которого он устанавливался. Если произойдет отчуждение прав на землю, где установлен сервитут, то вместе с имущественными правами новый собственник получит и обязательства по обременению. Это закреплено в ст. 275 ГК РФ.

Виды сервитутов

Сервитут подразделяется на постоянный и срочный, а также публичный и частный. Первая группа характеризуется срочностью договора. Вторая – назначением.

Постоянный сервитут является бессрочным. При его оформлении в договоре не указывается срок действия. При оформлении срочного права ограниченного пользования обязательно указывается период его действия. Эти разновидности применимы и к публичному, и к частному видам.

Публичный сервитут используется государством для обеспечения нужд и интересов органов власти или населения. Частный – оформляется между физическими лицами и организациями, если права одного из них нарушаются расположением соседнего участка. Рассмотрим эти виды подробнее.

Публичный сервитут

Этот тип соглашения применяется при наличии потребности для удовлетворения нужд государства или населения. Главный критерий установки публичного сервитута – получение возможности решить задачу для целей и нужд государства без изъятия частных земельных участков.

Публичные сервитуты устанавливаются на законодательном уровне федерального или местного значения. Согласно п. 2 ст. 23 ЗК РФ, они могут быть применены только по результатам общественных слушаний.

Установка публичного сервитута может потребоваться для следующих целей:

  • проход или проезд через участок;
  • размещение на участке межевых знаков;
  • размещение геодезических сетей и пунктов;
  • расположение гравиметрических и нивелирных пунктов и подъездов к ним;
  • изъятие водных ресурсов и объектов;
  • проведение дренажных работ;
  • прогон сельскохозяйственных животных;
  • ремонт коммунальных, электрических, инженерных и иных типов сетей;
  • ремонт транспортной инфраструктуры;
  • проведение изыскательных, исследовательских и иных работ;
  • охота и рыболовство;
  • доступ к прибрежной полосе;
  • сенокошение;
  • выпас животных.

Все эти цели закреплены в ст. 23 ЗК РФ. Публичный сервитут подлежит обязательной регистрации в Росреестре (ст. 23 ЗК РФ, ст.52 ФЗ № 218 от 13.07.2015 г.).

Граждане и организации, чьи права и интересы затрагивает установление сервитута, могут оспорить его оформление в судебном порядке. Владелец также вправе подать иск об установлении платы за пользование в связи с тем, что использование участка третьими лицами вызвало у него существенные затруднения.

Частный сервитут

Использование частного сервитута – крайняя мера. Он может быть применен только тогда, когда потребности землевладельца соседнего участка не могут быть реализованы иным способом.

Как правило, частный земельный сервитут заключается для следующих целей:

  • обеспечение прохода или проезда;
  • возведение или реконструкция каких-либо объектов;
  • использование объектов, которые не препятствуют пользоваться землей в соответствии с правилами;
  • другие нужды.

Соглашение об ограниченном использовании земли оформляется письменно и регистрируется в Росреестре. Без прохождения процедуры государственной регистрации сервитут не будет считаться действительным.

Если собственники по каким-то причинам не могут достичь компромисса в вопросах использования участка или его части, такие споры решаются в суде. После вынесения судебного решения о сервитуте его также потребуется регистрировать.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (812) 603-71-55
(Санкт-Петербург)

Комментарий к Обзору судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденному Президиумом ВС РФ 26 апреля 2017 г. (Часть 2)

Часть 2

Пунктом 7 Обзора предусмотрено, что сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом). Пунктом 10 Обзора предусмотрено, что, удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается.

1. Содержание указанных пунктов свидетельствует о том, что сервитут может быть установлен только в исключительных случаях, когда он является единственным способом обеспечения основных потребностей собственника господствующей недвижимости.

До недавнего времени при установлении сервитутов суды, как правило, руководствовались оценочным критерием «отсутствие разумной возможности обеспечить нормальную эксплуатацию недвижимости». В развитие этого положения в Постановлении Президиума ВАС РФ от 20.07.2010 № 2509/10 было сформулировано правило, согласно которому существующая лишь потенциально возможность организации проезда к земельному участку через другой соседний земельный участок, необходимость проведения значительных по объему, времени и затратам работ для организации такого проезда свидетельствуют об отсутствии реальной возможности пользоваться господствующей недвижимостью и о невозможности обеспечить нужды собственника данной недвижимости иным образом, кроме как через установление сервитута на спорный земельный участок.

Однако в Постановлении от 28.02.2012 № 11248/11 Президиум ВАС РФ разъяснил, что «сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости» [курсив мой – Т.К.]. И вот теперь в Обзоре указано:

— наличие иной дороги (не через земельный участок ответчика), дает основание для отказа в установлении сервитута, несмотря на то, что состояние этой дороги хуже, а протяженность больше по сравнению с дорогой, проходящей через земельный участок ответчика;

— судом может быть установлено (в том числе по результатам экспертизы), что сервитут обеспечивает наиболее оптимальный способ проезда к зданию истца; соответствующий способ является наиболее удобным и наименее обременительным; на земельном участке ответчика уже проложена дорога, которая может быть использована для проезда к зданию истца; однако, если экспертное заключение содержит информацию об альтернативных путях проезда к зданию истца, и (или) из материалов дела следует, что проезд к зданию истца имеется со стороны улиц, относящихся к дорогам общего пользования, то обстоятельство, что истцу удобнее организовать проезд транспорта к своему зданию, в том числе в целях погрузочно-разгрузочных и других работ, со стороны земельного участка ответчика, не является основанием для установления сервитута;

— если согласно экспертному заключению технически возможны иные варианты прокладки новой дороги, ведущей к коттеджному городку, основания для установления сервитута отсутствуют.

По моему мнению, сложно одобрить установление сервитута только в исключительных случаях, когда это является единственным способом обеспечиния основных потребностей истца. Если у истца есть возможность обеспечить потребность в использовании господствующей недвижимости без установления сервитута, это не должно однозначно свидетельствовать об отсутствии необходимости в его установлении. Такая возможность может быть трудно реализуемой, что непременно следует учитывать судам.

Соответственно, для обеспечения интересов сервитуария в ограниченном пользовании чужой недвижимостью и защиты сервитутодателя при установлении такого пользования невозможность обеспечить нужды сервитуария не следует понимать дословно. Стоит согласиться, что если альтернатива установлению сервитута связана с расходами, несопоставимыми с теми, которые сервитуарий будет нести при установлении сервитута, именно несоразмерность возможных при отсутствии сервитута расходов следует признать тождественной невозможности обеспечить нужды собственника без установления сервитута [1]. К примеру, в п. 7 ст. 31 Модельного закона «Об ограниченных вещных правах», принятого Межпарламентской Ассамблеей государств — участников СНГ, предусмотрено, что сервитут перемещения может быть установлен также, если собственник участка имеет выход на общественную дорогу, но он является неподходящим и недостаточным для нужд участка, и не может быть расширен. Аналогичная норма закреплена в ст. 1052 ГК Италии.

На основании изложенного указанные положения Обзора следует оценить скорее как негативные.

2. В обозначенных пунктах Обзора неоднократно указывается на важность экспертного заключения для установления сервитута. Полагаю, что это верный подход, поскольку определить все условия сервитута (сведения о господствующем и служащем земельном участке, содержание, вид сервитута, сферу его действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр.) без специальных знаний суду может быть затруднительно.

Однако переоценивать значение экспертного заключения не стоит. Оно не должно иметь для суда заранее установленной силы. Экспертное заключение для суда необязательно, оно должно быть исследовано наряду с другими доказательствами по делу на основании внутреннего убеждения суда, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех имеющихся в деле доказательств (ст. 67, 79-87 ГПК РФ; ст. 71, 82-87 АПК РФ).

Поэтому указание в экспертном заключении на то, что существует возможность прохода и проезда к земельному участку истца без использования земельного участка ответчика; существуют альтернативные пути подъезда к зданию истца; существует техническая возможность иных вариантов прокладки новой дороги и т.д., само по себе не должно свидетельствовать об отсутствии оснований для установления сервитута.

На основании изложенного указанные положения Обзора следует применять с осторожностью.

3. Еще один аспект, на который хотелось бы обратить внимание в связи с п. 7 и 10 Обзора, — это допустимость установления добровольного сервитута. Возникает вопрос: идея о том, что сервитут может быть установлен только в исключительных случаях, когда он является единственным способом обеспечения основных потребностей собственника господствующей недвижимости, касается только сервитутов, устанавливаемых в судебном порядке, или также сервитутов, устанавливаемых по соглашению сторон?

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ сервитут может быть установлен для обеспечения нужд собственника господствующей недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута; согласно п. 3 ст. 274 ГК РФ сервитут устанавливается соглашением сторон, а в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута – судом. В подавляющем большинстве случаев указанные нормы толкуются таким образом, что сервитут может быть установлен только при наличии объективной необходимости в нем, то есть при невозможности обеспечить основные нужды собственника господствующей недвижимости. Тем самым, согласно доминирующей позиции любой частный сервитут по действующему законодательству России должен быть объективно обусловлен, в связи с чем он может быть установлен в принудительном порядке.

Указание на то, что согласно отечественному законодательству сервитут может быть установлен соглашением сторон или судебным решением, само по себе ничего не предопределяет. Полагаю, что нужно различать две ситуации: 1) сервитут установлен по соглашению сторон; при недостижении консенсуса об установлении сервитута заинтересованная сторона могла бы обратиться в суд; 2) сервитут установлен по соглашению сторон; при недостижении консенсуса об установлении сервитута заинтересованная сторона не имела бы объективных оснований обратиться в суд. В первом случае мы имеем дело с принудительным сервитутом, во втором – с добровольным. В первом случае нужды собственника господствующей недвижимости (например в проезде к земельному участку) не могут быть обеспечены без установления сервитута или альтернативное обеспечение таких нужд существенно затруднено (например для этого потребуется построить новую дорогу). Во втором случае нужды собственника господствующей недвижимости (например в проезде к земельному участку) могут быть обеспечены без установления сервитута (например есть альтернативная дорога), но собственнику господствующей недвижимости удобнее (комфортнее, приятнее) обеспечить такие нужды путем установления сервитута. Таким образом, в первом случае есть объективная необходимость в проезде, а во втором нет. Теория и практика отечественного сервитутного права склоняются к восприятию только первого варианта. То есть конструкция добровольного сервитута в подлинном смысле в российском законодательстве не закреплена.

Подобное положение дел является особенностью современного российского правопорядка. Например, в римском праве сервитут возникал по соглашению сторон, завещательному отказу или приобретательной давности, а в судебном порядке только при разделе земельного участка или при необходимости получить за вознаграждение проход к кладбищу, на котором похоронены предки сервитуария. В дореволюционном российском праве сервитут возникал практически по тем же основаниям, что и в римском праве (добавлялось возникновение сервитута в силу предписания закона и не предусматривалось однозначное закрепление указанного дорожного сервитута). То есть в римском и дореволюционном российском праве преимущество было на стороне добровольных сервитутов, тогда как ГК РФ склоняется к принудительному характеру сервитутов. Не нарушается эта традиция в Концепции развития законодательства о вещном праве и в Проекте № 47538-6 Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Проект ГК РФ).

Среди современных правопорядков деление сервитутов на добровольные и принудительные представлено, в частности, в ст. 1027-1099 ГК Италии и ст. 233-11 – 233-15 ГК Кыргызской Республики. Под добровольными понимаются сервитуты, для которых существует неопределенное число разновидностей и действует принцип договорной автономии (в пределах общей схемы сервитута). Под принудительными понимаются сервитуты, фундаментальные характеристики которых определены законодателем, с учетом того, что только в их отношении предусмотрена «обязательность» установления по инициативе сервитуариев, в том числе в судебном порядке. В связи с этой классификацией ст. 1028 ГК Италии предусматривает, что польза от сервитута может состоять не только в восполнении недостатков господствующей недвижимости, но и в большем удобстве или приятности для господствующей недвижимости. Равным образом она может быть связана с индустриальным предназначением господствующей недвижимости [1, С. 191-192].

Таким образом, добровольный сервитут устанавливается для большего удобства или приятности использования господствующей недвижимости, осуществления определенной деятельности на (в) ней; по соглашению сторон, но не в судебном порядке; наделяется свойством следования; подлежит государственной регистрации и абсолютной защите частноправовыми способами. С одной стороны, при наличии таких характеристик добровольный сервитут сложно отграничить от смежных правовых явлений, а также обосновать его предиальную, а не личную природу. С другой стороны, добровольный сервитут может занять свое место в системе отечественных правовых институтов, если обосновать его установление в пользу господствующей недвижимости, т.е. обосновать, что большее удобство или приятность использования господствующей недвижимости, осуществления определенной деятельности на (в) ней устанавливаются не в пользу конкретного сервитуария, а в пользу любого собственника такой недвижимости.

Полагаю, что имплементация добровольных сервитутов в отечественное законодательство не должна отвергаться безапелляционно. Теоретически возможно обоснование сферы применения данного института и его соотношения с другими категориями гражданского права России. Например, конструкция добровольного сервитута могла бы послужить положительным ответом на вопрос о том, является ли правомерным заключенное в добровольном порядке соглашение об установлении сервитута в отсутствие объективной необходимости в нем. Вопрос не праздный, поскольку в российском законодательстве не предусмотрена обязанность и возможность органа публичной власти проверить объективную необходимость сервитута при его государственной регистрации. В то же время требование об установлении любого сервитута в судебном порядке было бы чрезмерным ограничением автономии воли сервитуария и сервитутодателя.

Кроме того, конструкция добровольного сервитута может быть использована при заключении соглашений между собственниками соседней недвижимости об отмене отдельных соседских прав, предусмотренных Проектом ГК РФ. В результате таких соглашений могут возникать права ограниченного пользования чужой недвижимостью в отсутствие объективной необходимости для господствующей недвижимости, но при наличии большего удобства или приятности для господствующей недвижимости.

На основании изложенного надеюсь, что п. 7 и 10 Обзора, а также другие аналогичные положения будут применяться к сервитутам, устанавливаемым в принудительном порядке, но не к сервитутам, устанавливаемым в добровольном порядке.

[1] Рудоквас А.Д. Частные сервитуты в гражданском праве России//Вестник ВАС РФ. 2009. № 4. С. 194

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector