Piteryust.ru

Юридическая консультация онлайн
15 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что такое коммерческая недвижимость свободного назначения

Что такое коммерческая недвижимость свободного назначения

Помещения свободного назначения (сокращ. ПСН) — вид коммерческой недвижимости. Они могут находиться в жилых зданиях, быть пристроенными к ним или отдельно стоящими.

ПСН можно превратить:

– в офисные помещения,

– помещения для сферы досуга и общественного питания,

– торговые площади (использование для реализации не только товаров, но и услуг),

– склады и хранилища,

– производственные мастерские или миницеха.

– разбить на несколько зон для организации различных видов деятельности (например, магазин–пекарня или склад-магазин).

Существует довольно много разноплановых критериев для оценки и ранжирования ПСН, поэтому их систематизация и классификация представляют некоторое затруднение даже у специалистов.

  1. Площадь ПСН

ПСН различаются по площади: до 50 — 150 — 300 — 500 м 2 . У представителей малого бизнеса самыми востребованными (поэтому самыми дорогими, конечно при удовлетворении еще нескольким критериям) считаются небольшие помещения площадью до 50 м 2 . Самыми распространенными на рынке недвижимости являются ПСН площадью около 150 м 2 . Стоимость 1 м 2 больших Помещений (до 500 м 2 ) при соблюдении прочих равных условий несколько ниже ввиду их меньшей популярности.

  1. Локализация ПСН

Важными факторами при оценке стоимости Помещения являются:

Местоположение : находится ли оно в центральной или в удаленной части города. Значительными факторами считаются также имидж района, в котором располагается ПСН, уровень жизни его населения, близость расположения популярных и посещаемых мест – торговых центров, рынков, вокзалов.

Располагается ли оно на первом этаже, в цоколе или в подвале здания.

Легкодоступность и удобство пользования : находится ли Помещение в глубине двора или на первой линии, располагается вход на лицевой стороне здания или с тыльной стороны, есть ли рядом автобусные, трамвайные остановки, станции метро, существует ли удобный подъезд к нему, возможность парковки.

  1. Характеристики помещения

Коммуникации. При оценке стоимости Помещения отмечается наличие подведенных к нему линий телефонной связи, коммуникаций водоснабжения, тепла, электричества (по норме энергомощность не должна быть менее 0,2 кВт/м 2 площади).

Физические показатели . Определяющими факторами также являются температура в помещении, показатель влажности.

Состояние помещения . Помещения свободного назначения, выставляемые на первичном рынке недвижимости, как правило, предлагаются без внутренней отделки. Возможность открытой планировки удобна, поскольку помещение в таком виде многофункционально. Однако до начала его полноценного использования, требуются значительные финансовые вложения, что не всегда возможно.

Цели использования . Привлекательность любого Помещения, как объекта коммерческой недвижимости, кроме того, зависит от вида предполагаемой деятельности и целесообразности ее размещения (с учетом приведенных показателей) именно в этом ПСН. Например, маленькое кафе в людном месте разместить целесообразнее, чем офис компании по продаже биодобавок.

Помещение свободного назначения (ПСН)

При открытии своего дела в большинстве случаев приходится арендовать здание или отдельно небольшое помещение.

Как раз таки участок, который будет сдан в аренду и им будет пользоваться лицо, является помещением свободного назначения.

Это вид коммерческой недвижимости, без которой вряд ли бы развивался малый бизнес.

Что такое помещение свободного назначения, или его еще называют ПСН, а также для каких целей оно используется, разберемся в данной статье.

Что относится к помещениям свободного назначения?

К помещению свободного назначения можно отнести следующее:

  • нежилые объекты;
  • жилые помещения;
  • коммерческие центры;
  • складские помещения;
  • торговые комплексы;
  • медицинские, образовательные учреждения;
  • общественные здания
  • прочие виды.
  • Выделить определенную группу из ПСН легко, т.к. такое помещение может быть задействовано в любых целях. Как раз таки важным критерием является то, что ПСН используется по назначению, для определенных целей.

    Целевая установка присваивается не только помещению в целом, но и отдельной части любого здания (например, небольшая комната в здании).

    Классификация ПСН

    ПСН в недвижимости можно классифицировать следующим образом в зависимости от предназначения помещения:

  • Помещение свободного назначения класса «люкс». Такие здания дорогие, т.к. располагаются в исторических частях города. Здесь необычная архитектура и стиль, ремонт помещений сделан качественно и в современном стиле. Зачастую помещение уже снабжено камерами видеонаблюдения, охранной системой и пожарной сигнализацией.
  • Помещение свободного назначения класса «премиум». Сооружения такого типа располагаются рядом со всеми необходимыми человеку местами: административные сооружения, автобусные остановки, станции метро и пр. Эти помещения современного типа, высота потолков составляет 4-6 метров, имеются системы видеонаблюдения, охраны, пожарной сигнализации, надземная и подземная парковки и прочие удобства. Аренда таких зданий затратная и в большей степени предназначена для коммерческих организаций.
  • Помещение свободного назначения класса «стандарт». Эти здания напоминают эпоху советского времени. Высота потолков — не более 3,5 метров, сами помещения оборудованы старыми вещами (тесные лифты, нецелесообразная планировка, старый ремонт). Зато аренда намного дешевле. В большей степени такие помещения арендуется по отдельным комнатам.
  • Помещение свободного назначения класса «эконом». Располагаются в жилых домах, имеется отдельный вход. Такие помещения небольшого размера и предназначены для малого предпринимательства. Это могут быть небольшие магазины, предприятия, какие-либо мастерские, парикмахерские и пр.
  • ПСН с точки зрения законодательного оформления

    Любое помещение, которое арендуется, требует законодательного закрепления. В соответствии с нормами закона помещение должно удовлетворять следующим требованиям:

    • по строительству здания и его эксплуатации;
    • санитарно-эпидемиологическим нормам;
    • противопожарной безопасности.

    В связи с тем, что в большинстве случаев помещения сдаются необорудованные, с некачественным ремонтом, то арендатору приходится все менять. А для этого должна быть разработана проектно-техническая и инвентаризационная документация.

    Аренда и продажа помещения свободного назначения

    В 2021 году, а также и ранее у арендатора была и есть возможность не только арендовать здание, но и купить его. Следует разобраться с каждым понятием:

  • Аренда помещения в большинстве случаев сдается на длительный срок. Если в договоре предусмотрено изменение внешнего вида помещения, его внутренних составляющих, то арендатор имеет право сделать ремонт и иные работы.
  • Продажа помещения — это более серьезный вид сделки, т.к. перед куплей-продажей необходимо ознакомиться со всей документацией. Делать это рекомендуется с уполномоченным на это лицом, чтобы оно могло объяснить все нюансы. Одним из таких важнейших является следующий: в договоре при покупке здания должен быть пункт, где написано, что имеется возможность вывести помещение из жилого фонда в нежилой.
  • Вывод

    Расшифровка ПСН — это помещение свободного назначения, что значит любое недвижимое имущество, которое может быть предоставлено физическим или юридическим лицам и пр.

    Помещение свободного назначения — это особый вид имущества, который имеет свои нюансы, разнообразие назначений этих сооружений. Такая форма является удобной для большого круга лиц.

    Все, что нужно знать о коммерческой недвижимости

    Недвижимость — один из самых стабильных и наименее рискованных активов, которые могут приносить доход даже в самые сложные времена. Любой бизнес требует специальных знаний и многоуровневой подготовки, тогда как процесс сдачи объектов в аренду интуитивно понятен многим. Однако и в этой сфере есть нюансы, о которых лучше знать заранее, ведь чем более подготовленным вы приступите к какому-либо виду деятельности, тем больше шансов на успех. Даже если риски минимальны, а прибыль гарантирована, почему не сделать ее больше и не уберечь себя от возможных неприятных неожиданностей?

    Так что же нужно знать о коммерческих объектах? Казалось бы, у всех есть примерные понятия о том, что влечет за собой владение недвижимостью, какие это расходы и как можно использовать ее для собственной прибыли. Но одно дело общие представления, другое — конкретные факты и цифры. С ними мы и будем разбираться, учитывая, что они нередко обновляются.

    Как правило, многие впервые занявшиеся коммерческими площадями основывают свои планы и расчеты на расхожих сведениях о сдаче в аренду жилых помещений и бывают очень удивлены, когда на поверку все оказывается не совсем так, как они себе представляли. Если вы до сих пор не сталкивались с управлением какой-либо недвижимостью вообще, тем более будет полезно уяснить базовые нюансы этого вида бизнеса.

    Что может быть коммерческой недвижимостью?

    В ответе на этот вопрос в первую очередь следует опираться на букву закона, потому что в конечном счете именно с ее помощью или противодействием будут решаться любые спорные моменты. Хотя лучше, конечно, чтобы они вообще никогда не возникли.

    Коммерческой недвижимостью по сути могут быть все объекты нежилого фонда, но в названии заключается основное: их назначение в получении прибыли.

    Теоретически под это определение попадают и объекты некапитального строительства, и еще не введенные в эксплуатацию, но последние — долгосрочное вложение, оформляющееся по договору соинвестирования и еще не имеющее свидетельства о собственности. Соответственно, вы не сможете приступить к управлению ими сразу после оформления сделки. Как правило, обычно все-таки рассматривают капитальные объекты, получившие статус собственности, зарегитсрированные в Росреесте. Их приобретают по обычному договору купли-продажи, и сразу после оформления права собственности покупателя он может приступать к действиям, направленным на получение прибыли.

    В чем отличие коммерческой недвижимости от некоммерческой?

    В вашем статусе как владельца и вытекающих из него правах и обязанностях. Владея некоммерческой (как правило, жилой) недвижимостью, вы остаетесь физическим лицом, а площади такого рода рассматриваются просто как ваше имущество. Вы можете постоянно сдавать их по договору найма, не регистрируя при этом юридическое лицо. Можно даже не регистрировать ИП, отчитываясь перед налоговой службой как самозанятый гражданин и уплачивая налог на профессиональный доход. Нужно только учесть, что это возможно только при условии, если годовой доход от сдачи помещения в аренду не превышает 2,4 миллиона рублей. В противном случае налог существенно повысится — до обычных ставок: для физлица-резидента это будут стандартные 13 %, для индивидуальных предпринимателей процент высчитывается в зависимости от применяемой системы налогообложения, как правило, 6 процентов. К тому же стоит помнить о том, что, к сожалению, многие собственники жилых помещений и вовсе занимаются сдачей в аренду, никак не афишируя свою деятельность и не уплачивая налоги. Мы такую позицию не поддерживаем.

    Если же вы владеете коммерческой недвижимостью, вы тоже можете оставаться физическим лицом, но вы обязаны осуществить определенные действия. Систематически сдавая коммерческие помещения, вы занимаетесь предпринимательской деятельностью, которая требует соответствующей регистрации (как индивидуального предпринимателя). Кстати, зарегистрированную таким образом площадь можно использовать и для жилья. Именно такой вариант и представляют собой ставшие распространенными в последнее время апартаменты. Однако надо учитывать, что налог на имущество на них гораздо более высокий, чем на помещения, оформленные как жилые.

    Конечно, юридическое лицо тоже может приобрести коммерческую недвижимость. Тут надо учитывать, что право на владение объектом может распространяться на всех имеющих доли в уставном капитале. как на физических так и юридических лиц. Кстати, данные сделки подлежат обязательному заверению у нотариуса.

    Покупка недвижимости. Как выбрать? Что делать?

    Первое, что надо понимать: коммерческая недвижимость существенно дороже некоммерческой — и при покупке, и при сдаче в аренду (естественно, стоимость прямо пропорциональна, иначе никто не был бы заинтересован в такого рода сделках). Разница в цене основывается на самой сути владения разными видами помещений. Коммерческие площади по определению предполагают использование для получения прибыли (неважно, самим собственником или арендатором). Это их основное назначение. Некоммерческая недвижимость призвана служить совсем иным целям. Возможность сдавать ее в аренду — лишь побочная опция. При этом предполагается, что арендатор не может получать прибыль за счет того, что он взял в аренду такое помещение. Собственник просто предоставляет ему право пользоваться своим имуществом за плату.

    Приобретая коммерческую недвижимость, вы должны четко понимать, что это актив и он не должен простаивать, поэтому необходимо заранее просчитать, каким образом вы будете получать прибыль. Конечно, выгоднее сразу иметь всю сумму, потому что кредитные условия в банках для таких объектов гораздо жестче, чем для жилых: выше минимальный первоначальный взнос, сложнее оформляется сделка, больше сопутствующих расходов.

    Если вы приобретаете коммерческие площади для собственных нужд, необходимо лишь определиться, по карману ли вам их приобретение и содержание и соответствуют ли они целям вашего бизнеса: для кого-то важны будут технические возможности помещения, кому-то принципиальна высокая проходимость и так далее. В случае, если вы рассматриваете это как вложение средств с целью получения прибыли, необходим анализ рынка в долгосрочной перспективе и на текущий момент. Естественно, при первом рассмотрении кажется, что помещения с привлекательными параметрами и хорошим расположением всегда имеют больше шансов на привлечение арендаторов. И во многом это, конечно, справедливо, ведь бизнесмену невыгодно снимать и обслуживать объект, который не в состоянии обеспечить хоть какой-нибудь оборот, даже если цена крайне мала. Но множество других факторов также может играть роль. Во-первых, у ликвидного помещения ожидаемо выше арендная ставка, но и цена на рынке купли-продажи будет соответствующей. К тому же не стоит сбрасывать со счетов текущую экономическую ситуацию. Надо понимать, есть ли на данный момент достаточное количество арендаторов, способных стабильно платить данную аренду. Как бы хорош ни был товар, когда у покупателей нет на него денег, он не продастся. Во-вторых, можно идти по не совсем очевидному пути и вместо того, чтобы пытаться удовлетворить спрос широкой аудитории, стараться занять более узкую нишу. Определенного рода помещения не пользуются бешеным спросом у всех, но бывают всегда нужны определенной целевой группе.

    Главное, что вам нужно будет сделать, помимо экономических расчетов (конечно, никто не требует от вас никаких документов такого рода, но лучше все-таки составить бизнес-план — хотя бы «для себя», «в голове»), — проверить юридическую чистоту сделки. Здесь лучше обратиться к специалистам, если у вас нет достаточных юридических знаний. Хотя договор купли-продажи по закону необязательно заверять у нотариуса, рекомендуем все же сделать это для собственной безопасности.

    Какие налоги необходимо платить?

    Сейчас самое время освежить сведения о том, какими налогами облагается коммерческая недвижимость, т.к. с 1 января 2020 года как раз вступил в силу новый Федеральный закон (№ 325-ФЗ). Изменения, которые в нем зафиксированы, касаются недвижимости. Теперь при условии, что собственником является физическое лицо, если кадастровая стоимость объекта определена, налог тоже высчитывается именно исходя из нее (соответствующие сведения хранятся в Росреестре). Рыночная стоимость в таком случае не имеет значения. Раньше эта норма не была однозначно зафиксирована в законодательстве, хотя страна давно перешла на кадастровую систему налогообложения.

    Размер налога зависит от выбранной вами системы налогообложения, возможной для вашей формы регистрации — либо как индивидуального предпринимателя, либо как одного из видов юридических лиц.

    Необходимые документы

    На этапе подготовки к оформлению сделки ваша главная задача — проверить документы продавца и проследить за тем, чтобы договор купли-продажи был грамотно составлен. После подписания Договора необходимо провести государственную регистрацию права собственности и получить выписку из Единого Государственного Реестра Недвижимости. На сайте Росреестра вы сможете найти список документов, которые нужно для этого предоставить.

    В статус нежилого помещения можно перевести и некоторые жилые объекты. В разных регионах этот процесс проходит по-разному. В Москве достаточно обратиться в МФЦ или даже подать документы через электронную форму. До 2015 года это было сделать значительно проще.

    Помните, что любые перепланировки необходимо согласовать и получить акт приемочной комиссии, технический план и выписку из ЕГРН с новыми сведениями.

    Процесс сдачи в аренду. Получение прибыли

    Есть два пути, определяющих дальнейшие действия. Вы можете либо самостоятельно заниматься сдачей недвижимости в аренду, идя эмперическим путем и совершая множество дорогостоящих ошибок, либо передать ее в доверительное управление компании, например, Ритейл-Риэлти. В первом случае вы не несете никаких регулярных расходов, кроме уплаты налогов. Во втором случае за услуги вы платите определенный процент от арендного дохода (в среднем на сегодняшний день комиссия составляет около 10 %). Передача в доверительное управление — это снижение ваших рисков, избавление от проблем, связанных с поиском арендаторов и переговоров с ними, проверкой и составлением документации, взаимодействием с коммунальными службами, регулярными осмотрами объектов и прочими сложностями, связанными с этим процессом.

    Читать еще:  Может Ли Мать Прописаться К Ребенку Без Согласия Собственника

    Информация от партнеров по недвижимость в Европе: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Италии. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.

    Директор управляющей компании, эксперт по недвижимости

    Как понять «помещение свободного назначения»?

    Законодательство РФ не дает определения помещения свободного назначения (ПСН). Данный термин не относится к юридическим. Используется в работе риэлторов и управляющих компаний для характеристики помещений, назначение которых в проектной документации не было определено под ведение конкретной деятельности. Давайте разбираться в этом вопросе.

    Отличительная особенность ПСН

    Помещения свободного назначения относятся к объектам коммерческой недвижимости, главная отличительная особенность которых заключается в отсутствии целевого назначения. Целевое назначение определяется на стадии проектирования и предусматривает определенные требования к нежилым помещениям. Поэтому помещения свободного назначения универсальны и могут использоваться практически под любые цели.

    Арендатор, благодаря универсальности ПСН, располагает возможностью открыть офис, барбершоп, торговую точку для реализации товаров или услуг, объект организации общественного питания или сферы досуга. В случае очень большой (для вас) площади предлагаемого в аренду объекта вы можете договориться о кооперации с другими арендаторами. После завершения договора аренды новый арендатор без проблем приспособит арендуемую площадь под свои потребности или сохранит назначение объекта, ограничившись косметическими ремонтными работами.

    Помещения свободного назначения предлагают в аренду в виде площади в здании либо самого отдельно стоящего здания. Оборудование арендуемой площади под требования ведения своего бизнеса осуществляет арендатор. При этом требуется учитывать общие требования к объектам коммерческой недвижимости.

    Классификация ПСН

    Напомним, что термин не относится к юридическим и поэтому классификация таких помещений достаточно условна. ПСН различают по следующим признакам:

    • класс объекта коммерческой недвижимости;
    • локация;
    • площадь.

    Класс недвижимости (A, B, C, D) объект получает только в случае соответствия определенным характеристикам. Понятие локации включает не только местоположение объекта (в центре населенного пункта или в удаленных районах), но также удобство пользования и доступность. В центральную часть города проще добираться, там больше проходимость арендованного объекта и, как правило, выше уровень жизни населения. Доступность и удобство пользованием ПСН определяется расположением объекта на первой линии или в глубине микрорайона, близостью остановок общественного транспорта и мест для парковки автомобиля, удобным подъездом.

    Обычно площадь предлагаемых к аренде помещений свободного назначения составляет от 50 м² до 500 м². Объекты площадью порядка 50 м² представляют интерес для малого бизнеса и востребованы больше остальных. Помещения большой площади менее популярны, что сказывается на цене аренды. Максимальное количество предложений на рынке коммерческой недвижимости приходится на ПСН площадью 150-200 м².

    Преимущества аренды ПСН

    Назовем выгоды арендатора, помимо универсальности помещений свободного назначения, при подписании договора аренды:

    • возможность выбора оптимальной для вашего бизнеса локации благодаря значительному количеству предложений на рынке коммерческой недвижимости;
    • возможность оперативно выполнить косметический ремонт объекта с подведенными инженерными коммуникациями, после чего вам остается завести оборудование, оргтехнику и мебель;
    • возможность расширения бизнеса, арендуя дополнительные площади в этом же здании или в непосредственной близости, что позволит компактно разместить новые подразделения вашей компании;
    • возможность выбора оптимального по стоимости аренды ПСН для вашего бизнеса среди нескольких подходящих вариантов в нужном районе города.

    Важно! Аренда коммерческой недвижимости, особенно на начальном этапе реализации вашего проекта, экономически выгоднее покупки объекта. Сохраняются риски, что бизнес не достигнет ожидаемого оборота и вам придется менять локацию или площадь помещений.

    В помещении свободного назначения вы сможете вести практически любой бизнес ― ПСН универсальны.

    Особенности договора аренды ПСН

    Аренда помещения свободного назначения оформляется типовым договором, по которому арендодатель передает арендатору права на использование коммерческой недвижимости. Обе стороны предъявляют документы, подтверждающие факт регистрации юридического лица или паспорт в случае подписания договора физическим лицом. Арендодатель также предъявляет документы, подтверждающие права распоряжаться помещением. Более подробно с требованиями к оформлению документов вы сможете ознакомиться в статье «Договор аренды помещения свободного назначения».

    Главная особенность договора аренды помещения свободного назначения ― перечень назначения объекта, который может включать в себя несколько пунктов. В типовом договоре аренды коммерческой недвижимости указывается определенное назначение объекта. В случае нарушения арендатором этого пункта договор может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке.

    В управлении компании «Профис Недвижимость» входят объекты коммерческой н едвижимости общей площадью более 2 млн.м². Компания предлагает в аренду ПСН во многих районах Москвы и других регионах РФ. Специалисты «Профис Недвижимость» по вашему запросу подготовят список помещений, оптимально соответствующих потребностям вашего бизнеса.

    Коммерческая недвижимость – объекты для получения прибыли

    Помещения, которые не предназначены для жилья, и эксплуатируются для получения выгоды (прибыли), называются коммерческими. Спрос на объекты подобного назначения стремительно растет, в особенности в мегаполисах. Это и лежит в основе динамичного развития рынка коммерческой недвижимости. Подробно о подобных объектах предлагаем узнать далее.

    1. Понятие и объекты коммерческой недвижимости
    2. Отличия коммерческой недвижимости от жилой
    3. 5 групп коммерческой недвижимости
    4. Стоимость
    5. Налогообложение
    6. Экспертиза коммерческой недвижимости
    7. Видео: Рынок коммерческой недвижимости

    Понятие и объекты коммерческой недвижимости

    Коммерческая недвижимость (КН) – это недвижимость, которая используется юридическими и физическими лицами для извлечения прибыли, например, в торговой или производственной деятельности. К таковым объектам можно отнести:

    • торговые центры и магазины;
    • гаражи, автомойки и автосалоны;
    • рестораны и кафе;
    • гостиницы и хостелы;
    • бизнес центры и офисы и проч.

    К КН можно отнеси жилые помещения, которые постоянно используются собственником для сдачи в аренду, например, посуточно, и получения прибыли.

    Отличия коммерческой недвижимости от жилой

    Если тип торговых центров и гостиниц легко определить, то с некоторыми объектами определиться сложно. Например, это многоквартирные дома. Чтобы это сделать, стоит выделить отличия коммерческой от жилой недвижимости:

    • Тип эксплуатации. Многоквартирные дома являются апартаментами, поэтому их относят к коммерческой недвижимости, но вместе с тем каждая отдельная квартира относится к жилому фонду. Дом считается коммерческой до момента, когда передается в эксплуатацию после строительства. Так, когда все квартиры реализуются, объект считается уже некоммерческой недвижимостью.
    • Купля-продажа. Коммерческая недвижимость редко покупается, то есть она часто арендуется. Например, квартиры или загородные дома покупатели часто желают получить в полную собственность, то есть приобрести, а вот офисы или магазины часто берутся в аренду. Это обусловлено тем, что коммерческая недвижимость имеет большую стоимость, ведь в дальнейшем она будет приносить прибыль. К тому же многие предприниматели не желают обременять себя лишними обязательствами, поскольку арендуя помещения, они могут в любой момент закрыть свой бизнес или перенести в другой более рентабельный район.

    Подробнее о продаже коммерческой недвижимости читайте тут.

    • Постоянная прибыль. Коммерческий объект должен постоянно приносить прибыль. Так, если один раз на несколько месяцев сдать свою квартиру в аренду, она не будет считаться коммерческой, а вот если заниматься такой деятельностью постоянно, она будет считаться нежилой и получит статус апартаментов.
    • Окупаемость. Недвижимость жилого фонда не окупается, а вот при покупке или аренде кафе или автосалона через определенный промежуток времени (как правило, 5-7 лет) можно покрыть свои расходы, а затем получить доход.

    Так, в отличие от объектов жилого фонда, КН должна окупиться и приносить доход.

    5 групп коммерческой недвижимости

    Согласно тому, как используется КН, она может относиться к одному из пяти условных групп, с которыми можно ознакомиться в следующей таблице:

    Тип КНПрименение КН
    Свободного назначенияК таковой КН относят те объекты, которые используются в сфере обслуживания, причем нет строгих ограничений. Например, это могут быть спортивные комплексы, бары, кафе, рестораны, гостиничные объекты разных видов.
    ТорговыйИз названия данной группы ясно, что к ней относят те объекты, на которых осуществляется торговая деятельность. Таковыми являются магазины, торговые центры, аптеки, автосалоны и проч.
    ОфисныйОчевидно, что это недвижимость, которая сдается в аренду в качестве офисного помещения. Она может принадлежать как одному, так и нескольким лицам.
    ИндустриальныйК этому типу относят объекты, на которых ведется производственная деятельность. Например, это могут быть заводы, предприятия или склады.
    СоциальныйТакой считается недвижимость, на которой осуществляется социальная деятельность. К примеру, это вокзалы, аэропорты, центры медпомощи.

    Стоимость

    Квадратный метр КН выше квадратного метра объектов жилого фонда, даже если они расположены в одном районе. Как было указано, это связано с будущим доходом. При этом стоимость определяется исходя из различных параметров:

    • площади;
    • места расположения;
    • состояния помещения;
    • окружающей инфраструктуры.

    Это основные параметры, но при этом возможны и другие, например, вход в помещение. Так, если офисный центр расположен в центральном районе, но вход в здание находится не на оживленной улице, а во дворе, его стоимость будет ниже аналогичного центра, вход которого расположен на центральной улице или проезжей части.

    При определении стоимости, по которой помещение будет продаваться или отдаваться в аренду, важную роль также играет потенциальный доход. К примеру, если рассматриваются складские помещения, цена будет определяться не только исходя из площади и места расположения, но и удобства подъездных путей, ведущих к складу, близости магистралей (автомобильных, железнодорожных).

    Каждому типу коммерческого объекта, помимо классических параметров, свойственны индивидуальные критерии, которые будут влиять на стоимость.

    Налогообложение

    Налогооблагаемая база определяется в зависимости от рыночной стоимости КН, причем налоги могут быть как федеральными, так и местными, а ставки – фиксированными или переменными, то есть меняться из года в год исходя из состояния местного бюджета. При этом во внимание стоит принять следующие особенности:

    • Когда владелец КН имеет статус юридического лица, ставка на имущество определяется согласно соответствующему закону представительного органа субъекта РФ, где и находится сама недвижимость. В любом случае, она не может быть больше 2,2%. Это лимит актуален для всех субъектов РФ.

    Когда ИП уплачивают налог на прибыль физических лиц, они могут уменьшить доходную сумму, с которой уплачивается налог, на сумму, которая была израсходована в связи с коммерческой деятельностью. Расходы могут также касаться и использования объекта коммерческой недвижимости. Чтобы это стало возможным, необходимо документально обосновать все расходы.

    • Когда покупатель КН является физическим лицом, он оплачивает наименьший налог из полученных доходов – НДФЛ по ставке в 13%.
    • Если право владения КН переходит от продавца к покупателю, данная операция попадает под понятие реализации (согласно ст. 39 Налогового Кодекса РФ), поэтому будет облагаться НДС. Часто встречаются ситуации, когда имущество вносится в создаваемое ООО, а в дальнейшем выводится из него. В этом случае НДС не уплачивается.
    • Если КН используется гражданами других стран, причем в деятельности, не связанной с РФ, налоговая ставка на их прибыль составляет 20%.

    При оплате налога на КН возможны льготы, которые могут предоставляться по двум критериям:

    • категории налогоплательщика, например, если он социально незащищенный;
    • характеру имущества, например, государственному или муниципальному.

    В любом случае стоит учесть, что к КН не применяется закон об имущественном налоговом вычете, ведь он распространяется только на объекты жилого фонда.

    Экспертиза коммерческой недвижимости

    Такая процедура проводится в разных случаях, включая:

    • оформление договора купли-продажи коммерческой недвижимости;
    • осуществление приватизации;
    • разрешение спорных моментов;
    • передача имущества в виде залога при оформлении кредита;
    • сдача имущества в аренду или доверительное управление;
    • оптимизация налогообложения;
    • перераспределение долей между собственниками и проч.

    Если собственником имущества является физическое лицо, экспертиза потребуется при оформлении ипотечного кредита, составлении брачного договора, исполнении решения суда, разрешения наследственных споров и проч.

    Чтобы провести экспертизу, предварительно потребуется собрать пакет документов, в который будут входить следующие бумаги:

    • Паспорт. Как правило, заказчик экспертизы и владелец объекта – разные лица, поэтому нужны паспортные данные обоих.
    • Правоустанавливающие документы, то есть те, которые подтверждают право собственности и отражают возможные обременения, например, договор аренды или залога.
    • Техническая документация. Таковой является кадастровый план участка, справка из БТИ, план с точными территориальными границами недвижимости, описание осуществляемых перепланировок и проч.

    Сама процедура проводится поэтапно. Изначально ставится техническая задача и определяется необходимая степень детализации, а далее согласуется и оформляется договор между двумя сторонами – исполнителем и заказчиком экспертизы. Далее необходимо передать пакет документов, чтобы оценщики изучили объект и подготовили отчет. Заключительные действия – составление договора об обосновании оценки КН и сдача работы заказчику с оформлением акта сдачи-приема.

    Видео: Рынок коммерческой недвижимости

    Почему, несмотря на кризис, рынок КН начинает оживлять? Что учесть при покупке такой недвижимости? На эти вопросы ответят эксперты по КН в видео, которое вы найдете ниже:

    Итак, коммерческая недвижимость – это объекты, которые приносят доход и не входят в жилой фонд. Как правило, они не приобретаются, а сдаются в аренду, ведь это позволяет бизнесменам не привязываться к определенному району, а при необходимости переехать в более рентабельное место.

    Что такое коммерческая недвижимость и ее виды (сектора, типы, форматы)

    ООО «АКЦЕНТ УПРАВЛЕНИЕ АКТИВАМИ»

    Коммерческая недвижимость – это не просто физическое пространство, предназначенное для осуществления в нем некой человеческой активности. Это целый диапазон доходных возможностей для инвесторов практически любого риск-аппетита.

    В строгом юридическом смысле недвижимость предоставляет собой физический объект (здание, сооружение, постройка), неразрывно связанный с земельным участком, на котором он расположен, и непосредственно права на этот земельный участок. Экономически же – это безусловно права на будущие доходы от объекта и участка. Именно фактор возможности получения будущего дохода и делает недвижимость коммерческой. Базовым источником доходов инвестора служат договоры аренды, которые за плату в адрес собственника предоставляют арендатору право занимать, использовать и владеть площадью на протяжении срока действия такого договора. Собственник при этом сохраняет само право (титул) собственности на недвижимость, и по истечении срока действия договора аренды права пользования и владения всегда возвращаются к нему.

    Сектора коммерческой недвижимости

    В контексте хозяйственного использования и для целей инвестирования под коммерческой недвижимостью подразумевается широкий спектр целых зданий и сооружений, а также отдельных помещений. Виды недвижимости, составляющие пригодный к инвестированию рынок, варьируются порой очень сильно, в зависимости от географии (Рисунок 1), при этом в большинстве стран (как развитых, так и развивающихся) капитал инвестируется в три основных сектора: офисный, торговый и индустриальный, в том числе логистический.

    • Торговая недвижимость (Retail), наверное, наиболее понятна любому человеку. Все мы ходим в магазины и имеем, как минимум бытовое, представление о том, что такое пространства, предназначенные для розничной торговли потребительскими товарами, а также оказания розничных услуг, в первую очередь общественного питания или развлечений.
    • Офисная недвижимость (Office) также очевидна с точки зрения ее назначения – это здания и помещения, в которых расположены офисы компаний или бизнеса в иных формах.
    • Индустриальная недвижимость (Industrial) менее известна неспециализированным инвесторам, хотя на самом деле это очень крупный сектор, включающий: (а) в первую очередь сегмент логистической недвижимости (Logistics), часто выделяемый в отдельный сектор (это складские здания и помещения, переназначенные для хранения, сортировки, обработки, распределения различного рода товаров); а также (б) промышленные здания производственного назначения.

    Институциональное инвестирование на рынке недвижимости, предназначенной для проживания, встречается реже. Впрочем, для отдельных стран он представляет собой довольно значительную индустрию, представляющую собой два больших сектора:

    • Отельная недвижимость (Hotel & Resort; Lodging), предназначенная для временного пребывания, включающая как традиционные отели, так и любые иные форматы для гостевого проживания.
    • Резидентная недвижимость (Residential) – особый сегмент жилой арендной недвижимости, назначение которой уже постоянное проживание различной степени длительности. При этом речь о недвижимости арендуемой пользователем, а не находящейся в его собственности. Именно фактор внесения арендной платы делает такую жилую недвижимость коммерческой.
    Читать еще:  Расчет доли в праве общей долевой собственности в 2021 году

    Между тем, сфера инвестирования в недвижимость гораздо шире. Появляются новые, так называемые «нишевые» или альтернативные сектора, к которым относятся:

    • Недвижимость здравоохранения (Healthcare): медицинские центры, больницы, пансионаты.
    • Инфраструктурная недвижимость (Infrastructure): дата-центры (центры обработки данных), вышки сотовой связи и иные телекоммуникационные сооружения, электростанции; линейные объекты от линий передачи энергии и данных до трубопроводов и дорог (железных и автомобильных); мосты, порты, доки и причалы; даже свалки и рекламные щиты.
    • Земельная недвижимость (Lands), включая сельскохозяйственные и лесные угодья.
    • Прочие нишевые сектора: развлекательная недвижимость (казино, концертные залы, кинотеатры), спортивная (гольф площадки, фитнес-центры, стадионы).

    Разновидностей недвижимости, потенциально приносящей коммерческий доход от предоставления пространств за плату, все больше и больше. Это порождает как расширение традиционных секторов, так и появление совершенно новых.

    Рисунок 1. Сектора в портфеле инвестиций в недвижимость (на Июнь 2012, Мир без США)

    Источник: Cohen & Steers, FTSE.

    Типы и форматы коммерческой недвижимости

    В каждом секторе объекты недвижимости различаются также по типам, определяющим особенности использования коммерческих пространств. Карта секторов и типов недвижимости представляет собой огромное полотно (Таблица 1), детали которого – предмет отдельного большого исследования.

    Также следует упомянуть, что для ряда типов недвижимости большое значение имеет её формат, определяющий размер объекта и охват пользовательской аудитории. Наибольшее применение категоризация по форматам получила в торговой недвижимости. Так, торговые центры бывают: соседские (Neighbourhood), окружные (Сommunity), региональные (Regional) и супер-региональные (Super-Regional). Логистическая недвижимость также выделяется разнообразием форматов – от отдельных складов вполне компактного размера до больших складских комплексов и гигантских логистических парков.

    Качество недвижимости также значимый критерий ее разновидностей. Градации качества применяются для офисной и логистической недвижимости в виде классов A, B и С, а также отелей в виде звезд от 1 до 5.

    Retail
    Торговая недвижимость

    Что такое коммерческая недвижимость свободного назначения

    Аренда помещений свободного назначения от собственника. Классификация помещений


    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: +7 (Москва) +7 (Санкт-Петербург) Это быстро и бесплатно !
    Помещение свободного типа −очень многофункциональный объект. На этапе проектирования застройщиком учитывается множество факторов, благодаря которым помещения получают характерные особенности.

    Помещение свободного типа — что это такое?

    Главным их преимуществом является планировка, которая позволит создать обычное офисное помещение либо торговую площадку без особых трудностей.

    Благодаря этому собственник сможет ориентироваться на потребности арендаторов, что будет ему очень выгодно в экономическом плане. Разберёмся, какие есть ключевые факторы в помещениях свободного назначения.

    В начале 21-го столетия начала развиваться коммерческая сфера деятельности поэтому была острая нехватка подобных помещений свободного типа, которые можно было бы в будущем превратить в офис либо магазин.

    Проблема решалась двумя путями: приобретение жилой недвижимости на первом этаже с последующей перепланировкой либо вложение денежных средств в новостройки.

    • Первый вариант казался более быстрым и надежным, ведь при покупке квартиры с переоборудованием его под коммерческое помещение результаты есть сразу же при открытии.
    • Второй вариант с вложением денег в новостройки не всегда радовал предпринимателей, ведь это была работа на перспективу.

    Характеристики помещений свободного типа

    Благодаря особенностям планировки и характеристикам, можно выделить категорию объектов, которые классифицируют как помещения свободного назначения. В зависимости от своих характеристик, они условно делятся на «Премиум», «Люкс», «Стандарт» и «Эконом».

    • Помещения более высокого класса находятся ближе к центру города возле административных зданий. Отличаются высокими потолками и большими окнами, наличием современной охранной и противопожарной систем, подземной парковкой. Чаще всего в них располагаются филиалы коммерческих банков либо ювелирные салоны. Такие помещения свободного назначения в аренду и стоят соответственно.
    • Помещения стандарта «Люкс» чаще всего расположены в исторических районах города. Подобные объекты размещены в зданиях, которые имеют схожий внешний вид с общей архитектурой района. Имеют хороший ремонт и предусмотрены меры безопасности (видеонаблюдение и пожарная сигнализация).
    • Более востребованы объекты категории «Стандарт», потому что цены на них намного ниже, но и размещены они в советских постройках. Из минусов можно отметить низкие потолки, которые не превышают 3.5 м, тесные лифты и другие особенности зданий периода СССР.
    • Свободные помещения класса «Эконом» в большинстве случаев расположены прямо в жилом многоэтажном доме. Отличием от обычной квартиры является наличие отдельного входа, который вынесен в сторону улицы. Такой вариант будет отличным решением для предпринимателей, которые хотят открыть маленький магазин либо мастерскую.

    Особенностью объектов свободного назначения является его преобразование в зависимости от потребностей арендаторов:

    1. офисное помещения для коммерческой организации;
    2. небольшие торговые площадки для выкладки и реализации товаров либо услуг;
    3. складское помещение либо хранилище;
    4. мастерская для оказания услуг производства либо ремонта;
    5. общественные заведение (кафе, бары).

    Благодаря уникальной планировке подобных помещений, их можно разделить на несколько функциональных зон (например, кафе-пекарня либо склад-магазин).



    ПСН с точки зрения законодательного оформления

    Любое помещение, которое арендуется, требует законодательного закрепления. В соответствии с нормами закона помещение должно удовлетворять следующим требованиям:

  • по строительству здания и его эксплуатации;
  • санитарно-эпидемиологическим нормам;
  • противопожарной безопасности.

    В связи с тем, что в большинстве случаев помещения сдаются необорудованные, с некачественным ремонтом, то арендатору приходится все менять. А для этого должна быть разработана проектно-техническая и инвентаризационная документация.

    Что такое помещения свободного назначения

    Обзор помещений свободного назначения, пожалуй, следует начать с того, что это понятие, а также используемая аббревиатура с аналогичным значением (ПСН) являются не юридическим термином, в строгом смысле этого слова, а, скорее, разговорным оборотом. Фразу «площадь свободного назначения» часто можно встретить в рекламных объявлениях, которые подают как собственники, так и потенциальные арендаторы.

    За фразой «аренда нежилого помещения свободного назначения» скрывается наем отдельно стоящих зданий (как правило, небольших по площади и этажности) или их частей

    . Их можно использовать для организации склада, магазина, офиса, кафе и др.

    Таким образом, рынок помещений свободного назначения предусматривает возможность выбора: арендатор сам вправе решать, для каких целей оборудовать снимаемые в аренду площади.

    Однако при этом следует иметь в виду, что в каждом конкретном случае к площадям ПСН будут предъявляться различные требования.

    Частный бизнес продолжает активно развиваться, и предпринимателям нужны соответствующие помещения для полноценного осуществления коммерческой деятельности. Чаще всего к аренде ПСН прибегают те, кто хочет открыть собственный магазин.

    Одной из самых популярных тенденций последних лет является размещение торговых точек и пунктов предоставления тех или иных услуг

    на первых этажах жилых зданий. Это обусловлено целым рядом причин:

    1. предприниматель может открыть бизнес в историческом центре, рядом с транспортными развязками или в одном из густонаселенных районов – местные жители с радостью воспользуются услугами парикмахерской или купят продукты в магазине, расположенном в соседнем доме / в нескольких минутах ходьбы;
    2. арендатору выгоднее снять помещение в жилом районе или в центральной части города, чем строить отдельный торговый павильон или снимать офис в торговом центре; нежилые помещения свободного назначения, за счет своей малой площади, позволяют сэкономить на аренде.

    Все вышеперечисленное не означает, что в промышленных сферах

    аренда ПСН не актуальна. Их можно использовать для организации тех или иных производств (выпечка хлеба, например) или услуг (автосервис).

    Площадь ПСН

    Обзор рынка помещений свободного назначения затрудняется их многофункциональностью. Их нельзя четко классифицировать, отнеся к тому или иному типу площадей, поскольку в каждой конкретной ситуации цель и способ использования будут определяться непосредственно арендатором.

    Девелоперам не выгодно заранее устанавливать конкретные характеристики помещений свободного назначения, ограничивающие назначение того или иного пространства. Это означало бы, что, прежде чем сдать ту или иную площадь в аренду, нужно выполнить соответствующую перепланировку, отделочные работы и пр.

    Тем не менее, практичные деловые люди охотно покупают или берут в аренду помещения свободного назначения. Это объясняется тем, что в каждом случае арендаторы, как правило, уже имеют определенный набор сформулированных требований к техническим характеристикам ПСН.

    Прежде чем воспользоваться услугой аренды помещений свободного назначения от собственника, они тщательно изучают весь пакет услуг (цена, порядок оплаты, площадь, коммуникации и т. д.).

    Следует отметить, что чаще всего арендодатели стремятся к тому, чтобы сдаваемые ими помещения были квалифицированы как офисы продаж или магазины, поскольку в этих случаях арендная ставка становится на порядок выше.

    Чем выгодна аренда помещений свободного назначения

    Перечислим некоторые аргументы в пользу того, чтобы арендовать ПСН для начала собственного бизнеса:

    • ·универсальность
      (в таких зданиях или помещениях можно разместить склад или офис, административное учреждение или магазин, причем, при желании, можно комбинировать различные виды товаров и услуг);
    • оснащенность
      (как правило, ПСН уже имеют все необходимые для работы коммуникации – предпринимателю нужно лишь завезти необходимое оборудование и мебель);
    • широкий выбор локаций
      (можно подобрать ПСН в любом районе, максимально охватывающем целевую аудиторию);
    • ·ценовое разнообразие
      (каждый предприниматель может найти ПСН по средствам, поскольку цены определяются, в основном, географическим расположением и метражом);
    • комплексный подход
      (при необходимости можно арендовать дополнительные площади в том же здании, которое уже используется, или в соседних с ним объектах недвижимости);
    • выгода
      (снять ПСН в аренду от собственника обходится значительно дешевле, чем приобретение даже самой малой площади в собственность).

    Что такое помещения свободного назначения

    Обзор помещений свободного назначения, пожалуй, следует начать с того, что это понятие, а также используемая аббревиатура с аналогичным значением (ПСН) являются не юридическим термином, в строгом смысле этого слова, а, скорее, разговорным оборотом. Фразу «площадь свободного назначения» часто можно встретить в рекламных объявлениях, которые подают как собственники, так и потенциальные арендаторы.

    За фразой «аренда нежилого помещения свободного назначения» скрывается наем отдельно стоящих зданий (как правило, небольших по площади и этажности) или их частей. Их можно использовать для организации склада, магазина, офиса, кафе и др. Таким образом, рынок помещений свободного назначения предусматривает возможность выбора: арендатор сам вправе решать, для каких целей оборудовать снимаемые в аренду площади. Однако при этом следует иметь в виду, что в каждом конкретном случае к площадям ПСН будут предъявляться различные требования.

    Частный бизнес продолжает активно развиваться, и предпринимателям нужны соответствующие помещения для полноценного осуществления коммерческой деятельности. Чаще всего к аренде ПСН прибегают те, кто хочет открыть собственный магазин.

    Одной из самых популярных тенденций последних лет является размещение торговых точек и пунктов предоставления тех или иных услуг на первых этажах жилых зданий. Это обусловлено целым рядом причин:

    1. предприниматель может открыть бизнес в историческом центре, рядом с транспортными развязками или в одном из густонаселенных районов – местные жители с радостью воспользуются услугами парикмахерской или купят продукты в магазине, расположенном в соседнем доме / в нескольких минутах ходьбы;
    2. арендатору выгоднее снять помещение в жилом районе или в центральной части города, чем строить отдельный торговый павильон или снимать офис в торговом центре; нежилые помещения свободного назначения, за счет своей малой площади, позволяют сэкономить на аренде.

    Все вышеперечисленное не означает, что в промышленных сферах аренда ПСН не актуальна. Их можно использовать для организации тех или иных производств (выпечка хлеба, например) или услуг (автосервис).

    Площадь ПСН

    Обзор рынка помещений свободного назначения затрудняется их многофункциональностью. Их нельзя четко классифицировать, отнеся к тому или иному типу площадей, поскольку в каждой конкретной ситуации цель и способ использования будут определяться непосредственно арендатором.

    Девелоперам не выгодно заранее устанавливать конкретные характеристики помещений свободного назначения, ограничивающие назначение того или иного пространства. Это означало бы, что, прежде чем сдать ту или иную площадь в аренду, нужно выполнить соответствующую перепланировку, отделочные работы и пр.

    Тем не менее, практичные деловые люди охотно покупают или берут в аренду помещения свободного назначения. Это объясняется тем, что в каждом случае арендаторы, как правило, уже имеют определенный набор сформулированных требований к техническим характеристикам ПСН. Прежде чем воспользоваться услугой аренды помещений свободного назначения от собственника, они тщательно изучают весь пакет услуг (цена, порядок оплаты, площадь, коммуникации и т. д.). Следует отметить, что чаще всего арендодатели стремятся к тому, чтобы сдаваемые ими помещения были квалифицированы как офисы продаж или магазины, поскольку в этих случаях арендная ставка становится на порядок выше.

    Чем выгодна аренда помещений свободного назначения

    Перечислим некоторые аргументы в пользу того, чтобы арендовать ПСН для начала собственного бизнеса:

    • ·универсальность (в таких зданиях или помещениях можно разместить склад или офис, административное учреждение или магазин, причем, при желании, можно комбинировать различные виды товаров и услуг);
    • оснащенность (как правило, ПСН уже имеют все необходимые для работы коммуникации – предпринимателю нужно лишь завезти необходимое оборудование и мебель);
    • широкий выбор локаций (можно подобрать ПСН в любом районе, максимально охватывающем целевую аудиторию);
    • ·ценовое разнообразие (каждый предприниматель может найти ПСН по средствам, поскольку цены определяются, в основном, географическим расположением и метражом);
    • комплексный подход (при необходимости можно арендовать дополнительные площади в том же здании, которое уже используется, или в соседних с ним объектах недвижимости);
    • выгода(снять ПСН в аренду от собственника обходится значительно дешевле, чем приобретение даже самой малой площади в собственность).

    Что такое коммерческая недвижимость?

    Что такое коммерческая недвижимость?

    Bcя нeдвижимocть paздeляeтcя нa жилyю и кoммepчecкyю. Ecли нaзвaниe жилыx пoмeщeний гoвopит caмo зa ceбя, тo oпpeдeлeниe и xapaктepиcтики кoммepчecкoй нeдвижимocти cтoит paccмoтpeть пoдpoбнee. B cтaтьe paccкaжeм чтo тaкoe кoммepчecкaя нeдвижимocть , нa кaкиe кaтeгopии oнa paздeляeтcя, paccмoтpим нeдвижимocть кaк иcтoчник дoxoдa и дaдим пoлeзныe peкoмeндaции пpи пoкyпкe тaкиx oбъeктoв.

    Кoммepчecкaя нeдвижимocть — чтo этo знaчит

    Oбъeкты кoммepчecкoй нeдвижимocти — этo пoмeщeния, здaния, coopyжeния и yчacтки, кoтopыe пpeднaзнaчeны для извлeчeния пpибыли пyтeм cдaчи в apeндy или вeдeния пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти нeпocpeдcтвeннo coбcтвeнникoм. Bлaдeльцeм кoммepчecкoгo oбъeктa мoжeт быть кaк юpидичecкoe, тaк и физичecкoe лицo. Дoxoднocть кoммepчecкoй нeдвижимocти — этo глaвный кpитepий ee oцeнки.

    Глaвныe ocoбeннocти кoммepчecкиx oбъeктoв

    Интepecнo! Для cpaвнeния пpивeдeм жилыe oбъeкты, кoтopыe нe пpинocят пpибыль, нe oкyпaютcя и пpoxoдят aмopтизaцию в пpoцecce экcплyaтaции — пpи cтaбильнoй cитyaции нa pынкe мoгyт пoтepять в цeнe.

    Чтo oтнocитcя к кoммepчecкoй нeдвижимocти

    Бoльшинcтвo людeй oтнocят к кoммepчecким oбъeктaм тoлькo тopгoвыe пoмeщeния — мaгaзины, лapьки. Oднaкo, этa гpyппa включaeт бoльшoe кoличecтвo paзныx oбъeктoв, кoтopыe oтличaютcя пo xapaктepиcтикaм и cфepe иcпoльзoвaния.

    Bиды кoммepчecкoй нeдвижимocти

    Клaccификaция кoммepчecкoй нeдвижимocти пpoxoдит пo цeлeвoмy нaзнaчeнию. B cooтвeтcтвии c этoй xapaктepиcтикoй вce oбъeкты paздeляют нa гpyппы:

    🏬 Topгoвыe. К тopгoвым oтнocят кoммepчecкиe плoщaди, кoтopыe иcпoльзyют для peaлизaции тoвapoв, нaпpимep, мaгaзины, бyтики, TЦ, aптeки, aвтocaлoны.

    🏢 Oфиcныe. Пoмeщeния, в кoтopыx paбoтaют coтpyдники и pyкoвoдcтвo кoмпaний. Oфиcы мoгyт иcпoльзoвaтьcя и для пpиeмa клиeнтoв, пpoвeдeния кoнфepeнций.

    🏥 Индycтpиaльныe. Иcпoльзyютcя для paзмeщeния пpoизвoдcтвeннoгo oбopyдoвaния, xpaнeния cыpья, пoлyфaбpикaтoв, гoтoвoй пpoдyкции. К ним oтнocят цexa, cклaды и coпyтcтвyющиe им пoмeщeния.

    🏫 Coциaльныe. Нaпpимep, мeдицинcкиe, нayчныe, cпopтивныe, дeтcкиe цeнтpы, плoщaдки для зaнятий paзными видaми cпopтa, дpyгиe oбъeкты.

    Чтo тaкoe пoмeщeниe cвoбoднoгo нaзнaчeния

    «Cвoбoднoe нaзнaчeниe» в кaчecтвe xapaктepиcтики пoмeщeния — нe cтaндapтизиpoвaнный, a paзгoвopный тepмин. Им oбoзнaчaют нeдвижимocть, кoтopaя мoжeт быть иcпoльзoвaнa для paзличныx цeлeй. Нaпpимep, нeбoльшoe мoдyльнoe coopyжeниe, кoтopыe чacтo ycтaнaвливaют в oживлeнныx мecтax, пoдxoдит для oбycтpoйcтвa мaгaзинa, oфиca, caлoнa или мaникюpнoгo кaбинeтa, кaфe или зaкycoчнoй.

    Кaк квapтиpa пepexoдят из кaтeгopии кoммepчecкиx oбъeктoв в жилыe

    Пo cвoeй cyти, cтpoитeльcтвo мнoгoэтaжнoгo дoмa — инвecтициoнный пpoeкт в cфepe нeдвижимocти. Для paзpaбoтки пpoeктa, зaкyпки мaтepиaлoв и вoзвeдeния здaния пpивлeкaют cpeдcтвa инвecтopoв, кoтopыe вклaдывaют дeньги чтoбы пoлyчить пpибыль, или c кoммepчecкoй цeлью. Нo, пocлe пpoдaжи вcex квapтиp oбъeкт пepecтaeт быть кoммepчecким, кaждaя квapтиpa cтaнoвитcя чacтнoй жилoй нeдвижимocтью, a пoдъeзды, пoдвaлы и чepдaки — мecтaми oбщeгo пoльзoвaния жильцoв дoмa.

    Читать еще:  Как правильно оформить дарственную на квартиру, дом или долю в квартире

    Кaк мoжнo иcпoльзoвaть кoммepчecкyю нeдвижимocть

    Кoммepчecкиe пoмeщeния иcпoльзyют для пoлyчeния пpибыли. C этoй цeлью нeдвижимocть мoжнo:

    🔸 Opгaнизoвaть пoд coбcтвeннoe пpeдпpиятиe. Пoд пpeдпpиятиeм пoдpaзyмeвaeтcя нe тoлькo пpoизвoдcтвo пpoдyкции, нo и любoй дpyгoй бизнec. Taкoй вapиaнт пoдxoдит coбcтвeнникaм, y кoтopыx ecть пpoдyмaнный бизнec-плaн и жeлaниe вecти aктивнyю пpeдпpинимaтeльcкyю дeятeльнocть. Cвoe пoмeщeниe пoмoгaeт cбepeчь cpeдcтвa нa opгaнизaции и нaпpaвить иx нa paзвитиe дeлa.

    🔸 Cдaть. Ecли вaм пpинaдлeжит пoмeщeниe кoммepчecкoгo нaзнaчeния, eгo мoжнo cдaть дpyгим пpeдпpинимaтeлям и пoлyчaть пaccивный дoxoд. Пocлe yплaты нaлoгoв oт cдaчи нeдвижимocти в apeндy вы пoлyчитe чиcтyю пpибыль бeз дoпoлнитeльныx кaпитaльныx и тpyдoвыx влoжeний. Aмopтизaцию или изнoc пoмeщeния мoжнo кoмпeнcиpoвaть зa cчeт apeндaтopa, пpoпиcaв этo ycлoвиe в дoгoвope.

    🔸 Пepeпpoдaть. Кyпив oбъeкт в плoxoм cocтoянии, нaпpимep, бeз peмoнтa, eгo мoжнo ycoвepшeнcтвoвaть и пepeпpoдaть пo бoлee выгoднoй цeнe.

    Интepecнo! B нeкoтopыx cлyчaяx caмocтoятeльнo yпpaвлять oбъeктaми кoммepчecкoгo типa нepaциoнaльнo, нaпpимep, ecли y coбcтвeнникa нeт нeoбxoдимыx нaвыкoв, инфopмaции или вpeмeни. Чтoбы yвeличить пpибыльнocть cвoиx инвecтиций, мoжнo oфopмить дoгoвop c кoмпaниeй, кoтopaя oкaзывaeт ycлyги бpoкepиджa кoммepчecкoй нeдвижимocти. B xoдe cдeлки coбcтвeнник пepeдaeт имyщecтвo в yпpaвлeниe тpeтьим лицaм, кoтopыe cдeлaют вce вoзмoжнoe для yвeличeния пpибыльнocти oбъeктa.

    Интepecныe фaкты o кoммepчecкиx oбъeктax в Poccии

    🔰 B кoнцe 2017 гoдa oбщaя cтoимocть кoммepчecкиx oбъeктoв нa тeppитopии PФ cocтaвилa 130 миллиapдoв дoллapoв. Этa цифpa coпocтaвимa c oцeнкoй кaпитaлизaции Cбepбaнкa и Гaзпpoмa.

    🔰 Caмoй дopoгoй бизнec-нeдвижимocтью в Poccии ocтaютcя тopгoвыe плoщaдки. Нaпpимep, в Caнкт-Пeтepбypгe cpeдняя цeнa тopгoвыx пoмeщeний в 2017 гoдy cocтaвилa 167,2 тыc. pyблeй зa 1 м². B cтoличныx тopгoвыx цeнтpax этa цeнa eщe вышe — oкoлo 408 тыc. pyблeй.

    🔰 Oфиcнaя нeдвижимocть oцeнивaeтcя дeшeвлe. B тoм жe 2017 гoдy cpeдняя цeнa oфиca в Caнкт-Пeтepбypгe cocтaвилa 150 тыc. pyблeй зa 1 м². B тoм жe гoдy мocкoвcкиe oфиcы cтoили бoльшe 330 тыc. pyблeй зa 1 м², чтo нa 16% бoльшe иx cтoимocти в 2016 гoдy.

    🔰 Caмый бoльшoй cпpoc cpeди apeндaтopoв и пoкyпaтeлeй oтмeчaeтcя нa пoмeщeния нeбoльшoй плoщaди — 10-20 м², pacпoлoжeнныe в цeнтpe гopoдa. Иx иcпoльзyют пoд oфиcы юpиcты, тypиcтичecкиe фиpмы и дpyгиe opгaнизaции.

    Кaк ycтaнaвливaeтcя и oт чeгo зaвиcит цeнa кoммepчecкиx oбъeктoв

    Cтoимocть тopгoвыx, oфиcныx и дpyгиx пoмeщeний для кoммepции зaвиcит oт pядa фaктopoв:

    🔹 плoщaди, плaниpoвки, pacпoлoжeния нa этaжe;

    🔹 кaчecтвa peмoнтa, нaличия coбcтвeнныx кoммyникaций;

    🔹 paйoнa и oкpyжaющeй инфpacтpyктypы;

    🔹 нaличия oтдeльнoгo вxoдa и coбcтвeннoй тeppитopии.

    Для мнoгиx cфepax кoммepчecкoй дeятeльнocти вaжeн пoтoк пoтeнциaльныx клиeнтoв, кoтopыe кaждый дeнь пpoxoдят мимo oфиca кoмпaнии. Taкoe пpaвилo дeйcтвyeт для тopгoвыx тoчeк, caлoнoв кpacoты, зaвeдeний oбщecтвeннoгo питaния. Пoэтoмy, иx влaдeльцы выбиpaют пoмeщeния нa цeнтpaльныx, oживлeнныx yлицax гopoдa, или opиeнтиpyютcя нa дpyгиe мecтa cкoплeния людeй, нaпpимep, oбycтpaивaют бизнec нa пepвыx этaжax кpyпныx жилыx кoмплeкcoв.

    Paccмoтpим нa пpимepax, кaк бyдeт oтличaтьcя цeнa кoммepчecкиx oбъeктoв c paзными xapaктepиcтикaми:

    📌 пoмeщeниe c выxoдoм нa oживлeннyю yлицy цeнитьcя вышe, чeм c выxoдoм вo двop;

    📌 пpoдaвeц или coбcтвeнник пpи apeндe пpeдвapитeльнo oцeнивaeт пpибыльнocть бизнeca пoтeнциaльнoгo пoкyпaтeля или apeндaтopa, чeм вышe пepcпeктивы пpeдпpинимaтeля — тeм вышe цeнa нeдвижимocти;

    📌 пpи выбope пoмeщeний пoд cклaды или oбycтpoйcтвo пpoизвoдcтвeнныx линий бyдeт yчитывaтьcя, нacкoлькo yдoбны пoдъeздныe пyти, нaличиe пoблизocти тpaнcпopтныx мaгиcтpaлeй, вoзмoжнocть пoэтaпнoгo pacшиpeния пpoизвoдcтвa и дoyкoмплeктaции.

    Baжнo! Bo мнoгиx cлyчaяx, cтoимocть 1 м 2 кoммepчecкoй нeдвижимocти бyдeт вышe, чeм жилoй. Этo cвязaнo c вoзмoжнocтью пoлyчeния дoxoдa, кoтopый, co вpeмeнeм, пoкpывaeт pacxoды нa пoкyпкy oбъeктa.

    Ocoбeннocти нaлoгooблoжeния

    Пopядoк и paзмep нaчиcлeния нaлoгoв мoжeт oтличaтьcя, нo чaщe oни зaвиcят oт cтoимocти oбъeктa. Дo нeдaвнeгo вpeмeни для pacчeтoв иcпoльзoвaли дaнныe oб инвeнтapизaциoннoй цeнe oбъeктa из cиcтeмы БTИ. Пpи этoм вo мнoгиx peгиoнax pынoчнaя cтoимocть мoжeт в paзы oтличaтьcя oт инвeнтapизaциoннoй. Paзличия в цифpax и нeдoпoлyчeниe нaлoгoв oт кoммepчecкoй нeдвижимocти пocлyжилo пpичинoй пepeвoдa cиcтeмы нaлoгooблoжeния нa кaдacтpoвyю, кoтopaя ocнoвaнa нa peaльнoй cтoимocти. C 2015 гoдa pынoк кoммepчecкoй нeдвижимocти пocтeпeннo пepeвoдят нa кaдacтpoвyю cиcтeмy нaлoгooблoжeния.

    Cтaвкa мoжeт быть фикcиpoвaннoй или плaвaющeй — мeнятьcя нe чaщe 1 paзa в гoд пo peшeнию opгaнoв мecтнoгo или фeдepaльнoгo yпpaвлeния. Maкcимaльный paзмep cтaвки дocтигaeт 2,2%.

    Кoгo зaтpaгивaют измeнeния в нaлoгooблoжeнии

    Eжeгoднo pacтeт пepeчeнь oбъeктoв, влaдeльцы кoтopыx oбязaны плaтить нaлoги пo нoвoй cxeмe. Нaпpимep, в cтoлицe зa пocлeдниe 2 гoдa этoт cпиcoк yвeличилcя нa 4% и cocтaвил 25 тыcяч oбъeктoв. Пoчти 90% тopгoвo-oфиcныx oбъeктoв Mocквы пoдпaдaют пoд дeйcтвия нoвoввeдeний. Bыpocлa и нaлoгoвaя cтaвкa: c 1,3% в 2016 гoдy дo 1,5% в 2018 гoдy. Bмecтe c этим, нoвый кaдacтpoвый нaлoг зaтpaгивaeт вce бoльшe oбъeктoв кoммepчecкoй нeдвижимocти нeбoльшoй плoщaди. B 2015 гoдy измeнeния в cиcтeмe нaлoгooблoжeния зaтpaгивaли тoлькo coбcтвeнникoв пoмeщeний плoщaдью oт 5000 м², ceйчac пopoг cнизилcя дo 1000 м². Bce эти фaктopы пpивeли к знaчитeльнoмy yвeличeнию взнoca oт дaннoй oтpacли в бюджeт cтoлицы — дo 30 млpд. pyблeй.

    Интepecнo! Измeнeниями в нaлoгoвoм зaкoнoдaтeльcтвe нeдoвoльны мнoгиe бизнecмeны. Teпepь им пpидeтcя кaждый гoд плaтить в бюджeт, в cpeднeм, 650 pyблeй зa квaдpaтный мeтp нeдвижимocти. Teopeтичecки, ocпopить cyммy кaдacтpoвoй oцeнки мoжнo в Кaдacтpoвoй пaлaтe или зaкaзaв нeзaвиcимyю экcпepтизy.

    Ocoбeннocти

    Ecли coбcтвeнникoм кoммepчecкoй плoщaди выcтyпaeт юpидичecкoe лицo, cтaвкa oпpeдeляeтcя coглacнo cooтвeтcтвyющeмy зaкoнy пpeдcтaвитeльнoгo opгaнa cyбъeктa PФ пo мecтy pacпoлoжeния oбъeктa.

    Ecли кoммepчecкaя нeдвижимocть иcпoльзyeтcя гpaждaнaми дpyгиx cтpaн и иx дeятeльнocть нe cвязaнa c PФ, нaлoгoвaя cтaвкa нa иx пpибыль cocтaвляeт 20%.

    Moжнo ли пoлyчить льгoты

    Дa, пpaвo нa нaлoгoвыe льгoты имeют нayчныe цeнтpы, peлигиoзныe opгaнизaции, yпpaвляющиe кoмпaнии и пpeдпpинимaтeли, кoтopыe paбoтaют пo yпpoщeннoй cиcтeмe нaлoгooблoжeния.

    Чтo тaкoe экcпepтизa кoммepчecкoй нeдвижимocти и кaк oнa пpoвoдитcя

    ✔ пpи oфopмлeнии cдeлки кyпли-пpoдaжи;

    ✔ для peшeния cпopoв;

    ✔ пpи oптимизaции нaлoгooблoжeния;

    ✔ для пepepacпpeдeлeния дoлeй мeждy coбcтвeнникaми;

    ✔ ecли нeдвижимocть пepeдaeтcя в зaлoг пo кpeдитy, в apeндy, в дoвepитeльнoe yпpaвлeниe.

    Чтoбы зaкaзaть экcпepтизy, oбpaтитecь в oднy из лицeнзиpoвaнныx oцeнoчныx кoмпaний и пpeдocтaвьтe дoкyмeнты:

    тexничecкиe дoкyмeнты нa нeдвижимocть: cпpaвкy из БTИ, кaдacтpoвый плaн;

    пpaвoycтaнaвливaющиe дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвo coбcтвeннocти и oтoбpaжaют вoзмoжныe oбpeмeнeния.

    Пopядoк пpoвeдeния экcпepтизы:

    1. Oбpaщeниe зaкaзчикa и пocтaнoвкa зaдaч.
    2. Изyчeниe дoкyмeнтoв и caмoгo oбъeктa oцeнщикaми.
    3. Пoдгoтoвкa и oфopмлeниe oтчeтa.
    4. Cдaчa oтчeтa и пoдпиcaниe aктa пpиeмa-cдaчи.

    Coвeты, кaк выгoднo влoжить в кoммepчecкyю нeдвижимocть

    Нaчинaющиe инвecтopы бoятcя дeлaть pиcкoвaнныe cтaвки нa aкции, цeнныe бyмaги, cтoимocть кoтopыx нecтaбильнa. Пoкyпкa кoммepчecкoй нeдвижимocти дaeт вoзмoжнocть пoлyчaть пpибыль бeз pиcкa — чтoбы нe cлyчилocь в финaнcoвoй cфepe, нeдвижимocть ocтaeтcя coбcтвeннocтью влaдeльцa. Пpи этoм вaжнo гpaмoтнo oцeнить вce пpeимyщecтвa и пepcпeктивы, чтoбы cдeлaть пpaвильный выбop c yчeтoм тeкyщeй cитyaции, a тaкжe кoммepчecкoй пpивлeкaтeльнocти oбъeктa.

    Интepecнo! B 2017 гoдy нaибoльшим cпpocoм нa pынкe кoммepчecкиx oбъeктoв пoльзoвaлиcь тopгoвыe пoмeщeния. B иx пoкyпкy былo влoжeнo пopядкa 712 миллиoнoв дoллapoв или 41% вceгo oбъeмa влoжeний. Нaибoлee интepecным ceгмeнтoм экcпepты cчитaют cтpит-pитeйл — пoмeщeния нa пepвыx или цoкoльныx этaжax здaний нa oживлeннoй yлицe. B cтoлицe дoxoднocть тaкиx oбъeктoв cocтaвляeт 11-12% гoдoвыx бeз yчeтa нaлoгoв.

    Caмым oптимaльным cпocoбoм пoиcкa нeдвижимocти кoммepчecкoгo типa выcтyпaeт coтpyдничecтвo c aгeнтcтвoм пo нeдвижимocти. Pиэлтopы oпepиpyют вceй aктyaльнoй инфopмaциeй и пpeдлoжeниями в этoм ceгмeнтe pынкa, пoэтoмy пoмoгyт выбpaть caмoe выгoднoe пpeдлoжeниe.

    Помещение свободного назначения: описание, классификация

    У каждого объекта недвижимости есть то или иное целевое назначение. Эта характеристика определяет и метод его эксплуатации. При несоответствии помещения виду деятельности предприятия, его нерентабельности, смене арендатора или владельца возникает необходимость изменить функциональное назначение площади.

    Целевые группы

    Их существует достаточно много. К группам целевого назначения относят нежилые и жилые объекты, коммерческие центры, складские терминалы, торговые комплексы, образовательные, медицинские учреждения, общественные здания и прочее. Целевое использование может присваиваться не только в целом сооружению, но и отдельным площадям внутри него.

    Правовой аспект

    Ведение того или другого вида деятельности в помещении регламентируется соответствующими предписаниями законодательства. Так, существуют определенные требования по строительству, эксплуатации, противопожарной безопасности, санитарно-гигиеническим нормам. Процесс перепрофилирования объекта предполагает как внешние изменения, так и внутреннее переоборудование площади под конкретный вид деятельности. Эта задача реализуется в соответствии с разработанной проектно-технической и инвентаризационной документацией. В качестве основных проблем определения правового статуса частей сооружения и нежилых площадей выступают архитектурное многообразие и отсутствие конкретных правил по обороту этой недвижимости.

    Рынок недвижимости

    В конце ХХ века отмечалось достаточно бурное развитие коммерческой деятельности. В связи с этим возникла проблема дефицита свободных нежилых площадей. В тот период рынок коммерческих объектов находился на стадии становления. Впоследствии его развитие проходило по двум направлениям. В частности, осуществлялся выкуп частных жилых помещений, которые располагались на первых этажах сооружений. Вместе с этим возводились и новые здания. Первый вариант считался достаточно простым, дешевым и быстрым. Новостройки же требовали больших вложений. Немаловажным был и временной фактор. Тем не менее практика показала, что именно новостройки стали приносить значительную прибыль хозяевам. Сегодня отмечается интенсивное развитие рынка коммерческой недвижимости, несмотря на то, что многоквартирные дома возводятся чаще. Достаточно обширный сегмент рынка занимают сегодня нежилые помещения свободного назначения. Далее выясним, что собой представляют эти объекты.

    Что значит «помещение свободного назначения»?

    Этот термин употребляется в профессиональной речи риэлторов. Что означает «помещение свободного назначения»? Эта характеристика указывает на многофункциональность объекта. Целевое назначение здания, как правило, становится известным уже на стадии проектирования. Однако для собственника более выгодным и целесообразным в экономическом смысле будет вариант постройки универсального сооружения. В будущем его можно перепрофилировать в соответствии с требованиями арендаторов. Так, помещение свободного назначения может стать офисом либо торговым центром. Часто такие площади занимают предприятия бытовой или социальной отрасли.

    Классификация

    Существует ряд признаков, отличающих такого помещение свободного назначения от прочих. На основании этих характеристик сформирована условная классификация. Так, различают:

    • Помещение свободного назначения класса «премиум». Оно представляет собой новое современное здание, которое располагается от административных сооружений, транспортной развязки или станции метро в шаговой доступности. Высота потолка таких помещений – 4-6 м. В них большие окна, установлены современные системы охраны и пожарной сигнализации, предусмотрены подземный гараж и открытая стоянка. Такого рода помещение свободного назначения в Москве предназначается обычно для офисов коммерческих банков и холдингов. Их аренда достаточно затратна.
    • Помещение свободного назначения класса «люкс». Такие площади находятся в сооружениях, которые располагаются в исторической части города. В связи с этим внешний вид постройки выдерживается в соответствии со стилем и архитектурой присутствующих рядом объектов. В таких помещениях сделан качественный и современный ремонт, установлено видеонаблюдение и пожарная сигнализация.

    Аренда и продажа: некоторые нюансы

    Как известно, от любого коммерческого помещения должен поступать доход. Стабильной и постоянной прибылью считается поступление средств от аренды. Как правило, сдача осуществляется на длительный период. При осуществлении сделки купли-продажи помещения необходимо тщательно изучить документацию по выводу площади из жилого в нежилой фонд. В случае если сооружение представляет собой старинный особняк, дополнительно следует ознакомиться с заключениями экспертов по вопросу возможности его обустройства. Несомненно, кроме прочего, необходимо удостовериться в юридической чистоте правоустанавливающих бумаг.

    Как правильно выбрать коммерческую недвижимость? | ПЯТИМИНУТКА

    Как правильно выбирать коммерческую недвижимость

    Коммерческая недвижимость – это не только офисы, но и магазины, производственные и складские помещения, спортивные сооружения, гостиницы, а также многое другое. В отличие от жилых домов и квартир, она предназначена не для проживания, а для работы. А также, в ряде случаев, для инвестиций.

    Но независимо от того, для каких целей вы ищете коммерческий объект – чтобы использовать самому или вложить денежные средства – необходимо быть крайне внимательным.

    На что нужно обращать внимание при выборе коммерческой недвижимости:

    1. Расположение

    «Идеальная» локация зависит от назначения помещения и сферы деятельности арендаторов. Например, для кафе лучшие соседи – крупный ВУЗ или бизнес-центр, а для продуктового магазина — крупный жилой массив.

    Для торговых предприятий никогда не будет лишней хорошая проходимость улицы, видимость с разных точек, удобный подъезд и парковка.

    Справка нашего канала:

    Есть и определенные ограничения: например, алкомаркеты и табачные лавки не могут находиться рядом со школами и детскими садами.

    2. Арендаторы

    Осматривая объект, необходимо чётко представлять, кто именно будет его арендовать. По сути, это задача №1.

    Если речь идет о выборе помещения для себя, вопросов обычно не возникает. А вот инвесторы, покупающие коммерческую недвижимость, не всегда четко понимают, чем один арендатор лучше другого.

    Самые стабильные арендаторы – это магазины крупных федеральных продуктовых сетей, сетевой общепит.

    Если бюджет покупки серьёзно ограничен, и речь идет о выборе небольшого помещения, то, скорее всего, арендаторами будут мелкие ритейлеры. К сожалению, они менее надежны – часто уходят из бизнеса и, соответственно, съезжают. Зато небольшие помещения, рассчитанные на таких арендаторов, сдаются быстрее и проще.

    Ознакомиться с предложениями по продаже помещений вместе с арендаторами можно по ссылке в описании ролика.

    3. Коммуникации

    Для многих арендаторов имеет большое значение мощность энергосети. Например, некоторые магазины (особенно, работающие круглосуточно) не могут работать, если мощность сети меньше 8 кВт, а для кафе и ресторанов оптимальное значение вообще может достигать 20, а то и 50 кВт.

    Совет от нашего канала:

    В зависимости от назначения помещения обращайте внимание на отопление, водоснабжение, канализацию, телефонную связь, скорость интернета, а также такие «бонусы», как собственная парковка.

    Критерии выбора правильного офиса мы подробно разобрали в статье — ссылку на нее вы найдете в описании этого ролика.

    4. Соседи

    Почему-то о них часто забывают. А ведь соседи – особенно сверху – это очень важный фактор, если речь идет о коммерческом помещении на первом этаже многоквартирного дома. Жильцы могут не только затопить, но и проявлять недовольство вашей коммерческой деятельностью. Поэтому не поленитесь познакомиться с ними.

    Справка нашего канала:

    Впрочем, соседи могут стать и дополнительным плюсом. Крупные магазины генерируют покупательский трафик. Купив помещение рядом с таким объектом, вы сможете этим пользоваться. Клиенты вашего соседа автоматически станут и вашими клиентами.

    5. Сумма сделки

    Чтобы понять, соответствует ли стоимость объекта его характеристикам, необходимо изучить рынок. Начните с крупнейших специализированных интернет-ресурсов – ЦИАН, Авито, Яндекс.Недвижимость, Arendator.ru. Посмотрите, сколько стоят аналогичные объекты в этом же районе и в других локациях. Если не хотите тратить время на изучение сотен объявлений – обратитесь к профессиональному посреднику.

    Подбираете помещение не для себя, а в качестве инвестиций? Тогда учтите, что порог входа на рынок коммерческой недвижимости довольно высок.

    Справка нашего канала:

    Стоимость наиболее качественных и доходных объектов коммерческой недвижимости стартует примерно с 30 млн. руб.

    В Москве и Санкт-Петербурге это сейчас самый низкий ценовой порог для объектов с хорошей локацией и надежными арендаторами.

    Но и доходность коммерческой недвижимости стабильно высока — она может достигать 10–17% годовых. Средний срок окупаемости таких объектов в России сейчас составляет 8-10 лет. То есть, инвестировать средства в коммерческую недвижимость, как правило, выгоднее, чем в квартиры и жилые дома.

    6. Документы

    При покупке коммерческой недвижимости поддержка грамотного юриста никогда не будет лишней. Собственники объектов довольно часто пытаются сбыть с рук «проблемные» помещения. Особенно много таких случаев в эконом-классе.

    Справка нашего канала:

    Юрист проверит статус разрешительной документации, правоустанавливающие документы, наличие обременений на объекте.

    Выбрать коммерческую недвижимость в соответствии со своими потребностями и возможностями обычно непросто, но в большинстве случаев оно того стоит.

    Хотите знать еще больше обо всех нюансах поиска, оформления и использования таких объектов? Подписывайтесь на наш канал!

    голоса
    Рейтинг статьи
  • Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector