Piteryust.ru

Юридическая консультация онлайн
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как оформить мансарду в многоквартирном доме в собственность?

Можно ли узаконить мансарду в многоквартирном доме

В наше время обладатели квартир на последних этажах многоквартирных домов считаются настоящими счастливчиками, поскольку имеют уникальную возможность расширить свою жилую площадь за счет чердачного помещения. При этом определить его назначение они могут самостоятельно в зависимости от своих потребностей. На чердаке можно сделать кладовую или склад для ненужных вещей, а можно обустроить полноценный мансардный этаж, который превратит обычную квартиру в элитное двухуровневое жилье. И вот тут-то и возникает вопрос можно ли узаконить мансарду в многоквартирном доме и что для этого нужно сделать.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Способы оформления мансарды в собственность

Существует два метода присоединения чердака к помещению, которое принадлежит к жилому фонду:

  • Регистрация права собственности;
  • Получение заинтересованным лицом его в аренду или же безвозмездное пользование.

Множество аспектов оказывают влияние на определение оптимального способа правообладания чердачным помещением, среди них: зарегистрировано ли в доме Товарищество собственников жилья (ТСЖ), его состав и количество участников, существование прав на долевую собственность, которые зарегистрированы и т.д.

Когда нельзя узаконить мансарду в многоквартирном доме

Не удастся оформить документы на законное использование мансардного помещения, если:

  • многоквартирный дом, в котором расположено интересующее чердачное помещение, принадлежит к категории зданий, которые планируется реконструировать;
  • собственники других квартир в данном доме не дали согласие на подобные изменения и дальнейшее использование чердачного помещения;
  • технические показатели не позволяют проводить подобную реконструкцию помещения;
  • претендовать на использование мансардного помещения в частных целях могут только владельцы квартир, которые находятся на последнем этаже дома.

Документы для узаконивания мансардного помещения

В зависимости от выбранного способа присоединения мансарды к квартире отличается и пакет документов, которые необходимо для этого собрать.

Что нужно, чтобы узаконить мансарду в многоквартирном доме, взяв ее во временное пользование (аренда или безвозмездно):

  1. получение согласия на подобную процедуру у остальных владельцев жилья;
  2. заключить договор аренды мансарды, после чего официально его зарегистрировать в соответствующих государственных органах;
  3. получить согласие других владельцев на переоборудование помещения;
  4. провести работы по переоборудованию помещения;
  5. получить акт о переоборудовании;
  6. внести соответствующие изменения в документацию технического характера;
  7. отобразить все произошедшие изменения в договоре аренды и зарегистрировать их.

Как узаконить мансарду в многоквартирном доме через оформление права собственности:

  1. начало работ по реконструкции должно быть единогласно поддержано владельцами жилых помещений;
  2. для проведения работ по реконструкции владельцами должна быть получена разрешительная документация;
  3. после проведения ремонтных работ, помещение, в котором проводилась реконструкция, должно быть официально введено в эксплуатацию;
  4. внести и зарегистрировать коррективы в техническую и другую документацию;
  5. зарегистрировать право собственности на мансарду.

Процедура узаконивания чердака под мансарду

На первом этапе собирается документация о праводееспособности человека и исходные данные об объекте:

  • юридический статус (отдельный гражданин или организация);
  • на каком основании владеет жилищем: находится в собственности, аренде или др.;
  • каким образом было приобретено право на квартиру: договор купли-продажи, использование механизма приватизации, долевое участие и т.д.;
  • запланированный объем финансирования;
  • к какому жилищному фонду относится здание (частный или государственный);
  • информация об управляющей компании (на чьем балансе находится здание);
  • наличие Кондоминиума, зарегистрированного согласно с действующим законодательством, а также паспорта здания, который выдан органом технической инвентаризации;
  • информация о том, зарегистрировано ли ТСЖ.

На втором этапе определяется, позволяют ли технические характеристики производить переустройство мансардных помещений. Для этого нужно:

  • получить у организации, на чьем балансе находится здание, дубликат Паспорта домовладения, который заверен в установленном законом порядке;
  • заказать в проектной организации документ, подтверждающий возможность проведения работ по реконструкции чердака в мансардный этаж с указанием его предназначения.

Следующий, третий этап возможен только в случае получения разрешения на реконструкцию. На этом этапе следует:

  • собрать пакет документов для подачи в префектуру, целью чего является выбор на конкурсной основе инвестора, который проведет строительные работы. Пакет документов включает: соответствующую проектную документацию, заключение МосжилНИИпроекта, расчет сумм компенсации, которая будет выплачена из средств инвестора собственникам, чьи квартиры находятся в непосредственной близости с местом проведения строительных работ. Проектная документация должна пройти согласование с определенными инстанциями. Их состав определяет конкурсная комиссия, созданная при префектуре;
  • по результатам конкурса готовиться распоряжение префекта, заверенный дубликат которого нужно получить;
  • зарегистрировать инвестиционный контракт на реконструкцию чердака.

Последний четвертый этап предполагает:

  • подготовку проекта;
  • подписание договора подряда с обязательным заключением страхового договора, защищающего от рисков, которые могут возникнуть при реализации строительных работ;
  • получение актов приемки объекта, который подвергся реконструкции, а также распоряжений, которые их утверждают;
  • получение документального подтверждения введения объекта в эксплуатацию, а также присвоения адресных реквизитов;
  • обращение в Бюро технической инвентаризации для получения документации и проведения госрегистрации права на помещение мансардного этажа, которое принадлежит к категории вновь созданного имущества;
  • регистрацию права собственности в уполномоченных органах юстиции.

Чердачные помещения как общее/необщее имущество

Общеизвестно что согласно ст.36 ЖК РФ и ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, как-то коридоры и лестничные клетки, помещения подвалов, техэтажей, чердаков и т.д.

Между тем, не подлежит сомнению, что помимо вышеуказанных помещений в любом МКД существуют также нежилые помещения, которые имеют самостоятельное назначение и не предназначены для обслуживания МКД (машиноместа, офисы и магазины на первых этажах дома). Конечно, на практике зачастую трудно определить имеет ли то или иное помещение самостоятельный характер или нет, ведь общедомовые инженерные коммуникации (общедомовые стояки проходят в каждой квартире, но это же не делает квартиру общим имуществом других собственников МКД).

Принципиально позиция относительно относимостине относимости помещений в доме к общему имуществу собственников квартир была сформулирована в постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 №133919:

«…правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома».

В марте 2020 Верховный суд рассмотрел дело, в котором собственники квартир, приобретенных на 5 этаже 5 этажного жилого дома, судились с другими сособственниками этого дома за купленные ими у фирмы-соинвестора строительства дома на 6м этаже (чердачном) помещения, превращавшие их квартиру, фактически в двухуровневую (определение ВС РФ от 10.03.2020 №306-ЭС-15-3282). Другие сособственники, естественно, заявляли что данные помещения как находящиеся на чердачном этаже являются общей собственностью и не могут принадлежать одному лицу без отчуждения общим собранием собственников дома.

ВС РФ отменил решения нижестоящих судов в части отказа собственникам квартир на 5 этаже, добивавшимся за ними признания права собственности на помещения на вышестоящем этаже, и указал, что «сам по себе факт расположения помещений N 1124, N 1110 «а», N 1029 и N 1135 на этаже, который учтен органами технической инвентаризации как чердачный, не является достаточным основанием для их отнесения к общему имуществу многоквартирного дома, и, как следствие, не свидетельствует о невозможности признания права собственности на них за заявителями.

При этом суд апелляционной инстанции прямо указал на то, что и органами технического учета разные чердачные помещения жилого дома учтены по-разному: часть помещений учтена как помещения общего пользования, большая часть — как иные помещения.

…Помещение N 1029 находится в состоянии, пригодном для постоянного проживания, в нем имеется инженерное оборудование, обеспечивающее условия для постоянного проживания — системы электроснабжения, водоснабжения и водоотведения (канализации), теплоснабжения, газоснабжения..

…При этом суд апелляционной инстанции правильно указал на то, что к рассматриваемым отношениям подлежит применению правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в постановлении от 02.03.2010 N 13391/09, согласно которой правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли эти помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами.

Однако, воспроизведя данную правовую позицию, суд апелляционной инстанции ее не применил.

Вместе с тем помещения N 1124, N 1110 «а», N 1029 и N 1135 не могли использоваться иными собственниками помещений жилого дома в качестве общего имущества, поскольку они изначально были переданы по актам приема-передачи Манушину В.А., Ханзадяну А.А. и Ханзадяну С.К».

Следовательно, критериями принадлежностине принадлежности спорного помещения к общей собственности жильцов в доме, квартиры в которых приватизировались в период массовой приватизации жилья, являются:

— предназначено ли данное помещения для самостоятельного использования;

-использовалось ли оно фактически в качестве общего имущества всеми домовладельцами или только непосредственно одним домовладельцем, в чьем фактическом владении данное помещение находится.

Означает ли это, допустим, что если какое-то обособленное помещение на момент приватизации первой квартиры в доме использовалось не как общее имущество (например, конкретный домовладелец в 90е годы обособил его, сделал ремонт и использовал под свои нужды, что не вызывало нареканий и претензий со стороны других домовладельцев), то данное помещение и не поступило в общую собственность жильцов дома и данный домовладелец имеет право на защиту своего владения и приобретение права собственности на него, например, по нормам ГК РФ о приобретательной давности (этот институт очень плохо работает в нашей стране). Тогда по логике правообладателем такого помещения остается муниципалитет.

Прошу коллег поделиться своими мыслями и имеющейся практикой.

Преимущество «последнего этажа». Как законно расширить жилплощадь за счет чердака

Присоединение чердака позволяет превратить обычную квартиру, находящуюся на последнем этаже, в двухуровневые апартаменты, что дает возможность не только расширить жилплощадь, но и значительно повысить степень комфорта проживания.

В этой статье пойдет речь о том, насколько осуществимой является идея присоединения чердака, а также о последовательности действий, выполнение которых должно привести к осуществлению замыслов.

Смысл идеи

Мансардный этаж сооружается, как правило, в частных домах, однако ничего не мешает сделать то же самое на базе чердачного помещения многоэтажного дома со скошенной крышей (впрочем, крыша может быть плоской, и даже эксплуатируемой, лишь бы высота потолка позволяла). Обычно чердаки, являясь техническим помещением, которое обязательно должно быть предусмотрено в проекте дома, никак не используются жильцами дома и полезная площадь простаивает без дела. Исключение составляют единичные случаи, когда на чердачном этаже складируются стройматериалы, оставшиеся при ремонте дома, прочие предметы.

Чтобы превратить часть чердака в жилое помещение, необходимо провести перепланировку, во время которой произойдет объединение квартиры на последнем этаже и площади, которая находится непосредственно над этой квартирой. Как правило, техническая часть вопроса, хотя и требует определенных (иногда весьма значительных) финансовых вложений, но все же во многих случаев является реализуемой. А вот вопросы, которые касаются организационной и юридической части замысла, требуют времени и терпения, поскольку решение их является более затруднительным, а в ряде случаев даже при всей настойчивости владельца квартиры некоторые препятствия устранить не получается.

Итак, присоединение части чердачного помещения к площади квартиры на последнем этаже включает юридическую, организационную и техническую часть вопроса. Рассмотрим подробнее проблемы, которые могут возникать на каждом уровне реализации идеи, а также способы их преодоления.

Организационная часть

Чердачное пространство не является помещением общего пользования, однако является общей собственностью владельцев дома (ст. 36 ЖК РФ), как и прочие помещения, инженерные коммуникации, крыши, пр. Поэтому, для того чтобы один или несколько владельцев квартир на последнем этаже могли использовать или присоединить площадь чердака в своих целях, необходимо согласие жильцов всех квартир дома.

Такое согласие может быть получено исключительно посредством проведения общего собрания жильцов многоквартирного дома, поскольку только в компетенции собрания принятие решений о ремонте, реконструкции дома, проведении различных строительных работ, возведении дополнительных сооружений (2 ст. 44 ЖК РФ).

Во многих случаях получить согласие собственников на эксплуатацию общей площади весьма непросто. Причиной тому является полное отсутствие заинтересованности жильцов в положительном решении данного вопроса. Кроме того, мотивом отказа может оказаться память о былых конфликтных ситуациях, которые возникали между жильцом, претендующим на чердак, и соседями. Также может иметь место и банальная зависть, ведь остальные жильцы не имеют вообще никакой возможности расширить свою жилплощадь.

Принять положительное решение поможет конструктивный диалог – можно предложить соседям оборудовать парковку возле дома или обустроить детскую площадку взамен на уступки относительно чердака. Впрочем, не стоит отчаиваться, если не удалось решить вопрос посредством единогласного решения собрания собственников, поскольку есть возможность использовать один из нескольких способов, о которых будет рассказано ниже.

Юридическая часть

С юридической точки зрения использование чердачного помещения в качестве дополнительной жилой площади будет незаконным даже в том случае, если соседи не имеют никаких возражений. Чердак не имеет статуса жилплощади, поэтому проживать там запрещается. Однако можно освоить площадь на чердаке, обустроив там мансардное помещение (реконструкция чердака), которое посредством проведения перепланировки присоединяется к площади квартиры и, после внесения изменений в документацию (государственной регистрации), станет жилой площадью.

Для того чтобы проводить на чердачном помещении строительные работы и впоследствии проживать там, необходимо основание, а именно – квадратные метры на чердаке должны быть в собственности или использоваться на правах аренды (безвозмездного пользования). То есть, владелец квартиры на последнем этаже, желающий присоединить к площади своей квартиры часть площади чердачного помещения может воспользоваться одним из способов – взять чердачную площадь в долгосрочную аренду (принять безвозмездное пользование) либо выкупить эту площадь.

В свою очередь, согласно действующему законодательству собственники на общем собрании могут подтвердить свое согласие на следующие действия:

  • Реконструкцию чердачного помещения с уменьшением доли общей собственности (или без уменьшения). В этом случае необходимо единогласное решение всех собственников многоквартирного дома;
  • Передача чердачного помещения в аренду (безвозмездное пользование). В этом случае, согласно ст. 46 ЖК РФ достаточно, чтобы проголосовало, как минимум, две трети собственников.

Соответственно выбранному способу присоединения необходимо заключить договор аренды (передачи в безвозмездное пользование, проведение реконструкции) и зарегистрировать этот договор в установленном порядке.

Порядок передачи части чердачного помещения

Если речь идет о передаче чердачного помещения в собственность, все этапы, предшествующие превращению чердака в мансарду, выполняются от лица коллектива собственников. Процедура является достаточно трудоемкой, однако выполнимой, порядок действий выглядит следующим образом:

  • Принятие решения (единогласного) собственников о реконструкции;
  • Получение собственниками разрешения на реконструкцию;
  • Проведение реконструкции (собственниками);
  • Принятие результатов реконструкции и ввод мансардного помещения в эксплуатацию (собственниками);
  • Передача мансардного помещения, внесение изменений в техническую документацию, регистрация права собственности.

В случае передачи помещения по договору аренды все намного проще, после получения согласия собственников все действия выполняются будущим обитателем мансардного помещения. Поэтому порядок действия несколько отличается:

  • Получение согласия на передачу чердачной площади в аренду (безвозмездное пользование);
  • Подписание договора аренды и государственная регистрация документа;
  • Получение разрешения на переустройство чердачной площади;
  • Проведение переустройства;
  • Получение акта приемки и введения мансардного помещения в эксплуатацию;
  • Внесение изменений в документацию (отдельно по мансардному помещению).

Техническая часть

Перед тем, как готовить документы для принятия чердачной площади в аренду или оформления в собственность, нужно выяснить, возможна ли эксплуатация чердачного помещения в качестве жилой площади с технической точки зрения, а также есть ли техническая возможность провести работы, необходимые для физического присоединения части чердака.

Другими словами, нужно понять, не отразятся ли работы на целостности здания, не возникнут ли помехи для работы инженерных систем, сохранится ли доступ к ним, а также как повлияют возведенные стены на маршруты, разработанные для пожарной эвакуации (для жителей этого и соседних подъездов). Если на этом этапе препятствий для переустройства не обнаружено, нужно заказать проект, согласовать его и получить разрешение на перепланировку.

Порядок действий по присоединению чердачного помещения

1. Экспертиза

Первым делом нужно заказать экспертизу, целью которой является получение официального заключения относительно отсутствия технических препятствий для переустройства чердачного. Такую экспертизу проводят органы городского управления строительства и архитектуры;

2. Правоустанавливающие документы

Теперь необходимо озаботиться получением соответствующих решений общего собрания собственников многоквартирного дома и оформлением документов, дающих право получать разрешение на проведение переустройства и последующие действия.

3. Создание проекта

После того, как заключение получено, и все документы, подтверждающие право проводить переустройство, также получены, самое время заняться подготовкой проекта переустройства. Изготовлением проекта занимаются государственные и частные проектные организации, имеющие соответствующие лицензии. После изготовления проект должен быть согласован с рядом инстанций, например, для Москвы это:

  • Архитектурное управление;
  • Госпожнадзор;
  • Мосгаз;
  • МЧС;
  • Москомархитектура.

4. Получение разрешения

За разрешением на переустройство чердака следует обратиться в городскую Жилинспекцию с перечнем документов:

  • Согласованный проект;
  • Технический паспорт на квартиру;
  • Правоустанавливающие документы (договор аренды, решение о реконструкции, пр.).

5. Проведение работ

Во время проведения работ необходимо строго придерживаться проектной документации, в противном случае на последующих этапах могут возникнуть серьезные осложнения.

6. Приемка работ и сдача в эксплуатацию

По факту выполнения строительных работ нужно получить акт выполненных работ, на основании которого помещение будет документально введено в эксплуатацию. Этим занимаются сотрудники городской Жилинспекции.

7. Изменения в документах и государственная регистрация

Завершающим этапом будет изготовление нового паспорта квартиры (БТИ) с последующей регистрацией прав собственности (если чердачная площадь перешла в собственность, Росреестр). В случае принятия помещения по договору аренды (или в безвозмездное пользование) будет необходимо изготовление документов и проведение регистрации отдельного объекта недвижимости (мансардное помещение).

Пошаговая инструкция как приватизировать чердак над своей квартирой

Вряд ли кто-то не мечтает об уютной мансарде, которая находится прямо под крышей вашего дома.

Зарубежные фотографии и фильмы рисуют нам необыкновенные пейзажи, которые открываются из квартир, которые находятся под самой крышей, и неискушенный гражданин нашей страны мечтает о том, чтобы самому поселиться в подобном месте.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

Обычно такие квартиры называют пентхаусы и, к слову сказать, они совсем не распространены в средней полосе России. Напротив, такие строения очень популярны за рубежом, а в наших широтах подобной застройкой могут похвастаться только элитные коттеджи или многоэтажные комплексы.

Конечно, каждому гражданину хочется существенно улучшить условия своего проживания, именно поэтому он прибегает захвату некоторых помещений, которые ему не принадлежат.

Можно ли приватизировать?

Многие дома, построенные в нашей стране, имеют чердачное помещение. Некоторые граждане, мечтая воплотить свою мечту о двухэтажном строении, собираются выкупить чердак и, сделав его частью своей собственности, создать из него мансарду.

Можно ли приватизировать чердак над квартирой?

Да, если вы житель верхнего этажа, а над вами расположена мансарда.

Но как это сделать на самом деле в соответствии с законом и будет ли такое действие вообще законно?

Об этом расскажем вам в нашей статье, а также дадим некоторые советы, которые помогут вам приблизить заветную цель в виде приватизации чердака к реальности.

Когда приватизация невозможна?

Существуют определенные условия, при соблюдении которых приватизация чердака над квартирой может быть проведена. Но есть и некоторые факторы, которые влияют на то, что чердак никогда не сможет стать частью вашей собственности.

Читать еще:  Иск о возврате задатка при покупке земельного участка

Итак, приватизация чердака над квартирой невозможна, если он уже является чей-то собственностью. Тогда в соответствии с Гражданским Кодексом вы не имеете права претендовать на приватизацию, вы лишь можете попросить у собственника вариант аренды или же покупки чердака.

К сожалению, часто встречается такая ситуация, что недвижимость, которая, казалось бы, находится в бесхозном состоянии, оказывается уже кому-то принадлежит на праве собственности, просто о ней забыли.

Также невозможно приватизировать чердак в случае, если он является центром пересечения каких-то важных коммуникаций и соединений. Электрические провода, газовые и водяные трубы – все это выходит непосредственно в верхнюю часть здания, и круглосуточно, к этому объекту должен быть доступ.

Не хотите жить в приватизированном жилье? Читайте как происходит отмена приватизации квартиры здесь.

Очень редко, когда управляющая компания принимает решение о переносе данных коммуникаций, для того чтобы освободить площадь для приватизации – занятие это на самом деле сложное и очень опасное. Так как круглосуточно к проводам и трубам должны иметь доступ мастера.

Согласитесь, вам наверняка не будет удобно принимать непонятных гостей, да и иметь в квартире коммуникации, отвечающие за весь жилой подъезд, тоже не вписываются в ваши планы. Поэтому в этом случае присвоить себе чердак также не получится.

Еще одна причина, по которой чердак не может быть приватизирован – это несогласие жильцов.

Поэтому, вы можете собрать всех жителей дома или же подъезда и попросить их проголосовать и оставить подписи за то, чтобы чердак стал вашей собственностью.

При наборе 100% голосов вы можете начинать действия по приватизации.

Но в случае, если найдутся противники этой идеи – вы не имеете права проводить подобные действия.

Также чердак нельзя приватизировать в случае, если он находится в аварийном состоянии. Тогда, к сожалению, ни вы, ни кто-либо другой не сможет приватизировать данную недвижимость, пока она не будет приведена в идеальное состояние, которое бы не составляло угрозу жизни.

Какие варианты существуют?

Воспользоваться чердаком вы сможете только в случае аренды или же приватизации помещения. Так как аренда представляет временный характер владения и пользования недвижимым имуществом, то такой вариант мы рассматривать не будем. Но если же вы хотите не только пользоваться, но еще и владеть, и распоряжаться чердаком, то тогда речь идти может только о приватизации.

У вас есть два варианта, как приватизировать чердак над своей квартирой – первый случай, это договориться с управляющей компанией.

Если чердак не имеет никаких коммуникаций и не находится в аварийном состоянии, управляющая компания, которая при застройке оставила за собой право пользования жилым помещением может разрешить вам провести процедуру приватизации.

Но часто, управляющая компания не имеет право распоряжаться таким недвижимым имуществом, так как в договоре долевого строительства, да и в уставе управляющей компании говориться о том, что право на бесхозное недвижимое имущество дома в равной степени имеют вес жильцы.

Предлагаем ознакомиться с информацией о том, с чего начать приватизацию, какова стоимость этого, куда обратиться для оформления и в каком случае, гражданину могут отказать в приватизации.

Пошаговая инструкция

Итак, для того чтобы вы стали полноправным владельцем чердачного помещения, вам необходимо:

  1. Провести общедомовое собрание жильцов;
  2. Попросить их проголосовать;
  3. При получении сто процентов голосов за то, чтобы занялись приватизацией, вы можете начать сбор документов;
  4. Документы вы должны предоставить и в управляющую компанию для ознакомления, и в администрацию города, а именно в комитет по приватизации;
  5. Дождаться результата рассмотрения;
  6. При положительном ответе приватизировать имущество в Росреестре.

Сбор документов

Документы можно разделить на две большие группы. В первую очередь, для приватизации чердачного помещения вам понадобятся документы от различных инстанций, но о них мы поговорим позже и в отдельной теме. Также вам понадобятся бумаги на квартиру, которые уже есть у вас на руках. К ним относятся следующие бумаги:

  • Кадастровый план вашей квартиры;
  • Технический план вашего жилого помещения;
  • Правоустанавливающие документы, к которым относятся:
    • свидетельство на право собственности на ваше имя или же имя одного из домочадцев;
    • дарственная;
    • документы, подтверждающие право на наследование данного жилого помещения.
  • Ксерокопия вашего паспорта.

Получение согласия соседей

Получение согласия от соседей – важнейший пункт в вопросе приватизации.

Ведь чердак по всем правилам – имущество общедомовое, если никто не успел его приватизировать многим ранее.

Проведите голосование, путем приглашения вех жильцов на собрание, или же самостоятельно обойдите все квартиры в дому и соберите подписи.

Если все 100% проживающих в доме проголосовали за то, что не против того, чтобы вы занялись приватизацией – смело приступайте к сбору документов, если же некоторые воздержались, не проголосовали или же вовсе посчитали, что вы пренебрегаете правами других жильцов – вы не можете претендовать на чердачное помещение.

Обращение в инстанции

Помимо документов, которые, так или иначе, уже есть у вас на руках, вам необходимо посетить ряд инстанций и собрать документы, обязательные для приватизации.

  1. Так, необходимо явиться в Роспотребнадзор и получить справку о том, что данное помещение и его использование не будут представлять опасности для жильцов дома.
  2. Следующий пункт вашего визита – ГУ МЧС. Там должны проверить или же просто выдать справку о том, что данное сооружение безопасно в плате техническом.
  3. Архитектурное управление должно одобрить ваш план соединения чердака с квартирой или же просто присоединения в единое имущество.
  4. Газовая инспекция должна также выдать разрешение на присоединение и подтвердить, что таким образом важнейшие коммуникации будут открыты для доступа.
  5. Обратитесь к архитектору, который должен составить проект вашего нового жилья с условием присоединения чердака.

Вес эти документы подаются в жилищный комитет, где в итоге вы должны получить окончательное заключение, которое и установит, возможна ли приватизация или же нет.

Стоимость

К сожалению, практически невозможно определить стоимость подобного действия, так как она варьируется в зависимости от региона. Также разные цены установлены на получение технической документации.

Вы можете потратить от полутора до трех тысяч рублей на оформление архитектурного плана, и еще от двадцати до сорока тысяч на оформление мансардного помещения в собственность путем приватизации.

К сожалению, нигде не установлены единые тарифы и таксы на сбор документов и необходимые взносы.

Теперь вы знаете, как оформить чердак в свою собственность, и, правильно рассчитав силы и действия, вы можете приступать к данной процедуре уже сегодня.

Видео

Посмотрев это видео, вы узнаете как приватизировать чердак над своей квартирой.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Присоединение чердака к квартире, согласование/узаконивание мансарды в многоквартирном жилом доме

Присоединение (согласование) чердака к квартире или желание узаконить уже выполненное переустройство — появление в документах мансарды или мансардного этажа — этот вопрос часто касается собственников, купивших проблемную недвижимость (если обустройство мансарды выполнено без разрешения предыдущими собственниками). Многие собственники нежилых помещений, зданий и квартир, расположенных на последних этажах зданий хотят и в целом имеют возможность улучшить свои условия жизни и полезные метры квартиры. Процедура сложная, многоэтапная, дорогостоящая, но если данное мероприятие является экономически целесообразным — мы вам поможем реализовать эту идею.

Как согласовать присоединение чердака, мансарды к квартире?

Присоединение чердака или согласование, узаконивание мансарды, как написано выше — исключительно полезное мероприятие для собственников квартир на последнем этаже. Владельцы жилых и нежилых помещений, расположенных на последних этажах зданий, особенно в домах старого жилого фонда или в домах, построенных по индивидуальным проектам, имеют желание и в целом возможность превратить чердачное пространство в собственный мансардный этаж. Это желание вполне понятно и возникает оно не только у владельцев жилых помещений, но также и нежилых зданий.

Чердак — это пространство между перекрытием последнего этажа здания и внешних конструктивных элементов кровли.

Мансарда (чердак с отделкой) — это место под крышей дома, с отделкой как в жилом помещении многоквартирного дома (СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные), так и в нежилых отдельностоящих зданиях (СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения) и само собой утепленное т.е. полезная, жилая или эксплуатируемая площадь. Стенами и потолком мансарды обычно является кровля. Иногда угол ската кровли меняют, возводя стены не в полную высоту этажа от уровня потолка последнего этажа (главное не больше 1,5 метра до пересечения), что не изменяет общую высоту здания, но увеличивает полезное пространство. Такие изменения квалифицируются как реконструкция. В любом случае, даже без каких либо изменений конструкции кровли, нормы Градостроительного Кодекса регламентируют существенное увеличение площади вашего помещения или здания как реконструкцию, в отношении отдельностоящих, нежилых зданий, но в законодательстве есть свои лазейки, зная о которых можно решить вопрос.

Присоединение чердака, согласование мансарды. Оформление документов. Основные этапы.

Первым делом надо провести собрание собственников общедомового имущества, т.к. по нормам 36 ст. Жилищного Кодекса чердаки, тех этажи, подвалы, и прочие МОПы являются общедомовым имуществом и соответственно распоряжаться им можно только с согласия всех собственников общедомового имущества, но пользоваться, взяв в долгосрочную аренду, можно с согласия кворума в составе 2/3 собственников общего имущества.

Очень трудоемок даже этот этап, т.к. результат зависит от наличия ТСЖ и количества его участников, наличия муниципального жилья или помещений, принадлежащих Департаменту г. Москвы, числа долевых прав на объекты недвижимости, которые в составе дома, здания. Итак, в зависимости от целей собственники могут дать согласие на:

  • передачу чердака в долгосрочную аренду безвозмездное пользование;
  • или отчуждение и реконструкцию с уменьшением общедолевой собственности.

По результатам этого собрания и зафиксированных в протоколе решений по повестке данного вопроса, определяется дальнейший ход событий по присоединению площади чердака или мансарды к площади вашей квартиры или нежилого помещения. Если у вас нежилое помещение в нежилом здании — потребуется нотариальное согласие всех собственников помещений в здании и согласие Управляющей компании. По нежилым помещениям в нежилых зданиях процедура отличается.

Присоединение чердака в формате долгосрочной аренды общедомового имущества.

Если согласия получилось собрать только в составе 2/3 собственников общедомового имущества то порядок действий , схематично, такой:

  • заключение договора аренды и его регистрация в Росреестре;
  • разработка проектной и технической документации, в том числе по обязательным инженерным разделам ВК, ОВиК, ЭОМ;
  • проведение обследований и изысканий конструкций здания и кровли на предмет возможности проведения данного переустройства;
  • получение технического заключения от автора проекта или организаций, замещающих авторские права;
  • получение тех условий на увеличение мощностей (если требуется);
  • согласование проектной документации в Роспотребнадзоре, Мосжилинспекции, МЧС;
  • получение необходимых согласований и разрешительных распоряжений;
  • проведение общестроительных работ;
  • получение актов приёмки от МЖИ;
  • внесение изменений в документы БТИ и ЕГРН;
  • внесение изменений в договор аренды в части планировки помещения, подав новый технический план на регистрацию в Росреестр.

Процедура многоэтапная и довольно сложная. Большое количество факторов влияет на каждый следующий этап и что бы не споткнуться на одном из них , обращайтесь к специалистам нашей компании по телефону или оставьте заявку в форме обратной связи.

Согласование мансарды, присоединение чердака с оформлением собственности на помещение.

В случае если при голосовании собрания получилось собрать 100% голосов (довольно редкие случаи) в пользу отчуждения части общедомового имущества с проведением реконструкции здания и уменьшением площади ОКСа (объекта капитального строительства), то процедура будет вдвойне сложней чем предыдущая, т.к. реконструкция требует получение разрешения в Мосгосстройнадзоре и вопрос рассматривается с внесения изменений в ПЗЗ в части прохождение процедуры изменения цели предоставления земельного участка в договоре аренды с «эксплуатации» на «для осуществления проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства» в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы» в действующей редакции. Инициировать вопрос и согласовать доп. соглашение к договору аренды нужно в Департаменте городского имущества г. Москвы.

Далее процедура, если тезисно и кратко, выглядит так:

  • получение заветного согласия 100% собственников;
  • разработка проектной и технической документации с прохождением необходимых её экспертиз и согласований;
  • проведение необходимых инженерных изысканий и обследований конструкции дома, здания, строения;
  • получение доверенным лицом от имени всех собственников, ТСЖ и/или ЖСК разрешения на реконструкцию. Процедура длительная, сложная и многоэтапная;
  • выполнение работ с получением всех необходимых закрывающих документов и актом ввода объекта в эксплуатацию;
  • внесение изменений в документы БТИ и подготовка технического плана с дальнейшей его подачей в Росреестр;
  • получение новой выписки ЕГРН с увеличенной площадью вашего уже двухэтажного пентхауса или помещения.

Оформление мансарды, присоединение чердака. Особые случаи.

Если в момент обращения в нашу компанию желаемая площадь чердачного пространства уже оформлена в собственность (такое бывает), но документы не оформлены правильным образом и перепланировка с учетом выполненного переустройства не узаконена, в обоих случаях следует зарегистрировать переустройство в надзорных органах.

Если этого не сделать, возможны штрафы за самовольную перепланировку или реконструкцию, предписания с требованием вернуть помещение в первоначальное, проектное состояние или узаконить выполненные изменения, пройдя процедуру легализации самостроя в ГИНе (Государственной инспекции по недвижимости). Кроме того, недвижимость с неузаконенной планировкой или реконструкцией невозможно переоформить, а объект, имеющий признаки самовольного строительства/реконструкции демонтировать силами управы или префектуры района в случае отказа или бездействия при получении предписания инспектора ГИНа, обычно по решению суда.

Стоимость оформления мансарды, присоединения чердака.

Верно. Вы правильно сразу подумали, что средней стоимости тут нет, т.к. её просто нет. Стоимость формируется из:

  • бюджета на изыскания, обследования, экспертизы;
  • стоимости проектной документации;
  • наличия/отсутствия отдельных исходно-разрешительных документов;
  • готовности самостоятельно согласовать отельные пункты, выполнить определённые этапы согласования с ведомствами;

Для предварительной оценки и рассмотрения вопроса необходимо предоставить на почту info@pismos.ru следующие данные и копии документов:

  • выписку ЕГРН на помещение, к которому планируется присоединять чердак или мансарду;
  • поэтажный план БТИ с экспликацией помещений на помещение, к которому планируется присоединить чердачное пространство;
  • поэтажный план БТИ на само чердачное помещение или полностью на этаж чердака (технического этажа);
  • информацию о возможности/невозможности получения согласия всех собственников на отчуждение общедомового имущества в вашу пользу;
  • прочая информация и копии документов по запросу, т.к. в большинстве случаев, вопрос присоединения чердачного пространства или помещений на технических этажах, индивидуален.

Важно: присоединение чердака, помещений технических этажей, мансарды нередко оборачивается значительными затратами и большими сроками решения задачи. Поэтому перед тем, как что-либо перестраивать, обратитесь за бесплатной консультацией по телефону. Если у вас уже выполнены работы, но документы не оформлены надлежащим образом – эксперты компании сориентируют вас по примерной стоимости оформления документов и всех согласований, подскажут оптимальные варианты действий.

Как узаконить мансарду в многоквартирном доме

Люди на последних этажах нередко задумываются об использовании мансарды в многоэтажном доме. Обустроенное пространство принято называть мансардой. Для этого требуется пробить отверстие в потолке, а также задуматься над установкой лестницы или другого способа входа.

Несмотря на то, что большинству граждан кажется, что подобное решение сэкономит денежные средства, на самом деле фантазии отличаются от реальности. Помимо затрат на установку лестницы и демонтажу потолка, также придется заметно потратиться на ремонт чердачного помещения, приобретение дополнительной мебели и многое другое.

К тому же будет затронута документальная сторона вопроса, и здесь уже речь пойдет о нервных затратах.

Юридическая сторона

Если было решено реконструировать чердак под мансардное помещение, стоит учесть не только проведение строительно-монтажных работ. Основные сложности могут возникнуть еще на начальном этапе, когда житель квартиры столкнется с юридической стороной.

Для начала нужно изучить Жилищный Кодекс РФ. Если прочитать этот документ, можно выделить для себя следующее:

  • чердак – ограниченное крышей, стенами и перекрытием пространство;
  • мансарда – это чердачное пространство с фасадом в виде крыши любой формы;
  • реконструкция – изменение или полная переделка объекта;
  • чердак многоэтажки – собственность жильцов, проживающих в многоквартирном доме;
  • реконструкция чердачного пространства возможна только при получении согласия собственников всех квартир дома;
  • окончательное решение об изменении собственности и реконструкции чердака должно быть принято на общем собрании;
  • решение должно быть подтверждено протоколом;
  • решение собрания можно обжаловать, если по каким-то причинам были нарушены права владельцев или пункты Жилищного Кодекса.

Присоединить чердак к квартире можно двумя способами, один из которых подразумевает полное оформление или приватизацию собственности, а второй – аренду или безвозмездное пользование, которое также нужно оформить.

Когда можно узаконить чердак

Существует несколько случаев, как узаконить мансарду. Подобное возможно, если:

  1. чердак не принадлежит никому;
  2. на чердаке нет коммуникационных систем, обслуживающих дома;
  3. чердак находится в отличном состоянии;
  4. все жильцы дома дали свое согласие на отказ от владения этим помещением.

Если же чердак принадлежит определенному лицу, то получить разрешение на обустройство мансардного этажа можно только в случае аренды или продажи имущества собственником.

Дополнительно стоит уделить внимание второму пункту. Если на чердаке проходят домовые коммуникации или сосредоточены сети, то приватизировать пространство вряд ли получится.

ВНИМАНИЕ! Единственный вариант достигнуть цели – это обсудить ситуацию с представителем УК и договориться с ним о перемещении коммуникаций.

Но на этот вариант практически никто не соглашается, так как это чревато повышением опасности для проживания людей в многоквартирном доме.

Когда приватизация невозможна

Чтобы не возникло никаких неприятных ситуаций, владельцу квартиры, граничащей с чердаком также стоит принять во внимание, в каких случаях он не может приватизировать чердачное помещение для обустройства или надстройки мансардного этажа. Это невозможно, если:

  • помещение готовится к ремонту или реконструкции;
  • собственники не согласились подписывать разрешение;
  • характеристики помещения оставляют желать лучшего;
  • человек, желающий приобрести будущую мансарду, не является собственником квартиры, граничащей с чердаком.

Даже если один из жильцов дома откажется давать свое согласие, приватизация будет тоже невозможна. Однако если этого жильца не было по каким-то причинам на собрании, и на собрании же было решено передать чердак в собственность владельца верхней квартиры, то голос отсутствующего учитываться не будет.

Документы

Ранее было упомянуто о способах присоединения чердака. Каждый из них требует подготовки определенного пакета документов. Так, например, если планируется арендовать будущую мансарду или пользоваться ей безвозмездно, нужно подготовить:

  1. письменное согласие жильцов дома, которое было составлено и получено на общем собрании;
  2. договор аренды помещения, который заранее придется оформить и зарегистрировать;
  3. акт, подтверждающий наличие изменений, планируемых для реконструкции чердака;
  4. техническую документацию на перевод мансарды из чердака.

На протяжении всех работ по обустройству пространства необходимо также фиксировать внесенные изменения и переделки. Если хочется выкупить чердак и оформить на него право собственности, то пакет документов должен включать:

  • согласие от жильцов многоквартирного дома, полученное на общем собрании;
  • разрешительные бумаги от требуемых инстанций для начала реконструкции;
  • документы, подтверждающие планируемые изменения технических характеристик рассматриваемого помещения.

Впоследствии владелец чердака сможет оформить право собственности на будущую мансарду. Стоит заметить, что в этом случае жильцы других квартир добровольно отказываются от доли чердачной площади и передают ее собственнику верхней квартиры.

ВНИМАНИЕ! Таким образом, юридическая сторона приватизации или аренды чердака для переделки его под мансарду, ставит на пути множество трудностей.

Владельцу верхней квартиры придется внимательно ознакомиться со всеми соответствующими этой теме документами, а также прибегнуть к помощи профессиональных юристов и адвокатов, что уже потребует внесения определенного капитала.

Монтажно-ремонтные работы

После того, как все документальные стороны вопроса были решены, и на руках владельца квартиры появились документы, подтверждающие право владения чердаком или его частью, можно приступить к обследованию объекта. Для начала потребуется выполнить проверку несущих систем и конструкций крыши.

Для проведения подобных обследований рекомендуется привлекать специалистов. Опытные строители и проектировщики способны оценить реальное состояние главных элементов будущей конструкции мансарды. Также при обнаружении возможных нарушений или деформаций требуется выполнить ремонт или замену конструкции.

Читать еще:  Правила уборки придомовой территории: правовое регулирование

Дополнительно рекомендуется обследовать и нижние участки дома: фундамента, стены, полы. Дело в том, что не всегда многоквартирный дом готов к усилению нагрузки на его составляющие. После этого можно составлять проект мансардного помещения. Проект должен учитывать работы по утеплению, обеспечению изоляцией и монтажу различных систем.

Самостоятельно подключать воду, вводить отопление и проводить канализацию нельзя. Неправильно выполненные работы могут привести к авариям и выходу из строя всех систем целого дома. Поэтому лучше всего нанять сантехников, монтажников и других специалистов, способных помочь в решении этого вопроса.

Так как дом многоэтажный, то рекомендуется отдавать предпочтение легким или облегченным конструкциям. Дополнительно каждый приобретенный элемент должен обрабатываться пожаробезопасным раствором.

ВАЖНО! Отдельный шаг – монтирование входа в мансарду через потолок квартиры. Здесь нужно учитывать, что под квартирой находятся другие жилые площади, и владелец мансарды ответственен за их безопасность.

Когда все строительно-монтажные работы будут выполнены, останется лишь подписать согласование на эксплуатацию мансарды. Изменения, произошедшие за время выполнения этого этапа, нужно также прописать в административной и технической документации.

Дизайн

Дизайн будущей мансарды напрямую зависит от назначения планируемого к эксплуатации помещения. Так, например, можно превратить чердак в:

  1. библиотеку;
  2. кабинет;
  3. зимний сад.

И это далеко не полный перечень возможных изменений. Бывали случаи, когда из мансарды делали мастерскую. Также иногда чердак становился открытой зоной. В этом случае потолок выполняется из прозрачного материала для наблюдения за ночным небом.

При обустройстве мансарды отдельно стоит рассмотреть вопрос об освещении комнаты. Чтобы пространство освещалось хорошо, потребуется выполнить монтаж дополнительных световых отверстий, которые впоследствии станут окнами будущей комнаты. Стены рекомендуется делать светлыми, чтобы визуально расширить пространство и сделать его более уютным, теплым.

ВНИМАНИЕ! Что касается использования ламп, массивных люстр, светильников, то от них лучше отказаться, так как приборы добавят нагрузки крыше.

Если хочется защитить помещение от солнечных лучей, можно воспользоваться ролл-ставнями.

Достоинства и недостатки

Раньше мансарды были пристанищем бедных студентов или других не очень знатных людей. Однако сейчас обустройство помещений в два уровня – показатель достатка и возможностей. Среди достоинств обустройства мансарды отмечают:

  • расширение жилой площади;
  • наличие красивых видов;
  • возможность организации прогулок по крыше;
  • устройство детской площадки;
  • установка камина с дровами и вентиляцией.

Не обошлось и без минусов. Недостатками подобного решения являются:

  1. отсутствие отопления, однако решить проблему можно посредством камина или проведением дополнительной отопительной системы;
  2. необходимость проводки инженерных систем, чтобы чердак перевести жилое помещение;
  3. регулярный подъем по лестнице, что, например, тяжело для пожилого человека;
  4. необходимость продумывания входа в мансарду;
  5. труднодоступная доставка мебели и дров;
  6. необходимость создания индивидуальных проектов мебели;
  7. наличие шума из-за лифтовой шахты.

Также владельцу мансарды придется самостоятельно заботиться о крыше дома, так как она становится его собственностью. Это приводит к дополнительным затратам, особенно если крыша начинает протекать.

Эксплуатация многоквартирного дома с мансардой – вопрос серьезный и ответственный. Если действительно хочется задействовать помещение, рекомендуется сначала решить юридический вопрос, а затем подготовиться к существенным затратам на приведение чердака в порядок.

Как законно устроить личную мансарду или обзавестись своим подвалом в многоквартирном доме

В России с 5 мая вступают в силу изменения в КоАП, которые расширяют ответственность за незаконную перепланировку в многоквартирных домах. Теперь штрафы начнут выписывать за несогласованные конструктивные изменения не только в жилых, но и в нежилых помещениях — в том числе в подвалах и на чердаках, за счет которых у многих владельцев жилья возникает соблазн расширить собственные квадратные метры. Означает ли это, что с мечтой обзавестись личной мансардой или обустроенным подполом теперь придется попрощаться, рассказали эксперты.

Что поменялось?

Вступили в силу поправки в статью 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях (КоАП). Раньше она предусматривала санкции за нарушение правил пользования жилыми помещениями, а теперь — еще и за самовольное переустройство и перепланировку помещений в многоквартирном доме. Общий смысл поправок — заставить всех соблюдать единый порядок, по которому могут быть предприняты допустимые изменения в конструкциях многоквартирников. Это необходимо в том числе чтобы исключить трагедии, к которым могут привести незаконные перепланировки, пояснял в апреле глава законодательного комитета Госдумы Павел Крашенинников.

Причем законодательство больше не делит помещения на жилые и нежилые. То есть отвечать теперь придется не только собственнику, который снес несущую стену в своей квартире. Начнут штрафовать должностных и юридических лиц, а также предпринимателей без образования юрлица, которые, например, перед открытием нового офиса или магазина самовольно начали что-то ломать в подвале. Удивительно, но до этого никакой ответственности для них за подобные действия не наступало.

Можно ли теперь присоединить чердак или подвал?

Теоретически можно, ведь вступающие в силу изменения в КоАП ничего не запретили, а лишь установили ответственность за нарушение уже действующего порядка переустройства и перепланировки помещений в многоквартирниках. А сам этот порядок также не содержит запрета на расширение жилплощади за счет подвалов и чердаков. Нормы, которые регулируют эти вопросы, были упорядочены федеральным законом от 27 декабря 2018 года № 558-ФЗ, которым были внесены изменения в Жилищный кодекс РФ.

Другое дело, констатирует Александр Усачев, руководитель проекта BN.ru, что желающие воплотить свою мечту обзавестись личной мансардой или организовать бильярдную комнату в подвале под собственной квартирой очень скоро поймут, что сделать это легально за редким исключением практически невозможно. Потребуется столько усилий, что вряд ли игра будет стоить свеч.

С чего начинать?

Поскольку речь идет об общем имуществе дома (основание — часть 1 статьи 36 ЖК) и об уменьшении его размера, для начала потребуется 100-процентное согласие собственников жилых помещений, без единого голоса против (часть 2 статьи 40 ЖК). А значит, проведение общего собрания с оформлением протокола (статьи 44-48 ЖК), напоминает замруководителя ООО «Жилищная управляющая компания» Дмитрий Фещак.

Протокол должен отражать, на каких условиях другие собственники соглашаются расстаться с частью общего имущества. Ведь возможна передача не только в собственность, но и, например, в безвозмездное пользование, и тогда в протоколе должно быть указано, на какой срок.

Кроме того, все соседи должны санкционировать проведение перепланировки или переустройства, связанных с отчуждением помещения. И к этому времени на руках лучше иметь заключение экспертной организации, что нет технических препятствий для этих изменений.

Заручившись согласием соседей, можно снова обращаться к специализированной проектной компании с лицензией или допуском СРО. Она должна изготовить проект обустройства чердака или подвала (вместе с заключением о технической возможности присоединения проект обойдется в довольно ощутимые 100-150 тыс. рублей). После начинается согласование с властями (пакет документов должен соответствовать статье 26 ЖК). При положительном заключении можно приступать к строительным работам, а после их окончания — вводить в эксплуатацию присоединенное помещение. Завершающим этапом будет изготовление нового технического паспорта и регистрация измененной квартиры (если помещение присоединено на праве собственности) или нового объекта недвижимости (если помещение взято в аренду или в безвозмездное пользование).

Что может пойти не так?

Буквально все, и это не преувеличение. На каждом из перечисленном этапов шансы на успех стремятся к нулю, полон скепсиса Александр Усачев из BN.ru. Особенно сложный первый, на котором, как правило, все и заканчивается. Усачев делится опытом решения вопроса всего лишь о закрытии въезда на дворовую территорию дома из 28 квартир. Согласование даже такого простого вопроса с каждым собственником заняло три месяца.

Как найти управу на неадекватного соседа и доказать, что вы сами не такой

«Представьте ситуацию, что вам надо обойти все подъезды и все квартиры, собрать подписи всех собственников, а также получить согласие представителей муниципалитета, которые представляют интересы нанимателей неприватизированных площадей», — говорит Усачев. При этом, по его словам, среди собственников всегда может найтись владелец полученной в наследство доли, который, скорее всего, даже не живет и не собирается жить в этом доме. Когда он, наконец, поймет, что от него хотят, начнется стадия торга: он же знает, что важна каждая подпись…

В итоге, по сути, любой собственник может загубить начинание на корню, сделав это не то из классовой ненависти, не то просто из вредности. И чем больше размер дома, тем очевидно меньше шансов со всеми договориться.

Есть и другие почти непреодолимые препятствия. Если дом внесен в перечень культурного наследия, придется получать согласие уполномоченного органа по охране исторических памятников. Это непросто, ведь вы будете вторгаться во внутренние конструкции здания и корректировать наружный вид дома: как минимум в крыше должно появиться мансардное окно.

Помимо этого, важны технические условия, без соблюдения которых ничего не выйдет. Например, создание мансарды предусматривает строго регламентированную прочность чердачных перекрытий, определенные требования к высоте потолка и даже к углу ската крыши. Придется забыть о возможности присоединения части технического этажа: как правило, там недостаточная высота, да и сам этаж потому и технический, что нужен для нормальной эксплуатации многоквартирника. Но и с обычными чердаками не все просто: в согласовании, скорее всего, откажут, если понадобится работа с переносом коммуникаций, увеличением мощности потребления, а значит, перепроектированием ресурсного обеспечения всего дома.

«Проблема и в том, что многоквартирные дома с утепленными мансардами у нас плохо себя зарекомендовали. Летом под крышей душно, в отопительный сезон в толще утеплителя подкровельного пространства образуется конденсат, а значит, сырость и плесень, а на крыше, подогреваемой снизу, — ледяные дамбы и сосульки, доставляющие немало хлопот коммунальщикам. Сегодня единственно эффективным средством борьбы с сосульками и наледями считаются холодные проветриваемые чердаки, где гуляет ветер, а температура не поднимается выше уличной. Таким образом, у муниципальных чиновников гораздо больше оснований наложить вето на ваш проект, чем утвердить его», — предупреждает Александр Усачев.

Можно ли узаконить уже сделанное?

Вряд ли. На аналогию с переустройством квартир, которое часто легализуется задним числом, надеяться не стоит. Во-первых, квартирные перепланировки, как правило, куда менее масштабны и затрагивают права и законные интересы значительно меньшего числа лиц. А значит, и меньше шансов нарваться на недовольство с перспективой судебного разбирательства. Во-вторых, легализация присоединенной мансарды или подвала означает прохождение всех тех процедур, что и при заблаговременном согласовании.

В России, конечно, по-прежнему возможно все, но времена меняются. И все чаще в новостях мелькают сюжеты о том, как возмущенные соседи или товарищество собственников недвижимости, выступающее от их имени, добились в суде победы над очередным квартировладельцем, вообразившим, что ему можно чуточку больше, чем остальным. Один из последних таких случаев был в Екатеринбурге, где хозяйка скромной однокомнатной квартиры на последнем этаже расширила жизненное пространство за счет части технического этажа. В итоге новые стены ломали под присмотром судебных приставов, а инициатору самозахвата пришлось оплатить демонтаж, а после — за свой счет выносить и вывозить строительный мусор.

Значит, это бесперспективно?

Как сказать. Вероятнее всего, для тех, кто вдохновлен мечтами жить под самой крышей, более разумным решением окажется выход на рынок жилья и покупка квартиры с мансардой, считает Александр Усачев. Впрочем, допускает он, реальный шанс договориться с соседями и чиновниками есть у тех, кто живет в малоквартирных домах. И шансов окажется больше, если вы будете действовать не в одиночку, а заинтересуете соседей. То есть придете к соглашению, что жители верхних этажей освоят чердачные помещения, а жители нижних — подвальные.

Возможен вариант, когда это будет сделано без перевода помещений в жилые и без их оформления в собственность. Теоретически жильцам дома ничто не мешает договориться о таком использовании общедомового имущества, которое может быть и совместным — через общие доступы на мансардный и цокольный этажи. В этом случае удастся заинтересовать жителей средних этажей.

Разумеется, скорее всего, компромиссные формы тоже потребуют согласований, но стоит заметить, что и чиновники в России к коллективным действиям традиционно относятся с куда большим пониманием…

Не исключено, кстати, что горожан к этому подтолкнет потребность в новых и обязательно отдельных помещениях, которая обозначилась в мрачном свете эпидемии коронавируса. «Режим самоизоляции, удаленной работы и дистанционной учебы указали нам на то, что нужно больше жизненного пространства. Это и рабочие места, и отдельные комнаты, и места для того, чтобы учиться», — сказал на днях Александр Пузанов, генеральный директор «Института экономики города», выступая на онлайн-площадке «Комитета гражданских инициатив». Вариантов решения этой проблемы немного, и один из них — переформатирование и оптимизация помещений внутри самих многоквартирных домов.

ВС указал, когда чердачные помещения в многоквартирном доме могут быть в частной собственности

2 марта Верховный Суд вынес Определение № 306-ЭС15-3282 по спору о признании права собственности на мансардные помещения в жилом многоквартирном доме за соинвесторами строительства в деле о банкротстве заказчика жилья.

В феврале 2008 г. ООО «Фирма “Свей”» (заказчик) и ООО «Строитель и К» (генеральный подрядчик) заключили договор генерального подряда на строительство трехэтажного жилого многоквартирного дома. Один из предусмотренных договором способов оплаты работ предусматривал передачу обществу «Строитель» прав на помещения в жилом доме, в том числе на его мансардный этаж.

В целях выполнения заключенного договора генподрядчик привлек в качестве соинвесторов Виктора Манушина, Сережу и Армена Ханзадянов. Поскольку компания выполнила договорные работы, у нее возникло право на получение оговоренных помещений в собственность. Таким образом, помещения на шестом (мансардном) этаже перешли трем соинвесторам. В 2010–2013 гг. суд общей юрисдикции признал за ними право на доли в праве собственности на не завершенный строительством жилой дом и соответствующие помещения мансардного этажа.

После признания общества «Фирма “Свей”» банкротом и введения процедуры конкурсного производства Виктор Манушин, Сережа и Армен Ханзадяны обратились в арбитражный суд с заявлениями о признании за ними права собственности на принадлежащие им мансардные помещения. При этом один из заявителей просил суд признать за ним право собственности на стояночное место, расположенное на цокольном этаже жилого дома.

Арбитражный суд удовлетворил требования, исходя из того, что жилой дом был сдан в эксплуатацию, заявителями представлены первичные документы, подтверждающие возникновение обязательства по передаче им помещений в собственность и фактическое владение недвижимостью.

Впоследствии апелляция рассмотрела дело по правилам первой инстанции, отметив, что рассматриваемые ею обособленные споры затрагивают интересы других жильцов, часть которых уверена в том, что мансардные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома, и привлекла к участию в деле других собственников помещений жилого дома.

При рассмотрении дела была назначена судебная экспертиза, результаты которой зафиксировали отсутствие в спорных помещениях инженерных коммуникаций и иного инженерного оборудования, предназначенных для обслуживания более одного помещения, признав, что они имеют самостоятельное назначение, не связанное с обслуживанием других помещений жилого дома, и не являются техническими вспомогательными помещениями. Тем не менее апелляция отменила определение нижестоящего суда, отказав в удовлетворении заявленных требований.

Апелляционный суд счел, что жилой дом был сдан в эксплуатацию как шестиэтажный – с пятью надземными и одним подземным (цокольным) этажами. Согласно техпаспорту на здание жилой дом является пятиэтажным, имеет цокольный этаж и чердак, который состоит из трех помещений, относящихся к помещениям общего пользования (лестничные клетки), и трех чердачных помещений, не относящихся к таковым. Таким образом, вторая инстанция констатировала отсутствие в материалах дела утвержденной в установленном порядке проектной документации, которая могла бы подтвердить законность возведения жилого дома с шестым мансардным этажом. В этой связи апелляция сочла, что заявители в своих интересах фактически переоборудовали в жилье чердак, относящийся к общему имуществу жилого дома, нарушив тем самым права и законные интересы собственников помещений многоквартирного дома.

Поскольку окружной суд оставил в силе постановление апелляции, Виктор Манушин, Сережа и Армен Ханзадяны обратились с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ. В рамках заседания в Судебной коллегии по экономическим спорам к материалам дела были приобщены обращения 11 жильцов дома, возражавших против удовлетворения кассационных жалоб заявителей.

После изучения материалов дела № А65-22387/2008 высшая судебная инстанция отметила, что одновременно с общим имуществом в многоквартирном доме могут быть и иные чердачные (мансардные) помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, находящихся в совместной собственности жильцов. Следовательно, сам по себе факт расположения спорных помещений на этаже, который учтен органами технической инвентаризации как чердачный, не является достаточным основанием для их отнесения к общему имуществу многоквартирного дома и не свидетельствует о невозможности признания права собственности на них за заявителями.

Как пояснил Верховный Суд, апелляция прямо указала на то, что органы технического учета по-разному учли различные чердачные помещения жилого дома: часть из них была учтена как помещения общего пользования, большая часть – как иные помещения. Высшая судебная инстанция отметила, что, сославшись на экспертное заключение, апелляция, не обнаружив в нем каких-либо пороков, сделала обратный вывод об отнесении спорных помещений к общему имуществу.

При этом ВС согласился с выводом апелляции о том, что к рассматриваемым правоотношениям применяется правовая позиция Президиума ВАС РФ, изложенная в Постановлении от 2 марта 2010 г. № 13391/09, согласно которой правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли эти помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. «Однако, воспроизведя данную правовую позицию, суд апелляционной инстанции ее не применил», – подчеркнул Суд. По его мнению, спорные помещения не могли использоваться иными собственниками помещений жилого дома в качестве общего имущества, поскольку они изначально были переданы по актам приема-передачи заявителям.

«В части того, каково было предназначение спорных помещений на момент окончания строительства жилого дома, суд апелляционной инстанции, не приведя каких-либо различий правового положения Виктора Манушина, Армена Ханзадяна и Сережи Ханзадяна по отношению к положению других участников строительства, чьи средства привлекались для возведения дома, возложил на заявителей по обособленным спорам негативные последствия отсутствия в материалах дела проектной документации», – указал Суд. Он добавил, что, таким образом, апелляция, признав, по сути, за иными участниками строительства по этому основанию право общей собственности на помещения, которые по условиям договоров причитались истцам, нарушила фундаментальный принцип равенства, закрепленный в ст. 19 Конституции.

ВС пояснил, что заявители не располагали проектной документацией и по объективным причинам не могли ее представить в суд. Участвующие в обособленном споре лица не заявляли о том, что шестой этаж, который одни собственники считают мансардным, а другие – чердачным, был надстроен после приемки дома в эксплуатацию, сама этажность дома после выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не менялась. При этом указание же в договоре генерального подряда, заключенном должником и обществом «Строитель», на выполнение работ по строительству трехэтажного жилого дома само по себе не свидетельствует о незаконности возведения четвертого и последующих этажей.

Верховный Суд добавил, что апелляция не установила, какие именно права других жильцов были нарушены заявителями и к каким последствиям привело такое нарушение. Он также подчеркнул, что ни конкурсный управляющий должником, ни его кредиторы не оспаривали права трех граждан на получение спорных помещений в собственность. Более того, конкурсный управляющий в отзыве на кассационную жалобу, наоборот, присоединился к позиции Виктора Манушина.

В этой связи судебные акты апелляции и кассации в части отказа в признании права собственности на спорные помещения были отменены, а спор в этой части направлен на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Адвокат КА № 22 «Гражданские компенсации» Нижегородской областной коллегии адвокатов Александр Немов назвал определение весьма интересным. «Меня удивила логика размышлений судей ВС РФ, которые формально подошли к рассмотрению обстоятельств дела. Все выводы и все суждения судей производятся исключительно в рамках правового положения помещений, в которых они находятся в настоящее время. ВС вообще не стал выяснять, на каком основании данные помещения были возведены, соответствует ли вообще закону подобное возведение», – отметил он.

Читать еще:  На какой срок выдается градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)?

Тем не менее эксперт положительно оценил выводы Суда, так как тот не признал законными действия отдельных участников строительства, которые на этапе строительства могут заключать с подрядчиком самостоятельные договоры, приводящие к изменению общего объекта строительства. «Суд указал, что, наоборот, противоположная сторона не обосновывала свою позицию изначальной неправомерностью действий кассаторов (надстройка помещений)», – пояснил Александр Немов.

В свою очередь ведущий юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев согласился с выводами Верховного Суда. «Суд нижестоящей инстанции по какой-то причине фактически презюмировал, что нежилые помещения, расположенные на чердаке, являются общим имуществом жилого дома. Между тем важнейшим критерием общего имущества является его предназначение для обслуживания более одной квартиры. Поскольку экспертизой по делу установлено прямо противоположное, а именно что спорные помещения имеют самостоятельное назначение, у апелляции не было оснований для такого вывода. Поэтому высшая инстанция правомерно отправила дело на пересмотр», – считает он.

При этом эксперт обратил внимание на то, что использованный заявителями способ защиты нельзя признать бесспорным. «Суд удовлетворил заявленное требование о признании права собственности на том основании, что застройщик обязан по договору передать помещения инвесторам, при этом инвесторы уже фактически владеют помещениями. Однако (что было отмечено судом апелляционной инстанции) заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства (т.е. передачи помещения, регистрации прав на него). Признание же права собственности судом, по общему правилу, носит правоподтверждающий характер. Поскольку без регистрации право собственности на недвижимость не возникает, следовательно, иск о признании права не может быть удовлетворен», – отметил Павел Лобачев. По его мнению, на текущем этапе суды продолжают идти навстречу инвесторам и дольщикам, выводя имущество из конкурсной массы застройщика, что подтверждается определением ВС.

Присоединение чердака к квартире

В многоквартирном доме чердак представляет собой нежилое помещение, расположенное между поверхностью крыши, наружными стенами и перекрытием верхнего этажа. Обычно чердак жильцами дома никак не используется, поэтому находятся желающие осуществить перепланировку с присоединением чердака к квартире.

Как присоединить чердак к квартире

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ, чердак является общедомовой собственностью, соответственно, данное помещение является имуществом всего дома.

Для того, чтобы владельцу квартиры, расположенной на последнем этаже многоквартирного дома, получить право распоряжаться чердаком по своему усмотрению, следует получить документальное согласие жильцов дома.

Взять чердак в аренду можно с разрешения не менее 2/3 жильцов всего дома. А для того, чтобы оформить его в собственность (осуществить выкуп чердака), потребуется согласие уже 100% жильцов. И при отказе даже одного владельца передать общее имущество в личную собственность сделка не состоится.

Однако и арендовать чердак, чтобы его затем присоединить к квартире, невероятно сложно. Трудность заключается именно в самой процедуре проведения собрания собственников и оформлении документов.

Чтобы решения, принятые на общем собрании, были обязательными для всех жильцов дома, нужно обеспечить кворум – минимальное количество участников, при котором собрание и принятые на нем решения будут считаться правомерными.

А обеспечить кворум на общем собрании, даже при всей настойчивости владельца квартиры, крайне проблематично. Кроме того, многие собственники проживают по другим адресам и порой связаться с ними не представляется возможным.

Поэтому в подавляющем большинстве случаев процесс согласования перепланировки с присоединением чердака к квартире заканчивается уже на начальном этапе из-за невозможности провести собрание собственников дома и обеспечить требуемое количество голосов.

Примечание: если собственник квартиры самовольно присвоил себе чердачное помещение без сбора подписей жильцов и обустроил его, то после того, как данный факт будет выявлен, надзорный орган оштрафует нарушителя и потребует вернуть помещения к первоначальному виду.

Порядок согласования присоединения чердака

Если согласие жильцов на присоединение чердака к квартире все-таки будет получено, то об этом следует уведомить управляющую компанию и согласовывать предстоящие ремонтные работы с контрольно-надзорным органом. Чтобы получить разрешение на перепланировку с присоединением чердака к квартире в Москве, необходимо обратиться в Государственную жилищную инспекцию.

Для согласования присоединения чердака потребуется проектная документация – техническое заключение о возможности такой перепланировки и проект.

Техническое заключение о возможности проведения работ по присоединению чердака возможно получить у автора проекта дома или в ГБУ «Экспертный центр» – организации, уполномоченной жилищной инспекцией заменять разработчиков зданий при их юридическом отсутствии.

Проект перепланировки чердака имеет право разрабатывать любая организация, имеющая допуск СРО. Проект перепланировки чердака разрабатывается на основании технического заключения.

Вместе с проектной документацией, в которую входят техническое заключение и проект, собственник должен предоставить надзорному органу свидетельство о праве собственности на квартиру или выписку из ЕГРН, поэтажный план квартиры с экспликацией к плану и документы о согласии собственников дома на присоединение чердака к квартире.

После передачи комплекта документов Мосжилинспекция будет их рассматривать и в течение 30 рабочих дней примет по ним решение. В случае согласования перепланировки собственник сможет приступить к ремонтным работам. После ремонта комиссия Мосжилинспекции посетит объект, и если работы выполнялись по проекту, то будет составлен акт о завершенной перепланировке, а БТИ после проведения обмеров внесет все произведенные изменения в документы технического учета.

Присоединение чердака – стоимость согласования работ

При этом нужно помнить, что перепланировка такого типа носит индивидуальный характер, и в каждом конкретном случае возможность присоединения чердака зависит от множества факторов, как технического, так и организационно-юридического характера. Тоже самое касается и цены – в каждом случае стоимость согласования определяется индивидуально. Но как показывает сложившаяся в сфере согласования перепланировок практика, на сегодняшний день получить разрешение у надзорного органа на такой тип работ практически невозможно.

Для получения бесплатной консультации относительно присоединения чердака, а также любых других видов перепланировки, обращайтесь по телефону, который указан на сайте, присылайте ваши вопросы на электронную почту или отправляйте их через наш сайт.

Юридически верные способы узаконить мансарду в частном и многоквартирном доме

Многие граждане, имеющие свой дом, задумываются о расширении пространства для проживания. То же самое можно сказать и о владельцах нежилых помещений, планирующих создать еще один офис. Отличным вариантом для этого может служить пространство на чердаке или под крышей, называемое мансардой. Однако строительство мансарды сопровождается решением множества правовых вопросов, о которых пойдет речь в настоящей статье.

Какое помещение считается мансардным?

Градостроительное право не содержит четкого определения мансардного помещения. В соответствии с положениями СНиП 2.08.01-89, мансардой считается отдельный этаж в доме, высота стен которого от пола до ската крыши составляет не менее полутора метров. Другими словами, это утепленное пространство, расположенное прямо под крышей здания.

При возведении мансарды собственник квартиры, дома или нежилого здания должен соблюсти определенные нормы и условия строительства этой части недвижимого объекта. Нередко эти моменты не учитываются, когда хозяин дома из чердака мастерит мансардную комнату. Поэтому следует разграничивать два этих понятия.

  • это пространство в доме, считающееся общим имуществом;
  • его нельзя использовать под комнату или офис, поскольку высота стен менее 1, 5 метров и не отапливается;
  • предназначен для размещения коммуникаций здания;
  • его реконструкция не требует официального оформления, в отличие от мансарды.

Если высота стен позволяет сделать из чердака мансарду, то, при наличии всех документов и, пройдя все стадии строительства и оформления, данное помещение будет считаться полноценной жилой комнатой или офисом.

На практике получается так, что собственник дома строит мансарду и не регистрирует ее в установленном законом порядке. Это большая ошибка, поскольку мансарда считается надстройкой, изменяющей основные характеристики дома (высоту, количество этажей, внешний вид, преобразование несущих стен). А это, согласно Градостроительному кодексу РФ, считается реконструкцией, разрешение на которую следует получить в органе местной власти.

Оставлять мансардное помещение без надлежащего юридического оформления категорически запрещено, так как оно будет считаться самовольной постройкой.

Как гласит ст. 222 ГК РФ, право собственности на «самоволку» владелец дома не приобретает, как и не может совершать с ней любые действия (подарить, продать, сдать в наем, передать по наследству, провести отопления и газ и др.). Наоборот, у застройщика возникает обязанность снести самовольную мансарду и даже оплатить штраф, согласно статьям КоАП РФ.

Какие документы необходимы для строительства?

Первичный пакет официальных бумаг для начала процесса проектирования и получения разрешения на строительство следующий:

  • свидетельство о праве собственности на здание, квартиру, жилой дом и ЗУ;
  • межевое дело;
  • градостроительный план на участок;
  • кадастровый паспорт;
  • согласие большинства сособственников на строительство мансарды (при наличии долей во владении).

Как узаконить?

Чтобы мансардная постройка считалась законной, нужно получить разрешение на ее строительство. Законодательство четко не разделяет процессы юридического оформления мансарды для нежилого и жилого здания, тем не менее, количество передаваемых документов несколько различается.

В нежилом здании

Для получения разрешения на возведение нежилой мансарды, потребуется пройти ряд стадий.

  1. Формирование пакета документов на здание (свидетельство о праве собственности).
  2. Проектирование строительства и экспертиза проекта. Изготовлением проекта будущей мансарды должны заниматься специалисты компании, имеющей разрешение на подобную деятельность. На данном этапе потребуется произвести все строительные расчеты, а также согласовать всю инженерную коммуникацию с организациями, предоставляющими населению коммунальные услуги (водоснабжение, электричество, газификация, отопление). Окончательно подготовленный проект согласуется с заказчиком, а затем в течение нескольких месяцев проходит экспертизу. Для экспертизы потребуется собрать следующие бумаги:
    • пояснительная записка;
    • проект реконструкции;
    • экспертное заключение по поводу проекта.
  3. Оформление и выдача разрешения в порядке, установленном ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Все перечисленные выше документы предоставляются в муниципальный орган управления, отвечающий за вопросы жилищного строительства или градостроительство и архитектуру (например, департамент или комитет). Срок рассмотрения поданных в орган местной власти документов составляет 10 дней, затем выдается разрешение на строительство. Оно действует до тех пор, пока не завершится плановый период, указанный в проекте. Далее, в течение 10 дней, в орган строительного надзора отправляются инженерные сведения о мансарде.
  4. Заключительный этап, который начинается с момента завершения всех строительно-монтажных работ. Следует:
    • оформить кадастровый план на новый недвижимый объект в БТИ;
    • принять по акту вновь созданный объект;
    • получить в госоргане по технадзору разрешение на ввод в эксплуатацию помещения и заключение о полном соответствии мансарды всем нормам (в том числе проекту);
    • зарегистрировать мансардное помещение в Росреестре.

В многоквартирном доме

Мансарду в многоквартирном доме можно возвести двумя способами: оформить изначальное пространство под крышей в частную собственность или взять в аренду.

В первом случае для узаконивания гражданин должен:

  1. заручиться согласием всех жильцов-собственников многоквартирного дома на проведение строительных работ;
  2. получить разрешительную документацию для дальнейшей реконструкции помещения;
  3. принять помещение по акту;
  4. ввести построенную мансардную комнату в эксплуатацию;
  5. зарегистрировать технические изменения в БТИ;
  6. оформить право собственности на объект в Росреестре.

При передаче помещения под мансарду в аренду к вышеназванным действиям добавляется заключение договора аренды мансарды и его официальная регистрация в Росреестре. Затем, после завершения реконструкции, в предмет договора вносятся изменения в соответствии с новыми данными из ЕГРП.

В частном доме

Для строительства мансарды в индивидуальном жилом доме процесс получения разрешения и ввода в эксплуатацию аналогичен вышеописанному. Но имеются некоторые дополнения.

Во-первых, для органа местной власти следует приложить дополнительные бумаги:

  • свидетельство о праве собственности на участок и дом;
  • схема планировки ЗУ после реконструкции;
  • градостроительный план.

Во-вторых, строительство и юридическое закрепление мансарды в частном доме не обойдется без получения справок из:

  1. органов госпожнадзора;
  2. санитарно-эпидемиологического надзора;
  3. ЖЭК.

В каких случаях узаконить нельзя?

  1. Многоквартирный дом, в котором планируется построить мансарду, относится к зданиям, подлежащим реконструкции;
  2. Соседи (являющиеся сособственниками) не дали согласие на возведение рассматриваемого недвижимого объекта;
  3. Реконструкция чердака в мансардное помещение запрещена по техническим показателям;
  4. Если реконструкцию чердачного пространства для частных целей планирует совершить лицо, не являющееся собственником квартиры на самом верхнем этаже жилого дома.

Хоть строительство мансарды и является трудозатратным занятием и сопровождается бумажной волокитой, но, пройдя все описанные в статье стадии, можно стать обладателем дополнительного жилого или коммерческого пространства, которое решит множество бытовых или рабочих вопросов.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Когда возможна приватизация чердака и как это сделать

Квартиры с мансардами – довольно распространенное архитектурное решение в западных странах. Однако в России, равно как и на пространстве всего бывшего СССР, мансарды в многоквартирных жилых домах являются редкостью. Это связано с особенностями типового строительства, а также с устаревшими строительными нормами, многие из которых действуют и в наше время.

Однако действующее законодательство все же предоставляет жителям последних этажей многоквартирных домов определенные привилегии. Так, за ними сохраняется приватизации чердака.

Можно ли оформить в собственность чердачное помещение над своей квартирой

В соответствии с действующим законодательством под чердаком следует понимать помещение, которое находится между конструкциями кровли. Установлено, что присоединить и освоить чердачное помещение может собственник жилья, расположенного под ним.

При этом следует отметить, что гражданин может использовать переоформленный и реконструированный чердак как в жилых целях, так и для осуществления там коммерческой деятельности, в том числе сдачу его в аренду.

Приватизация чердака по себе является процедурой длительной, трудоемкой и финансово затратной, однако возможность значительно расширить свою жилплощадь окупает все возникающие траты.

Условия

Законодательно установлены следующие условия для осуществления оформления в собственность чердачного помещения:

  1. Возможность присоединения только к квартире на последнем этаже. Несмотря на то, что чердак считается собственностью всех жильцов, использовать его по факту могут только жильцы последних этажей после осуществления процедуры приватизации.
  2. Квартира должна быть оформлена на праве собственности.Приватизировать чердачное помещение могут только собственники квартир, расположенных под ним. Если жилье муниципальное, то такая возможность отсутствует. Чтобы оформить чердак в собственность, жильцам квартир, проживающих по социальному найму, необходимо сначала приватизировать свое жилье. Одновременная приватизация квартиры и чердака невозможна.
  3. Согласие всех жильцов дома. Жилищный кодекс РФ устанавливает такое понятие как «общедомовое имущество». К нему следует отнести подвальные, чердачные помещения, лифты, лестничные клетки и так далее. Соответственно, все общедомовое имущество принадлежит всем собственникам квартир в конкретном доме. Это означает, что отчуждение части общедомового имущества возможно только в том случае, если на то имеется согласие всех собственников. Таким образом, приватизировать неэксплуатируемый чердак без уведомления соседей и их согласия на данную процедуру не получится.
  4. Отсутствие важных инженерных коммуникаций. Чердак является одним из тех мест в доме, где могут находиться важные узлы инженерных коммуникаций, которые обеспечивают бесперебойное снабжение жильцов дома коммунальными ресурсами. Если в той части чердачного помещения, которую один из собственников квартиры в МКД решил приватизировать, имеются соединения инженерных коммуникаций, то его оформление в единоличное пользование невозможно.

Причины запрета

Приватизация чердачного помещения в многоквартирном доме невозможна из-за несоблюдения условий, перечень которых озвучен выше.

Кроме этого, причинами отрицательного решения государственного органа по данному вопросу могут выступать:

  • несоблюдение требований законодательства в процессе приватизации;
  • отсутствие установленного проекта реконструкции;
  • техническая невозможность реконструкции чердака без негативного влияния на конструктивные характеристики жилого дома.

Как приватизировать

Как было подмечено выше, приватизация чердачного помещения весьма непростая процедура. В этой связи важно тщательно продумывать свои действия, поскольку несоблюдение того или иного условия для оформления в собственность может повлечь решение об отказе в приватизации.

Первый шаг, которой следует предпринятьзаручиться согласием всех жильцов на передачу мансарды и проведение его реконструкции. Для этого следует организовать общее собрание. Установлено, что собственники жилых помещений должны быть уведомлены о собрании не менее, чем за 10 дней.

Следует отметить, что если домом управляет ТСН, то собрание следует организовывать с уведомлением его исполнительных органов. Если же управление происходит через УК, с которой у собственников заключен соответствующий договор, то уведомление ее представителей на данном этапе не является обязательным.

Обеспечив сбор всех жильцов дома, следует заручиться их согласием на проведение реконструкции и приватизацию. Иными словами, должно состояться голосование с составлением соответствующего протокола. Для приватизации нужно согласие всех собственников квартир в доме. Если имеются возражения, то дальнейшие действия бессмысленны без их урегулирования.

Далее, если согласие всех собственников получено, необходимо получить разрешение на реконструкцию чердачного помещения. Оно выдается представителями организаций, обслуживающих жилой фонд, в том числе и УК. Кроме этого, разрешения необходимы от всех служб, которые обслуживают и ответственны за состояние инженерных сетей, расположенных на чердаке.

Следующим этапом является заказ проекта реконструкции. Проектными работами данного типа могут заниматься только специализированные бюро и строительные организации. Важным условием для осуществления этой деятельности является членство в СРО и наличие соответствующего допуска, выданного этим объединением.

Проект должен учитывать все требования законодательства. Кроме этого, отклонения от него недопустимы на любом этапе работ.

Какие документы подготовить

Итак, перед подачей заявления на согласования присоединения необходимо озаботиться формированием полного комплекта документов, который включает в себя:

  • акт общего собрания жильцов с их подписями, подтверждающими согласие на реконструкцию и приватизацию жилого помещения;
  • протокол общего собрания жильцов;
  • разрешения на реконструкцию, выданные организациями, осуществляющими техническое обслуживание инженерных сетей;
  • копию технического паспорта на дом;
  • поэтажную экспликацию дома;
  • правоустанавливающие документы на жилое помещение;
  • технический паспорт жилого помещения.

Куда обращаться

С полным пакетом документов заявителю необходимо обратиться в местную администрацию. Данный орган в лице специалистов отдела градостроительства и будет принимать соответствующее решение. Если оно будет неудовлетворительным, то гражданин имеет право на защиту своих интересов в судебном порядке.

Когда разрешение со стороны органа власти поучено, можно приступать непосредственно к строительно-монтажным работам. После завершения работ специальная государственная комиссия осуществит ввод в эксплуатацию и проверит соответствие результатов работ тому, что прописано в проектной документации. Заявитель же получит на руки новый технический паспорт.

После получения паспорта необходимо обратиться в Росреестр, где возникшее право будет зарегистрировано в установленном порядке. Именно с момента регистрации в государственном органе, подтверждением чему служит запись в ЕГРН, новый собственник сможет распоряжаться мансардным помещением по своему усмотрению.

Сроки

Как правило, рассмотрение заявления производится довольно быстро – в течение одного месяца. Однако следует учитывать, что довольно длительный период времени длится согласование реконструкции с различными организациями, обслуживающими многоквартирный дом.

Кроме этого, нельзя заранее предсказать то, сколько по времени будут длиться строительно-монтажные работы. Таким образом, точные сроки, в которые можно уложиться при оформления мансарды, назвать практически невозможно. Примерный срок – около полугода с момента проведения собрания жильцов до регистрации права в Росреестре.

Стоимость процедуры

Установлено, что за то, чтобы узаконить мансарду в многоквартирном доме, плата гражданином не вносится. Однако следует учитывать, что в процессе оформления затраты могут быть весьма высоки. Так, они, в первую очередь, касаются проведения строительно-монтажных работ. Кроме этого, немалая сумма потребуется для разработки проекта и иной технической документации.

В каких ситуациях можно выкупить чердачное помещение

Выкуп чердака возможен лишь в том случае, если он выведен из общедолевой собственности всех жильцов дома. К примеру, уже оформлен в собственность третьего лица. В этом случае, по согласованию с последним, на основании договора купли-продажи возможен выкуп помещения по цене, установленной владельцем.

Полезное видео

Рекомендации от экспертов в видео:

Заключение

У собственников квартир, которые расположены на последнем этаже, имеется возможность приватизировать часть чердачного помещения для личных нужд. Процедура эта длительная и дорогостоящая, связанная, кроме прочего, и с получением согласия всех собственников МКД.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector