Piteryust.ru

Юридическая консультация онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Апартаменты на вес золота: как зарабатывают на собственниках-инвесторах

Как обманом убеждают стать инвестором?

Мошенники по телефону предлагают перечислить деньги в инвестиционные компании и получать регулярный доход без затрат времени и усилий. Несмотря на сомнительность их обещаний, многие поддаются на уговоры и теряют сбережения. Какими уловками пользуются преступники?

Что такое инвестиции?

Это вложение денег с целью получения дохода. Существует множество способов инвестирования, например: банковский вклад – деньги передаются банку на определенный срок, спустя который он их возвращает с процентами; покупка золота, недвижимости, ценных бумаг (акций, облигаций), объектов искусства – это позволяет предотвратить обесценивание собственных денежных средств.

То есть инвестиционная деятельность может помочь сохранить деньги и принести дополнительный доход (о том, как увеличить доход и оценить прибыльность и надежность инвестиционных продуктов, читайте в публикации «Инвестиции: во что вложить деньги»).

Как работают инвестиционные компании?

Они оказывают профессиональную помощь, предлагая потребителям консультации и инвестиционные продукты, в которые можно вложить сбережения.

Ядро таких компаний – инвестиционные аналитики. Они анализируют рынок и предлагают идеи для инвестирования.

Кроме них в инвестиционных компаниях работают: брокеры – осуществляют операции на рынке ценных бумаг, депозитарии – хранят ценные бумаги, и др. При этом брокеры могут быть одновременно инвестиционными аналитиками и депозитариями. (О том, что такое ценные бумаги и как они используются для целей инвестирования, можно прочитать в публикации «Как выгодно и безопасно запустить и расширить бизнес?»).

Почему инвестиционная сфера привлекательна для мошенников?

Осуществление инвестиционной деятельности требует высокой квалификации, которой часто не обладает обычный потребитель, поэтому мошенникам легко его ввести в заблуждение. Они представляются высококлассными специалистами и предлагают увеличить доход без рисков и дополнительных обязательств.

Какие схемы используют мошенники для выманивания денег?

Во многих сферах, в том числе инвестиционной, сейчас процветает телефонное мошенничество. Особо популярны следующие схемы:

    Злоумышленник звонит и представляется сотрудником известной инвесткомпании или инвестиционным аналитиком, чье имя у всех на слуху. Затем он предлагает перевести денежные средства для получения высокого дополнительного дохода в организацию, название которой похоже на принадлежащее другой, известной компании. Разница в названиях может быть почти незаметна: отсутствует или есть лишняя буква, используется латиница при написании одной из букв и т.д.

При этом злоумышленник, маскируясь под профессионала в сфере инвестирования, может приводить статистические данные и общеизвестные факты. Используя профессиональные термины, он расскажет об «исключительных» предложениях, например инвестициях в кокосовую ферму. И человеку может показаться, что это точно должно принести доход.

  • Мошенник может позвонить тому, кто уже перечислил деньги на счет псевдоинвестиционной компании и желает их вернуть. Человеку предложат открыть счет для вывода денежных средств. При этом злоумышленник объяснит, что счет будет работать и не придется платить высокие комиссии только в случае его пополнения.
  • При наличии ценных бумаг у человека злоумышленник может позвонить ему с требованием срочно перевести их на названный счет. Ему объяснят, что это необходимо из-за банкротства компании, которая выпустила эти ценные бумаги, обвала ее акций и т.д.
  • Как вычислить злоумышленников?

    1. Попросите сообщить и запишите название организации, должность, Ф.И.О. сотрудника, который вам позвонил. Затем прервите разговор и перезвоните в компанию, чтобы уточнить, работает ли у них этот сотрудник, актуальны ли озвученные по телефону предложения.

    Перезвоните в компанию по номеру, указанному на сайте Центрального банка РФ в разделе «Проверить участника финансового рынка».

    2. Не спешите делать выводы: если вам позвонили с номера, который есть на сайте компании, это еще не значит, что вы говорите с ее сотрудником. Мошенники часто используют программы, которые позволяют сымитировать номер.

    3. Если сотрудник приглашает вас в свой офис, обязательно позвоните по телефону, указанному на сайте компании, и уточните адреса офисов в вашем городе.

    4. Никому ни при каких обстоятельствах не передавайте конфиденциальные данные: логин, пароль и реквизиты вашей банковской карты (секретный код безопасности CVV2, подтверждающий подлинность карты, имя ее владельца, срок действия), ПИН-код, кодовое слово.

    5. Если вас просят авторизоваться на сайте инвестиционной компании для открытия счета, обязательно обратите внимание на адресную строку: проверьте, на том ли сайте вы находитесь.

    6. Прежде чем ввести логин и пароль, посмотрите, защищено ли соединение. Если перед адресом сайта стоит «https», то все в порядке.

    7. Проверьте правовой статус инвестиционной компании на сайте ЦБ РФ в разделе «Проверить участника финансового рынка». По законодательству РФ деятельность на финансовом рынке требует лицензии (ст. 39 Закона о рынке ценных бумаг). Осуществляйте проверку по ИНН или ОГРН, а не по наименованию компании.

    8. Не переводите денежные средства до заключения инвестиционного договора. Причем отдавать предпочтение лучше договору в бумажном виде. Это позволит вам заранее проверить лицензии компании и задать вопросы ее сотруднику во время консультации. Кроме того, на руках будут оригиналы документов, с которыми в дальнейшем при необходимости можно обратиться в суд или госорганы.

    Заключение договора в форме онлайн менее надежно, так как информация с электронных ресурсов может быть удалена. Также крайне затруднительно привлечь к ответственности злоумышленника, если договоренности были достигнуты по телефону.

    9. Проверьте условия договора. В документе должны быть отражены те условия, о которых говорил вам сотрудник компании. Если вы не видите их в тексте и сотрудник не может их показать, то лучше отказаться от заключения договора и передачи денежных средств.

    Что делать, если попался на удочку мошенников?

    О случившемся следует сообщить в полицию. Но помните: телефонных мошенников найти сложно, поэтому рекомендуется подписывать оригиналы документов в офисе инвестиционной компании после ее проверки.

    Вы можете обратиться в свой банк для проведения внутреннего расследования. В результате банк может вернуть вам незаконно списанные деньги. Имейте в виду: по общему правилу денежные средства не возвращаются, если произошла утечка ПИН-кода, CVV/CVC, кодового слова.

    Если был подписан договор инвестирования, можно обратиться в суд для взыскания денежных средств с нарушителей. При отсутствии договора на руках в суд целесообразно обращаться, только если вы сможете представить доказательства его заключения на условиях злоумышленников (например, аудио- или видеозапись, переписка в мессенджере).

    Апартаменты на вес золота: как зарабатывают на собственниках-инвесторах

    Отвечает управляющий партнер Rezidential Group Эмиль Захаряев:

    Покупая апартаменты, вы должны иметь четкое представление об их преимуществах и недостатках.

    Преимущества:

    1. Обычно цена апартаментов (особенно тех, которые относятся к комфорт-классу) на 10-15% ниже, чем аналогичных квартир. Однако эта разница постепенно нивелируется. Девелоперы выводят на рынок мультиформатные проекты, в которых апартаменты и квартиры продаются по примерно одинаковым ценам.

    2. Как правило, апарт-комплексы строятся в районах, которые отличаются выгодным расположением. Если объект находится в промзоне, то чаще всего она вписывается в существующую жилую застройку. В Москве в качестве таких примеров можно привести столичные районы «Савеловский» и «Фили». В то же время земельные участки, на которых строят многоквартирные дома эконом- и комфорт-классов, часто располагаются на периферии.

    3. Апартаменты могут быть переведены в жилой фонд. Это можно сделать как после сдачи комплекса в эксплуатацию, так и на стадии строительства. В первом случае перевод осуществляет собственник апартаментов, во втором — застройщик.

    5 советов тем, кто сегодня инвестирует в новостройки

    7 инструментов для инвестиций в недвижимость

    Недостатки:

    1. Поскольку апартаменты относятся к нежилым помещениям, в них нельзя оформить постоянную прописку. Жители могут получить только временную регистрацию, которая не дает права пользоваться многими социальными льготами. Прежде всего, речь идет о проезде в городском общественном транспорте, детских пособиях, доплатах к пенсиям и т. п.

    2. Жители апарт-комплексов платят более высокий налог на недвижимость, чем те, кто живет в квартирах. В ближайшей перспективе сумма налога увеличится, поскольку теперь ее будут рассчитывать, исходя из кадастровой стоимости апартаментов.

    3. В среднем тарифы на оплату услуг ЖКХ в апартаментах выше, чем в квартирах, поскольку расчет ведется по ставкам для коммерческой недвижимости. Однако с учетом более низкой первоначальной стоимости покупки апартаментов такая переплата компенсируется.

    4. Многие апарт-комплексы возводят в соответствии с иными строительными требованиями, чем обычные квартиры. Это значит, что в некоторых проектах (а иногда и в конкретных апартаментах) могут быть нарушены нормы освещенности или превышен допустимый уровень шума. Следует отметить, что апартаменты, спроектированные в соответствии с нормами, принятыми для жилых помещений, перевести в жилой фонд гораздо легче.

    Дополнительный расход — земельный налог

    Для целей строительства дома застройщик, как правило, берет землю в аренду у государства. В некоторых случаях, строительство может осуществляться и на частной земле. После завершения строительства участок может быть либо передан в общую собственность жильцов дома, либо продолжит находиться в аренде.

    Собственники земельных участков в России обязаны платить земельный налог.

    С 1 января 2015 года, собственники помещений в многоквартирных домах освобождаются от земельного налога (статья 389 часть 2 пункт б) Налогового кодекса РФ). Применительно к апартаментам, такой льготы не существует.

    Поэтому если земельный участок под апарт-отелем выкуплен в собственность (также за счет собственников апартаментов), земельный налог с него будет начислен по коммерческим ставкам. Более подробно о них вы можете прочитать в статье, посвященной налогообложению апартаментов.

    Если же участок не передан в собственность, арендная плата за него также ляжет на плечи собственников апартаментов.

    Отвечает маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева:

    За последние два года ситуация вокруг апартаментов существенно изменилась. Так, с июля 2015 года законодательно отменили их технический статус в качестве нежилых помещений: теперь им присвоен статус «зданий с жилыми помещениями, предназначенными для временного проживания (без права на постоянную регистрацию)». Это значит, что будущих владельцев апартаментов ждут улучшения относительно пользования социальной инфраструктурой района: школ, детских садов, поликлиник. Следующий этап, который Правительство РФ обещало реализовать в течение 2021 году на законодательном уровне, — это разрешение проживающим в апартаментах на оформление постоянной регистрации. И, наконец, важный шаг, который уже был осуществлен — выдача АИЖК ипотечных кредитов на приобретение апартаментов. Таким образом, шансы быть приравненными к обычному жилью у апартаментов увеличиваются.

    Если говорить о текущем положении дел, то в настоящий момент цена на приобретение апартаментов на 10-15% ниже, чем на жилье в стандартных жилых комплексах в той же районе. Однако оплата проживания, включающая наем, оплату коммунальных услуг для арендаторов и налоги для собственников на 30-40% выше, чем для владельцев обычных квартир. Кроме того, если расходы на оплату ЖКХ за квартиру превышают определенную долю доходов семьи, то можно воспользоваться субсидией на компенсацию от государства. В случае с апартаментами подобная ситуация исключена.

    При сдаче апартаментов внаем стоит помнить, что это легальная аренда. Договоры с арендаторами курирует управляющая компания, которая и несет за это ответственность. Реальная доходность от сдачи апартаментов не так велика: 4-7%. На итоговую цифру прибыли влияет повышенный налог на апартаменты как на объект коммерческой недвижимости и налог на прибыль от сдачи ее внаем. В этом как раз и есть существенная разница между арендой апартаментов и обычных квартир, владельцы которых, как правило, не заявляют о своей деятельности в налоговые органы и налоги не платят. Таким образом, сопутствующих расходов у владельцев апартаментов выше, чем у собственников квартир.

    Ремонт квартиры под сдачу в аренду

    7 правил, как сделать красивые фото квартиры

    Законодательная база

    В соответствии со ст. 16 ЖК РФ, к жилым помещениям относятся комнаты, квартиры и жилые дома. Важной отличительной чертой жилья является функциональная характеристика ‒ оно должно быть рассчитано для постоянного проживания граждан.

    В отличие от жилой недвижимости, апартаменты имеют иное функциональное назначение. Подобная недвижимость предназначается для временного проживания. При этом в самом Жилищном кодексе не содержится упоминания об апартаментах.

    Читайте, как прописываются коммунальные платежи в договоре аренды нежилого помещения. Кому положен возврат денег за коммунальные платежи? Смотрите тут.

    Отвечает руководитель департамента продаж новостроек города Москвы и МО VSN Realty Оксана Маторина:

    Тарифы на коммунальные услуги в апартаментах сопоставимы с тарифами для коммерческой недвижимости. По сравнению с обычными квартирами, стоимость отопления для владельца апартаментов будет выше на 20-30%, по водоснабжению разница доходит до 20%, но конкретные цифры зависят от региона и управляющей компании.

    Покупатель апартаментов должен учитывать и другие особенности. Во-первых, при покупке такой недвижимости нельзя будет получить налоговый вычет. Второй момент — налоговая ставка, которая на квартиры равна 0,1–0,3%, а на апартаменты составляет 0,5–2% от кадастровой стоимости. К тому же существует еще один немаловажный нюанс: владелец апартаментов не имеет права сохранить такой объект в качестве единственного жилья, если его имущество было описано за долги.

    Вместе с тем, у апартаментов есть и свои плюсы. В первую очередь это выгодное расположение, ведь большинство из них строится в деловых кварталах города. На московском рынке до 65% подобных предложений приходится на ЦАО. Второй плюс заключается в том, что зачастую апартаменты продаются с готовой отделкой, мебелью и техникой. Такое положение дел удобно для арендодателей и тех, кто заинтересован в собственном «командировочном» жилье. Желающие провести перепланировку не столкнутся со столь жесткими требованиями, которые характерны для квартир. Немаловажным является и гостиничный сервис, характерный для всех апартаментов.

    Наконец, огромное преимущество этого сегмента — довольно низкая цена (по сравнению с квартирами аналогичного уровня). В среднем в Москве разница между этими объектами недвижимости составляет 10–20%. Для сравнения: цена однокомнатной квартиры в районе Филевского парка начинается от 7,6 млн рублей, а стоимость жилья площадью 30 кв. метров в апарт-комплексе, расположенном в том же районе, примерно равна 5,2 млн рублей.

    Что касается каких-либо ограничений при проживании в апартаментах или сдаче их в аренду — кроме вопроса регистрации, других проблем нет. Есть надежда, что и это ограничение будет снято с принятием нового закона о статусе апартаментов. Поэтому не исключено, что вскоре часть из них перейдет в жилой фонд.

    Расходы на коммуналку от статуса не зависят

    Квартиры начинают выглядеть чуть более выигрышно, если к расходам на налоги прибавить коммунальные платежи. Считается, что «квартплата» для обитателей апартаментов много выше, чем для жильцов обычных квартир. Однако, если подходить с позиции законодательства, то окажется, что повышающий коэффициент для апартаментов действует только на позицию «Электроэнергия», так как именно этот вид услуги в нежилых помещениях не льготируется. А значит, разница в платёжках может составить не больше нескольких сотен рублей. Не стоит также забывать о том, что в платёжке, которую получает владелец апартаментов, отсутствует строчка «за капитальный ремонт». Эти сборы обязательны только для жилых домов.

    Портал METRTV.RU ранее изучал вопрос формирования квартплаты для жильцов екатеринбургских квартир. В частности, удалось выяснить, что стоимость коммунальных платежей даже для квартир одинаковой площади может различаться в разы. Это зависит от управляющей компании, размеров придомовой территории, поставщика тепла и других условий. Поэтому квартплата для апартаментов может быть равной или даже более низкой, чем для равной по площади квартире.

    Практически никаких ограничений на формирование пространства

    Апартаменты не являются жильём, следовательно, на них не распространяются многие строительные нормы. Это может оказаться большим удобством при проведении перепланировки. В частности, нет ограничения по расположению кухни и санузла. Напомним, что в обычной квартире их нельзя располагать над жилыми комнатами, расположенными этажом ниже. В апартаментах кухню и санузлы можно разместить в любой части помещения, что значительно расширяет возможности архитектора при работе над дизайн-проектом жилья. Впрочем, как замечают дизайнеры, при данных работах придётся учитывать регламент, установленный управляющей компанией для конкретного объекта. Ещё один архитектурный бонус – отсутствие ограничений на размеры комнат в апартаментах.

    ведущий специалист Юридической службы ГК «Новосёл»

    Минимальный размер жилого помещения по строительным нормам – 9 кв. м. Комната не может иметь меньшую площадь. Но апартаменты не являются жильём, поэтому в ходе перепланировки в них можно формировать пространства любого размера. Формально комнатами они всё равно не являются. Кроме того, благодаря тому, что на апартаменты не распространяются «жилые» нормы, возможно создание очень компактных «квартир».

    В Екатеринбурге есть примеры создания апартаментов площадью до 16 кв. м. По сути это компактные квартиры, оснащённые всеми коммунальными благами. Построить квартиру (имеющую статус жилья) такого размера закон не позволит.

    Как инвестировать в золото. Разбираем все варианты, доступные россиянам

    Материал не является инвестиционной рекомендацией.

    Что нужно знать об инвестициях в золото

    1. Спекуляции на биржах с этим инструментом — удел немногих профессионалов. Для остальных вложение в любой золотой инструмент — это инвестиция надолго. Вы хотите скопить себе на пенсию? Некоторые из инвестиционных инструментов, связанных с золотом, идеально подойдут для этого.

    2. Золото — это защитный актив. Если в мире все плохо, центральные банки и биржевые трейдеры покупают золото. Но золотом нельзя накормить людей или обогреть дом. Посмотрите на динамику золота в марте 2020 года, когда перед лицом глобальной пандемии (то есть в ситуации максимальной неопределенности) цены на золото упали с $1700 до $1500 за тройскую унцию. Сколько бы у вас ни было золота в хранилищах, это не поможет вам найти свободную койку в больнице или ускорить создание вакцины. Когда стало ясно, что умирать от вируса мир не собирается, котировки устремились вверх.

    3. Нужно быть готовыми к тому, что цена на золото может сильно снизиться в среднесрочной перспективе. С золотом тесно связаны процентные ставки, уровень инфляции и эмиссия центральных банков. Появление вакцины, увеличение мобильности экономически активного населения в США, активный рост экономики — всё это приведёт к тому, что цена на золото снизится.

    4. С дохода от инвестиций в золото нужно платить НДФЛ — 13%.

    Какие варианты инвестиций в золото есть у физлиц в России

    Если не рассматривать вариант с покупкой золотого украшения в ювелирном у метро (сдать такое украшение вы сможете только по цене золотого лома), то способов инвестиции в драгоценные металлы остаётся не так много.

    Золото в слитках

    Самый простой способ по реализации, но не самый эффективный с точки зрения инвестиций — это покупка золотых слитков. Их продают в отделениях банков.

    Плюсы:

    • можно забрать золото домой. Вы всегда знаете, где оно хранится.

    Минусы:

    • необходимо заплатить НДС (20%), как только вы выносите золотой слиток из банка. Сейчас обсуждается законопроект, который отменит НДС, но это пока в планах;
    • сложности при продаже золота обратно банку. На каждый слиток выдается специальный сертификат, и продать золото можно лишь там, где вы его покупали;
    • слитки можно повредить. Это уменьшит их стоимость;
    • требует дополнительное время на продажу, поскольку слитки должны пройти оценку. То есть вы не получите деньги сразу, как сдадите золотой слиток в банк.

    Обезличенные металлические счета (ОМС)

    Достаточно простой способ инвестиций в золото — это металлические счета. Их предлагают все крупные российские банки. Можно открыть ОМС не только для золота, но и для серебра, платины и палладия.

    Важно: на бирже котировки золота отображаются в долларах и за тройскую унцию, а котировки, которые выставляются в банках, — в рублях и за грамм.

    Плюсы:

    • нет НДС, поскольку физически золото не покидает банк;
    • не нужно задумываться, где спрятать слиток и как сохранить его от царапин и сколов;
    • легко покупать и продавать через приложение онлайн или в самом банке.

    Минусы:

    • вы покупаете золото условное, физически им не владеете;
    • нет периодичного процентного дохода, как по вкладу;
    • котировки на ценные металлы устанавливаются с учётом спреда, т. е. с разницей между ценой покупки и продажи: например, 11 ноября «Сбер» продавал 1 грамм золотого металла за 4 605 рублей, а покупал — по 4 578 рублей. Официальный курс Банка России на тот день составлял 4 605 рублей 21 коп. Спред может увеличиваться или сокращаться, решение об этом принимает банк.

    Покупка золота через ETF

    ETF — это биржевой инвестиционный фонд, который представляет собой набор разных ценных бумаг. В идеале вложения в подобные фонды гарантируются основным активом, то есть, приобретая долю, вы, по сути, приобретаете основной актив — акции, нефть, золото.

    Один из самых популярных и доступных инструментов на Московской бирже — FinEX FXGD. Стоимость 1 ETF напрямую привязана к цене золота на Лондонской бирже. ETF номинирован в долларах, но торгуется в рублях — это даёт некоторую защиту от девальвации рубля. Доступен практически у любого брокера, который предоставляет услуги физическим лицам.

    Плюсы:

    • отсутствует НДС;
    • не нужно думать о том, как хранить и защищать актив;
    • легко продать через приложение или дав соответствующее распоряжение своему брокеру по телефону;
    • минимальный спред.

    Минусы:

    • это золото — бумажное, то есть вы покупаете бумагу, стоимость которой привязана к цене золота, но, сколько именно золота в этой бумаге, вы не знаете. Для этого нужно изучить внимательно условия покупки ETF на сайте компании, которая этот фонд создала (в данном случае FinEx);
    • достаточно большая комиссия по сделкам (например, у FXGD она составляет 0,45%) в дополнение к комиссии брокера;
    • нет периодических выплат, прибыль можно получить только за счёт изменения стоимости основного актива — золота.

    Паевые инвестиционные фонды (ПИФы)

    В основном ПИФы, направленные на инвестиции в золото или драгоценные металлы, — это открытые фонды, то есть купить и продать пай можно в любой момент. Это можно сделать через брокера и биржу или через свой банк, поскольку многие компании, управляющие фондами, сотрудничают с банками.

    В отличие от ОМС, когда вы покупаете хоть и условное, но все-таки золото; от ETF, который инвестирует в бумажное золото, ПИФ инвестирует в целый набор инструментов. Например, как указано на сайте Фонда золота компании «”Сбер” управление активами», они инвестируют в целый ряд активов, связанных с золотом: акциями иностранного инвестиционного фонда SPDR Gold Trust (GLD US), ОМС, обыкновенными и привилегированными акциями компаний золотодобывающей отрасли и депозитарными расписками на них.

    Плюсы:

    • диверсификация вложения, поскольку пай включает «пакет» активов;
    • в любой момент вы можете продать свой пай, получив деньги;
    • вы сотрудничаете со своим банком, и не выходите на биржу.

    Минусы:

    • минимальный лимит на инвестиции. Например, у фонда «Райффайзен золото» минимальная сумма инвестирования — 50 000 рублей.
    • сложная система комиссий. Их взимают за покупку, за управление активами и продажу, а также комиссию на ETF, входящего в структуру пая.
    • структурные риски ПИФа. Против инвестора могут сыграть падение цены на золото может совпасть с аварией на золотодобывающем предприятии, акции которого также входят в пай. Прибавить сюда комиссию за покупку, продажу и управление активами, и инвестор может уйти в минус.

    Акции золотодобывающих компаний

    Пожалуй, этот инструмент оптимально совмещает возможные риски и выгоду от инвестиций. Логика достаточно проста: есть золото как основной актив и есть компании, которые это золото добывают. Когда цена на основной актив растёт, акции компании также идут вверх. Если золото дешевеет — то вероятность падения стоимости акций также есть, но компания также всегда может нарастить реализацию (если такие возможности есть) и сохранить выручку.

    В такого рода инвестициях присутствует ещё одна составляющая — дивиденды; процент от чистой прибыли, который выплачивается владельцу акций.

    На Московской бирже торгуется несколько бумаг компаний, которые связаны с золотодобычей. В первую очередь, это «Полюс-золото» (PLZL). Часто акции этой компании называют «защитным активом», то есть якобы они так же надёжны, как и само золото. Но нельзя забывать, что у любой компании случаются форс-мажоры, и приобретаемые акции — это не золотой слиток, и, соответственно, владение акцией золотодобывающей компании может не защитить вас от серьёзных потрясений на рынке.

    Читать еще:  Как рассчитывается пеня при долгах по коммунальным услугам в 2021 г.

    Динамика «Полюс-золота» (PLZL) впечатляет: с ноября 2019 года по ноябрь 2020 акции выросли более чем в два раза с 7 000 до 18 000 рублей. Новости о вакцине «уронили» котировки до 15 680 (закрытие 12.11.2020), однако актив остаётся достаточно интересным в среднесрочной перспективе.

    Компания «Полиметалл» (POLY) — крупный производитель золота, серебра и меди. Максимальных котировок акции компании достигли 1 сентября. По закрытию на 12 ноября акции торговались на уровне 1675 рублей. Ожидаемые дивидендные выплаты за весь 2020 год могут составить до 4% годовых.

    Компания «Селигдар» (SELG) — производитель золота и олова. Котировки компании выросли за год больше чем на 100%. Основной потенциал роста достигнут не только за счёт роста стоимости основного производимого актива — золота, но и за счёт улучшения корпоративного управления в компании и начала выплат дивидендов.

    Компания «Петропаловск» (POGR) — ещё один значимый игрок на золотом рынке, вышедший на Московскую биржу только в 2020 году. Компания не платит дивиденды и, к сожалению, переживает конфликт среди акционеров, решение которого может определить направление развития компании.

    Плюсы:

    • лёгкость покупки через любого брокера;
    • акции могут расти даже при стабильной цене на производимую продукцию;
    • компании платят дивиденды.

    Минусы:

    • форс-мажорные обстоятельства, которые могут сопровождать деятельность компании от происшествий на производстве и до налоговых претензий;
    • акции могут терять в цене вне зависимости от стоимости продукции предприятия.

    Фьючерсный контракт на золото

    Фьючерс — это финансовый контракт, по которому покупатель обязуется купить у продавца определённый актив по заранее оговоренной цене. Сделка ограничена сроком.

    Если цена товара в будущем окажется выше контрактной, тогда зарабатывает покупатель, так как он благодаря фьючерсу сможет купить товар дешевле рынка, а разницу — забрать себе. Если стоимость актива упадет ниже оговоренной — заработает продавец фьючерса.

    Один золотой фьючерс — это контракт на покупку одной тройской унции золота. Для приобретения контракта не нужно вкладывать всю сумму, а лишь определённый процент (обычно не более 8%) от стоимости актива. Сейчас торгуются фьючерсы на декабрь 2020 года — март 2021 и т. п.

    Основной риск подобных инвестиций — это эффект плеча (так называют использование заёмных у брокера денег на покупку активов. — Прим. «Секрета»). В апреле в результате падения цены нефти в отрицательную зону трейдеры понесли колоссальные убытки. Из-за эффекта плеча убытки или доход мультиплицируется, поэтому фьючерсные контракты не подходят для новичков или для долгих инвестиций.

    Плюсы:

    • минимальные вложения могут дать потенциально максимальную выручку.

    Минусы:

    • высокий риск;
    • контракт ограничен по времени, не подходит для долгих инвестиций.

    Инвестиции в золото считаются достаточным консервативными. Медиа пестрят историями, как инвестор купил акции компании и забыл о них на десять лет, а вспомнив, обнаружил, что стал миллионером. Но мало кто пишет об историях, как люди вложили деньги в акции и обнаружили, что через десять лет они котируются ниже, чем цена, по которой были куплены. В этом ряду золото и драгоценные металлы занимают особое место по надёжности. Люди, открывшие золотые ОМС в ноябре 2015-го, заработали 100% к вложенным средствам. Возможно, они могли бы вложить деньги куда удачнее, но были бы эти инвестиции так же надёжны?

    Материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Упомянутые финансовые инструменты или операции могут не соответствовать вашему инвестиционному профилю и инвестиционным целям/ожиданиям. Определение соответствия финансового инструмента/операции/продукта вашим интересам, целям, инвестиционному горизонту и уровню допустимого риска исключительно ваша задача.

    Как инвестировать в золото: 7 способов

    Инвестпривет, друзья! Сегодняшняя статья для тех, кто хочет почувствовать себя Кащеем. Ну, то есть, тех, кто хочет почахнуть над златом. Да-да, разговор сегодня будет об инвестициях в золото. Способов вложения в него не так уж и много, каждый из них имеет свои достоинства и недостатки.

    Способ 1: Капитанский – купить слиток

    Самый очевидный способ – просто пойти в банк и купить золотой слиток. Курс на слитковое золото устанавливается каждым банком индивидуально за 1 грамм. В основном покупная цена коррелирует с мировой, но придется заплатить спрэд, который в разных банках составляет от 1% до 5%.

    Далее останется ждать, пока цена слитка поднимется достаточно, чтобы отыграть спрэд и принести своему владельцу прибыль. Золото – волатильный инструмент, его стоимость как растет, так и падает, предсказать скачки цен и сказать, через какое время инвестиция оправдает себя – невозможно. Если только вы не Нострадамус.

    Золото продается в слитках различного веса. Есть даже 1 грамм. Надо обратить внимание на пробу – чем она выше, тем дороже золото. Почти чистое золото – это 999 проба. Слитки продаются в запаянных контейнерах и сопровождаются сертификатом. Повреждать контейнер или терять сертификат нельзя – цена такого слитка сразу падает на 20-30%.

    Золото – очень мягкий металл. Поэтому в древности золотые монеты надкусывали – если на изделии останутся следы от клыков зубов, то оно – подлинное. Поэтому хранить золото нужно с особой тщательностью: малейшая царапина или вмятина – цена падает.

    Поэтому обычно слитковое золото хранят в сейфах. Чаще всего – банковских. Большие накладные расходы – вот существенный минус такой инвестиции.

    Второй минус – налоги. Частному инвестору придется заплатить НДС в размере 22% с полученной прибыли. Разговоры об обмене или снижении этого налога ведутся давно – но дальше разговоров дело не двигается.

    Поэтому, если вы не ювелир, не Центробанк и не дворянин, который планирует сбежать за границу с фамильными драгоценностями, то выбирайте другие способы инвестирования в золото.

    Кстати, раз способ капитанский, то демотиватор я сюда поставлю тоже из капитанской серии.

    Способ 2: Универсальный – открыть ОМС

    Обезличенный счет – отличный вариант для тех, кто решил поспекулировать на золоте, но не хочет нести дополнительные издержки. ОМС представляет собой аналог депозита, только основной расчетной единицей выступает не валюта, а граммы (или десятые доли грамма для золота). Вы можете купить любое количество виртуального золота и продать его, когда цена достигнет нужного уровня.

    • не нужно нести транспортные расходы и расходы на хранение;
    • цены на ОМС более волатильны, есть шанс спекулировать;
    • удобно – покупку и продажу можно сделать прямо в интернет-магазине;
    • нет никаких заморочек с реализацией ОМС.

    Также имеется возможность заказать в банке слитки, эквивалентные по весу купленным граммам на ОМС. Правда, придется оплатить доставку и НДС.

    • на остаток на депозите не начисляются проценты;
    • драконовские спрэды;
    • деньги на счете не защищены в АСВ, если банк лопнет, то и компенсации не дождетесь;
    • счет нельзя перевести в другой банк.

    Нужно учесть, что после продажи металла с ОМС с прибылью надо заплатить НДФЛ с дохода. Налоговым агентом выступает сам инвестор. Правда, если держать счет активным более 3 лет, то можно получить налоговый вычет в 3 млн рублей за каждый год владения. Для обычного инвестора этого размера более чем достаточно.

    Способ 3: Замороченный – приобрести монеты

    Это путь настоящих самураев. Речь идет об инвестиционных монетах. Особенно много продает их Сбербанк, у него даже имеется специализированный магазинчик на Арбате.

    В чем подвох? Инвестиционные монеты очень ценятся коллекционерами, и если их мало, то цена на них начинает расти. Именно на этом можно заработать. Однако предугадать, какая именно монета подрастет – всё равно что угадывать, какая лошадь придет к финишу первой: прогнозы можно делать, но гарантий нет никаких.

    Чаще всего инвестмонеты покупаются как подарок или с целью дальнейшей перепродажи профессиональными перекупщиками с большими оборотами. Простому инвестору держать сбережения в таких монетах – не самая лучшая идея.

    С другой стороны, одна удачная сделка на рынке коллекционных золотых монет может дать такой профит, какой не снился биржевикам.

    Способ 4: Хитрый – купить акции золотодобывающих компаний

    Если лично не хотите заморачиваться с золотом, а зарабатывать на драгметаллах хочется, можно купить себе кусочек золотодобывающей компании. Для этого достаточно иметь счет у любого российского брокера и несколько свободных тысяч рублей на счете.

    Об особенностях инвестирования в акции, плюсах и минусах этого финансового инструмента говорить не буду – это за рамками статьи. Отмечу только, акции каких российских публичных компаний можно купить:

    • Лензолото;
    • Бурятзолото;
    • Полюс.

    Есть еще бумаги ООО, но они обращаются вне рынка и к их покупке нужно подходить с осторожностью. Также есть GDR (глобальные депозитарные расписки), обращающиеся на Московской бирже, следующих российских компаний:

    • Nordgold («дочка» Северстали);
    • Polymetal International plc.

    Есть и зарубежные компании, но их акции торгуются, в основном, на Лондонской и Нью-Йоркской бирже, например, Barrick Gold (тикер ABX), Newmont Mining (тикер NEM), GoldCorp (тикер GG), так что российскому инвестору к ним сложно добраться.

    Ну и всё-таки пара советов. Покупать акции золотодобывающих компаний следует, когда цена на металлы начинает ощутимо расти, а продавать – на пике их стоимости, не ожидая падения цен. Ну и лучше диверсифицировать риски, замесив в «золотой» портфель акции каких-нибудь надежных добывающих компаний, например, того же Газпрома или Алросы.

    Способ 5: Рисковый – поиграть на форексе

    Это способ для экстремалов. В чем суть? Регистрируйтесь у любого форекс-брокера, позволяющего торговать с таким инструментом, как GLD / USD (или XAU / USD) – и вперед, качаться на волнах курса.

    • простота открытия счета;
    • никаких сложностей в интерфейсе торговой площадки;
    • возможен баснословный заработок буквально за мгновения.
    • огромные (нет, вот так: ОГРОМНЫЕ) риски из-за волатильности инструмента;
    • не исключено мошенничество со стороны брокера или технические накладки, такие как проскальзывания;
    • нужно много и нудно учиться, чтобы научиться извлекать прибыль.

    Внешне всё просто: купил дешевле, продал дороже. Но тут всё как в покере: за внешней простотой скрывается целая россыпь подводных камней, и многие из них ни разу не драгоценные.

    Снизить риски можно так: выбрать надежного брокера или вложиться в счет профессионального управляющего, торгующего на «золотом» инструменте, например, через сервис ПАММ-счетов.

    Способ 6: Продвинутый – купить опцион или фьючерс

    Этот вариант для искушенных инвесторов. По уровню риска срочные инструменты находятся где-то там между акциями и форексом. Но это единственный реальный способ наворотить миллионы за несколько удачных сделок вне зависимости от стоимости базового актива. Достаточно здравого ума и трезвого расчета.

    Опцион – это производный финансовый инструмент, позволяющий купить базовый актив по оговоренной ранее цене. Это не то безобразие, что творится у брокеров бинарных опционов, а полноценный биржевой актив.

    Фьючерс – это почти то же самое, но продавец и покупатель обязаны заключить сделку, какой бы ни оказалась цена базового актива. В случае же с опционом продавец может не использовать свое право и не продавать инструмент, если цена его не устраивает.

    Цена на сами опционы и фьючерсы меняется в зависимости от базовой цены актива, его перспектив на рынке и объема самих деривативов. Ну, например, если золото дешевеет, то дорогие опционы становятся не выгодны продавцам, и они экстренно от них избавляются. А если цена растет, то предприимчивые покупатели могут перекупить дешевые опционы и получить золото по стоимости ниже рынка.

    Способ 7: Доверительный – вложить деньги в ПИФ или управляющую компанию

    Если же вас всё достало – форекс, деривативы, ОМС – и кругом идет голова от осцилляторов и стохастиков, а заработать на золоте хочется, то вы можете просто купить паи компаний, которые занимаются всеми этими делами. Благо ПИФов, делающих ставку на золото, хватает. Это:

    • Сбербанк – Золото;
    • Альфа-Капитал – Золото;
    • Газпромбанк – Золото;
    • КапиталЪ – Золото;
    • Золотой эталон (УК Регион);
    • Метрополь Золотое руно;
    • РГС – Золото;
    • МДМ – Золотой город (закрытый ПИФ) и ряд других.

    Чаще всего они не делают вклады в «чистое» золото, а приобретают акции золотодобывающих компаний или акции ETF – инвестиционных фондов. Некоторые держат в активе деривативы.

    • доходность как у золота без всяких забот;
    • переложение рисков на плечи управляющих;
    • низкий порог входа;
    • возможность получения налогового вычета (после 3 лет владения паями ПИФов платить НДФЛ не надо).
    • расходы на управление;
    • риски всегда остаются;
    • другими способами можно заработать больше.

    Итак, господа, инвестировать в золото можно по-разному. Выбирайте свой способ – и преумножайте капитал. Да пребудет с вами золото!

    Инвестиции в золото: плюсы и минусы

    Инвестиции в золото могут принести как солидный доход, так и значительные убытки. Получить максимальный эффект при отсутствии лишних затрат можно, лишь хорошо изучив особенности данного типа вложения средств. Ниже в статье будут рассмотрены различные инвестиции в золото: плюсы и минусы, особенности и нюансы.

    1. Что нужно знать об инвестициях в золото.
    2. Варианты инвестиций в золото и их особенности:
    • Слитки из золота.
    • Золотые монеты.
    • Торговля на бирже.
    • Обезличенные металлические счета.
    • Иные варианты инвестирования.
    1. Достоинства и недостатки инвестиций в золото.
    2. Заключение.

    Что нужно знать об инвестициях в золото

    Золото является драгоценным металлом, добываемым промыванием горной руды. Золотые месторождения редки во всем мире. Большинство из них уже разрабатывается, а оставшиеся располагаются в труднодоступных местах. Золотодобыча ― процесс весьма трудозатратный и медленный, что обеспечивает данному металлу статус редкого. Золото также обладает уникальными физико-химическими параметрами: антикоррозийностью, пластичностью, способностью выдерживать воздействия химических веществ. Кроме долговечности, ему свойственна отличная электропроводность ― золото активно используется в космической и авиационной отраслях, при создании компьютерных комплектующих и др.

    Покупка золота как инвестиция ― это стабильный вариант, который позволяет уберечь деньги от инфляции, девальвации и утраты покупательной способности. Добыча данного металла дорожает с каждым годом, что прямо сказывается на росте его стоимости. Исторический график котировок на золото в России и мире четко отображает тенденцию роста:

    В конце 1970-х гг. мировые державы приняли решение отказаться от золотого стандарта и перейти на курс валют, который регулировался только спросом и предложением на рынке. Это позволило устранить много проблем послевоенного периода, но одновременно стало причиной появления новых проблем. Мировые экономики регулярно сотрясают кризисы. Именно поэтому стандартная стратегия вложения в золото основана на допущении, что золотой стандарт вернется – в прежнем или измененном виде. В данном случае золото как валютный эталон существенно укрепит свои позиции на рынке в ближайшие десятилетия.

    Главными факторами повышения стоимости золота эксперты называют:

    • возможное снижение ФРС ставок % ― до 2-3 эпизодов по федеральным фондам в 2020 году;
    • высокий риск глобальной рецессии из-за торговых противоречий между США и Китаем;
    • предстоящие выборы президента США;
    • затянувшийся экономический подъем в США после кризиса 2008 года.

    Помимо всего перечисленного выше, следует отметить мировой тренд на дедолларизацию расчетов и склонность центральных банков различных держав к повышению доли золотого металла в золотовалютных резервах. Препятствием к росту стоимости золота могут стать повышение процентных ставок ФРС, успешное заключение соглашения о взаимной торговле между Китаем и США, стимулирование экономик развитых стран эффективной налогово-бюджетной политикой. Однако все эти события эксперты считают маловероятными.

    Варианты инвестирования в золото и их особенности

    Чтобы определить наиболее эффективный для конкретного инвестора способ вложения, необходимо ознакомиться с различными существующими сегодня вариантами инвестирования в золото в 2020 году.

    Золотые слитки

    Физлица могут купить золотые слитки в банках, чья деятельность подтверждена лицензией на покупку-продажу драгоценных металлов. Процедура заключения сделки довольно проста и не занимает много времени. Инвестору достаточно выбрать подходящее банковское учреждение и посетить его с деньгами и паспортом. Представитель банка принесет нужный объём слитков из хранилища, затем в присутствии клиента взвесит и осмотрит товар. После заключения договора и внесения установленной суммы, клиент получит свое приобретение и документы на него. Акт приемки включает такие обязательные параметры как: название драгоценного металла, масса, проба, номер, дата, сумма, контактная и иная информация о сторонах сделки.

    Вложение денег в золотые слитки считается среди инвесторов одним из самых простых и выгодных вариантов. Однако он имеет ряд нюансов, о которых необходимо упомянуть:

    • НДС в размере 20% от цены покупаемого слитка.
    • Большая разница между ценой приобретения и реализации. Данный драгоценный металл реализуется, чаще всего, на 5-10 процентов дороже, чем приобретается. С учетом НДС, чтобы перекрыть расходы, цена металла должна повыситься на 28 и более процентов.
    • Хранение слитков вне банковского хранилища чревато серьезными расходами на экспертизу на подлинность возвращаемого банку металла. Цена данной экспертизы ― около 10% от стоимости слитка. Кроме этого, клиент вынужден платить и в случае хранения металла в банке ― за соответствующую услугу.
    • Любая царапина, вмятина и иные повреждения, свидетельствующие об износе слитка, уменьшают его цену на 10% и более процентов.

    Золотые монеты

    Стоит ли инвестировать в золото, приобретая монеты? В 2001 году был отменен налог их покупку, но инвестору придется заплатить при реализации данного актива. Драгоценные монеты бывают нескольких типов:

    • не использовавшиеся ранее в обращении;
    • с высоким качеством чеканки;
    • обычные монеты ― платежное средство.

    Конечно, самым выгодным вариантом для инвестора являются монеты первого типа. Ряд факторов ― возраст, редкость и т.п., оказывает прямое влияние на формирование стоимости подобного золотого актива. Приобретать драгоценные монеты рекомендуется у надежных источников, в противном случае высок риск сделать убыточные инвестиции. Штучный товар (антиквариат) достать довольно сложно ― редкие экземпляры уже давно находятся в частных коллекциях. Однако банки регулярно выпускают новые монеты, приуроченные к различным событиям.

    Негласное «монетное правило» рекомендует держать такой актив 5 и более лет для максимальной денежной выгоды. Стоимость золотых монет увеличивается на 13-18% ежегодно, что позволяет инвесторам обходить инфляцию и получать доход.

    Торговля на бирже

    Торговля золотом на фондовых биржах осуществляется следующими способами:

    1. Посредством ставок на увеличение/снижение цен на металл.
    2. Инвестированием в акции предприятий, которые занимаются золотодобычей.

    Можно инвестировать в золото на бирже, физически не владея драгоценным металлом. Открыв и пополнив брокерский счет, после установки торгового терминала можно совершать операции с золотом практически в любом интересующем объеме. Более того, использование кредитного плеча позволяет существенно повысить потенциальную доходность совершаемых операций.

    Биржевая торговля золотом позволяет:

    • осуществлять сделки онлайн;
    • получать прибыль как на падении, так и на подъёме рынка ― путем открытия «длинных» или «коротких» позиций;
    • минимизировать участие инвестора в процессе ― вопрос можно доверить опытному брокеру.

    Обезличенные металлические счета

    Механизм работы с обезличенными металлическими счетами ― процедура несложная. Инвестор пополняет данный счет в банке суммой, равнозначной рыночной стоимости драгоценного металла. При этом покупки в прямом смысле не происходит ― товар на руки клиенту не выдается. Вложенные капиталы хранятся в металлическом эквиваленте ― в золоте, серебре, платине, палладии.

    На сегодняшний день существуют следующие главные типы ОМС:

    • Депозитные (срочные). Доход формируется из процентов, начисление которых осуществляется в граммах драгметалла и за счет повышения курса золота на рынке. Пополнение таких счетов в течение всего периода их хранения не предусмотрено, как и снятие средств до прописанного в договоре срока. При досрочном расторжении соглашения процентные выплаты на начисляются.
    • Текущие (бессрочные) – которые возможно обналичить в любой момент времени без экспертизы на подлинность (чаще всего оплачиваемую клиентом). При закрытии бессрочного счета нужно выплачивать НДС. Одновременным достоинством и недостатком данного варианта является ограниченность в доходности повышением стоимости драгоценного металла.

    Иные варианты инвестирования

    Из других распространенных вариантов вложения средств в золото можно выделить инвестирование в украшения и виртуальный драгметалл.

    Многие специалисты считают инвестиции в золотые украшения сомнительным вариантом с точки зрения доходности, по следующим причинам:

    • цена изделия включает работу ювелира и наценку продавца;
    • в производстве изделия используется не чистый материал ― любая экспертиза подразумевает дополнительные затраты;
    • приобретенные украшения не всегда просто продать;
    • при реализации изделий необходима экспертная оценка их стоимости.

    Вложение в виртуальное золото от электронных систем (например, Webmoney) имеет определенное сходство с ОМС ― инвестор приобретает некоторое число электронных титульных знаков, эквивалентных аналогичному объёму в граммах металла. Данный вариант получения прибыли доступен владельцам формального аттестата Webmoney. Выбирая данный способ инвестирования, следует принять во внимание некоторые важные моменты:

    • деньги на счетах электронной системы платежей не страхуются;
    • за каждую операцию купли-продажи система взимает комиссию в размере 0,8% от суммы операции;
    • данный вид вложений освобождает инвестора от обязанности по выплате налогов.

    Преимущества и недостатки инвестиций в золото

    Инвестирование в драгоценный металл позволяет сохранить сбережения и приумножить их в долгосрочной перспективе. Из преимуществ вложения средств в золото можно отметить следующие:

    • Высокую ликвидность. Независимо от глобальности экономических или политических потрясений, золото можно будет продать, пусть и с минимальными потерями ― в отличие от валюты и различных ценных бумаг. Золото может упасть в стоимости или вырасти, но не обесценится никогда.
    • Стабильность. Стоимость драгоценного металла поднимается медленно, но стабильно.
    • Признанность. Во все времена в различных странах золото служило универсальным средством для расчетов.

    Среди недостатков данного вида инвестиций эксперты отмечают:

    • Длительность. Заметный эффект от вложения в золото наблюдается в течение 10-15 лет.
    • Низкая прибыльность. Инвестирование в драгоценный металл не является одним из наиболее выгодных инструментов портфеля.
    • Повышенный спред. При минимальных вложениях для получения дохода придется дождаться серьезного роста стоимости металла.
    • Большой интервал убытков и прибыли ― золото позволяет получить хороший доход в короткий промежуток времени, и также потерять деньги на аналогичной дистанции. Инвестор не может точно спрогнозировать движение цен.

    Также, в отличие от банковских депозитов, клиент не получает процент от вложения денег ― доход возможен исключительно при продаже металла.

    Заключение

    Учитывая современную ситуацию на экономическом мировом рынке, инвестиции в золото вряд ли можно считать абсолютно прибыльным и привлекательным вложением (если речь не идет о долгосрочном инвестировании). Портфель можно разбавить драгоценными металлами, не концентрируясь преимущественно на них. Также, следует понимать и быть готовым к тому, что в данном случае инвестирование будет долгосрочным.

    Подпишитесь на нашу рассылку, и каждое утро в вашем почтовом ящике будет актуальная информация по всем рынкам.

    Золотые метры. Сколько можно заработать на апартаментах

    Апартаменты постепенно становятся фаворитом у частных инвесторов. С одной стороны, воодушевляет европейский опыт, где этот сегмент признается чуть ли не самым беспроигрышным инвестиционным инструментом, — даже на консервативном рынке Великобритании доходность сервисных апартаментов достигает 9%.

    Другая причина ажиотажного интереса — события последних трех месяцев: когда рубль сдавал свои позиции, инвесторы не на шутку беспокоились о судьбе своего капитала, а застройщики фиксировали рост обращений от потенциальных интересантов на 15%.

    С сервисом или без

    Если сравнивать «просто апартаменты» (фактически обычное жилье, строящееся на земле, имеющей «нежилой» статус) с обслуживаемыми апартаменты, экономические преференции, безусловно, на стороне последних — управляющая компания, чьей первой обязанностью является сдача апартаментов в аренду, обеспечит им большую заполняемость, чем если бы вы сдавали свои «метры» без привлечения оператора.

    Недостатком здесь можно считать то, что УК придется платить (в среднем эта сумма составляет 10% от оборота). Но даже после уплаты всех расходов доход от аренды в обслуживаемых апартаментах сегодня составляет не менее 8%, в некоторых проектах доходит до 10-12%.

    А это как минимум в два раза больше, чем могут обеспечить арендные квартиры, которыми вы будете управлять самостоятельно (3-4%). Здесь стоит вспомнить и доходные программы от управляющих компаний, когда УК обеспечивает определенный уровень прибыли владельцу актива вне зависимости от того, насколько востребован этот актив в конкретный момент времени.

    Инвестиционная привлекательность того или иного апарт-проекта будет зависеть от бизнес-модели, которую применяет УК. Кроме традиционного договора на управление, когда владелец отдает свой актив в управление оператору и получает часть прибыли (формат наиболее распространенный в России), существует модель, когда между собственником и УК заключается договор аренды, и оператор выплачивает владельцу фиксированную арендную плату.

    Кроме того, есть и франчайзинговая модель, где собственник (как правило, компания, единолично владеющая апарт-отелем) оплачивает известному международному апарт-бренду возможность пользоваться его громким именем и базой клиентов. Но какая бы бизнес-модель не применялась, она порадует инвестора существенно больше, чем доход от «простых» апартаментов.

    Читать еще:  Квартира в собственность: как ее оформить супружеской паре

    Локация — «днем с огнем»

    Рынок обслуживаемых апартаментов в России пока не настолько масштабный, чтобы можно было выбирать из сотни локаций одну «самую-самую». В масштабах одного города, как правило, речь идет о сопоставлении активов в центральных локациях с объектами на окраинах. Впрочем, часто «окраинные» и «центральные» проекты ориентированы на целевые аудитории с разными возможностями.

    Тем, кто готов инвестировать за Садовым кольцом, топовые локации часто недоступны. А инвесторы, интересующиеся классом «бизнес» и выше, не будут рассматривать отдаленные от центра районы, даже если показатели возврата инвестиций там лучше. К слову, сегодня и первая, и вторая категория инвесторов расширяет географию своего инвестиционного интереса.

    И если раньше столичный инвестор крайне неохотно думал о вложениях за пределами Белокаменной, то сегодня они становятся частью его инвестиционной стратегии. Речь, конечно, пока не идет о Хабаровске или Иркутске, но Санкт-Петербург, Нижний Новгород или Самара вполне попадают в круг интересов инвестора. Что вполне логично — топовые локации здесь сопоставимы с ценой предложения апартаментов на окраине Москвы. Например, в Санкт-Петербурге в 200 м от Невского проспекта доступны предложения по обслуживаемым апартаментам за 4,5 млн рублей.

    Понятно, что в столице это бюджет для объекта за пределами исторического центра. То есть здесь даже для инвесторов с небольшим бюджетом открываются хорошие возможности на уровне бизнес-класса.

    В свою очередь, для «центральных» инвесторов столицы предложение тоже весьма интересное — меньшая стоимость входного билета, сопоставимые сроки возврата инвестиций при аналогичном уровне качества проекта и привычной (центральной) локации. Эту тенденцию внутреннего бизнес-туризма мы наблюдаем уже какое-то время, и думаю, она будет только расти. Помимо названных городов, интересные предложения по апарт-проектам начинают появляться в Казани, Сочи и других городах.

    Риски

    Как и в сегменте жилой недвижимости, в апарт-бизнесе чем раньше инвестор входит в проект, тем более высокую доходность он может «поднять». От котлована до сдачи здания в эксплуатацию апартаменты вырастают в цене на 15-25%. Затем актив растет примерно на 2-3% в год.

    Главный риск здесь — апартаменты могут быть не построены. Если расположение и качественные характеристики апарт-проекта можно оценить заранее, то вероятность удачного завершения проекта — риск, не всегда прогнозируемый.

    Впрочем, и для «просто апартаментов», и для сервисных апартаментов, и для жилья степень риска здесь одинаковая. В этой связи совет один — проверять застройщика, оценивать проекты, реализованные им ранее, смотреть на его «кредитную историю».

    В случае с обслуживаемыми апартаментами можно использовать due diligence третьей стороны — управляющей компании. Принимая решение о сотрудничестве (а это, как правило, происходит на раннем этапе реализации проекта), она отчасти делает часть работы за инвестора, оценивая благонадежность партнера.

    Расходы

    Помимо вознаграждения УК, от проекта к проекту меняется стоимость эксплуатации, и зависеть она будет от инфраструктуры, представленной в апарт-отеле. Конечно, если здесь предусмотрен бассейн с комплексом мини-саун, эксплуатация влетит собственникам в копеечку.

    Если же в апарт-отеле нет избыточных опций, эксплуатационные платежи сопоставимы с жилым сектором. Да, они несколько дороже (в среднем на 10-12%), но вполне оправданны: наличие здесь зоны reception, event room, service room, финтес-клуба и так далее. Это делает такой формат недвижимости привлекательным для инвестиций.

    Не стоит забывать и о том, что коммунальные платежи берет на себя арендатор, а не собственник актива.

    Безусловно, стоит помнить, что сдача в аренду нежилых помещений — это предпринимательская деятельность. Для оптимизации налогообложения мы рекомендуем регистрировать ИП, чтобы платить 6%, а не 13% от суммы дохода.

    Выход из проекта

    Если при выборе апартаментов инвестор руководствовался всеми выше перечисленными инструкциями, выходить из проекта он вряд ли захочет. По статистике, в сегменте обслуживаемых апартаментов всего лишь 2% активов выходит на вторичный рынок. Соответственно, дефицит предложения при высоком уровне спроса позволяет продавать апартаменты быстро.

    Некоторые управляющие компании декларируют обратный выкуп апартаментов спустя 5 лет с момента покупки. Но, учитывая молодость рынка, оценить результаты подобной практики и вывести какую-то статистику пока не представляется возможным. Впрочем, зачем ждать милостей от УК, если реализация объекта на открытом рынке сегодня не превышает трех недель.

    Как инвестировать в золото

    Драгоценные металлы — один из вариантов инвестирования для тех, кто хочет заставить свой капитал реально работать. В большинстве случаев объектом вложения средств является золото в самых разных формах. О том, как инвестировать в золото, и насколько это выгодно, расскажет финансовый портал Бробанк.ру.

    Как вложить деньги в золото

    Золото — самый «ходовой» металл не только на российском, но и на мировом рынке. По этой причине с ним намного проще работать, чем с остальными драгоценными металлами.

    Если не вдаваться в подробности сложных инструментов рынка, на котором, как правило, работают крупные компании, то для физических лиц предусматривается не так много вариантов. В их числе:

    • Самостоятельная покупка и последующая продажа лома или золота в изделии.
    • Открытие ПИФ.
    • Вклад в ОМС — обезличенный металлический счет.
    • ETF.
    • Фьючерсы на золото.

    Каждый из этих инструментов используется по определенному принципу. Ни один из них не гарантирует стопроцентное получение прибыли. Вкладывая деньги в золото, следует понимать, что здесь многое зависит от тенденций рынка. Поэтому при определенных обстоятельствах, инвестор может столкнуться с убытками.

    Лучше всего не вкладывать в золото абсолютно все нажитое, а сделать этот металл частью инвестиций

    Вложения в золото путем купли-продажи

    Самый простой способ, не требующий от инвестора специальных знаний. Легально золото сегодня можно приобрести в банках, ломбардах, ювелирных магазинах, антикварных торговых точках, и еще в десятке мест.

    Этот драгоценный металл «ходит» на территории РФ вполне легально, поэтому при законной покупке у будущего инвестора не возникает никаких проблем. Суть данного механизма заключается в следующем:

    1. Инвестор покупает золото — лом, монеты, ювелирные украшения.
    2. Спустя какое-то время приобретенное золото продается — легальных способов продать золото масса.
    3. Разница уходит инвестору в виде чистой прибыли.

    На первый взгляд простейшая схема может предполагать для инвестора получение колоссальной прибыли. Главное, быть в курсе последних тенденций рынка, и не торопиться реализовывать активы при первом же удобном случае.

    Плюсы и минусы этого способа

    Из плюсов можно выделить простоту схемы. То есть здесь инвестор отвечает сам за себя, и не доверяет управление своими активами сторонним компаниям. Именно недоверие к различного рода инвестиционным организациям и становится причиной того, что некоторые предпочитают работать самостоятельно.

    Вторым важным преимуществом по праву считается единоличное получение дохода. В этом случае инвестор не уплачивает комиссии и вознаграждения третьим лицам. При этом для обеспечения законности деятельности не стоит забывать о подоходном налоге. Из минусов самостоятельной работы можно выделить:

    • Отсутствие информации о положении рынка — на следующий день после покупки, золото может сильно упасть в цене.
    • Отсутствие даже минимальных гарантий получения прибыли.
    • Риск неосознанного выхода на теневой или нелегальный рынок.

    Залог успеха — умение ориентироваться в тенденциях рынка

    При этом работать с монетами или ювелирными изделиями сложно: помимо цены на сам драгоценный металл сюда следует добавить и работу мастера. Золото в изделии всегда оценивается не по общему принципу, который диктует рынок. Но и этот вариант остается вполне рабочим для многих граждан.

    Возможная прибыль

    Учитывая, что инвестор в данном случае действует самостоятельно, потенциальным покупателем золотых активов может выступать физическое лицо. Такие сделки, как правило, не подпадают под общие требования рынка, поэтому прибыль или убытки могут составлять достаточно солидную сумму.

    Здесь важно знать одно правило: при покупке золота посредством совершения «чистой» сделки, и при его последующей продаже таким же образом, инвестор страхует себя от больших убытков. Проще говоря, вложиться в золото и продать его можно всегда.

    Вопрос только заключается в том, какие котировки в момент покупки и продажи будут действовать на рынке. Именно по этой причине большинство инвесторов прибегает к биржевым инструментам инвестирования в золото.

    Как вложить деньги в золото в ПИФы

    ПИФ — паевой инвестиционный фонд. Специальный инструмент для размещения коллективных инвестиций, в том числе, и на операции с драгоценными металлами. Суть любого ПИФа заключается в том, что несколько инвесторов объединяют свои активы для совершения какой-либо операций на рынке.

    При этом объектом покупки и последующей продажи может быть любое материальное благо: движимое и недвижимое имущество, доли в компаниях, акции, ценные бумаги, драгоценные металлы, валюта, и даже предметы искусства.

    Каждый из инвесторов выкупает долю — пай. Отличие от самостоятельного инвестирования заключается в том, что управлением ПИФами занимается управляющая компания — это, как правило, банк или инвестиционная компания.

    Как работают ПИФы на золото

    Управляющая компания принимает платежи (паи) от инвесторов. Общая сумма вкладывается в покупку драгоценных металлов — золота, серебра, платины, палладия, и многих других.

    Посредством игры на рынке управляющая компания получает прибыль, которая за вычетом комиссии распределяется между пайщиками (инвесторами). Каждый из них получает прибыль, соразмерную вложениям (количеству приобретенных паев).

    Управляющая компания является опытным игроком на инвестиционном рынке. Поэтому инвесторы (в большей степени физические лица) доверяют ей свои активы. Важным моментом является и то, что после покупки пая инвестор практически никак не участвует в процессе.

    Управляющая компания самостоятельно действует на рынке, предоставляя пайщикам всю необходимую информацию по движению их активов. Прибыль выплачивается после продажи (погашения) пая. Именно в этом заключается суть работы этого сложного механизма.

    Посредством игры на рынке управляющая компания получает прибыль, которая за вычетом комиссии распределяется между пайщиками (инвесторами)

    Плюсы и минусы вложения в ПИФы на золото

    Самое главное преимущество заключается в том, что инвестор после покупки пая не участвует в процессе. Управляющая компания участвует в торгах без его фактического участия, в котором нет необходимости. Прочие преимущества:

    • Отсутствие налоговой базы при сумме прибыли при вложении в пай больше, чем на 3 года.
    • Доступная входная стоимость.
    • Отсутствие затрат личного времени.
    • Возможность выхода из числа пайщиков в любое время.
    • Минимальные риски — зависит от того, насколько опытной является инвестиционная компания.

    То есть, инвестору не нужно самостоятельно покупать золото, затем искать каналы для выгодного сбыта. За него все это сделает управляющая компания, которая является опытным игроком, и знает куда и когда нужно вкладывать деньги. Недостатки подобного сотрудников:

    • ПИФы никогда не страхуются — их сумма может быть любой, хоть 1000 рублей, но управляющая компания не предлагает инвестору никаких гарантий ни получения прибыли, ни возврата собственных средств.
    • Комиссия — за свою работу управляющая компания взимает комиссию.
    • Возможное получение незначительного дохода — за несколько лет ПИФ может не принести инвестору никакой прибыли.

    Управляющие компании могут составлять договора таким образом, что это будет не совсем выгодно для инвестора. Но, при всем при этом, ПИФы были и остаются достаточно действенным инвестиционным инструментом.

    Инвестирование в золото в ETF

    Еще один инвестиционный инструмент — ETF. Аббревиатура расшифровывается как Exchange Traded Fund. Это практически то же самое, что описанные выше ПИФы. То есть, здесь имеют место:

    • Коллективное инвестирование на приобретение материальных благ.
    • Покупка долей (паев).
    • Передача полномочий управляющей компании, которая является опытным игроком биржи.
    • Получение прибыли с оплатой комиссии.
    • Риски полной потери вложенных средств.

    Вложиться в золото путем инвестирования в ETF можно намного выгоднее чем в ПИФы. Поэтому целесообразно будет разъяснить и их различия.

    ETF действует как на российском, так и на зарубежном рынках, это дает больше возможностей

    ETF и ПИФ — что выгоднее

    При всей схожести этих двух инвестиционных программ, ETF в плане размещения инвестиций является более выгодным. Основное отличие заключается в том, что ПИФы не имеют выхода на иностранный рынок, а ETF действует как на российском, так и на зарубежном рынках. Следовательно, возможностей у управляющей компании больше.

    У ETF меньше комиссия. В большинстве случаев она не превышает 1%, тогда как комиссия по ПИФам может достигать 5%. При этом работа с паевыми инвестиционными фондами контролируется только российским законодательством, а ETF — российским и зарубежным законодательством одновременно. Поэтому вариант с ETF называют более надежным. Чтобы вложиться в ETF для покупки золото, необходимо:

    • Иметь открытый брокерский счет или индивидуальный инвестиционный счет (ИИС).
    • Не иметь ограничений — к примеру, государственные служащие не имеют права участвовать в ETF, так как здесь речь может идти о покупках золота на иностранных рынках.

    Важно знать, что комиссия по ПИФам может достигать 5%

    В остальном ETF более безопасный и более выгодный вариант вложения средств в золото. Для начинающих инвесторов может стать хорошим стартом для успешной инвестиционной деятельности.

    Как вложить деньги в золото в банке

    Еще один способ выгодного вложение денег в золото — покупка драгоценного металла в кредитной организации. Все крупные банки России оказывают такие услуги своим клиентам. Механизм получил наименование — открытие ОМС — обезличенного металлического счета.

    Суть инвестирования заключается в том, что клиент покупает у банка партию драгоценных металлов за определенную сумму. При этом речь идет не о классической покупке, когда клиент получает золото на руки, а об обезличенном счете, — когда золото приобретается по документам.

    После приобретения партии золота, клиент отслеживает котировки по его текущей стоимости. В любой момент клиент продает золото банку за цену, которая в настоящее время установлена за грамм драгоценного металла.

    Анатолий Дарчиев — высшее экономическое образование по специальности «Финансы и кредит» и высшее юридическое образование по направлению «Уголовное право и криминология» в Российском Государственном Социальном Университете (РГСУ). Более 7 лет проработал в Сбербанке России и Кредит Европа Банке. Является финансовым советником крупных финансовых и консалтинговых организаций. Занимается повышением финансовой грамотности посетителей сервиса Бробанк. Аналитик и эксперт по банковской деятельности. darchiev@brobank.ru

    Комментарии: 1

    Если у вас есть вопросы по этой статье, вы можете сообщить нам. В нашей команде только опытные эксперты и специалисты с профильным образованием. В данной теме вам постараются помочь:

    Инвестиции в апарт-отель: доходность и подводные камни

    В последние годы в Москве и Санкт-Петербурге активно развивается строительство апартаментов. Апартаменты юридически — это нежилые помещения, но фактически в них можно жить или сдавать их в аренду. В апартаментах нельзя постоянно зарегистрироваться, не предусмотрены места в детском саде, школе и поликлинике. Но в отличие от квартир апартаменты стоят дешевле, и, поскольку нет социальных обязательств, располагаются в более удобных местах близко к центру. У Кремля жилой дом не построишь, а вот апартаменты — вполне.

    Апартаменты бывают двух типов, но я бы сказал, что даже трёх:

    2. Сдавать в аренду помесячно или посуточно

    3. Сдавать в аренду посуточно в формате отеля (апарт-отель)

    Я пробегусь по первым двум и подробно остановлюсь на третьем.

    1. Жить самому

    Если вам не нужен детский сад, школа, районная поликлиника, но вы хотите жить в центре или купить «жильё» дешевле — это ваш формат.

    2. Сдавать в аренду помесячно или посуточно

    Апартаменты — это самый удобный вариант для сдачи в аренду: стоят дешевле квартиры, часто продаются с отделкой, не нужно «прописывать» арендаторов, совсем нет или гораздо меньше проблем с соседями при сдаче посуточно.

    Можно сдавать в аренду самому. Это достаточно легко делать помесячно, но становится очень хлопотно посуточно: кто-то должен заселять гостей, убираться в номерах, стирать белье, ремонтировать сантехнику, принимать оплату и т.д. Самостоятельная посуточная сдача в аренду — это вторая работа или бизнес, но никак не инвестиция.

    Для того, чтобы освободить собственников от забот, существует управляющая компания (управляющий, консьерж-сервис). Зачастую эти функции выполняет аффилированная компания застройщика, который построил апартаменты. Но если застройщик таких услуг не предоставляет, найти честного управляющего проблематично.

    Обычно за свои услуги управляющий берет 20-30% выручки от аренды номера. Дополнительно собственник оплачивает расходы на обслуживание апартаментов: бронирование, уборку и т.п., а также коммунальные услуги по счетчикам.

    Помесячная сдача в аренду апартаментов менее выгодна, чем посуточная: месячная цена примерно равна аренде квартиры, а посуточная в 2-3 раза выше. При посуточной сдаче критически важна честность управляющего: чтобы он не сдавал апартаменты в аренду в тайне от собственника.

    Помимо работы за проценты, некоторые управляющие предлагают доходные программы. Управляющий берет в аренду апартаменты и сам сдает их сколько хочет, а собственнику платит установленный % от стоимости апартаментов или фиксированную сумму в месяц. В очень редких случаях управляющий даже обязуется выкупить апартаменты через 5 лет.

    3. Сдавать в аренду посуточно в формате отеля (апарт-отель)

    В таком формате апартаменты (т.е. номера) сдаются управляющей компанией только посуточно под брендом гостиницы (отеля). Собственник лишен возможности сдавать их самостоятельно. Управляющая компания предлагает собственнику работать за % от выручки (25-30%) или по доходной программе.

    Выручка

    Выручка зависит от локации апарт-отеля. Предпочтительно, чтобы он располагался в 5-10 минутах ходьбы от центра или от метро (не очень далеких от центра станций).

    На выручку влияет сезонность. Например, в Санкт-Петербурге самые большие цены и заполняемость номеров с мая по июль.

    Но далеко не все 365 дней в номере будут гости. В сезон заполняемость больше (например, 90%), а несезон меньше (например, 30-60%). В среднем по году от 60% до 80% в зависимости от отеля и стараний управляющего.

    На выручку влияет площадь и категории номеров. 14-16 кв.м. — это совсем маленький номер эконом-категории, от 20 кв.м. уже идет комфорт. Категория предполагает соответствующий ремонт и оснащение номера.

    Например, среднемесячная выручка (не прибыль!) от аренды номера до 20 кв.м. в СПБ может составлять 40-55 тыс. руб. Здесь и далее берем для расчетов номер до 20 кв.м.

    Расходы

    Из выручки нужно вычесть расходы. Они включают в себя эксплуатацию номера (например, 200 руб./кв.м.), коммунальные услуги по счетчикам. Можно рассчитывать на 40-50 тыс. руб. в год.

    Учтите, что номер при посуточной сдаче подвергается ускоренной амортизации: стареет и разрушается. Его нужно раз в 5-7 лет ремонтировать. На ремонт может потребоваться 300-600 тыс. руб. и более. Эти суммы нужно распределить по годам при подсчете доходности инвестиций в номер.

    Не нужно забывать, что сдача в аренду нежилых помещений — это уж точно предпринимательская деятельность. Налоговая о вас непременно узнает из данных Росреестра. Поэтому нужно регистрировать ИП или ООО.

    Если выручка небольшая (меньше 700-900 тыс. руб.), то лучше платить 6% с дохода. Если больше, в т.ч. когда сдаете несколько номеров, то лучше взять патент на аренду (ок. 50 000 руб. в год).

    Помимо налога 6%, нужно заплатить страховые взносы 28 000 руб. + 1% с дохода, превышающего 300 000 руб.

    А… самое главное: 25% от выручки управляющему. Но он себя не обидит: первым возьмет свое вознаграждение, затем оплату эксплуатационных расходов, а уж потом выплатит вам.

    Доходность

    После уплаты всех расходов доходность от аренды номера может составлять от 8% до 15% в месяц. Это гораздо больше, чем при сдаче квартиры (3-4%).

    Но не нужно забывать про рост стоимости номера. От котлована до сдачи в эксплуатацию она вырастает на 20-30%. А затем растет по рынку. Я бы закладывал рост на уровне инфляции, т.е. 3% сейчас.

    С учетом более низкого роста стоимости номера, общая доходность инвестиций в номер апарт-отеля может составлять до 12% в год. Это гораздо лучше вклада и сравнимо с некоторыми акциями на бирже. С выходом на рынок апартаментов инвестиции в квартиры становятся менее интересными: кто захочет получать 3-4% в год по квартире, если есть доходность по апартаментам в разы выше и без хлопот.

    Многие граждане путают инвестиции в квартиру и психологическое успокоение. Если вы покупаете квартиру, чтобы была (зато надежно, стабильно и в кризис не пропадет), а доходность/возврат инвестиций не считаете, то это уже не инвестиция. Это удовлетворение психологического желания владеть вещами.

    Но оставим психологию для психологов. Наша цель получить бОльшую доходность с меньшим или тем же риском, разбогатеть по-простому. Для этого больше подходят апартаменты.

    Цены

    Рассказывать публично, где и у кого купить апартаменты я не буду, так как агентом не являюсь и за рекламу мне не платили. Моим клиентам я предоставил подробные расчеты по одному объекту для ознакомления.

    На стадии строителства маленькие студии (14-16 кв.м.) можно купить за 2,5 млн. руб., 20-22 кв.м — 3-3,5 млн. руб. Где то может быть дороже, но диапазон понятен.

    Подводные камни

    1. Апартаменты могут быть не построены

    Это главный риск. Вспомним обманутых дольщиков.

    2. Неудачное расположение апартаментного комплекса

    Гостей и выручки будет мало.

    3. Нечестная управляющая компания

    Нечестность может выражаться в том, что свои апартаменты управляющая компания будет сдавать, а ваши будут простаивать. Для защиты от этих ситуаций есть компьютерные программы, которые бронируют номера «равномерно». Но давно уже доказано, что человеческий фактор побеждает любой компьютер.

    Про тайную сдачу в аренду апартаментов я уже писал.

    4. Халатный прием гостей: плохая уборка, невежливость и т.п.

    5. Завышенные тарифы на эксплуатацию номера

    Как бы без дохода не остаться. Смотрите отзывы о существующих объектах управляющей компании.

    Как не попасть на мель:

    • апартаменты при покупке нужно выбирать тщательно, делать сравнительный анализ и подробные расчеты самостоятельно, не верить расчетом застройщиков слепо
    • проверять управляющую компанию

    Схема Кийосаки по покупке недвижимости в кредит

    В связи с высокими ставками по кредитам даже на апартаментах не работает. Да, возможно, ежемесячный арендный доход будет превышать выплаты по кредиту.

    Но есть проблемы:

    1. 2 года ожидания строительства

    Вы отдадите деньги, будете платить ипотеку каждый месяц, а дохода не будет

    2. При покупке в ипотеку первоначальный взнос составит не 15%, а 40-50%

    Многие застройщики в целях своей безопасности разделяют цену апартаментов на 3 договора: строительство, отделка и мебелировка. Причем последние 2 составляют 20-30% от всей цены апартаментов. Ипотечный кредит дадут только на строительство. Отделку и мебелировку вы должны будете оплатить отдельно.

    Таким образом, вы вложите своих средств в ипотеку 40%, что никак не соответствует схеме Р. Кийосаке по бесплатному приобретению недвижимости в кредит. Поясню: Кийосаки вкладывает 10% первоначальный взнос, аренда покрывает ипотечный платеж, а первоначальный взнос он выводит путем рефинансирования кредита. А именно, делает ремонт, стоимость недвижимости повышается, и он увеличивает сумму кредита на размер повышения стоимости. Увеличение кредита снимает со счета.

    Поэтому, когда вы посчитаете, что арендный доход покрывает ипотечный платеж — не радуйтесь! Не забудьте, что вы вложили 40% своих средств — они тоже стоят денег. Их можно было инвестировать альтернативно. Поэтому доходность нужно считать именно на них. Никакой бесплатной недвижимость явно не получится, а скорее вы недозаработаете.

    Выводы:

    • апартаменты — современный формат вложения в недвижимость с доходностью до 12% годовых
    • апартаменты гораздо выгоднее квартиры и депозита
    • более удобно, когда сдавать апартаменты в аренду будет за вас управляющая компания
    • тщательно выбирайте апартаменты и делайте расчеты самостоятельно
    • бесплатно приобрести апартаменты по схеме Кийосаки не получится
    • приобретайте апартаменты на свои, иначе доходность ваших инвестиций будет ниже, вы недозаработаете

    Какой доходности ждут от инвестиций в апарт-отели

    «РБК-Недвижимость» продолжает публикацию серии материалов на основе интервью с инвесторами сети апарт-отелей YE’S. В новом материале обсуждаем все, что связано с доходностью апартаментов — «холодными, спокойными процентами».

    Доход от владения апартаментами

    РБК поинтересовался, что происходит с классическими отелями в период пандемии, и почему апарт-отели ощущают стабильность в период кризиса?

    Читать еще:  Можно ли увеличить коридор за счет туалета и ванной?

    При покупке апартамента в апарт-отелях YE’S владельцы могут не тратить время и силы на управление: не заниматься поиском арендаторов, их заселением, ремонтом, — а передать эти заботы профессиональной управляющей компании YE’S и ежемесячно получать отчет о прибыли от своей инвестиции.

    Управляющая компания YE’S ежегодно обеспечивает высокую заполняемость: средняя загрузка в действующих апарт-отелях YE’S Mitino в Москве и YE’S Hoshimina в Санкт-Петербурге за 2019 год составляет 86%, это высокий показатель в сравнении с классическими отелями. В летний период показатель достигает 98%. Даже в период пандемии, когда многие отели попросту закрыты, загрузка апарт-отелей YE’S не опускается ниже 70%. В свою очередь, это позволяет обеспечить собственникам доходность от 8% до 10% в год.

    Помимо дохода от сдачи в аренду, сама недвижимость не обесценивается, более того, рыночная стоимость апартаментов с каждым годом увеличивается — как правило, данный показатель составляет 5%.

    Что касается тарифов на проживание в сети YE’S, они зависят от категории апартамента и периода аренды. Например, в апарт-отеле YE’S Mitino они выше на 30% по сравнению с размером арендной платы классических квартир в аналогичной локации — от 35 тыс. до 40 тыс. руб. в месяц. Это обеспечено широким выбором предоставляемых услуг и современной инфраструктурой комплекса.

    «Доход в месяц получился 60,8 тыс. рублей»

    Ирина Клейман — эксперт в продюсировании онлайн-курсов. После 12 лет работы с бизнес-тренерами, экспертами и публичными персонами Ирина развивает собственный бренд и обучает людей, как упаковать свою экспертность в онлайне. Недавно молодой человек Ирины Михаил поменял работу, стал директором торгового центра в районе Останкино, а также приобрел франшизу кафе популярной марки «Мята». Михаил купил в апарт-отеле YE’S Botanica самый большой (70 кв. м) апартамент, но не для бизнеса, а для жизни. Ирине концепция апарт-отеля понравилась, потому спустя какое-то время она тоже приобрела апартамент, причем с целью сдачи в аренду. Для этого она продала свою старую 43-метровую квартиру в центре Москвы.

    Предприимчивость Ирины — дело семейное. Ее родители «всю жизнь покупали, сдавали помещения, жилые и нежилые». «Я выросла в этом всем, и мышление такое есть», — говорит Ирина.

    Инвестиция: апартаменты One bedroom 53 кв. м и Two bedroom 70 кв. м в YE’S Botanica

    «Я прикинула, что мой апартамент на восьмом этаже с видом на парк можно сдавать за 80 тыс. руб. и 15 тыс. руб. — парковочное место. Услуги УК и коммуналка здесь бы стоили «умножить на 0,2» — это 80 тыс. руб. минус 16 тыс. руб. Еще налог 0,5% в год. Доход в месяц получился 61 тыс. руб.».

    «Я стараюсь дифференцировать средства»

    Павел Борисов, 46 лет, бизнесмен, женат, двое сыновей. Живет на два города: квартира в Москве, а дача — в Санкт-Петербурге (Павел родом из Северной столицы). В Москве руководит малым предприятием, которое занимается изготовлением предметов интерьера из искусственного камня. Задумываться об инвестициях в апартаменты начал еще в Санкт-Петербурге, где обратил внимание на первый апарт-отель сети YE’S на проспекте Просвещения — YE’S Hoshimina. «Компанию «Пионер» я знаю очень давно», — говорит Павел.

    Инвестиция: апартаменты Standard 28 кв. м в YE’S Botanica

    «Я стараюсь дифференцировать средства: есть акции, есть валюта, и вот сейчас — недвижимость в Москве как инвестиционная составляющая для сдачи в аренду, скорее всего, через управляющую компанию YE’S. Недвижимость по сравнению с валютой и золотом — это более выгодно, на мой взгляд. Последнее время курс как-то сдерживают. С акциями, можно сказать, наравне. Но смотря какие это акции: если сравнивать с недвижимостью акции Tesla, которые выросли на 300–400%, то — да, выгоднее. Но в акциях и рискованность больше, в недвижимости рисков меньше.

    Апартаменты 27 кв. м — примерно 50–60 тыс. руб. в месяц. Соответственно, по году это 500–600 тыс. руб., а за минусом коммунальных расходов — 450–500 тыс. руб. Инвестиции в принципе нормально отобьются за 12 лет, учитывая, что недвижимость еще будет дорожать».

    «Недвижимость — это минимальный риск»

    Татьяна Николаева работает главным бухгалтером. Приехала в Москву из Казани 16 лет назад — пригласили на работу. С тех пор Москва стала для нее главным городом: куда бы Татьяна ни уезжала, всегда стремится вернуться в столицу. Даже дачу продала. «Видимо, я не дачный человек», — сетует она. Поэтому с форматом недвижимости и локацией для инвестиций Татьяна долго не раздумывала. Хотя риелторы предлагали ей купить недвижимость под сдачу где-нибудь на курорте — в Сочи или Кисловодске, Татьяна остановилась на Москве. «Для того чтобы иметь дополнительный доход от недвижимости, конечно, лучше рассматривать недвижимость, которая находится в Москве», — говорит она.

    У Татьяны есть дочь и уже трое внуков. «Моя семья, мои дети, мои внуки — это главное для меня», — говорит она. В последнее время увлеклась астрологией, обучение которой занимает очень много времени.

    Инвестиция: апартаменты Standard 30 кв. м в YE’S Technopark

    «[Инвестиционные инструменты? ] Нет, несмотря на работу главным бухгалтером, я не пользовалась финансовыми инвестиционными инструментами, потому что для меня это слишком большие риски. Считаю, что недвижимость — минимальный риск, ее всегда можно использовать внутри семьи.

    Вопрос с банком вообще сейчас не стоит, нечего там делать, это мое личное мнение. Для меня как бабушки троих внуков недвижимость — наиболее оптимальный вариант вложения ресурсов, чтобы сейчас получать какой-то доход.

    Доходность в 9–10% годовых, которую декларирует «Пионер» [при сдаче апартаментов в комплексе YE’S через Управляющую компанию], на сегодняшний день реальна, к тому же выше, чем банковские вклады. Я не думаю, что будет меньше. Потому что место удачное — постоянное движение, не просто спальный район, а жизнь, экономическая жизнь».

    «Холодные, спокойные проценты»

    Алексею Круглову 40 лет, бизнесмен, владеет маленькой транспортной компанией, занимается железнодорожными перевозками. «Живу стандартно: дом, работа, семья, дом», — рассказывает он о себе. Будни — на работе, выходные — с семьей: отвезти детей на кружки, иногда выбраться с женой в театр, заняться мелким ремонтом собственного дома (семья живет в коттедже за городом). Зимой — обязательная поездка на горнолыжный курорт, летом — уехать куда-нибудь на море («очень нравится Испания, но в этом году не получилось вырваться»). Алексей — инвестор со стажем, небольшие суммы вкладывает в акции, а капитал — в недвижимость. В его инвестиционном портфеле несколько квартир и апартаментов. Номер в апарт-отеле YE’S приобрел впервые. Главный мотив инвестиции для Алексея — получение рентного дохода и сбережение средств.

    Инвестиция: апартаменты One Bedroom 38 кв. м в YE’S Technopark

    «[Какие инвестиции считаете более надежными? ] В теории на акциях, наверное, можно заработать больше. В то же время там можно больше просесть и уйти в минус. Акции — более рискованно. А недвижимость, я недавно услышал термин, это «холодные, спокойные проценты». Условно — вложил и забыл про них. Получается: купил — значит не потратил. Купил YE’S — значит заработал».

    Игорь Горский: Жилище надежнее золота

    Действительно ли квартира в Москве надежнее счета в банке и слитка золота? Не ошибаются ли россияне, которые считают недвижимость самым надежным объектом для инвестиций и гарантом безбедной старости? О российском рынке недвижимости в целом и бизнесе рантье в эфире Pravda.Ru рассказал управляющий партнер компании London Real Invest Игорь Горский.

    — Недвижимость в России считается такой священной инвестиционной коровой. То есть среди простых людей очень распространено мнение, что это единственный надежный инвестиционный инструмент, причем на протяжении долгого времени. Даже золото не фигурирует так в разговорах, как недвижимость. Разделяете ли вы эту точку зрения? И будет ли так же, когда начнет действовать новый налог на недвижимость?

    — Действительно, недвижимость — это основной якорь для большинства граждан Российской Федерации. Сложилось это по очень многим причинам, и первая причина — нас достаточно много обманывали за последние 25 лет с момента становления новой России. Мы пережили порядка четырех кризисов. Единственное, что всегда выживало в этом кризисе, — это недвижимость.

    Недвижимость для большинства россиян — это достаточно большие вложения, которые, по тем или иным причинам, благодаря ли приватизации, благодаря ли наследству, благодаря ли выкупу у тогда так называемых товариществ, состоялись.

    Квартира на вес золота

    Вопросы с золотом, вопросы с акциями до 90-го года нашей партией активно пресекались. Это были инструменты, которыми пользоваться было невозможно. И недвижимость — это, действительно, тот маяк, который может всегда удержать вас в том достаточно сложном мире, в котором сейчас мы все живем. Я скажу честно, я вкладываюсь тоже только в недвижимость. Я считаю, что это тот инструмент, который я смогу передать своим детям, это инструмент, который поддержит меня в тяжелые времена, это инструмент, который позволит мне где-то после шестидесяти не работать. Потому что быть рантье, законопослушным рантье, оплачивая налоги, — на мой взгляд, это правильный, несложный бизнес и достаточно надежный бизнес.

    Да, действительно, скажу вам как математик, за последние 90 лет золото все время неуклонно растет. Но оно растет в долгосрочной перспективе. В краткосрочных перспективах золото имеет колебания. Поскольку достаточно подвержено мировой конъюнктуре. А недвижимость обособлена.

    — Так же ли относятся к недвижимости в Европе? То есть старается ли средний европеец по возможности что-то прикупить, или это вообще нереально и об этом даже не думают?

    — У них не так. Дело в том, что нам недвижимость, это мы еще не до конца все оценили, давало государство. Почему она такой якорь, почему она так важна для каждого из россиян? Потому что сейчас человек, может быть, и не сможет заработать на эту двухкомнатную или трехкомнатную квартиру, которая по приватизации ему отошла.

    На Западе этого нет, никто никогда никому ничего не давал. Там очень много жилья внаем. Там нормально жить, наверное, лет до сорока, меняя квартиры и переезжая из города в город.

    Потому что не очень сильно меняется инфраструктура, возможности самореализации. У нас жизнь в основном, да не обидятся на меня небольшие наши города, сосредоточена в Москве и Петербурге, городах-миллионниках. И то, переезжая из Петербурга в Москву, я вижу разницу. Переезжая из Москвы в Екатеринбург, я тоже вижу разницу, и не всегда эта разница меня, как петербуржца, устраивает. А это значит, что миграция трудовых ресурсов достаточно затруднена. Потому что люди привыкают к тем или иным условиям комфорта.

    — К тому же работать негде…

    — Да. Это очень корректное замечание. В Европе все достаточно нивелировано и все достаточно среднестатистично. Вы можете переехать из Дюссельдорфа в Дортмунд, из Дортмунда переехать в Мюнхен, и вообще сильно не потеряете, если вы наемный менеджер или у вас свой какой-то бизнес, везде будет представлена та или иная инфраструктура.

    Если нас и сравнивать, то сравнивать больше именно с Соединенными Штатами Америки, где недвижимость является тоже очень серьезным вложением. Почему? Потому что она может помочь тому среднему классу, который хочет стать еще богаче.

    Преимущества вложений в недвижимость

    Среди преимуществ такого вида вложений можно выделить следующие:

    1. на длительном периоде неизменная доходность, например, сдавая купленную недвижимость в аренду, можно получать прибыль долгие годы;
    2. относительная доступность вложений;
    3. недвижимость обладает достаточно высокой ликвидностью (при определенных условиях);
    4. широкий выбор вариантов для инвестирования.

    — Как, на ваш взгляд, государство относится к рантье в Европе, в той же Америке и у нас? У нас этот пласт только зарождается. Нет ли ощущения, что немножко государство пытается ограничить этот слой созданием каких-то налогов и мер? Допустим, у пенсионера есть какая-то квартира, и мне кажется, что политика ведет к тому, чтобы он лучше продал, но не владел ею, не был рантье, это так?

    — Законы бизнеса не эмоциональны. Нельзя любую ситуацию применить к конкретному законному акту. Сейчас введена новая шкала налогообложения. В каждом регионе свои поправочные коэффициенты к тому, чтобы за излишки жилья люди платили налог. И это на самом деле нормально.

    Налоги на недвижимость

    Надо сказать, что у нас эти налоги в десятки раз меньше, чем в Европе. Действительно, кому-то досталась квартира в наследство, действительно, есть какие-то пенсионеры, действительно, кто-то косит под пенсионера, и есть инвесторы, которые купили пять квартир. Закон не может рассматривать каждого индивидуально. Закон говорит о следующем: есть количество квадратных метров, положенное на семью, все остальное считается излишками.

    Досталось тебе по наследству, скажи «спасибо», ты стал бесплатным правообладателем достаточного серьезного актива, но за это надо действительно заплатить. С государством надо делиться. На мой взгляд, государство поступило так же, как и с налогооблагаемой базой, достаточно мудро. Оно дало шерстке подрасти и потом сказало: «Я теперь хочу получить совсем немного от того, на что имею право». Сейчас ведутся большие дискуссии, возможно, где-то будут сменены коэффициенты. Но государство направляет это в более цивилизованное и узаконенное русло.

    — Во-первых, что происходит с доходностью бизнеса с недвижимостью сейчас, в кризис, — сильно ли она уменьшилась? А во-вторых, что приходится и приходилось инвесторам за эту доходность платить? Потому что как известно, чем больше доходность, тем выше риск.

    Сейчас доходность жилых проектов упала до 19-24 процентов. Риски вложений существуют значительно большие, чем на Западе, поскольку у нас очень забюрократизированная возможность получения разрешительной документации, о чем неоднократно говорилось и на правительственном уровне. У нас достаточно сложное получение участков. Оно не всегда связано с безоблачным прошлым этого участка. И я всегда говорю нашим коллегам о том, что недвижимость — это документы и еще раз документы.

    — Вы работаете с инвесторами, и с внутрироссийскими, и с западными. В нынешнем российском кризисе активность инвесторов как проявляется? Больше наших инвесторов или все-таки сохранились какие-то зарубежные инвесторы, которые продолжают работать в России?

    — Девяносто на десять. Девяносто — это свои инвесторы, а десять — это те инвесторы, которые уже сюда вложились, которые почувствовали вкус денег и которые продолжают здесь работать, несмотря ни на что.

    Самыми интересными сейчас для вложений являются два сегмента — это апартотель и склады. Как ни странно, логистика и цивилизованное арендное жилье показывают самые высокие нормы дохода.

    — Я помню долгое время говорилось, что гостиничный сегмент по доходности самый низкий.

    — Вот этот кризис показал кардинально изменившуюся картину. Проблемы возникли со стрит-ретейлом. Такое впечатление, что мы едим, болеем и разговариваем по телефону. То есть все сдается в аренду под аптеки, салоны связи и продуктовые магазины. Уходят одежда, уходит обувь, уходят очень многие услуги, я не говорю, что все, но очень многие.

    Это продиктовано уменьшением спроса. Стрит-ретейл в среднем стоит порядка 15 миллионов. Продать его — это полгода. Апартотели стоят пять-шесть миллионов в Москве, в Петербурге — порядка четырех. В принципе, если снизить на 200-300 тысяч, если у тебя проблемы, ты вошел и вышел из проекта. Решил свои проблемы, вошел в проект опять. С 15 миллионами это сложнее, и потери будут другие.

    — У вас, как у предпринимателя, перспективы насчет российского рынка недвижимости достаточно радужные? Российская недвижимость будет, в общем-то, продолжать оставаться достаточно доходной, и спрос на нее сохранится, невзирая на наши нынешние экономические сложности?

    — Да, я со всем согласен, кроме слова «радужные». Этот бизнес был радужным до 2007 года. Когда что ни купи, все принесет доход. Сейчас рынок более стабильный и более понятный. У меня не стало «радужности», потому что есть банкротства, есть неправильные сложения, есть разорение людей и банков, недвижимость тоже стала инструментом, который подвержен серьезному влиянию. Но я не вижу альтернативы недвижимости. Ни акции, ни облигации, ни золото в краткосрочной перспективе не достойны такого внимания, как недвижимость.

    Перспективы развития рынка недвижимости: чего ожидать?

    Стоит ли ждать, что цены в Москве на жилье снизятся, а покупать квартиры будет значительно выгоднее, чем сейчас? Такая тенденция существует, но строить долгосрочные прогнозы проблематично. Эксперты полагают, что к 2021 году цены достигнут таких показателей:

    • Вторичное жилье — 100-140 тысяч рублей за кв.м.;
    • Новостройки эконом-класса — 100 тысяч;
    • Жилье сегмента комфорт — 120-140 тысяч;
    • Бизнес-класс — менее 200 тысяч.

    Читайте также:

    Добавьте «Правду.Ру» в свои источники в Яндекс.Новости или News.Google, либо Яндекс.Дзен

    Быстрые новости в Telegram-канале Правды.Ру. Не забудьте подписаться, чтоб быть в курсе событий.

    Инвестиции в апартаменты

    Сегодня я хочу поговорить с вами про инвестиции в апартаменты, рассмотреть апартаменты как объект для инвестирования личного капитала. Я уже писал, что инвестиции в недвижимость бывают разных видов, и также существуют разные стратегии приобретения недвижимых инвестиционных активов. В этой статье я рассмотрю частный случай вложения капитала в «квадратные метры» — инвестиции в апарт-отели: чем интересен этот тип недвижимости для инвестора, каковы плюсы и минусы апартаментов как инвестиционного актива.

    1. Чем интересны инвестиции в апартаменты?
    2. Что такое апарт-отели?
    3. Инвестиции в апарт-отели
    4. Схемы инвестиций в апарт-отели
    5. Инвестиции в апартаменты: плюсы и минусы

    Чем интересны инвестиции в апартаменты?

    В предыдущей публикации я уже подробно описывал, что такое апартаменты, и чем они отличаются от квартиры. Если кто этого не знает, советую обязательно изучить, а пока я повторюсь очень кратко.

    Апартаменты — это недвижимость нежилого фонда, обустроенная для жизни. Поскольку в апартаментах невозможно прописаться, получить регистрацию, то для постоянного проживания апартаменты имеют целый ряд существенных минусов, которые рассмотрены в статье, приведенной выше. А вот для временного подходят отлично, чем и могут воспользоваться инвесторы, желающие получать пассивный доход от сдачи в аренду недвижимости.

    Инвестиции в апартаменты — это очень интересный вариант инвестирования в недвижимость, поскольку стоят они существенно дешевле квартир, а сдавать их в аренду можно приблизительно по такой же цене, как и квартиры (т.к. для арендаторов особой разницы между этими видами помещений нет). Таким образом, доходность инвестиций получается выше, а период окупаемости меньше.

    Этот момент осознают не только инвесторы, но и застройщики. Поскольку инвесторы, приобретающие недвижимость с целью перепродажи или сдачи в аренду — более платежеспособные покупатели, чем люди, покупающие жилье для себя, строительные компании стали все больше ориентировать новостройки на них. Доля апартаментов среди всех новостроек в последние годы стремительно растет, особенно это касается крупных городов, тем более — столиц: Москвы и Санкт-Петербурга. Например, в Москве доля апартаментов в новостройках составляет уже около 60-70%.

    Что такое апарт-отели?

    Апарт-отели — это и есть здания, в которых находятся апартаменты. Как я уже говорил, они относятся к нежилому фонду, коммерческой недвижимости. Говоря простым языком, недвижимость с квартирами — это жилой дом, недвижимость с апартаментами — это апарт-отель.

    Уже наличие в названии слова «отель» говорит о том, что такая недвижимость преимущественно сдается в аренду. Сейчас в крупных городах строятся целые микрорайоны апарт-отелей, апартаменты в которых преимущественно раскупаются на первичном рынке — еще на этапе строительства.

    Апарт-отели пользуются большой популярностью как среди инвесторов, так и среди арендаторов, поскольку их номера-апартаменты новой постройки и, как правило, повышенного класса комфортности.

    Инвестиции в апарт-отели

    Инвестиции в апарт-отели можно осуществлять как на разных этапах строительства и даже подготовки к строительству, так и уже после полной постройки апарт-отеля и сдачи его в эксплуатацию. Чем раньше инвестор покупает выбранные апартаменты в отеле — тем дешевле они ему обходятся, но и тем выше риск его вложений.

    Важно знать, что покупатели жилой недвижимости на первичном рынке так или иначе защищены законодательством от риска банкротства или мошенничества застройщика. А вот покупатели апартаментов — не защищены, поскольку апарт-отели относятся к коммерческой недвижимости. Эти риски они принимают на себя, и чем ранее этап инвестирования, тем выгоднее покупка и выше риск.

    Купить апартаменты в апарт-отелях, как и жилую недвижимость, можно не только самостоятельно оплачивая всю стоимость, но и через ипотечные кредиты. Правда, их условия будут более близки к условиям кредитования на покупку коммерческой недвижимости, чем жилой.

    Схемы инвестиций в апарт-отели

    Существует 3 основных схемы, по которым инвесторы вкладывают капитал в покупку апартаментов: одна из них связана с последующей перепродажей и получением спекулятивного дохода, а две — с созданием постоянного источника пассивного дохода от сдачи в аренду. Давайте рассмотрим эти схемы чуть подробнее.

    Схема 1 : Покупка на этапе строительства и перепродажа после сдачи в эксплуатацию. Здесь все просто: инвестор заключает договор с застройщиком, вносит деньги, приобретая апартаменты в здании, которое еще не построено. Когда строительство завершается и апарт-отель сдается в эксплуатацию, он продает свою недвижимость по более высокой цене, зарабатывая на разнице. Эта схема не пользуется большой популярностью, хотя тоже имеет место быть.

    Схема 2 . Покупка апартаментов и сдача их в аренду самостоятельно. В этом случае инвестор покупает апартаменты (на любом этапе строительства или после его завершения), становится их полноправным собственником и самостоятельно сдает в аренду. Через объявления или прибегая к услугам риэлторов. Если он вообще не прибегает к помощи посредников, то это дает возможность получать наивысший доход от аренды и быстрее всего окупить свою инвестицию. Однако, с другой стороны, этот способ требует постоянных временных и трудовых затрат.

    Схема 3 . Покупка апартаментов и сдача их в аренду управляющей компании. Здесь инвестор, покупая апартаменты, передает их в управление управляющей компании, обслуживающей конкретный апарт-отель. А она уже подыскивает арендаторов, сдает номер им в аренду, обслуживает номер, забирая себе за это оговоренную часть дохода с арендаторов и/или фиксированную плату за обслуживание, а остальную часть дохода перечисляет инвестору. Такая схема в последнее время является наиболее популярной, особенно она интересна, например, для инвестиций в недвижимость за рубежом или даже в другом городе, когда инвестор не имеет физической возможности самостоятельно работать с арендаторами. Достаточно удобная схема, правда, комиссионные управляющих компаний сейчас довольно высоки, поэтому каждый случай нужно рассматривать индивидуально.

    Инвестиции в апартаменты: плюсы и минусы

    Как и в любом способе инвестирования, во вложении капитала в апартаменты можно найти свои плюсы и минусы. Давайте рассмотрим основные.

    Инвестиции в апартаменты: преимущества.

    1. Апартаменты дешевле квартир. Соответственно, такой вариант инвестирования в недвижимость требует меньше капитала.
    2. Инвестиции в апартаменты для сдачи в аренду быстрее окупаются, чем инвестиции в жилую недвижимость.
    3. Можно сдавать в аренду номера в апарт-отелях, заключив договор с управляющей компанией, получая, таким образом, абсолютно пассивный доход.

    Инвестиции в апартаменты: недостатки.

    1. При покупке апартаментов на первичном рынке инвесторы не защищены законодательством так, как при покупке квартир. Риски инвестирования в апартаменты выше.
    2. Поскольку в апартаментах нельзя получить прописку, отсеивается категория долгосрочных арендаторов, которым она необходима.
    3. При сдаче в аренду апартаментов через управляющую компанию инвестор теряет часть дохода, которую забирает себе компания за посредничество.

    В целом, как подсчитывают риэлторы, инвестиции в апартаменты с последующей сдачей их в аренду окупаются примерно за 7-8 лет, тогда как покупка квартир с этой же целью — за 10-15 и более лет.

    Теперь вы имеете представление об инвестициях в апарт-отели, и можете сами делать выводы, насколько этот вариант вложения капитала интересен вам.

    Желаю вам успешных инвестиционных решений и хорошей прибыльности ваших вложений! Оставайтесь на Финансовом гении и повышайте свою финансовую грамотность. Увидимся в других статьях!

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector