Piteryust.ru

Юридическая консультация онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Аренда земельного участка без торгов: основания получения и возможные проблемы

Отказ в продлении аренды земли

Хотели оформить продление договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения у сельского совета. Отказывают в продлении договора аренды из-за того, что мы не зарегистрированы как крестьянско-фермерское хозяйство. Окончание договора аренды 5 марта 2021 г. Что следует предпринять в этой ситуации?

Правовое регулирование земельных отношений, осуществляется Земельным кодексом РФ (далее по тексту – ЗК РФ). Глава V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» была введена в ЗК РФ Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ и вступила в силу с 1 марта 2015 г.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может заключаться с заинтересованным лицом как без проведения торгов, так и с проведением торгов в форме аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, которые проводятся в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 вышеуказанной статьи.

Арендатор земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов в соответствии с условиями, закрепленными пп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с пп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства РФ при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды указанного земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Данный способ предоставления земельного участка без торгов обусловлен наличием ранее заключенного договора аренды этого земельного участка. Данное право законодатель предоставил арендаторам, надлежащим образом, использующим земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства.

В случае если при использовании земельного участка были выявлены в рамках государственного земельного надзора нарушения, то они должны быть устранены к моменту обращения заявителя за заключением договора аренды земельного участка, соответствующая информация должна иметься у уполномоченных органов (п. 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 23 декабря 2020 г. (далее – Обзор судебной практики)).

Возвращаясь к конкретному вопросу автора, поскольку срок договора аренды истекает 5 марта 2021 г., арендатору необходимо подать заявление о заключении с ним нового договора аренды в уполномоченный орган до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

И, как указано в п. 2 Обзора судебной практики, «необходимо исследовать условия заключения нового договора аренды с учетом требований подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ».

Правила составления заявления и перечень документов, которые необходимо приложить к нему, урегулированы ст. 39.17 ЗК РФ.

Согласно п. 5 данной статьи в срок не более чем 30 дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает соответствующие действия, предусмотренные названным пунктом.

Следует знать, что уполномоченный орган (сельсовет, как называет его автор вопроса) может отказывать только по основаниям, строго перечисленным в законе.

Чтобы юридически правильно ответить на поставленный вопрос о законности (незаконности) действий сельсовета по выставлению обязательного условия (требования) о регистрации настоящего арендатора в качестве крестьянско-фермерского хозяйства для заключения нового договора аренды, надо ознакомиться с решением, содержащим отказ, который вы получили в ответ на ваше заявление о продлении договора аренды, а, главное, знать в какой форме сотрудником сельсовета передано вам решение: был ли это устный ответ сотрудника (не имеющий юридической силы) или предоставлено письменное официальное решение, в котором указаны все законные основания принятия такого решения.

В случае вашего несогласия с полученным официальным отказом и наличием законных оснований у вас есть право оспорить решение сельсовета в судебном порядке.

Как происходит предоставление земельного участка в аренду без торгов?

Граждане РФ и иностранцы имеют право получить в аренду земельный участок в России.

Для этого предусмотрена специальная процедура с проведением торгов.

Но не обязательно ждать аукциона с подходящим участком. Гражданин может самостоятельно выбрать землю и даже получить ее без торгов.

О том, как происходит предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов, читайте в статье.

Правовая база

В 2019 году получить право на аренду земельного участка претендент может только по результатам аукциона. Это закреплено в ст. 39.6 Земельного Кодекса России.

Однако в этой же статье перечисляются случаи, когда основным правилом можно пренебречь. Это касается как простых граждан, так и компаний.

В случае предоставления земли в аренду без торгов, муниципалитет самостоятельно устанавливает размер арендной платы.

Сумма рассчитывается в соответствии с площадью и назначением участка. Это закреплено в ст. 39.7 ЗК РФ.

Кто может получить?

Получить землю без проведения торгов может практически любой человек. Если заявку на участие в аукционе подает только один претендент, он и станет арендатором.

Аукцион признается несостоявшимся, а участник получает землю по минимальной стоимости. Но закон предусматривает случаи, когда заявитель имеет преимущественное право аренды.

Для физических и юридических лиц действуют разные условия.

Физические лица

Обычные граждане получают преимущественное право аренды, если:

  1. На участке есть капитальное строение, которое находится в собственности претендента. Во внимание не принимается самострой. Дом должен быть зарегистрирован в собственность по всем правилам.
  2. Текущий арендатор начал строительные работы. Продление аренды осуществляется только 1 раз до завершения строительства.
  3. Текущий арендатор получил землю под садоводство, огородничество или другие хозяйственные нужды (например, сенокос или выпас животных) и подал заявление на продление аренды до истечения срока действия текущего договора.
  4. У гражданина были изъяты земли для государственных или муниципальных нужд. Он получает новый участок в качестве компенсации, поэтому аукцион не проводится.
  5. Претендент имеет право на первоочередное или внеочередное приобретение земли.

Не проводятся торги для предоставления земли в субаренду. Если основной арендатор получил участок от государства на срок больше 5 лет, он может полностью или частично передать право пользования третьим лицам, для выбора которых не проводятся торги. Размер платы устанавливается лично основным арендатором.

Юридические лица

“Льгот” для организаций намного больше, чем для частных лиц. Хотя количество пунктов меньше, под их влияние попадает огромное количество больших и малых фирм.

Без торгов можно обойтись, если земля будет использована для:

  • аграрной промышленности;
  • сельскохозяйственных работ некоммерческой организации;
  • строительства объектов энергетики, обороны, связи, ТВ и других важных отраслей, включая железнодорожное полотно и федеральные трассы.

Последний пункт является самым обширным. Преимущественное право получают как российские компании, так и зарубежные. При условии, что объект нужен для международного представительства России в этой сфере.

Также без торгов получить землю в аренду можно при наличии на территории участка капитального строения, которое принадлежит организации.

Условия

Без торгов предоставляется любой свободный участок. Однако если на территории находится объект общего пользования (река, лес, озеро), арендатор обязуется предоставить свободный доступ к природным ресурсам.

Организация не сможет претендовать на получение земли без проведения аукциона, если имеет неустраненные недочеты, выявленные земельным надзором.

Например, если из-за производственных работ ухудшается качество земли и ее плодородность.

Как взять землю без аукциона: порядок процедуры

Арендаторы, у которых заканчивается договор аренды, имеют право продлить срок пользования землей. При этом участок не выставляется на аукцион, а сами граждане проходят облегченную процедуру. Если же гражданин претендует на аренду нового участка, то ему придется пройти все перечисленные ниже пункты.

Поиск свободного участка

В России довольно много земель, которые находятся в собственности государства, но не поставлены на кадастровый учет. Именно среди таких территорий можно выбрать подходящий участок.

Посмотреть карту с занятыми и свободными землями можно на сайте Росреестра. Доступ к кадастровой карте бесплатный. Но в электронной версии нет перечня условных обозначений.

Пользователю потребуется многократно увеличить масштаб, чтобы посмотреть границы участков и их номера. Занятые земли выделены серым цветом.

Составление схемы

Если гражданин определился с тем, где он хочет получить участок, ему необходимо на карте выделить эту зону. Рисовать и чертить можно прямо в электронной версии. Затем страницу с пометками достаточно распечатать.

Доверить составление схемы рекомендуется кадастровому инженеру. Земельные участки на карте имеют разнообразную форму, что связано с особенностями межевания.

Кадастровый инженер правильно очертит нужный участок. А в случае если эту территорию использовать нельзя, подскажет, где еще можно выбрать землю.

Предварительное согласование

После оформления участка на карте, гражданину необходимо обратиться в муниципалитет. Подавать документы нужно в ту администрацию, которая отвечает за район, где находится земельный надел.

Потребуется направить на имя главы муниципалитета:

  • заявление о согласовании выделения участка;
  • схему участка от кадастрового инженера;
  • копию паспорта, включая страницу с регистрацией.

В самой заявке обязательно нужно указать цель аренды земельного участка. Например, под ИЖС или садоводство. Это повлияет на установление арендной платы.

Так как свободные территории не имеют кадастрового номера, для удобства проверки местности указывается кадастровый квартал, в который они входят.

Решение о выделении земельного надела выносится в течение месяца. После этого можно приступать к оформлению кадастрового паспорта.

Постановка на учет

Будущий арендатор самостоятельно должен поставить участок на учет. Расходы также оплачивает инициатор. Для этого потребуется помощь кадастрового инженера.

Специалист проведет межевание на основе утвержденной схемы, а затем поставит территорию на кадастровый учет и оформит паспорт.

Заявление

Подать заявление на право предоставления аренды можно только на землю с кадастровым номером. Поэтому продление уже существующего договора аренды начинается только с этого этапа. В муниципалитет отправляется заявка на аренду.

При себе необходимо иметь:

  • собственный паспорт (или иной документ, подтверждающий личность иностранца или лица без гражданства);
  • кадастровый паспорт участка;
  • постановление о согласовании схемы (не обязательно, но сотрудники могут запросить всю “переписку”).

Если нет никаких споров, то заявление регистрируется. После чего начинается создание договора аренды.

Заключение договора

Проект договора аренды присылается заявителю по почте в 3 экземплярах. В течение месяца со дня подачи заявления гражданин должен подписать все 3 договора.

Один комплект он оставляет себе, второй — отправляет назад в администрацию, а третий нужен для регистрации сделки.

В договоре указывается размер арендной платы, который не обсуждается на предыдущих шагах. А также прописаны способы внесения платежей. Обычно арендатор сразу же должен оплатить пользование землей на полгода вперед.

Регистрация

С договором об аренде и паспортом арендатор должен обратиться в течение 10 дней в Росреестр для регистрации сделки.

Также потребуется оплатить пошлину за регистрацию договора:

  • 2000 рублей для физ.лица;
  • 22000 рублей для организации.

После посещения Росреестра официально вступает в силу договор аренды.

Заключение

Получение земли без торгов — длительная процедура, которая растягивается на несколько месяцев при условии необходимости искать подходящий участок. Текущие арендаторы могут без проблем продлить договор по простому заявлению.

Как происходит предоставление в аренду земельных участков без торгов и проведения аукционов?

Взять в аренду можно уже сформированную земельную территорию, у которой есть собственник, а сам участок прошел кадастровый учет.

Вариант приобретения земли в личное пользование, без проведения специальных торгов, осуществляется согласно установленным законами правилам методом заключения договора между арендатором и собственником земли.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Законодательная база

Земельный кодекс, изменения в который внесло российское правительство, позволяет предоставлять земельные наделы арендаторам при помощи торгов, а также без их проведения. Эти положения регулируются статьей кодекса 39.6 и говорят о землях, пребывающих в государственном подчинении и принадлежащих муниципальной власти.

Статья указывает на моменты, которые определяют, в каких именно случаях можно получить земельные участки при помощи торгов, а также без них.

Статья Земельного кодекса под номером 39.14 говорит о порядке позволяющем заключить договор на получение такого надела без возможности проведения торгов, что подтверждается статьей ЗК 39.15, пункт 1 (6), где дается полный перечень общих условий предоставления наделов без торгов. На конкретные случаи получения территории без торгов указывает статья 36.5 Земельного кодекса.

Регулирующая процесс статья предлагает самые выгодные бесплатные условия аренды наделов земли без аукционов. Именно этим положением наиболее часто пользуются арендаторы для заключения договора получения земли.

Условия и возможности аренды земельных участков

Бесплатной возможностью предоставления земли в аренду вне проведения традиционных аукционов, согласно статье 36.5 могут воспользоваться гражданские и юридические лица, в таких случаях:

  • если у владельца участка с арендатором было заключено определенное соглашение в отношении используемой им земли, где предусматривается развитие, а также благоустройство застроенной территории.
  • Если участок передается определенной религиозной организации или общине, на котором находятся принадлежащие ей строения благотворительного, а также религиозного назначения.
  • Если земельный надел целевого сельскохозяйственного предназначения предоставлен в постоянное бессрочное пользование религиозной общине или организации.
  • Если земельный надел относится к землям общего хозяйственного пользования и создан, согласно разделению надела лицами, входящими в состав некоммерческой организации, что проводят работы связанные с садоводством, земледелием и огородничеством.
  • Если территория ранее предоставлялась гражданам в бесплатное использование для организации фермерского, частного или колхозного хозяйства.

Надел предоставляется лицам, которые уже использовали эту территории с условием, что в их собственность участок перейдет через пять лет после его предоставления, если земля использовалась по целевому назначению, записанному в договоре.
Если территория ранее предоставлялась в бесплатное использование для частного строительства или организации собственного хозяйства.

Надел предоставляется лицам, которые уже использовали эту территорию с условием, что собственником участка гражданин станет через пять лет после его передачи, земля использовалась по целевому назначению, а сам гражданин по приоритетной для региона специальности работал в муниципальном территориальном образовании.
Если у граждан имеется трое детей или более. Таким лицам наделы выделяются для индивидуального частного строительства, если семья нуждается в жилье и находится на учете по его предоставлению.

Впрочем, требования к таким семьям могут быть разные и зависят от местных органов власти, вплоть до обеспечения таких семей жилыми помещениями.

Пошаговая инструкция оформления сделки без торгов

Как оформить участок в аренду? Арендовать земельные наделы без подготовки к специальным торгам можно на основании уже изложенных законов ЗК РФ, той категории лиц и организаций, которых этим правом наделяют соответствующие статьи ЗК.

Аренда земли не предполагающая проведения торгов соответствует таким действиям:

    поиск подходящего земельного участка. Чтобы достигнуть этой цели необходимо обратиться к муниципальным властям и учитывая все возможные варианты осуществить свой выбор.

Можно сделать запрос выписки о свободных землях и кадастровых номерах в Росреестре, или самостоятельно изучить кадастровую карту на его официальном сайте.
Составление заявления на аренду территории. Этот вопрос решается местными органами власти и заявление, в котором указан кадастровый номер необходимо писать на имя главы муниципалитета.

Данный этап оформления предполагает предоставление паспорта. Если заявление об аренде пишет собственник уже сооруженного здания, которое расположено на территории, то необходимо предоставить свидетельство подтверждающее право владения этой постройкой.

  • Подписанное заявление, паспорт, документы (если они имеются) подтверждающие наличие льгот необходимо лично отнести в кадастровый орган, чтобы получить паспорт на землю, а также поставить земельный надел на учет.
  • Кадастровый отдел устанавливает период в 10 дней для осуществления кадастровой оценки стоимости участка.

    За этот срок будет изготовлен паспорт участка, схемы территории и вся необходимая техническая документация.
    На имя главы администрации района пишется второе заявление, к которому прилагается паспорт арендатора, документы о льготах, паспорт на землю, а также техническая документация из кадастрового отдела.

    Документация, подтверждающая право владения собственностью предоставляется тогда, когда на территории уже присутствуют постройки, которые принадлежат арендатору.

  • Тридцатидневный период необходим юридическому отделу исполнительной власти, чтобы проверить документацию и подготовить договор аренды территории. В течение месяца арендатор изучает условия и подписывает соглашение.
  • Договор аренды в количестве трех экземпляров регистрируется в государственных структурах Росреестра (о размере госпошлины за аренду земельного участка и регистрацию договора в Росреестре, а также сроках оформления документа читайте тут).
  • Основные пункты соглашения

    Предоставление в аренду земельных участков без торгов предполагает составление договоров, которые содержат основные пункты и могут быть дополнены определенным количеством вносимых в раздел подпунктов. Главные пункты соглашения:

    • дата составления договора и место подписания;
    • имена субъектов заключающих соглашение;
    • наименование арендуемого объекта;
    • список находящегося на территории имущества;
    • документы на право владения имуществом;
    • документы о страховании;
    • период действия соглашения (о минимальных и максимальных сроках аренды земли читайте тут);
    • права и обязанности;
    • арендная плата с указанием размера и сроков оплаты (если аренда на платной основе);
    • ответственность за нарушения пунктов договора;
    • целевое назначение надела;
    • кадастровый номер и размеры участка;
    • условия использования земли;
    • существенные ограничения пользования землей;
    • условия и сроки перехода земли в постоянное владение;
    • лица, несущие ответственность за порчу и нецелевое использование земли;
    • ответственность сторон;
    • форс-мажорные обстоятельства;
    • заключительные положения;
    • адресные реквизиты сторон с подписями.

    Регистрация договора аренды

    За юридическое составление договора аренды несет ответственность исполнительная власть, в частности юридический отдел, где и было составлено соглашение. В документ вносятся все предусмотренные законом положения, необходимые для подписания договора без выставления земельного надела на торгах.

    Проконсультировавшись у независимого юриста, будущий арендатор может предложить внести в договор свои поправки, которые не противоречат закону, но облегчают условия содержания арендуемой им земельной территории.

    В некоторых случаях особенности заключаемых без торгов соглашений подразумевают уже находящиеся на территории сооружения принадлежащие собственнику, который хочет арендовать их с прилегающим к ним участком.

    Соглашение предусматривает, что по истечении определенного срока аренды, земля на платной или бесплатной основе в конечном итоге переходит в собственность нового владельца.
    Заключение подобных соглашений между сторонами полностью зависит от принадлежности земельных наделов к муниципальным, а также определенным государственным структурам, с которыми и нужно будет договариваться по поводу аренды земли.

    Цена земельного надела без проведения аукциона

    Цена любых земельных территорий предоставляемых в аренду согласно соглашению зависит от кадастровой стоимости надела и устанавливается на уровне 60% от цены указанной в кадастре.

    Такая стоимость территорий установлена для земель с таким целевым использованием:

    1. для ведения частного подсобного хозяйства;
    2. дачного хозяйства;
    3. садоводчества;
    4. гаражного строительства;
    5. частного жилищного строительства, где собственники построек являются владельцами сооружений, что расположены на арендуемой территории;
    6. расположенных на предоставляемом в аренду участке зданий регионального, а также федерального значения, владельцами которых есть юридические организации.


    Цена предоставляемых территорий на уровне 2,5% от цены указанной в кадастре устанавливается для организаций, не занимающихся коммерцией
    , которые созданы гражданами согласно статье 39.3 ЗК РФ, пункт 2(4), а также официальным юридическим лицам, согласно пункту 2(5) этой же статьи. Подробнее о том, как рассчитывается арендная плата за землю и облагается ли временное пользование участком земельным налогом и НДС, мы рассказывали тут.

    Приобрести участок земли без торгов очень выгодно и экономически обосновано. Законодательные акты предлагают различные варианты заключения договоров разным категориям людей.

    Любой гражданин может сегодня подобрать тот вариант, который ему подходит больше всего.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    8 (800) 350-29-87 (Москва)
    8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

    Аренда земельного участка без торгов: основания получения и возможные проблемы

    Аренда земли является довольно выгодным и удобным способом ее использования, поскольку это более дешевый вариант, при котором можно определить конкретный срок эксплуатации участка.

    В некоторых случаях граждане и организации имеют право получить его в аренду вообще бесплатно — это касается участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Более подробно о том, какие категории земель можно получить без торгов и что для этого требуется — далее в статье.

    • Законодательное регулирование вопроса
    • Категории земель
    • Кто может быть арендатором?
    • Возможные трудности

    Законодательное регулирование вопроса

    Порядок и правила эксплуатации земельных участков, в том числе и находящихся в государственной или муниципальной собственности, определены в Земельном кодексе РФ. В частности, вопросам выделения таких участков посвящена отдельная глава V.1.

    В соответствии со ст. 606 ГК РФ, под арендой земельного участка понимается такой вид отношений, при которых собственник предоставляет его во временное пользование другому лицу на условиях внесения за это определенной платы. При этом отношения могут носить как срочный, так и бессрочный характер. Максимальная продолжительность аренды именно земельного надела может составлять 49 лет.

    При этом торги на предоставление земельного участка в аренду осуществляются без проведения конкурса, в форме аукциона. Однако из этого правила есть некоторые исключения. Они определны в п. 2 этой же статьи 39.6 ЗК РФ.

    Категории земель

    К участкам, которые передаются в аренду физическим или юридическим лицам без торгов, предъявляются определенные требования, которым они должны соответствовать. Они включают в себя:

    • наличие четко установленных границ (для этого должна быть пройдена процедура межевания);
    • наличие кадастрового номера (присваивается после постановки объекта недвижимости на кадастровый учет);
    • нахождение в собственности муниципального или государственного исполнительного органа;
    • соответствие установленным пределам площади (для каждой ситуации устанавливается своя величина);
    • расположение в пределах субъекта РФ, в котором происходит обращение;
    • соответствие вида разрешенного использования тем целям, для которых предоставляется участок.

    Наиболее распространенными целями при этом являются:

    • индивидуальное жилищное строительство;
    • ведение личного подсобного хозяйства;
    • садоводство;
    • ведение дачного хозяйства;
    • огородничество.

    Например, это объекты, зарезервированные для государственных нужд, изъятые из оборота или ограниченные в нем, выступающие предметом торгов и т. д. Полный перечень этих оснований содержится в ЗК РФ.

    Кто может быть арендатором?

    Всех получателей земли на льготных условиях (то есть арендаторов) можно разделить на две основные группы:

    • юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие организации);
    • физические лица.

    При этом условия получения участка могут быть установлены как отдельно для каждой из этих групп, так и одновременно для них обоих. Конкретные основания предусмотрены в ст. 39.6 ЗК РФ и представлены в виде таблицы:

    Юридические лицаФизические лицаЮр и физлицаДругие случаи
    Для реализации указа или распоряжения Президента РФПри наличии у них права на первоочередное предоставление земли в соответствии с федеральными или региональными законами РФВместо предоставленного ранее на правах аренды участка, который изымается для удовлетворения государственных или муниципальных нуждВыделение участка из предоставленного ранее некоммерческой организации земельного надела с целью ИЖС, ведения садоводства, огородничества или же дачного хозяйства
    В соответствии с распоряжением Правительства РФ и с целью размещения значимых социально-культурных объектов или реализации инвестиционных проектов (при условии их соответствия установленным требованиям)Для ИЖС и ЛПХ в пределах населенного пункта, а также для ведения дачного хозяйства и садоводстваДля окончания строительства незавершенных объектов (предоставляется только однократно)Для создания водохранилищ и гидротехнических сооружений, если это предусмотрено нормативными документами (федеральными или региональными)
    Согласно распоряжению высшего должностного лица субъекта РФ для размещения на земле объектов коммунально-бытового или социально-культурного наследияДля выпаса сельскохозяйственных животных, сенокошения, ведения огородничестваВыделение земли из предоставленного ранее государственного или муниципального участка, в том числе с целью комплексного освоения территорииДля проведения работ, которые связаны с пользованием недр
    Для расположения объектов с целью обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, федеральных или региональных субъектовПредоставление земли с расположенными на ней зданиями или сооружениями собственникам этих объектовС целью осуществления договора о развитии застроенной территории субъекту, с которым данный договор заключен
    Пользователям земли на праве постоянного (бессрочного) пользованияЛицу, с которым подписано охотхозяйственное соглашение, с целью его реализацииДля лица, которое заключило концессионное соглашение, соглашение о государственно-частном партнерстве или соглашение о муниципально-частном партнерстве, для реализации этих документов
    Для размещения ядерных установок, радиационных источников и т. п., если подобное решение было принято Правительством РФПри наличии предусмотренных законом оснований для оформления земли без торгов в собственность (в том числе и на бесплатной основе)Для религиозных организаций и казачьих обществ, внесенных в государственный реестр, с целью сельскохозяйственного производства

    При аренде часто возникает вопрос, который связан с получением участка его предыдущим арендатором после истечения срока действия договора. Вопреки мнению многих, преимущественного права на аренду у такого субъекта в большинстве случаев нет — в дальнейшем он может получить его только на общих основаниях.

    Исключение составляют следующие ситуации:

    • земля ранее также была предоставлена без торгов;
    • она была получена на аукционе с целью ведения домашнего хозяйства или садоводства;
    • у других лиц нет исключительного права на ее получение;
    • арендатор подал заявление о продлении срока аренды еще до окончания действия предыдущего договора;
    • на момент заключения договора есть законные основания для предоставления земли без торгов.

    Это установлено ч. 3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ. Во всех остальных случаях, как уже отмечалось, заключение договора аренды происходит на общих условиях.

    Мечтаете о бесплатном участке в Крыму? Об условиях его получения подробно написано здесь.

    Необходимо составить договор задатка при покупке земли? Образец можно скачать здесь.

    Возможные трудности

    Стоит учесть, что в некоторых случаях реализация права лица на получение участка в аренду без торгов может быть осложнена по нескольким причинам.

    Еще одной причиной возможных сложностей является тот факт, что предоставляемый участок может иметь определенные ограничения или обременения, в частности, сервитут. В этом случае его могут использовать третьи лица в тех пределах, которые определены законом. Арендатору придется согласиться на данные условия, поскольку они являются полностью законными.

    При заключении договора аренды на длительный срок (до 49 лет) его условия за этот период могут существенно изменяться. Поэтому периодически у сторон будет возникать необходимость в пересмотре данных условий и их документальном оформлении. Делается это при помощи специального документа — дополнительного соглашения к договору.

    В остальных ситуациях получить претендент сможет довольно быстро получить землю в аренду без необходимости участия в аукционе, при условии его соответствия законодательным требованиям. Важным преимуществом при этом будет также тот факт, что стоимость аренды в таком случае будет значительно ниже, чем в ситуации с частной собственностью. Поэтому гражданам и предприятиям стоит внимательно изучать свои земельные права и по возможности реализовывать их.

    Обзор ВС: как получить землю в аренду, в собственность и без торгов

    В Верховном суде объясняют, что обзор необходим для «обеспечения единообразного подхода» к рассмотрению подобных дел. Всего документ содержит 12 пунктов. Мы выбрали наиболее интересные из них и коротко пересказали их в удобном формате.

    Ссылка на полную версию обзора размещена в конце материала.

    Глава крестьянского фермерского хозяйства потребовал предоставить ему земельный участок в аренду без проведения торгов. Такое право предусмотрено ч. 8 ст. 10 закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Но местные власти ему отказали, потому что на получение участка претендовали и другие хозяйства. Верховный суд признал такой подход законным и подтвердил: если заявки на получение участка поступили от нескольких предпринимателей, то чиновники должны провести торги и на них выяснить, кому достанется желанный участок (п. 1 обзора).

    Торги не потребуются, если участок уже находится в аренде у КФХ, а предприниматель желает продлить аренду. «Арендатор земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов», – указал ВС в обзоре. В таком случае публиковать извещение о доступности участка не нужно (п. 2 обзора).

    Если после 1 марта 2015 года (в этот день вступили в силу масштабные поправки к Земельному кодексу) арендатор продолжил пользоваться уже арендованным земельным участком, то по истечении срока договора и при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор автоматически продлился на тех же условиях на неопределенный срок (п. 3 обзора).

    Сельскохозяйственные земли можно не только арендовать у местных властей, но и выкупить в собственность. Но не сразу – для этого нужно пользоваться ими как минимум три года (п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса). ВС подчеркивает: этот срок считают не только по последнему договору аренды. Чиновники должны учитывать еще и предыдущие арендные соглашения, последовательно заключенные с одним арендатором (п. 4 обзора).

    Кроме того, если при пользовании участком арендатор допустил нарушения, но устранил их, то такие нарушения не повлияют на течение трехлетнего срока, необходимого для выкупа земли (п. 5 обзора).

    Общество захотело выкупить земельный участок целиком, но местные власти отказали. По их мнению, арендатору достаточно было выкупить лишь землю, необходимую для эксплуатации размещенного на ней здания. ВС указал, что площадь выкупаемой земли не ограничена площадью участка, необходимого для использования объекта (п. 6 обзора).

    У арендатора было право постоянного (бессрочного) пользования участком. Он переоформил это право, заключил договор аренды на 49 лет, а сразу после этого попытался выкупить землю. Но сперва чиновники, а затем и суды отказали со ссылкой на пропуск минимального трехлетнего срока аренды, необходимого для выкупа земли. ВС исправил эту ошибку и указал, что в таких случаях ограничения по сроку аренды не действуют (п. 7 обзора).

    Общество более 10 лет использовало невостребованные земельные доли, из которых затем образовали отдельный участок. Оно попросило о выкупе этой земли, но суды решили, что заявитель не предоставил достаточных доказательств использования участка – договоров аренды или субаренды в отношении спорной земли. В выкупе обществу отказали.

    Коллегия ВС по гражданским делам напомнила, что фактическое использование земли можно подтвердить любыми относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами, а не только договорами (п. 9 обзора).

    Еще несколько разъяснений ВС, которые касаются долей. На торги может быть выставлен только земельный участок, который сформировали из невостребованных земельных долей, но не сами земельные доли (п. 10 обзора). А если долями раньше пользовались несколько фермеров, то они могут приобрести новый участок в долевую собственность (п. 9 обзора).

    Иногда из невостребованных земельных долей, которыми раньше пользовались фермеры, образуют новый участок, право собственности на который признают за муниципальным образованием. ВС решил, что даже после регистрации права муниципальной собственности фермеры сохраняют право либо на заключение нового арендного соглашения без торгов, либо на продолжение безвозмездного пользователя (п. 11 обзора).

    Как оформить земельный участок в долгосрочную аренду на 49 лет

    Арендовать землю выгодней всего в тех случаях, когда не хватает средств выкупить приглянувшийся участок земли. Аренда бывает краткосрочной (до 1 года) и долгосрочной. Ее продолжительность зависит от цели использования земельного участка. На максимально долгий срок (49 лет) можно арендовать землю под линейные объекты (газопровод, ЛЭП и др.), для аграрного производства, фермерского хозяйства, а также, если на участке есть дом, здание или другая капитальная постройка.

    Долгосрочная аренда заключается для продолжительного использования объекта недвижимости. Так, если участок нужен для строительства жилого дома или организации подсобного хозяйства для личного использования, то срок аренды такого участка составит 20 лет. Однако если дом не достроен, то для завершения его строительства аренду на участок предоставят только до 3 лет.

    Взять землю в аренду могут граждане России, а с некоторыми ограничениями также иностранцы и лица без гражданства.

    Способы аренды земли

    Быть объектом аренды может только сформированный участок, прошедший кадастровый учет. Арендовать землю можно только у ее собственника.

    1. Если это частное или юридическое лицо, то достаточно составить договор в письменном виде и зарегистрировать его в Росреестре.
    2. Взять участок в субаренду у лица, который ее уже арендовал
    3. Третий вариант (более сложный) – арендовать земельный участок у государства.

    Как взять в аренду земли у муниципалитета по новым правилам.

    В земельном законодательстве с 1 марта 2015г. вступили в силу изменения. Теперь государственная и муниципальная земля предоставляется двумя способами:

    • проведение аукциона;
    • без торгов.

    Аренда земли без торгов

    Без проведения торгов арендовать земельный участок возможно в следующих случаях:

    • наличие на участке капитальных строений;
    • для объектов промышленности, транспорта, энергетики, связи и телевидения, водохранилищ, обороны и космической деятельности, гидротехнических сооружений;
    • для аграрного производства;
    • льготники, указанные в ст. 17 ФЗ-181 от 24.11.1995г., п.8 ст. 14, п.9 ст.17 ФЗ-1244 от 15.05.1991г., п.16 ст.2 ФЗ-2 от 10.01.2002г.;
    • для ИЖС и ЛПХ (личное подсобное хозяйство) в черте населенного пункта;
    • для дачи и садов;
    • взамен изымаемого участка для государственных или муниципальных нужд;

    Пошаговая инструкция взять землю долгосрочную аренду

    • Найти подходящий участок лично (например, на сайте Росреестра, открыв публичную кадастровую карту – карта земель или обратившись в местную администрацию.
    • Заказать кадастровый паспорт на земельный участок (если он уже сформирован и поставлен на кадастровый учет).
    • Обратиться к кадастровому инженеру для изготовления схемы расположения земельного участка (участок должен быть образовать).
    • Написать заявление с просьбой предварительно согласовать предоставление земельного участка. В соответствии со ст.26 ФЗ-171 от 23.06.2015г с 1 июня 2015 г. это можно сделать:
    • лично;
    • отправить на почте письмо с уведомлением;
    • в электронном виде через Интернет.

    Для рассмотрения и утверждения (или отказа) схемы предусмотрено 30 календарных дней. Если в этот период других желающих не нашлось (не зарегистрированы их заявления), в таком случае уполномоченный орган утверждает ее и передает заявителю. Если обращается с заявлением собственник капитального строения (например, жилого дома), находящегося на земельном участке, указанном в схеме, то надо приложить свидетельство на право владения этим строением. Возможна такая ситуация: разные заявители параллельно друг другу предоставили схемы расположения земельного участка, в которых координаты границ участков могут совпадать, фрагментарно или на 100%. В таком случае тем, кто написал заявление последним, придется ждать, пока будут рассмотрены ранее поданные схемы.

    1. Заказать межевой план (это делает кадастровый инженер за плату), чтобы провести кадастровый учет участка;
    2. Еще раз обратиться в местный уполномоченный на распоряжение землей орган с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка.
    3. Получить распоряжение о предоставлении земельного участка на праве аренды.
    4. Подписать договор и зарегистрировать его.

    В соответствие с п.6 ст.39.14 ЗК РФ лицам, относящимся к категории льготников, земельный участок предоставляется без аукциона только 1 раз.

    Аренда земельного участка через аукцион

    В случаях, на которые не распространяются нормы статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также, если претендентов несколько, проводятся торги, на которых продается право аренды на определенный участок земли. Процесс этот занимает несколько месяцев.

    Аукцион может быть инициирован уполномоченным исполнительным органом власти или по желанию заинтересованных лиц, подавших заявление. Стать участником торгов могут физические и юридические лица, в зависимости от цели, для которой нужен участок. Законом запрещается объединять в один лот несколько участков. За 30 дней до начала аукциона уполномоченным органом публикуется извещение о нем.

    Для участия в торгах заявители должны предоставить:

    • заявление на участие;
    • копию паспорта (для физ.лиц);
    • ЕГРЮЛ, ЕГРИП (для организаций);
    • чек об оплате задатка.

    Победителем аукциона считается тот, кто предложил большую цену за участок, или его единственный участник.

    Если земельный участок не соответствует требованиям ст.39.11 ЗК РФ, то он не может быть лотом торгов.

    Размер арендной платы при аренде земельного участка на 49 лет

    Процедура расчета величины ежегодных арендных платежей определяется органами власти разных уровней в зависимости от того, в чьем ведении находится земля.

    Существует несколько способов для ее расчета (ФЗ-582 от 16.07.2009г.):

    • по кадастровой цене земельного участка;
    • по итогам торгов;
    • по ставкам арендной платы;
    • по рыночной цене участка.

    Если земля предоставляется в долгосрочное пользование без аукциона, то арендные платежи определяются в следующих процентных отношениях к кадастровой стоимости участка:

    В случае нескольких лиц на стороне арендатора размер платежей пропорционален их долям в праве на арендованный участок.

    Арендная плата может пересчитываться не более 1 раза в год.

    Если участок получен на аукционе, то в соответствии с пунктом 2 статьи 39.7 ЗК РФ величина арендной платы определяется по итогам этого аукциона. Более подробно узнать о налогах на землю.

    Аренда участков на 49 лет из земель сельскохозяйственного назначения

    Сельскохозяйственные земли можно арендовать на период от 3 до 49 лет (кроме участков для производства сена и пастьбы скота – для них срок ограничен 3 годами).

    Получение землевладения сельхоз значения не отличается от процедуры получения земли из других категорий. Без торгов такой участок может получить КФХ и юридические организации, занимающиеся сельскохозяйственным производством, написав соответствующее заявление в орган местного самоуправления. При этом на интересующий земельный участок должно быть зарегистрировано право муниципальной собственности. Если есть еще желающих арендовать этот участок, то проводится аукцион. Законом не ограничена суммарная площадь земельных участков у одного арендатора.

    Если аренда заканчивается, то арендатор имеет право заключить договор еще на один срок без проведения аукциона. Арендная плата в этом случае составляет 0,3 % от кадастровой цены этого участка.

    Особенности договора долгосрочной аренды земельного участка

    Требования к договору аренды земельного участка описаны нормами земельного и гражданского законодательства РФ.

    Нахождение участка на территории, требующей ограничение в использовании, подразумевает, что в договоре аренды такого участка указываются условия его эксплуатации. Например, если участок расположен в береговой полосе озера, реки или водохранилища, то арендатору необходимо обеспечить беспрепятственный доступ людей к водному объекту (п.8 ст.6 ВК РФ). В случае расположения на земельном участке капитальных строений их владельцы имеют исключительное право, чтобы арендовать этот участок. Договор аренды оформляется с множественностью лиц на стороне арендатора, если собственников 2 и больше.

    Договор аренды земельного участка в обязательном порядке должен содержать данные, которые позволяют идентифицировать объект договора: кадастровый номер участка, его площадь, адрес, целевое назначение, размер, способы внесения арендных платежей (п.3 ст.607 ГК РФ). Иначе такой документ признается ничтожным.

    В соответствие с нормами статей 609, 433 ГК РФ, статьи 26 федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” долгосрочный договор аренды должен быть зарегистрирован.

    Процесс получения земли в долгосрочную аренду не всегда проходит гладко и спокойно. Здесь имеют место быть и бюрократические проволочки, и довольно часто меняющиеся законы, и человеческий фактор. Поэтому перед тем как начать мероприятия по оформлению права аренды, стоит взвесить все «за и против», запастись терпением и ознакомиться с законодательством.

    Аренда земель сельскохозяйственного назначения

    Объясняем нюансы земельного законодательства простым языком: особенности купли-продажи, аренды участков, перевода земель из одной категории в другую, выдела доли, межевания и многое другое. Поможем избежать финансовых потерь и объясним порядок оформления документов.

    Земли, предназначенные и предоставленные для нужд сельского хозяйства, называются сельскохозяйственными. Обязательным условием является их территориальное расположение вне пределов населенного пункта. На их территории могут располагаться внутрихозяйственные дороги, коммуникации, защитные лесные насаждения, водные объекты, а также здания и сооружения, которые используются для того, чтобы производить, хранить и осуществлять первичную переработку сельскохозяйственной продукции.

    В аренду могут быть переданы земельные участки из состава сельскохозяйственных земель, которые прошли государственный кадастровый учет. К ним причисляются также участки, которые находятся в долевой собственности. Площадь земли для одного арендатора не ограничивается. Законодательством предусмотрена возможность досрочного выкупа арендованной земли или приобретение в собственность после того, как истек срок договора аренды. К этому моменту арендатор обязан внести полную сумму выкупной цены (ст.9 ФЗ N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

    Гражданин или юридическое лицо может арендовать землю для ведения сельскохозяйственного производства минимум на 3 года. Максимальный срок аренды составляет 49 лет (п.11ч.8 ст.39.8 ЗК РФ).

    При условии, что целью аренды является сенокошение или выпас сельскохозяйственных животных — срок договора составляет до 3-х лет. Если данная территория является зарезервированной для государственных или муниципальных нужд, то в договоре аренды упоминается возможность досрочно расторгнуть его, однако не ранее, чем истечет год после того, как арендатор будет уведомлен о возникновении такой необходимости (ч.16 ст.39.8 ЗК РФ).

    Все функции по предоставлению сельскохозяйственных участков земли, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду — осуществляются исполнительным органом государственной власти или местного самоуправления (ст.39.2 ЗК РФ).

    Условия аренды сельхоз земли без участия в торгах

    Независимо от того, является арендатор физическим или юридическим лицом, он имеет право выкупить арендованный участок или оформить договор заново. Это утверждение действительно при условии, что за время владения землей за пользователем не числятся обнаруженные и не устраненные нарушения земельного законодательства РФ. Сельскохозяйственная организация или крестьянское фермерское хозяйство может получить без торгов в аренду или в право собственности земельный участок, находящийся в муниципальной собственности.

    Для этого им необходимо в течение 6 месяцев с момента, как была произведена государственная регистрация права муниципальной собственности этого участка, подать заявление на заключение договора аренды. В таком случае величина арендной платы составит 0,3% от кадастровой стоимости. Если эта организация или хозяйство участвует в государственной программе по поддержке развития сельского хозяйства, то сельскохозяйственные участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности, передаются им в аренду без проведения торгов на срок длительностью до 5 лет (ст.10 N 101-ФЗ).

    Кто может арендовать землю без участия в торгах

    Аренда земли, которая находится в собственности у государства или муниципального образования, производится после торгов, представляющих собой аукцион. Миновать процедуру торгов можно в следующих случаях:

    • основанием для аренды земли юридическим лицом (ЮЛ) является указ Президента РФ;
    • распоряжение Правительства РФ или главы субъекта РФ предоставляет юридическим лицам землю, чтобы реализовать масштабные инвестиционные проекты;
    • в установленных законом случаях, если арендатор — крестьянское (фермерское) хозяйство или сельскохозяйственная организация;
    • если гражданин арендует землю для того, чтобы косить сено или выпасать сельскохозяйственных животных;
    • арендатору, который уже пользуется на правах аренды данным земельным участком и подал заявление на новый договор до момента истечения старого. Обязательным условием является отсутствие нарушений законодательных норм во время предыдущей аренды (ч.2 ст.39.6 ЗК РФ).

    Если заявитель имеет право получить землю в аренду без торгов, необходимо, чтобы выполнялись еще и дополнительные условия:

    1. Заявление на новый договор подано до завершения срока действия предыдущего.
    2. Правом на получение земли в аренду не обладает никто другой.
    3. Если ранее арендодатель сам не расторг договор ( ч.4 ст.39.6ЗК РФ).

    Если в аукционе на заключение договора аренды зарегистрировался или был признан единственно подходящим один участник, он автоматически получает право стать арендатором сельскохозяйственного участка (ч.6 ст.39.6 ЗК РФ).

    Порядок предоставления с/х земли в аренду без проведения торгов

    В таком случае весь процесс осуществляется в следующем порядке:

    • если проекта межевания нет, а земельный участок еще не сформирован, то подготавливаются схемы его (участка) расположения;
    • арендатору необходимо подать в уполномоченный орган власти заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка (если участок не образован или его границы нужно уточнить);
    • принимается решение по вышеупомянутому заявлению;
    • проведение кадастровых работ, формирующих земельный участок в соответствие с проектной документацией, обеспечивается заинтересованным лицом;
    • в зависимости от того, сформирован был участок или уточнялись его границы, производится государственный кадастровый учет, а также осуществляется государственная регистрация права государственной или муниципальной собственности на него;
    • подача арендатором заявления о предоставлении участка;
    • оформление договора аренды (ч.1 ст.39.14 ЗК РФ).

    Перечисленные заявления можно подать как лично, так и отправить по почте или в виде электронной документации через интернет. Также существует возможность передать документы с помощью межведомственного информационного взаимодействия.

    Порядок получения земли сельхозназначения в аренду через участие в аукционе

    Каждый участник аукциона предоставляет следующие документы в отведенный срок:

    • заявку о желании участвовать в аукционе. Здесь же нужно указать банковские реквизиты, на которые возвратится задаток;
    • копии документов, удостоверяющих личность заявителя;
    • документацию, подтверждающую внесение задатка.

    До начала аукциона за право заключения договора аренды должно остаться не больше пяти дней, прежде чем прекратиться прием документов и заявок. Победителем назначается участник, который предложил наибольшую ежегодную арендную плату за участок. Если случилось так, что на участие в аукционе подал заявку только один участник, и он соответствует требованиям проведения торгов, то право заключить договор аренды предоставляется ему. Причем величина ежегодной арендной платы будет равна начальной цене аукциона.

    По результатам торгов организатором мероприятия составляется протокол в 2-х экземплярах — первый остается у него, второй отдается победителю. Затем в течение 10 дней уполномоченный орган направляет победителю три подписанных экземпляра договора аренды. Договор можно заключить не ранее истечения 10 дней со дня публикации результатов торгов на официальном сайте.

    Однако договор также необходимо заключить не позднее 30 дней, после того, как его экземпляры были получены на руки. Иначе организатор может провести повторные торги или распорядиться землей по своему усмотрению в соответствии с законодательством. Если лицо, которое выиграло конкурс, не заключило вовремя договор об аренде сельскохозяйственных земель, оно будет внесено в реестр недобросовестных участников аукциона.

    Можно ли сдать арендованную землю в аренду

    Процесс, когда арендатор сдает сельскохозяйственную землю в аренду, одновременно становясь арендодателем, называется субарендой. Согласно ст.22 ЗК РФ третье лицо может стать преемником прав, обязанностей арендатора, который может их передать в пределах срока заключенного договора аренды. Получения разрешения главного арендодателя на передачу прав, равно как и заключения нового договора аренды, не требуется. Необходимо лишь уведомить его о факте субаренды. Новый арендатор становится ответственным лицом, и получает все полномочия кроме права передавать арендные права в залог (ч.5 ст.22 ЗК РФ).

    Лицо, арендующее землю на срок, превышающий 5 лет, может передавать свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам. В отношении самого договора не допускается изменение каких-либо его условий без согласия арендатора. Ограничивать оговоренные договором аренды права арендатора также запрещено. Если арендодатель захочет досрочно расторгнуть такой договор, то сделать он сможет это только через суд при условии серьезного нарушения условий договора (ч.9 ст.22 ЗК РФ).

    Как устанавливается арендная плата

    Ежегодная арендная плата, как упоминалось выше, зависит от результатов проведенного аукциона. Среди нескольких участников торгов за право аренды, победит тот, кто предложит большую цену. Если претендент на аренду был один, то цена для него назначается равная той, которая была стартовой на начало торгов. Если же сельскохозяйственный участок сдается в аренду без участия в торгах, то величина аренды устанавливается тем исполнительным органом власти, в праве собственности которого находится данная земля (ст.39.7 ЗК РФ).

    Также в основе расчетов может лежать экономическая обоснованность. В данном случае учитывается фактор доходности земли, наличие субсидий для арендатора, который будет осуществлять сельскохозяйственную деятельность на участке. Предсказуемость тоже может лежать в основе расчетов. В таком случае порядок вычисления прописан в соответствующих нормативно-правовых актах, там же оговариваются случаи, когда можно производить расчет по требованию арендодателя без согласия арендатора.

    Однако наиболее простым способом рассчитать величину ежегодной арендной платы является ее определение в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка (Постановление Правительства РФ N 582). Так как в кадастровую стоимость уже заложена ценность земли в зависимости от ее качества, то такой подсчет является наиболее простым, и возможно наиболее достоверным методом определения стоимости аренды. Так, для сенокошения или выпаса сельскохозяйственных животных арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 0,6 %.

    ВС обобщил практику предоставления земли КФХ и сельскохозяйственным организациям

    23 декабря 2020 г. Президиум Верховного Суда утвердил Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, который включает в себя 12 разъяснений.

    Адвокат Центрального филиала г. Читы Палаты адвокатов Забайкальского края Виталий Воложанин отметил, что разъяснения вопросов судебной практики на основе ее изучения и обобщения имеют важное практическое значение, особенно в сфере, связанной с земельными правоотношениями. «В первую очередь это связано с динамикой совершенствования базовых законов, регулирующих отношения о предоставлении земельных участков. Рассматриваемый обзор Верховного Суда – значимый документ в правоприменительной практике, так как позволяет обеспечить судам единообразное применение практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков субъектам – сельхозпроизводителям», – полагает он.

    По его мнению, такие анализ и обобщение правоприменительной практики позволят субъектам сельскохозяйственного производства при разрешении вопросов, связанных с заключением договора аренды земельных участков для своей производственной деятельности, избежать необоснованных исков о признании его недействительным и о применении последствий недействительности сделки.

    Содержание документа

    В преамбуле, в частности, отмечено, что действующее земельное законодательство закрепляет общее правило о предоставлении государственного или муниципального участка земли в собственность или аренду на торгах. При этом упомянуты нормы закона, согласно которым возможно заключение договоров о предоставлении участка для сельскохозяйственного производства в собственность или в аренду без проведения торгов.

    Как следует из п. 1 Обзора, предоставление земельного участка для сельскохозяйственного производства на основании п. 8 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения без проведения торгов допустимо лишь в отсутствие заявлений о предоставлении этого участка от других КФХ или сельскохозяйственных организаций. В целях установления таких лиц уполномоченный орган публикует извещение о предоставлении земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 39.18 ЗК РФ.

    В п. 2 документа отмечено, что арендатор земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов. В этом случае опубликования извещения о предоставлении земельного участка, предусмотренного ст. 39.18 ЗК РФ, не требуется.

    Виталий Воложанин отметил, что действующее земельное законодательство закрепляет общее правило о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность или аренду на торгах. «При этом предусмотрены случаи, когда договоры о предоставлении участка для сельскохозяйственного производства в собственность или в аренду заключаются без проведения торгов. И вот здесь наиболее интересным представляется разъяснение случаев, когда договоры о предоставлении участка для сельскохозяйственного производства в собственность или в аренду заключаются без проведения торгов, что, безусловно, упрощает процедуру получения земли сельхозпроизводителями», – полагает он.

    Согласно п. 3, если арендатор продолжает использование земельного участка, предоставленного в установленном порядке без торгов для ведения сельскохозяйственного производства до 1 марта 2015 г., после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае арендатор вправе обратиться с заявлением о заключении нового арендного договора.

    «Возможность заключения арендатором права аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, на новый срок также имеет большую практическую ценность», – отметил Виталий Воложанин.

    В п. 4 разъяснен порядок решения вопроса о продаже без проведения торгов в случае, указанном в подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, лицам, арендующим эти участки более трех лет. Для исчисления трехлетнего срока аренды может учитываться не только последний действующий договор аренды, но и предыдущие, последовательно заключенные договоры аренды земельного участка с одним арендатором.

    В п. 5 Обзора отмечено, что трехлетний срок аренды земельного участка, предоставленного для ведения сельскохозяйственного производства, установленный вышеуказанной нормой, в случае продажи участка его арендатору без торгов исчисляется с момента заключения договора аренды при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных и не устраненных в этот период нарушениях законодательства РФ при использовании участка земли.

    Исходя из п. 6 документа, площадь земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который может быть выкуплен арендатором в порядке подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, определяется с учетом законодательных требований к образованию земельных участков и не ограничена площадью, необходимой для использования недвижимости, правомерно размещенной на таком участке.

    В п. 7 разъясняется, что арендатор, переоформивший право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения, вправе приобрести его в собственность независимо от срока использования участка по договору аренды на условиях, предусмотренных п. 3.2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

    В следующем пункте отмечается, что земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства в составе земель населенных пунктов, нельзя выкупить на основании подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ после изменения его вида разрешенного использования в соответствии с правилами землепользования и застройки.

    Директор юридической компании «КОНУС» Алексей Силиванов отметил, что многие владельцы земли воспринимают включение их участков в состав земель населенных пунктов, отнесение их к категории деловой застройки как благо, ведь это расширяет возможности коммерческого использования недвижимости и увеличивает ее стоимость. «Земельным кодексом РФ установлено, что арендаторы могут выкупить участки для сельскохозяйственного производства без проведения торгов по истечении трех лет с момента заключения договора аренды. В обзоре практики Верховного Суда рассмотрена ситуация, при которой арендатор попытался выкупить без торгов сельскохозяйственный участок в составе земель населенных пунктов после его отнесения к зоне общественно-деловой застройки. Суд признал, что в результате этого осуществление сельскохозяйственного производства на участке невозможно, и это исключает возможность предоставления участка в собственность без проведения торгов в соответствии с подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ», – пояснил он.

    Как следует из п. 9, наличие условий для предоставления муниципального земельного участка, сформированного в счет невостребованных земельных долей, сельскохозяйственной организации или КФХ в собственность или аренду без проведения торгов на основании п. 5.1 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения может подтверждаться любыми относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами

    В п. 10 отмечено, что на торги может быть выставлен только участок земли, сформированный в счет невостребованных земельных долей, право собственности на которые признано за муниципалитетом, а не сами земельные доли (земельная доля).

    Согласно п. 11 документа, выдел земельного участка в счет невостребованных земельных долей и регистрация на него права муниципальной собственности не прекращают договор аренды участка сельскохозяйственного назначения, заключенный участниками долевой собственности до признания права собственности на невостребованные доли за муниципальным образованием.

    В последнем пункте Обзора отмечено, что земельный участок для осуществления сельскохозяйственного производства предоставляется казачьему обществу в аренду без торгов в пределах территорий, установленных законом субъекта РФ, исключительно в целях сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования с учетом потребности такого общества в участке земли.

    О проблемах при предоставлении муниципальных земельных участков в аренду

    Белгородское УФАС России в рамках темы специализации территориальных органов, проанализировав имеющуюся судебную практику, а также существующий в законодательстве Российской Федерации ряд норм, определяющих порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, крестьянским (фермерским) хозяйствам (далее – КФХ), столкнулось со следующими проблемами применения законодательства, регулирующего отношения с сфере предоставления муниципальных земельных участков в аренду КФХ.

    Предоставление муниципальных земельных участков КФХ имеет свою специфику в связи с наличием в законодательстве РФ специальных норм, регламентирующих порядок предоставления муниципальных земельных участков КФХ. Белгородским УФАС России были выявлены некоторые особенности применения антимонопольного законодательства в указанной сфере.

    Особенностями правоотношений в данной сфере являются, во-первых, особая категория земельных участков, предоставляемых аренду, а именно земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, а во-вторых, особая категория лиц, которым муниципальные земельные участки предоставляются в аренду.

    Согласно общим правилам, установленным ст. 34 Земельного кодекса РФ, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны, в том числе, обеспечить информацию о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.

    При этом согласно п. 1 ст. 34 Земельного кодекса РФ, при рассмотрении заявок о предоставлении земельных участков и принятии по ним решений не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом.

    Согласно ст. 82 Земельного кодекса РФ условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения хозяйственным товариществам и обществам, производственным кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, иным коммерческим организациям, религиозным организациям и другим субъектам, не являющимся фермерскими хозяйствами, устанавливаются Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

    Как следует из ч. 2 ч. 10 Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон об обороте земель сельхозназначения), передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном ст. 34 Земельного кодекса РФ, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.

    Однако существует особый упрощенный порядок предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, регламентированный ст. 12 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйства» (далее — Закон о КФХ). Эта норма является специальной и устанавливает процедуру предоставления земельного участка, отличную от общего порядка предоставления земельных участков.

    В целях получения земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления фермерским хозяйством его деятельности, расширения такой деятельности главы фермерских хозяйств или зарегистрированные в качестве юридических лиц фермерские хозяйства подают в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее — многофункциональный центр) заявления. Орган местного самоуправления на основании заявления, или обращения исполнительного органа государственной власти с учетом зонирования территорий в течение 1 месяца со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. В случае представления заявления через многофункциональный центр схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории может быть выдана (направлена) через многофункциональный центр. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение 14 дней со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо в аренду заявителю, и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка.

    Названный Закон определяет не только основы создания и деятельности крестьянских хозяйств, но и регулирует вопросы предоставления и приобретения земельных участков для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности в целях обеспечения государством надлежащих гарантий для формирования и нормального функционирования крестьянских хозяйств.

    Таким образом, положения ст. 34 Земельного кодекса РФ об обязательном предварительном и заблаговременном опубликовании сообщения о наличии предлагаемых для передачи в аренду земельных участков в средствах массовой информации не распространяются на случаи предоставления муниципальных земельных участков КФХ. Именно нормы Закона о КФХ имеют приоритетное значение (по отношению к ст. 34 Земельного кодекса РФ, ст. 10 Закона об обороте земель сельхозназначения), не содержит запрета на предоставление сформированного земельного участка указанным в нем лицам (фермерам) без проведения торгов, а так же требования об обязательной публикации сообщения о предстоящем предоставлении земельного участка. Положения, регулирующие вопросы предоставления земельных участков для создания КФХ и осуществления его деятельности введены в Закон о крестьянском (фермерском) хозяйстве в целях обеспечения государством гарантий (условий) для создания нормального функционирования КФХ, в большинстве случаев представляющих собой небольшие товарные хозяйства, объединенные родственными узами, принадлежащие агарному производству и сельскому укладу жизни).

    Данная позиция подтверждается судебной практикой – Постановлением Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 19.11.2013 № 7865/13, Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20.11.2012 по делу № А55-5518/2012, Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.10.2014 по делу № А22-3138/2013.

    Более того, имеются судебные прецеденты, когда действия органа местного самоуправления, выразившееся в отказе в предоставлении земельного участка по заявлению главы КФХ по причине того, что испрашиваемый земельный участок будет выставлен на торги (аукцион), признавались незаконными и нарушающими права и интересы главы крестьянского хозяйства, лишенного возможности приобрести земельный участок по процедуре, установленной специальным законом, по той причине, что претендент на земельный участок, выполнив требования ч. 1 ст. 12 Закона о КФХ, в том числе подтвердив свой статус специального субъекта, имеет право на получение земельного участка в особом порядке (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11.11.2013 по делу № А31-331/2013, Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.08.2013 по делу № А03-513/2013, Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 02.07.2013 по делу № А65-13526/11).

    Так же имеются судебные прецеденты, согласно которым даже при наличии нескольких претендентов на земельный участок и при том, что органом местного самоуправления были проведены торги на право заключения договора аренды земельного участка, суд ссылается на то, что в таких случаях так же должна действовать специальная норма – ст. 12 Закона о КФХ, не предусматривающая обязательной процедуры торгов при наличии нескольких претендентов (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 01.10.2014 по делу № А35-8391/2013).

    В некоторых судебных актах, при том, что по обстоятельствам дела органами местного самоуправления были проведены торги на право заключения договора аренды земельного участка и участие в них принимали главы КФХ, не содержаться выводов суда о том, что администрация не должна была проводить указанные торги в связи с наличием в законодательстве специальных норм, регулирующих порядок предоставления земельного участка КФХ для осуществления его деятельности (например, Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20.09.2013 № Ф09-8286/13). Так же имеется решение арбитражного суда кассационной инстанции, согласно которому, если орган местного самоуправления проводил торги на право заключения договора аренды земельного участка, но лицо, претендующее на земельный участок не участвовало в таких торгах, но одно лишь намерение приобрести спорный земельный участок в аренду не могут быть основанием для признания торгов недействительными (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.03.2013 по делу № А63-9688/2012). В указанном постановлении так же не содержаться выводов суда о том, что администрация не должна была проводить указанные торги в связи с наличием в законодательстве специальных норм, регулирующих порядок предоставления земельного участка КФХ для осуществления его деятельности.

    Необходимо отметить, что имеется судебный акт суда общей юрисдикции, который, при том, что имеется вышеописанная судебная практика арбитражных судов, не дает однозначного толкования совокупного применения положений ст. 34 Земельного кодекса РФ, п. 2 ст. 10 закона об обороте земель сельхозназначения, ч. 1 ст. 12 Закона о КФХ по вопросу необходимости заблаговременного опубликования сообщения о наличии земельных участков предлагаемых для передачи в аренду в средствах массовой информации, проведения торгов в случае поступления более чем одного заявления на один и тот же земельный участок, а так же по вопросу приоритета КФХ перед другими субъектами правоотношений в сфере предоставления земельных участков сельхозназначения, а именно определение Верховного суда РФ от 15.10.2014 по делу № 308-эс14-1222.

    Суд не смог дать однозначной оценки совокупного применения вышеназванных норм Земельного кодекса РФ, в настоящее время жалоба передана в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного суда РФ.

    Белгородское УФАС России полагает, что, не смотря на то, что имеется ряд единообразных судебных актов, принятых арбитражными судами различных инстанций, устанавливающих приоритет норм специального закона перед нормами ЗК РФ, имеется ряд вопросов, ответы на которые судами не даны и с точки зрения антимонопольного законодательства остаются открытыми, поскольку судами при вынесении решений не учитываются следующие обстоятельства.

    Согласно ст. 1 Закона о КФХ, КФХ представляет собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии. Фермерское хозяйство осуществляет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. К предпринимательской деятельности фермерского хозяйства, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила гражданского законодательства, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из федерального закона, иных нормативных правовых актов Российской Федерации или существа правовых отношений.

    Исходя из вышеуказанного определения КФХ подпадают под понятие хозяйствующего субъекта, данного в п. 5 ст. 4 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции), согласно которого хозяйствующий субъект — коммерческая организация, некоммерческая организация, осуществляющая деятельность, приносящую ей доход, индивидуальный предприниматель, иное физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, но осуществляющее профессиональную деятельность, приносящую доход, в соответствии с федеральными законами на основании государственной регистрации и (или) лицензии, а также в силу членства в саморегулируемой организации.

    Антимонопольное законодательство распространяется на отношения связанные с защитой конкуренции — соперничества хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке (согласно п. 7 ст. 4 Закона о защите конкуренции).

    Таким образом, не только межу КФХ и другими хозяйствующими субъектами, должна быть конкуренция, в том числе за право аренды муниципальных земельных участков, однако сложившаяся судебная практика, в большинстве своем это не учитывает, признавая КФХ особыми субъектами правоотношений в сфере аренды земельных участков и ставя их в приоритетное положение, только лишь на том основании, что внутри этих хозяйств имеется некий уклад жизни, семейственность. Однако, толкуя таким образом положения ст. 34 Земельного кодекса РФ, п. 2 ст. 10 закона об обороте земель сельхозназначения, ч. 1 ст. 12 Закона о КФХ, суды не только исключают конкуренцию между КФХ и иными хозяйствующими субъектами, но и конкуренцию между самими КФХ. К сожалению, ни в одном из вышеперечисленных судебных актов не дана оценка применения в совокупности норм ст. 34 Земельного кодекса РФ, п. 2 ст. 10 закона об обороте земель сельхозназначения, ч. 1 ст. 12 Закона о КФХ с точки зрения антимонопольного законодательства.

    Что такое бессрочная аренда земельного участка

    Отдельно понятия «бессрочная аренда» в действующем законодательстве РФ не существует. Условия аренды принимаются в соответствии с требованиями гражданского и земельного законодательства. А в ч. 2 ст. 610 ГК РФ предусматривается возможность не определять конечный срок аренды, то есть, передавать на неопределенное время. Именно этот вариант принято считать бессрочной арендой. В земельном кодексе РФ нет нормативного определения бессрочной аренды, земли государственной или муниципальной собственности могут передаваться на определенное, неопределенное время, пользование или в собственность.

    ФЗ №209 разрешает передавать права и обязанности по договору аренды в залог, использовать их как паевой взнос в уставной капитал в пределах заключенных сроков. При этом достаточно лишь уведомить о планах владельца, его согласие на такие действия не требуется. Заключение между сторонами нового договора необязательно, всю ответственность перед арендодателем автоматически принимает на себя новый арендатор.

    Кто имеет право получить участок на неопределенное время (бессрочно)

    В постоянное (бессрочное) пользование или аренду на неопределенное время имеют право оформлять государственные и муниципальные учреждения, органы местной власти, граждане и юридические лица. Закон позволяет такие участки пользователям в первую очередь покупать в личную собственность. На время аренды запрещено менять целевое назначение земли, продавать, делить, передавать в пользование наследникам и т. д.

    Право бесплатного оформления участка земли в бессрочное пользование дается только один раз, попытки местных органов ввести дополнительные сборы и платежи незаконны и могут оспариваться в судебном порядке. Получить право на бессрочную аренду можно на бесплатной основе или путем его приобретения на специальном аукционе. Победитель торгов получает от местной администрации право аренды без срока окончания, оно касается не только земли, но и всех зданий и сооружений, имеющихся на ней на момент окончания торгов.

    Алгоритм предоставления в постоянное (бессрочное) пользование федеральных земельных участков

    Государственные нормативные акты регламентируют порядок предоставления земельных участков. Процесс состоит из следующих этапов.

    1. Подготовительный. Если необходимо образовывать новый участок для передачи, то готовится схема его расположения и утверждается проект межевания с учетом границ выделенной земли.
    2. Подача заявления. Юридическое или физическое лицо подает письменное заявление с просьбой о заключении договора данного земельного участка. Если на участке есть капитальное здание или иное сооружение, то с заявлением обращается владелец такой недвижимости.
    3. Производство заинтересованным лицом необходимых работ, связанных с кадастровым оформлением новых границ участка, постановка на учет.
    4. Заключение договора аренды не бессрочное пользование с владельцем земельного участка.

    Такой принцип предоставления земельных участков не зависит от фактического адреса регистрации получателя участка в аренду.

    Особенности наследства и приватизации

    Важно помнить, что законодательство не дает определения бессрочной аренды с правом наследия. Свой алгоритм существует только у земель, предоставленных в право пожизненного владения с возможностью наследия. Если земля выделялась под ведение личного подсобного хозяйства, строительства, садоводства, то наследники имеют право подавать заявление и на регистрацию такой земли в личную собственность на основании пункта 9.1 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ. От местных властей не требуется принятия отдельного решения, все происходит в автоматическом режиме.

    Если необходимо приватизировать участок земли, находящийся в аренде на неопределенный срок, то алгоритм изменения собственника прописан в ЗК РФ. Окончательное решение принимается местными исполнительными органами государственной власти или местного самоуправления, имеющими право принимать такие решения (ст. 9–11 ЗК РФ).

    Проблемы законодательства

    Действующие нормативные акты имеют несколько определений земельных участков, но отдавать предпочтение одному из них неправильно. Для обязательного применения необходимо брать специальные нормы земельного законодательства, а определения гражданского права использовать субсидиарно. Следует иметь в виду положения ст. 3 ГК РФ, которая делает приоритетным регулирование актов гражданских отношений на федеральном уровне.

    Суть любой аренды – получение пользовательского эффекта, в связи с чем в договоре должно четко прописываться цель данного юридического действия. Это требования пока не указывается в документах, но проблему стороны могут устранить самостоятельно во время согласования конкретных условий документа. Отдельно рассматривается вопрос заключения договоров аренды без указания сроков. Но понятие «бессрочной» аренды противоречит природе коммерческих отношений, подходить к заключению таких договоров следует очень внимательно и при возможности в кратчайшие сроки изменять условия пользования земельными участками.

    Еще одна проблема – различные перечни оснований для прекращения договора аренды в земельном и гражданском законодательстве. Все спорные вопросы необходимо решать в судебном порядке, результат рассмотрения зависит не только от обоснованности данного иска, но и от квалификации судьи. Такое положение существенно увеличивает роль человеческого фактора и создает трудности обеим сторонам.

    Вопросы и ответы

    Где можно получить информацию о свободных землях? Каждый субъект федерации создает собственные органы и базы, ведущие учет свободных земель в регионе. Но в большинстве случаев этими делами занимаются местные отделы федеральных земельных фондов. Информация может предоставляться в письменной или электронной форме, оба документа имеют одинаковую юридическую силу.

    Как принять участие в торгах участками земли? Все владельцы в обязательном порядке размещают условия и время проведения торгов по выделению земельных участков в аренду на официальном сайте РФ www.torgi.gov.ru. Кроме того, сведения публикуются в официальных средствах СМИ местного самоуправления.

    Когда можно взять землю без торгов? Условия прописаны в ст. 39.18 ЗК РФ. К соискателям относятся граждане, желающие получить землю для ведения личного или фермерского хозяйства, но при отсутствии заявлений на эти земли от других претендентов.

    Что дешевле, аренда или собственность на землю? Надо помнить, что собственники платят установленные государством и органами местного самоуправления налоги, а арендаторы оплачивают арендную плату в соответствии с условиями договора. Размеры арендной платы зависят от характеристик участка: вида целевого назначения, расположения, физических свойств и т. д. Общая сумма определяется площадью и ставками за единицу с учетом местных коэффициентов. Как правило, размеры арендной платы выше земельного налога.

    Когда наступает право льготной покупки арендованных участков? ФЗ №159 от 22. 08. 2008 года устанавливает, что арендаторы получают индивидуальные льготы при выполнении следующих условий: недвижимость была во временном владении не менее четырех лет, не было задержек с арендной платой, участок земли не имеет ограничений по использованию.

    Заключение

    В связи с тем, что количество споров между сторонами аренды земли с неопределенным сроком постоянно увеличивалось, по всем таким делам было сделано специальное определение Верховного Суда РФ №310-ЭС19-2506. Существующие положения Гражданского кодекса РФ дают возможность каждой из сторон договора об аренде земли на неопределенное время прекратить юридические отношения в любое время, достаточно предупредить арендатора за один месяц (владельцев земли и иной недвижимости за три месяца). Такая норма считается универсальной и не зависит ни от каких индивидуальных обстоятельств.

    Верховный Суд РФ подтвердил это положение своим определением. Это значит, что даже если арендатор посадил на земле различные с/х растения (сады, зерновые или пропашные культуры), построил здания и сооружения, то после прекращения договора аренды без объяснения причин он лишается не только права аренды, но и всех построек и неотделимых улучшений. Теперь попытки обжаловать такие решения обречены на неудачу. Об этом следует всегда помнить перед заключением договора аренды на неопределенный срок.

    Аренда земельного участка без торгов: основания получения и возможные проблемы

    На каком основании не возвращать задаток?

    Мое мнение: нужно действовать строго по закону..

    Эх, ну вы даёте. Вы им ещё и задатки возвращали. Вот оно счастье мошенника!

    Статья 39.12 ЗК РФ. Проведение аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в собственности

    21. Задаток, внесенный лицом, признанным победителем аукциона, задаток, внесенный иным лицом, с которым договор купли-продажи или договор аренды земельного участка заключается в соответствии с пунктом 13, 14 или 20 настоящей статьи, засчитываются в оплату приобретаемого земельного участка или в счет арендной платы за него. Задатки, внесенные этими лицами, не заключившими в установленном настоящей статьей порядке договора купли-продажи или договора аренды земельного участка вследствие уклонения от заключения указанных договоров, не возвращаются.

    MUOUMI wrote: Это происходит в Свердловской области, в Горноуральском пригородном районе и администрация не чего не предпринимает(там все свои).

    Это происходит и у нас, в Воронежской области. Я представляю администрацию и также возмущена этими «бандитами». НО, что может администрация в данной ситуации? Они подают заявление на участие в аукционе, все как положено, уплачивают задатки. Как мы можем их не пустить? Вот сейчас у нас двое из этих являются по протоколу победителями, у одного истек срок 30-ти дневный на подписание договора, договора нет.У другого не истек , но похоже договора не будет. Т.е. мы будем предлагать договоры тем кто был инициатором аукциона и ЗУ получать те кому они нужны. Правда цена аренды будет несколько выше.
    Да, у нас есть случай, когда фермер (инициатор) заплатил двум «бандитам» по 5000 руб. и они не явились на аукцион.

    А вы их вносили в черные списки? Если победитель не подписывает договор, то он должен быть внесён в чёрный список с запретом на участия в торгах. Это обходится через доверенность, конечно, но всё-же.

    vinrus19828 wrote: Добрый день!

    Мой дед заключал в 1997 году договор аренды земельного участка на 10 лет с администрацией города Лысьва Пермской обл. под огородничество.

    Отдельным пунктом в договоре было выделено: без права возведения построек.

    После окончания договора аренды он продолжал пользоваться земельным участком и в 2012 году, как написано в постановлении администрации: «руководствуясь ст.11, п.3 ст. 22 Земельного кодекса РФ, ст. 610, ст. 621 ГК РФ, на основании договора аренды от 1997 г. и заявления» моего деда, с ним был заключен НОВЫЙ договор аренды земельного участка на 5 лет. Договор был оформлен без проведения торгов. Категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: под огородничество.

    Месяц назад он переуступил права и обязанности по этому договору аренды мне, соглашение было зарегистрировано в Россреестре.

    Так как земельный участок в соответствии с ПЗЗ г. Лысьва находится в территориальной зоне Ж-3 для застройки индивидуальными жилыми домами, то возможно ли поменять

    вид разрешенного использования участка на «Для ведения личного подсобного хозяйства» с правом строительства жилого дома?

    Я направил в администрацию заявление с просьбой поменять ВРИ, жду комиссии по Градостроительной деятельности.

    Но устно мне сказали в управлении архитектуры, что возможно откажут, так как не было проведено торгов в 2012 году.

    Если ВРИ участка позволяют изменить назначение участка, то собственник по своему желанию может это сделать в декларативной форме. Т.к собственником участка является государство (а распоряжается ОМСУ), то они по своему желанию могут поменять ВРИ участка. Вот вам и нужно добиваться их желания, но делать этого они не обязаны.

    На данный момент может. Нигде не указано обратное.

    Ст 39.18
    7. В случае поступления в течение тридцати дней со дня опубликования извещения заявлений иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих заявлений принимает решение: 1) об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка, и о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предоставлении земельного участка;

    Единственное, участок будет выставлен на аукцион с тем ВРИ, который вы просили(для целей, указанных в заявлении о предоставлении земельного участка). Остальное на усмотрение администрации.

    Вы немножко перепутали.
    Это извещение на основе заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка

    Торги проводятся, если будут заявления о намерении участвовать в аукционе по данному лоту(а если Вы такое подали, значит торги когда-то будут).
    Торги Дмитровский район не проводил уже несколько лет вообще. И когда будут торги не известно. По закону сроки не прописаны, торги можно не проводить вообще никогда.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Читать еще:  Жалоба на управляющую компанию в прокуратуру: пошаговая инструкция
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector