Piteryust.ru

Юридическая консультация онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Долевая или совместная собственность плюсы и минусы при ипотеке

Совместная и долевая собственность: в чем разница, плюсы и минусы, как продать и купить

Объект недвижимости может находиться в индивидуальной и общей собственности. В первом случае права на жилье принадлежат одному человеку, во втором — нескольким людям. Общая собственность на квартиру или дом может быть совместной и долевой.

От вида собственности на квартиру зависят возможности ее владельцев по распоряжению этой квартирой. Разбираемся, какие виды собственности существуют, чем отличается совместная собственность от долевой, какие плюсы и минусы у каждой формы владения.

В пошаговой инструкции расскажем, как заключить сделку купли-продажи жилья, находящегося в совместной и общедолевой собственности.

Долевая и совместная собственность — разные права и возможности распоряжаться жильем. Коллаж: МИР КВАРТИР

Какая бывает собственность

Благодаря приватизации с 1991 года доля частной собственности в жилом фонде России стала быстро расти. Большая часть бывшего муниципального жилья перешла в частную собственность проживающих в нем граждан.

Частная собственность может быть индивидуальной, принадлежащей одному человеку и общей — двоим и более лицам. В свою очередь, общая собственность может быть совместной и долевой.

Что такое общая совместная собственность на квартиру

Совместная собственность — это когда квартира в равной степени принадлежит всем собственникам жилплощади. Объект не разделен на доли, и права каждого владельца считаются равноценными.

Совместное право на недвижимость возникает по желанию владельцев или автоматически. То есть когда недвижимость покупается супругами. Стоит напомнить, что имущество, приобретенное в браке, считается общим.

Поэтому квартира или дом, купленные после регистрации в ЗАГСе, являются совместной собственностью мужа и жены. Даже в том случае, если жилье зарегистрировано на одного из супругов.

Плюсы

  1. Все собственники в равной степени отвечают за содержание жилья. Оплата коммунальных платежей так же распределяется на всех владельцев общей совместной недвижимости.
  2. Совладельцы несут равную ответственность по исполнению налоговых обязательств. То есть налог на недвижимость вам начисляют в равной доле с другими собственниками.
  3. Каждый собственник объекта недвижимости вправе использовать имущественный налоговый вычет ― он распределяется между всеми владельцами квартиры или дома по договоренности.
  4. Если у вас возникла кредитная задолженность, то кредиторы не смогут даже через суд потребовать продажи общего имущества. То есть квартиру, находящуюся в совместной собственности, нельзя забрать за долги.

Минусы

  1. На совместное владение выдается один документ. Собственник не имеет права единолично оформлять документы. Если необходимо, то можно получить выписку повторно, но услуга платная.
  2. Если вы по договоренности с другими собственниками решили сдать жилье в аренду, учтите, что доход придется делить между всеми владельцами.
  3. Когда одним из владельцев является несовершеннолетний ребенок, любые сделки с недвижимостью совершаются с участием органов опеки.

Совместное распоряжение общим совместным жильем (продажа, дарение, завещание и т. д.) можно отнести как к плюсам, так и к минусам. К примеру, чтобы продать квартиру, придется получить согласие всех сособственников.

Плюс в том, что без вашего ведома не будет продан ни один квадратный метр. Но если сделка инициирована вами и кто-то из собственников на нее не согласен, то вам придется договариваться.

Как купить квартиру, которая находится в совместной собственности

Общая совместная собственность на квартиру не является препятствием для совершения сделок с жильем. Вы можете продать общую недвижимость, но прежде придется получить согласие на сделку других собственников. Согласие обязательно заверяется у нотариуса.

Согласие совладельца на продажу квартиры должно удостоверяться нотариусом. Фото: postila.ru

Если вы собираетесь купить квартиру, к примеру, у супружеской пары, то, скорее всего, жилье будет оформлено в общую собственность. Проверьте все документы, чтобы понять, совместно они владеют недвижимостью или нет.

Какие документы проверить:
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, если документы на жилье оформлялись до июля 2016 года;
  • выписка из ЕГРН;
  • паспорта супругов и свидетельство о заключении брака;
  • документ, на основании которого квартира была получена, к примеру, договор купли-продажи;
  • брачный договор, если документ был заключен и нотариально заверен.

Обратите внимание на дату заключения брака и дату регистрации квартиры. Вы найдете их в брачном свидетельстве и выписке ЕГРН (в свидетельстве о регистрации прав собственности). Если квартира появилась до брака — это личная собственность, и продать ее можно без согласия супруга.

Спросите у продавца квартиры о брачном договоре. В договоре, заключенном супругами, может быть указано, что для недвижимости, купленной в браке, устанавливается другая форма собственности, к примеру, раздельная или долевая.

Недвижимость не является общей совместной собственностью, если:
  • она появилась до брака;
  • ее подарили по договору дарения;
  • она получена в наследство одним из супругов.

Краткая инструкция

  1. Закажите выписку из ЕГРН, чтобы проверить право собственности.
  2. Убедитесь, что квартира приобретена в браке, а у супругов нет брачного договора.
  3. После согласования с продавцом подпишите договор купли-продажи.
  4. Если договор подписывает один супруг, проверьте наличие нотариально удостоверенного согласия на сделку от другого супруга.
  5. Оплатите государственную пошлину за регистрацию права.
  6. Подайте документы в Росреестр на регистрацию (при оформлении сделки у нотариуса документы подаст специалист нотариальной фирмы).
  7. Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на новую квартиру.

Без согласия супруга продать квартиру совместной собственности не получится. Фото: postila.ru

Что такое общая долевая собственность на квартиру

Долевая собственность — когда квартира находится в общей собственности с определением доли для каждого совладельца. Доли могут быть равными или неравными.

К примеру, один собственник владеет 1/3 жилплощади, а другой — 2/3. Или трем владельцам одного объекта недвижимости принадлежит по 1/3 жилплощади. Количество собственников недвижимости, а значит, и долей может быть самым разным.

Вы можете стать владельцем доли квартиры, дачи или другой недвижимости в результате наследования, сделки купли-продажи, приватизации и др. Переоформить в долевую можно и совместную собственность. Для этого потребуется согласие совладельцев или решение суда.

По согласию совладельцев в долевую можно переоформить совместную собствнность. Фото: palyulin.ru

Плюсы

  1. Все собственники квартиры могут распоряжаться своей частью жилплощади. Вы вправе подарить, продать, завещать свою долю самостоятельно.
  2. Если у одного из владельцев арестуют имущество за долги, то доли других собственников жилья так и останутся в их владении.
  3. Каждый из собственников общедолевой недвижимости имеет свой пакет документов на жилье.

Минусы

  1. Не всегда доля в квартире — это отдельная комната. На вашу долю может приходиться лишь угол в этой комнате.
  2. Если нет возможности отделить вашу долю в отдельное помещение, и вы не можете договориться с совладельцами, то для определения порядка пользования жильем придется обращаться суд.
  3. Долевую собственность могут продать за долги. То есть если вы сильно задолжали, то кредиторы через суд могут взыскать средства от продажи вашей части недвижимости.

Как определяется доля

По умолчанию доли считаются равными. К примеру, если в процессе приватизации никто не высказывает особых пожеланий, жилплощадь распределяется именно так. Сколько будет собственников, столько и долей. Это соотношение меняется по соглашению или на основании решения суда.

При этом вы вправе договориться с другими собственниками и перераспределить доли так, как вам удобно. Если вы вложили в квартиру больше других, к примеру, потратились на ремонт, и можете это доказать, то можете подать в суд на пересмотр размера вашей части недвижимости.

Доля может переходить по наследству (целиком или поровну между наследниками), передаваться по договору дарения или другим способом, делиться или объединяться. Случается, появляются доли вроде 17/50 и даже 217/680.

Доля в виде отдельной комнаты в квартире называется реальной. Фото: smollawyers.ru

Идеальная и реальная доли в квартире

Доля в квартире может быть выделена как идеальная или реальная (в натуре). То есть в первом случае доля не соответствует документально ни одной из комнат. Во втором — это отдельное помещение.

Пример: площадь одной комнаты в двухкомнатной квартире — 10 кв. м, площадь второй составляет 20 кв. м. Первая комната составляет 1/3 от жилой площади квартиры, а вторая — 2/3. Но квартира находится в общей долевой собственности двух людей и каждому принадлежит по 1/2 доли квартиры.

Такая 1/2 доля квартиры является «идеальной»: она не соответствует площади комнат, эту долю нельзя увидеть в реальной квартире. То есть под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом. Обладатель 1/4 доли участвует в управлении всей квартирой, но лишь на 1/4.

Каждый из участников такой долевой собственности имеет право бывать и в одной, и в другой комнате без согласия другого участника.

Реальная доля (часть, выделенная в натуре) не только соответствует площади конкретной комнаты, но и оформлена документально.

Пример: та же квартира с двумя комнатами площадью 10 кв. м и 20 кв. м. Теперь каждому совладельцу принадлежит отдельное помещение: одному собственнику 10-метровая комната, а другому — 20-метровая. Такие доли называют реальными, или выделенными в натуре.

Реальные доли выделены на местности, соответствуют площади комнат. При этом каждый совладелец имеет право не пускать в свою комнату другого сособственника.

Как купить долю в квартире

Вы легко можете выяснить, что квартира находится в долевой собственности: каждый из собственников прописан в реестре отдельно, а в выписке из ЕГРН будет указан размер доли.

Если вы решили купить квартиру целиком у долевых собственников, то проще всего собрать их всех вместе и заключить один договор. Если вы покупаете доли не у всех собственников, сделать это будет чуть сложнее.

Что необходимо учесть

По закону совладельцы имеют преимущественное право для получения предложения о покупке доли. Иными словами, прежде чем продавать постороннему гражданину свою часть в квартире, вы обязаны предложить выкупить ее другим владельцам недвижимости.

Для этого письменно извещаете совладельцев обо всех деталях планируемой продажи. Условия сделки должны быть такими же, как и для других покупателей. У сособственников есть один месяц для принятия решения. Только после этого вы можете продать свою долю.

Если же вы покупаете долю в квартире, то убедитесь, что все владельцы отказались от покупки. Отказ, как и предложение о покупке доли, обязательно должен быть письменным, заверенным нотариусом.

Если продавец нарушил преимущественное право других собственников на покупку, они в течение трех месяцев могут заявить об этом и через суд перевести права покупателя на себя. То есть если вы не проверите письменные отказы совладельцев, то рискуете потерять приобретенную долю.

В чем разница между совместной и общей долевой собственностью

Общие принципы и характеристика совместной и общей долевой собственности определены в ст.244 ГК РФ. Оба режима собственности имеют свои особенности, преимущества и недостатки. Рассмотрим их подробнее.

Долевая собственность: минусы и плюсы

Долевая собственность – это фактическое выделение каждому собственнику объекта отдельной доли имущества.

Плюсы долевой собственностиМинусы долевой собственности
У каждого собственника есть только своя доля и отвечает он только в ее рамках.Платить налоги, коммунальные и любые другие платежи придется строго в рамках объема доли. И если она больше, чем у других собственников – это невыгодно.
Это один из немногих вариантов получить хоть какой-то свой угол.Доля предполагает пользование только конкретной частью объекта. В случае с недвижимостью, например, отдельной комнаты.
Можно распоряжаться своей долей так, как удобно. Например, сдавать в аренду.Прежде чем продать свою долю на сторону нужно в письменном виде предложить купить ее другим совладельцам на тех же условиях.
Можно воспользоваться налоговым вычетом.Налоговый вычет напрямую связан с размером доли, а та, в свою очередь, с размером платежа.
Можно произвести раздел в натуре, фактически отгородившись от других собственников.Многие объекты, принадлежащие нескольким собственникам и разбитые на доли, имеют многочисленные общие помещения (туалет, кухня и так далее), пользоваться которыми придется только по графику или на основании любых других соглашений.

Совместная собственность: плюсы и минусы

Совместная собственность предполагает использование имущества несколькими владельцами без выделения доли и каких-либо ограничений для той или иной стороны.

Плюсы совместной собственностиМинусы совместной собственности
Имущество используется совместно, что исключает ограничения для какого-либо пользователя.Из-за совместного использования имущества постоянно нужно учитывать желания и требования всех сторон.
Оплата налога, коммунальных и других платежей равномерно распределяется между всеми владельцами.В отдельных случаях платеж может быть выше, чем фактическая польза от использования имущества.
Не нужно определять порядок использования имущества и как-либо разделять его.Любой собственник не имеет права распоряжаться имуществом только так, как он этого хочет. Всегда нужно учитывать потребности всех сторон.

Что лучше совместная или долевая собственность

Различия между совместной и долевой собственностью достаточно значительные и потому однозначно сказать, какой именно вариант лучше по всем параметрам невозможно. Так, например, совместная собственность станет оптимальным вариантом владения для близких родственников и/или любых других лиц, отлично уживающихся друг с другом или способным учитывать мнение остальных владельцев без особого ущерба для себя (и это должно быть верно относительно всех сторон).

Долевая же собственность отличается тем, что предоставляет владельцу доли определенную свободу. Не настолько всеобъемлющую, как при единоличном владении, но все же намного большую, чем при совместной собственности. Этот вариант отлично подойдет группам лиц, которые не могут или не хотят уживаться друг с другом помимо определенных правил и графиков. Идеальная система для коммунальной квартиры.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Как супругам оформить общую квартиру: какой способ лучше

Защита имущественных прав каждого члена семьи вызывает много спорных вопросов. Законодательно установлено несколько способов оформления недвижимости, приобретенной во время брака. Чтобы впоследствии один из пары не остался ни с чем, нужно выяснить, как супругам лучше оформить квартиру в собственность, и выбрать оптимальный режим.

Совместно нажитое имущество

К имущественным отношениям между членами семьи применяются нормы гражданского и семейного законодательства. Согласно ст. 34 СК РФ , все имущество, нажитое во время брака, считается совместным, независимо о того, на кого из членов семьи его оформляли.

Ст. 33 и ст. 44 СК РФ определяют 2 варианта владения и распоряжения общими материальными благами:

  1. Законный режим. Предполагает, что все имущество – это совместная собственность супругов без определения долей. Право владения принадлежит обоим, даже если кто-то из пары не имел доходов, так как вел домашнее хозяйство, ухаживал за детьми или по другим причинам.
  2. Брачный договор. Устанавливает владение и распоряжение имуществом по договоренности. Документ оговаривает наиболее удобный для обеих сторон способ владения, например, официальное выделение долей или оформление жилья на кого-то одного из спутников жизни.

Общая долевая собственность супругов предусматривает деление на 2 равные части. Поскольку доли в натуре не выделены, считается, что муж и жена владеют квартирой полностью и распоряжаться жильем могут только сообща.

Если договоренность относительно владения объектом не достигнута, законодательство позволяет установить порядок пользования жилым помещением либо выделить равные доли для каждого владельца. Для этого жилье должно отвечать таким требованиям:

  • установленная площадь на человека;
  • техническая возможность равного раздела.

Ст. 39 СК РФ говорит о возможности изменения размера долей в судебном порядке. Если технически помещение неделимо, но находится в совместном владении, при разделе один партнер вправе претендовать на денежную компенсацию, а другой – на полноправное владение имуществом.

Хотя совместное и долевое владение имеют некоторые общие черты, права распоряжения имуществом не одинаковы.

Покупка жилья в браке

Прежде чем приобретать жилплощадь, паре стоит обдумать, как ее поделить в случае необходимости. Это касается ситуаций, когда между мужем и женой нет согласия в финансовых вопросах.

Покупка недвижимости в браке предполагает, что оба супруга получают равные доли в имуществе и одинаковые права владения и распоряжения. Однако некоторые нюансы сделки могут существенно уменьшить долю, принадлежащую одному из них, и даже вовсе лишить его имущества.

О подводных камнях разных режимов владения читайте в материале «Покупка жилья в браке».

Варианты оформления недвижимости в браке

Возможны три варианта: оформление в совместную или долевую собственность и на одного из супругов.

Чаще всего супруги оформляют купленную квартиру в общую совместную собственность. В этом случае в документах указан один владелец, хотя фактически жилье принадлежит обоим.

Реже происходит оформление квартиры в собственность с указанием долей и регистрацией прав как на мужа, так и на жену. В этой ситуации супруги распоряжаются своим имуществом самостоятельно, соблюдая законодательно установленные ограничения. Речь идет, например, о невозможности отчуждения части квартиры без отказа совладельца от преимущественного права покупки. Это правило распространяется даже на мужей и жен.

Регистрация совместного владения

Законный режим владения предусматривает ст. 33 СК РФ. Поскольку в этом случае все нажитое в браке движимое и недвижимое имущество принадлежит обоим, покупка квартиры в общую совместную собственность оформляется на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариально.

В договоре, в заявлении на регистрацию и в выписке ЕГРН указывается один собственник.

Предполагается, что о покупке известно всем членам семьи, поэтому письменное согласие на сделку не требуется.

Регистрация долей на супругов

Имена обоих брачных спутников фигурируют в документах с указанием частей, принадлежащих каждому из них, если оформляется долевая собственность супругов при совместной покупке квартиры. Такой режим собственности регулируется ст. 40 СК РФ и предусматривает заключение брачного договора.

При покупке жилья в долевое владение без заключения брачного соглашения доли, принадлежащие каждому из них, будут считаться совместно нажитым в браке имуществом. Следовательно, один супруг при разделе жилплощади будет иметь право на ½ части другого, в соответствии со ст. 39 СК РФ. Таким образом, чтобы приобрести квартиру в долевую собственность, необходимо заключить соглашение, определяющее имущественные права супругов.

Регистрация на одного из супругов

Оформление права собственности на одного из супругов не всегда относит жилплощадь к совместно нажитой. В ст. 36 СК РФ перечислены случаи, при которых права принадлежат только мужу или жене:

  • жилье получено в дар. Не имеет значения, произошло это до регистрации брака или в период совместной жизни;
  • имущество унаследовано во время брака либо до свадьбы;
  • недвижимость покупают за личные средства.

Передача жилья по договору дарения между членами семьи либо близкими родственниками имеет некоторые преимущества перед сделкой купли-продажи. Во-первых, ст. 217 НК РФ освобождает стороны от уплаты 13% налога на имущество. Во-вторых, в дальнейшем второй супруг не сможет претендовать на подаренную квартиру. Такие же правила установлены и для имущества, полученного в наследство по закону или по завещанию.

Приобретение квартиры в браке одним из супругов за личные средства требует доказательств того, что деньги не являются общими. Согласно ст. 34 СК РФ, к таковым относится:

  • заработная плата;
  • доходы от предпринимательства;
  • пенсии, пособия;
  • другие денежные выплаты нецелевого назначения.

Если недвижимость куплена за счет подаренных, унаследованных или другим способом полученных денег, она принадлежит только тому, кому эти средства предназначались.

В остальных ситуациях покупка в браке и оформление квартиры на одного из супругов регламентируется ст. 34 СК РФ – недвижимость принадлежит обоим в равных долях на праве общей совместной собственности.

Какой режим владения недвижимостью предпочтительнее

Брачный договор как способ защиты имущественных прав не особо распространен в России. Но, заключая такое соглашение, супруги заранее определяют, на какую часть имущества имеют право. Это позволяет оформить купленное жилье на супругов в неравных долях.

Но и имущество, находящее в совместном владении, не всегда будет делиться поровну (ст. 39 СК РФ). При разделе принимаются во внимание следующие факторы:

  • затронуты интересы несовершеннолетних детей:
    • регистрация с одним из родителей;
    • приобретение недвижимости с использованием средств маткапитала;
  • один из супругов не имел доходов по неуважительным причинам:
    • не вел домашнее хозяйство;
    • не занимался воспитанием детей;
    • не ухаживал за близким, который в этом нуждался.

Прежде чем заключить договор купли-продажи, стоит обдумать, что лучше: долевая или совместная собственность для супругов.

Покупка жилья в период брака и его оформление в совместное владение означает, что заранее определены причитающиеся супругам части. Поэтому одинаково защищены права и мужа, и жены.

В определенных случаях, предусмотренных ст. 37 СК РФ, имущество, которое оформлено на одного из супругов и является личной собственностью, переходит в совместное владение. Поэтому перед тем как оформить квартиру в браке на кого-то посредством дарения или другим способом, нужно принять во внимание условия, при которых другой супруг получит право претендовать на ½ часть жилья. Одно из них – это существенно возросшая стоимость квартиры в результате его трудовых либо денежных вложений:

  • произведена реконструкция, ремонт;
  • установлены новые коммуникации;
  • увеличена площадь.

Если пара живет в незарегистрированном браке, квартира будет принадлежать тому, на кого оформлена. А устанавливать право на совместное владение придется в суде, да и то лишь если удастся доказать проживание одной семьей и ведение общего хозяйства в момент приобретения объекта.

Внимательно изучив перечисленные варианты покупки, пара сможет решить, как лучше оформить квартиру в браке в их случае.

Ипотека и совместная собственность

Наиболее распространенный способ приобретения недвижимости – в кредит. В этом случае квартира передается в залог банку до полного погашения долга. И если договор с кредитором оформлен лишь на одного из супругов, объект все равно будет принадлежать обоим в равных частях.

По кредитным обязательствам муж и жена являются созаемщиками, даже если один из них не имеет никаких доходов. Исключением является оплата кредита личными средствами – деньгами, полученными в дар либо от продажи собственного имущества, приобретенного до брака.

Если жилье куплено за средства, полученные в результате трудовой/предпринимательской деятельности, имущество делится в равных долях между супругами.

Нотариально удостоверенным соглашением мужу и жене выделяются оговоренные части помещения. По требованию сторон кредитного договора либо банка ипотечное соглашение можно перезаключить отдельно с каждым из супругов и разделить долговые обязательства пропорционально их долям.

До полного возврата долга продать имущество можно только с согласия банка (ст. 37 Закона РФ от 16.07.1998 № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ). Поэтому при выделении долей и разделе кредитных обязательств переоформляется право собственности на жилье с отметкой о залоге. После погашения кредита супруги обретают право распоряжаться помещением.

Налоговый вычет при покупке в браке

Если муж и жена покупают квартиру, возврат 13% НДФЛ зависит от режима владения ею:

  • покупка жилья в совместную собственность – налоговый вычет получает кто-то один из пары либо выплата распределяется между мужем и женой поровну;
  • покупка квартиры в долях предполагает распределение вычета строго в соответствии с размером части имущества;
  • покупка недвижимости в ипотеку – налоговый вычет рассчитывается от стоимости квартиры и уплаченных процентов по кредиту.

Процесс оформления вычета в случае долевой собственности несколько отличается от совместной – в первой ситуации супруги должны подать заявление о распределении расходов между ними.

Заключение

К сожалению, застраховаться от имущественных споров невозможно, какой бы порядок оформления квартиры в собственность ни применялся. Чтобы каждый из супругов мог отстоять свои права на жилье, желательно приобретать недвижимость в совместное владение. Несмотря на некоторые аспекты распоряжения приобретенным имуществом, например, обязательное согласие на продажу, супруги при разделе находятся в равных условиях.

Брачный договор уместен, если семье принадлежит прибыльный бизнес или супруги покупают несколько объектов недвижимости сразу. Кроме того, исключается риск, что в случае раздела партнеры столкнутся с изнурительными судебными тяжбами.

Долевая или совместная собственность плюсы и минусы при ипотеке

Приобретая квартиру в браке, граждане часто задумываются, как же стоит оформить право собственности на недвижимость. Рассмотрим основные виды прав собственности, определим, чем они отличаются, каковы их преимущества и недостатки, как проходят юридические сделки с долевой и совместной собственностью.

Также в этой статье мы расскажем, как оформляется налоговый вычет на определенный вид имущества.

Содержание статьи:

Виды собственности супругов на квартиру

Право собственности у супругов на какой-либо объект недвижимости может быть нескольких видов. В зависимости от вида права, будет изменяться наименование собственности.

Перечислим, какой может быть собственность и права супругов на квартиру:

  1. Индивидуальное право. Возникает, когда имуществом владеет только один из супругов.
  2. Общая совместная собственность. Такое право может появиться, когда граждане уже находятся в браке и приобретают недвижимость без выдела долей.
  3. Долевая собственность. Может возникнуть при заключении брачного договора или при оформлении других договоров по приобретению имущества. Также общая долевая собственность может образоваться по решению суда (ст.244 ГК РФ).

Вид собственности напрямую влияет на права супругов и на возможности по распоряжению имуществом. Вид собственности обозначается в выписке ЕГРН.

Ниже мы рассмотрим все особенности каждого вида права.

Чем отличается совместная собственность супругов на квартиру от общей долевой

В соответствии с российским законодательством, супруги могут оформить в собственность квартиру без выдела долей или с определением доли для каждого члена семьи.

Рассмотрим, какие виды отсюда вытекают:

  1. Недвижимость, для которой невозможно определить доли или в случае, когда супруги решили владеть имуществом совместно, считают общей совместной собственностью.
  2. Имущество, в котором определяется размер доли для каждого супруга, считают долевой собственностью.

Как правило, в браке может быть любая собственность — как долевая, так и совместная. Рассмотрим преимущества и недостатки каждого вида.

Плюсы общей совместной собственности:

  1. Совместное владение имуществом. Обязанность по содержанию квартиры, оплате коммунальных услуг будет лежать на их плечах.
  2. Совместное распоряжение имуществом. Если один из супругов пожелает продать, подарить или завещать квартиру, то второй супруг должен дать на это согласие. Без ведома мужа или жены нельзя будет совершить сделки с недвижимостью.
  3. Все имущество, которое будет нажито в браке, будет считаться по закону общим имуществом супругов. Это касается не только жилья, но и транспортных средств, ценных бумаг и др.
  4. Нет необходимости определять доли для каждого гражданина, чтобы оформить налоговый вычет.
  5. В случае с образовавшимися долгами, кредиторы не смогут взыскать через суд финансы и потребовать продажи общего имущества.

Недостатки общей совместной собственности:

  1. На совместное владение выдается один документ. Если необходимо, то можно получить выписку повторно, но услуга платная. Госпошлина составляет 500 руб.

Плюсы долевой собственности:

  1. Каждый супруг будет распоряжаться своей частью квартиры. Он сможет подарить, продать, завещать свою долю самостоятельно (ст. 246 ГК РФ).
  2. Расходы, связанные с частью имущества будут не общими — для каждого супруга они будут свои.
  3. Если у одного из супругов будут долги, второй сможет сохранить свое жилье и не продавать по требованию кредиторов.
  4. На собственность будет выдано два документа — для каждого супруга.

Отметим и недостатки долевой собственности:

  1. Доля, которая определена в договоре, соглашении, может быть не равна половине площади квартиры. Например, если у супруга ¼ часть в двухкомнатной квартире, то это не означает, что он владеет комнатой. В эту часть также входит и общая площадь (санузел, кухня, коридор).
  2. При имеющихся долгах, кредиторы через суд могут взыскать средства от продажи доли или определенной части, которой владел должник.
  3. При распоряжении имуществом супруг должен сообщить другому собственнику доли о своем намерении. Если второй супруг не реализует преимущественное право на выкуп, то в сделке могут участвовать третьи лица.

Подведем итоги в таблице.

Основные отличия общей совместной собственности от долевой

Критерии отличия

Общая совместная собственность

Общая долевая собственность

Определение долей

Право на оформление

Согласие на распоряжение собственностью

Необходимо согласие всех владельцев.

Нюансы оформления

Недвижимость может быть оформлена на одного супруга с одним, общим документом, подтверждающим право собственности.

Оформление на каждого супруга с разными документами, свидетельствующими о правах собственности конкретных граждан.

Подтверждение права собственности

Может не подтверждаться. По закону имущество будет общим.

Необходимо документальное подтверждение.

Что лучше для супругов: общая долевая собственность на квартиру, или совместная

Решить, какой собственностью в будущем владеть, супруги должны сами. Мы рассмотрим нюансы при различных сделках с недвижимостью.

Продажа, дарение собственности

Если один из супругов пожелает продать общую совместную собственность, то решение должно быть обоюдным. Согласие на продажу оформлять не обязательно.

Если же продается долевая собственность, то супруг, который продает свою долю, должен обратиться к нотариусу и написать официальное заявление. Документ необходим для уведомления второго супруга и предоставления ему права выкупа.

В случае дарения недвижимости, супруг также должен получить согласие второго собственника.

Сдача в аренду квартиры супругов

Для того, чтобы сдать в аренду совместную собственность, супруги должны оговорить этот вопрос самостоятельно.

Если же в аренду решено сдавать долю, то без суда здесь не обойтись. На практике, супруги не могут договориться, ведь не было фактического раздела помещения. Приходится подавать иск в суд, делить покомнатно квартиру, а потом, как в коммуналке, супруги смогут сдавать в аренду свою комнату — или комнаты.

Размен общего жилья

Обменять общую квартиру супруги могут добровольно, обговорив все нюансы с риелтором. Согласие на размен оформляется для каждого владельца доли.

Если же квартира относится к общей совместной собственности, то согласие оформлять не потребуется.

Обратите внимание, если в квартире прописаны несовершеннолетние граждане, то придется обращаться в органы опеки и получать разрешение на продажу недвижимости.

Раздел квартиры после развода

В случае расторжения брака, супруги будут делить совместную собственность либо в добровольном порядке, оформив раздел у юриста или нотариуса, либо в принудительном — через судебную инстанцию с выделением долей каждому супругу.

Что касается долевой собственности, то после развода конкретная доля достается конкретному супругу. Поделить долю между супругами невозможно. Также учитывайте, что раздел будет произведен, согласно условиям, указанным в брачном договоре или соглашении.

Налоговый вычет и виды собственности супругов на квартиру – нюансы

Супруги могут распределить налоговый вычет по своему усмотрению.

Например:

  1. Произвольно (только одному супругу, поровну двоим).
  2. В зависимости от взноса каждого супруга за оплату квартиры.
  3. В зависимости от доли владения.

Правила распределения относятся и к общей совместной собственности, и к долевой собственности. Супруги имеют право распределить налоговую льготу по своему усмотрению в любом соотношении долей.

Процедура получения имущественного вычета при различных видах собственности одинакова. Для оформления вычета необходимо обратиться в ИФНС по месту жительства. В налоговый орган нужно подать пакет документов, включая декларации 3-НДФЛ и платежные документы на покупку квартиры. Если супруги решают перераспределить расходы, дополнительно прикладывается заявление на распределение вычета. Его можно оформить у наших юристов, обращайтесь!

Заметьте, что распределить доли основного имущественного вычета можно только один раз по заявлению в налоговой службе. Поэтому взвесьте все «за» и «против», потом решение нельзя будет поменять.

Что касается имущества, приобретенного в ипотеку, то супруги могут получить налоговый вычет и на сумму основного платежа, и на фактически выплаченные ипотечные проценты. Имущественный вычет за проценты по ипотечному кредитованию считается отдельным видом вычета. Поэтому супруги могут распределять его по своему усмотрению, вне зависимости от того, как распределен основной вычет. Об этом говориться в статье 220 НК РФ.

Если у вас остались вопросы — звоните нашим консультантам. Они с радостью решат ваши проблемы и помогут определить, какое право собственности лучше оформить и каким образом.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Приобретение недвижимости в общую долевую собственность

Росреестр в своих разъяснениях неоднократно указывал, что возмездный договор приобретения за счет общих доходов супругов можно рассматривать как договор, содержащий элементы брачного договора (и, соответственно, необходимо его заключать в нотариальной форме), если стороны в договоре указали, что данный договор заключен, в том числе в соответствии с нормами Семейного кодекса РФ, в частности, его статей 41, 42, в нем явно выражена воля супругов на изменение установленного законом режима совместной собственности, определен порядок пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, и его раздела в случае расторжения брака.

Следует отметить, что указанный вопрос не является проблемным, если каждый из супругов будет приобретать на свое имя отдельно долю в праве в одном и том же объекте недвижимости в разные периоды времени, обе доли будут находиться также в общей совместной собственности супругов.

Вместе с тем, в случае если доли в праве приобретаются супругами одномоментно, не существует однозначного толкования правовой позиции у Территориальных Управлений Росреестра в различных регионах.

Так возможно ли приобретение в общую долевую собственность супругами объекта недвижимости по договору купли-продажи недвижимого имущества, заключенному в простой письменной форме, за счет общих доходов супругов в случае, если они в тексте обязательства пропишут, что каждая из приобретаемых долей в праве также подпадает под режим общей совместной собственности супругов в соответствии с Семейным законодательством Российской Федерации.

В соответствии со ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК), имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Кроме того, имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

ГК не предполагает образования одновременно и совместной, и долевой собственности на объект недвижимости.

Согласно ст. 128 ГК к объектам гражданских прав относятся также вещи, включая наличные деньги и документированные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права.

В силу ст.256 ГК имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества; правила определения долей супругов в общем имуществе при его разделе и порядок такого раздела устанавливается семейным законодательством.

При этом, согласно ст.33 Семейного кодекса Российской федерации (далее — СК) законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности; законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью; общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов недвижимые вещи и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (ст. 34 СК).

Пунктом 90.1 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943, предусмотрено, что при государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов:

— сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве;

— в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»;

— после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности».

В силу положений статей 41, 42 СК супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности брачным договором, который заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

В обращении идет речь о приобретении супругами объекта недвижимости путем покупки долей в праве на него, когда в соответствии с договором они указывают, что приобретают доли в совместную собственность.

По общему правилу, в случае передачи собственником на основании сделки одновременно нескольким лицам объекта недвижимости у таких приобретателей возникает право общей долевой собственности на данный объект, если закон не предусматривает возможность образования общей совместной собственности на него.

При отчуждении правообладателем принадлежащего ему объекта недвижимости (в целом) в собственность супругов, у последних возникает право совместной собственности на объект недвижимости, если соглашением между ними не установлено иное; право общей долевой собственности на приобретаемый супругами объект недвижимости может возникнуть только в случае, если законный режим имущества супругов будет ими изменен путем заключения брачного договора, в том числе условия брачного договора будут содержаться непосредственно в договоре купли-продажи объекта недвижимости, в связи с чем, он будет подлежать нотариальному удостоверению.

Исходя из изложенного, можно сделать вывод о том, что супруги, приобретая в долевую собственность объект недвижимости, заключают договор, содержащий элементы брачного договора, поскольку в нем выражена воля супругов на изменение установленного законом режима совместной собственности, в связи с чем, указанный договор подлежит нотариальному удостоверению.

Покупка квартиры в долевую собственность супругами

Последние изменения: Январь 2021

Если спутниками не предусмотрены иные условия или органом правосудия при расторжении брачного союза не определён порядок раздела имущества, то все нажитые имущественные ценности относятся к составу совместных, принадлежащих в равной степени каждому из партнёров. Покупка квартиры в долевую собственность супругами возможна при заключении брачного контракта, предусматривающего регулирование имущественных отношений между мужем и женой.

Формы собственности

Приобретение квартиры в браке одним из супругов не урезает права на недвижимость второго. Независимо, на кого оформлено жилое помещение, оно автоматически относится к совместному имуществу (ст.34 СК РФ). Без предоставления брачного контракта на оформление имущественных ценностей в долях наложен запрет с конца 2018 года.

Как лучше оформить собственность на квартиру супругам

Перед принятием решения о приобретении, супругам предстоит определиться, что лучше: долевая или совместная собственность. Основные отличающиеся критерии представлены в таблице:

Оцениваемые параметрыФорма владения
ДолеваяСовместная
Право распоряженияОграниченное, находящееся в пределах доли, принадлежащей супругу. Владелец вправе продать свою часть, ограничения связаны только с приоритетом покупки совладельцамиНеограниченное, но требующее при отчуждении или других юридически значимых действиях нотариально заверенного согласия второй половины
Выделение долиВыдел доли в натуре зависит от планировки объекта недвижимости, при невозможности каждый владеет частью, предусмотренной договоромПрава собственности на квартиру у супругов равны, выдел доли противоречит законодательству независимо от планировки жилья
Право обустройства и регистрации сторонних лицВ принадлежащей части владелец вправе проводить реконструкцию и прописывать граждан по собственному усмотрениюОбустройство помещений и регистрация сторонних лиц допускается при согласии второго супруга
Налог на недвижимое имуществоРаспределяется пропорционально долям имущественного владенияРаспределяется равными частями, независимо, на кого оформлена квартира в браке
Налоговые (имущественные) вычеты по НДФЛПраво предоставляется каждому владельцуОформление совместной собственности супругов определяет жилое помещение, как обособленный неделимый элемент, а имущественный вычет предоставляется один раз
Раздел имуществаСогласно прописанным условиям брачного договораПринцип равенства долей за исключением решения суда, отошедшего от порядка раздела по объективным причинам

Порядок приобретения квартиры в долевую собственность супругами

Право собственности в браке на квартиру принадлежит супругам в равной степени и не зависит от того, на чьё имя оформлено помещение и за чьи средства приобретено (за исключением наследования или подарка денежных средств, полученного одним из партнёров).

Алгоритм действий

Совместная покупка квартиры с выделением доли владения каждым супругом требует следующего алгоритма действий:

    Составление и заключение сторонами брачного договора. Документ может оформляться как до вступления в брак, так и в любой последующий момент нахождения в брачных узах. Требования:

    определение долей в конкретике в договоре с механизмом раздела при необходимости (квартира в равных долях или с отхождением от принципа равенства без объяснения причин); регистрация контракта в нотариальной конторе с соответствующей оплатой услуг нотариуса.

Определение долей

Оформление квартиры на 2 собственников предусматривает определение долей по критериям:

    равнозначности или отсутствия паритета (по ½ или 1/3 и 2/3 и т.д.); определённости относительно выдела в натуре или установления процентного соотношения.

Как оформить квартиру на двоих в долях, определяется:

    составленным брачным договором; дополнительным соглашением партнёров, оформленным на любом этапе; изменением долей по решению суда, характерном при оформлении квартиры в совместную собственность.

Комплект документов

Для оформления сделки супруги обязаны представить следующий пакет документации:

    общегражданские паспорта; брачный договор, предусматривающий доли каждого партнёра; свидетельства о рождении детей при выделении долей несовершеннолетним; договор о покупке с продавцом; правоподтверждающий документ, представленный бывшим владельцем – выписка из ЕГРН; правоустанавливающий документ бывшего хозяина (дарственная, свидетельство о приватизации, договор купли-продажи, право на наследование и т.д.).

Расходы, льготы и сроки

Оформление квартиры в долевую собственность сопряжено с финансовыми затратами, определяемыми в размерах:

    договорной стоимости жилья на основании договора с продавцом; составления брачного договора нотариусом – от 1000 до 5000 рублей; нотариальной регистрации брачного контракта – 500 рублей; услуг нотариуса для заверения долевой собственности – от 1000 рублей; государственной пошлины, взимаемой с каждого в размере 2000 рублей.

Дополнительно оплачиваются услуги оценщиков при проведении оценки перед покупкой, риелторов и посредников, сопровождающих сделку по выбору партнёров.

Заключение брачного контракта занимает время до нескольких часов. Регистрация права собственности составляет до двух недель.

Юридические рекомендации

Чем детальнее отражены все случаи, касающиеся регулирования имущественных отношений между супругами, тем безболезненнее происходит раздел при расторжении союза.

Как оформить квартиру на двоих, юристы рекомендуют рассмотреть аспекты:

    Выбор формы. Совместное владение не требует составления брачного договора, но усложняет процесс раздела имущества при прекращении брачных уз. Внесение ясности по поводу оплаты жилищно-коммунальных услуг. Владение частями в жилом помещении позволяет разграничить коммунальные платежи пропорционально долям либо предусмотреть особый порядок (например, один оплачивает коммунальные платежи, а другой – налоги и ремонты). Ипотечное кредитование. Покупка супругами квартиры в ипотеку допускает только совместное владение до снятия обременения. Выплачивая долг, партнёры являются созаёмщиками до полного погашения, несмотря на кого оформить квартиру в браке. Выделение долей требует обязательного согласия залогодержателя – банка, а финансовые учреждения практически всегда отвечают отказом. Наличие несовершеннолетних детей. Дети обязывают к выделению долей, устанавливаемых супругами самостоятельно.

Заключение брачного контракта – единственный вариант, позволяющий оформить жилое помещение в долевую собственность. Отсутствие документа автоматически превращает приобретение жилья в период брака в совместную собственность, определяемую при разделе по принципу равенства, если судебными инстанциями не принято решение об отступлении от стандарта.
Если у вас возникли трудности в решении данного вопроса, то обратитесь к нашим юристам, используя форму ниже или онлайн-чат.

Совместная и долевая собственность: плюсы и минусы

Совместная и долевая собственность ― в чем разница между ними? JCat.Недвижимость поможет разобраться в этих понятиях. Вы узнаете о плюсах и минусах этих видов собственности, на какие справки и факторы обратить внимание при покупке недвижимости.

  1. Чем отличается совместная собственность от долевой
  2. Долевая собственность
  3. Регистрация по месту жительства или пребывания (прописка)
  4. Как определяется доля и как купить ее
  5. Оформление отдельной комнаты в собственность
  6. Долевая собственность: особенности
  7. Совместная собственность
  8. Как купить квартиру, которая находится в совместной собственности
  9. Совместная собственность: особенности
  10. Общие рекомендации при покупке квартиры

Чем отличается совместная собственность от долевой

Есть 3 основных вида права собственности:

  1. Собственность ― имуществом владеет один человек. Он может распоряжаться им по своему усмотрению.
  2. Общая долевая собственность ― имуществом владеет несколько человек. У каждого из них есть определенная доля.
  3. Совместная собственность ― несколько владельцев, но без определения долей.

Вид права собственности прописывают в правоустанавливающих документах: выписке из ЕГРН, договоре купли-продажи, договоре дарения, свидетельстве о праве на наследство и т. д.

Долевая собственность

Важно понимать, наличие долей не означает, что территория в квартире или доме делится между собственниками пропорционально доле каждого. В такой собственности владельцы должны договариваться о том, как распоряжаться имуществом. Любые действия, связанные с ним, проводят по взаимному согласованию: порядок пользования общей площадью, продажа доли, прописка постороннего человека.

Регистрация по месту жительства или пребывания (прописка)

Если один из собственников хочет прописать своего ребенка до 14 лет, ему не нужно получать согласие совладельцев. По закону дети должны быть прописаны с одним из родителей.

Во всех остальных случаях для постоянной или временной прописки постороннего человека нужно получить согласие всех собственников жилплощади. Близость родства не играет никакой роли, будь это мама, муж или друг семьи.

Советуем заранее определиться с днем посещения паспортного стола или МФЦ. Так как все собственники квартиры должны расписаться в согласии. Если один из них не может лично присутствовать, ему нужно оформить доверенность.

Как определяется доля и как купить ее

Доли не всегда распределяют в равных частях, их размер устанавливают так, как прописано в правоустанавливающих документах. Но если в соглашении или договоре не определены точные доли, то они делятся в равных частях.

Договоры по отчуждению долей заверяют в нотариальной форме. Нотариус проверяет законность документов, дееспособность сторон, есть ли согласие собственников, разъясняет, какие будут последствия сделки. Так проще избежать конфликтных ситуаций между совладельцами в связи с продажей доли.

В случае безвозмездной передачи доли в собственность другого человека согласие совладельцев не требуется. Достаточно заверить договор дарения у нотариуса.

При продаже части одного из собственников, согласие совладельцев ― обязательный документ. По закону у них есть право преимущественной покупки, и продавец в первую очередь должен предложить выкупить свою долю им.

  1. Нотариус составляет письменное уведомление с предложением выкупа доли для совладельцев имущества.
  2. Нотариус или продавец отправляет другим собственникам уведомление по почте, либо передает письмо лично. К письму прилагают уведомление о получении, в котором должен расписаться получатель.
  3. Если в течение месяца никто из собственников не захочет выкупить долю, нотариус дает разрешение на продажу.

Можно поступить проще. Оформить письменный отказ в нотариальной форме от каждого собственника и приложить к пакету документов сделки по купле-продаже.

Если же собственники приняли решение о продаже квартиры целиком, договор купли-продажи будет оформлен в нотариальной форме без письменного отказа собственников.

Оформление отдельной комнаты в собственность

Чтобы свободно пользоваться определенной комнатой квартиры, нужно оформить перевод комнаты из общей долевой в собственность. Кадастровый инженер сделает замеры и скажет, возможно ли выделение территории. Если технические характеристики квартиры позволяют, он подготовит технический план.

Далее нужно составить соглашение о прекращении долевой собственности между собственниками.

Подать в МФЦ два заявления:

  • внесение изменений в кадастровую палату;
  • регистрация права собственности на образованный объект.

Эти заявки подаются одномоментно, через две недели поступят документы с подтверждением права собственности на отдельную комнату.

Долевая собственность: особенности

Рассмотрим плюсы и минусы этого вида права собственности.

  • у каждого собственника есть пакет документов на свою часть;
  • если долю одного из собственников арестуют, ваша часть квартиры останется при вас;
  • малоимущий собственник может оформить социальные выплаты на свою долю, например, субсидию на ЖКУ.
  • за человеком не закрепляется определенная территория имущества;
  • нельзя свободно распорядиться своей долей без согласия других;
  • если собственники не могут договориться между собой о порядке пользования имуществом, решать вопросы придется через суд.

Совместная собственность

Как правило, этот вид права оформляют на имущество супруги. Любое имущество, которое приобрели в официальном браке, считают совместно нажитым. Даже если его зарегистрировали только на одного из супругов. Они имеют одинаковые права на него, в независимости от их заработка, вложений и т. д.

  • один из супругов получил недвижимость безвозмездно: в наследство, в дар или по решению суда;
  • супруги составили брачный договор, который определяет право собственности каждого на конкретный объект недвижимости;
  • недвижимость купили до вступления в брак.

Если другой супруг вложил свои средства для увеличения стоимости жилья ― оплатил ремонт, вложился в строительство ― через суд имущество можно перевести в совместную собственность.

Для изменения вида права с совместной на общую долевую собственность супруги составляют соглашение о разделе имущества в нотариальной форме. Его нужно зарегистрировать в Росреестре. Также возможно распределение долей в судебном порядке. Чаще всего к такому решению прибегают во время развода.

Как купить квартиру, которая находится в совместной собственности

Супруги не могут продать или подарить совместно нажитое имущество без согласия друг друга. Согласие оформляют в нотариальной форме.

Для продажи квартиры в общей совместной собственности дополнительного согласия не требуется. Оба супруга будут участвовать в сделке и распишутся в договоре купли-продажи и заявлении.

Совместная собственность: особенности

Рассмотрим плюсы и минусы данного вида права собственности.

  • у собственников равные права на имущество;
  • у собственников равные обязанности по уплате налогов и коммунальных платежей;
  • если у одного из супругов большие долги по кредитам, второй сможет сохранить свое жилье и не продавать по требованию кредиторов.
  • для продажи своей доли квартиры супругам нужно провести регистрацию выделения долей из общего имущества;
  • собственник не может единолично распоряжаться своей частью квартиры;
  • на всех собственников выдается один пакет документов.

Общие рекомендации при покупке квартиры

В сфере недвижимости большая вероятность встретить мошенников. Даже если с куплей-продажей квартиры вам помогает риелтор, нужно перепроверять все детали.

Самое первое, на что нужно обратить внимание: кто собственники жилья и сколько их. У собственника должны быть все правоустанавливающие документы: документ, на основании которого он приобрел недвижимость, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. Желательно перед покупкой еще раз заказать последнее.

Выписку из ЕГРН может заказать любой человек как онлайн, так и в МФЦ. Из нее вы узнаете, кто собственник, на каком основании и когда он им стал, есть ли обременения: арест, ипотека, залог. Выписка готовится в течение трех дней.

Если у помещения несколько собственников:

  1. Убедитесь, что продавец уведомил совладельцев в правильной форме о продаже своей доли.
  2. Поинтересуйтесь, есть ли несовершеннолетние собственники. Сделки с такими собственниками проводятся только с согласия органов опеки. Они должны проверить, не ущемляются ли права ребенка, где он будет прописан после продажи. Это может занять много времени.
  3. Узнайте, в браке ли собственник. Если квартира была куплена в браке, нужно получить согласие на продажу от супруги. Даже если на данный момент они в разводе. В течение года второй супруг может оспорить сделку, суд признает ее недействительной.

Закажите справку о составе семьи, чтобы проверить, сколько человек зарегистрировано в квартире, когда их выпишут из прописки. Опять же, если после покупки квартиры выяснится, что здесь прописан ребенок или недееспособный человек, выписать вы их сможете только через суд.

На сайте JCat.Недвижимость вы найдете много советов по купле-продаже имущества. Оставайтесь с нами, мы позаботимся, чтобы ваши сделки проходили быстро и без неожиданностей.

Долевая или совместная собственность

Ирина Овсюк

Добрый день,приобретаем с мужем квартиру, но не знаю как лучше ее оформить в долевую или совместную собственность? Мы оба работаем официально, деньги за квартиру берем в долг и будем отдавать поровну.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Разницы практически никакой, если доли предполагаете по 1/2. В долевой можно писать доли отличные от 1/2, совместная предполагает только 1/2.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Ирина, добрый день!

Если Вы считаете, что собственность должна быть распределена не в равных долях, то можно заключить брачный договор у нотариуса. В случае, если Вы не распределяли квартиру брачным договором, а в браке родится ребенок и в дальнейшем будет развод и раздел имущества через суд, то суд может присудить Вам большую часть квартиры.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Ирина, добрый день. При отсутствии брачного договора квартира оформляется в общую совместную собственность супругов, т.к. распределение долей не имеет смысла — половина доли одного супруга будет принадлежать второму, и наоборот. Если требуется отличное от равного распределение долей в собственности, оформляется брачный договор, либо используются другие схемы (например, покупка на близкого родственника с последующим дарением).

>>> но не знаю как лучше ее оформить в долевую или совместную собственность?

Конечно в долевую. Что тут думать то? У каждого будет бумажка, что он собственник, что даст возможность каждому самостоятельно прописаться, запросить какие-либо документы и пр. без лишних телодвижений.

>>>Совместная собственность на данный момент стала не актуальной. Регистрирующие органы регистрируют только договора с определением долей, которые стороны должны определить при подписании договора, не зависимо от наличия или отсутствия брачного договора.>>>
Откуда такое умозаключение.

Если у супругов нет брачного договора, то правильно оформлять недвижимость в совместную собственность. Если хотите разделить доли, то нужно заключить брачный договор и определить доли в соответствии с его условиями.

При покупке в совместную собственность в договоре и выписке указываются оба супруга.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Совместная собственность допускается исключительно для супругов, лучше воспользоваться в данном случае именно этой формой, без определения долей. Каждый супруг имеет свой экземпляр договора и ЕГРН . Это и проще в случае продажи дальнейшей, договор можно оформлять в простой письменной форме, а не нотариальной, как при долевой, что сократит расходы по сделке, Покупатель вряд ли пожелает оплачивать Ваш нотариат в полном размере.

Татьяна Михайловна, спасибо. Подскажите в договоре 2 указываются супругов?

При совместной собственности оба супруга в договоре указываются? И в выписке из ЕГРН также оба присутствуют? Или на кого-то одного всё формально оформляется?

Долевая или совместная собственность — что лучше?

Вы в браке и хотите купить квартиру, но не знаете, как ее оформить – в совместную или долевую собственность?

Сразу скажем, что по закону супруги приобретают недвижимость в совместную собственность, но брачным договором можно изменить ее на долевую (брачный договор должен быть заверен нотариусом).

Рассмотрим особенности каждого вида собственности.

5 фактов о совместной собственности:

  1. Супруги совместно владеют и пользуются общим имуществом. То есть, например, супруга вправе распоряжаться имуществом только с нотариального согласия мужа и наоборот. Но при этом у каждого из супругов есть свои права и обязанности в отношении недвижимости. Такая недвижимость общая.
  2. При продаже могут возникнуть сложности. Как мы уже говорили, на распоряжение имуществом требуется согласие второй стороны. Если второй владелец отказывается продавать квартиру, то будет необходимость в выделении долей.
  3. Налог на недвижимость, находящуюся в совместной собственности, исчисляется и уплачивается супругами в равных долях.
  4. Оба супруга вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом ― он распределяется между совладельцами квартиры по договоренности между ними.
  5. Если недвижимость Вы приобрели в браке до 1 января 2014 года, то вычет Вы можете получить с 2 млн рублей на двоих. Если купили после 1 января 2014 года, то каждый из собственников имеет право получить налоговый вычет с суммы до 2 млн рублей.

5 фактов о долевой собственности:

  1. Недвижимое имущество супругов находится в их общей собственности, но с определением доли в праве собственности для каждого из них. Размер доли для каждого устанавливается по согласованию сторон.
  2. Этот режим отличается более конкретными рамками владения и распоряжения долями имущества. Вы вправе распоряжаться свой частью самостоятельно, без согласия на это второй стороны. Но помните про преимущественное право покупки. Об этом подробнее здесь.
  3. Налоги и другие сборы каждый собственник платит самостоятельно соразмерно своей доле.
  4. Налоговый вычет при покупке недвижимости также распределяется между мужем и женой в соответствии с долями.
  5. Ограничения по размеру вычета аналогичны тем, что мы описали в случае совместной собственности.

А пока Вы выбираете режим собственности, мы возьмем проверку интересующей Вас недвижимости на себя! Просто перейдите по ссылке.

Долевая или общая совместная собственность

В чем принципиальная разница между долевой и общей совместной собственностью супругов

Видео

  • Видеосюжеты
  • Плейлисты

Долевая или общая совместная собственность. В чем разница?

В чем разница между общей совместной собственностью (без определения долей) и долевой собственностью?

Как лучше оформить квартиру в собственность?

Собственность общая совместная или долевая

Собственность общая совместная или долевая

Здравствуйте.
Продолжаю разбирать Ваши письма:

«Добрый вечер. Подскажите, пожалуйста, в чём принципиальная разница, если супруги оформят квартиру в долевую собственность (50 на 50) или в совместную?»

Сс одной стороны, разница есть, с другой стороны, разницы нет.
В чём принципиальная разница? Что значит «долевая собственность»?
Это значит, что супруги четко определили: кому какая доля принадлежит. (Одному — половину квартиры, второму — половина квартиры: не 49 на 51, не 40 на 60, а именно поровну: 50 на 50.

Другое дело, что доли бывают реальные, бывают идеальные.
То есть идеальные доли это те, которые не соответствует площади какой-либо из комнат, а как бы «оторванные от жизни» то есть идеальная доля 50% от квартиры — она может быть и в одной комнате, и в другой комнате, и (если трёхкомнатная квартира) и в третьей комнате.
И где конкретно — никому не ясно. До тех пор, пока супруги не договорятся (или бывшие супруги не договорятся): а какую же. как, каким образом эти идеальные доли сделать реальными. То есть кто-то должен в этом случае отказаться от права на какие-то свои метры, а кто-то — наоборот, это право приобретает.

Но вернемся к нашему вопросу.
Итак, супруги оформляют квартиру 50 на 50 или в совместную собственность.

Что значит «совместная собственность без определения долей»?

Это значит, что мы с супругой не знаем, кому какая доля принадлежит.
То есть мы владеем квартирой совместно.
А принадлежит ей, допустим, 1%, а мне 99%, или наоборот, ей — 99%, а мне — один процент, или, наоборот: ей 50% и мне 50%, — не важно: мы владеем квартиры совместно. При разводе, суд, как правило, считает, что супруги, приобретая квартиру, имели равные права на приобретение этой квартиры, раз оформляли в общую совместную собственность. И, как правило, в 99 процентах случаев, переходит от совместной собственности к долевой собственности, то есть делит имущество пополам.
Но это — «как правило», потому что иногда бывает, что за счет ранее произведенных человеком накоплений, которые были произведены до вступления его в брак, у человека образовалась какая-то
денежная масса, и человек уже «вошёл в покупку квартиры» с этой избыточной денежной массой.

То есть, допустим, супруга внесла, допустим, 200 тысяч и супруг внёс 2 миллиона. И вот на этих два миллиона двести тысяч они и купили квартиру.

В этом случае, если удастся доказать, что было вот такую вот распределение денежных средств при приобретении квартиры, суд может кому-то из супругов присудить большую долю квартиры, а кому-то — меньшую.
Но, как правило, как я уже сказал, в 99 процентах случаев, в случае развода, суд переходит от общей совместной к долевой собственности, путем деления имущества чётко пополам: тебе половина, дорогая супруга — мне половина нашей совместной квартиры.

При этом, суд возникает, когда? Когда есть какой-то спор, когда люди не согласны с чем-то и не могут о чём-то договориться сами. Если же люди обо всём договариваются, то, как правило, суд не нужен. И, в этом случае, супруги могут договориться, что, допустим, ей принадлежит 0,1 квартиры, мне принадлежит 0,9.
Возможно?
Возможно.
Можем зафиксировать наши договоренности документально, путем договора определение долей?
Можем. И это также будет законно.
Можем пойти в суд с этим нашим решением?
Можем, чтобы суд зафиксировал это наше решение на раздел общего имущества.

То есть, что получается: с одной стороны, у нас деление долей нужно для суда в случае развода, но есть ещё одна инстанция когда нам может понадобиться деление долей (как минимум, обозначить, какая доля кому из супругов принадлежит). Эта организация, эта инстанция — налоговая инспекция.
Обратите внимание: деление квартиры на доли (фактическое и для налоговой инспекции) — это две разные вещи.

То есть, если у нас, допустим, с супругой имущество оформлено в общую совместную собственность без определения долей, то для того, чтобы определить кому что принадлежит (допустим, при разводе), мы сперва должны перейти от общей совместной к долевой собственности.
То есть разделить наши доли, нашу целую квартиру на доли.

Но когда мы имеем дело с налоговой инспекцией то мы можем сами, по договорённости с супругой, договориться, какая доля квартиры будет принадлежать мне (в целях налогообложения и получения вычета по этой квартире), а какая ей.

Простой пример: допустим, квартира стоит 3 миллиона рублей.
У меня, как у покупателя квартиры, имеется налоговый вычет в размере 2 миллиона рублей.
А супруга, допустим сидит дома занимается домашним хозяйством, не работает.
То есть, что получается?
Я иду в Налоговую инспекцию и говорю, что мы с супругой договорились (для целей налогообложения) определить наши доли следующим образом: что ей, допустим, принадлежит треть квартиры, а мне принадлежит 2/3 квартиры.

Квартира, как мы помним, стоит 3 миллиона. То есть получается, что я купил долю квартиры стоимостью 2 миллиона и у меня 2 миллиона — налоговый вычет. Я использую свой налоговый вычет, в этом случае, целиком и полностью.
Ну а супруга?
Супруга не может его пока что использовать.
Почему?
Потому что сидя дома с детьми, у неё нет доходов, с которых она платила бы налоги.

Если же у нас доли четко определены (50% ей и 50% мне), то в этом случае, мы не можем прийти в налоговую и сказать: «А давайте мы для целей налогообложения наши доли пересчитаем».
В этом случае, получается что стоимость квартиры 3 миллиона. Моя доля стоит полтора миллиона (половины квартиры), ее доля стоит также полтора миллиона.
И несмотря на то что у меня есть право на налоговый вычет в размере 2 иллиона, этот налоговый вычет (который я могу использовать) — не больше стоимости того имущества, которое я приобрёл.
А я приобрёл долю квартиры стоимостью, соответственно, полтора миллиона.

То есть для целей налогообложения, выгоднее оформить квартиру в общую совместную собственность без определения долей.
Причём, можно оформить и на одного супруга. Второй супруг, в этом случае, мало чем рискует.

Потому что то, что нажито супругами во время брака, является совместно нажитым имуществом. И если квартира оформлена, допустим, на мужа, то в случае развода, жена всегда может потребовать «львиную долю» от этой квартиры.
(Ну как же, квартира куплена на общие деньги — значит: «Давай-ка, милый, половину квартиры мне. И у меня будет своя доля квартиры».)

Спасибо за внимание.
С вами был я, Дмитрий Овсянников и проект «ipotek.ru, Об ипотеке по-русски».
Если у вас есть вопросы по ипотеке в недвижимости — задавайте. Подписывайтесь на наш видеоканал. Ну и ставьте «лайк», если видеосюжет понравился.

05 марта 2018 г.

Этот текст разрешается перепечатывать
при соблюдении правил

В чем разница общей долевой и общей совместной собственности

Мужчина и женщина, вступая в брак, знают, что государство защищает их имущественные интересы. Для этого семейным законодательством предусматривается общая совместная собственность супругов на имущество, приобретенное в браке. Если мужа и жену такой вариант не устраивает, они могут установить долевую собственность. Осуществляют процедуру по договоренности или в судебном порядке. При определении прав собственности сторон ориентируются на СК РФ и ГК РФ. Иные нормативно-правовые акты привлекаются в исключительных ситуациях.

  1. Общая долевая собственность
  2. Плюсы и минусы
  3. Владение, пользование и распоряжение
  4. Общая совместная собственность
  5. Плюсы и минусы
  6. Владение, пользование и распоряжение
  7. Раздел имущества

Общая долевая собственность

Общая собственность на недвижимое имущество супругов делится на два вида:

  1. Долевая.
  2. Совместная.

Долевая собственность предполагает, что доли каждого из супругов в имуществе строго определены. Это определение может быть простым процентным. Например, супруги на двоих приватизировали квартиру. Каждому предоставлено свидетельство о праве собственности, в котором указано, что сторона владеет 1/2 частью недвижимости.

Доля в квартире может быть конкретизирована и выделена в натуре. Например, в двухкомнатной квартире одна комната принадлежит жене, вторая – мужу.

Разделение недвижимого имущества супругов на доли проходит обязательную регистрацию в Росреестре. По ее завершению каждый владелец доли становится полноправным собственником. Со своей частью недвижимости он может совершать весь спектр правовых сделок. Получать на это разрешение второго дольщика – супруга не требуется.

Важно, что сделки купли-продажи доли участником долевой собственности проводятся с соблюдением обязательного условия. Свою долю в недвижимости он обязан, в первую очередь, предложить выкупить прочим дольщикам (ст. 250 ГК РФ).

Если одновременно с родителями свои доли в недвижимости приобретают их несовершеннолетние дети, до наступления им 18 лет, такими долями распоряжаются их родители, но только с согласия органов опеки и попечительства.

Определить размер долей по закону или по соглашению не всегда представляется возможным. В таком случае доли собственников признаются равным. Но их можно и увеличивать на законном основании. В качестве такового рассматривается дополнительное вложение личных средств одной стороны в приобретение или улучшение общей долевой собственности (ст. 245 ГК РФ).

Например, супруги приобрели в период брака квартиру стоимостью 4 млн. руб. Из них 3 млн. руб. были взяты из семейного бюджета, а 1 млн. руб. – это были накопления, сделанные одним из супругов до вступления в брак. Через несколько лет супруги решили развестись и поделить недвижимость через суд. По решению судьи общая совместная собственность супругов была переведена в долевую. Один из них стал собственником доли в размере 37,5%, а второй владельцем доли в размере 62,5%.

Общая долевая собственность

Плюсы и минусы

Раздел общего имущества на доли имеет как свои положительные, так и отрицательные аспекты. Самый большой плюс такого владения – это его раздел при разводе. Если доли в недвижимости установлены, особых тяжб можно не устраивать. Каждый остается собственником той доли, которая принадлежит ему на правах собственности. Если долей владеет несовершеннолетний ребенок, распоряжаться ей будет тот родитель, с которым он остается проживать после развода.

Большое удобство для самих собственников состоит в том, что они являются полноправными владельцами. Нет необходимости при совершении сделки с недвижимостью получать на нее письменное разрешение от прочих собственников.

Минусы такого владения проистекают из плюсов. Если получать разрешение на отчуждение доли не требуется, второй собственник может столкнуться с ситуацией, когда другая доля передана во владение третьему лицу. Если при купле-продаже предусмотрено право преимущественного выкупа, при оформлении дарственной уведомления не требуются. И второго собственника могут просто поставить перед фактом свершившейся сделки. И даже замаскировать куплю-продажу оформлением дарственной.

Владение, пользование и распоряжение

Если супруги владеют недвижимостью на правах долевой собственности, но продолжают проживать вместе и распоряжаются имуществом сообща в общих интересах, процесс владения и пользования не имеет особых отличий от распоряжения совместной собственностью. Они так же могут продать свою квартиру одному покупателю, составив один общий договор купли-продажи.

Различия имеются, если владельцы намереваются распоряжаться своими долями независимо друг от друга. Они не обязаны испрашивать на совершение сделок со своей частью имущества. Только уведомлять в случае продажи других собственников.

Порядок распоряжения общей собственностью, которая находится на территории недвижимости, определяется на основании договоренности между дольщиками. Если это пользование по какой-то причине невозможно, дольщик имеет право требовать денежную или имущественную компенсацию (ст. 247 ГК РФ).

Общая совместная собственность

Когда имущественные объекты приобретаются супругами в период брака – это общая совместная собственность мужа и жены, если иное не установлено условиями договора. Но только при условии, что куплена она на средства семейного бюджета. Т.е. если имущество перейдет в собственность на основании безвозмездных сделок, разделу оно не подлежит (например, квартира, перешедшая во владение в порядке наследования имущества).

Не будут относиться к совместной собственности также имущественные объекты, приобретенные для личного пользования каждого из супругов (за исключением предметов роскоши).

Доли собственников в совместном имуществе не выделяются. Совместная собственность супругов предполагает, что обе стороны пользуются и распоряжаются ей на равных правах. При совершении сделок с таким имуществом необходимо испрашивать согласие на их проведение у второй стороны.

Совместная собственность признается таковой, даже если она зарегистрирована только на одного из супругов. Но куплена в браке на общие средства. Если владельцами долевой собственности могут быть совершенно посторонние люди, совместная собственность подразумевает, что в качестве владельцев выступают только муж и жена.

СК РФ устанавливает, что в таком имуществе каждый из супругов имеет право на равную долю при разделе (ст. 39). Т.е. при разводе такое имущество поделят поровну.

Но сами супруги имеют право распределить доли в совместной собственности по своему усмотрению посредством письменной договоренности:

  1. Соглашением о разделе.
  2. Брачным договором.

Установить договорной порядок и распределить доли в имуществе на свое усмотрение супруги могут в любой момент существования брака и после его прекращения. Более того, им предоставляется право разрешить этот вопрос еще до свадьбы, подписав брачный договор.

Законный раздел по суду предполагает, что совместная собственность супругов делится только поровну. Но сперва в ней будут определены доли каждого, и только после произойдет раздел в натуре.

Плюсы и минусы

Основной плюс совместного общего имущества супругов – невозможность распоряжаться им без согласия второго собственника. И если с рядом имущественных объектов это условие еще можно обойти, с недвижимостью такое не получится. При совершении сделок по отчуждению таких объектов требуется предоставлять не просто письменное согласие второго супруга, оно к тому же должно быть нотариально удостоверено.

При этом ограничение легко обойти в отношении того имущества, которое де-юре принадлежит двум сторонам на правах общего имущества супругов, а фактически зарегистрировано только на одного из них. Такая практика часто применяется в отношении транспортных средств.

Основной минус такого владения имуществом – сложности с установлением долей и необходимость составлять дополнительные договоры в случае раздела или обращаться в суд. Если супруги разводятся, они могут сохранить имущество в совместной собственности и далее, но предпочтительней его разделить. Когда в нем уже выделены доли, дополнительных договоров не потребуется. Нужно только решить вопрос с практическим разделом. А когда имущество в совместной собственности, предварительно потребуется определять размер долей. А значит нести финансовые расходы. Плюс временные затраты.

Общая совместная собственность

Владение, пользование и распоряжение

Находящееся в совместном владении имущество распределяется между супругами в одинаковых долях. Они имеют равные права на его использование. И достигать отдельной договоренности по поводу пользования общими помещениями нет необходимости.

На проведение сделок с таким имуществом один из супругов обязан испрашивать разрешение второго. Если речь идет о сделках, подлежащих государственной регистрации, согласие на них должно быть письменным, или договор следует подписывать сразу в присутствии двух собственников.

Иногда этот запрет обходят, но в таком случае пострадавший супруг имеет право обратиться в суд с требованием признать сделку недействительной или выделить ему долю от выученных средств.

Раздел имущества

Совместная собственность супругов при разделе требует определения долей в ней для каждого. И только после будет производиться раздел имущества практический.

Как правило, супруги пользуются одним из следующих вариантов раздела:

  1. Выделив доли в имуществе и зарегистрировав их, достигают договоренности о совместном пользовании имуществом.
  2. Собственность супругов выставляется на торги. Вырученную сумму стороны делят между собой в зависимости от размера долей.
  3. Имущественный объект получает один из супругов, а второму выплачивается компенсация, размер которой приравнивается к стоимости его доли в имуществе. Компенсация необязательно должна иметь денежный эквивалент. Допустим и взаимозачет имуществом, и даже отказ от алиментов взамен доли.

Эти варианты реализуются вне зависимости от того, каким способом супруги производят раздел имущества: через суд или по договоренности.

Просто если стороны решают этот вопрос без привлечения судебной инстанции, они могут отойти от принципов, установленных законом. Главное, чтобы их договоренность не противоречила законодательству и не нарушала права третьих лиц. Например, им предоставляется возможность поделить имущество, нажитое супругами во время брака не поровну, а отписать его одной стороне или своим детям.

Для супругов предусмотрено два варианта владения имуществом. Совместная собственность устанавливается для пар, которые не достигли иной договоренности. Она относится только к тем объектам, что приобретены на общие средства. Но если стороны хотят произвести раздел имущества другого супруга или определить неравные доли в собственности, для них возможно установление долевого владения имуществом. В первом случае они имеют равные права на объект, а во втором каждый может независимо распоряжаться своей долей.

голоса
Рейтинг статьи
Читать еще:  Как организовать гаражный кооператив согласно законодательства
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector