Piteryust.ru

Юридическая консультация онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Законопроект о комплексном развитии территорий прошел второе чтение

Госдума приняла во II чтении законопроект о комплексном развитии территорий

Документ был поддержан большинством голосов. За проголосовало 363 депутата, против — 18, один воздержался.

Законопроектом предлагается единый механизм комплексного развития территорий и сноса аварийного и ветхого жилья по аналогии с программой реновации в Москве. В случае принятия закона программа будет проводиться в регионах при согласии 2/3 собственников квартир в многоквартирном доме. Законопроектом гарантируется жителям сносимых домов равноценное возмещение жилплощади. Проект направлен на ускорение процессов расселения аварийного и ветхого жилья в России.

К законопроекту поступила 131 поправка, 58 из них были рекомендованы к принятию.

Ранее законопроектом планировалось проводить программу на территориях, которые заняты аварийным и ветхим жильем не менее чем на 50%. Поправками ко второму чтению, поддержанными комитетом Госдумы по транспорту и строительству, больше не предусмотрено требование о включении в программу территорий, в границах которых аварийные дома занимают не менее 50% земель.

Кроме того, законопроект теперь предусматривает включение в программу неаварийных многоквартирных домов.

«Комплексное развитие территории жилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории поселения, городского округа в пределах одного или нескольких элементов планировочной структуры или их частей, в границах которой расположены: многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции; многоквартирные дома, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и которые соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта РФ», — говорится в документе.

Поправка предусмотрено, что в программу могут попасть дома при физическом износе основных конструкций дома (крыша, стены, фундамент). Также в программу могут попасть многоквартирные дома, если стоимость их капремонта превышает установленные регионом РФ нормативы. Кроме того, в программу КРТ могут быть включены многоквартирные дома в ограниченно-работоспособном техническом состоянии или если в домах отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения.

Также в программу теперь могут попасть территории с нежилой застройкой, незастроенные территории, а также территории, где программа реализуется по инициативе правообладателей земельных участков.

Ранее глава комитета по транспорту и строительству Евгений Москвичев сообщил, что поправками к законопроекту предусматривается включение в программу частных домов при согласии собственников. Жителям этих домов будет предложено равноценное возмещение.

В середине сентября члены Совета Федерации Николай Журавлев, Олег Мельниченко, Андрей Шевченко и председатель думского комитета по транспорту и строительству Евгений Москвичев внесли в Госдуму законопроект, предусматривающий единый механизм комплексного развития территорий и сноса аварийного и ветхого жилья. 17 ноября законопроект был принят Госдумой в первом чтении.

Третье слушание законопроекта планируется провести в среду, 23 декабря

Госдума одобрила во втором чтении нашумевший законопроект о всероссийской реновации

22 декабря Госдума приняла во втором чтении законопроект о комплексном развитии территорий (законопроект о всероссийской реновации). Рассмотреть его в третьем чтении планируется 23 декабря.

Напомним, суть законопроекта, который был внесен в Госдуму в середине сентября группой сенаторов, состоит в том, чтобы создать единый механизм комплексного развития территорий и сноса аварийного и ветхого жилья по аналогии с программой реновации в Москве. Документ гласил, что в проект программы по сносу и реконструкции может быть включен многоквартирный дом, собственники и наниматели жилых помещений в котором большинством в две трети от общего числа жилых помещений проголосовали за включение многоквартирного дома в проект программы сноса и реконструкции многоквартирных домов. Также он позволял принудительно переселять жителей домов, включенных в реновацию, «с использованием механизма обязательного заключения договоров о переходе прав на жилые помещения».

Эти и другие положения законопроекта подверглись серьезной критике со стороны экспертов и общественников, но это не помешало депутатам принять документ в первом чтении в ноябре.

Ко второму чтению в законопроект было внесено много поправок. В частности, теперь в законопроекте указано, что в голосовании по включению дома в программу реновации должны участвовать собственники жилых помещений в доме. За включение в программу должны высказаться две трети участников голосования, а для выхода из программы достаточно одной трети голосов. Также документ предполагает также предоставление собственникам равноценного или равнозначного жилья либо денежное возмещение, пишет РБК. При этом если собственник в течение 90 дней не подпишет договор о предоставлении компенсации или новой квартиры, его могут обязать к переселению через суд. Нежилые помещения во включенных в программу домах будут изымать у владельцев с выплатой компенсации.

Одобренная во втором чтении версия законопроекта больше не содержит норму, по которой программа реновации могла реализовываться на застроенных территориях, не менее 50% земель которых занимают аварийные и подлежащие сносу многоквартирные дома. Теперь параметры территорий под реновацию будут определять регионы. Также в документе указано, что в программу могут включать не только ветхие и аварийные дома, но и неаварийные при условии износа крыши или фундамента, а также нецелесообразности капремонта.

Законопроектом предусмотрено, в каких случаях программы комплексного развития будут реализовываться по решению правительства РФ, властей регионов и органов местного самоуправления. Так, кабмин сможет объявить о проведении реновации в границах территории, где земельные участки и объекты недвижимости находятся в федеральной собственности. Программы будут реализовывать в рамках приоритетного инвестиционного проекта с привлечением бюджетных средств. Если программу инициирует субъект РФ, то она будет проводиться за счет бюджета региона. Такое решение будет приниматься в том случае, если территория, подлежащая комплексному развитию, расположена в границах двух и более муниципальных образований. В остальных случаях реновации будет проводиться по решению главы местной администрации, передает ТАСС.

Стоит отметить, что при рассмотрении документа были учтены далеко не все замечания. Так, к законопроекту поступило более 130 поправок, но в итоге Госдума одобрила только 58 из них, передает «Интерфакс».

Общественники критиковали обновленную редакцию законопроекта и призывали депутатов не принимать документ.

«Он по-прежнему нарушает базовые имущественные права граждан. Это проявляется, в частности, в том, каким образом многоквартирные дома, не признанные аварийными, включаются в решение о комплексном развитии территории», — написал накануне в Facebook общественный деятель и один из лидеров движения противников программы реновации в Москве Александр Эйсман.

По его мнению, предложенный механизм голосования собственников по вопросу включения дома в программу реновации фактически отменяет право частной собственности на квартиры в многоквартирном доме.

«На проведение общих собраний гражданам отводится определенный срок, который в предельном случае может составлять всего месяц — что, разумеется, крайне мало. Если они не успевают провести общее собрание в этот срок, то их дом включается в решение о комплексном развитии просто «по умолчанию». В дальнейшем собственники все-таки могут проголосовать и вывести свой дом из решения о комплексном развитии, но для этого им опять нужно будет уложиться в некоторый срок. Причем теперь этот срок даже не будет известен заранее: общее собрание нужно будет провести «до дня утверждения документации по планировке территории». То есть граждан сначала ставят перед фактом, что их дома будут снесены. А потом им даётся некоторая возможность отбиться от сноса. И если они по какой-то причине не воспользуются этой возможностью, то их молчание будет истолковано как согласие», — считает Эйсман.

Госдума приняла закон о реновации в России во втором чтении

Госдума приняла во втором чтении законопроект о комплексном развитии территорий, или о так называемой всероссийской реновации. В третьем чтении законопроект будет рассмотрен 23 декабря, заявил председатель Госдумы Вячеслав Володин. Документ предлагает распространить опыт московской программы на всю Россию при расселении ветхого и аварийного жилья.

Ко второму чтению было подготовлено множество поправок. Рассказываем, что предложили депутаты.

Что изменилось ко второму чтению

В голосовании по включению дома в программу реновации, согласно принятым поправкам, должны участвовать собственники жилых помещений в доме. За включение в программу должны высказаться две трети участников голосования. Для выхода из программы достаточно одной трети.

Документом предполагается также предоставление равноценного или равнозначного жилья либо денежное возмещение.

Из проекта закона убрали спорное положение, по которому программа реновации могла реализовываться на застроенных территориях, не менее 50% земель которых занимают аварийные и подлежащие сносу многоквартирные дома. Теперь параметры территорий под реновацию будут определять субъекты.

Помимо ветхого и аварийного жилья, в программу снова могут включать и неаварийные дома в случае износа крыши или фундамента, а также в случае, если капитальный ремонт дома будут признан дорогим и поэтому нецелесообразным.

В законопроекте прописали несколько вариантов, когда может проводиться комплексное развитие территорий — когда это касается территорий жилой застройки и нежилой застройки по инициативе правообладателя.

Вице-премьер Марат Хуснуллин назвал закон о комплексном развитии территорий одним их самых важных для развития страны и населенных пунктов. Он «подробно обсуждался с регионами в «штабном режиме». В нем учтены все вопросы и предложения, которые были озвучены в ходе обсуждений», — отметил Хуснуллин на пресс-конференции после обсуждения законопроекта. По его словам, у местных властей появится возможность формировать комфортные общественные пространства вместо точечной застройки на месте сносимых домов.

Законопроект о реновации. Что предлагают регионам

  • Программа добровольная, участие в ней будет, как и в столице, определяться голосованием.
  • Законопроект предусматривает общественные слушания и обсуждения.
  • Правом принимать решение о реновации будут наделены высшие исполнительные органы субъектов России.
  • Собственникам и нанимателям в сносимых домах будут предоставляться равнозначные жилые помещения. Собственники также смогут потребовать предоставить им не равнозначное помещение, а равноценную квартиру или получить денежное возмещение.
  • Если собственник в течение 45 дней не подписал договор о предоставлении ему денежного возмещения или новой квартиры, его могут обязать к переселению через суд.
  • Нежилые помещения, принадлежащие частным собственникам, изымут, а их владельцам выплатят компенсацию.

По мнению авторов законопроекта, его реализация даст старт комплексной программе улучшения качества жилищных условий российских граждан во всех регионах.

Госдума приняла в первом чтении закон о всероссийской реновации 17 ноября. 18 сентября сенаторы от «Единой России» Николай Журавлев, Олег Мельниченко, Андрей Шевченко и депутат Госдумы Евгений Москвичев внесли в Госдуму данный законопроект.

Госдума приняла во II чтении законопроект о комплексном развитии территорий

МОСКВА, 22 декабря. /ТАСС/. Госдума на заседании во вторник приняла во втором — основном — чтении законопроект, направленный на совершенствование института комплексного развития территорий (КРТ) и механизмов расселения аварийного и ветхого жилья. За данное решение проголосовали 363 депутата, против выступили 18, еще один воздержался.

Изменения вносятся в целый ряд законов, в первую очередь в Градостроительный и Жилищный кодексы РФ. Законопроектом предусмотрено, в каких случаях КРТ будет реализовываться по решению правительства РФ, властей регионов и органов местного самоуправления. Так, кабмин сможет объявить о проведении КРТ в границах территории, где земельные участки и объекты недвижимости находятся в федеральной собственности. КРТ будет проходить в рамках приоритетного инвестиционного проекта с привлечением бюджетных средств.

Если же КРТ было инициировано субъектом РФ, то оно будет проводиться за счет бюджета региона. Такое решение будет приниматься в том случае, если территория, подлежащая комплексному развитию, расположена в границах двух и более муниципальных образований. В остальных случаях КРТ проводится по решению главы местной администрации.

Законопроектом определяются этапы процедуры принятия и реализации решения о комплексном развитии территории. В нее, в частности, входят подготовка проекта решения, общее собрание собственников в многоквартирных домах, публикация решения, проведение торгов и конкурсов, составление проектной документации и т. д.

Участником торгов сможет стать юридическое лицо при условии, что такое лицо, его учредитель, любое из его дочерних обществ, его основное общество или любое из дочерних обществ основного общества имеют за последние пять лет «опыт участия в строительстве объектов капитального строительства в совокупном объеме не менее десяти процентов от объема строительства», который заложен в решении о КРТ. Правительством РФ и властями региона могут быть определены дополнительные требования к участникам торгов.

Развитие городской среды

Согласно тексту, КРТ будет проводиться с целью «сбалансированного и устойчивого развития поселений, городских округов путем повышения качества городской среды и улучшения внешнего облика, архитектурно-стилистических и иных характеристик объектов капитального строительства». Изменения при необходимости будут вноситься в генеральные планы.

Изначально законопроект затрагивал только районы с жилой застройкой, причем речь шла о территориях, не менее 50% площади которых составляют земельные участки, где расположены аварийные или идущие под снос объекты капитального строительства, либо самовольные постройки. Однако поправками ко второму чтению область его применения существенного расширилась. КРТ будет проводиться в районах жилой застройки, нежилой застройки, на незастроенных территориях, а также на территориях, где с инициативой по проведению КРТ выступили правообладатели земельных участков.

Инфраструктура, которая создается инвестором при комплексном развитии территорий городов, должна быть передана на баланс муниципалитета. Таким образом, исключается появление частных дорог. Гарантируется сохранность культурных объектов при реализации КРТ.

Законопроект позволяет изымать для государственных и муниципальных нужд в рамках комплексного развития территорий земельные участки с расположенными на них объектами недвижимости. При этом, если речь идет о жилой застройке, то не могут быть изъяты земельные участки, предназначенные для размещения объектов федерального значения, а также земельные участки, на которых расположены эти объекты. Также это исключение относится к земельным участкам с расположенными на них жилыми домами блокированной застройки, объектами индивидуального жилищного строительства, садовыми домами, однако это не распространяется на объекты, которые признаны аварийными, имеют высокий уровень износа.

Права жильцов

Регионы получают право в рамках КРТ сносить не только аварийное и подлежащее сносу жилье, но и неаварийные панельные дома, а также многоквартирные дома, у которых большой, превышающий региональные нормативы износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) или капитальный ремонт которых слишком дорог. Под снос могут попасть многоквартирные дома в ограниченно работоспособном техническом состоянии и дома, где отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения. Решение о вхождении дома в программу КРТ должно приниматься на общем собрании не менее чем 2/3 голосов собственников жилых помещений или их представителей. Также собрание может принять решение о выходе дома из программы КРТ. Частные жилые дома могут попасть под КРТ, но только с согласия собственников.

Возмещение жилья вне зависимости от региона будет предварительным, равноценным и равнозначным, при этом у субъекта РФ будет право улучшить условия переселяемого лица, если это позволяет местный бюджет. Возмещение включает в себя непосредственно рыночную стоимость жилья с учетом общего имущества, земельного участка, понесенных затрат и упущенной выгоды.

В год расселения дома жильцы освобождаются от взносов на капитальный ремонт, а то, что было уплачено до этого, идет в общий фонд на реализацию решения по комплексному развитию территории.

Нанимателю жилого помещения взамен освобождаемого им жилого помещения предоставляется другое равноценное жилое помещение по договору социального найма, он также не лишится своего места в очереди на другое жилье по такому договору.

Срок на заключение договора о передаче собственником прав на жилое помещение в многоквартирном доме, попавшем под программу комплексного развития территории (КРТ), составит 45 дней. В редакции первого чтения на это отводилось 90 дней. По истечению данного срока компания-подрядчик сможет обратиться в суд с требованием одновременно о понуждении указанного собственника жилого помещения к заключению договора, о переходе права собственности на жилое помещение, об освобождении жилого помещения и о передаче его в собственность истцу. При этом Госдума отклонила поправку, согласно которой подрядчик может обратиться в суд только в случае отказа собственника от передачи прав после подписания предварительного договора.

Как отметил ранее спикер Госдумы Вячеслав Володин, в первом чтении законопроект «вызвал большое количество замечаний депутатов, экспертов», поэтому было принято решение совместно с правительством и экспертным сообществом доработать его ко второму чтению. В результате этой работы к законопроекту поступила 131 поправка, 58 из них рекомендованы к принятию. По словам Володина, «в первую очередь, эти поправки, эти предложения направлены на защиту прав собственников».

Законопроект о комплексном развитии территорий: дьявол кроется в деталях

Лента новостей

  • 01:13 Немецкий фрегат направляется в Южно-Китайское море на фоне напряженности с Пекином
  • 00:15 В Афинах Акрополь закрыт для туристов из-за «сильнейшей жары»
  • вчера, 23:32 Госдеп: российские дипломаты, у которых истекают визы, смогут запросить их продления
  • вчера, 22:52 В итальянской области Лацио сутки продолжается кибератака на систему записи на вакцинацию
  • вчера, 22:22 США потребовали, чтобы 24 российских дипломата покинули страну к 3 сентября
  • вчера, 21:52 Присяжные в Томске оправдали обвиняемого по первому в России делу о «ворах в законе»
  • вчера, 21:18 Источник: три человека погибли и восемь пострадали в результате урагана в Тверской области
  • вчера, 21:05 Карпин ушел с поста главного тренера «Ростова»
  • вчера, 20:44 «Интурист» рассказал подробности ДТП с российскими туристами в Турции
  • вчера, 20:04 Три российских туриста погибли, пятеро пострадали в ДТП в Турции
  • вчера, 19:40 Ущерб от экономических преступлений в России за полгода превысил 142,6 млрд рублей
  • вчера, 19:08 В Петергофе отменен традиционный осенний праздник фонтанов
  • вчера, 18:49 Первый президент Киргизии Акаев дал показания по делу рудника Кумтор
  • вчера, 18:19 Bloomberg: ФРГ не откажется от «Северного потока — 2» из-за позиции США
  • вчера, 17:50 Мутко анонсировал рост ставок по ипотеке
  • вчера, 17:21 Кудрин назвал устаревшей модель экономики России
  • вчера, 17:08 Умер заслуженный артист РФ Анатолий Рудаков
  • вчера, 16:39 В Краснодаре объяснили смерть семьи после прививки от COVID-19
  • вчера, 16:08 Сборная РФ отказалась опротестовывать результат Аблязина на Олимпиаде
  • вчера, 15:52 Суд вынес приговор москвичу, отправившемуся на митинг в нарушение режима самоизоляции
  • вчера, 15:39 Экс-главу продуправления Минобороны судят за хищение миллиарда рублей
  • вчера, 15:09 МВД не рассматривает включение графы «национальность» в паспорт РФ
  • вчера, 14:41 Российский борец Сергей Семенов завоевал бронзу Олимпиады в Токио
  • вчера, 14:27 Кабмин выделит еще 8 млрд рублей малому бизнесу
  • вчера, 14:18 Белорусская спортсменка Тимановская получила гуманитарную визу Польши
  • вчера, 14:04 Борец Емелин завоевал бронзу по греко-римской борьбе на ОИ в Токио
  • вчера, 13:47 Гимнаст Аблязин принес РФ серебро на Олимпиаде в Токио
  • вчера, 13:37 Турист из РФ пропал в Стамбуле
  • вчера, 13:26 Три участника розыгрыша «приступа от коронавируса» в столичном метро получили сроки
  • вчера, 13:07 Экс-президент Киргизии Акаев доставлен к следователям в Бишкек
  • вчера, 13:04 Основатель сети хосписов «Вторая жизнь» получил 6,5 года колонии за пожар с 12 погибшими
  • вчера, 12:47 Гимнастка Мельникова завоевала бронзу на ОИ в Токио
  • вчера, 12:37 Муж легкоатлетки Тимановской покинул Белоруссию
  • вчера, 12:18 Российские велогонщицы завоевали бронзу в командном спринте
  • вчера, 12:07 Путин поздравил военных с Днем ВДВ
  • вчера, 11:44 Стрелок Сергей Каменский завоевал серебро Олимпиады
  • вчера, 11:40 Пашинян назначен премьер-министром Армении
  • вчера, 11:11 В России выявлено 23,5 тысячи случаев коронавируса
  • вчера, 10:57 Сильные лесные пожары тушат на Родосе
  • вчера, 10:34 Глава Федерации гандбола РФ пообещал дать «по мозгам» наставнику женской сборной
  • вчера, 10:07 Российские гандболистки вышли в четвертьфинал ОИ, обыграв испанок
  • вчера, 09:43 ЕС рассмотрит вопрос предоставления политубежища белорусской спортсменке
  • вчера, 09:12 В Конгрессе США представили доклад об утечке COVID-19 из лаборатории
  • вчера, 08:43 Москва планирует отказаться от генплана при застройке
  • вчера, 08:12 СМИ Турции обвинили в поджоге лесов «Детей огня»
  • вчера, 07:42 В СК назвали слухами появление «орского маньяка» в Московском регионе
  • вчера, 07:12 Пандемия стоила московскому бюджету более 600 млрд рублей
  • вчера, 05:29 Швейцарская деревня находится под угрозой исчезновения
  • вчера, 03:51 Французский боксер отказался покидать ринг после дисквалификации
  • вчера, 02:56 Миллионам арендаторов в США грозит изгнание из своих домов
Читать еще:  Налог на имущество (недвижимость) в г. Москве в 2020-2019 году

Все новости »

Чем ближе рассмотрение во втором чтении нашумевшего законопроекта о комплексном развитии территорий (КРТ), тем активнее разговоры о том, какие именно изменения должны быть внесены в текст документа

Фото: Александр Рюмин/ТАСС —>

Совершенствование института комплексного развития территорий и механизмов расселения аварийного жилья и жилья, подлежащего сносу или реконструкции на основании адресных программ, утверждаемых в соответствии с жилищным законодательством (для справки: объем аварийного жилья в стране ежегодно увеличивается и к 2030 году может достичь отметки примерно 30 млн квадратных метров); добровольность переселения и обязательный учет мнения жителей, пришедшие на смену скандальной норме о фактически принудительном изъятии недвижимости; возможность как натуральной, так и денежной формы возмещения за сносимое жилье — причем на базе его рыночной стоимости; привлечение на основе аукционов средств инвесторов в проекты развития территорий; модернизация транспортных и инженерных систем и появление комфортной городской среды, создавать которую можно в отдельных районах, не нарушая при этом общую городскую ткань, — это еще не все краски в сложной картине будущего закона.

«Законопроект о совершенствовании института комплексного развития территорий непростой, но и сама сложившаяся в наших городах ситуация непростая и требует решения, — подчеркивает первый зампредседателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Сергей Пахомов. — Более того, уверен, не каждый мэр или губернатор рискнет запустить у себя подобный проект. Но тот, кто это сделает, будет иметь все возможности совершить качественную революцию в градостроительной политике своих городов. Надо дать смелым инструменты, они им сегодня очень нужны».

При этом Сергей Пахомов и сам признает особую в данном случае важность «тщательной обработки напильником»: «Конечно, необходимо определить жесткие, но понятные и для бизнеса, и для жителей рамки, это тоже правильно, и мы это обязательно сделаем ко второму чтению. Мы ни в коем случае не собираемся отказываться от приоритета права собственности и жилищных прав граждан, это не лишним будет напомнить публично».

Что касается игроков рынка недвижимости, то насчет самой законодательной концепции все за, но тоже считают, что без доработок не обойтись, подтвердил в беседе с Business FM президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), руководитель комиссии по вопросам ценообразования в строительстве Общественного совета при Минстрое Антон Глушков.

— Как в принципе вы оцениваете эту очередную попытку найти механизм расселения аварийного жилья?

— В реакциях часто слышно: своевременный закон. Безусловно. И даже не просто своевременный — это давно назревшая проблема. Сегодня на тех территориях, где есть стабильный спрос на жилье, все застройщики наблюдают дефицит земельного ресурса. Это заставляет города развиваться не интенсивно, а экстенсивно, вширь. Тем самым расширяются городские границы, увеличивается нагрузка на инженерную и транспортную инфраструктуру, ну и вообще деформируется среда. Существующая обжитая застройка, где создана вся инфраструктура, — то, что, как правило, является лицом города, механизмов ее освоения не существует. Сейчас, с учетом кредитной нагрузки, с учетом себестоимости строительства, застройщик самостоятельно не готов заходить на такую территорию и брать на себя все риски по выкупу чьих-то прав. Поэтому крайне важна регламентация механизма такого выкупа. Часто употребляется слово «изъятие», но нет, речь идет не об изъятии, а именно о выкупе прав с целью развития городской среды. Необходимость в этом была всегда, а сейчас это просто номер один, без чего дальше невозможно не только увеличение объемов строительства, но даже его поддержание на текущем уровне.

Сложившаяся практика использования механизма, например, комплексного устойчивого развития территорий — это принятие решения о судьбе земельных участков муниципалитетом или правообладателем, если эти полномочия переданы субъекту Российской Федерации. Решение-то принимает чиновник, но посчитать экономическую целесообразность того или иного проекта представителю исполнительной власти достаточно сложно, да просто не под силу. Поэтому в законопроекте предусмотрена возможность вовлечения участка в КРТ по инициативе инвестора, и это совершенно правильная инициатива: определить привлекательность проекта лучше, чем сам девелопер или инвестор, не сможет никто.

— А есть ли какие-то концептуальные замечания к предложенному механизму развития КРТ?

— Концептуальных разногласий по этому документу мы не видим. Но с точки зрения применения… Например, вы, наверное, знаете, идет большая дискуссия по поводу нормы о 50-процентном заполнении земельного участка ветхим и аварийным жильем, насколько эту пропорцию нужно соблюдать для применения механизмов КРТ. Мы делали анализ — таких территорий в крупных муниципалитетах не существует. Так что рабочие замечания к законопроекту есть, мы их оформили и представили в правительство, но если говорить именно о концепции закона, то, судя по реакции строителей, девелоперов, документ вызывает всеобщую поддержку.

— Каков ваш прогноз, будет ли законопроект серьезно доработан ко второму чтению?

— Я думаю, да, замечаний собрано уже достаточно много. Но опять же, подчеркну: они больше относятся к исполнению законопроекта, нежели настаивают на какой-то его концептуальной переработке. Да и, в принципе, во втором-третьем чтении концептуально документы не дорабатываются — они дорабатываются технически.

Еще осенью в процессе обсуждения законопроекта в его адрес звучали весьма резкие отзывы. Если кратко, критики говорили, что он не только сохраняет все отрицательные моменты существующего регулирования КРТ, которое так и не нашло применения на практике, но еще и усугубляет проблемы развития застроенных территорий. Сегодня, как отмечают в Общественном совете при Минстрое, ключевых направлений, по которым у профессионалов отрасли есть серьезные замечания, три.

Первое: как и в действующем регулировании, в законопроекте сохраняется слабая описательная часть и слабая градостроительная обоснованность необходимости реализации проектов КРТ. В частности, отсутствует множество необходимых критериев и четких формулировок, что изначально гарантирует путаницу при переходе от слов к делу, многие параметры вызывают недоумение — прежде всего, пресловутые 50%. «В проекте говорится о комплексном развитии территории при условии, что половину от нее составляют определенные здания. А остальные 50% — что, вообще любые дома? Как это может быть?» — приводит «Коммерсантъ» слова главы комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галины Хованской.

Второе: законопроект не в полной мере обеспечивает гарантии имущественных и жилищных прав граждан. Да, тема добровольности вхождения в программу КРТ, учета мнения собственников, компенсаций на рыночных условиях в нем поднимается. Но, например, Галина Хованская считает странным, что дом может быть включен в программу двумя третями голосов собственников и нанимателей пропорционально «общему числу жилых помещений», тогда как при выходе из программы в расчет принимаются лишь голоса собственников без отсылки к площадям квартир. Эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Павел Склянчук рассказал «Известиям», что ко второму чтению нужно предусмотреть изменения, по которым согласие на вхождение в программу должны дать не только собственники жилья, но и владельцы гаражей. И таких замечаний множество.

И третье: законопроект нарушает базовые принципы градостроительного регулирования. Кстати, как крайность, обширные в случае с КРТ права чиновников могут свести на нет все привычные девелоперам документы территориального планирования, генпланы, ПЗЗ, нормы и правила и привести к настоящему административному диктату на местах.

Ранее для работы над поправками к законопроекту Общественный совет при Минстрое предложил создать рабочую группу. Как отмечает «Российская газета», к доработке текста ко второму чтению профильный вице-премьер Марат Хуснуллин подключился лично, пообещав не только выслушать представителей всех думских фракций, но и пообщаться с губернаторами и их заместителями, которых еще надо научить, как заниматься комплексным развитием территорий. Кто, с кем и до чего договорился, скоро узнаем.

Переселение народов: что не так с законом о комплексном развитии территорий

17 ноября в первом чтении Госдума приняла законопроект о комплексном развитии территорий. Казалось бы, у него есть все предпосылки для успешного прохождения: и обоснованные мотивы, и ссылки на позитивные примеры иностранных правопорядков, и активное предварительное обсуждение, которое позволило нащупать компромиссы. Но нельзя не отметить, что в среде экспертов вопросы остаются как к текущей редакции законопроекта, так и к его концепции, опирающейся на авторитетные, но все же очевидным образом фрагментарные ссылки на иностранный опыт.

Проект дает возможность осуществить реновацию на всей территории России и для этого вносит изменения в градостроительный, жилищный и земельный кодексы. Вносимые правки унифицируют два существующих сегодня режима: комплексное устойчивое развитие и освоение застроенных и незастроенных территорий. Теперь новая качественная среда обитания для жителей аварийного и ветхого жилья будет создана на основании решения о комплексном развитии территории (далее — КРТ).

Мотив авторов законопроекта — обновление старого жилого фонда — нельзя не поддержать, особенно если учесть, что большая часть жилых построек в центрах городов действительно нуждается в капитальном ремонте и во многом уже не отвечает современным потребностям жителей в комфортной городской среде с транспортной доступностью, объектами инфраструктуры, зонами отдыха на природе и т. д. Остро стоит и другая проблема — неравномерное расселение жителей на городской территории, что негативно сказывается на транспортной инфраструктуре города и не позволяет равномерно распределить школы, больницы, детские сады и другие социально-культурные объекты.

За чей счет банкет

Перед разработчиками стояла задача достичь баланса интересов жителей и инвесторов (застройщиков). Осуществить столь масштабные проекты без инвестиций крайне трудно: либо это негативно скажется на и без того нагруженных бюджетах, либо приведет к переложению расходов по реновации на будущих жильцов (например, на участников долевого строительства). Но законопроект не отвечает на вопрос, откуда будут привлекаться инвестиции и из каких средств они будут возвращены. Упоминается лишь о возможности создания специализированных обществ, при наличии которых инвестору (застройщику) предоставляются льготы. В этой части проект мог бы быть дополнен схемой, описывающей процесс привлечения инвестиций на строительство и порядок их возврата. Это повысило бы привлекательность реализации проектов КРТ по сравнению с существующим регулированием, которая в текущей версии неочевидна. В таких условиях довольно непросто обосновать необходимость проведения реформы, поскольку содержательно все фактически остается как есть — формально меняются лишь правила игры.

Реформа подняла вопросы гарантий прав инвесторов. Договор о КРТ не является гражданско-правовым договором (это подтвердил Совет при президенте России по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства). Значит, инвестор не получает гарантий защиты своих прав, которые предоставляются сторонам гражданско-правовых договоров. Аналогичная логика и в отношении гарантий, предоставляемых частным партнерам по договорам о Государственно-частном партнерстве (ГЧП) — к договору КРТ неприменимы нормы о ГЧП. Это могло бы быть предусмотрено законопроектом, но предусмотрено не было. Заметим, что в Великобритании, к примеру, в рамках программы Private Finance 2 заключение договоров по правилам ГЧП активно используется для строительства объектов инфраструктуры, социально значимых объектов и обновления жилого фонда.

Статус инвестора ослабляет и тот факт, что заключение договора о КРТ возможно по результатам только аукциона, но не конкурса. Поэтому инвестор (застройщик) не может предложить наиболее благоприятный для жителей и города проект застройки, а должен конкурировать с другими участниками торгов только по ценовым характеристикам. Не решены и многие практические проблемы — например, освобождение от оплаты подключения к сетям. Экономические реалии подавляющего большинства городов России таковы, что маржа застройщиков незначительна, а стоимость земельного участка не покрывает расходы на снос здания, расселение его жильцов и возведение нового многоквартирного дома с объектами инфраструктуры. Поэтому реновация по нормам законопроекта окажется эффективной только в развитых и экономически успешных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург.

Назад от достигнутого

Процедура реновации жилых и нежилых помещений не является для России чем-то новым. В арсенале есть и опыт реновации в Москве, и изъятие земельных участков и объектов недвижимости при проведении зимней Олимпиады в Сочи в 2014 году и ЧМ по футболу FIFA в 2018-м. Но авторы проекта выбрали свой путь — направленный в Госдуму текст в основе своей опирается на первоначальный текст гл. 5.1 Градостроительного кодекса.

Недостаток выбранного подхода хорошо видно на примере порядка внесения изменений в градостроительные документы. Этот порядок в случае с реновацией в Москве, зимней Олимпиадой в Сочи в 2014 году и ЧМ по футболу FIFA 2018-го был гораздо проще, чем тот, что предусмотрен проектом, где требуется внести изменения в документы по планировке территории, а затем привести в соответствие документы территориального планирования. Образовался и двойной контроль со стороны жителей, которые участвуют на стадии общественных и публичных слушаний при внесении изменений в документы по планировке территории, а также при проведении голосования о включении дома в программу реновации. Понятно, что такой порядок дополнительно защищает права и законные интересы жителей, но он не привлекателен для инвестора ввиду чрезмерной длительности процедуры.

Проект не учитывает и позитивный опыт изъятия земельных участков и объектов индивидуального строительства при проведении Олимпиады 2014 года. Он распространяет свое действие только на многоэтажное строительство, хотя часто даже в центрах городов имеются одноэтажные или двухэтажные здания, а также объекты индивидуального строительства. Представляется, что комплексное развитие городской территории без включения в нее объектов малоэтажного строительства в большинстве городов просто невозможно. Изъятие малоэтажного объекта экономически более выгодно для реализации проекта и наиболее отвечает интересам инвесторов.

Интересы жителей

Повторим, что главная цель реформы правил городской застройки — это все-таки улучшение жизни населения. Главное здесь — не навредить. Реформа должна быть пронизана идеей защиты субъективных прав и законных интересов граждан, потому что жители лишаются своего дома, привычных условий в виде школы, больницы, парков и садов. Обратимся к зарубежным аналогам. В качестве примера часто приводится схожий с КРТ институт в Германии — «меры градостроительного развития» (städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen). Однако там этот инструмент используется редко и рассматривается как исключительный, поскольку судебная практика устанавливает высокие требования к изъятию недвижимости.

Следует четко прописать возможные цели изъятия, которые служили бы ограничителем и которых в текущем варианте законопроекта, к сожалению, нет. Мы оказываемся в ситуации, когда не важно, что будет построено вместо многоквартирного жилого дома — другой многоквартирный дом, торговый центр, завод или здание государственного органа.

Такой подход — отсутствие абстрактных критериев самой необходимости комплексной реновации — для многих зарубежных правопорядков вообще не характерен. Например, в Великобритании изъятие возможно только для улучшения экономического благосостояния муниципалитета, для улучшения социального благополучия муниципалитета, для улучшения экологической обстановки в муниципалитете (ст. 226 Закона о городском и сельском планировании 1990 года). Никакие другие цели изъятие преследовать не может. Кроме того, во избежание всякого рода злоупотреблений решение о планировании, принятое на любом уровне, должно быть одобрено кабинетом министров.

Читать еще:  Как проверить очередь на получение жилья в 2021 году?

В Германии также существенное значение имеет «достижение общественного интереса» в результате изъятия (абз. 1 §85 Строительного кодекса ФРГ (BauG)). Сам по себе факт наличия градостроительного плана, предусматривающего изъятие, не придает такому изъятию законность. Данный вывод поддерживается всеми германскими судами вплоть до Конституционного суда ФРГ. При этом в отличие от российского законопроекта германское право предоставляет собственнику, у которого изъяли имущество, право вернуть это имущество, если цель изъятия в разумный срок не будет достигнута (абз. 2 §87 BauG). В то же время германское право и допускает изъятие в пользу частного лица. С другой стороны, право США изъятие в пользу частных лиц без удовлетворения публичного интереса не допускает (см.: Hawaii Housing Authority v. Midkiff, 1984).

С другой стороны, в Южной Корее изъятие не ограничено целью и может быть осуществлено в пользу частного лица. Опыт показывает, что это приводит к существенным конфликтам с населением и нарушению их прав. Целевые ограничения изъятия установлены в таких странах, как Норвегия, Венгрия, Польша, Италия и Австрия.

Важное достижение законопроекта состоит в том, что жителям предоставляется альтернатива в виде (1) получения равнозначной квартиры по количеству комнат и площади; (2) получения равноценной квартиры исходя из ее рыночной стоимости; (3) предоставления денежной компенсации в виде рыночной стоимости изымаемой квартиры.

Однако в дополнение к этому целесообразно дополнить законопроект установкой максимального радиуса удаленности новой квартиры от прежнего места проживания жителя. Сейчас удаленность ограничивается только территорией населенного пункта или района, площадь которых может быть весьма значительной. Надо учесть и значительные расходы, которые переселенец будет вынужден понести в связи с переездом, а также урегулировать порядок возврата взносов на капитальный ремонт. Ключевой гарантией могло бы стать предоставление равнозначного и одновременно равноценного жилого помещения, однако в законопроекте этот вопрос не рассматривается. Кроме того, жители лишены возможности выбора между альтернативными равноценными жилыми помещениями.

Подходы к компенсации в зарубежных странах разнятся. Общим правилом является компенсация рыночной стоимости изымаемого объекта (Англия, Польша, Норвегия, общее правило США). Однако правопорядки часто исходят из того, что компенсация должна превышать рыночную стоимость объекта и включать в себя, например, процент в прибыли от реализации проекта (Южная Корея, пять штатов США). Тем более немыслимо, чтобы на жителей возлагались расходы по реновации, переезду и разнице в стоимости изымаемой и предоставляемой квартиры, если органы власти не могут предложить равнозначную и равноценную квартиру.

Остается без ответа вопрос, что делать в ситуации, когда лицо обладает несколькими земельными участками, часть из которых изымается, что нарушает функциональное единство земельных участков. Не учитывается и то, что изменение целевого назначения земельных участков может снизить рыночную стоимость соседних объектов недвижимости. Например, в английском праве выработан подход «до и после» (Before and after approach), при котором сравнивается рыночная стоимость близлежащих земельных участков до изъятия и после, а разница в виде снижения рыночной стоимости земельного участка возмещается собственнику. Ведь строительство технических объектов может негативно сказаться на рыночной цене земельных участков в районе.

Множество вопросов, которые правильнее было бы решать на федеральном уровне, отнесено проектом к компетенции субъектов. Среди них основания выведения домов из эксплуатации, порядок подсчета голосов. В числе таких вопросов и порядок определения круга голосующих лиц — это означает, что список тех, чей голос учитывается на общем собрании по вопросу включения дома в программу реновации, будет отличаться от субъекта к субъекту. Встает вопрос, насколько такое регулирование соответствует конституции.

Таким образом, в целом проект следует оценить положительно, так как он направлен на решение действительно существующей проблемы. Однако множество вопросов либо не нашли своего решения, либо предложенное регулирование неоднозначно. В рамках последующего обсуждения законопроекта необходимо решить два принципиальных вопроса: как привлечь инвесторов для обновления жилищного фонда и как гарантировать жителям наиболее полную защиту.

Мнение автора может не совпадать с точкой зрения редакции

Переезд с комфортом

Авторами инициативы стали группа сенаторов и глава комитета ГД по транспорту и строительству Евгений Москвичев. Документ, прошедший первое чтение 17 ноября, вводит единый механизм КРТ и сноса аварийного и ветхого жилья. Программа будет реализовываться с учетом мнения жителей.

Ко второму чтению кабмин и депутаты серьезно дополнили законопроект. Об изменениях подробно рассказал зампред профильного комитета ГД Павел Федяев. «Мы защитили права граждан», — подчеркнул депутат.

Что ждать переселенцам?

Итак, чтобы состоялось собрание по вопросу включения многоквартирного дома в программу КРТ, нужно, чтобы на него пришли больше половины жильцов. А непосредственно для решения нужны две трети голосов (именно всех жильцов, а не только участников собрания). Важно, что будут учитываться голоса как собственников, так и нанимателей квартир — они будут голосовать как представители собственников.

Собственник примет решение о компенсации сам — у него будет право выбора между равноценным денежным возмещением стоимости квартиры и равноценным жильем, уточнил автор проекта Евгений Москвичев. Депутаты установили, что переселенцам должна возмещаться именно рыночная стоимость помещения, которая включает в себя в том числе и рыночную стоимость общего имущества, земельного участка, понесенных затрат. И это возмещение будет именно предварительным.

Прописывается также, что нанимателю взамен освобождаемого им жилого помещения предоставляется другое равноценное жилое помещение по договору социального найма. Общая и жилая площади, а также количество комнат уменьшиться не должны.

При этом очередники сохраняют право состоять на учете и после переселения. А взамен комнаты в коммунальной квартире, признанной таковой до 1 января 2021 года, предоставляется отдельная квартира.

При этом нежилые помещения на первых этажах подлежат изъятию с предварительным возмещением.

Еще одна важная норма в пользу граждан: в год расселения дома жильцы освобождаются от взносов на капитальный ремонт. А то, что было уплачено до этого, идет в общий фонд на реализацию решения по комплексному развитию территории.

Какие дома можно переселять?

Кроме того, народные избранники прописали разные варианты комплексного развития — в зоне жилой, нежилой застройки, на незастроенных территориях и комплексное развитие по инициативе правообладателя. Отметим, что изначально законопроект затрагивал только районы с жилой застройкой. Что касается частных домов, то они могут попасть под комплексное развитие территорий при согласии собственников, уточнили депутаты.

В ходе основного чтения из проекта убрали вызвавшее много споров требование — ранее предполагалось включать в программу территории, в границах которых не менее 50% земель занимают аварийные и прочие уже предназначенные под снос дома, а также самострой. Однако все регионы и муниципалитеты разные, и некоторые обращали внимание, что «не набирают эти 50%», рассказал Павел Федяев. «Нужно будет по каждой ситуации смотреть, поэтому решили убрать этот критерий. Решение в каждой конкретной ситуации будет принимать субъект Федерации», — пояснил депутат.

При этом в программу расселения можно включать не только аварийные многоквартирные дома, но и ветхие. «Прописаны критерии, по которым дома могут попадать в программу», — сообщил Федяев. Сносить разрешается здания, капремонт которых слишком дорог или где существует определенный физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент). Параметры износа, требуемые для решения о сносе, определят регионы. Это сделано потому, что в разных регионах разная степень износа, объяснил зампред профильного комитета, отвечая на вопросы. «Если в Москве мы сносим панельные дома, то где-люди живут в бараках», — пояснил депутат.

Также регионы установят предельную цену капремонта — если он окажется дороже норматива, дом можно пускать под снос. Кроме того, в программу расселения могут быть включены многоквартирные дома, в которых отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения.

«Граждане получат возможность переехать из бараков, из домов без инженерных сетей, без канализации, без отопления в нормальные дома», — подчеркнул Федяев.

Новые поправки также устанавливают требование сохранять объекты культурного наследия.

Кроме того, благодаря изменениям ко второму чтению, будет предусмотрена возможность проведения конкурсов и аукционов в рамках программы комплексного развития территорий. И опять же регион сам будет выбирать форму. Такие нормы позволят отсечь неквалифицированных подрядчиков.

Процесс ускорится

Новые нормы, как резюмировал Павел Федяев, позволят расселить то аварийное жилье, на расселение которого не хватало средств федерального и региональных бюджетов. Новый закон особенно актуален в связи с тем, что около 44% многоквартирных домов в стране — старше 50 лет.

Вице-премьер Марат Хуснуллин в преддверии рассмотрения поправок заявил журналистам, что законопроект долгожданный. В кабмине рассчитывают, что буквально после принятия документа регионы начнут активнее расселять аварийное и ветхое жилье — это в первую очередь касается тех субъектов Федерации, которые к этому готовы, уточнил вице-премьер. Благодаря инициативе, у местных властей, по его словам, появится возможность формировать комфортные общественные пространства вместо точечной застройки на месте сносимых домов.

«После обсуждения первой версии законопроекта у всех ответственных комитетов и парламентариев были замечания к документу, — говорит первый зампредседателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Сергей Пахомов. — Но все требования, которые мы к нему предъявили, теперь реализованы, добавлено 58 поправок». В законопроекте появилось само определение комплексного развития территорий, его цели. Важными являются поправки в Жилищный кодекс, которые вводят новые нормы права в части обеспечения жилищных прав граждан при КРТ: собственникам помещений будет предоставлено равноценное возмещение либо другое жилье. Законопроект также позволяет регионам, если есть финансовая возможность, решить вопросы с очередниками. Прописана возможность приобретения дополнительных квадратных метров, в том числе и при помощи ипотеки.

Многие замечания к первоначальному тексту, в том числе и выдвинутые Общественной палатой РФ, были учтены, отмечает исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева. В частности, более четко прописан порядок принятия решений жителями: установлен кворум собрания в 50% голосов, проголосовать за включение дома в программу должны две трети жителей — и собственники, и наниматели как представители собственника.

Механизм комплексного развития — это институт системного решения проблем территорий, подчеркивает проректор МАРХИ по проектному управлению Павел Жбанов. Один из его положительных эффектов — то, что жители не будут находиться в среде вечного строительства. Часто происходит так, что через год после расселения аварийного дома и строительства нового на территории начинается масштабная замена инженерных сетей, позже рядом начинают строить детские сады, школы и другую социальную инфраструктуру. Принятие законопроекта позволит сделать на территории все работы разом, и уже через полтора года это будет комфортный для жизни район, отмечает Жбанов.

Около 44% многоквартирных домов в России — старше 50 лет. Состояние многих из них такое, что взносов на капремонт не хватит для существенного его улучшения — они нуждаются в полной реконструкции. Законопроект о КРТ позволит ускорить обновление жилфонда. Программа, по которой сейчас расселяются дома, признанные аварийными до 2017 года, в ряде регионов должна завершиться досрочно. И субъектам РФ нужны механизмы, которые позволят приступить к ускоренному расселению домов, признанных аварийными в последние несколько лет (к 2024 году такого жилья, по оценкам минстроя, будет около 15 млн квадратных метров). Это может и приостановить рост цен на жилье — если не будет выработан механизм КРТ, застройщикам придется осваивать участки на окраинах городов, в цену квартир будет закладываться и создание инфраструктуры на этих территориях.

Новости Москва

22.12.2020

Новости , Кратко , Популярное

«Единая Россия» отказалась учесть права собственников жилья: Госдума во втором чтении приняла законопроект о всероссийской реновации

Скандальный законопроект о всероссийской реновации, который активно поддерживает вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, принят во втором чтении. Как передает корреспондент РИА «Новый День», фракция «Единая Россия» отклонила 73 поправки представителей думской оппозиции, включив в документ ко второму чтению 58 предложений.

В ходе обсуждения документ заместитель главы комитета по транспорту и строительству Павел Федяев заявил, что финальный текст документа был разослан во все регионы, «и все 85 субъектов – все! – они поддержали». В числе одобренных комитетом поправок – инициатива о необходимости двух третей голосов от общего числа для решения о включении дома в программу комплексного развития территорий.

Предполагается, что собственники квартир включенного в программу дома на год сноса освобождаются от платежей за капремонт, а решение о проведении аукциона на реализацию программы будет принимать сам регион. «По 50%, которые определяют, как сформировать территорию, субъекты сказали – мы не набираем под 50%, мы рассматривали 70-80%, но решили вообще убрать, – сообщил Федяев. – Это теперь полностью прерогатива субъекта».

Критерии для внесения домов в программу будет определять каждый регион самостоятельно – это касается и процента износа конструкций, сетей, годов постройки зданий и других характеристик. Фактически же, по мнению думской оппозиции, это дает возможность регионам включить в программу любые дома – поскольку износ объектов начинается на следующие сутки после сдачи их в эксплуатацию.

Замечания и вопросы у парламентариев возникли к обеим таблицам поправок – рекомендованных и к принятию, и к отклонению.

В частности, депутат от «Справедливой России» Галина Хованская, которая выступила соавтором ранее отклоненного альтернативного законопроекта о всероссийской реновации, предложила все же не включать в документ поправку об отнесении к ведению субъектов разработку критериев для включения домов в программу.

«Физический износ тоже определяется субъектом, стоимость капремонта, превышающая нормативную – тоже субъектом, и даже дома, построенные в период индустриального домостроения – тоже субъектом, как будто мы не знаем, какой это период, – возмутилась Хованская. – Это совершенно недопустимая норма, по которой любой дом может быть включен в границы этой территории. Прошу отклонить».

«В разных субъектах разная степень износа, – заявил в ответ «единоросс» Федяев, пояснив, что в Москве сносят панельные пятиэтажки, а в регионе может быть очередь дошла только до сноса деревянных бараков. – Прописать конкретные критерии в законопроекте просто не представляется возможным».

Хованская также предложила ввести в законопроект ту же норму, которая действует в московской программе реновации, при которой в ходе сноса домов расселяются коммунальные квартиры, и каждая семья получает отдельное жилье. «Люди поедут из 8 метровой коммуналки в 8 метровую коммуналку. Подозреваю, что люди не будут счастливы», – подчеркнула депутат, пояснив, что законодатели убирают норму, которая примиряла жителей столицы со спорной программой реновации.

«Можно говорить об этом до бесконечности, совершенно безобразный текст по жилищному законодательству», – охарактеризовала Хованская законотворческие усилия коллег.

В ответ Федяев заявил, что в России в новом жилье нет комнат по 8 кв метров, санузлов по 2 кв метра и кухонь по 3,5 кв метра. Поправки Хованской в результате голосования думой были отклонены.

Одна за другой так же были отвергнуты 10 поправок депутата от «Справедливой России» Олега Шеина. Парламентарий, в частности, предлагал ввести норму о том, что появление территорий комплексного развития не должно противоречить Генплану муниципального образования. На это Федяев заявил, что «такого документа [как Генеральный план] у нас Градостроительном кодексе нет, и применять такую формулировку в законе мы не можем». «По всей стране с 18 века утверждаются генеральные планы, а теперь мы говорим, что их нет», – отреагировал Шеин.

Кроме того, фракция большинства забраковала поправку «эсера» о том, что территория комплексного развития не должна формироваться из разных участков, и о всенародном голосовании по процедуре включения домов в программу, и о запрете голосовать нанимателям жилья. Все эти положения остались в законопроекте.

«Говорят, что закон нужен гражданам России, но может у кого-то под дверью стоят обнищавшие девелоперы, которые просят этот закон принять?» – поинтересовался Шеин, который ранее уже подчеркивал, что новый закон будет сравним с пенсионной реформой.

При этом Федяев официально с трибуны Госдумы признал, что регионы скрывают реальное положение с количеством аварийного жилья, поскольку после признания домов аварийными властям придется их расселять. «А денег нет!» – сообщил «единоросс».

В результате законопроект большинством голосов все же был принят во втором чтении: его поддержали 363 депутата, против голосовали 18 парламентариев, и один решил воздержаться.

По предложению Федяева документ будет рассмотрен в третьем окончательном чтении завтра, 23 декабря.

Москва, Татьяна Дорофеева

Москва. Другие новости 22.12.20

Роструд рассказал о порядке признания 31 декабря выходным днем. / Россияне выбрали слово 2020 года. / Диетолог рассказала об опасности красной икры. Читать дальше

Россиянам «обнулили» право частной собственности на жилье

Новый закон о «всероссийской реновации» позволяет властям выселять кого угодно в два счета

В ходе совместного заседания Госсовета и Совета по стратегическому развитию и нацпроектам 23 декабря с.г. президент РФ Владимир Путин, говоря о расселении ветхого и аварийного жилья в России, заявил, что эту позорную страницу надо закрывать и вытаскивать людей из трущоб, но так, чтобы новые трущобы не росли и объёмы аварийного жилья не увеличивались. «Мы не можем забыть об этом и забыть об этой категории наших граждан, в сторону отодвинуть, как будто мы не замечаем ничего, что там происходит», — констатировал он.

Читать еще:  Прекращение договора управления многоквартирным домом путем одностороннего отказа от его исполнения

Интересно, что аккурат к началу этого заседания Государственная Дума оперативно приняла в третьем чтении соответствующий закон о комплексном развитии территорий (КРТ). А всего через два дня после этого, 25 декабря, Совет Федерации так же оперативно его утвердил.

По мнению чиновников, его принятие крайне важно для будущего страны. Например, нынешний глава Минстроя Ирек Файзуллин подчеркнул, что его нормы особенно актуальны в связи с тем, что около 44% жилых помещений в России — старше 50 лет. «Принятие закона будет способствовать достижению национальных целей, поставленных президентом РФ», — заявил он.

Впрочем, независимые эксперты, в том числе и юристы, имеющие солидную судебную практику по спорам граждан с властями в рамках московской реновации, ознакомившись с официальным текстом закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий», уверены — на деле его принятие фактически означает упразднение в России такого понятия, как право частной собственности на недвижимость.

«Например, наличие критерия, что это „типовой проект индустриального домостроения“ — я имею в виду многоквартирный дом — на мой взгляд, совершенно не является основанием для того, чтобы этот дом сносить или реконструировать. Так можно снести целые микрорайоны, построенные в 1980-е годы, которые являются замечательным жильем на фоне другой нашей застройки. Или такой критерий, как несоответствие градостроительному регламенту, тоже неоднозначен», — считает, в частности, президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева.

Помимо этого, равные и достойные гарантии гражданам, которые будут переселяться из жилья на включенной в план комплексного развития территории, не обеспечены, полагает социолог города Петр Иванов. Так, как и в случае с московской реновацией, 2/3 собственников помещений в МКД будут решать за всех, так что если с соседями не повезло, то людей будут выселять против своей воли, рассуждает он на своей странице в соцсетях. Кроме того, обращает он внимание, взамен собственникам по закону предоставят другое жилье, равноценное или равнозначное. Но на чем конкретно будет основана равноценность — на рыночной цене, кадастровой или же какой-то еще — не известно.

«А вот тут самое весёлое — проголосовали люди за КРТ, вошли в него. И тут им предлагают договоры с неприемлемой оценкой стоимости их квартиры. И дальше через 45 дней могут через суд принудить собственников к заключению договора», — моделирует он возможную ситуацию.

— То, что этот закон направлен, по сути, на отъем собственности у россиян, по-моему, абсолютно очевидно, — констатировала в беседе с «СП» депутат Мосгордумы Елена Шувалова. — Понимаете, идёт обман, подмена понятий. В принципе слова «реформа», «реновация», «комплексное развитие территории» и «оптимизация» сами по себе хороши, вот только они используются в системе капитализма для получения максимальной прибыли. И, учитывая цель, для которых они применяются, мы все прекрасно понимаем, какие именно территории -лучшие территории — будут подвергаться этому самому комплексному развитию, и как будут на месте малоэтажек вырастать башни, чтобы капиталист получил максимальную прибыль.

Туда попадут лакомые кусочки, территории, где квартиры стоят больших денег. По-другому не будет, потому что ни один инвестор не придет туда, где высокая плотность населения и плохие условия жизни из-за соседства, например, с нефтеперарабытывающим заводом или мусороперерабатывающим комплексом. Ведь тогда ему очень много квартир надо предоставлять под переселение, а от коммерческой продажи квартир, на чем, собственно, и делается прибыль, он мало что получит.

«СП»: — То есть комплексное развитие на деле будет фикцией, и никакого особенного улучшения качества жизни горожан не произойдет, во главу угла встанет чистая прибыль?

— Еще в советское время люди бывали недовольны, когда их переселяли из центральных районов в периферийные. Но тогда, по крайней мере, при переселении жилье давали по социальным нормам. Например, жила какая-то семья, у них, предположим, двое детей подросли, сыграли свадьбы. При расселении такой квартиры давали уже три квартиры.

А сейчас ничего такого нет, дают же метр в метр, а то и меньше. В итоге люди получают те же самые квартиры с огромным количеством забот, но ради чего? Исключительно ради того, чтобы потратить кучу сил и средств и переехать из благоустроенного зеленого низкоэтажного центра в какую-то башню на периферии возле транспортной магистрали?

Если уж мы говорим о комплексном развитии территории, то как ее реализуют в России — с точки зрения любого здравомыслящего человека, считаю, полный бред. Возьмите Германию, да любую другую страну мира, где там проходят транспортные магистрали? В обход городов. У нас же, вон, прямо по столице прокладывают. То есть все комплексное развитие ограничивается небоскребами да транспортными магистралями, все, как будто больше ничего другого и не существует.

«СП»: — Зачем понадобилось так срочно «протягивать» через парламент этот закон, да еще и под предновогодний шумок?

— На мой взгляд, раньше строительная олигархия получала очень большую прибыль в Москве. Доход от продаж квартир в частные кипрские офшоры тек огромной рекой. Все же хотели переехать в Москву всеми правдами и неправдами, пусть с долгами, с ипотекой. Даже из мест, во сто раз более прекрасных, чем Москва, вынуждены были уезжать в столицу просто потому, что дома нет работы.

Но сейчас тот огромный спрос на квартиры падает. И объективно — нет денег, и субъективно — все, кто мог, в столицу уже перебрались. Соответственно, как получать дальше прибыль? Нужны федеральные и городские программы, из которых можно качать деньги. Была московская реновация, стало всероссийская — комплексное развитие территорий.

«СП»: — Как будут качать?

— Все придут на готовую инфраструктуру. Она создана-то на бюджетные деньги, причем в большинстве случаев еще в советское время, а строят, не заботясь ни о мощности инженерных сетей, ни о пропускной способности дорог, ни о социальных объектах. Потом окажется, что не хватает ничего — канализация рвется, пробки парализуют город, и тогда вновь на решение этих проблем вынуждены тратить бюджет. Ведь только на развитие транспортной системы выделяется в год более 700 миллиардов рублей. И вот вам опять строители в шоколаде, а все остальные причастные — при доходах и прибылях.

«СП»: — Можно ли предположить, что хоть что-то хорошее это закон о «всероссийской реновации» стране принесет? Может быть, хотя бы в депрессивных районах страны наконец-то начнется какое-то позитивное движение?

— Я считаю, что строительная олигархия «откусит» только лакомые куски, творя там то, что заблагорассудится. А депрессивные районы так и останутся депрессивными. О чем надо заботиться прежде всего на депрессивных территориях? Развивать их с точки зрения организации рабочих мест. Предположим, поднимать сельское хозяйство, животноводство. При российском разнотравье на животноводстве можно зарабатывать, как говорится, по полной, невзирая на погодные условия.

Но это же все разрушено! Ферм нет, их надо строить заново. Поля заросли не просто борщевиком, а уже березовыми рощами. Представляете, сколько сил нужно, чтобы это восстановить? Для этого нужно участие государства, как минимум перераспределение доходов от добычи полезных ископаемых. А вместо этого, к сожалению, такие доходы идут в строительную отрасль, чтобы еще и отсюда получать прибыль. Замкнутый круг.

Что такое комплексное развитие территорий и как оно связано с ОСС

В конце 2020 года был подписан закон, который внёс в Градостроительный и Жилищный кодексы РФ понятие комплексного развития территорий, а также порядок, основания и правила включения многоквартирных домов в границы таких территорий. Разбираемся, что такое КРТ и какую роль в этом играет общее собрание собственников.

Комплексное развитие – проект по застройке и благоустройству территории с предварительным сносом существующих объектов

Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ ввёл в Градостроительный кодекс РФ новую главу 10 «Комплексное развитие территорий» (КРТ), которой регулируется единый механизм КРТ и сноса аварийного и ветхого жилья.

Данное законодательное изменение может коснуться 44% от всех многоквартирных домов России: примерно столько в стране МКД, подпадающих под критерии гл. 10 ГрК РФ. Таким образом, № 494-ФЗ утвердил механизм сноса аварийного жилья с учётом мнения жителей таких домов.

Комплексное развитие территорий – это два взаимосвязанных направления:

  • Снос и реконструкция не отвечающих современным требованиям аварийных, ветхих, морально устаревших объектов капитального строительства, в том числе многоквартирных домов и объектов инфраструктуры.
  • Строительство новых объектов, в том числе МКД, объектов коммунальной, социальной, транспортной инфраструктуры, и благоустройство территории по единому проекту.

В КРТ участвуют органы власти, принимающие решение о создании такой территории, инвесторы, заключающие договоры на проведение работ по проекту КРТ и правообладатели недвижимости, которая попала в границы территории, в том числе собственники помещений в МКД и даже наниматели жилья по договорам соцнайма.

Многоквартирные дома могут включаться в проект КРТ жилой застройки

Согласно ч. 1 ст. 65 ГрК РФ, законодатели разделяют комплексное развитие территорий на несколько видов в зависимости от того, какие объекты капитального строительства попали в проект:

  1. КРТ жилой застройки.

Территория для развития включает в свои границы один/несколько элементов планировочной структуры, их части, в которых расположены аварийные/ветхие/неблагоустроенные многоквартирные дома (ч. 2 ст. 65 ГрК РФ).

  1. КРТ нежилой застройки.

На территории нет многоквартирных домов, зато есть аварийные/ветхие нежилые здания и объекты, в том числе самострой (ч. 4 ст. 65 ГрК РФ).

  1. КРТ незастроенной территории.

В границы территории включены земельные участки, в том числе с расположенными на них зданиями, которые находятся в государственной либо муниципальной собственности, без обременения правами иных лиц.

  1. КРТ по инициативе правообладателей

Такой проект проводится по инициативе правообладателей земельных участков и/или расположенных на них объектов недвижимости, то есть по желанию собственников земли/зданий.

Следовательно, собственники помещений в МКД и управляющие организации могут столкнуться с первым видом комплексного развития территории. В проект иного КРТ их дом включён быть не может.

Решении о КРТ принимают Правительство России, органы региональной власти и муниципалитеты

В ч. 2 ст. 66 ГрК РФ указано, кто может принимать решение о создании КРТ и включении в его границы каких-либо элементов планировочной структуры. Сделать это может Правительство РФ в отношении участков/недвижимости, находящейся в федеральной собственности, в рамках регионального инвестиционного проекта с привлечением средств федерального бюджета, а также если застройку территории проводит выбранной на уровне РФ юрлицом.

Если КРТ проводится на средства регионального бюджета или компанией, которую определил субъект РФ, если в границы такой территории включены два и более муниципальных образования, то решение о КРТ принимает высший орган исполнительной власти региона России. Во всех остальных случаях вопрос о создании территории для комплексного развития принимает глава местного самоуправления.

В границы КРТ включаются аварийные и ветхие дома, с изношенными конструкциями и дорогим капремонтом

Согласно ч. 2 ст. 65 ГрК РФ, в границы КРТ могут быть включены не только те дома, которые были приняты аварийными и подлежащими сносу/реконструкции. Также в программу вправе войти МКД

  • с высокой степенью износа конструктивных элементов;
  • со стоимостью капитального ремонта одного кв.м., превышающей установленный в регионе норматив;
  • построенные в период индустриального домостроения по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен/перекрытий;
  • в ограниченно работоспособном техническом состоянии;
  • без централизованных систем инженерно-технического обеспечения.

Следовательно, КРТ может коснуться жителей, ТСЖ и управляющих не только официально аварийных домов, но и просто старого жилфонда, отвечающего критериям ч. 2 ст. 65 ГрК РФ. Разберём дальше, в чём состоит роль проживающих в таких МКД людей при утверждении территорий для комплексного развития.

Жители на ОСС утверждают или отклоняют решение о включении их дома в границы КРТ в установленные сроки

Согласно гл. 10 ГрК, органы местной или региональной власти могут включать в границы КРТ многоквартирные дома, и в таком случае к принятию решения подключаются их жители, участвуя в общем собрании собственников. Именно они будут решать, оставить ли МКД в проекте и согласиться на снос и расселение, или же исключить его из границ территории.

Для этого собственники помещений должны принять участие в ОСС. Собрание должно пройти в установленный органом власти срок. Если этого не сделать, то МКД включается в проект по КРТ по умолчанию (ч. 5 ст. 67 ГрК РФ). Оно утверждается не позднее чем через 30 дней после истечения срока, отведённого на проведение ОСС (ч. 4 ст. 67 ГрК РФ).

Исключить дом из границ территории, установленных проектом, можно только на основании протокола собрания, проведённого до дня утверждения документации по планировке КРТ (ч. 6 ст. 67 ГрК РФ).

Общее собрание в доме по вопросам КРТ проводится по специальным нормам ЖК РФ об инициаторе, кворуме и составе участников

Для проведения общего собрания собственников по вопросам КРТ внесены изменения в ЖК РФ. Корректировки и дополнения коснулись ст.ст. 44 – 46 ЖК РФ. Так, к компетенции общего собрания собственников отнесено решение о включении дома в КРТ жилой застройки и исключении его из проекта (п. 4.6 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

При этом в голосовании по таким вопросам принимают участие не только собственники помещений в МКД, но и наниматели квартир по договорам соцнайма как представители владельца помещений, например, муниципалитета. Это прописано в ч. 3.2 ст. 45 ЖК РФ.

Также № 494-ФЗ ввёл в ЖК РФ специальные нормы по кворуму на ОСС, который нужен для принятия решения по вопросу включения/исключения дома из границ КРТ, и установил отдельный список инициаторов таких собраний. Об этом и других нюансах проведения общих собраний по КРТ в многоквартирных домах мы подробно поговорим с экспертами Ассоциации «Р1» на семинаре «Управление МКД в 2021 году: риски и новые правила, работа с жителями».

Он состоится 15 апреля в Москве. В программу мероприятия попали самые актуальные и острые вопросы в сфере управлениями домами, в том числе проведение онлайн-ОСС, применение новых СанПиН на практике, отношения с клиентами, прямые договоры с РСО, правила противопожарного режима и другое. С полной программой семинара и условиями участия ознакомьтесь на странице мероприятия.

Госдума приняла закон о комплексном развитии территорий

Госдума в третьем чтении приняла закон о комплексном развитии территорий (КРТ). Об этом «Стройгазете» сообщили в пресс-службе нижней палаты парламента, уточнив, что субъекты федерации теперь смогут утверждать адресные программы сноса и реконструкции многоквартирных домов.

По словам заместителя председателя комитета по транспорту и строительству Павла Федяева, закон позволит расселять то аварийное жилье, на расселение которого не хватало средств федерального и регионального бюджетов.

«Граждане получат возможность переехать из бараков, из домов без инженерных сетей, без канализации, без отопления в нормальные дома. То есть появится возможность объединить средства и федерального бюджета, и средства инвесторов, и застройщиков для решения такой большой и значимой проблемы, как аварийное жилье», — прокомментировал зампред комитета.

В правительстве отметили, что закон был значительно доработан с учетом всех замечаний. Например, собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в границы комплексного развития территорий, взамен освобождаемых ими жилых помещений предоставляется возмещение, включающее в себя рыночную стоимость жилого помещения, общего имущества в доме, в том числе земельного участка, на котором он расположен, с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество. Речь идет в том числе о возмещении упущенной выгоды граждан.

Также ко второму чтению из законопроекта ушло требование о включении в программу территорий, в границах которых не менее 50% земель занимают аварийные дома. Кроме того, поправками ко второму чтению уточнены виды комплексного развития территории, жилой и нежилой застройки, и по каждой территории определяются свои четкие критерии.

В правительстве добавили, что решение о включении или не включении многоквартирного дома в границы комплексного развития принимается двумя третями голосов жильцов.

Ранее «СГ» сообщала, что общий объем жилья в РФ составляет порядка 3,8 млрд кв. метров, в том числе 2,4 млрд кв. м — многоквартирные дома. Около 44% многоквартирного фонда старше пятидесяти лет. Механизм КРТ поможет решить проблему старения жилого фонда.

Нашли ошибку? Выделите и нажмите Ctrl + Enter

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector