Piteryust.ru

Юридическая консультация онлайн
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Сколько квартир может иметь в собственности физ. лицо или ИП?

Продажа недвижимости и другого имущества физлицом или ИП: где грань между доходами от предпринимательской деятельности и личными доходами?

Аудитор «Сибирская Юридическая Компания-Аудит»

специально для ГАРАНТ.РУ

В Налоговом кодексе определение предпринимательской деятельности отсутствует, поэтому на основании ст. 11 НК РФ следует обратиться к формулировке, указанной в Гражданском кодексе: под нею понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 16 июля 2015 г. № 1770-О указал, что данное понятие носит общий характер нормы-дефиниции, поэтому вопрос о квалификации той или иной деятельности физических лиц в качестве предпринимательской разрешается правоприменительными органами на основании фактических обстоятельств конкретного дела.

Отсутствие четких критериев приводит к большому количеству споров в судебных инстанциях. В этой колонке я попробую выделить основные моменты, учитывая которые, можно с большой вероятностью избежать негативных последствий.

С 1 января 2019 года вступили в силу законодательные изменения, которые существенно улучшают положения некоторых налогоплательщиков. Так, теперь с указанной даты освобождаются от уплаты НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, непосредственно используемых в предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). При этом минимальный срок владения жильем в соответствии со ст. 217.1 НК РФ должен составлять три года или пять лет в зависимости от способа получения недвижимости.

В своих разъяснениях к данным поправкам ФНС России использовала несколько иную формулировку, указав, что освобождаются от НДФЛ «бывшие индивидуальные предприниматели, которые использовали это имущество в своей деятельности». 1

Такая формулировка вызывает несколько вопросов:

  • сможет ли физическое лицо, которое не зарегистрировало ИП, но осуществляло предпринимательскую деятельность, воспользоваться льготой?
  • Когда предпринимательская деятельность с использованием данного имущества должна была прекратиться?

С другой стороны, раз в НК РФ о «бывших предпринимателях» нет ни слова, то, на мой взгляд, причин для беспокойства нет.

В дальнейшем при рассмотрении конкретных ситуаций всегда следует учитывать данное нововведение.

Критерий «систематическое получение прибыли»

Понятие «систематическое получение прибыли» прямо не закреплено в НК РФ или ГК РФ. В судебной практике при рассмотрении вопроса отнесения дохода к деятельности ИП или физического лица встречается следующее определение: деятельность является систематической, если в течение календарного года было совершено как минимум две аналогичные возмездные сделки, направленные на получение прибыли (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2017 г. № 13АП-8286/2017). Например, продажа физическим лицом одного объекта недвижимости, не попадает под понятие предпринимательской деятельности. Однако если вы периодически покупаете и продаете объекты недвижимости, не используя данные объекты в личных целях, то такая деятельность с большой вероятностью будет признана налоговыми органами предпринимательской, даже если вы не зарегистрировали ИП. Так, например, Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015 встал на сторону налоговых органов, подтвердив правомерность доначислений налога по УСН от операций по купле-продаже квартир, которые не использовались в личных целях, посчитав данные операции предпринимательской деятельностью.

Отнесение имущества к предпринимательской деятельности

Данный критерий очень важен, так как если физическое лицо захочет продать недвижимость, но выяснится, что оно использовалось в предпринимательской деятельности, а с момента приобретения не прошло 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то необходимо будет заплатить НДФЛ в размере 13% со всей цены продажи.

Физическое лицо лишится следующих «льгот»:

  • получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимого имущества и (или) транспортных средств (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ);
  • возможность уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Еще раз напомню, что с 1 января 2019 года, если срок владения составляет 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то при продаже имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, физическому лицу уплачивать НДФЛ не нужно.

Для ИП ситуация следующая. Наличие ИП не влияет на отнесение имущества к предпринимательской деятельности, но воспользоваться правом не платить НДФЛ, введенным с 2019 года для физлиц, ИП не сможет. Поэтому придется уплатить налог при продаже недвижимости по установленному налогоплательщиком режиму налогообложения.

Вопрос отнесения имущества к предпринимательской деятельности также непростой и зависит от конкретных ситуаций.

Анализ судебной практики показывает, что определяющим фактом является использование имущества для удовлетворения личных, семейных, бытовых и иных не связанных с предпринимательской деятельностью потребностей (Определение Конституционного суда РФ от 29 мая 2018 № 1122-О, Определение Верховного Суда РФ от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015). Четкие критерии отсутствуют, поэтому каждую ситуацию следует рассматривать индивидуально.

Многим, думаю, интересен вопрос, является ли продажа квартиры, сдаваемой ранее в аренду, доходом от предпринимательской деятельности? Все зависит от обстоятельств сдачи недвижимости в аренду. Например, если незарегистрированное в качестве ИП лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004 г. № 2).

Точные временные рамки в законодательстве не указаны, но с большой вероятностью сдача в аренду на протяжении года, а также отсутствие обстоятельств, подтверждающих желание использовать имущества для личных нужд, будет признана налоговыми органами предпринимательской деятельностью, следовательно, при дальнейшей продаже имущества, сдаваемого в аренду, не удастся воспользоваться указанными выше «льготами».

Данные выводы применимы и для ИП, если недвижимость приобретается для личных целей, то вопросов не возникнет при продаже, но если недвижимость сдавалась в аренду в течение длительного срока (длительность будет оцениваться судом), то при продаже, «льготами» воспользоваться не получится.

Еще более рискованная ситуация, если вы приобрели несколько квартир и сдаете их в аренду. Независимо от регистрации в качестве ИП сдача имущества в аренду в данном случае будет являться предпринимательской деятельностью

При продаже данных квартир, если срок владения составляет более пяти лет, то, учитывая нововведения, появилось право не платить НДФЛ. Правда, это касается только физических лиц, поэтому, пока непонятно как налоговые органы будут реагировать, если вы «случайно» закрыли ИП перед продажей.

Если срок владения составит менее пяти лет, то при продаже воспользоваться имущественными вычетами вы как физическое лицо или как ИП не сможете.

Указание деятельности ИП по продаже недвижимости или сдаче в аренду в ЕГРИП

ИП при государственной регистрации указывают виды экономической деятельности, которыми планируют заниматься. Данная информация вносится в ЕГРИП.

Например, ИП ведет зарегистрированную в реестре деятельность, используя при этом собственное помещение. Далее, принимает решение о продаже данного помещения, а такой вид деятельности как купля-продажа недвижимости не зарегистрирован в ЕГРИП.

Налоговые органы, учитывая сложившуюся судебно-арбитражную практику, согласились с тем, что факт отсутствия в ЕГРИП какого-то вида деятельности не влияет на определение налогоплательщиком своих налоговых обязательств (письмо ФНС России от 3 сентября 2018 г. № ЕД-19-2/263@).

Таким образом, при продаже недвижимости, даже если такой вид деятельности не зарегистрирован в ЕГРИП, ИП сможет применить по сделке используемый им налоговый режим.

Подводя итоги, можно отметить, что на данный момент вопрос отнесения доходов от предпринимательской деятельности или личных доходов физического лица законодательно не закреплен и будет рассматриваться налоговыми и судебными органами по совокупности фактов каждой конкретной ситуации. Так что прежде чем продать свое имущество, рекомендую внимательно оценить возможные риски и последствия.

Предприниматель продает офис, которым владел более 5 лет: что с НДФЛ?

Если индивидуальный предприниматель приобрел нежилое помещение и использовал его для ведения бизнеса, то при продаже этой недвижимости ему следует уплатить НДФЛ.

Как облагается НДФЛ продажа недвижимости, используемая в бизнесе

Имущество физического лица не разделяется на имущество, принадлежащее ему как гражданину, и имущество, принадлежащее ему исключительно как индивидуальному предпринимателю (постановление Конституционного Суда РФ от 17.12.1996 № 20-П).

По общему правилу физические лица, которые приобрели статус ИП, исчисляют и удерживают НДФЛ с доходов, полученных от осуществления такой деятельности (пп. 1 п. 1 ст. 227 Налогового кодекса).

Доходы от реализации имущества, находящегося в РФ, относятся к доходам от источников в РФ.

Физические лица должны исчислять и уплачивать НДФЛ по доходам, полученным от продажи принадлежащего им на праве собственности имущества (пп. 2 п. 1 ст. 228 Налогового кодекса).

Исключение установлено пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению НДФЛ.

Согласно пункту 17.1 статьи 217 Налогового кодекса это возможно в случае:

  • получения доходов от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе;
  • получения доходов от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика 3 года и более.

Но это освобождение не распространяется на доходы:

  • от продажи ценных бумаг:
  • полученные физическими лицами от продажи любого имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности, до 1 января 2019 года.

С 1 января 2019 года доходы от продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности, освобождаются от НДФЛ при условии соблюдения положений пункта 17.1 статьи 217 Кодекса.

Налоговый кодекс к такому имуществу отнес жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или доли в них, а также автомобили.

Однако, в отношении доходов от продажи нежилых помещений, используемых для ведения бизнеса, ситуация не изменилась.

Есть ли условия для освобождения ИП от НДФЛ при продаже недвижимости

В случае продажи нежилого помещения, используемого в предпринимательстве, надо уплачивать НДФЛ.

При этом на обязанность уплатить НДФЛ не влияет:

  • ни срок владения объектом недвижимости;
  • ни факт прекращения физическим лицом предпринимательской деятельности до момента продажи нежилого помещения;
  • ни использование помещения в предпринимательской деятельности другим лицом, а не его собственником – предпринимателем;

На это указывал Минфин в письмах от 13.11.2020 № 03-04-09/99085, от 28.04.2020 № 03-04-05/34425.

Есть ли возможность уменьшить доход от продажи на имущественный вычет

При определении дохода, подлежащего обложению НДФЛ, лицо имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества (пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса).

Но это правило не применяется в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества или автомобилей, которые использовались в предпринимательской деятельности.

На это прямо указал Минфин в письме от 29.10.2020 № 03-04-05/94204.

При этом не имеет значения то обстоятельство, что лицо не было зарегистрировано в качестве предпринимателя при приобретении имущества.

В данном случае достаточно того, что имущество было использовано для ведения бизнеса, и этот факт был доказан (Решение ФНС России от 23.03.2018 № СА-3-9/1826@).

Можно ли уменьшить доход от продажи на расходы по приобретению имущества

С 1 января 2019 года введена возможность уменьшить доход от продажи имущества, которое использовалось для ведения бизнеса, на сумму расходов по его приобретению.

Доход уменьшается на расходы, ранее учтенные при применении специальных налоговых режимов или в составе профессиональных налоговых вычетов.

Условие использования вычета – представление в ИФНС документов, подтверждающих расчет суммы такого вычета.

Это может быть интересно:

Читайте в бераторе «Практическая энциклопедия бухгалтера»

электронное издание
100 БУХГАЛТЕРСКИХ ВОПРОСОВ И ОТВЕТОВ ЭКСПЕРТОВ

Полезное издание с вопросами ваших коллег и подробными ответами
наших экспертов. Не совершайте чужих ошибок в своей работе!
Свежий выпуск издания доступен подписчикам бератора бесплатно.

Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.

*Нажимая кнопку отплатить вы совершаете добровольное пожертвование

Каким налогом облагать доход от продажи недвижимости ИП: УСН или НДФЛ?

Если индивидуальный предприниматель захочет продать недвижимость, то ему лучше учесть все риски, связанные с налогообложением проданного имущества. Многие ИП считают, что после продажи квартиры они не обязаны платить налог на прибыль. Мы расскажем, какие налоги предусмотрены за продажу недвижимости предпринимателями.

Какой налог уплачивает предприниматель при продаже некоммерческого имущества

ИП на УСН при продаже недвижимости, которая не использовалась для получения прибыли, должен будет оплатить НДФЛ на общих основаниях. Однако он также может избежать уплаты налога в двух случаях.

Если недвижимость была в собственности более 3 лет, при условии:

  • что она передавалась предпринимателю в порядке наследования и по договору дарения от физлица;
  • ИП стал владельцем в результате приватизации;
  • предприниматель получил право собственности по договору пожизненного содержания с иждивением, как налогоплательщик-арендатор.

В остальных случаях, чтобы не уплачивать НДФЛ, предприниматель должен владеть недвижимостью более 5 лет.

Рассмотрим другие примеры

Что делать, если предприниматель хочет продать недвижимость, которая использовалась в коммерческих целях? Все будет зависеть от той системы налогообложения, по которой работает ИП.

Предприниматели на упрощенке, продающие коммерческую недвижимость, будут обязаны заплатить налог в размере 6%. Потому что сумма, полученная в результате сделки, будет приравниваться к доходу.

Однако с 2019 года ИП, работающие по ОСН, могут не уплачивать налоги на доходы от продажи коммерческой недвижимости и движимости, кроме той, которая непосредственно участвовала в предпринимательской деятельности:

  • они владели квартирами и жилой площадью более 5 лет;
  • автомобилями более 3 лет.

Рассмотрим на примере

Предприниматель, работающий на упрощенке, решил продать собственную квартиру, которую он приобрел еще до начала предпринимательской деятельности. Во время владения он сдавал данную недвижимость в аренду и получал с нее доход. Хотя квартира не использовалась непосредственно для бизнеса, а только для получения дополнительного заработка. При продаже такой недвижимости он будет обязан заплатить налог на прибыль. Так как законодатель предусматривает, что любые коммерческие жилые площади, принадлежащие ИП на УСН, им облагаются. При этом имеют место многочисленные случаи судебных разбирательств, где предприниматели пытаются доказать, что они не использовали недвижимость непосредственно в собственном бизнесе. Однако суды даже в последней инстанции остаются на стороне налоговой службы, которая начисляет налог в размере 6% и дополнительные штрафы за неуплату.

Раньше под это правило подпадали и предприниматели, работающие на ОСН. Однако, как уже писали выше, с 2019 года законодатель решил сделать им поблажку, разрешив продавать личную недвижимость по общему правилу. Ведь до этого получалось так, что многие сдавали квартиры незаконно без договора и уплаты налогов, а потом еще продавали их на общих основаниях, потому что налоговая не была в курсе такого заработка. Другие же сдавали недвижимость в аренду по закону, а потом еще и оплачивали налог на доходы. Однако ИП на упрощенке пока не получили подобных поблажек. Возможно законодатель учитывал то, что они и так не несут бремя полного налогообложения и имеют дополнительные поощрения.

Физлицо продает коммерческую недвижимость. Как платить налог с продажи?

Открыто ИП 6% УСН.

Есть коммерческое помещение, оно сдается в аренду по договору, через рег. палату, соответственно платится налог 6% по УСН.

В следующем году будет 5 лет после покупки этого помещения (покупка в 2016 г.).
Покупалось это помещение на физ.лицо.
Планирую это помещение продать, ИП мне не нужно будет.

Читать еще:  Как перевести нежилое помещение в жилое: процедура переоформления

Если я продам это помещение в следующем году после закрытия ИП, нужно ли мне будет платить 6% от продажи, или это уже будет продажа как частного лица и платить налог не нужно, т.к. помещение в собственности более 5-ти лет?

Если нужно будет платить как физ.лицо, нужно платить 13% от всей суммы или от разницы между куплей-продажей?

Договор купли-продажы с указанной суммой покупки есть.

Добрый день,
С 1 января 2019 года вступили в силу поправки в п. 17.1 ст. 217 НК РФ, внесенные Федеральным законом от 27.11.2018 N 425-ФЗ, согласно которым, освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств, бывшие ИП, которые использовали это имущество в своей предпринимательской деятельности. Основное условие для неуплаты НДФЛ — соблюдение минимального предельного срока владения физическим лицом данным имуществом — три или пять лет (Письма МФ РФ от 17.03.2020 N 03-04-07/20343, от 26.03.2019 N 03-04-07/20169, ФНС РФ от 11.04.2019 N БС-4-11/6802@). Минимальным сроком владения жилой недвижимостью для освобождения от уплаты НДФЛ, является три года, если жилая недвижимость получена по наследству, договору дарения или куплена до 01.01.2016. Пять лет – во всех остальных случаях. В этом случае, физическое лицо вправе не предоставлять в налоговую инспекцию по месту своей регистрации декларацию по форме 3-НДФЛ (п. 4 ст. 229 НК РФ).

При продаже физическим лицом нежилой (коммерческой) недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, после прекращения регистрации физического лица в качестве ИП, данная льгота не действует. В этом случае, НДФЛ по ставке 13% облагается весь доход от продажи. При этом, не имеет значения, сколько времени прошло с момента утраты статуса ИП, какой режим применялся в период ведения предпринимательской деятельности. Не играет роли и срок владения имуществом. Никакие имущественные вычеты в этом случае не предоставляются.
Таким образом, доходы, полученные от продажи нежилой (коммерческой) недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, после прекращения регистрации физического лица в качестве ИП, подлежат включению в налоговую базу по НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). Данное положение применялось и ранее, что подтверждается многочисленными Письмами МФ РФ от 23.04.2013 N 03-04-05/14060, от 15.03.2013 N 03-04-05/9-233, от 09.06.2012 N 03-04-05/3-716, от 07.03.2012 N 03-04-05/3-273, от 19.09.2011 N 03-04-05/3-673.
Согласно ст. 228 НК РФ физическому лицу следует самостоятельно исчислить и уплатить сумму НДФЛ, а также представить в налоговый орган по месту учета декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 229 НК РФ, Письмо МФ РФ от 23.03.2012 N 03-04-05/8-365).

Какой налог на имущество для ИП в 2021 году?

  • Платить ли налог на имущество ИП в 2021 году
  • Как уплачивал ИП налог на имущество до 2015 года
  • Итоги

Платить ли налог на имущество ИП в 2021 году

В настоящее время порядок уплаты налога на имущество физлиц, а ИП являются таковыми, подпадает под регулирование гл. 32 НК РФ «Налог на имущество физических лиц». При этом на налогообложение имущества, используемого для предпринимательской деятельности, существенно влияет то, какой налоговый режим применяет ИП: общий или один из специальных.

С учетом существующих режимов налогообложения можно выделить следующие особенности:

  • ИП на ОСНО — платят налог на имущество, используемого в предпринимаательской деятельности;
  • ИП на УСН — освобождены от уплаты налога на имущество, за исключением недвижимости, оцененной по кадастровой стоимости;

Как видим, ИП на упрощенке должны платить налог на определенные объекты недвижимости (ст. 378 НК РФ). Налог начисляется от кадастровой стоимости объектов при условии, что в регионе сделана их оценка по этой стоимости, принят соответствующий закон, утвержден конкретный перечень таких объектов и ИП использует их в своей предпринимательской деятельности. Это касается и вновь образовавшихся за налоговый период объектов. К числу такого имущества относятся бизнес-центры, деловые и торговые центры, помещения, в которых оказываются бытовые услуги или услуги общепита.

ИП в некоторых случаях вправе рассчитывать на льготу по налогу на имущество. Какие именно льготы предусмотрены для ИП, узнайте в КонсультантПлюс. Изучите материал, получив пробный доступ к системе К+ бесплатно.

Об особенностях уплаты такого налога на имущество упрощенцами читайте здесь.

Размер ставки налога определяется муниципальными органами, ее значение не должно превышать 2%. Расчет налога делает ИФНС, высылая итоги этого расчета ИП в виде уведомления на уплату 1 раз за год по итогам прошедшего года. Оплатить налог нужно в срок, установленный как единый для уплаты имущественных налогов физлицами, – до 1 декабря следующего года.

Поясним на примере правила расчета налога с учетом кадастровой стоимости:

У ИП Петрова в собственности есть склад площадью 5 кв. м в Москве. Кадастровая стоимость здания, в котором расположен склад, – 304 634 318,52 руб., площадь здания – 2 029,6 кв. м (кадастровый номер 77:09:0001015:1064), ставка – 2% (закон г. Москвы от 19.11.2014 № 51).

Сумма налога на имущество = 304 634 318,52 × 5 / 2 029,6 × 2% = 15 006 руб.

Как уплачивал ИП налог на имущество до 2015 года

Указанные выше правила действуют с 2015 года. Ранее налог на имущество ИП рассчитывал с учетом следующего:

1. ИП на общем режиме исчислял и уплачивал налог на имущество физлиц на основании требований действовавшего закона «О налогах на имущество физлиц» от 09.12.1991 № 2003-I. При этом расчет налога осуществлялся так (поясним на примере).

У ИП Сидорова имелся в собственности склад в Москве, инвентарная стоимость которого, по данным БТИ, составляла 400 000 руб. Ставка – 0,3% (закон г. Москвы «О ставках налога на имущество физлиц» от 23.10.2002 № 47 в ред. от 20.11.2013), коэффициент-дефлятор на 2014 год – 1,672.

Налог на имущество = 400 000 × 0,3% × 1,672 = 2 006 руб.

2. ИП на упрощенной системе, в силу норм п. 3 ст. 346.11 НК РФ, не оплачивал рассматриваемый налог по объектам, задействованным в деятельности на этом спецрежиме.

3. ИП на едином налоге, согласно п. 4 ст. 346.26 НК РФ, не исчислял имущественный налог по объектам, относящимся к деятельности на ЕНВД.

4. ИП на ЕСХН также не были плательщиками налога по нормам п. 3 ст. 346.1 РФ.

Итоги

Начиная с 01.01.2015 ИП на упрощенке по некоторым объектам приобрели обязанность по оплате налога на имущество от кадастровой стоимости. Расчет такого налога осуществляет ИФНС. До 2015 года налогом на имущество ИП был обременен, только если он работал на ОСНО, применение же любого из спецрежимов позволяло ему не платить этот налог.

Налог на имущество для ИП

Не все индивидуальные предприниматели платят налог на имущество. Государство разработало ряд правил, при которых ИП освобождается от этого вида платежей в бюджет. Какие ИП налог на имущество платить не обязаны, где проверить начисление налога и какими льготами можно воспользоваться, расскажет Бробанк.

Обслуживание0 Р
% на остатокДо 7%
Пополнение0,5%
Платеж50 руб.
Перевод0 руб.
Овердрафт0 руб.

Кому из ИП можно не платить налог на имущество

Индивидуальные предприниматели расцениваются как физические лица и по такой же схеме они уплачивают налог на имущество. Начиная с 2019 года, ИП вносят платежи только за недвижимость, которая:

  • уже относится к жилому фонду – квартиры, дома, дачи, если у строения есть связь с землей;
  • нежилые объекты – гаражи, парковочные места;
  • любые другие жилые и нежилые готовые строения или те, которые только отстраиваются, но уже зарегистрированы в собственность.

При этом предприниматели на вмененном доходе, патенте или сельхозналоге, не платят за недвижимость, которая нужна для работы. Например, если они арендовали или купили объект под оборудование, мастерскую или склад.

Те ИП, которые работают на основной системе налогообложения, обязаны платить налог на недвижимость. Также налог платят и предприниматели на упрощенке, если у них есть магазин, торговая площадь или офис, а также помещение для оказания услуг, которое включено в перечень кадастровой недвижимости.

В РФ у предпринимателя 5 вариантов налогообложения при открытии ИП:

  • общая система налогообложения – ОСН;
  • патентная – ПСН;
  • упрощенная – УСН;
  • единый налог на вменённый налог – ЕНВД;
  • единый сельскохозяйственный налог – ЕСХН.

Если ИП не подавал заявление в налоговую службу на изменение налогового режима, то по законодательству РФ он будет работать по ОСН.

Чтобы уяснить платить или нет ИП налог на имущество, можно руководствоваться таким правилом:

  1. За недвижимость для работы по патенту, вменёнке или сельхозналогу платить не надо. По упрощёнке надо проверить, относится ли недвижимость к оцененной по кадастровой стоимости или нет. Если нет, то налог ИП не платит, если да – то платит.
  2. Предприниматели, которые работают по основной системе налогообложения, платят в бюджет налог на недвижимость в обязательном порядке. При этом не важно, включено имущество в кадастровый перечень или нет.

Поэтому налоговый режим и включение в кадастр — определяющие параметры.

Как доказать, что имущество используется в деятельности ИП

Предпринимателю не надо доказывать, что имущество задействовано в предпринимательской деятельности. Налоговая служба сама установит этот факт в ходе выездных проверок. Для освобождения от уплаты налога в этом случае потребуется:

  • подать заявление в свободной форме;
  • описать объекты недвижимости, которые задействованы в предпринимательской деятельности;
  • указать используемый вариант режима налогообложения.

Предпринимателям, которым положена льгота, не нужно прилагать подтверждающие документы. Такой порядок предусмотрен начиная с 2018 года.

От чего зависит сумма налога

Регионы самостоятельно устанавливают ставку по налогу на имущество, так как платеж относится к местным. На размер налога влияет цена недвижимости, чем она выше, тем больше сумма оплаты. Самая высокая ставка по России составляет 2%. На сайте налоговой можно узнать, какой процент установлен для определенного объекта. Понадобится ввести тип налога, регион и год, за какой планируется оплата налога за недвижимость.

С начала 2020 года подсчет налога на имущество происходит по кадастровой стоимости. Эту цену определяет не сам владелец или рынок, а государственный орган. Но стоимость не сильно отличается от рыночной. Пересчет кадастровой оценки недвижимости проходит каждые 5 лет. Полученные данные публикуют на сайте Росреестра.

До конца 2019 года в некоторых областях и регионах налог основывали не на кадастровой, а на инвентаризационной стоимости, ее высчитывали по степени износа объекта. Теперь такого нет, и все налоги на недвижимость в РФ подсчитывают единым способом – по цене, которая указана в кадастре.

Ставка по налогу для ИП или же физических лиц будет зависеть от вида объекта, кадастровой стоимости и расположения. Например, для Ярославской области за 2019 год:

Вид объекта, кадастровая стоимость и месторасположениеПроцентная ставка
Жилье ценой до 2 млн рублей0,10
Жилье от 2 млн до 5 млн рублей0,15
Недостроенный жилой дом0,15
Жилые дома ценой больше 5 млн рублей0,20
Хозпостройки нежилые до 50 кв. м.0,15
Жилые комплексы, гаражи, машино-места0,15
Объекты, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн рублей2,00
Прочие объекты0,50

Подсчитывать, сколько надо заплатить в бюджет, не надо никому. Налоговая присылает письмо, где указан и срок и сумма. ФНС рассылает уведомления один раз в году, оплату также надо проводить одним платежом до 1 декабря следующего года. То есть, при получении письма 1 января 2020 года на оплату налога за 2019 год, его надо внести не позже 01.12.2020 года. Отчитываться отдельной декларацией или писать отчет не надо.

Как подсчитывают налог на имущество для ИП

Если уведомление от ФНС не пришло до октября текущего года, а ИП знает, что должен платить налог на имущество, то лучше запросить повторное уведомление самостоятельно. Или хотя бы проверить начислен налог на недвижимость или нет.

В том случае, если кажется, что в уведомлении налогового органа в сумме платежа допущена ошибка, то ее можно перепроверить на сайте ФНС. Для более четкого понимания как происходит расчет налога, рассмотрим пример:

ИП Ильков, владеет складом в г. Москва, в здании под кадастровым номером 77:09:0001015:1064. При указании в форме объекта недвижимости выберем вид – иное здание, сооружение, строение. После этого укажем, что объект не входит в перечень торгово-офисной недвижимости.

Посчитанная кадастровая стоимость недвижимости 78829968,44 рублей по данным Росреестра. Площадь объекта 2029,6 кв. м. При владении складом в размере 1/202 от общей площади больше 12 месяцев, нулевом налоговом вычете, без льготы и ставке налога в 2% сумма налога составит 7805 рублей.

Таким образом можно проверить любой объект в Российской Федерации. Для поиска кадастрового номера воспользуйтесь публичной картой, где будет достаточно адреса.

Каким предпринимателям положена льгота

Сумма налога на имущество для ИП зависит от льгот, которые положены собственнику. Их предоставляют пенсионерам, инвалидам, дачникам с участком до определенного размера. Каждый регион сам дополняет федеральный список льготников, поэтому он может быть в разы длиннее. Например, в него могут быть включены неполные или многодетные семьи. Но, в общем государственный перечень категорий граждан кому положены льготы на уплату налога за недвижимость выглядит так:

Не платят вообщеПлатят 50%
Герои СССРСобственники дач размером до 50 кв. м.
Герои РФ
Обладатели орденов Славы трех степеней
Участники и ветераны ВОВ
Семьи погибших военных
Военнослужащие-пенсионеры
Инвалиды с детства и инвалиды-детства
Ликвидаторы ЧАЭС
Воины афганцы
Пенсионеры по возрасту
Владельцы недвижимости, которую используют под творческие студии, библиотеки, музеи

Если ИП попадает под одну из льготных категорий, то он может представить документы в ФСН, если ему была ошибочно насчитана сумма.

Основанием для пересчета суммы налога на имущества могут быть:

  • ошибочные данные о собственнике;
  • выставленная сумма налога, где не учтены льготы.

При обосновании предпринимателем допущенной ошибки налоговая инспекция:

  • обнулит сумму и пени, которые содержали ошибку;
  • сформирует новое уведомление и поместит его в личный кабинет налогоплательщика.

Если ИП не пользуется личным кабинетом налогоплательщика как физическое лицо, то ему придет новое уведомление на почтовый адрес. По законодательству ФНС может выставлять счет к уплате налога на имущество налогоплательщикам физлицам, если по каким-либо причинам плательщик не был к нему привлечен ранее, в течение 3-х лет. Кроме того налог за этот же налоговый период может быть пересчитан как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения по НК РФ.

Какие ИП обязаны платить налог на имущество

Предприниматель обязан платить налог при выполнении двух условий:

  1. Он собственник имущества. Если объект используется по договору аренды, то арендатор платить налог на недвижимость не должен.
  2. Недвижимость расположена на территории РФ. Если объект расположен в другой стране и ИП им владеет на законных основаниях того государства, то платить налог в бюджет РФ он не обязан.

При этом ИП платит налог, если он работает по ОСНО независимо от использования имущества – в личных или предпринимательских целях. Если объекты переданы в аренду, за них также должен платить налог предприниматель-собственник, если он работает на ОСНО, а не арендатор. И даже если предприниматель отдаст собственность в безвозмездное пользование, он все равно будет платить налог на недвижимость.

Клавдия Трескова — высшее образование по квалификации «Экономист», со специализациями «Экономика и управление» и «Компьютерные технологии» в ПГУ. Работала в банке на должностях от операциониста до и.о. начальника отдела обслуживания частных и корпоративных клиентов. Ежегодно с успехом проходила аттестации, обучение и тренинги по банковскому обслуживанию. Общий стаж работы в банке более 15 лет. treskova@brobank.ru

Комментарии: 2

Если у вас есть вопросы по этой статье, вы можете сообщить нам. В нашей команде только опытные эксперты и специалисты с профильным образованием. В данной теме вам постараются помочь:

Налог на имущество ИП

Читатель Алексей В. спрашивает:

У меня ИП уже три года, но не было собственности. Недавно купил квартиру в Тамбове, и знакомые сказали, что я должен платить какой-то отдельный налог на имущество для ИП. Что это такое? И сколько я должен платить?

Иногда налог можно не платить

Алексей, всё не так страшно, отдельного налога на имущество для ИП нет. Предприниматели — это физлица, поэтому они платят налог на имущество физических лиц.

С 2019 года налог платят только на недвижимость:

  • квартиры, комнаты и дома;
  • гаражи, место на парковке;
  • дачу, даже если это четыре стены и дырявая крыша;
  • объекты, которые еще строятся, но уже оформлены в собственность;
  • любые другие жилые и нежилые строения.

Но налог на имущество можно и не платить, если недвижимость нужна для работы. Так могут делать предприниматели на всех налоговых режимах, кроме двух исключений:

  • ИП на основной системе налогообложения;
  • ИП на упрощенке, у которого есть магазин, торговый или офисный центр, помещение под кафе или бытовые услуги.

Если вы попадаете под исключение, налог платить нужно. Во всех остальных случаях — нет. Например:

  • если сдаете квартиру в аренду;
  • если переоборудовали гараж под мастерскую;
  • если купили склад или закуток в бывшем НИИ;
  • если у вас вообще любая нежилая недвижимость для работы.

Если вы дизайнер с ИП и работаете в личной квартире, налог платить нужно — в законе нет информации на этот счет, но налоговая вряд ли признает спальню в жилой многоэтажке за рабочий кабинет.

Чтобы не запутаться, общее правило такое: если у вас недвижимость для работы и вы на вмененке, патенте или сельскохозяйственном налоге, платить не нужно. Если на УСН, проверьте, попадаете под исключение или нет.

Размер налога зависит от цен на недвижимость

В каждом регионе своя ставка налога на имущество. Она зависит от стоимости недвижимости: чем квартиры дороже, тем выше ставка. Максимальная ставка в России — 2%. Узнать свою ставку можно на сайте налоговой — для этого потребуется указать вид налога, регион и год.

Так, в Тамбове за квартиры до 1 млн рублей платят 0,1% от кадастровой стоимости, до 4 млн рублей — 0,2% от стоимости, а свыше 4 млн рублей (чего в Тамбове почти не бывает) — 0,3%. Отдельные ставки на дома, гаражи, комнаты и другую недвижимость.

Налог на имущество обычно считают от кадастровой стоимости недвижимости — так называют цену, которую определило государство, а не владелец.

Для некоторых областях, например Иркутской, Свердловской, Курганской, налог высчитывают от инвентаризационной стоимости — ее устанавливают эксперты по степени износа помещения. С 2020 года все регионы перейдут на кадастровую стоимость.

Считать налог самому не надо. Налог посчитает налоговая и пришлет письмо: здравствуйте, оплатите такую-то сумму.

Уведомление от налоговой приходит раз в год, платить налог тоже надо раз в год — до 1 декабря следующего года. Всё, больше ничего не нужно, никакие отчеты и декларации готовить не надо.

Если кажется, что налоговая насчитала что-то не то, налог можно посчитать самому с помощью онлайн-калькулятора.

Алексей, вы купили квартиру, поэтому для калькулятора вам потребуется ее кадастровый номер — его можно узнать с помощью онлайн-сервиса.

Кто может рассчитывать на льготы

Еще на размер налога на имущество влияют льготы. Они есть у пенсионеров, инвалидов 1-й и 2-й групп, владельцев дач до 50 м2 — точный список в каждом регионе свой, мы дадим список федеральных льготников:

Кто может получить льготу
В каком размере

Герои СССР и России; награжденные орденом Славы трех степеней

Инвалиды 1-й и 2-й групп

Инвалиды с детства, дети-инвалиды

Участники ВОВ и ветераны боевых действий

Ликвидаторы Чернобыльской АЭС и других ядерных аварий, участники испытаний ядерного оружия

Военнослужащие со стажем больше 20 лет и военнослужащие-пенсионеры

Семьи погибших военнослужащих

Пенсионеры по возрасту

Участники боевых действий в Афганистане

Люди, которые используют недвижимость под творческую студию, музей, библиотеку

Если ИП сдает в аренду помещение, приобретенное в собственность физлицом, как уплачивать налог на имущество?

Р. Г. Бережнов
автор ответа, консультант Аскон по бухгалтерскому учету и налогообложению

Вопрос

ИП на УСН «Доходы» сдает в аренду жилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности. Должно ли ИП поставить это помещение на баланс и платить как ИП налог на имущество? Или нужно уплатить налог на имущество физлиц?

Ответ

Так как ИП использует жилое помещение в бизнес-целях (сдает его в аренду), то оно облагается налогом на имущество физических лиц в рамках УСН.

ИП, применяющие УСН, освобождены от уплаты налога на имущество по объектам, используемым для предпринимательской деятельности. Исключение — объекты, по которым налоговая база определяется как кадастровая стоимость (п. 3 ст. 346.11 НК РФ).

Если жилое помещение, находящееся в собственности физического лица, включено в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, то налог на имущество физических лиц уплачивать надо.

Если квартира в перечень не включена — налог не уплачивается.

Обоснование

Применение УСНО ИП предусматривает освобождение от налога (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности, за исключением объектов обложения налогом, включенных в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ с учетом особенностей, предусмотренных абз. 2 п. 10 ст. 378.2) (п. 3 ст. 346.11 НК РФ).

Как отмечено в Постановлении АС ВСО от 22.01.2016 N Ф02-7238/2015 по делу N А19-7976/2015 (Определением ВС РФ от 12.05.2016 N 302-КГ16-4061 оставлено в силе), названная налоговая льгота предусматривает исследование вопроса о доказанности (недоказанности) факта использования в предпринимательской деятельности определенного объекта недвижимости и соблюдении (несоблюдении) налогоплательщиком предусмотренных п. 3 ст. 346.11 НК РФ условий его освобождения от уплаты налога.

АС ЦО в Постановлении от 13.09.2017 N Ф10-3684/2017 по делу N А14-14832/2015 по спору, касающемуся применения налоговой льготы, отметил: поскольку гражданин со статусом ИП вправе использовать принадлежащее ему имущество как для собственных нужд, так и для предпринимательской деятельности, принципиальное значение для определения режима налогообложения, распространяющегося на такое имущество, имеют его назначение, цели и характер его использования. То есть налоговая льгота, предусмотренная п. 3 ст. 346.11 НК РФ, применяется в случае непосредственного использования имущества в предпринимательской деятельности (см. Письмо ФНС России от 06.04.2020 N БС-4-21/5766@).

Возможность применения налоговой льготы в отношении квартиры, используемой ИП для предпринимательской деятельности, разъяснялась Минфином в письмах от 15.11.2016 N 03-11-11/67023 и от 01.04.2013 N 03-11-11/126. В них, в частности, сказано, что основанием для применения налоговой льготы является наличие документированных сведений, подтверждающих факт использования имущества в предпринимательской деятельности в течение налогового периода (например, договоры с арендаторами, свидетельствующие о получении доходов от осуществляемого вида предпринимательской деятельности).

Главное, чтобы вид деятельности — аренда и управление собственным жилым недвижимым имуществом (код по ОКВЭД 68.20.1) — был указан в ЕГРИП. Если сведения об осуществляемой деятельности (в виде нужного кода по ОКВЭД) не указаны в ЕГРИП, то доходы от такого вида деятельности налоговики, скорее всего, не признают доходами от предпринимательства. Это означает, что по имуществу, используемому при осуществлении операций, не зарегистрированных в ЕГРИП, предпринимателю, применяющему УСНО, придется уплатить налог на имущество физлиц.

Р. Г. Бережнов
автор ответа, консультант Аскон по бухгалтерскому учету и налогообложению

Личное имущество ИП

Справочная / Бизнес‑будни

Личное имущество ИП

Часто предприниматели используют одно и то же имущество в бизнесе и в жизни. Ездят на своей машине за продуктами и на встречи с клиентами, пользуются ноутбуком всей семьёй, а в квартире устраивают офис.

В статье расскажем:

  • можно ли учесть затраты на покупку и содержание такого имущества в УСН «Доходы минус расходы»
  • надо ли платить налог на имущество физических лиц
  • как продать такое имущество, учесть доход от продажи и не поругаться с налоговой

Почему возникают сложности

ИП — это обычный человек, который сказал государству о том, что занимается бизнесом. Закон не делит его имущество на две части: для предпринимательства и личной жизни. Всё, что есть у простого парня Дениса, есть и у ИП Емельянова Дениса Александровича.

Отсюда и начинаются сложности. Имущество — общее, а обязанности у ИП и обычного человека — разные. Денис платит УСН как предприниматель и НДФЛ как простой парень. Чтобы посчитать налоги без ошибок, нужно правильно определить статус имущества.

Как учесть затраты на покупку в УСН «Доходы минус расходы»

На УСН «Доходы минус расходы» затраты бизнеса учитываются при расчёте налога. Больше расходов — меньше налог. Поэтому хочется учесть траты на каждую покупку. Но не всё так просто.

Одно из правил учёта расходов — они должны быть полезны для бизнеса. Прежде чем учесть затраты на покупку в УСН, подумайте, сможете ли вы доказать её пользу. Если нет,
то учитывать расход нельзя.

Когда есть прямая связь между бизнесом и вещью, которую вы купили — вопросов не возникнет.

Дима открыл фирму «Вывозим», которая занимается грузоперевозками. Он купил газель и учёл её стоимость в расходах УСН. Очевидно, что покупка приносит пользу бизнесу, поэтому не нужно придумывать историю, чтобы это доказать. Неприятностей с налоговой возникнуть не должно. То, что он купил машину для фирмы, не мешает Диме ездить на ней на дачу.

Если связь неочевидна, могут возникнуть проблемы. Придётся доказывать свою правоту налоговой и, возможно, суду.

У Андрея — правовая контора. Сейчас он ездит по судам на маршрутке, потому что его машина сломалась. В транспорте он теряет кучу времени, которое мог бы потратить ещё на одно дело. Он решил купить новый автомобиль и думает, можно ли учесть его стоимость в УСН «Доходы минус расходы». Он рискует: налоговая может решить, что автомобиль не важен для его бизнеса, начислить налог и штрафы.

Но будет шанс доказать правоту в суде. Так сделал предприниматель, который занимался торговлей. Пришлось постараться, но он доказал в суде, что использует автомобиль для бизнеса и подтвердил это путевыми листами.

Если ваш бизнес связан с перевозками — учитывайте затраты на покупку автомобиля в УСН «Доходы минус расходы». Если автомобиль для вашего бизнеса необязателен — подумайте, готовы ли вы отстаивать свою точку зрения перед налоговой.

Учитывайте в налоге УСН только те деньги, который потратили после регистрации ИП.

Точно так же обстоят дела и с другими покупками, которые вы будете использовать для себя и для бизнеса. Если легко доказать их пользу — учитывайте расход в налоге УСН.

Важно: покупки дороже 100 тысяч рублей учитываются в особом порядке. Списывайте расход равными частями в конце каждого квартала так, чтобы полностью учесть его в этом году.

ВС напомнил, когда доход от продажи имущества считается полученным в рамках предпринимательства

6 марта Верховный Суд РФ вынес Определение № 308-КГ17-14457, которым направил на новое рассмотрение дело, в котором суды трех инстанций сочли правомерным доначисление налоговым органом предпринимателю налога с дохода от реализации нежилого помещения, не использовавшегося в предпринимательской деятельности.

Как следует из решения ВС, индивидуальный предприниматель, занимающийся оптовой торговлей мебелью и плативший налоги по упрощенной системе налогообложения, получал дополнительный доход от сдачи в аренду нежилого помещения, принадлежавшего лично ему. В 2014 г. недвижимость была продана и с дохода от ее продажи предприниматель уплатил НДФЛ.

В ходе проведения камеральной налоговой проверки за 2014 г. налоговая инспекция пришла к выводу, что доход, полученный от реализации нежилого помещения, является доходом от предпринимательской деятельности и должен учитываться при исчислении налога, подлежащего уплате за этот период. По результатам проверки инспекция доначислила предпринимателю единый налог по УСН, пени и штрафы в соответствии с п. 1 ст. 122 НК РФ. Решением вышестоящего налогового органа решение инспекции оставлено без изменения, апелляционная жалоба предпринимателя – без удовлетворения.

Суды трех инстанцией поддержали позицию налогового органа. Основываясь на положениях ст. 249, 346.12, 346.14, 346.15 НК РФ, они пришли к выводу, что доход, полученный предпринимателем от продажи нежилого помещения, непосредственно связан с предпринимательской деятельностью и подлежит обложению налогом по УСН, предусмотренной гл. 26.2 НК РФ. Суды сочли, что предприниматель использовал недвижимое имущество в предпринимательской деятельности, поскольку систематически получал доход от сдачи в аренду нежилых помещений, не предназначенных для использования в личных, семейных и иных, не связанных с предпринимательскими, целях.

Не согласившись с судебными актами, предприниматель обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ. Рассмотрев жалобу, Судебная коллегия по экономическим спорам сочла ее подлежащей удовлетворению.

ВС отметил, что согласно п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. По смыслу данной нормы направленность действий гражданина на систематическое получение прибыли, как признак деятельности предпринимателя, состоит в активных действиях – вовлечении соответствующих ресурсов (оборудования, рабочей силы, технологии, сырья, материалов, энергии, информационных ресурсов и т.п.), нацеленности произведенных затрат на получение положительного финансового результата.

Судебная коллегия указала, что в этом контексте в соответствии с правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 18 июня 2013 г. № 18384/12, о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности может свидетельствовать изготовление (приобретение) имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации, хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок, взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок.

Верховный Суд также отметил, что в отношении деятельности по приобретению и реализации объектов недвижимости вывод о ее предпринимательском характере также может быть сделан с учетом множественности (повторяемости) данных операций, непродолжительного периода времени нахождения имущества в собственности гражданина (Постановление Президиума ВАС РФ от 29 октября 2013 г. № 6778/13). При рассмотрении настоящего дела судами не исследована совокупность такого рода обстоятельств. Следовательно, вывод судов о том, что доход от реализации нежилых помещений связан с предшествующим использованием данного имущества в предпринимательской деятельности гражданина, не может быть признан обоснованным.

Судебная коллегия также указала, что согласно материалам дела предприниматель приводил сведения о том, что о природе дохода, декларируемого им в декларациях по НДФЛ, налоговому органу было известно, но сомнений в правильности уплаты НДФЛ с данного дохода налоговый орган не выражал. Суды трех инстанций, согласившись с выводами налогового органа, не исследовали надлежащим образом доводы заявителя, не проверили, в какой мере налоговый орган был осведомлен о получении ИП дохода от сдачи в аренду нежилого помещения, что в последующем позволило ему сделать вывод об использовании этого имущества в предпринимательской деятельности.

На основании изложенного Судебная коллегия ВС РФ отменила судебные акты судов трех инстанций и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Партнер, руководитель практики «Налоги» АБ «Андрей Городисский и Партнеры» Валентин Моисеев отметил, что ответ на вопрос, в каком случае доход от продажи имущества следует считать полученным в рамках предпринимательской деятельности, очевиден. «Если такое имущество приобретено в целях предпринимательской деятельности лицом, имеющим статус предпринимателя, и в такой предпринимательской деятельности использовалось, то и доход от продажи такого имущества должен считаться доходом от предпринимательской деятельности. Разъясняя эти положения, Верховный Суд не сказал ничего нового, однако причиной отправления дела на пересмотр в суд первой инстанции стало явное игнорирование судами предыдущих инстанций доводов, которые предприниматель приводил в свою защиту», – пояснил адвокат.

Валентин Моисеев также обратил внимание на то, что в данном деле Верховный Суд сделал важный вывод, подчеркнув, что отсутствие в течение длительного периода у налогового органа претензий к предоставляемым налогоплательщиком сведениям означает, что у налогового органа нет сомнений в правильности исчисления налогов на основании этих сведений. В этом случае инспекция не вправе пересматривать налоговые обязательства налогоплательщика, оспаривая факты, ставшие известными налоговому органу из прошлых налоговых периодов.

По мнению Валентина Моисеева, этот подход можно только приветствовать, поскольку он направлен на придание стабильности регулированию налоговых правоотношений, в которых инициатива проверок принадлежит заведомо более сильной стороне – налогоплательщику. «Закрепление данного подхода означало бы, что налоговый орган не вправе оспаривать применение налогоплательщиком льгот или режимов налогообложения, исключение объектов из числа налогооблагаемых, если в прошлых периодах налоговый орган соглашался с фактами, на основании которых налогоплательщик формирует налоговую базу соответствующим образом», – считает Валентин Моисеев.

Адвокат, руководитель практики «Урегулирование споров и судебных разбирательств» компании LDD Андрей Попов отметил, что решение Судебной коллегии на практике реализует принцип, изложенный Конституционным Судом РФ в своих определениях, согласно которому применение ранее установленных условий реализации прав и свобод должно осуществляться на основе принципа поддержания доверия граждан к закону и действиям государства.

По мнению Андрея Попова, теперь при рассмотрении подобных споров суды должны обращать внимание не только на формальные признаки нарушения налогового законодательства гражданами, но и исследовать вопросы добросовестного отношения налоговых органов к своим обязанностям, в том числе по своевременному информированию граждан о допущенных нарушениях и ошибках при исчислении налогов.

Какие налоги нужно заплатить, если продал за год несколько квартир?

По стечению обстоятельств в 2020 году у меня было три сделки по продаже недвижимости. Две квартиры мне пришлось продать по переуступке в начале года, чтобы покрыть долги по ипотеке, которую я не потянул. А в ноябре я решил поменять однокомнатную квартиру на большую двушку в новостройке в соседнем доме, в которой сейчас и живу. Помимо этого, у меня есть еще двухкомнатная квартира — тоже для жизни.

В декларации я указал все три сделки. По двум переуступкам прибыль и налог небольшие: 150 000 Р дохода и 19 500 Р НДФЛ. По однокомнатной прибыль — 1 200 000 Р , а налог — 156 000 Р .

Недавно посмотрел видео одного юриста и забеспокоился. Он рассказывает, что налоговая теперь рассматривает случаи с тремя и более сделками в году как предпринимательскую деятельность.

Что подумает налоговая о моих сделках? Может ли она счесть, что я занимаюсь предпринимательской деятельностью, и вместо 13% с дохода 1 350 000 Р рассчитать НДФЛ с суммы продажи. В моем случае это будет 13% от 15 500 000 Р . То есть я должен буду заплатить 2 015 000 Р НДФЛ.

В 2019 году я недвижимость не продавал. А в 2018 году была одна переуступка, по которой я заплатил 130 000 Р НДФЛ. В эти годы я покупал квартиры по ДДУ.

Ваше беспокойство, что налоговая может квалифицировать продажу нескольких квартир как предпринимательскую деятельность, вполне обоснованно. Если человек продает 1—2 квартиры , то у ИФНС вопросов не будет. А вот продажа трех и более квартир, которыми человек владел совсем недолго, может вызвать подозрение. Формально две квартиры вы переуступили, но для удобства я буду включать их в число проданных. Суть от этого не меняется: фактически вы продавали квартиры.

В действующем законодательстве нет критериев, сколько квартир нужно продать, чтобы это сочли предпринимательской деятельностью. Но важно не количество сделок, а фактические обстоятельства: как вы покупали имущество и потом продавали. И расценит ли инспекция вашу деятельность как предпринимательскую, будет зависеть от ваших пояснений: зачем вам столько квартир и почему вы их продавали по истечении небольшого промежутка времени.

Если сможете доказать и подтвердить документами, что квартиры вы покупали для себя или родственников, а продать их пришлось из-за непредвиденных проблем с финансами, возможно, вам удастся избежать доначислений налога и штрафных санкций.

Можете спрогнозировать, сколько денег у вас будет через год?

Признаки предпринимательской деятельности

Под предпринимательской понимается деятельность, которая соответствует трем признакам:

  1. Ее ведут самостоятельно.
  2. На свой риск.
  3. Цель деятельности — систематически получать прибыль.

В вашем случае наиболее важный и спорный — критерий систематичности: подпадают ли под него три сделки по продаже квартир в 2020 году. Если бы речь шла о 1—2 квартирах, то вряд ли это можно считать систематической деятельностью. Но когда сделок больше, возникают вопросы.

Четких критериев систематичности в законе нет — это субъективный фактор. Нет этого критерия и в судебной практике. Я не смогла найти решения, в которых фигурировали бы три сделки с недвижимостью. Обычно суды рассматривают дела с большим количество сделок.

Например, в 2018 году в Челябинской области мужчина продал квартиру и уступил права требования на пять квартир. Все эти квартиры он приобрел в 2017—2018 годах. ИФНС решила, что он занимался предпринимательской деятельностью и не вправе был учитывать расходы на покупку квартир.

Мужчина доказывал, что квартира использовалась в личных целях, а остальное имущество вообще не было в его собственности, так как на момент отчуждения квартиры еще не построили. Инспекция с ним не согласилась.

Мужчина обжаловал решение ИФНС в суде, но суд занял сторону налоговой и отметил, что сделки носили систематический характер, а их цель — получить доход. Квартиры были в собственности короткий срок, мужчина покупал их у одной фирмы, что указывает на устойчивую связь с продавцом. Кроме того, жилье не предназначалось для личных или семейных нужд.

Поскольку мужчина занимался предпринимательской деятельностью, но в качестве предпринимателя не регистрировался, то при исчислении НДФЛ он не вправе учитывать расходы на покупку квартир. По решению суда мужчина обязан был заплатить недоимку по НДФЛ, пени и штраф.

Даже если было не пять сделок, а всего три за год, нельзя сказать, что налоговые риски отсутствуют. Возможно, дела с таким количеством сделок просто не попали в выборку. Или налогоплательщики не стали доводить дело до суда, а заплатили доначисленные налоги и штрафы добровольно.

Конституционный суд разъяснил, что норма о предпринимательской деятельности носит общий характер. И можно ли считать ту или иную деятельность физлица предпринимательской, зависит от фактических обстоятельств конкретного дела и решается ИФНС на месте.

То есть в каждой ситуации инспекция учитывает обстоятельства и на их основании принимает решение, можно считать деятельность предпринимательской или нет. В зависимости от обстоятельств ИФНС может не посчитать предпринимательской деятельностью даже пять сделок в году, а три отнести к таковой.

Например, у человека было пять квартир в регионе: две ему достались по наследству, третья квартира строилась для мамы, которая жила в неблагоустроенном районе, в четвертой человек жил сам со своей семьей и еще одну квартиру он строил для своего сына.

Сын окончил школу и поступил в московский вуз. Чтобы быть рядом с сыном, вся семья переехала в столицу. Главе семьи пришлось продать все пять квартир, а вырученных денег едва хватило, чтобы купить одну в столице. Московские цены на квартиры очень отличаются от стоимости жилья в регионах.

Если пояснить все эти обстоятельства ИФНС и представить доказательства, то неприятностей с налогами можно избежать.

Какие факторы учитывает налоговая при квалификации доходов от реализации недвижимости

По мнению ФНС России, как именно квалифицировать доходы от продажи недвижимости, зависит от совокупности факторов:

  1. На каком основании получено имущество.
  2. Каковы цели сделок купли-продажи имущества.
  3. Есть ли свидетельства систематичности операций.

О том, есть или нет предпринимательская деятельность, могут говорить такие факты:

  1. Человек приобретает имущество не для личных нужд, а в коммерческих целях.
  2. Он покупает и продает квартиры в определенный период, то есть можно проследить несколько таких операций. ИФНС может проверить три предшествующих года. В пределах этого срока она смотрит, сколько было сделок.
  3. Устойчивые связи с продавцами или покупателями. Такое может быть, например, если квартиры покупались у одной и той же фирмы.
  4. Имущество находилось в собственности недолго.

Вы должны быть готовы к тому, что инспекция может заинтересоваться обстоятельствами ваших сделок и попросит дать пояснения. От того, какие доводы и доказательства вы приведете в пояснительной, и будет зависеть решение ИФНС, отнести вашу деятельность к предпринимательской или нет.

Что отразить в пояснительной

В пояснительной следует отразить и подтвердить документами такие моменты.

Как приобретались квартиры. Налоговую интересуют квартиры, которые покупаются с целью перепродажи. Если, например, человек получил квартиру по наследству или в дар, а потом продал, то вопросов у ИФНС не будет. Даже если в одном году сделок было несколько.

Если у вас в собственности квартиры, которые вы не покупали, а получили по наследству или в дар, обязательно укажите это. К декларации приложите свидетельство о праве на наследство или договор дарения.

Для каких целей приобретались квартиры. Если вы покупали квартиры для своей семьи или родственников, нужно конкретно указать, для кого именно. Например, для несовершеннолетних детей: вы уже сейчас заботитесь, чтобы обеспечить их отдельным жильем. К пояснительной тогда надо приложить свидетельства о рождении детей.

Вы могли покупать квартиры и для других родственников. Допустим, для мамы, которая живет в другом городе, а вы планировали перевезти ее поближе к себе. Нужно будет подтвердить свои намерения документами: справкой с места жительства мамы, копией маминого паспорта со страницей о прописке и тому подобным.

Все доводы ИФНС может проверить. Например, человек заявил, что планировал перевезти в новую квартиру родственника. Инспекция побеседовала с родственником, его соседями и выяснила, что родственник не только не собирался никуда переезжать, но и вообще был не в курсе, что ему где-то купили или строят квартиру. Или, например, человек утверждает, что купил квартиру несовершеннолетнему сыну, а ИФНС известно, что у сына уже есть в собственности две квартиры.

Про однушку, в которой вы жили, а потом продали, переехав в двушку, надо так и написать. Тут у вас есть объяснение, что вы улучшали свои жилищные условия. При этом нужно приложить справки о регистрации в проданной квартире и в новой, квитанции об оплате коммунальных услуг по той и другой квартире.

Будьте готовы, что налоговая может поинтересоваться, зачем вам несколько квартир в собственности и кто живет в другой квартире. Возможно, ту квартиру вы получили в наследство, а купить другую квартиру вам пришлось, чтобы жить ближе к работе, — так и поясните ИФНС.

Также инспекция может спросить, есть ли у вас еще квартиры на стадии строительства. Если есть, будьте готовы пояснить, для каких целей вы их приобрели.

Почему пришлось продать квартиры. Здесь следует рассказать, почему ваши планы нарушились и вы стали продавать квартиры.

Допустим, когда человек брал квартиру в 2018 году, у него была зарплата 200 000 Р . Он заключил кредитный договор и по нему каждый месяц платил банку 50 000 Р . А в 2020 году в результате пандемии фирма разорилась, человек потерял работу и устроился на другую с зарплатой 70 000 Р . Соответственно, платить банку по кредитному договору он уже не мог.

Все эти обстоятельства надо указать в пояснительной и приложить подтверждающие документы: справки 2-НДФЛ за 2018 и 2020 годы, кредитный договор и так далее.

Инспекция может проверить другие ваши источники доходов. И если выяснит, например, что вы сдавали квартиру и получали за это немалые деньги, то ваши доводы о тяжелом бремени ипотеки будут несостоятельны.

Если у вас нет официальных источников дохода или они очень маленькие, то ИФНС может посчитать, что основным источником дохода были именно доходы от продажи квартир. То есть, по сути, вы занимались предпринимательской деятельностью.

Инспекция может поинтересоваться не только квартирами, проданными в 2020 году, но и той, что вы продали в 2018 году. С одной стороны, в рамках камеральной проверки декларации за 2020 год она не вправе интересоваться судьбой сделки за 2018 год. Но я бы не советовала уклоняться от этих вопросов: уклонение от дачи пояснений только усилит подозрения налоговой, и она назначит выездную проверку за 2020, 2019, 2018 годы. Поэтому рекомендую готовиться дать пояснения и о квартире, проданной в 2018 году.

Например, ИФНС провела камеральную проверку декларации за 2017 год, в которой была сделка по продаже квартиры, и сделала вывод, что женщина занимается предпринимательской деятельностью: она и раньше продавала недвижимость — в 2013, 2014, 2016 годах.

Суды трех инстанций поддержали налоговую. Но Верховный суд направил дело на новое рассмотрение. Он указал, что выводы инспекции и судов не подтверждены доказательствами: в камеральной проверке декларации за 2017 год не рассматривались сделки за 2013, 2014 и 2016 годы. А раз так, то ни ИФНС, ни суд не исследовали их детально.

Кассационное определение ВС РФ от 14.04.2021 № 39-КАД21-1-К1 PDF, 763 КБ

Можно ли продолжать и дальше покупать и продавать квартиры

Предположим, вам удастся убедить ИФНС, что ваши сделки по продаже квартир в 2020 году не подпадают под предпринимательскую деятельность. А в 2021 и 2022 годах вы опять будете продавать квартиры.

Даже если это будет единичная сделка в течение года, инспекция может сопоставить ее с предыдущими и вновь потребовать объяснения. Если ИФНС не устроит ответ, что очередную квартиру вы купили для свата или брата, то она может назначить выездную проверку за три года. В результате такой проверки деятельность могут признать предпринимательской и, как следствие, пересчитать налог и за 2020 год. В Т⁠—⁠Ж уже рассказывали, сколько придется заплатить за деятельность без регистрации ИП.

Что в итоге

В действующем законодательстве нет критериев систематичности. В каждом конкретном деле налоговая оценивает все обстоятельства и делает вывод о наличии или отсутствии предпринимательской деятельности.

Если вам удастся доказать инспекции, что вы приобретали квартиры для личных, семейных нужд или для родственников, а продать их пришлось из-за непредвиденных финансовых трудностей, то сделки по купле-продаже не будут расценены как предпринимательская деятельность.

Но даже если сейчас налоговая примет ваши объяснения, то в следующие два года лучше недвижимость не продавать. Иначе могут назначить проверку за три года и доначислить налог и за 2020 год.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector