Piteryust.ru

Юридическая консультация онлайн
4 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Используемые классификации офисных помещений по классам в мировой и российской практике

Как применяется классификация офисных помещений по классам?

Рынок коммерческой недвижимости, переживающий бурный рост, формирует потребность в создании четкого понятийного аппарата, подразумевающего создание классификации основных видов офисных помещений. Для всех заинтересованных лиц – арендаторов, арендодателей, риелторов, оценщиков и т. д. она необходима для более эффективного ведения своей деятельности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Мировая и российская практика: какие системы применяются?

В мировой практике на сегодняшний день применяется несколько различных классификаций, но наиболее популярной является система, созданная компанией BOMA International (The Building Owners and Managers Association), основанной в 1907 году. В соответствии с разработанной системой офисные здания делят на категории А, В и С.

Основными характеристиками, по которым и определяется принадлежность зданий, являются:

  • Его местоположение (в том числе и удаленность от центра города).
  • Тип постройки.
  • Год возведения здания.
  • Системы управления и обслуживания дома.
  • Планировка помещений, современность отделки и конструкции здания.
  • Функциональность и эффективность инженерных и телекоммуникационных систем.
  • Наличие и удобность парковочных мест.
  • Наличие и современность лифтов.
  • Инфраструктура.

В условиях российского рынка классификации, принятые за рубежом не приемлемы, так как описывают лишь коммерческую недвижимость, подходящую под международные стандарты, тогда как более 80% московских зданий, в которых располагаются бизнес центры, относятся к категориям, не охваченным мировой классификацией.

К тому же, важным критерием в международной классификации является месторасположение объекта в зависимости его удаленности от центра, тогда как большинство современных зданий в Москве строятся вне Садового кольца. Именно поэтому критерий местоположения здания рассматривается в первую очередь в российской классификации с точки зрения пешей доступности и развитости транспортного сообщения.

В РФ не утверждена единая классификация коммерческой офисной недвижимости. При этом, на рынке успешно применяются несколько видов систем, базирующихся на предельно похожих принципах.

Наиболее распространенными являются:

  1. Классификация Г.М. Стерника, профессора кафедры управления проектами и программами РЭУ им. Г.В. Плеханова, главного аналитика НПРГР.
  2. Классификация Московского Исследовательского Форума, разработанная в 2003 году.
  3. Классификация Санкт-Петербургского Исследовательского Форума, разработанная в 2008 году.

Согласно другой распространенной классификации класс офисной недвижимости А дополнительно делится на категории А1, А2 и А3 или А+, А и А-, что делает ее более детальной. Эта система используется крупнейшей компанией Noble Gibbons, принадлежащей CB Richard Ellis Group.

Описание требований и отличительных черт зданий по классам

Недвижимость А класса является наиболее подходящим решением для аренды офисных помещений. Такие здания расположены в районах с продуманной планировкой, отличаются высоким качеством несущих конструкций и отделки, чаще всего оснащены автоматизированными системами жизнеобеспечения, охраны, вентиляции и кондиционирования. Бизнес-центры этого класса расположены в центре или других престижных районах с развитой транспортной системой.

Спрос на такие офисы формируется крупными компаниями и филиалами иностранных фирм, открывающимися на территории РФ.

В последние годы стандарты и требования, которые предъявляются к зданиям класса А, постоянно растут. Это вызвано появлением умных офисов, в которых все основные системы и общий уровень комфортности находятся на новом качественном уровне, а бизнес-центры, отстроенные в конце 20 века, не выдерживают конкуренции и попадают в другую категорию.

Основными критериями оценки являются:

  • Наличие единой центральной системы управления зданием.
  • Современная противопожарная система.
  • Потолки не ниже 2,7 метров.
  • Высокое качество используемых отделочных материалов.
  • Современность лифтов и общее время их ожидания (не более 30 секунд).
  • Наличие просторных конференц-залов, столовых зон, продуманной зоны рецепшен.
  • Современный дизайн.
  • Наличие собственного наземного или подземного паркинга, примыкающего к зданию.

Для этого подкласса характерны следующие признаки:

  1. Возраст здания не выше 3 лет.
  2. Возможность настройки микроклимата в отдельных помещениях.
  3. Наличие единой системы регуляции температуры и влажности в здании.
  4. Продуманная эргономичная планировка.
  5. Высота этажей – не менее 3,6 м., высота потолков – не менее 2,7 м.
  6. Наличие столовых зон, ресторанов и кафе.
  7. Большое количества окон, причем не менее 80% из них должны выходить на улицу.
  8. Наличие дублирующих жизнеобеспечивающих систем.
  9. Транспортная и пешая доступность, расположение в центре или другом престижном районе города.
  10. Профессиональное управление зданием и службами сервисного обслуживания.

Характеристики этого подкласса максимально близки к подклассу А1, но уступают ему в некоторых второстепенных параметрах (могут отсутствовать рестораны или резервные системы жизнеобеспечения). Основными характеристиками являются:

  • Реконструированное здание, построенное не более 10 лет назад.
  • Менее строгие требования к местоположению объекта недвижимости.
  • Планировка внутренних помещений может быть не очень эффективна.
  • Большое количество офисных помещений может не иметь окон.
  • Менее эффективное управление сервисными службами и самим зданием.

Этот подкласс присваивается зданиям, прошедшим реконструкцию, возраст которых не превышает 30 лет. Допускаются ухудшения характеристик по отношению к подклассу А2, например – удаленность от центра, наличие неэффективной планировки и менее продуманные системы жизнеобеспечения.

Офисные помещения класса В часто относят к эконом-классу, но при этом они не имеют принципиальных отличий от класса А. Чаще всего объекты коммерческой недвижимости этого класса относятся к рабочим помещениям, а крупные компании, арендующие их, располагают в них весь персонал, не относящийся к категории топ-менеджмента.

Помещения характеризуются следующими критериями:

  1. Удаленность от центра.
  2. Возраст здания – более 10 лет.
  3. Высота потолков – не менее 3 метров.
  4. Наличие качественной отделки.
  5. Наличие и хорошее оснащение общественных зон.
  6. Наличие охраняемой парковки.
  7. Развитая инфраструктура.
  8. Качественное управление зданием и сервисными службами, его обслуживающими.

Коммерческая недвижимость С класса чаще всего представляет собой здания советской постройки, возраст которых превышает 40 лет. Зачастую это перепланированные НИИ, институты, заводы и т. д.

Основными характеристиками являются:

  • Расположение на окраинах города.
  • Отсутствие удобного транспортного сообщения.
  • Стандартный ремонт и использование устаревших отделочных материалов.
  • Коридорная система.
  • Частые проблемы с энергоснабжением.

Коммерческая недвижимость D класса не отвечает современным требованиям, предъявляемым к офисным зданиям и малопригодна для ведения бизнеса. Сегодня в России доля таких помещений стремительно сокращается.

Такие объекты характеризуются наличием устаревших инженерных систем, деревянными перекрытиями и, как правило, располагаются вне городских территорий в производственных помещениях или жилых домах.

Основными характеристиками являются:

  1. Плохое состояние здания, часто требуется капитальный ремонт.
  2. Неэффективная планировка коридорного типа, расположение в подвальных помещениях.
  3. Отсутствие организованного охраняемого паркинга.
  4. Плохая инфраструктура.

Подробнее о требованиях к офисным помещениям читайте тут.

Разброс цен на коммерческую недвижимость разных классов

Стоимость аренды коммерческой недвижимости зависит от множества разнообразных факторов, основными из которых являются ее расположение и принадлежность к той или иной категории. Средняя цена аренды офисных помещений в Москве в 2019 году по данным ЦИАН составила:

  • Для класса «А+» – 45000 рублей за квадратный метр в год.
  • Для класса «А» – 33000 рублей за квадратный метр в год.
  • Для класса «В+» – 25000 рублей за квадратный метр в год.
  • Для класса «В» – 17000 рублей за квадратный метр в год.
  • Для класса «В-» – 12000 рублей за квадратный метр в год.
  • Для класса «С»– 8000 рублей за квадратный метр в год.

Офисы можно не только арендовать, но и приобретать в собственность, об особенностях купли-продажи офисов читайте здесь.

Корректная оценка объектов коммерческой недвижимости крайне важна для эффективного использования и своевременной актуализации классификационной системы. Четко обозначенные критерии помогают арендатору максимально точно понять, каким условиям должно соответствовать арендуемое офисное помещение и какие варианты при этом может предложить арендодатель.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Классы офисов A, B, C, D. Характеристики офисов класса B

Современные тенденции развития общества выдвигают все новые условия для организации работы различных субъектов хозяйствования. Здание, в котором расположены офисы, должно обеспечить нормальное их функционирование.

Для этого нежилое помещение должно обладать рядом качеств. Чтобы арендаторам было проще ориентироваться в большом количестве существующих предложений рынка недвижимости, были определены классы офисов. Каждый из них характеризуется набором качеств. Какие офисные классы существуют и как в них ориентироваться, следует рассмотреть подробнее.

Зачем нужна классификация?

Престиж того или иного помещения следует учитывать при организации собственного бизнеса. Чтобы этот процесс упростить, была придумана классификация офисов, которая имеет шкалу в виде латинских букв: A, B, C, D.

Каждой разновидности присущи свои качества. Эта классификация довольно условна, поэтому в группах нежилых помещений существуют свои подгруппы. Подобное справедливо для первых двух категорий — офисы класса А и Б имеют несколько разновидностей.

Знание особенностей каждого помещения следует учитывать при выборе их под определенный тип бизнеса. Арендодатель, понимая к какому классу относится его объект, может правильно сориентироваться в цене. Собственникам различных компаний учитывать класс помещения тоже крайне важно. Ведь без соответствующих условий добиться успеха порой просто невозможно.

Категория А

Офисы класса А представляют собой наиболее элитные разновидности недвижимости, предназначенной для организации бизнеса. Они расположены в новых деловых комплексах, где созданы максимально выгодные условия для функционирования офисов.

Постройка этих помещений выполнена с учетом всех инженерных требований, а планировка их наиболее удачна. Отделка помещений класса А отличается современностью и высоким качеством материалов:

  • все коммуникации и системы жизнеобеспечения соответствуют нормам и строительным правилам;
  • добраться до таких офисов легко;
  • в этих помещениях существуют оборудованные по последнему слову техники конференц-залы, рабочие места оснащены качественной оргтехникой и средствами связи;
  • подобный бизнес-центр обладает качественными охранными системами.

Здесь должна быть закрытая подземная парковка площадью из расчета 1 автомобилеместо на 60 м кв. офисных помещений. А для работников в таких офисах созданы все необходимые условия быта и отдыха.

Подклассы группы А

Чтобы лучше ориентироваться в основных качествах элитных помещений, классы офисов группы А разделяют на подкатегории А+, А и А-.

В первом случае помещение обладает всеми без исключения требованиями, перечисленными далее. Однако даже у самых элитных объектов аренды могут присутствовать некоторые недочеты. Если эти отклонения единичные и незначительные, помещение относят к группе А.

Но в случае несоблюдения нескольких средних по важности требований, офис можно отнести к категории А-.

Основные требования к зданиям А+

Элитные классы офисов должны обладать всеми без исключения нижеследующими характеристиками, чтобы относиться к категории А+.

  1. Они должны быть расположены в центральном деловом районе или вблизи него, возле коммуникаций транспортной развязки.
  2. Объект должен обладать прозрачной системой учета эксплуатационных расходов.
  3. Здесь должна быть входная группа и фойе.
  4. Высота от пола до потолка в 90% помещений не менее 2,7 м.
  5. Охраняемая парковка (не считая стихийной) имеет 1 машиноместо на 60 м кв. площади офисов.
  6. Энергоснабжение должно быть не менее 50 Вт на 1 м кв. арендуемого помещения. Система отопления, вентиляции и кондиционирования, как минимум, 2-х трубная.
  7. Планировка открытая, с сеткой колонн.
  8. Оптоволоконные телефонные системы и интернет обеспечивают выполнение рабочего процесса в полном объеме.
  9. Помещения общего пользования, входящие в оплату, составляют не более 12% площади аренды.

Категория В

Характеристики офисов, которым присвоен класс В, отличаются от предыдущей категории незначительно. Они могут быть не такими элитными, иметь менее выгодное расположение или обладать меньшим набором услуг по обслуживанию.

Стандарты качества постоянно повышают требования к арендуемым нежилым помещениям. Иногда через несколько лет интенсивной эксплуатации в более низкую категорию попадает и престижный офис. Класс Б может потерять некоторые свои имеющиеся ранее качества.

Если компании не требуется арендовать помещения в представительских целях, чаще всего руководство обращает внимание на категорию В. Она больше рассчитана на рабочую обстановку, нежели поддерживает репутацию организации.

Черты класса В

Класс офиса В характеризуется рядом особенностей.

  1. Чаще всего его расположение не так выгодно.
  2. Подобные помещения также могут располагаться не в специализированных офисных комплексах (ранее это было какое-то другое жилое или промышленное здание).
  3. Спектр обслуживающих услуг несколько ограничен.
  4. Отделка помещений выполнена из качественных, но недорогих материалов.
  5. Парковка у подобных зданий есть, но, например, может быть расположена под открытым небом.

Это помещения эконом-класса, которые обладают значительно меньшей арендной стоимостью. В целом подобные офисы соответствуют всем требованиям мировых норм и стандартов, но их характеристики несколько урезаны.

Подклассы группы В

Характеристики офисов класса В отличаются от В+ отсутствием хотя бы одного незначительного параметра. Более элитный тип зданий для организации офисов имеет ряд отличительных особенностей.

К таким нежилым помещениям можно легко добраться по главной дороге. Они находятся в новых или капитально реконструированных строениях. Управление и ведение документации контролируется профессионалами.

Высота помещений позволяет устанавливать подвесные потолки. В офисах В+ есть охраняемая подземная парковка, а также вентиляционная и кондиционерная системы. Здесь проведены качественные коммуникации различного типа.

Обязательно здание имеет входную группу и холл. Хорошо работают лифты. Новые окна обеспечивают более чем достаточное естественное освещение. Отделка выполнена из недорогих, но качественных материалов. Если одного незначительного из перечисленных параметров нет, офис относят к категории В.

Класс С

Офисы класса C уступают предыдущим по ряду характеристик.

  1. Они могут быть удалены от центральной транспортной развязки.
  2. Такие здания характеризуются слабым уровнем обслуживания.
  3. Здесь может не быть достаточного места для парковки или отсутствует полный набор мебели и оргтехники, необходимой для работы персонала.
  4. Чаще всего такие офисы организовывают в старых постсоветских постройках, которые не были возведены с учетом всех современных требований.

Являясь слабо приспособленными для организации работы сотрудников любой компании, эти здания признаются непристижными.

Ремонт внутри помещений отсутствует, максимум — арендодатель мог отреставрировать фасад. Обслуживание или отсутствует, или ведется силами владельца. Могут иметься проблемы с оформлением документации.

Но в здании класса С есть охраняемая наземная парковка. Также тут обустроена круглосуточная охранная система. Чаще всего, хоть и не в достаточном объеме, имеются условия для отдыха и быта сотрудников.

Категория D

Офисы класса D находятся в бывших административных зданиях, институтах и прочих давно построенных учреждениях. Как правило, ремонт в них выполнялся давно.

Существуют и такие помещения, которые внешне выглядят довольно солидно. Обычно это строения бывших институтов. В них даже могут быть презентабельные библиотеки и типографии.

Но внутренняя планировка и системы коммуникаций совершенно не соответствуют современным представлениям об офисных помещениях. Расположены такие постройки могут быть где угодно. Добираться до них порой крайне тяжело.

Привлекает арендаторов этот сегмент своей стоимостью — она в этом случае более чем доступная. Названный класс офисов выбирают мелкие фирмы, для которых вопрос презентабельности не играет существенной роли.

Но погоня за экономией порой оборачивается существенными затратами, так как подобные помещения зачастую нуждаются в капитальном ремонте. На него арендатор потратит значительные суммы. А отсутствие элементарных столовых, парковки и систем нормального жизнеобеспечения делает работу для персонала крайне тяжелой.

Ознакомившись с таким понятием как классы офисов, арендатору будет проще определить, какое помещение лучше подходит для конкретно взятого бизнеса.

Система классификации офисов. Классы офисов A, B, C, D, E.

Сразу хочу отметить, что система классификации офисов на классы весьма условна. Жизнь и бизнес не стоят на месте, предъявления новые требования к размещению сотрудников, обеспечению комфорта. Офисный центр должен обеспечить такой уровня услуг, которые бы отвечали современным критериям техническому оснащению, освещенности, соотношению полезной площади к вспомогательной, вентиляции и т.д. Для этого офисное здание или помещение должно обладать набором качеств и характеристик, которые позволяли бы четко его выделить из себе похожих.

Соответственно, классификация офисов помогает арендодателям выделить именно свой центр из массы похожих и таким образом его позиционировать на рынке, чтобы привлечь более дорогих и надежных арендаторов. Такие арендаторы заключают договоры аренды на длительный срок и обеспечивают арендодателю стабильный денежный поток на долгие годы.

С другой стороны, классификация офисов позволяет арендаторам ориентироваться среди множества предложений на рынке и искать офис, соответствующий потребностям по престижности, удобству, комфорту и технической оснащенности.

Система классификации офисов состоит из 5 категорий: A, B, C, D, Е. Так как категорий очень мало, то со временем стали появляться подкатегории, чтобы можно было еще больше выделить, но уже в рамках категории. Подкатегории есть у первых двух категорий — офисы класса А и В имеют несколько разновидностей.

Итак, классификация офисов:

Офисные помещения. категория А

Офисы класса А считаются лучшими. Они элита офисной недвижимости. Как правило они расположены в современных бизнес-центрах, построенных с учетом новых актуальных тенденций в использовании офисного пространства.

Система классификации офисов класса А. Общие характеристики.

  • хорошая транспортная доступность.
  • удобное расположение.
  • простая и оптимальная планировка, позволяющая максимально эффективно использовать арендуемые площади.
  • Современные инженерные коммуникации.
  • Надежное электроснабжение, как правило второй категории и с дополнительным резервов от дизель-генераторов.
  • Использование при строительстве и отделке высококачественных материалов.
  • Современная система пожаротушения и пожарной безопасности.
  • Современная система охраны, контроля доступа и безопасности.
  • Освещённость не менее 70 Вт. на кв.м. арендуемой площади.
  • Обеспеченность парковками из расчета не менее 70 кв.м. арендуемой площади на 1 парковочное место.
  • Высота до потолка в арендуемых помещениях не менее 3 м.
  • Шаг колонн не менее 7м. х 7м.
  • Отношение площадей общего пользования и необходимых для обслуживания всего здания (вспомогательной площади) к полезной не более 12%.
  • Наличие социальной-бытовой инфраструктуры для сотрудников офисов: кафе, столовые, рестораны, банки, парикмахерские, аптеки и т.д.
  • Общая рецепция.
  • Прозрачная система операционных и эксплуатационных расходов, построенных на формате open book.

Офисные помещения. категория А+

Офисы А+ элита офисного рынка недвижимости. По крайней мере для России.

Фойе офисного центра класс А+

Они обладают некоторыми дополнительными улучшенными показателями по сравнению с категорией А:

  • Расположение в пределах или рядом с Садовым кольцом.
  • Единый климат-контроль, 4-2-х трубная вентиляционная система.
  • Высота потолков не менее 3,3 м.
  • Шаг колонн не менее 8м.х 8м. или 9м.х 9м.
  • Оригинальная архитектура и дизайн общих площадей.
  • Скоростные лифты
  • Остекление в пол

Офисные помещения. категория А

Это офисы класса А, у которых в силу каких-то причин, как правило, из-за ограниченности участка, денежных средств у застройщика или ресурсов снабжения пришлось пожертвовать одним или несколькими требованиями, предъявляемыми к классу А, но при этом хотелось бы все равно остаться именно в этой категории.

Как правило, это меньшая электрическая мощность, неоптимальное соотношение полезной площади и общих площадей, неудачная локация и плохая транспортная доступность.

Офисные помещения. категория В

В категорию офисов класса В входит также 3 подкатегории. Характеристики офисов класса В отличаются от класса А в худшую сторону. Здания, в которых расположены офисы класса «B» расположены менее удачно, спектр оказываемых арендодателем услуг в них не такой широкий. При строительстве применяют материалы и оборудование меньшего качества, чем при строительстве офисов класса А. Иногда в категорию В попадают офисы из класса А после нескольких лет интенсивной эксплуатации и нежелании собственников вкладывать средства в содержание здания.

Офисное здание класса B

Но офисы класса В не менее популярны. Арендная плата в них дешевле на 20-40%, поэтому их также с готовностью арендуют крупные российские и иностранные компании для размещения своих подразделений, которые не работают непосредственно с клиентами: подразделений IT, бухгалтерии, колл-центры и т.д.

Классификация офисов класса В, общие характеристики:

  • Менее удачное расположение, чем у офисов класса В. Они могут располагаться даже и в пределах Садового кольца, тогда это будет небольшое переделанное под офис здание. 95% таких офисов расположены за пределами Садового кольца.
  • Спектр обслуживающих услуг несколько ограничен. Например, может не быть общей рецепции.
  • Не скоростные лифты, из-за чего могут скапливаться пробки в утренние и вечерние часы.
  • Открытая эффективная планировка всей или не менее 50% площади здания.
  • Охрана ограничена только контролем доступа на общие площади Здания
  • Отделка помещений выполнена недорогих материалов. Иногда настолько недорогих, что через пару лет их уже нужно менять.
  • Парковка расположена на открытом паркинге.
  • Высота потолков не менее 3м.
  • Наличие столовой в здании или в шаговой доступности.
Читать еще:  Текущий ремонт лифтового оборудования: перечень работ

Характеристики офисов класса В+

Как понятно из названия это чуть более улучшенная версия класса В. Некоторые арендодатели относят свои офисы класса В+ сразу к классу А-.

  • Расположение за пределами Садового кольца, но рядом со станцией метро или с большим количеством маршрутов общественного транспорта.
  • Общая рецепция
  • Коэффициент потерь площадей не более 12%
  • Система вентиляции с охлаждением воздуха.
  • Парковка на открытом паркинге.
  • Широкополосный интернет.
  • Профессиональная эксплуатирующая компания.
  • Шаг колонн не менее 6м.х 6м.

Характеристики офисов класса В-

Как ясно из названия, это офисы класса В, которые не соответствуют одному или нескольким обязательным требованиям.

Как правило, это:

  • Открытая планировка менее 50% площадей здания. Неоптимальные планировки, много пространства, которое невозможно рационально использовать.
  • Третья категория надежности или электроснабжение от одной подстанции.
  • Недостаточное количество лифтов.
  • Отсутствие парковки или она маленькая.
  • Освещенность 50 Вт. на кв.м. арендуемой площади.
  • Некачественное или устаревшее инженерное оборудование.
  • Отсутствие столовой.

Офисные помещения. категория С

Офисы класса C уступают предыдущим по целому ряду требования. Как правило, это бывшие советские административные или промышленные здания, переделанные в офисы. Но офисные помещение класса C встречаются и в зданиях построенных в 90-х годах или даже в начале 2000х, но по стандартам и требованиям еще советских СНиПов.

Комплекс офисных зданий категории С

Характеристика офисов класса C

  • Коридорно-кабинетная планировка.
  • Менее удобная транспортная доступность.
  • Отсутствует единая концепция здания.
  • Отсутствует профессиональная управляющая компания.
  • Использование для отделки дешевых материалов.
  • Охрана только на входе.
  • Нет своей парковки.
  • Инфраструктура зависит от владельца
  • Столовая в здании или рядом.
  • Отсутствует общая система вентиляции

Офисы класса С не престижны для размещения сотрудников средних и крупных компаний из-за плохой транспортной доступности и плохой социальной-бытовой инфраструктуры. НО аренда в офисах категории С значительно дешевле, чем в категориях А и В, поэтому они пользуются большой популярностью у маленьких компании или у стартапов.

Офисные помещения. категория D

В Москве таким офисов становится все меньше и меньше. Их постепенное переделывают в более высокую категорию, в C, а иногда и даже в B. Но в российских регионах таких офисных зданий все еще довольно много.

Характеристика офисов класса D

Основные отличия офисов класса D от остальных классов:

  • Устаревшие инженерные системы.
  • Обшарпанное состояние внутренней отделки.
  • Отсутствие всех или некоторых автоматических систем оповещения.
  • Коридорная система.
  • Коэффициент потерь более 20%.
  • Отсутствие проводного интернета или недостаточная пропускная способность существующих линий.
  • Отсутствие специализированной управляющей компании.
  • Физическая охрана на входе с устаревшей системой оформления пропусков.
  • Расположение плохое: далеко от станций метро и остановок общественного транспорта.
  • Отсутствие столовой.

Офисные помещения. категория E

Система классификации офисов в некоторых случаях добавляет офисы категории E. К этой категории относятся офисы расположенные вне специализированных офисных зданий. Это могут быть офисы на первых этажах жилых зданий, в подвалах и полуподвалах, в складских и торговых помещениях. Уровень инженерного обеспечения, соблюдения санитарных требований и комфорта сотрудников может быть очень разным, от уровня неотличимого в класса А до класса D.

Надеемся, что данная классификация офисов поможет вам в выборе офиса для размещения бизнеса, покупки офисного или бизнес центра, а также проведения переговоров с арендодателями.

Наши специалисты также помогут сдать офисное помещение в аренду или найти офис в аренду. Обращайтесь, наша консультация бесплатна!

С другими интересными новостями из сферы недвижимости Вы можете ознакомиться на нашем дзен-канале.

Класс офиса A, B, C, D — что это? Подробная характеристика и отличия

Класс офиса A, B, C, D — что это? Подробная характеристика и отличия

Параметры классификации

Для достоверной оценки здания требуется 20 параметров, но для удобства восприятия мы выделим и сгруппируем основные:

  1. Локация.
  2. Тип здания, конструктивные особенности (в том числе паркинг), год постройки.
  3. Системы жизнеобеспечения.
  4. Планировочные решения и отделка.
  5. Инфраструктура БЦ.
  6. Безопасность.
  7. Управление зданием.

Если принимать в расчет все 20 параметров, то условием отнесения здания к Классу А будет наличие 16-ти из них, а к классу В – 10-ти.

Локация

И А, и В Классы предполагают выгодную локацию: деловые районы, высокая проходимость, близость транспортных развязок и метро, удобные подъезды к зданию. Однако «шаговая доступность» у БЦ разная: для сотрудников разница в 5 и 20 минут ходьбы от метро к месту работы может оказаться принципиальным моментом. Некоторые собственники зданий В Класса выходят из затруднительного положения, организовав доставку корпоративными шаттл-басами. Это хороший ход. К весомым отличиям мы отнесем имидж локации: вблизи БЦ А и В+ Классов не должно быть объектов, которые могут повлиять на имидж (свалки, промзоны, тюрьмы и тд). Для класса В- это условие факультативно (не обязательно).

Тип здания

Здесь отличия более существенны. Офисы Класса А расположены в новых зданиях, изначально спроектированных под Бизнес-центр, а Класса В – в основном в реконструированных зданиях или же в Деловых центрах, эксплуатируемых более 5-7 лет. Это напрямую связано с инженерным оснащением и планировочными решениями, а также с архитектурой и дизайном. Например, в офисах А Класса лучше инсоляция, так как площадь остекления больше. Обязательное требование – наличие подземного или крытого паркинга. Парковочный коэффициент не менее 1:100 м 2 . Для В+ и В- зданиях этот показатель необязателен.

Системы жизнеобеспечения

Инженерные системы здания – это «невидимый фронт», от которого напрямую зависит комфорт ваших сотрудников. Класс А предусматривает центральную систему кондиционирования (не ниже двухтрубной), бесперебойное электроснабжение (или два независимых источника питания, не менее 70 Вт на 1 м 2 ), наличие скоростных лифтов с периодом ожидания не более 30 секунд, заведение не менее двух провайдеров.

Планировочные решения и отделка

В современных зданиях Класса А довольно широкий шаг колонн: это помогает использовать полезную площадь максимально результативно. В одной из прошлых статей мы писали о так называемом loss factor – коэффициенте потерь. Чтобы этот коэффициент был минимальным, здание должно соответствовать следующим параметрам:

  • Иметь шаг колонн не менее 8 х 8 м;
  • Площадь этажа от 1 000 м 2 ;
  • Лестница, лифты и санузлы расположены в центре этажа;
  • Планировка офисов открытая.

Допустимые значения loss factor для офисов Класса А составляют 12-18%, для Класса В – не выше 20%. В переводе на финансовый язык это означает, что за каждые 100 квадратов своего помещения вы заплатите как за 112 или 120 соответственно. Разница вполне наглядна.

В помещениях Класса В+ и особенно В- часто встречается кабинетно-коридорная или смешанная планировка. В помещениях класса А – открытая. Предпочтения здесь зависят только от требований компаний-арендаторов, но понятно, что лосс-фактор, в первом случае, выше.

Высота потолков после отделки должна составлять не менее 2,7 м. Здесь снова выигрывает А Класс: у него это значение обычно приближено к 3 м, а для В Класса данный параметр факультативен. Качественная отделка включает подвесные потолки с рациональным освещением, пластиковые окна, линолеум или ковролин на полу, обои под покраску на стенах.

Инфраструктура

Для удобства арендаторов в здании должна располагаться столовая или кафе, банкомат и терминалы оплаты. Здания В Класса этому соответствуют. А Класс предоставляет больше возможностей: в состав инфраструктуры здесь входят переговорные комнаты и конференц-зал, а на первом этаже расположены дополнительные полезные сервисы – магазины, химчистки, отделения банков, химчистки и т. д. Крупные БЦ нередко имеют в своем составе фитнес-центр.

Безопасность

Многоуровневая система безопасности – непременный атрибут престижного БЦ. Здания Класса А оснащены противопожарной автоматикой, видеокамерами. Все помещения, подземные и наземные стоянки охраняются, организован контроль доступа на территорию и в помещения.

Управление зданием

Профессиональное управление – это отсутствие головной боли у арендаторов. Сломанные краны, розетки, сантехническое оборудование – любая из этих неисправностей решается оперативно, не парализуя работу компании. Это же касается вопросов клининга и вывоза мусора.

  • В помещениях Класса А система управления централизованная, автоматизированная. Управляющая компания должна обслуживать не менее 25 000 м 2 площадей;
  • В зданиях В+ привлекается сторонняя управляющая компания или собственная служба эксплуатации;
  • В зданиях В- обслуживание производится собственной службой или компанией на аутсорсе (не менее 2х объектов, каждый из которых имеет площадь от 3000 м 2 ).

Вместо заключения

Отметим еще один важный момент. Здания Классов А и В+ должны принадлежать одному собственнику, а пул арендаторов – быть сбалансированным. Несоблюдения критерия «собственности» доспускается для Многофункциональных комплексов, включающих в себя офисные и торговые помещения или апартаменты. Для Класса В- данное требование факультативно. Поэтому при выборе офиса в таком БЦ обратите особое внимание на отсутствие конкурентов по бизнесу.

Наши рекомендации: офисы Класса А отвечают всем требованиям современного бизнеса. Класс В+ несколько уступает им по архитектурным и планировочным характеристикам, парковкам, инфраструктуре. Класс В- неплохой и экономичный вариант, если во главу угла не ставится презентабельность и престижность БЦ, а с некоторыми неудобствами вы готовы смириться.

От A до D: классификация московских офисов

Для классификации офисных помещений принято использовать латинские буквы A, B, C и D. Для офисных зданий эти буквы – то же самое, что звезды для отелей.

Для того, чтобы «заслужить» ту или иную букву, офис должен обладать определенным набором характеристик. Однако некоторые из них – весьма условны, а значит и границы между офисами разных категорий нельзя назвать очень четкими.

Чтобы сделать классификацию более точной, столичные риэлторы разработали свою градацию офисных помещений: A+, A, A-, В+, B, C и D. Рассмотрим, что должно быть в офисных зданиях каждого из перечисленных классов.

Категория «А»

Офисы класса А+ – высшая категория помещений, которые располагаются исключительно в новых деловых центрах. Такие офисы арендуют крупные российские компании и представители западных корпораций.

Отличительные особенности класса А+:

— расположение внутри Садового кольца;

— оптимальная транспортная доступность;

— управление зданием в соответствии с международными стандартами;

— удачная планировка помещений;

— новейшие инженерные коммуникации, современная система климат-контроля и минимум двухтрубная система вентиляции;

— максимально автоматизированные системы жизнеобеспечения и безопасности последнего поколения;

— централизованное обеспечение средствами связи и телекоммуникаций;

— оборудованные всем необходимым конференц-залы;

— охраняемая парковка (минимум одно машиноместо на 60 м 2 офисных площадей);

— развитая инфраструктура (центральный ресепшн, кафе, рестораны, тренажерные залы, зимний сад и тому подобное).

К планировке офисных зданий высшего класса предъявляются строгие требования. Например, шаг колонн должен составлять не менее 6 метров, расстояние между противоположными окнами на каждом этаже – не более 20 метров, высота потолков – не менее 3,3 метра и так далее. Для внутренней отделки должны использоваться только высококачественные материалы. Электроснабжение должны обеспечивать два независимых источника, также необходим источник бесперебойного питания.

Разумеется, в таком офисном здании и рядом с ним должен поддерживаться идеальный порядок. А вот отделка офисов зачастую не предусмотрена – как правило, она выполняется под заказ, в корпоративном стиле арендатора.

Офисам категории А чаще всего не хватает одного-двух, а классу А- – двух-трех перечисленных пунктов.

Категория «B»

По многим характеристикам офисные здания категории B не уступают классу А. Однако чаще всего эти здания чуть менее престижны, с более скромной инфраструктурой и несколько дальше от центра.

Офисы категории В расположены в новых или полностью реконструированных зданиях и отличаются качественной, но недорогой отделкой и достаточно скромным списком предоставляемых услуг. Зачастую в категорию В переходят устаревшие офисы класса А – ведь требования к оборудованию офисных зданий постоянно растут.

К классу В относятся и те офисы, которые расположены не в новых деловых центрах, а в реконструированных исторических зданиях. Их традиционно предпочитают представительства зарубежных компаний, банки, рекламные агентства.

Немало компаний арендует сразу два офиса – класса А для представительских целей и класса В непосредственно для работы основной части персонала – ведь арендная плата там существенно меньше.

Главные особенности офисов категории В+:

— расположение внутри Третьего Транспортного Кольца, поблизости от одной из главных вылетных магистралей;

— профессиональное управление зданием;

— охраняемая парковка – не менее 1 машиноместа на 100 м 2 офисных площадей;

— система вентиляции с предварительным охлаждением воздуха или же сплит-система кондиционирования;

— качественные телекоммуникационные услуги;

— современные системы безопасности и жизнеобеспечения;

— достаточная инфраструктура (центральный ресепшн, кафе и так далее).

К планировке и инженерным коммуникациям офисов категории В+ также предъявляется ряд специфических требований, но они менее строгие, чем для офисов класса А.

Офисы категории В, как правило, незначительно уступают офисам категории В+ по нескольким параметрам – например, находятся дальше от основных магистралей.

Категория «С»

Офисы класса С в целом походи на офисы категории В, но при этом имеют рад важных недостатков. Это может быть сложная транспортная доступность, очень маленькая парковка, неразвитая инфраструктура и тому подобное. Если хотя бы один серьезный критерий не позволяет включить здание в категорию В – оно отходит к категории С.

Очень часто офисы категории С находятся в отремонтированных зданиях бывших научно-исследовательских институтов, конструкторских бюро, административных зданиях предприятий.

У таких зданий зачастую некрасивый внешний вид, неразвитая инфраструктура, проблемы с внутренней отделкой. Однако есть и обязательные требования, необходимые для причисления к этой категории.

Итак, офисы класса С:

— расположены в любом уголке Москвы;

— расположены в непереоборудованных зданиях;

— здание никак не управляется, за ним лишь присматривает владелец;

— характерная коридорно-кабинетная планировка;

— нет строгих норм планировки и инженерных коммуникаций;

— внутреннюю отделку офиса чаще всего делают сами арендаторы;

— охраняемая наземная парковка есть, но она может быть очень небольшой;

— система вентиляции, в редких случаях — сплит-система кондиционирования;

— для телекоммуникаций используются телефонные линии МГТС или услуги коммерческих провайдеров;

— четких требований к инфраструктуре нет.

Категория «D»

Офисы низшего класса D расположены в старых административных зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями. Как правило, эти офисы появились в 90-х годах, когда разоряющиеся НИИ и заводы начали сдавать ненужные помещения мелким арендаторам.

Автоматических систем жизнеобеспечения в таких зданиях нет. А вот с ремонтом дело может обстоять как угодно – часто он даже есть, причем довольно презентабельный. Причем иногда разные части одного здания выглядят совершенно по разному. Появились у завода деньги – он отремонтировал одно крыло здания, которое после ремонта приблизилось к категории С. А потом деньги кончились, и оставшаяся часть здания так и стоит без ремонта.

Внутренняя отделка таких офисов – целиком на попечении арендаторов. Из объектов инфраструктуры – максимум столовая и банкомат. Телефоны и интернет есть, но договариваться с провайдером придется самим.

Такие офисы абсолютно не соответствуют международным стандартам, зато цена аренды – очень доступная, поэтому среди мелких фирм на такие помещения всегда есть спрос.

Используемые классификации офисных помещений по классам в мировой и российской практике

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Используемые классификации офисных помещений по классам в мировой и российской практике». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Стоимость такой коммерческой недвижимости самая низкая, что делает ее привлекательной для небольших фирм. Стоит отметить, что если владелец здания вкладывает часть денег, получаемых от аренды, в ремонт и реконструкцию, такой офисный центр может выглядеть весьма солидно и даже «дотянуть» до категории С.

Недвижимость А класса признается наиболее престижной и качественной, а здания класса С – менее всего приспособленными для ведения бизнеса и неподходящими под требования времени.
При этом, на рынке успешно применяются несколько видов систем, базирующихся на предельно похожих принципах.

От A до D: классификация московских офисов

Статьи и обзоры по офисным зданиям и помещениям. Аналитика по рынку офисной недвижимости в Москве и Московской области от Лаборатории недвижимости.

Рассмотрим прежде всего преимущества и возможности, недостатки и ограничения использования международной и локальной структуризации офисной недвижимости. В мировой практике офисные здания и помещения делятся на классы А, В и С которые присваиваются в зависимости от значений тех параметров и характеристик, которые сопоставимы на различных географических рынках — регионов, стран.

Офисы категории C во многом схожи с классом B, но из-за несоответствия хотя бы одному-двум критериям они теряют в качестве.

Целью типизации является выделение групп однородных объектов – как по характеристикам (близких по физическим признакам, либо по размерам, либо по местоположению), так и по цене (имеющим как можно меньшие различия по цене, арендным ставкам).

Может быть присвоен полностью реконструированному зданию возрастом 20-30 лет. Допускается сравнительная неэффективность планировки и менее качественная система центрального кондиционирования.

Спрос на такие офисы формируется крупными компаниями и филиалами иностранных фирм, открывающимися на территории РФ.

Для того, чтобы «заслужить» ту или иную букву, офис должен обладать определенным набором характеристик. Однако некоторые из них – весьма условны, а значит и границы между офисами разных категорий нельзя назвать очень четкими.

Ниже будут приведены значения критериев качества офисных объектов в Москве при условии выделения шести классов офисов. Кроме того, для некоторых задач целесообразно использовать более подробную классификацию, и примеры ее для Москвы (с расчленением максимально на 12 классов) приведены.

Разброс цен на недвижимость для офисов

Соответственно, классификация офисов помогает арендодателям выделить именно свой центр из массы похожих и таким образом его позиционировать на рынке, чтобы привлечь более дорогих и надежных арендаторов. Такие арендаторы заключают договоры аренды на длительный срок и обеспечивают арендодателю стабильный денежный поток на долгие годы.

К планировке офисных зданий высшего класса предъявляются строгие требования. Например, шаг колонн должен составлять не менее 6 метров, расстояние между противоположными окнами на каждом этаже – не более 20 метров, высота потолков – не менее 3,3 метра и так далее. Для внутренней отделки должны использоваться только высококачественные материалы.

Разумеется, все требования меняются в зависимости от того, какие цели ставились изначально. Например для тех же коттеджей первоначален презентабельный внешний вид. А вот для промышленного цеха богатая архитектура и ландшафт менее важны.

Офисы категории В, как правило, незначительно уступают офисам категории В+ по нескольким параметрам – например, находятся дальше от основных магистралей.

Класс офиса A, B, C, D — что это? Подробная характеристика и отличия

Известные по публикациям таких компаний, как Stiles & Riabokobylko, ColliersHIB и др., принятые в мировой практике (и в российских фирмах, обслуживающих иностранных клиентов) классификации в условиях российского рынка офисов не вполне применимы.

Так, в 90-х годах уже прошлого века эксперты предложили так называемую «укрупненную» классификацию объектов недвижимости. По ней вводился термин искусственные объекты.

Если обращаться к строительной терминологии, то зданием можно назвать любую наземную постройку с помещениями, для различных задач:

  1. Обучения;
  2. Труда;
  3. Отдыха;
  4. Работы и т.п.

Так, в 90-х годах уже прошлого века эксперты предложили так называемую «укрупненную» классификацию объектов недвижимости. По ней вводился термин искусственные объекты.

Тематические требования предполагают наличие показателей по нагрузкам и устойчивости здания к различному внешнему воздействию.

В настоящее время аналитики рынка не пришли к единому мнению, какая классификация наиболее приемлема и удобна. Имеющиеся классификации зачастую повторяют друг друга и имеют тенденции к расширению признаков и факторов, по которым следует относить объект недвижимости к тому или иному классу.

Снять помещение для офиса класса D

При лучшем раскладе может быть выполнен косметический ремонт фасада, интерьерный ремонт выполняется арендаторами.

И только в ходе беседы, когда оценщик приводит ряд характеристик объекта, влияющих на увеличение или снижение рыночной стоимости отдельного объекта, наступает понимание между сторонами.

Читать еще:  Как оформить дачу в собственность — особенности оформления права собственности

Данные бизнес-центры представляют собой новые здания или проекты реконструкции. Обязательно наличие вместительного охраняемого паркинга. Престижное офисное здание предусматривает разнообразную инфраструктуру для удобства арендаторов.

Офисные помещения класса «А» являются наиболее престижными и качественными, характеристики класса «С», в свою очередь, далеки от современных требований.

Консультация по Вашему вопросу

В соответствии с ужесточением требований на Московском Исследовательском Форуме 2006 г., классификация 2003 г. была изменена. Новая структура делит современные офисные здания на три типа: «А», «В+» и «В-». Здания, которые не удовлетворяют заданным критериям, относятся к классам «С» и ниже. В мировой практике на сегодняшний день применяется несколько различных классификаций, но наиболее популярной является система, созданная компанией BOMA International (The Building Owners and Managers Association), основанной в 1907 году. В соответствии с разработанной системой офисные здания делят на категории А, В и С.

Офисы категории В расположены в новых или полностью реконструированных зданиях и отличаются качественной, но недорогой отделкой и достаточно скромным списком предоставляемых услуг. Зачастую в категорию В переходят устаревшие офисы класса А – ведь требования к оборудованию офисных зданий постоянно растут.

Офисы класса С в целом походи на офисы категории В, но при этом имеют рад важных недостатков. Это может быть сложная транспортная доступность, очень маленькая парковка, неразвитая инфраструктура и тому подобное. Если хотя бы один серьезный критерий не позволяет включить здание в категорию В – оно отходит к категории С.

Как применяется классификация офисных помещений по классам?

Безусловно, обеспечить единый подход при составлении классификации невозможно, и поэтому риэлторы, девелоперы и консультанты часто создают свои классификации для тех сегментов рынка, в которых они работают, или адаптируют западные системы стандартов к российским условиям.

В современных зданиях Класса А довольно широкий шаг колонн: это помогает использовать полезную площадь максимально результативно. В одной из прошлых статей мы писали о так называемом loss factor – коэффициенте потерь.

Буквально за полгода ситуация изменилась. Вдруг всем стало понятно, что и за пределами Садового кольца можно построить офисное здание класса А. Вот почему мы сочли целесообразным обнародовать данный материал, хотя он в чем-то и устарел.

Офисы класса D завершают классификацию офисных помещений по классам. Среди характеристик офисов этой категории стоит назвать:

  • Расположение в административных зданиях и НИИ 90-х годов постройки;
  • Морально и физически устаревший ремонт и инженерные системы;
  • Внутренняя планировка и системы связи, не соответствующие современным требованиям;
  • Неудачное месторасположение, сложная транспортная доступность.

Мировая и российская практика классификации

Сегмент торговой недвижимости – самый динамичный в структуре рынка коммерческой недвижимости. Основной тенденцией 2007-2011 гг. стала его децентрализация.

Это хороший ход. К весомым отличиям мы отнесем имидж локации: вблизи БЦ А и В+ Классов не должно быть объектов, которые могут повлиять на имидж (свалки, промзоны, тюрьмы и тд). Для класса В- это условие факультативно (не обязательно).

Индивидуальный (авторский) проект. Наружная отделка высококачественными материалами. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора.

Рынок всегда стремится к классификации и порядку – и офисная недвижимость не стала исключением. Современная шкала офисов включает четыре класса — A, B, C и D. Два последних по шкале вида – класс «вымирающий»: арендаторы, заботящиеся о престиже фирмы и комфорте сотрудников, их не жалуют. А вот различия между А и В Классами (с учетом существования их внутренних подгрупп + и -) не так очевидны.

Чем отличается бизнес центр класса а от класса б

В помещениях Класса В+ и особенно В- часто встречается кабинетно-коридорная или смешанная планировка. В помещениях класса А – открытая. Предпочтения здесь зависят только от требований компаний-арендаторов, но понятно, что лосс-фактор, в первом случае, выше.

Для удобства арендаторов в здании должна располагаться столовая или кафе, банкомат и терминалы оплаты. Здания В Класса этому соответствуют. А Класс предоставляет больше возможностей: в состав инфраструктуры здесь входят переговорные комнаты и конференц-зал, а на первом этаже расположены дополнительные полезные сервисы – магазины, химчистки, отделения банков, химчистки и т. д.

Полезные и интресные материалы, статьи, новости о том, как правильно арендовать объекты недвижимости, чтобы не платить лишних денег.

Бизнес-центры класса «А», являющиеся оптимальным решением для офисных помещений, располагаются в новых комплексах с грамотной планировкой, высоким уровнем строительства и отделки, автоматизированными системами жизнеобеспечения, оснащенных системами охраны, связи и коммуникаций. Такие офисы преимущественно строятся в центре города или в престижных районах с большим количеством транспортных развязок.

Где применяется графический дизайн?

Мансардные это условно помещения на чердаке. Техническими называют этажи, где размещается специализированное инженерное оборудование. При этом, местоположение относительно поверхности тут вовсе не играет роли. А наземные этажи предполагают закладку на один уровень грунта.

В основной своей массе это здания бизнес-центров с расширенной инфраструктурой, включающей централизованное обеспечение арендаторов средствами коммуникаций, связи, лучшими инженерными решениями, дублирование основных систем жизнеобеспечения. Чаще всего такие здания содержат охраняемую либо, что ценится выше, подземную парковку.

Классификация офисных помещений по классам: описание требований к недвижимости, в том числе, к зданиям, а также какие отличия имеют категории A, А1, А2, А3, C и D?

Класс офиса A, B, C, D — что это и в чем их различия?

Классы офисов A, B, C, D

Офис – это не только «лицо» и визитная карточка компании. Качественное и современное помещение уже давно стало обязательным условием, на которое обращают внимание при трудоустройстве в Москве. Шкала классификации столичных офисов включает в себя четыре класса: A, B, C и D.

В основном московские офисы класса А находятся в пределах ЦАО в шаговой доступности от станций метро и рядом с ключевыми транспортными развязками.

Данные бизнес-центры представляют собой новые здания или проекты реконструкции. Обязательно наличие вместительного охраняемого паркинга. Престижное офисное здание предусматривает разнообразную инфраструктуру для удобства арендаторов.

Планировка помещений класса А – открытая, но при этом опен-спейс формат предусматривает наличие переговорных комнат и помещений разного назначения. Хороший уровень инсоляции поддерживают высокие потолки от 2,7 м и панорамные окна в пол.

В зданиях класса А действуют новейшие противопожарные системы и централизованная система управления, а также круглосуточное видеонаблюдение. Все помещения оснащены эффективными системами вентиляции и отопления.

Офисы класса B немного уступают премиальной категории. По сути, это более бюджетный вариант с максимальным сохранением комфортных условий.

Офисы данного сегмента могут располагаться в отдалении от центра, но в локациях с хорошей проходимостью и близостью метро. Если путь до бизнес-центра занимает 15-20 минут, то обычно организовываются регулярные рейсы корпоративных шаттлов.

Офисные помещения класса B находятся в проектах редевелопмента и в деловых кластерах, которые эксплуатируются более 7 лет. Здесь предусмотрена планировка кабинетно-коридорного и комбинированного типа. Среди плюсов: качественная отделка, проверенный телекоммуникационный провайдер и круглосуточная система безопасности.

Обслуживанием в зданиях B+ занимается сторонняя управляющая компания и реже собственная служба эксплуатации, а для зданий категории B- привлекается компания на аутсорсе.

Офисы категории C во многом схожи с классом B, но из-за несоответствия хотя бы одному-двум критериям они теряют в качестве.

Офисы класса C находятся в зданиях, которые изначально не задумывались как деловые пространства, например, на территории бывших НИИ. Как правило, эти помещения располагаются далеко от транспортных развязок и имеют неудобный подъезд. Среди проблемных моментов: слабо развитая инфраструктура, неудобный паркинг, коридорно-кабинетная планировка.

При лучшем раскладе может быть выполнен косметический ремонт фасада, интерьерный ремонт выполняется арендаторами.

Офисы класса D считаются непрестижными, так как не отвечают международным требованиям. Помещения данной категории находятся в старых нежилых зданиях в спальных или труднодоступных районах, но есть и относительно солидные в зданиях бывших институтов.

Главное преимущество класса D – существенная экономия. Однако стоит учесть, что скорее всего возникнет необходимость в капитальном ремонте.

Используемые классификации офисных помещений по классам в мировой и российской практике

  • Уважаемые клиенты и партнеры!

    WELHOME — клиентоориентированная компания, и наша главная задача — постоянно совершенствоваться и повышать качество услуг, превосходя Ваши ожидания в отношении сотрудничества с нами.

    Мы стремимся быть максимально открытыми к общению с нашими клиентами и партнерами, поэтому для меня очень важно Ваше мнение о качестве оказанных услуг, результатах сотрудничества с экспертами нашей компании, удобстве работы с сайтом.

    Заранее благодарна за любые замечания и предложения!

    Если вы хотите оставить заявку на реализацию недвижимости, то опишите, пожалуйста, ваш объект.

    Прочитать о преимуществах работы с агентством по реализации недвижимости вы можете здесь.
    А о том, как дорого и быстро продать квартиру или дом здесь.

    Блог об элитной недвижимости, секретах работы брокеров, архитектуре и новостях компании.

    Читая наш блог, вы узнаете, как выбрать агентство элитной недвижимости, которому можно доверять. Начнете ориентироваться в условиях, которые вам предлагают агентства, и поймете, как работают брокеры. Все это — в рубрике «Экспертные заметки», которую ведет управляющий собственник
    Welhome — Анастасия Могилатова. А также познакомитесь с особенностями элитных районов Москвы, чтобы подобрать самую подходящую для себя локацию. И, конечно, вдохновитесь яркими, впечатляющими и запоминающимися проектами в области архитектуры и дизайна со всего мира.

    Чтобы не пропустить самые эксклюзивные объекты из базы Welhome и новости компании, подписывайтесь на нас в социальных сетях:

    Сортировать по темам:

    • Новости недели
    • Архитектурные метаморфозы
    • Лучшие дома мира
    • Interior Design
    • Location, Location, Location
    • Retail Design
    • Экспертные заметки
    • Здесь не считают дни до пятницы
    • ••• Показать все

    КЛАСС А

    Класс А можно сравнить с de luxe в жилой классификации. А-офисы располагаются в современных деловых центрах в пределах ЦАО — рядом с метро и/или крупными транспортными развязками. Строго обязательны качественный и высокобюджетный ремонт (в т. ч. входных групп, холлов и фасадов), современные инженерные коммуникации (вентиляция, отопление, противопожарная система) и просторная планировка в стиле open-space, что подразумевает для собственников или арендаторов опцию максимально продуманного и комфортного использования помещения под собственные задачи по умолчанию. Кстати, несмотря на свободную планировку, класс предусматривает наличие переговорных и изолированных помещений.

    Ещё в особенностях класса: высота потолков от 3,3 метров, почти всегда панорамные окна, видеонаблюдение 24/7, зона ресепшн, централизованная система управления недвижимостью (профессиональный клининг в т. ч.) и развитая внутренняя инфраструктура БЦ (кафе, конференц-залы, фитнес и прочие рекреационные зоны). А-офис должен быть обеспечен охраняемым паркингом из расчёта не меньше одного машиноместа на 60 м² офисной площади, полным набором систем регулирования температуры и влажности помещения, а также скоростными лифтами и системами энергосбережения. Ещё одна из особенностей — резервный источник питания для защиты от перебоев с электричеством и второй провайдер, на случай, если что-то случится с первым.

    Если все требования класса максимально соблюдены, то офис будет оцениваться как +А. Если не хватает одного-двух критериев — это класс А, до трёх — А-.

    КЛАСС B

    Класс B — формат чуть более бюджетной, но почти такой же комфортабельной офисной недвижимости. B-офисы класса концентрируются в пределах ТТК — в локациях с хорошей транспортной доступностью. Деловые центры могут быть чуть менее престижны по внешним характеристикам, но обычно относятся к современным БЦ или реконструированным проектам, в т. ч. историческим. Поэтому нередка практика (по крайней мере, до пандемии), когда крупная компания арендует два офиса: класса А — для презентационных целей и B — для основной работы.

    Б-офисы также подразумевают качественную отделку помещений, собственную службу охраны и паркинг, но уже из расчёта не менее одного машиноместа на 100 м² площади офиса. Управлением офиса может заниматься сторонняя управляющая компания, реже собственная, или компания на аутсорсе в классе В-. К планировке и инженерным коммуникациям офисов категории также предъявляется ряд требований, но они чуть менее строгие, чем в классе A: планировка может быть кабинетно-коридорного и комбинированного типа, современные базовые системы обязательны, в вот централизованное кондиционирование может отсутствовать. Также класс подразумевает внутреннюю инфраструктуру для резидентов — главный ресепшн, кафе и т. д.

    Офисы категории В незначительно отличаются от подкласса В+ и всего по паре параметров: например, находятся немного ближе/дальше к главным транспортным развязкам или наличием/отсутствием какой-либо из услуг от БЦ.

    КЛАССЫ C и D

    Офисы класса С — это, по сути, офисная недвижимость, которая не реализовала свой потенциал до класса В по нескольким пунктам и расположена в зданиях «неделового» специалитета, от чего потеряла в качестве. Ещё меньше услуг и требований к офисному помещению — класс D.

    Это могут быть объекты, которые изначально не проектировались как БЦ — перепланированные административные и производственные здания или бывшие территории НИИ, а также действующие университеты и переведённые в нежилой фонд объекты (в классе D). Поэтому офисные помещения этих двух классов проигрывают в транспортной доступности и внешней привлекательности фасадов и/или имеют неудобный подъезд с маленьким и неохраняемым паркингом.Класс C, как и B, предполагает любую локацию Москвы и развитость внутренней инфраструктуры без изысков, плоть до её отсутствия. Строгих норм планировки и инженерных коммуникаций также нет, но обычно помещения спланированы в коридорно-кабинетном формате, а капитальный или интерьерный ремонт выполняется самими резидентами.

    Адрес офиса в Москве: 115035 Москва 3-й Кадашёвский пер., 7-9, стр. 1, ЖК «Кадашевские Палаты»
    Дополнительный офис: Московская область, Рублево-Успенское ш., д. Жуковка, д.71
    Мы работаем ежедневно с 9:00 до 20:00 без выходных

    ООО «Вэлхом»: ИНН 7701566365, ОГРН 1047796857393 115035 Москва
    3-й Кадашёвский пер., 7-9, стр. 1, ЖК «Кадашевские Палаты»

    Классификация офисных помещений

    Офис – это помещение любой организации и, именно по нему можно ориентироваться, как компания относится к своей деятельности и своим клиентам. Развитие общества диктует новые требования для организации деятельности компаний.

    Для этого, здания, где размещаются офисы должны соответствовать ряду качеств. Чтобы упростить процесс выбора помещения для аренды, существует классификация офисов с перечнем определенных качеств.

    При создании своего бизнеса нужно учитывать престижность и комфорт помещения, предназначенного под офис. Для этого введена классификация офисов в виде шкалы: А, В, С, D.

    • 1 Общие сведения
    • 2 Подробности
      • 2.1 Офисы класса «А»
      • 2.2 Офисы класса «В»
      • 2.3 Офисы класса «С»
        • 2.3.1 Офисы класса «D»
    • 3 Итоги

    Общие сведения

    Каждому виду соответствуют свои качества. Первые две категории (класс «А» и «В») разделены на несколько подвидов. Знание качеств помещения нужно учитывать при подборе офиса под конкретный вид бизнеса. Арендатору проще ориентироваться среди большого разнообразия вариантов на рынке недвижимости, а также в стоимости аренды, зная к какому классу можно отнести его компанию.

    Подробности

    Офисы класса «А»

    Это – наиболее престижные типы недвижимости, используемые для размещения бизнеса. Как правило, они располагаются в современных деловых центрах, где созданы наиболее удобные условия для деятельности офисов.

    При строительстве данной недвижимости строго выдержаны инженерные условия. Планировка помещений соответствует современным требованиям, отделка выполнена с использованием высококачественных материалов.

    Как правило, находятся они в элитных районах, расположенных в центре города с удобным подъездом к объекту. Для работающего в таких офисах персонала созданы комфортные условия для деятельности, быта и отдыха.

    Арендаторами офисов класса «А», чаще всего, являются крупнейшие компании либо филиалы иностранных предприятий.

    Класс «А» соответствует всем параметрам современных сооружений и включает в себя:

    — централизованную систему управления объектом,

    — оснащение ультрасовременной системой пожарной безопасности,

    — высокие потолки (около 3 метров),

    — скоростные лифты с ожиданием не более полминуты,

    — оснащение качественными системами связи, охраны и коммуникаций,

    — наличие комфортных зон отдыха, залов для заседаний, зоны reception,

    — наличие качественной системы кондиционирования,

    — наличие наземной либо подземной охраняемой парковки.

    Офисы класса «А» можно условно разделить на подклассы: «А1», «А2», «А3», имеющие минимальные отличия друг от друга. Подобное разделение нужно для более детальной характеристики конкретного объекта.

    Для подкласса: «А1» присуще:

    — расположение в центре города с удобным подъездом к объекту;

    — «возраст» объекта до 3-х лет,

    — удобная планировка помещения,

    — наличие объектов питания (ресторан, кафе),

    — большие окна, способствующие хорошему естественному освещению.

    Требования к объектам подкласса «А2» менее строгие в отношении местонахождения. Это может быть относительно новое здание после реконструкции. По параметрам незначительно отличается от первого варианта.

    «Возраст» объекта подкласса «А3» может составлять до 30 лет, после масштабной реконструкции. Возможна нерациональная планировка.

    Офисы класса «В»

    Они мало чем отличаются от офисов класса: «А». Объекты недвижимости имеют категорию «рабочих помещений». В офисах такого плана размещаются сотрудники крупных организаций, не имеющие отношения к топ-менеджменту, а также здесь арендуют площади маленькие фирмы и компании.

    Для данных объектов характерно:

    — месторасположение в отдаленных от центра города районах,

    — «возраст» здания не более 10 лет,

    — высота потолков от 3-х метров и качественно выполненная отделка помещений,

    — современно оборудованные места общего пользования и зоны для отдыха,

    — развитая система услуг объекта и бизнеса.

    Офисы класса «С»

    Как правило, размещаются в перестроенных под офисные помещения сооружениях «советской эпохи», которые строились без учета современных запросов. Могут быть удалены от центральной транспортной развязки. Ремонт проведен с использованием бюджетных материалов, могут быть перебои с электроэнергией и системой услуг (инфраструктурой). Как правило, уровень обслуживания таких объектов невысокий.

    Для данных объектов характерно:

    — размещение на городских окраинах в постройках, не соответствующих сегодняшним требованиям,

    — «возраст» сооружения свыше 20 лет,

    — обычный ремонт и нерациональная планировка,

    — возможны проблемы с парковкой (недостаток парковочных мест),

    Офисы класса «D»

    Не соответствуют современным требованиям. Размещаются, как правило, за чертой города, в перестроенных производственных и административных сооружениях, институтах либо в других, давно возведенных зданиях с устаревшими коммуникациями. Данный сегмент привлекателен для арендаторов доступной ценой. Обычно такой вариант приемлем для мелких компаний, которых не заботит вопрос престижа. Однако, погоня за низкой стоимостью может обернутся «неожиданными» затратами на ремонт.

    Для данных объектов характерно:

    — отсутствие капитального ремонта,

    — нерациональная планировка, несоответствующая требованиям, предъявляемым к офисным помещениям, а также, использование под офис полуподвальных помещений,

    — отсутствие систем жизнеобеспечения,

    — отсутствие охраняемой парковки,

    — отсутствие системы управления объектом.

    Итоги

    Сегодняшний рынок недвижимости представляет много объектов, которые построены с учетом всех требований и пожеланий современного делового мира. Выбирая офис, каждый арендатор получает то, что ему нужно в соответствии с видом его бизнеса и финансовыми возможностями. Имея понятие о представленной классификации офисов, арендатору легче определить какое именно помещение подойдет для конкретного вида предпринимательства.

    Какие помещения относятся к офисным?

    Рынок недвижимости предлагает арендаторам огромное количество предложений. Для того чтобы в них свободно ориентироваться, нужно знать, какие помещения относятся к офисным и чем они отличаются. «ПРОФИС Недвижимость» расскажет о назначении и классификации офисов.
    Офис представляет собой помещение, в котором размещаются служащие общественной организации, производственного предприятия, фирмы. Контора создает комфортные условия для работы с клиентами, хранения и обработки документов, ведения коммерческой деятельности. К офисам относят кабинет руководителя, сотрудника структурной единицы организации.

    Назначение классификации

    Чтобы определять, какая категория помещения наиболее подходит для организации того или иного бизнеса, разработана буквенная классификация офисных помещений. Классы А, B, C присваиваются офису с учетом их характеристик:
    • расположением,
    • типом строения,
    • инфраструктурой,
    • годом постройки,
    • инженерными системами;
    • планировкой и пр.

    Классификация создавалась по образцу западных офисов. Подразумевает деление объектов офисного назначения на помещения элит-категории, бизнес и эконом-класса.

    Класс А: престижный район и открытая планировка

    Помещения категории «А» расположены в новых деловых центрах. Они отличаются продуманной планировкой, высоким качеством отделки по европейским стандартам, удобным подъездом к объекту недвижимости. В здании предусмотрена зона для общения с клиентами, ресепшен, конференц-зал. Эти сооружения находятся в престижных районах с развитой инфраструктурой, подземной или наземной парковкой.
    Особенности офиса класса «А»:
    • рабочие места оборудованы средствами связи, оргтехникой, новейшим оборудованием;
    • охранные системы обеспечивают многоуровневую систему безопасности организации бизнеса;
    • высота потолков составляет не менее 3,3 м, расстояние между окнами – не более 20 м;
    • близость к транспортной развязке с высокой проходимостью;
    • автоматизированная система управления;
    • наличие современной системы кондиционирования и вентиляции, автоматизированной системы жизнеобеспечения;
    • достаточное количество лифтов;
    • организован автоматический контроль доступа на территорию и внутрь здания;
    • арендная ставка включает пользование помещениями общего пользования (до 12%);
    • отсутствие объектов, которые могут негативно сказаться на имидже компании;
    • высокая стоимость арендной ставки.

    Читать еще:  Кому переходит дарственная квартира после смерти одаряемого или дарителя?

    К этой категории можно относить компании в бизнес-центре, особняке, административном здании. Недвижимость выполнена с учетом всех инженерных требований. Ее арендуют представители западных корпораций, отечественные крупные компании.

    Категория B: недвижимость бизнес-класса и профессиональный менеджмент

    Офисы класса «B» по многим характеристикам не уступают предыдущей категории. Здания с конторами имеют удобное расположение, транспортную доступность, охраняемую парковку. Для отделки фасада строения используются высококачественные материалы. Объекты расположены вблизи оживленных транспортных магистралей, станций метро.
    Отличительные характеристики:
    • здание имеет входную группу, холл, отдельную парковку;
    • единое управление объектом осуществляется управляющей компанией,
    • собственной службой или компанией на аутсорте;
    • кабинетная/открытая планировка помещений;
    • предоставление круглосуточной охраны с системой видеонаблюдения;
    • минимизация пожарной опасности;
    • наличие телекоммуникационных услуг;
    • средняя арендная стоимость.
    Офисы востребованы для работы банковых служащих, сотрудников издательских компаний, осуществления коммерческой деятельности. Конторы этого типа расположены в реконструированных особняках, модернизированных постройках второй половины XX века, современных сооружениях со сроком эксплуатации более 5 лет, бизнес-центрах. Несмотря на высокие ставки аренды, наблюдается рост спроса аренды недвижимости в этом сегменте.

    Класс С: основные коммуникации и доступна арендная ставка

    На рынке коммерческой недвижимости объекты этого класса являются самыми доступными. Преимущества административных площадей – низкая арендная ставка. Фирмы размещаются в перепрофилированных зданиях, реконструированных строениях бывших научно-исследовательских институтов, конструкторских бюро.
    К отличительным особенностям офисов этой категории можно отнести несколько параметров:
    • коридорно-кабинетную планировку;
    • сниженную транспортную доступность;
    • отсутствие единого управления объектом;
    • наличие основных коммуникаций;
    • отсутствие централизованной парковки, современной системы
    • кондиционирования;
    • доступную арендную ставку.

    Примером офисов эконом категории могут быть помещения в особняке, административно-офисном здании, производственно-складском комплексе, бизнес-центре. Сооружения располагаются в спальных районах.
    Арендаторами недвижимости С класса являются небольшие организации, начинающие предприниматели, предприятия в сегменте микробизнеса. Конторы арендуются площадью от 20 кв. м и выше. Данная категория арендаторов выбирает первые этажи в бизнес-парке, административных зданиях.
    Однако не стоит забывать, что градация офисных помещений условна. При выборе недвижимости для аренды лучше уточнять у девелопера, к какой категории относятся офисные помещения того или иного объекта.

    Офисы кабинетно-коридорного вида.

    Закрытая система с кабинетами и длинным коридором свойственна организациям с традиционной управленческой вертикалью и иерархической структурой. Чаще всего арендаторами являются строительные, производственные организации, государственные учреждения. Минусы планировки: неэффективность командной работы, взаимодействия сотрудников, нерациональное использование пространства. Плюсы кабинетов: приватность рабочего процесса.

    Офисные помещения типа open spase.

    Характеризуются открытым пространством. Функциональные, рабочие зоны разделяются подвижными перегородками. Офис такого типа арендуется IT-компаниями, творческими студиями, организациями сферы услуг. Преимущества: организационная структура со свободной системой отношений между персоналом и руководством, гибкая планировка пространства, экономия рабочей площади.

    Помещения под офис комбинированного типа.

    Планировка офисных помещений сочетает первые два вида контор. Отделы размещаются в open spase, руководство и некоторые сотрудники – в отдельных кабинетах. Организация рабочих мест позволяет оптимизировать рабочий процесс, повысить продуктивность корпоративной деятельности.
    К офисам относят конторы, расположенные в зданиях с разными характеристиками. В зависимости от расположения, конструктивных особенностей, площади, инженерных систем здания и прочих параметров офисы делятся на категории А-В. В зависимости от класса коммерческой недвижимости определяется арендная ставка на офисное помещение.

    Офисная недвижимость, особенности классификации

    Последние новости

    • 16:38 Названы главные подводные камни при покупке недвижимости в Крыму
    • 16:37 ДОМ.РФ запустил Академию для подготовки «цифровых» строителей
    • 16:35 Дом № 20 в жилом комплексе «Москва А101» получил ЗОС
    • 15:34 Институт развития в жилищной сфере (ДОМ.РФ) открыл Академию для подготовки «цифровых» строителей
    • 13:13 «Ферро-Строй»: Как стальные здания защищены от огня

    Рассылка

    Рынок офисной недвижимости сегодня переживает бурный рост и, как любому быстрорастущему бизнесу, ему необходима классификация основополагающих определений и терминов.

    Мировая и российская практика классификации

    В мировой практике офисные здания делятся на категории «А», «В» и «С». В большинстве случаев границы между классами довольно размыты. Часто при оценке офисного помещения класса «С» заказчик оценки приводит в качестве аналогичных объектов недавно проданные помещения по соседству, расположенные в бизнес центре класса «В», и удивляется, почему его объект недооценен. И только в ходе беседы, когда оценщик приводит ряд характеристик объекта, влияющих на увеличение или снижение рыночной стоимости отдельного объекта, наступает понимание между сторонами.

    В США классификацию офисных помещений устанавливают такие организации, как Совет международных норм и Ассоциация владельцев и менеджеров недвижимости. В России на данный момент существует несколько попыток разработки классификации объектов различных секторов рынка недвижимости. Среди самых известных классификаций офисной недвижимости:

    Классификация главного аналитика Российской Гильдии риэлторов Г.М. Стерника;

    Классификация Московского Исследовательского Форума 2003г.;

    Классификация Московского Исследовательского Форума 2006г.;

    Классификация Петербургского Исследовательского Форума 2007 г.;

    Классификация Поволжского Антикризисного Института (г. Казань).

    В 2008 году НП «Гильдия Управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости» (ГУД) разработала и приняла собственную классификацию офисных и бизнес-центров на территории России. Целью классификации стал маркетинговый анализ рынка офисной недвижимости крупных городов России. В 2002 году ГУД уже пыталась вывести на рынок подобную систему классификации, но она не прижилась, так как не была востребована рынком. Сегодня многие специалисты рынка недвижимости пользуются именно этой классификацией.

    В настоящее время аналитики рынка не пришли к единому мнению, какая классификация наиболее приемлема и удобна. Имеющиеся классификации зачастую повторяют друг друга и имеют тенденции к расширению признаков и факторов, по которым следует относить объект недвижимости к тому или иному классу. В профессиональном сообществе логистов, девелоперов, аналитиков и оценщиков постепенно появляется понимание того, что все предлагаемые классификации обладают рядом недостатков, главные из которых – избыточность и громоздкость. Вместе с тем, нельзя сказать, что ситуация с классификацией офисных помещений совсем критическая — некий обобщенный стандарт на рынке есть. Вслед за мировым сообществом в нашей стране все офисные помещения в зависимости от качества делятся в порядке ухудшения на классы «А», «В» и «С». Есть и категория «D» — это совсем экзотика, но некоторые участники все-таки используют такое обозначение. Это связано с тем, что большая часть помещений и зданий являются наследием советской эпохи, не имеющего аналогов в современном мире, и часто назначить им даже класс «C» не представляется возможным.

    Класс «А»

    Самые высококачественные здания и помещения, которые претендуют на класс «А» должны являться оптимальным решением для ведения бизнеса. Эти офисы расположены преимущественно в центральных районах города (для Москвы стандартом служит Центральный административный округ), в относительно новых офисных комплексах с грамотными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения. В основной своей массе это здания бизнес-центров с расширенной инфраструктурой, включающей централизованное обеспечение арендаторов средствами коммуникаций, связи, лучшими инженерными решениями, дублирование основных систем жизнеобеспечения. Чаще всего такие здания содержат охраняемую либо, что ценится выше, подземную парковку. Подразумевается профессиональное высококачественное управление зданием или комплексом зданий. Внутренняя отделка выполнена по авторскому дизайну (с учетом предпочтений крупнейших арендаторов), а архитектурное решение должно быть от известного и уважаемого авторитета в этой области. В последнее время стандарты и требования, предъявляемые к офисам класса А постоянно повышаются . Появились т.н. интеллектуальные здания (или умные офисы ), под которыми понимаются комплексные решения, сочетающие максимально эргономичные условия труда для сотрудников и руководства; контроль и регулирование системной инфраструктуры из одного места; дублирование и резервирование жизненно-важных для бизнеса систем. На этом фоне многие бизнес-центры, построенные в 90-х годах и позиционировавшиеся как офисы класса А, не выдерживают конкуренции с новыми постройками и становятся офисами ниже классом. Преимущественно, арендаторами офисных помещений в бизнес-центрах класса А являются иностранные компании и крупнейшие представители российского бизнеса. Для более точного определения этот класс делят на три подкласса: «А1», «А2», «А3». Иногда практикуется деление на «А+, «А», «А-» либо «А++», «А+», «А», что по сути одно и тоже). Вместе с тем, фундаментальных различий между этими подклассами немного и они, скорее, носят косметический характер.

    Подкласс «А1»

    Этот подкласс характеризуется следующими качественными свойствами:

    новое строительство (или возраст менее 3 лет);

    полностью настраиваемый под индивидуальные потребности микроклимат в помещениях;

    система централизованного поддержания необходимой температуры и влажности;

    фальшполы и подвесные потолки;

    высота каждого этажа не менее 3,6 метра (от фальшпола до подвесного потолка 2,7 метра);

    эффективная и рациональная планировка;

    наличие ресторана (или нескольких — в случае больших площадей), а также кафетерия;

    достаточное количество светлых окон, менее 20% комнат могут не иметь окон с видом на улицу;

    достаточное количество машиномест на охраняемой (или подземной автостоянке);

    современные системы безопасности и инженерного обеспечения;

    дублирование и резервирование основных систем;

    профессиональное управление объектом недвижимости и сервисным обслуживанием;

    расположение в ЦАО.

    Подкласс «А2»

    имеет следующие характеристики:

    полностью реконструированное здание сравнительно недавней постройки;

    менее жесткие требования к расположению здания;

    допускается не очень эффективная планировка и большее количество офисов без окон;

    несколько менее профессиональное управление объектом и сервисными службами.

    В целом, подкласс «А2» очень близок по характеристикам к подклассу «А1», но незначительно уступает ему по второстепенным параметрам (к примеру, не обязателен ресторан и дублирование только жизненно-важных систем).

    Подкласс «А3»

    должен обладать следующими характеристиками:

    реконструированное здание постройки середины или конца 90-х прошлого века;

    менее качественная и удобная система центрального кондиционирования и вентиляции;

    допускается некоторая неэффективность и нерациональность планировки;

    менее опытный и известный арендодатель и сервисные службы.

    Подкласс «А3» близок к подклассу «А2» , но возможны некоторые ухудшения по фундаментальным признакам (в частности, подземный паркинг может быть заменен наземной охраняемой стоянкой, а расположение не обязательно в центральном районе города).

    Отдельный и довольно спорный момент — критерий расположения. Проблема заключается даже не в том, что считать центром и «близкими к центру» территориями. Так, есть Садовое кольцо, но как в таком случае быть с Бульварным кольцом и тем же Кутузовским проспектом? Не ясно, как классифицировать недавно построенные здания на Западе и Юго-Западе Москвы, с продуманной архитектурой, отличными коммуникациями и инженерными системами. По всем критериям, кроме расположения, такие здания следовало бы отнести как минимум к категории «А» или к «А1». Поэтому многие риэлторские компании исключают из критериев требование к центральному расположению здания класса «А», оставляя только требование к транспортной доступности и близости к станциям метрополитена.

    Класс «В»

    Помещения класса «В» находятся в иерархии офисных зданий на ступеньку ниже, чем офисы класса «А». Их также называют бюджетными офисами или офисами эконом-класса. Вместе с тем, их отличия не носят принципиального характера: эти здания не претендую на звание бизнес-центра, но практически полностью отвечают требованиям западных компаний к эргономичности и инженерии; в отделке используются просто хорошие материалы (без эксклюзивности); управляют ими преимущественно российские компании, которых с небольшой натяжкой можно назвать профессиональными управляющими. В основной своей массе офисные здания класса «В» — это офисы класса «А» после 5-7 лет эксплуатации, хотя встречаются и реконструированные постройки более позднего периода, особняки в центре Москвы после полного переоборудования и ремонта.

    В последнее время на рынке офисной недвижимости отмечается такая тенденция: компании арендуют офисы класса «А» для размещения топ-менеджмента и представительских целей, а для расположения основной массы персонала используются более дешевые офисы класса «В» и, в отдельных случаях, -«С».

    Класс «С»

    Офисы класса «С» — это преимущественно здания советского времени постройки — различные НИИ, институты, заводоуправления, перепрофилированные под офисное использование. Таким строениям свойственны все прелести конторского метода организации труда: коридорная система, трудности с кондиционированием (полное отсутствие центрального кондиционирования), неудобный подъезд и отсутствие цивилизованного паркинга. Ремонт выполнен с использованием самых дешевых материалов, фасад здания часто не отремонтирован и выглядит непрезентабельно. Управление таким объектом недвижимости непрофессиональное и страдает большим количеством недостатков. Иногда возникают проблемы с электрической мощностью и инфраструктурой (например, изношенные лифты и плохие оконные проемы).

    В целом, к офисам класса «С» относятся здания, которые не подходят по параметрам к классу «В», но пригодны для более-менее производительной работы офисных служащих. Однако, спрос на аренду класса «С» практически не падает из-за того, что постоянно появляются новые компании, которые вынуждены экономить на аренде. Это преимущественно совсем небольшие компании, хотя встречаются и исключения из этого правила. Например, некоторые компании для представительских целей арендуют офисы класса «А» в одном из лучших бизнес-центров российской столицы, а для производительной, «невидной» работы – офисы класса «С» .

    Класс «D»

    Офисы класса «D» — своего рода экзотика офисного рынка, это очень мало пригодные для ведения бизнеса строения. Когда-то таких помещений в России было большинство, сегодня их доля постоянно сокращается. Эти офисы характеризуются устаревшими инженерными коммуникациями, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения, давнего ремонта. Многие из них в прошлом — производственные или складские площади. Подчас, помещения нуждаются в капитальном ремонте. Вместе с тем в таких «экзотических» офисах иногда наличествует некоторого рода базовый сервис в виде автостоянки, столовой и простейших коммуникаций.

    В последние годы НИИ и другие организации, которые получают доходы от сдачи офисов класса «D», стараются придать им более или менее презентабельный вид путем серьезной реконструкции и внедрения современных инженерных систем, одновременно повышая арендные ставки и переводя здания в категорию класса «С».

    В регионах

    Если рынок офисных площадей в Москве и Санкт-Петербурге формируется уже почти 15 лет, то в регионах ситуация отстает на несколько лет по своему развитию. Практически все офисные здания построены в советский период с коридорной системой, в них проведен минимальный ремонт. Очень мало строений с современными коммуникациями, даже выделенные линии интернет остается экзотикой. Все эти помещения в лучшем случае можно отнести к классу «С», а стандартным является класс «D» с некоторыми улучшениями — условно его можно охарактеризовать как класс «D+». Практически отсутствуют офисы класса А и В — редкие исключения, чаще всего они строились под какую-то конкретную компанию и не предлагаются на открытом рынке. Но по мере выхода в регионы иностранных компаний, там станет появляться все большее число высококачественных офисных зданий, так же, как это происходит со строительством торговых помещений высокого класса.

    В Москве

    Полная осведомленность в классификации офисной недвижимости сегодня даже в Москве еще не является ключевым условием ведения бизнеса, поскольку наряду с 1,5 млн. кв. м класса «А» и более 4,5 млн. кв. м площадей класса «В» эксплуатируется свыше 25 млн. кв. м помещений классов «С» и «D». Существенная часть объектов подлежит редевелопменту в класс «В», т. е. по-прежнему значительная часть новых качественных офисов является реконструкцией старых. Среди введенных в эксплуатацию объектов преобладает класс «В». Иностранные компании предпочитают класс «А», тогда как для российских компаний традиционно более привлекателен класс В.

    Таблица

    Краткая классификация офисной недвижимости

    Классификация бизнес-центров: A, B, C, D

    Офис — одна из самых важных опций для успешного бизнеса, его лицо. Также важно, чтобы он был удобен для сотрудников, и клиентов, если деятельность фирмы предполагает работу с ними. Выбрать подходящую рабочую площадку — задача сложная и кропотливая. В Минске только последние 10 лет стали появляться качественные бизнес-центры. Для их грамотной оценки необходима была классификация. Официального варианта у нас нет, поэтому будем ориентироваться на международные стандарты, но учитывать местные особенности.

    Для начала давайте разберемся, по каким критериям в принципе мы будем оценивать офисные здания:

    • месторасположение — самый главный критерий классификации офисов;
    • инфраструктура района, транспортное сообщение;
    • наличие парковки или паркинга;
    • техническое состояние здания, коммуникации, средства связи;
    • площадь офиса, планировка, конструктивное решение;
    • экстерьер и интерьер офисного здания;
    • наличие системы вентиляции и кондиционера;
    • безопасность;
    • система управления зданием.

    На сегодня можно выделить офисы класса А, А+, А-, В, В+, В-, С, D . Именно такое разделение на классы встречаются во многих странах мира.

    Офисы класса А

    Офисы класса А — это элитные, дорогие объекты, которые имеют самое лучшее расположение, оснащены по последнему слову техники. В таких офисах работают успешные, именитые компании. Здания класса А могут бы реконструированы или построены с нуля, но важно, чтобы они имели свободную удобную планировку, были оснащены системами вентиляции, кондиционирования, рекуперации.

    Как правило, внешне здание класса А имеет уникальную задумку, авторскую концепцию. Экстерьер здания отвечает последним модным тенденциям в дизайне. Интерьер создан также по уникальной концепции. Офисы имеют дорогую и долговечную отделку.

    Компании, которые арендуют офисы класса А, говорят таким образом о своей успешности и лидерстве. В Минске, пожалуй, нет ни одного офисного здания, который бы соответствовал всем международным требованиям. Главная проблема — это управление офисом. В бизнес-центрах класса А не может быть нескольких владельцев. Владелец и управляющая компания одна. Именно она следит за порядком и сервисом.

    Класс А тоже имеет отличая. Например, есть бизнес-центры класса А+. Знак + говорит о том, что зданию не более трех лет, и оно оснащено умными технологиями. Также в нем есть места для отдыха, принятия пищи. Также в таких зданиях высокие потолки, во всех кабинетах установлены большие окна. Важно, что в офисах класса А+ в обязательном порядке есть охраняемый паркинг, установлены системы видеонаблюдения, есть охранный пункт, сигнализация.

    Класс А очень похож на А+, однако первый может быть старше трех лет или вовсе отреставрированным зданием. Также здесь возможна менее функциональная планировка, а также не большие окна. Офисы класса А- — это реконструированное здание, где средние по эффективности планировки, а техническое оснащение не самое современное.

    Офисы класса В

    На втором месте находятся офисы класса В. Это тоже качественные здания, которые имеют удобное расположение, хорошо развитую инфраструктуру рядом, достойный внешний вид, качественное техническое оснащение, однако у них может не быть единой управленческой компании, паркинга, у них менее навороченные технические «плюшки». Удобное расположение — это, конечно, не центр города, но комфортная и доступная локация. Арендные ставки офисов класса В, разумеется, ниже, чем у класса А, например, из-за отсутствия паркинга, мест отдыха для сотрудников.

    Из-за некоторых отклонений в лучшую или худшую сторону класс В тоже делать на В+ и В-.

    Офисы класса С и D

    Офисы в старых зданиях советского периода, не имеющие в себе никаких современных технических возможностей — это офисы класса С. Расположены они в неудачных местах, где не развита инфраструктура, не развито транспортное сообщение. Разумеется, ни о каком дизайне интерьера мы не говорим. Планировка в таких зданиях самая стандартная — кабинетная нарезка на комнатки.

    Такие офисы арендуют небольшие компании, которые не имеют большого коммерческого успеха, либо начинающие фирмы, которые только-только сформировались.

    голоса
    Рейтинг статьи
  • Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector