Piteryust.ru

Юридическая консультация онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Право собственности на земельный участок: положено законом!

Официальный сайт
Верховного Суда Российской Федерации

  1. Обзоры материалов СМИ

ВС пояснил порядок возникновения права собственности владельца всех квартир в МКД на землю под ним

Верховный Суд опубликовал Определение № 308-ЭС20-18388 по делу № А32-17099/2019 касательно возникновения права собственности на землю под многоквартирным жилым домом у юрлица – собственника всех квартир в нем.

В марте 2018 г. за Краснодарским краем в ЕГРН было зарегистрировано право собственности на земельный участок категории земель особо охраняемых территорий и объектов с видом разрешенного использования «курортное строительство» площадью 852 кв. м, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежащий ООО «Кубаньсантехмонтаж». В свою очередь общество подало несколько исков о признании права собственности на данный участок за собой.

В рамках дела № А32-25129/2013 было установлено, что право собственности на многоквартирный дом возникло у истца на основании договора купли-продажи с ООО «Виза», а сам переход права собственности был зарегистрирован в ЕГРН 11 октября 2002 г. При этом суд признал кадастровой ошибкой ранее содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о спорном земельном участке. В деле № А32-4030/2018 суды установили, что земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно, а соответствующий иск следует предъявлять Краснодарскому краю. В свою очередь, в деле № А32-47190/2018 обществу было отказано в признании незаконным отказа Управления Росреестра по Краснодарскому краю в госрегистрации права собственности на указанный земельный участок. Тогда суд исходил из того, что в отношении спорного земельного участка зарегистрировано право собственности Краснодарского края, поэтому между обществом (собственником помещений в многоквартирном доме) и вышеуказанным субъектом РФ существует спор о праве на названный земельный участок, который подлежит разрешению в порядке искового производства с иным субъектным составом сторон.

В связи с этим общество «Кубаньсантехмонтаж» обратилось в суд с иском к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края о признании отсутствующим права собственности субъекта РФ на земельный участок и о признании права собственности на спорный объект. По мнению истца, спорный участок был поставлен на кадастровый учет 18 марта 2013 г. за счет общества по рекомендации Департамента на основании его писем о выделе участка под дом. Поэтому именно «Кубаньсантехмонтаж» является собственником участка, на котором расположен этот дом, с момента формирования участка независимо от государственной регистрации права на него в силу закона.

Три судебные инстанции отказали обществу в иске со ссылкой на то, что спорный участок земли расположен на землях курорта краевого значения и относится к землям особо охраняемых территорий, поэтому он не может быть передан в частную собственность. Суды добавили, что право общей долевой собственности на спорный земельный участок не могло возникнуть на основании норм жилищного законодательства, поскольку истец является единственным собственником квартир в жилом доме, расположенном на спорном участке, а положения ч. 1 ст. 16 Закона о введении Жилищного Кодекса РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ не применяются к вопросу перехода такого земельного участка в собственность единственного владельца МКД.

Они также сочли, что по смыслу ряда положений ГК РФ возникновение права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, предполагает обязательное наличие множественности сособственников помещений, расположенных в таком доме, а двухквартирные дома не относятся к многоквартирным, сособственники помещений в которых приобретают право общей долевой собственности на земельный участок под таким домом в специальном порядке. В свою очередь, требование общества о признании отсутствующим права собственности на земельный участок ответчика является ненадлежащим способом защиты, поскольку за истцом не зарегистрировано право собственности и нет оснований для признания за ним такого права.

После изучения материалов дела Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда со ссылкой на ряд нормативных правовых актов, собственную практику и правовые позиции КС РФ напомнила, что квалифицирующим признаком индивидуального жилого дома является наличие в нем комнат (а не квартир), основными критериями отнесения жилого дома к многоквартирному являются совокупность нескольких квартир с самостоятельными выходами на прилегающий земельный участок либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.

Как пояснил ВС, нижестоящие суды не применили соответствующие нормы права в рассматриваемом деле и не исследовали наличие или отсутствие у спорного объекта признаков многоквартирного жилого дома, при том что в свидетельствах о государственной регистрации права собственности общества спорный объект поименован как жилой двухквартирный дом, в выписке из ЕГРН – как двухэтажный жилой многоквартирный дом. «Суды сделали необоснованный вывод о том, что если у всех квартир в многоквартирном жилом доме собственник один, то на него правила п. 4 ч. 1 ст. 36 и ст. 16 Жилищного кодекса не распространяются», – подчеркнуто в определении.

Коллегия добавила, что при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а следовательно, всех долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, такое лицо с момента госрегистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме, когда земельный участок уже поставлен на кадастровый учет, становится собственником всего участка.

«Суд также сделал необоснованный вывод о том, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, не может быть передан в частную собственность, в случае если этот участок находится на землях особо охраняемых природных территорий», – отмечено в судебном акте. Как пояснил Верховный Суд, по общему правилу не предоставляются в частную собственность ограниченные в обороте земли особо охраняемых природных территорий, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, установленных федеральными законами. При этом право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в силу закона – положений Жилищного кодекса и Вводного закона, в том числе и в случае, если многоквартирный жилой дом расположен в границах особо охраняемой природной территории, независимо от того, введен дом в эксплуатацию до создания особо охраняемой природной территории или после (за исключением случаев возведения самовольных построек), что соответствует правилам п. 2 ст. 27 ЗК РФ.

Как указал Суд, учитывая, что право собственности на сформированный для многоквартирного жилого дома земельный участок возникает в силу закона и на него же зарегистрировано право собственности в ЕГРН за другим лицом, а в рамках конкретного спора многочисленные способы защиты права, избранные судом, не разрешили правовой конфликт о правопритязаниях на объект вещных прав, то избранные истцом в данном деле способы защиты права соответствуют разъяснениям, содержащимся в п. 52 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г., и являются надлежащими. В связи с этим ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Комментируя определение ВС, председатель КА «Минушкина и партнеры» Анна Минушкина отметила, что оно восполнило законодательный пробел в части того, как быть с правом собственности на участок под МКД, если собственником всех квартир является одно лицо. «Логично предположить, что если собственник всех квартир – одно и то же лицо, то возникает “единоличная” собственность. Однако истцу по данному делу понадобилось много лет, чтобы подтвердить свое право “единоличной” собственности на земельный участок под многоквартирным домом, в связи с чем вполне разумен вывод Суда о том, что если у всех квартир в многоквартирном жилом доме собственник один, то на него распространяются правила жилищного законодательства о праве собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного жилого дома», – полагает эксперт.

По словам адвоката, ВС также сделал немаловажный вывод, согласно которому право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в том числе и в случае, если многоквартирный жилой дом расположен в границах особо охраняемой природной территории, поскольку действующим законодательством предусмотрено возникновение права собственности на такой земельный участок в силу прямого указания закона. «Полагаю, что такой вывод сделан с учетом принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, а также в целях обеспечения прав собственников помещений в многоквартирных домах», – предположила Анна Минушкина.

Адвокат, старший партнер ЮК «Альтависта» Валерия Аршинова поддержала выводы Верховного Суда о том, что истец имел право на рассмотрение данного спора по его требованию, поскольку юридически и фактически связан как с земельным участком так и с объектами строительства на нем. «Отказывая в иске, суд первой инстанции, ссылаясь на судебные акты по связанным делам, указывал на многоквартирный дом, но при этом не установил признаки жилого дома. На это обратил внимание ВС РФ, так как суду первой инстанции надлежало детальнее проанализировать правоустанавливающие документы. Важный вывод в определении касается и того, что земли курортного назначения могут быть в праве общей собственности “многоквартирных собственников”, – для практики это имеет существенное значение», – заключил эксперт.

Глава 17. Право собственности и другие вещные права на землю (ст. 260 — 287)

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 16 апреля 2001 г. N 45-ФЗ наименование главы 17 настоящего Кодекса изложено в новой редакции

ГАРАНТ:

Нормы главы 17 части первой настоящего Кодекса в части, касающейся сделок с земельными участками сельскохозяйственных угодий, вводятся в действие со дня введения в действие Земельного кодекса РФ и закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения

Глава 17. Право собственности и другие вещные права на землю

ГАРАНТ:

См. схему «Право собственности и другие вещные права на землю»

Информация об изменениях:
  • Статья 260. Общие положения о праве собственности на землю
  • Статья 261. Земельный участок как объект права собственности
  • Статья 262. Земельные участки общего пользования. Доступ на земельный участок
  • Статья 263. Застройка земельного участка
  • Статья 264. Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков
  • Статья 265. Основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком
  • Статья 266. Владение и пользование земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения
  • Статья 267. Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении
  • Статья 268. Основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком
  • Статья 269. Владение и пользование землей на праве постоянного пользования
  • Статья 270 (утратила силу)
  • Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости
  • Статья 272. Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком
  • Статья 273. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений
  • Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
  • Статья 275. Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок
  • Статья 276. Прекращение сервитута
  • Статья 277. Обременение сервитутом зданий и сооружений
  • Статья 278. Обращение взыскания на земельный участок
  • Статья 279. Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд
  • Статья 280. Пользование и распоряжение земельным участком, подлежащим изъятию для государственных или муниципальных нужд
  • Статья 281. Возмещение за изымаемый земельный участок
  • Статья 282. Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению суда
  • Статья 283 (утратила силу)
  • Статья 284. Изъятие земельного участка, который не используется по целевому назначению
  • Статья 285. Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства Российской Федерации
  • Статья 286. Порядок изъятия земельного участка, не используемого по целевому назначению или используемого с нарушением законодательства Российской Федерации
  • Статья 287. Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих лицам, не являющимся его собственниками
>
Общие положения о праве собственности на землю
Содержание
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Право собственности на земельный участок: положено законом!

По каким основаниям возникает право собственности на публичные земельные участки.
На такой участок право собственности может возникнуть на основании договора либо акта госоргана или органа местного самоуправления.

Возникновение права собственности на публичную землю по договору.
Приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (в том числе выкупить арендованный), можно:
— по договору купли-продажи на торгах, а в некоторых случаях — и без торгов. Например, без торгов можно приобрести земельный участок, на котором расположено сооружение, принадлежащее вам на праве собственности.
Основанием возникновения права собственности при этом будет договор купли-продажи;
— по договору мены. Это возможно в случаях, предусмотренных ст. 39.21 ЗК РФ. В частности, если ваш земельный участок изъят для государственных или муниципальных нужд, а взамен предоставлен другой.
Возникновение права собственности на публичную землю на основании распорядительного акта.
Распорядительный акт является основанием возникновения права собственности на публичный земельный участок, если участок предоставляется вам бесплатно. Такое бывает достаточно редко. Например, бесплатно может быть передан участок, образованный в границах застроенной территории, если вы заключили договор о развитии этой территории.
В основном случаи бесплатной передачи земли в собственность касаются предоставления земельных участков гражданам и некоммерческим организациям.
Решение о бесплатном предоставлении земли в собственность принимает исполнительный орган госвласти или орган местного самоуправления. Он издаст распорядительный акт об этом, который будет являться основанием, в частности, для регистрации права собственности. Например, в отношении участков, находящихся в федеральной собственности, такие акты издают Росимущество и его территориальные органы.
Является ли приватизация основанием для возникновения права собственности на землю.
Нет, поскольку при приватизации земельных участков основанием для возникновения права собственности является договор купли-продажи, если участок предоставлен за плату, либо акт госоргана или органа местного самоуправления, если участок предоставлен бесплатно.
В Земельном кодексе РФ нет такого понятия, как «приватизация». О приватизации земельных участков говорится в п. 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ. Но в нем по сути речь идет об отчуждении земельного участка. Такой же термин «отчуждение» в отношении земельных участков используется и в ст. 28 Закона о приватизации.
Порядок отчуждения земельных участков из публичных земель приведен в гл. V.1 ЗК РФ. Он предусматривает предоставление земельных участков в собственность на торгах или без торгов. Поэтому, даже если при предоставлении участка используется термин «приватизация», право собственности возникнет в соответствии с Земельным кодексом РФ: на основании договора купли-продажи или акта соответствующего органа.
Можно ли приобрести публичную землю в силу приобретательной давности.
Приобрести по давности публичный земельный участок не получится. Для публичных участков земельным законодательством не предусмотрен такой порядок приобретения.
По каким основаниям возникает право собственности на частные земельные участки
Право собственности на частный земельный участок может возникнуть по основаниям, установленным гражданским законодательством и федеральными законами (п. 1 ст. 25 ЗК РФ), в том числе:
— по договору или иной сделке;
— по решению суда в силу приобретательной давности;
— при образовании нового земельного участка;
— в связи с реорганизацией юридического лица.
Возникновение права собственности на частную землю по договору и иным сделкам.
Организация может приобрести право собственности на земельный участок по договору купли-продажи, мены или иной сделке об отчуждении.
На практике самое распространенное основание — договор купли-продажи. Приобретение участка по договору мены или по иной сделке по отчуждению имущества встречается редко.
Учтите, что при уступке прав по договору купли-продажи объекта недвижимости право собственности на него должно переходить на основании названного договора, а не соглашения об уступке. Последнее не является сделкой об отчуждении.
Возникновение права собственности по решению суда о приобретении земли в силу приобретательной давности.
Приобрести участок, не находящийся в публичной собственности, можно в силу приобретательной давности, если вы добросовестно, открыто и непрерывно владеете им не по договору в течение 15 лет. При этом участок должен принадлежать иному лицу на праве собственности или быть бесхозяйным.
Чтобы возникло право собственности по приобретательной давности, вам нужно обратиться в суд. Если прежний собственник участка известен, подайте иск о признании права собственности, если неизвестен — заявление об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности.
Судебный акт об удовлетворении такого иска или заявления об установлении факта является основанием для регистрации права собственности.
Однако на практике приобрести земельный участок в силу приобретательной давности вряд ли удастся. Если земля не находится в частной собственности или собственности муниципальных образований, то она принадлежит государству, а значит, не является бесхозяйной. А за самовольное занятие земельных участков предусмотрена административная ответственность (ст. 7.1 КоАП РФ).
Возникновение права собственности при образовании нового земельного участка.
Право собственности на землю возникнет при образовании нового земельного участка или изменении имеющегося (п. 1 ст. 11.8 ЗК РФ). Это происходит при разделе, выделе, объединении или перераспределении земельных участков.
Например, при объединении двух земельных участков в один у вас возникнет право собственности на образованный земельный участок. Если исходные участки принадлежали нескольким собственникам, то на образованный участок у них возникает право общей собственности (п. п. 2, 3 ст. 11.6 ЗК РФ). При этом исходные земельные участки прекращают свое существование с даты госрегистрации права собственности на новый (п. 2 ст. 11.2, п. 1 ст. 11.6 ЗК РФ).
Возникновение права собственности в связи с реорганизацией юридического лица.
Действия граждан и юридических лиц также могут быть основанием для возникновения права собственности. К ним можно отнести, например, реорганизацию юридического лица.
Если вы являетесь правопреемником реорганизованного юридического лица, то право собственности на принадлежавший ему земельный участок перейдет к вам.
Может ли право собственности на земельный участок возникнуть из решения собрания
Нет, поскольку решение собрания может быть основанием для возникновения прав только в случаях, предусмотренных законом. При этом в законе должно быть указано, что собрание вправе принимать решение о возникновении права собственности, а решение должно быть обязательным для всех, кто вправе участвовать в собрании.
В настоящее время нет закона, предусматривающего случаи, когда решение собрания является основанием для возникновения права собственности в отношении земельных участков.
Но, например, решение собрания может быть необходимо для возникновения права собственности при образовании земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения на основании решения общего собрания участников долевой собственности путем выдела. Такое решение не является основанием для возникновения права собственности на вновь образованные участки в смысле пп. 1.1 п. 1 ст. 8 ГК РФ. В данной ситуации основанием будут являться действия граждан и юридических лиц (пп. 8 п. 1 ст. 8 ГК РФ).

Статья 36 Конституции России

Текст Ст. 36 Конституции РФ в действующей редакции на 2021 год:

1. Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.

2. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

3. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Комментарий к Ст. 36 Конституции Российской Федерации

1. Конституция РФ упоминает о частной собственности на землю в двух статьях — ст. 9 и комментируемой ст. 36. Однако если в ст. 9 предусмотрена только возможность существования частной собственности на землю, то в ст. 36 прямо закреплено право граждан и их объединений иметь в собственности землю.

Своеобразное установление двойных гарантий существования частной собственности на землю связано с тем, что на протяжении всей истории России те, кто обрабатывал землю, как правило, не имели возможности полноправно владеть ею.

Право частной собственности на землю появилось в российском законодательстве в 1990 г. после длительного периода господства государственной собственности*(145). В Конституции РСФСР полноценное право частной собственности на землю было закреплено только в 1992 г.*(146) Долгое время оно регулировалось указами Президента РФ.

Поэтому закрепление частной собственности на землю среди основ конституционного строя России (ст. 9) в качестве одного из основополагающих субъективных прав человека и гражданина (ст. 36 Конституции РФ) явилось значительным шагом к изменению земельных отношений в России.

Однако путь к частной собственности и после 1993 г. не был легким. Принятие Земельного кодекса РФ, основанного на положениях Конституции РФ, который должен был законодательно зафиксировать право частной собственности на землю, неоднократно откладывалось из-за противодействия коммунистических фракций Думы, выступавших категорически против частной собственности на сельскохозяйственные угодья. В этих условиях начиная с 1995 г. многие субъекты РФ (например, Воронежская область) приняли законы о земле, предусматривавшие свободную продажу земель, в том числе сельскохозяйственных.

В итоге бурных дебатов в Государственной Думе было принято половинчатое решение. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г.*(147), с одной стороны, установил право частной собственности на землю, но, с другой стороны, оборот самых ценных земель — земель сельскохозяйственного назначения — был ограничен и урегулирован специальным законом*(148). Специалисты отмечают, что Кодекс «во многом противоречит положениям Конституции о демократическом, правовом и социальном характере государства, о многих правах и свободах человека и гражданина. Он направлен на ограничение частной собственности на землю, прежде всего применительно к землям сельскохозяйственного назначения, на сохранение и усиление бюрократического произвола в земельных отношениях. Земельный кодекс фактически не кодифицирует земельное законодательство, отсылая к другим, еще не существующим новым законам…»*(149).

Земля и другие природные ресурсы являются особым объектом гражданского оборота. Гражданское законодательство распространяется на эти объекты в той мере, в какой вопросы их оборота не урегулированы законодательством о земле и других природных ресурсах. Отметим, что оборот земельных участков ограничен в большей мере, чем оборот иных объектов имущества, что связано с особым характером данного объекта.

2. Как и в части второй ст. 35 Конституции РФ, в части второй комментируемой статьи перечисляются три основных правомочия собственника земельного участка и иных природных ресурсов. При этом Конституция РФ подчеркивает, что данные правомочия осуществляются свободно. Однако основной целью данной нормы было установление ограничений права собственности на землю и иные природные ресурсы. Отметим, что, в отличие от части первой комментируемой статьи, в части второй речь идет не только о земле, но и об иных природных ресурсах. Напомним, однако, что большинство природных ресурсов находится в государственной собственности.

В данной норме предусмотрено два ограничения прав собственника: владение, пользование и распоряжение землей и иными природными ресурсами не должно наносить ущерба окружающей среде и нарушать прав и законных интересов иных лиц. Отметим, что конституционная норма сформулирована неоправданно узко. Во-первых, несмотря на то, что в комментируемой норме говорится о собственнике, данные ограничения должны распространяться также на лиц, владеющих земельными участками и другими природными ресурсами на ином праве. А во-вторых, несмотря на закрытый перечень ограничений, закрепленных в данной норме, действующее законодательство РФ предусматривает и иные основания для ограничения прав собственника или землепользователя.

Читать еще:  Почему обязательно нужно межевать земли общего пользования (ЗОП) в СНТ

В частности, согласно положениям Земельного кодекса РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе распоряжаться им свободно, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. К числу земель, исключенных из оборота, могут быть отнесены, например, земли захоронений, земли лесного и водного фонда.

Кроме этих ограничений, существуют ограничения по целевому использованию отдельных категорий земель. В частности, использование по целевому назначению устанавливается для земель сельскохозяйственного назначения и земель особо охраняемых природных территорий.

особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных Земельным кодексом, федеральными законами.

Данный перечень не является исчерпывающим. Некоторые из ограничений предусмотрены другими статьями Земельного кодекса, а также законами об охране и использовании отдельных природных ресурсов и иными федеральными законами. Например, существенные ограничения установлены применительно к обороту земель сельскохозяйственного назначения.

3. Часть третья комментируемой статьи содержит отсылку к федеральному закону, который должен урегулировать условия и порядок пользования землей. Таким законом в настоящее время является Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ*(150) и Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». При этом указание на федеральный закон представляется весьма существенным, поскольку в сфере земельных отношений опережающее правовое регулирование со стороны субъектов РФ было весьма значительным.

Отметим, что Конституция РФ в ч. 3 комментируемой статьи говорит об условиях и порядке пользования землей. При этом право пользования — это только одно из правомочий собственника. Таким образом, Конституция РФ допускает существование иных видов прав на землю, не ограничиваясь классическими правом собственности и правом аренды. Дело в том, что традиционно российское законодательство предусматривало наличие более узких прав на землю, чем право собственности. К ним относится постоянное (бессрочное) пользование земельными участками, пожизненное наследуемое владение и безвозмездное срочное пользование. Эти титулы прав на землю представляют собой последствия того половинчатого правового регулирования, которое осуществлялось в отношении прав на землю на протяжении предшествующих 70 лет. Законодательству развитых стран они не известны.

Кроме того, часто устанавливается право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, с момента введения в действие Земельного кодекса РФ не используется, однако данное право, приобретенное гражданином до введения в действие Кодекса, сохраняется. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству.

Землепользование: законодательные изменения 2020 года

Правила, по которым можно владеть, пользоваться и распоряжаться своим земельным участком, в последние годы очень часто претерпевают изменения.

Чтобы избежать разного рода неприятностей, собственникам земельных участков важно быть в курсе всех последних новелл от законодателей. Представлю обзор наиболее важных нововведений для землевладельцев за последнее время.

1. Собственники теперь отвечают за плодородие своих земель.

11 августа этого года вступил в силу Закон, который установил новую процедуру обеспечения плодородия земель сельхозназначения (Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 308-ФЗ).

Бюджетные учреждения, подведомственные Министерству сельского хозяйства РФ, будут проводить плановые обследования земель сельхозназначения на предмет проверки их качества.

По результатам исследований собственнику выдадут план обязательных мероприятий, которые следует провести для восстановления плодородия почвы. А также ему предоставят необходимые агрохимикаты и технику для проведения работ.

Закон обязывает землевладельцев обеспечить доступ на свой участок для проведения такого обследования, а также выполнить все предписания госорганов по воспроизводству плодородия земли.

Хочу обратить внимание, что за несоблюдение требований по улучшению качества земель для собственников предусмотрены высокие штрафы: от 20 до 50 тысяч рублей (ч. 2 ст. 8.7 КоАП РФ).

Необходимо отметить, что новые правила не распространяются на владельцев земельных участков, предназначенных для ведения садоводства и огородничества. Но вот у тех, кто имеет свой собственный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения за пределами СНТ, забот теперь прибавится.

2. На частном земельном участке теперь могут проложить федеральную трассу.

Недавно Росреестр опубликовал на своем официальном сайте предупреждение для всех землевладельцев: если на принадлежащих им земельных участках не проведено межевание, то по ним теперь могут проложить линейные объекты федерального, регионального или местного значения (речь идет о дорогах, линиях связи, трубопроводах и т. п.).

С 31 июля этого года действует новый Закон, который предусматривает упрощенный порядок выдачи разрешений на строительство объектов инженерной и транспортной инфраструктуры: теперь для них не требуется оформлять права на земельные участки, если те находятся в государственной или муниципальной собственности и не обременены правами третьих лиц (Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 254-ФЗ).

Однако такое строительство может затронуть и частные земельные участки если их границы не установлены (не определены координаты характерных точек углов поворота границ земельных участков в Едином государственном реестре недвижимости), застройщик может и не узнать, что наравне с государственными и муниципальными землями строительство охватит еще и его, частную землю.

Он получит разрешение, построит объект – и только после этого собственник может узнать, что по его земле теперь проходит, к примеру, высокоскоростная магистраль или высоковольтная линия электропередач.

Поэтому, несмотря на то, что межевание земельных участков сейчас не является обязательным для их владельцев, Росреестр все же рекомендует проверить – стоит ли ваш земельный участок на государственном кадастровом учете (есть ли у него кадастровый номер) и отображаются ли его границы на Публичной кадастровой карте (Официальное сообщение на сайте Росреестра от 7 августа 2020 г.).

3. Введены новые штрафы за заросший участок.

Вот уже несколько лет владельцы земельных участков всех категорий обязаны своевременно скашивать траву на них под угрозой штрафа. Дело в том, что это предусматривает действующая редакция Правил противопожарного режима (утв. ПП РФ от 25.04.2012 г. № 390).

А за нарушение требований пожарной безопасности предусмотрен штраф в размере от 3 до 4 тысяч рублей (ст. 20.4 КоАП РФ). Но теперь отдельные штрафы вводятся еще и за конкретный вид сорняков на участке, а именно – за борщевик Сосновского.

В феврале этого года Совет Федерации призвал власти начать активную борьбу с распространением борщевика. И регионы стали вводить штрафы для владельцев тех земельных участков, которые заросли этим растением.

Вместо заключения:

В заключении, хочу сказать, что в настоящее время Росреестром запущена процедура по снятию с кадастрового учета земельных участков, поставленных на учет до 1 марта 2008 года и на которые до сих пор не зарегистрировано право собственности. Если земельный участок снимается с кадастрового учета, то распоряжаться им сможет местная администрация по своему усмотрению.

Кроме того, Правительство РФ планирует вовлекать невостребованные (не выделенные) земельные доли пайщиков бывших колхозов и совхозов в оборот, наделив муниципалитеты правом сдавать их в аренду заинтересованным сельхозтоваропроизводителям. Планируется до 1 января 2025 года дать возможность «молчаливым дольщикам» или их наследникам зарегистрировать свои права. В противном случае с 1 января 2025 года предложено запускать механизм приобретения права муниципальной собственности на такие земли в порядке, установленном для бесхозяйного имущества.

В связи с этим рекомендую проверить – зарегистрированы ли права на ваш земельный участок, проведено ли его межевание с определением границ, чтобы обезопасить себя от возможных правопритязаний в будущем!

Виталий Козыревюрист, кадастровый инженер, судебный эксперт, член Общественного совета при управлении Росреестра по Псковской области, управляющий партнер компании «Земля и право».

  • 10900
  • рейтинг 4

Новые разъяснения Верховного Суда РФ по арбитражному и гражданскому процессу

Комплексное повышение квалификации юристов

Магистерская программа «Публичное право»

Комментарии (7)

Альмира, добрый день!

С 1 января 2017 г. сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) и сведения ГКН об объектах недвижимости считаются сведениями, содержащимися в ЕГРН, и не требующими дополнительного подтверждения, в том числе указанными в статье 4 Закона N 218-ФЗ участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (часть 6 статьи 72 Закона N 218-ФЗ).

Порядок ведения ЕГРН установлен приказом Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 г. N 943 (далее — Порядок).

В соответствии с подпунктами 16, 17 пункта 22, пунктом 173 Порядка в записи кадастра недвижимости о земельном участке указываются, в том числе сведения:

— о возникших до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) вещных правах на земельный участок, внесенные в государственный кадастр недвижимости (далее — ГКН) до вступления в силу Закона N 218-ФЗ, если права на такой земельный участок не зарегистрированы в реестре прав на недвижимость;

— об ограничениях права на земельный участок, обременениях данного объекта, если такие ограничения прав и обременения объекта недвижимости не зарегистрированы и не подлежат государственной регистрации в реестре прав на недвижимость, в том числе ограничения и обременения, внесенные в ГКН до вступления в силу Закона N 218-ФЗ.

Относительно снятия с учета земельных участков, государственный кадастровый учет которых осуществлен до 1 марта 2008 г. и права на которые не зарегистрированы в ЕГРП (ЕГРН): земельные участки, учтенные до 1 марта 2008 года в установленном порядке, снимаются с государственного кадастрового учета в случае отсутствия в ЕГРН сведений об их правообладателях (часть 3 статьи 70 Закона N 218-ФЗ).

Порядок действий органа кадастрового учета в отношении земельных участков, государственный кадастровый учет которых осуществлен в установленном порядке до 1 марта 2008 г., при отсутствии в кадастре недвижимости информации о правах на такие земельные участки или в реестре прав на недвижимость записей о правах (ограничениях прав) на такие земельные участки установлен пунктом 181 Порядка в зависимости от наличия в ГКН сведений об исходных земельных участках или расположенных на них объектах недвижимости и наличия в ГКН или ЕГРП сведений об их правообладателях, обеспечивающих возможность направления правообладателю уведомления по почтовому адресу или адресу электронной почты. В случае наличия указанной возможности орган регистрации прав направляет правообладателю уведомление. Если в течение 6 месяцев со дня направления уведомления в орган регистрации прав не будут представлены документы для проведения регистрации прав в отношении земельных участков, такие земельные участки будут сняты с учета.

Относительно второго вопроса:

В соответствии со статьёй 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии со ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон о введении в действие ЖК РФ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, то любое уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

С учетом положений статьи 16 Закона о введении в действие ЖК РФ государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер.

Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, в соответствии со статьёй 16 Закона о введении в действие ЖК РФ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.

Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, в Законе о введении в действие ЖК РФ также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах.

Относительно вопроса о приведении существующих границ земельного участка под МКД, сведения о характерных точках углов поворота которых содержатся в ЕГРН, в соответствие с фактическим использованием (включением придомовой территории в границы земельного участка МКД):

Учитывая наличие утвержденного проекта межевания территории, изменение границ существующего земельного участка под МКД осуществляется на основании Соглашения о перераспределении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и (или) земельных участков, находящихся в частной собственности (статья 39.29. ЗК РФ).

Для осуществления этой процедуры необходимо:

— провести общее собрание собственников помещений МКД для решения вопроса об изменении границ земельного участка под домом (о приведении границ земельного участка под МКД в соответствие с утвержденным проектом межевания территории);

— заказать у кадастрового инженера проведение кадастровых работ с подготовкой межевого плана по образованию земельного участка, путем перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности.

После чего с Протоколом общего собрания собственников помещений МКД и подготовленным кадастровым инженером межевым планом на земельный участок необходимо обратиться в КУГИ с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета образованного в результате перераспределения земельного участка (КУГИ имеет право на обращение с соответствующим заявлением в Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия) и о заключении Соглашения о перераспределении земельного участка с землями государственной или муниципальной собственности.

Право собственности на землю. Понятие и возникновение

В статье рассматриваются основания возникновения права собственности на землю, субъекты и объекты права на землю, виды и формы земельной собственности

Понятие «право собственности на землю»

Под «правом собственности на землю» понимается право, включающее в себя три правомочия – владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами (п. 2 ст. 36 Конституции РФ). Нормативное регулирование правоотношений в области земельного права осуществляется гражданским и земельным законодательством. В частности, Гражданский кодекс РФ (ч. 1) от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ (далее – ГК РФ) определяет основания возникновения и прекращения прав на участок земли, как на любое другое имущество. Комплекс норм земельного права устанавливает особенности возникновения и прекращения таких прав, а также процедуру их оформления. Источниками земельного права являются: Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ (далее – ЗК РФ), ряд федеральных законов; вопросам права собственности на землю посвящена гл. III ЗК РФ «Собственность на землю»; вопросы возникновения прав на землю рассматриваются в гл. V ЗК РФ «Возникновение прав на землю».

В гл. XVII ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на землю» рассмотрены основания возникновения вещных прав. Среди вещных прав, объектами которых могут выступать участки земли, выделяются:

— Право собственности (частная, государственная, муниципальная) на земельный участок возникает либо ввиду приобретения права у другого собственника (сделки отчуждения, мены, дарения и т.д.), либо с помощью формирования нового участка и последующего оформления его в собственность;

— Права пользования (аренда, бессрочное пользование, оперативное управление и т.д.);

— Право бессрочного пользования землей, находящейся в федеральной или муниципальной собственности, предоставляется отдельным категориям юридических лиц (публичным органам власти; бюджетным, казенным и автономным учреждениям всех уровней); казенным предприятиям. Возникает в связи с решением уполномоченного органа власти. Право бессрочного пользования, ранее оформленное на физических лиц, сохраняет действие, однако такое право не может быть предоставлено гражданам;

— Право пожизненного наследуемого владения в настоящее время в РФ не предоставляется, однако существующие права сохраняются;
Право ограниченного пользования (сервитут) возникает из условий сделки, нормативного акта публичного органа власти, либо связано с особым правовым статусом земельного участка;

— Иные права пользования (аренда и т.д.). Возникают из совершения юридически значимых действий (заключение договора, издание нормативного акта органа власти).

Основания возникновения права собственности на землю

Согласно ст. 25 ЗК РФ ЗК РФ права собственности на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами и подлежат регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ.

— в частную собственность (ст. 17, 18 ГК РФ):

  • на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении земельного участка (ст. 218 ГК РФ);
  • в порядке наследования, а также в результате правопреемства при реорганизации юридического лица (п. 2 ст. 218 ГК РФ);
  • в порядке приватизации земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 217 ГК РФ);
  • по иным основаниям (п. 3 ст. 218 ГК РФ), например, в силу приобретательной давности.

— в государственную собственность (ст. 17, 18 ЗК РФ):

  • по федеральным законам;
  • процедура разграничения государственной собственности на землю;
  • гражданско-правовые основания;
  • безвозмездная передача из федеральной собственности (для собственности субъектов РФ).

— в муниципальную собственность (ст. 19 ЗК РФ):

  • по федеральным законам и принятым в соответствии с ними законам субъектов РФ;
  • процедура разграничения государственной собственности на землю;
  • гражданско-правовые основания;
  • безвозмездная передача в муниципальную собственность из федеральной собственности.

Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. Право частной собственности удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права частной собственности и возникает с момента регистрации.

Объекты и субъекты права собственности на землю

Объектом права собственности на землю является земельный участок, понятие которого закреплено в п. 3 ст. 6 ЗК РФ: это недвижимая вещь, представляющая собой часть земной поверхности и имеющая характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Содержание права собственности, которое распространяется на любые объекты гражданских прав, в том числе земельные участки, установлено гражданским законодательством. Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Владение земельным участком представляет собой обладание им как своим, например, для юридического лица – это возможность числить его на своем балансе.

Пользование землей – это возможность извлекать ее полезные свойства: размещать на ней постройки и сооружения, выращивать сельскохозяйственную продукцию и т.д.

Правомочие распоряжения состоит в возможности для собственника определять юридическую судьбу земельного участка. Он вправе отчуждать земельный участок в собственность другим лицам (дарить, продавать, обменивать, завещать, передавать в качестве взноса в уставный капитал коммерческих организаций и т.д.), передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения участком, отдавать его в залог и т.д.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. При этом владение, пользование и распоряжение землей и иными природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Согласно земельному законодательству, земля должна использоваться в соответствии с ее целевым назначением (определяемым принадлежностью к той или иной категории земель) и разрешенным видом использованием. Собственник земельного участка должен осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов, не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв на землях соответствующих категорий, выполнять иные обязанности, предусмотренные ЗК РФ и иными федеральными законами.

Участниками земельных отношений (субъектами права собственности на землю) в соответствии со ст. 5 ЗК РФ являются: граждане, юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования. Пункт 2 указанной статьи определяет, что права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с Кодексом и федеральными законами. Закон предусмотрено также ограничение в отдельных случаях правомочий собственника по распоряжению земельным участком. Так, ст. 37 ЗК РФ предусматривает особые требования к процедуре заключения договоров купли-продажи земельных участков.

Читать еще:  Какую территорию должен убирать дворник управляющей компании

Право собственности на землю защищается законом. Собственник вправе истребовать свой земельный участок из чужого незаконного владения в соответствии со ст. 301 и 303 ГК РФ, а также требовать устранения любых нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Основания и порядок возникновения права собственности на земельные участки определены в соответствующих статьях гл. V-V.6 ЗК РФ, а основания и порядок прекращения права собственности на земельные участки, также как предусмотренные ограничения права собственности, – в гл. VII ЗК РФ.

Виды и формы земельной собственности

В Конституции РФ закреплено, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9). Соответственно, субъектами права собственности на земельные участки являются: РФ, субъекты РФ, муниципальные образования, граждане и юридические лица. При этом в ст. 36 специально подчеркнуто, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю, а в ст.35 – что право частной собственности охраняется законом. Согласно гражданскому законодательству права всех собственников защищаются равным образом (п. 4 ст. 212 ГК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 9 Конституции РФ и ст. 209-217 ГК РФ в РФ устанавливаются частная собственность на землю граждан и юридических лиц, государственная (федеральная и субъектов РФ), му­ниципальная и иные формы собственности. Граждане могут иметь зе­мельные участки на праве не только индивидуальной, но и общей доле­вой (с определенной долей каждого собственника) и общей совместной (без определения долей каждого) собственности. Право собственности на землю реализуется через формы и виды собственности на земельные участки, составляющие земельный фонд России. В соответствии с гражданским законодательством права всех собственников защищаются равным образом (п. 4 ст. 212 ГК РФ).

Формы земельной собственности:

  • частная собственность: право частной собственности граждан и юридических лиц на земель­ные участки возникает в следующих случаях: при приватизации го­сударственных и муниципальных земель; наследовании; дарении; купле-продаже; обмене или сделках с землей; в результате внесения в качестве взноса в уставной (паевой) капитал юридического лица;
  • государственная собственность: это право собственности РФ и ее субъектов на землю. К государственной собственности относятся земли, не находящиеся в частной собственности граждан и юридических лиц, а также в муни­ципальной собственности (ст. 214 ГК РФ). От имени РФ и ее субъектов права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции (ч. 1 ст. 125 ГК РФ);
  • муниципальная собственность реализуется властью органов местного самоуправления в интересах населения того или иного му­ниципального образования.

Что касается иных форм собственности на землю, о которых упоминается в ст. 9 Конституции РФ, то таковых законодательством в настоящее время не предусмотрено.

Общая собственность по гражданскому праву представляет собой собственность на имущество двух или нескольких лиц является, таким образом, разновидностью частной собственности. Согласно ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Так, совместная собственность на имущество, в том числе и земельные участки, бывает у супругов; общая долевая собственность на земельный участок – у собственников жилого дома, который расположен на этом участке.

В соответствии со ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находится любое имущество, за исключением отдельных видов имущества (которое в соответствии с законом не может им принадлежать). ЗК РФ в ст. 27 установил перечень земель, изъятых из оборота, которые не могут находиться в частной собственности, и земель, ограниченных в обороте, которые не подлежат передаче в частную собственность, кроме случаев, установленных федеральным законом. В некоторых статьях ЗК РФ установлен запрет на приватизацию отдельных видов земельных участков (такой запрет означает недопустимость передачи их из государственной или муниципальной собственности в частную, но если земельные участки уже находятся в частной собственности, например, право собственности возникло до введения соответствующей нормы, то они могут в ней оставаться) – это, например, земельные участки общего пользования на землях населенных пунктов (п. 12 ст. 85 ЗК РФ), земельные участки в границах государственных заповедников и национальных парков (п. 6 ст. 95 ЗК РФ).

Кроме того, ФЗ «Об обороте сельскохозяйственного назначения» от 24 июня 2002 г. №101-ФЗ установил запрет на приобретение в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранными гражданами, лицами без гражданства, а также юридическими лицами, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50%. Указанные лица могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. Но поскольку действие данного ФЗ не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, быть собственниками таких земельных участков иностранцы имеют право.

Льготные категории

Предоставление земельных участков льготным категориям населения происходит безвозмездно и без проведения торгов.

В рамках социальной поддержки отдельных категорий населения государство гарантирует им получение определенных льгот. Одной из них является выделение земельных участков из числа тех, которые находятся в государственной или муниципальной собственности.

При этом предоставление земли происходит на особых условиях — без необходимости проведения торгов, внесения оплаты и т. п. Поэтому стоит определить, какие именно категории населения имеют право на получение земельного участка и на каких именно условиях.

Кто имеет право получить земельный участок на льготных условиях?

В частности, федеральное законодательство предоставляет льготы следующим гражданам:

  • героям РФ;
  • героям труда РФ;
  • полным кавалерам ордена Славы;
  • героям СССР;
  • героям Социалистического труда.

Что касается регионального уровня, то здесь список гораздо больше, поскольку в разных регионах льготные категории могут отличаться — все зависит от нормативно-правовых актов, принятых в конкретном субъекте РФ.

К категориям льготников, которые встречаются в большинстве регионов, относятся:

  • многодетные семьи;
  • граждане, нуждающиеся в жилых помещениях;
  • члены семьи погибшего героя РФ;
  • молодые специалисты;
  • молодые семьи, имеющие ребенка (одного и больше);
  • дети-сироты;
  • семьи, имеющие ребенка-инвалида;
  • военнослужащие;
  • инвалиды 1, 2 и 3 групп;
  • ветераны ВОВ;
  • сотрудники ОВД;
  • чернобыльцы;
  • работники бюджетной сферы;
  • пенсионеры (при некоторых условиях);
  • лица, которые проживают в сельской местности и т. д.

Например, в регионах с большим количеством свободной земли перечень льготников очень широкий, а в густонаселенных областях и городах наблюдается противоположная ситуация.

Кроме этого, отдельные преимущества имеют граждане, которые владеют постройкой, расположенной на территории участка, пользуются им на праве бесплатного владения в течение определенного срока и т. д. Они могут вне очереди оформить права собственности на землю, в том числе и на основе бесплатного предоставления.

Возможные цели и условия

При этом минимально установленный срок такого использования в большинстве случаев составляет 5 лет.

В течение этого срока владелец может использовать его по своему усмотрению, но в пределах видов разрешенного использования, установленных для него. Допустимыми целями использования при льготном выделении земли являются:

  • индивидуальное жилищное строительство (в рамках улучшения жилищных условий);
  • ведение личного подсобного хозяйства;
  • садоводство;
  • дачное строительство;
  • выпас скота;
  • фермерское хозяйство;
  • сенокошение и т. п.

Данные цели устанавливаются для участка в зависимости от того, к какой именно льготной категории граждан принадлежит заявитель. При этом изменение вида разрешенного использования по инициативе владельца не допускается — право на это имеет только законный собственник (то есть орган государственной или муниципальной власти).

Однако в дальнейшем, при выполнении определенных условий, возможно и оформление прав собственности на него.

В любом случае должен пройти минимальный срок, установленный для участка, при этом в течение всего этого времени он должен использоваться только по целевому разрешению.

Требования к участкам

При подаче заявки на получение земли гражданин может сразу указать конкретный объект недвижимости, который его интересует. Однако при этом стоит учесть определенные требования:

  • данный участок должен находиться в собственности того муниципального или государственного органа, который будет заниматься рассмотрением заявки;
  • его месторасположение должно быть в пределах того субъекта РФ, в котором проживает заявитель;
  • в законодательстве установлены максимальные пределы площади, которую может получить один человек (или семья) — обычно это 15 соток (участки большего размера предоставляться льготным категориям граждан не будут);
  • земельный надел должен иметь четкие границы (то есть пройти процедуру межевания) и кадастровый номер (то есть быть поставленным на кадастровый учет).

Например, не выделяются земли, принадлежащие другим гражданам или организациям (в том числе на праве пользования), зарезервированные для государственных или оборонных нужд, выбранные объектом торгов и т. п. Полный перечень оснований для отказа в выделении земли приводится в ЗК РФ.

Условия получения земельного участка

Помимо принадлежности претендента на землю к льготной категории, он также должен соответствовать определенным требованиям. Для каждой группы льготников они разные, поэтому стоит рассмотреть отдельно наиболее распространенные из них:

Многодетные семьи

К базовым требованиям, которые предъявляются практически в каждом регионе, можно отнести:

  • количество детей — минимум трое (в некоторых регионах может быть и больше);
  • возраст детей — меньше 18 (или 23, если ребенок учится в ВУЗе и не работает);
  • гражданство — Россия;
  • место прописки — тот субъект РФ, в котором подается заявление;
  • срок прописки — минимум 5 лет на одном месте (при этом дети обязательно должны проживать с родителями);
  • имущественное положение — у семьи должна отсутствовать другая земля на территории РФ (в некоторых случаях требуется, чтобы у семьи вообще не было никакой жилой недвижимости);
  • отношения между родителями — они обязательно должны состоять в официальном браке (исключение составляют ситуации, в которых заявителем является одинокая мать или отец);
  • целевое назначение участка — индивидуальное жилищное строительство, ведение дачного хозяйства, садоводство (предпринимательские цели обычно находятся под запретом);
  • условия, на которых предоставляется земля — бесплатное пользование с возможностью дальнейшего оформления прав собственности (при этом участок должен оформляться в равных долях на каждого члена семьи);
  • возможная площадь — от 6 до 15 соток;
  • особые требования — родители не должны быть лишены родительских прав, ни один из детей не должен находиться на полном обеспечении государства.

В некоторых регионах могут быть и дополнительные требования или же отсутствовать какие-то из перечисленных выше. Например, существуют региональные программы, по которым земля предоставляется молодым многодетным родителям. При этом возраст и отца, и матери не должен превышать 35 лет.

Молодые специалисты

Они должны соответствовать таким требованиям:

  • нуждаемость в жилье (конкретные параметры при этом определяются региональным законодательством);
  • работа в сельской местности минимум в течение года после окончания учебного заведения (среднего, высшего или послевузовского образования);
  • осуществление работы в течение данного срока в рамках полученной специальности или профессии;
  • возраст — менее 35 лет.

На региональном уровне может быть установлен конкретный перечень профессий, представители которых смогут претендовать на участок. Обычно данный перечень составляется с учетом того, каких именно специалистов не хватает в отдельном населенном пункте.

Военнослужащие

Условия при этом следующие:

  • срок военной службы — более 10 лет;
  • место службы — в пределах того субъекта РФ, в котором расположен участок;
  • возможная площадь участка — от 6 до 25 соток (в зависимости от типа местности).

Существуют отдельные программы, по которым минимальный срок службы должен составлять 15 лет. Также льготы могут предоставляться тем военным, которые собираются оставлять службу и уходить на пенсию (при условии наличия у них необходимого стажа).

Инвалиды

К представителям данной категории практически не предъявляется никаких требований, кроме того, что они должны быть признаны нуждающимися в жилье.

При этом стоит учесть, что льготой является получение участка вне очереди, без необходимости участия в процедуре торгов. Однако предоставляется он все равно на условиях платности — цена устанавливается в зависимости от многих параметров (площади, месторасположения и т. п.). Но отдельные регионы РФ могут вводить в действие программы, согласно которым эта процедура будет бесплатной.

Еще одним общим требованием для всех перечисленных выше категорий является тот факт, что обращение за участком должно происходить в первый раз — право на бесплатное получение участка может быть реализовано только единожды. Поэтому обязательно необходимо предоставлять документ, подтверждающий отсутствие в собственности такого участка.

Статья 35 ЗК РФ. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

2. Утратил силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.

Статья 260. Общие положения о праве собственности на землю

Статья 260. Общие положения о праве собственности на землю

1. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

2. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Сноска исключена. — Федеральный закон от 16.04.2001 N 45-ФЗ.

Судебная практика и законодательство — ГК РФ часть 1. Статья 260. Общие положения о праве собственности на землю

В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая оспариваемые заявителем судебные акты, суды руководствовались положениями части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 260, статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 62, пункта 2 статьи 90 Земельного кодекса Российской Федерации, и исходили из отсутствия в материалах дела доказательств, подтверждающих наличие правовых оснований для занятия обществом «Спецстройбетон — ЖБИ N 17» указанного земельного участка.

В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Этим же конституционным положениям, по мнению заявительницы, противоречат статьи 194 — 199 ГПК Российской Федерации во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 260 и статьей 426 ГК Российской Федерации.

Довод ООО «ЛУКОЙЛ-Черноземьнефтепродукт» на то, что АЗС возведена до приобретения предпринимателем права собственности на спорный земельный участок обоснованно отклонен судами со ссылкой на пункт 2 статьи 260,пункт 1 статьи 263,статью 60 Земельного кодекса Российской Федерации, указав, что на момент приобретения обществом АЗС часть входящих в ее состав объектов уже располагалась за границами земельного участка площадью 2200 кв. м, доказательств наличия согласия прежних собственников на расположение на спорном участке объектов общества последним не представлено.

3.3. Предоставляя собственнику земельного участка право возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам, пункт 1 статьи 263 ГК Российской Федерации одновременно обязывает его соблюдать помимо градостроительных и строительных норм и правил требования пункта 2 статьи 260 данного Кодекса об использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3). Закрепляя общие положения о праве собственности на землю, Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает в пункте 2 статьи 260, что земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается, определяются на основании закона и в установленном им порядке; пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Принцип деления земель по целевому назначению на категории — один из основных принципов земельного законодательства, в силу которого правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации). Порядок предоставления гражданам и их объединениям земельных участков для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства из земель сельскохозяйственного назначения, каковыми Земельный кодекс Российской Федерации признает земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (пункт 1 статьи 77), устанавливается данным Кодексом и Федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», который регулирует земельные отношения, возникающие в связи с созданием и деятельностью садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, в той мере, в какой они не урегулированы законодательством Российской Федерации. При этом согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации пользование земельным участком, отнесенным на основании закона и в установленном им порядке к землям сельскохозяйственного назначения, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением (пункт 2 статьи 260).

Статья 25. Основания возникновения прав на землю

СТ 25 ЗК РФ

1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

2. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

3. Не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков.

Комментарий к Статье 25 Земельного кодекса РФ

Часть 1 комментируемой статьи содержит отсылочную норму к гражданскому законодательству и иным федеральным законам в части установления ими оснований возникновения прав на земельные участки. При этом в статье указано только на права, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, в которых говорится о праве собственности на земельные участки (частной и публичной), аренды, праве ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), праве безвозмездного пользования. Не учитывается, что Законом N 171-ФЗ из главы IV ЗК РФ (но не из гражданского законодательства и ЗК РФ!) были исключены право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и право пожизненного наследуемого владения земельным участком в целях исключения внутреннего дублирования норм в ЗК РФ.

Указанные виды прав также возникают по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, в связи с чем ч. 1 комментируемой статьи подлежит в этой части расширительному толкованию.

Основания возникновения гражданских прав и обязанностей определены ст. 8 ГК РФ, согласно которой гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. При этом применительно к возникновению прав на земельные участки можно отнести следующие основания, из числа предусмотренных ст. 8 ГК РФ:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;

Читать еще:  Оформляем право собственности на земельный участок под многоквартирным домом и нюансы двухквартирного

3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;

4) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;

5) вследствие иных действий граждан и юридических лиц;

6) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Кроме того, ст. 8 ГК РФ Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (СЗ РФ. 2012. N 53 (ч. 1). Ст. 7627) дополнена таким новым основанием возникновения прав, как решения собраний в случаях, предусмотренных законом. В настоящее время решение общего собрания не является самостоятельным основанием возникновения прав на земельные участки, но в ряде случаев их наличие будет условием возникновения таких прав, например, решение общего собрания членов некоммерческой организации, созданной гражданами, о распределении земельных участков между членами такой организации, решение общего собрания членов некоммерческой организации, созданной гражданами, о приобретении земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного такой организации для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, и др.

В отношении возможности приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности в порядке приобретательной давности в соответствии со ст. 234 ГК РФ, необходимо отметить, что, как предусмотрено в п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.

При этом земельным законодательством Российской Федерации не предусматривается возможность приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности в порядке приобретательной давности.

В числе федеральных законов, содержащих основания возникновения прав на земельные участки можно отметить Федеральный закон от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. II). Ст. 3617), предусматривающий до принятия Федерального закона от 24 ноября 2014 г. N 356-ФЗ передачу в собственность Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства в качестве имущественного взноса Российской Федерации земельных участков, находящихся в федеральной собственности, на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, принимаемого на основании соответствующего документа . Включаемые в состав имущественного комплекса унитарного предприятия земельные участки приватизируются по правилам, установленным Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251). Часть 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15) связывает возникновение права собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, с моментом формирования такого земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
———————————
Согласно ст. 7 Федерального закона от 24 ноября 2014 г. N 356-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 1 января 2015 г. право собственности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства на переданные Фонду в качестве имущественного взноса Российской Федерации земельные участки и иные объекты недвижимого имущества Фонда прекратилось (за исключением земельных участков и иных объектов недвижимого имущества Фонда, указанных в ч. ч. 2 и 3 статьи) и возникли права публично-правовых образований. В настоящее время согласно ч. 2.1 ст. 3 Федерального закона от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» единый институт развития в жилищной сфере выступает агентом Российской Федерации и от своего имени совершает юридические и иные действия, в том числе сделки с находящимися в федеральной собственности земельными участками и иными объектами недвижимого имущества, предусмотренным ст. 11 указанного Федерального закона другим имуществом, в отношении которого уполномоченным Правительством Российской Федерации межведомственным коллегиальным органом принято предусмотренное п. 2 ч. 1 ст. 12 указанного Федерального закона решение.

Следует отметить, что основания возникновения прав на земельные участки раскрыты не только в гражданском законодательстве, но и содержатся в самом ЗК РФ. Так, например, помимо указания на конкретные решения уполномоченных органов о предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, договоров, заключаемых в отношении таких земельных участков, ЗК РФ предусматривает такие специфичные основания возникновения прав на земельные участки: возникновение публичного сервитута на основании решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, возникновение права на земельный участок, образуемый в результате перераспределения земель и (или) земельных участков.

Следует также отметить, что разные права на земельные участки могут возникать далеко не по всем из предусмотренных гражданским законодательством основаниям. Так, например, в отличие от ранее действовавшего законодательства право безвозмездного пользования земельным участком может возникнуть только на основании договора (ранее также на основании решения уполномоченного органа). Возможность предоставления права пожизненного наследуемого владения земельным участком ЗК РФ не предусмотрена, поэтому данное право может возникнуть только в результате наследования такого права в соответствии со ст. 1181 части третьей ГК РФ (СЗ РФ. 2001. N 49. Ст. 4552) или ранее возникшее право может быть установлено решением суда.

Согласно п. 1 комментируемой статьи права на земельные участки подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с 1 января 2017 г. — в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Это положение соответствует ст. 8.1 ГК РФ, согласно ч. 1 которой в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Согласно ч. 6 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. Указанная норма фактически воспроизводит п. 1 ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

О государственной регистрации прав на земельные участки подробнее см. комментарий к ст. 26 ЗК РФ.

Согласно п. 2 комментируемой статьи государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Статьей 164 ГК РФ в прежней редакции предусматривалось, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Вместе с тем Федеральным законом от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ были внесены изменения, исключившее однозначное требование о государственной регистрации таких сделок. Так, в настоящее время указанная статья предусматривает, что, в случае если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В настоящее время исходя из ст. 609 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года .
———————————
Согласно ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 558 (договор продажи жилого помещения), 560 (договор продажи предприятия), 574 (договор дарения), 584 (договор ренты) ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 г. Изначально также предусматривалась отмена правил о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащихся в ст. 609 (договор аренды недвижимого имущества), 651 (договор аренды здания или сооружения), 658 (договор аренды предприятия) ГК РФ, но впоследствии действие указанных правил было восстановлено Федеральным законом от 4 марта 2013 г. N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (СЗ РФ. 2013. N 9. Ст. 873). Это было связано с тем, что положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст. 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации).

Согласно п. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Часть 3 комментируемой статьи устанавливает, что не подлежат возврату земельные участки, возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 г. в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков. Согласно Определению Конституционного Суда РФ от 15 июля 2004 г. N 282-О решение вопроса о возврате бывшим собственникам и их потомкам имущества, национализированного в условиях революционного изменения государственного строя, является выражением политической воли государства. Сами по себе данные положения не исключают возможность применения общих норм действующего законодательства, касающихся защиты права собственности, наследования, возмещения причиненного вреда и т.д. в случае обращения гражданина за защитой своих прав в судебном порядке на основе норм гражданского права, что не позволяет рассматривать их как ограничивающие какие-либо конституционные права и свободы.

2 способа бесплатно получить земельный участок от государства

С 1991 года по 2001 год длился переходный период последней земельной реформы, а завершился он принятием нового Земельного кодекса, в котором были учтены все ошибки и уроки постсоветского периода. Теперь право на землю определяет Земельный кодекс от 25.10.2001 г. N 136 в новой редакции от 1 марта 2015 г., а также законы Субъектов Российской федерации и местных органов власти. Далее эта нормативная база поможет нам бесплатно получить землю от государства.

Если кратко, то вам предстоит:

  1. Подготовить документы;
  2. Подать заявление в МФЦ;
  3. Дождаться очереди и заключить договор с Администрацией.

Содержание

Кто имеет право на бесплатный земельный участок от государства

Пункт 14 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление земельных участков гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов РФ, а также положениями вашего «местного» Областного закона «О регулировании земельных отношений в *** области» устанавливается перечень и категории граждан имеющих право на предоставление земельного участка с учетом — Нуждаемости.

Обратите внимание, что бесплатно получить земельный участок под строительство дома можно только один раз и только из фонда государственных или муниципальных земель. Земля, находящаяся в собственности других физических и юридических лиц может быть только куплена, подарена или передана по наследству.

Федеральные льготы

Федеральное законодательство закрепляет следующие категории граждан, имеющих преференции по предоставлению земельных участков бесплатно:

  1. Герои России — (Закон РФ от 15 января 1993 г. N 4301-I «О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы» (с изменениями и дополнениями));
  2. Герои труда России (Федеральный закон от 9 января 1997 г. N 5-ФЗ «О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда, Героям Труда Российской Федерации и полным кавалерам ордена Трудовой Славы» (с изменениями и дополнениями).

Для граждан, имеющих федеральные награды, выделяются участки от 8 соток в городских поселениях, и от 25 соток — в сельских.

Региональные льготы

На региональном уровне земельные участки предоставляют следующим категориям граждан:

  1. Многодетные семьи с тремя и более детьми на иждивении родителей;
  2. Граждане, состоящие на учёте в муниципальных органах как нуждающиеся в жилье;
  3. Члены семьи погибшего героя РФ;
  4. Молодые семьи, имеющие ребенка или без детей (2 разные программы);
  5. Молодые специалисты;
  6. Дети-сироты;
  7. Инвалиды 1, 2 и 3 групп, а также семьи, имеющие ребенка-инвалида. Льготой является получение земли в СНТ в аренду в порядке особой очереди (не такая долгая, как например у многодетных семей) и без участия в процедуре торгов;
  8. Военнослужащие;
  9. Ветераны ВОВ и других боевых действий. Ветераны, имеющие боевые награды, могут претендовать на участки до 20 соток в городах и до 40 соток в сёлах;
  10. Сотрудники ОВД;
  11. Ликвидаторы последствий аварии на Чернобыльской АС;
  12. Пенсионеры;
  13. Работники бюджетной сферы;
  14. Семьи, в которых на иждивении инвалид или ветеран, а также семьи, потерявшие кормильца, погибшего при участии в боевых действиях;
  15. Жители сельской местности при условии, что они достигли возраста 35 лет, прошли профессиональное обучение в области медицины, сельского хозяйства, культуры, образования и работают по специальности;
  16. Граждане, проходящие службу в армии по контракту;
  17. Религиозные организации.

Данный список постоянно обновляется и его нельзя назвать исчерпывающим.

Ведение учета граждан в целях бесплатного предоставления земельных участков в соответствии с «Областным законом» осуществляется в порядке, установленном органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, поселений. Учет граждан в целях предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства или создания крестьянского (фермерского) хозяйства осуществляется отдельно.

Но есть и плохие новости — для граждан, имеющих трех и более детей, внесли изменения в статью 39.5 Земельного Кодекса. Теперь регионам дали право оказывать поддержку только тем семьям, которые стоят на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий или соответствует этому статусу (до 11 кв. метров жилья на человека). То есть будут давать на выбор либо участок, либо иную форму поддержки.

Скорее всего, новое правило начнет распространяться и на остальные категории льготников, которым чтобы получить землю под ИЖС — придется состоят на учете, как нуждающимся в жилье. Всем остальным предлагают землю под садоводство или огородничество, что также позволяет стоить жилые здания, а затем регистрировать их по дачной амнистии.

Программы по переселению

Если в регионе вашей прописки принята региональная программа предоставления земельных участков, то вы имеете право написать в МФЦ заявление на бесплатное выделение земли из публичной собственности. Очередь будет отдельная от льготников, указанных выше.

Действующие федеральные программы:

Действующие региональные программы:

По программе переселения землю можно получить за несколько недель.

А теперь о том, какие существуют способы бесплатно получить землю из государственной или муниципальной собственности.

Способ №1 — подать заявление и ждать очереди

Если вы относитесь к перечисленной выше льготной категории граждан, либо приняли решение участвовать в национальной программе, то вам будет достаточно:

  1. Написать заявление «О постановке в очередь на получение земельного участка» в ближайшем Много Функциональном Центре «Мои документы» (МФЦ). Бланк заявления предоставит сотрудник МФЦ.
  2. Когда подойдет ваша очередь, вас пригласят в администрацию для розыгрыша участка. Да, вы не ослышались, именно розыгрыша, так как вам будет предложено вытянуть билет с кадастровым номером земельного участка. Вы сможете отказаться от «вытянутого» земельного участка, но тогда придется вставать в очередь снова.

Примерный срок ожидания в льготной очереди 3-5 лет.

Способ №2 — получить землю от государства без очереди

Если хотите получить землю без очереди, то придется самостоятельно искать свободный муниципальный участок, а затем писать заявление на его предоставление в Администрации.

Данный способ предлагаю рассмотреть подробнее, так как он дает нам возможность получить земельный участок за 2-3 месяца.

Шаг 1 — найти муниципальный участок на кадастровой карте

Откройте сайт публичной кадастровой карты: pkk5.rosreestr.ru и наведите курсор на интересующий вас земельный участок. Так в режиме онлайн вы получите минимально необходимые сведения: кадастровый номер, категория земли, площадь, разрешенное использование, адрес, кадастровую стоимость, ограничения и обременения.

Но главное, так можно узнать свободен ли участок от частной собственности. Во вкладке «Услуги» выберите раздел «справочная информация по объекту недвижимости», затем внизу страницы нажимаем «Сформировать запрос» и жмем ссылку с информацией из ЕГРП.

Нас интересует пункт «Права и ограничения», который здесь отсутствует, — значит участок свободен. Здесь же можно оставить заявку на регистрацию прав, нажав соответствующую ссылку.

Шаг 2 — убедиться, что участок находится в публичной собственности

Прежде, чем подавать заявление на найденный участок, советую документально убедиться в отсутствии частного собственника или арендатора. К сожалению, РосРеестр предоставляет информацию о собственниках только на платной основе. Зато в случае, если участок все-таки кому-то принадлежит, но информация на кадастровой карте (как это часто бывает) еще не успела обновиться, — вы сэкономите минимум месяц на ожидании ответа от администрации.

Нам нужно, чтобы в особых отметках раздела №1 выписки из ЕГРН было указано — «Сведения необходимые для заполнения раздела 2 отсутствуют». Это означает, что земельный участок находится в публичной (государственной) собственности и не имеет частного собственника или арендатора.

Обратите внимание, что в Росреестре выписка из ЕГРН стоит 350 рублей (700 рублей для юрлиц). Если хотите убедиться в отсутствии собственника дешевле, то рекомендую заказать справку через Быстрые Документы — так вы получите документ всего за 250 рублей. Заказ выполняется в течение дня, данные официальные — из ЕГРН Росреестра.

Справка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через Быстрые Документы

Шаг 3 — подать заявление на предоставление земельного участка

Когда свободный участок найден, необходимо подать заявление в районную администрацию (или в тот же МФЦ) заявление о предоставлении земельного участка. Заявление можно подать в электронном виде на портале «Госуслуги» или при личном визите (рекомендовано). В заявлении указываются следующие сведения:

  • фамилия, имя, отчество заявителя;
  • данные паспорта;
  • адрес прописки и места фактического проживания, номер домашнего или мобильного телефона, адрес электронной почты;
  • описание сути ходатайства;
  • адрес или описание расположения участка;
  • кадастровый номер;
  • перечень прилагаемых документов.

В приложении кроме сведений о земельном участке должны быть документы, служащие доказательством вашего права на бесплатное получение. Если интересы заявителя представляют третьи лица, необходимо наличие нотариально заверенной доверенности. При очной подаче документов сотрудник должен выдать вам расписку в получении документов или входящий номер заявления.

Срок рассмотрения заявления — 30 дней. За это время заявитель должен получить постановление главы администрации о выделении земельного участка или обоснованный отказ. Решение об отказе можно обжаловать в вышестоящих органах власти или в суде.

Шаг 4 — заключить договор с администрацией

По истечении срока рассмотрения, администрация пригласит вас на заключение договора аренды сроком на 3,5,10 или 49 лет (срок аренды зависит от вида разрешенного использования). После подписания и регистрации прав аренды в Росреестре, вы становить законным владельцем земельного участка.

Заметьте, что владелец и собственник — это принципиально разные понятия. Так как вы подавали заявление на льготное получение земли, то участок будет передан вам в пользование без проведения аукциона. Но нужно быть готовым к возможной жеребьевке с другими претендентами: процесс напоминает игру «Лото», только вместо бочонков будут записки с кадастровыми номерами земельных участков.

Можно ли льготнику заявиться на обычный аукцион по аренде

Если на аукцион выставляют земельные участки в аренду — можно ли заявиться на такой аукционный участок в аренду, как, например, многодетная семья? Согласно положениям пункта 6 статьи 39.5 ЗК РФ (Случаи предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно) — предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно на основании решения уполномоченного органа осуществляется в случае предоставления: земельного участка гражданам, имеющим трех и более детей, в случае и в порядке, которые установлены органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Однако, органами государственной власти субъектов Российской Федерации может быть предусмотрено требование о том, что такие граждане должны состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или у таких граждан имеются основания для постановки их на данный учет, а также установлена возможность предоставления таким гражданам с их согласия иных мер социальной поддержки по обеспечению жилыми помещениями взамен предоставления им земельного участка в собственность бесплатно.

В некоторых регионах на очереди стоят несколько сотен и даже тысяч семей, а участков выделяют несколько десятков в год. Есть семьи, которые отказываются от предлагаемых участков и ждут других вариантов. Таким образом, Земельный Кодекс РФ закрепляет преимущественное право на получение земельного участка социально не защищённым категориям граждан, при этом, он также устанавливает порядок проведения аукциона и непосредственную подготовку к нему.

Исходя из положений ст. 39.11., 39.12., 39.13.,39.14 ЗК РФ не предусмотрено никаких специальных преференций по участию именно в открытом аукционе или торгах на право заключения договора аренды или выкупа многодетным семьям.

Можно ли поменять участок для льготника на участок в другом месте

Поменять земельный участок получится, если только его признают непригодным для целей под которые он выдавался. Т.е. если это ИЖС, а построить дом там нельзя, — тогда поменяют. Основания, как рыночная стоимость и местоположение — не служат поводом для замены земельного участка. В таких случаях рекомендую участок сначала получить/оформить, а затем, в порядке гражданского законодательства, вы сможете заключить договор обмена или купле-продажи.

Так же, уже после получения «льготного» участка, вы имеете право снова обратиться в администрацию по интересующему вас участку, но уже на общих основаниях взять землю в аренду у государства (способ №4). Вас так же не ограничивают на оспаривание постановления в судебном порядке. Если будете обращаться в администрацию обращайтесь в письменном виде, устный отказ ничем не подкреплен.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector