Piteryust.ru

Юридическая консультация онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Проведение осмотра недвижимости при оформлении аренды

Перечень необходимых документов для оценки недвижимости

  • Оценка коммерческой недвижимости
    • Оценка автозаправочной станции (АЗС)
    • Оценка помещения
    • Оценка гаража
    • Оценка офиса
    • Оценка арендной ставки
    • Оценка имущественного комплекса
    • Оценка торговой недвижимости
    • Оценка склада
    • Оценка зданий и сооружений
    • Оценка для выкупа у ДГИ
    • Оценка банков
    • Оценка магазинов
    • Оценка незавершенного строительства
    • Оценка сооружений и передаточных устройств
    • Оценка земель для многоэтажной застройки
  • Оценка жилой недвижимости
    • Оценка квартиры
    • Оценка комнаты
    • Оценка доли квартиры
    • Оценка квартиры для опеки
    • Оценка квартиры для суда
    • Оценка квартиры для нотариуса
    • Оценка дома
    • Оценка дома для банка
    • Оценка дачи
    • Оценка коттеджа
    • Оценка таунхауса
    • Оценка земельного участка
  • Оценка ценных бумаг
    • Оценка облигаций
    • Оценка векселей
  • Оценка бизнеса
    • Оценка активов
    • Оценка акций
    • Оценка МСФО
    • Оценка дебиторской задолженности
    • Оценка доли уставного капитала ООО
    • Оценка предприятий
    • Оценка инвестиционных проектов
  • Оценка НМА
    • Оценка стоимости сайта
    • Оценка стоимости товарного знака
    • Оценка патента
    • Оценка деловой репутации
    • Оценка интеллектуальной собственности
    • Оценка стоимости лицензий
    • Оценка стоимости бренда
  • Оценка оборудования
    • Медицинское оборудование
    • Производственные линии
    • Станки
    • Технологическое оборудование
    • Торговое оборудование
    • Спецтехника
    • Оргтехника и средства связи
    • Cтроительное оборудование
  • Оценка ущерба
    • Оценка ущерба от залива
    • Телеграмма при оценке ущерба
    • Оценка ущерба после пожара
    • Оценка мебели, предметов интерьера, техники
    • Имущественный ущерб
    • Полезные советы от юриста
  • Оспаривание кадастровой стоимости
    • Оспаривание кадастровой стоимости квартиры
    • Оспорить кадастровую стоимость земельного участка
  • Оценка машин
    • Оценка автомобиля для суда
  • Судебная экспертиза
    • Экспертиза причин залива
    • Судебная экспертиза залива
    • Проведение экспертизы ремонта
  • Для каких целей оценка?
    • Оценка для сдачи в аренду
    • Инвестиционные цели
    • Оценка для нотариуса
    • Оценка для страхования
    • Бухгалтерские цели
    • Оценка для залога
    • Покупка
    • Снижение налогов
  • Рецензирование
  • Оценка имущества
    • Оценка имущества для посольства
    • Оценка залогового имущества

Перечень документов необходимых для оценки квартир и комнат:

  • договор долевого участия (ДДУ) / договор переуступки прав требования с приложениями;
  • акт приема передачи квартиры / передаточный акт;
  • поэтажный план и экспликация (запрашиваете у застройщика или в УК);
  • выписка ЕГРН по требованию;
  • паспорт заемщика (страница с фото, прописка).

Перечень документов необходимых для оценки индивидуальных жилых домов:

  • выписка из ЕГРН на жилой дом;
  • выписка из ЕГРН на земельный участок;
  • кадастровый план земельного участка;
  • ксерокопия паспорта заемщика;
  • технический паспорт БТИ на дом (поэтажный план, экспликация дома)

Перечень документов необходимых для оценки земельных участков:

  • выписка из ЕГРН на земельный участок;
  • ксерокопия паспорта заемщика;
  • кадастровый план земельного участка (КПЗУ).

Перечень документов необходимых для оценки коммерческой недвижимости (помещения, офисы, здания, сооружения:

  • Документы, подтверждающие право на объект (собственность, аренда и т.п.).

Действующие на момент оценки документы БТИ:

  1. Технический паспорт или Выписка из технического паспорта;
  2. Экспликация);
  3. Поэтажный план;
  4. Справка о состоянии здания/помещения.
  • Справка о первоначальной (восстановительной) стоимости объекта.
  • Справка о балансовой (остаточной) стоимости объекта.
  • Сведения о наличии обременений у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть). (Долгосрочные договоры аренды на оцениваемые объекты)
  • Данные о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения объекта — если есть).

Среднегодовая сумма расходов на содержание здания, а именно:
Условно-постоянные:

  • налог на имущество;
  • страховые взносы (платежи по страхованию имущества);
  • платежи за земельный участок;
  • коммунальные (холодная и горячая вода, отопление, электроэнергия и т.д.);
  • техническое обслуживание системы вентиляции и кондиционирования, системы доступа и видеонаблюдения, системы противопожарной сигнализации;
  • техническое обслуживание кабельной сети;
  • техническое обслуживание лифтов;
  • услуги охраны;
  • услуги компании провайдера;
  • комплексная уборка (ежедневная уборка, мытье окон, очистка кровли от снега и наледи);
  • заработная плата обслуживающего персонала с учетом налогов;
  • на рекламу и заключение арендных договоров, консультации и юридическое обслуживание;
  • на управление объектом;
  • прочие расходы.
  • Данные о заключенных договорах краткосрочной/долгосрочной аренды в виде реестра в формате Excel с указанием: наименования организации-арендатора, размера арендуемой площади, срока действия договора, арендных ставок (с указанием структуры – учет/не учет НДС, эксплуатационных и операционных расходов, наличия в ставке коридорного коэффициента).
  • Данные о планируемых к заключению (предварительных) договорах краткосрочной/долгосрочной аренды в виде реестра в формате Excel с указанием: наименования организации-арендатора, размера арендуемой площади, срока действия договора, арендных ставок (с указанием структуры – учет/не учет НДС, эксплуатационных и операционных расходов, наличия в ставке коридорного коэффициента).

Консультация по услугам

Менеджеры компании с радостью ответят на ваши вопросы, произведут расчет стоимости услуг и подготовят индивидуальное коммерческое предложение

Аренда квартиры: что проверить перед тем, как снять

Выбрали несколько подходящих вариантов и собираетесь их посмотреть. Как подготовиться, на что обратить внимание и какие вопросы задать собственнику — расскажем, как вести себя на просмотре квартиры.

Будьте внимательны по пути

Вы почти на месте. Остановитесь и посмотрите по сторонам: есть ли вблизи от вашего потенциального дома магазины и аптеки, много ли вокруг людей, хорошо ли освещена улица, насколько чист и ухожен двор, достаточно ли парковочных мест.

Обратите внимание на подъезд. Он без свежего ремонта, но выглядит опрятным? Скорее всего, с соседями вам повезет. Грязно, накурено, темно и жутко? Это повод задуматься.

Также не забудьте зафиксировать, насколько удобно вам было сюда добираться (своим или общественным транспортом) и не возникнет ли проблем по пути назад.

Вы в квартире. Оцените обстановку

Откройте объявление. Посмотрите, насколько квартира соответствует той, что была на фотографиях. Ожидания и реальность спорят друг с другом? Лишний раз подумайте, а стоит ли связываться с теми, кто начал обманывать вас с самого начала.

Пройдитесь по квартире и внимательно все изучите: состояние коммуникаций и мебели, вид из окна, чистоту и удобство балкона или лоджии и прочее. Вот небольшой чек-лист, на что обращаем особое внимание.

✓ Сантехника

Краны, унитаз, соединения труб, шланги стиральной машины — все это должно быть исправным и работоспособным. Когда сантехника в порядке, в ванной и на кухне не бывает пятен от сырости или плесени — на это тоже обратите внимание.

✓ Окна и двери

Тут все просто — они должны нормально открываться и закрываться, из них не должно дуть или сквозить.

✓ Розетки

Возьмите с собой зарядное устройство для телефона и проверьте, все ли розетки в рабочем состоянии.

✓ Техника

И снова все проверяем и убеждаемся, что оно работает. Особое внимание уделите холодильнику, плите, микроволновке, кондиционеру и другой крупной или дорогой технике.

Если что-то не так, обратите на это внимание собственника и уточните, сможет ли он устранить неисправность, или это сделаете вы, к примеру, в счет арендной платы.

Читайте также: Советы от риелторов тем, кто хочет снять квартиру

Что должно насторожить вас при просмотре?

Если при просмотре квартиры присутствуют сразу несколько потенциальных арендаторов. Часто риелторы и хозяева делают это с целью экономии времени и создания ощущения острой конкуренции. Согласитесь, как минимум, это не слишком этично.

7 вопросов, которые нужно задать собственнику

Эти вопросы помогут вам определиться, стоит ли снимать квартиру или лучше поискать другой вариант.

1. Как давно вы сдаете квартиру?

Опытный арендодатель — уже философ, который вряд ли станет эмоционировать из-за пятна, появившегося на обивке дивана, или потрескавшейся плитки в ванной. Он не из тех, кто тратил уйму времени на декорирование съемной квартиры, поэтому не так эмоционально вовлечен в процесс ее использования.

С новичками в этом плане может прийтись тяжко: большинство из них будет реагировать на мелкие житейские неприятности или ваше желание что-то поменять в квартире.

2. Что входит в стоимость аренды?

Заранее узнайте, за что вам придется платить дополнительно. Обычно арендаторы отдельно оплачивают свет, воду и интернет, остальные платежи включены в стоимость аренды. Если это не так, уточните, какая сумма выходит ежемесячно. Возможно, вариант на 2 тысячи дороже, но поближе к работе и с включенными платежами подойдет вам больше. И заранее обсудите, кто именно будет оплачивать счета.

3. Кем были предыдущие арендаторы и почему они съехали?

По тональности ответа вы сможете понять, как в общем собственник относится к своим жильцам. Ругает и отзывается не лучшим образом? Возможно, и вас в будущем ждет подобная характеристика.

Хороший знак — когда владелец квартиры не позволяет себе резких высказываний о предыдущих арендаторах. Не исключено, что он может быть ими не доволен, но адекватный человек не будет поливать других людей грязью.

4. Не планируете ли вы в ближайшей перспективе продавать квартиру?

И вообще, узнайте, насколько реален сценарий, когда собственнику может срочно понадобиться арендуемое вами жилье.

Например, в этой квартире жил его сын, который сейчас уехал работать за границу. Когда он вернется? И где будет жить? Правдивый на 100% ответ вы, скорее всего, не получите. Зато проверите, есть ли такой шанс в принципе. Если хозяин замешкался с ответом или занервничал — ставьте галочку.

5. Как часто мы с вами будем встречаться?

Опять же, по тональности ответа вы сможете понять, насколько частым гостем в вашем будущем доме может стать его нынешний владелец. В любом случае прописывайте в договоре, что визиты собственника ограничены одним разом в месяц по предварительной договоренности. В случае частых проверок вы всегда сможете сослаться на этот пункт договора.

6. Эти вещи останутся жить с нами?

Вопрос актуален для тех, кто заметил подозрительно много полок в шкафах, занятых вещами, захламленную кладовую и зимнюю резину на лоджии. Если хозяин планирует освободить все пространство к вашему заезду, это хорошо.

Если вещи останутся, то напомните хозяину, что сдача квартиры в аренду — это бизнес. И вы имеете право на комфортные условия проживания за свои деньги.

7. Сколько собственников, и все ли согласны сдавать квартиру?

Если собственников несколько, получите их письменное согласие. В противном случае есть риск, что через неделю после вашего новоселья вернется племянница или бывшая жена хозяина, которую никто не предупредил о сдаче квартиры в аренду.

Читайте также: Как правильно торговаться с продавцом

Даже если вариант понравился и хочется произвести наилучшее впечатление, не переусердствуйте в создании вокруг себя ауры чистоты и невинности.

Вы арендуете квартиру для того, чтобы в ней жить: готовить еду, пользоваться ванной, приглашать гостей, отмечать праздники. Это все естественно, и нормальный собственник это понимает.

Расскажите о себе и постарайтесь наладить контакт. Получилось? Ставьте дополнительный плюсик за эту квартиру. Не вышло? Подумайте, стоит ли останавливаться на этом варианте. Лучше арендовать квартиру у того, с кем вы смогли найти общий язык еще «на берегу» — вам и в дальнейшем будет проще договариваться и решать конфликтные ситуации.

ПРАЙС-ЛИСТ

Дата обновления: 11/05/2021

Только для наших клиентов:

  • Личный кабинет клиента
  • Ипотечное страхование по корпоративным тарифам (экономия до 70%)
  • Рефинансирование ипотеки (услугу оплачивает сам банк, а не Вы)
  • Быстрое формирование выписки из ЕГРН
  • Эффективный возврат НДФЛ в ипотеке
  • Приемка квартиры от застройщика + оценка

Стоимость оценки жилой недвижимости:

объект, назначение оценки

Нахождение объекта / стоимость

Срок выполнения работ

Клиентам: Сбербанк, ВТБ, Райффайзен, СвязьБанк, Уралсиб, Возрождение, Дом.РФ, Росс.Капитал, Банк Россия, Транскапитал, РСХ, Юникредит, АкБарс, Промсвязьбанк:

Дельта Кредит, Открытие, Абсолют, РосЕвробанк, Зенит, Металлинвест: +10. 28%*

Клиентам АО Газпромбанк:

Коллективная оценка: от 2300 (включая скидку )

Индивидуальная оценка: 4500 (включая скидку )

1-3 дн. с момента осмотра, предоставления документов и оплаты

осмотр — в любой день на неделе

Квартира, для рефинансирования

3800-7000 руб. в зависимости от банка и удаленности ( карта тарифов )

Если Вы уже заказывали у нас оценку, и прошло не более 3-х месяцев, то перерасчет по имеющимся фотографиям — 3000 руб.

ВАЖНО! При рефинансировании ипотеки через ИПОТЕКА Lite

Актуальный перечень банков, работающих в данный момент в ИПОТЕКА Lite можно найти в личном кабинете клиента, в разделе «Рефинансирование».

1-3 дн. с момента осмотра, предоставления документов и оплаты

осмотр — в любой день на неделе

Дельта Кредит, Открытие, Абсолют: 5500 руб.

Газпромбанк: 4950 руб. (включая скидку, при заказе через сайт )

Газпромбанк: 5400 руб.* (включая скидку, при заказе через сайт )

1-3 дн. с момента осмотра, предоставления документов и оплаты

осмотр — в любой день на неделе

Квартира на вторичном рынке НЕ в НОВОСТРОЙКЕ, для банка

4000 руб.4500-7000 руб.

осмотр — в любой день на неделе

осмотр — в любой день на неделе

Квартира, комната для:

Заключение: 3500 руб.**

Если две квартиры, то 6000 руб. за два заключения.

Отчет об оценке: 5000 руб.

Если две квартиры, то 6000 руб. за два заключения.

Отчет об оценке: 5500 руб.

осмотр — в любой день на неделе

7 часов после осмотра, оплаты и предоставления всех документов

осмотр — в любой день на неделе

Выписка ЕГРН в электронном виде

500 руб.

500 руб.

осмотр — в любой день на неделе

Заключение о стоимости (обязательная предварительная оценка) — 5000 руб. (входит в стоимость будущего отчета)

Отчет об оценке — от 15000 руб.

Цена зависит от площади дома и других параметров

Дополнительные зарегистрированные строения на участке — 5000 руб. (за строение)

осмотр — в любой день на неделе

осмотр — в любой день на неделе

осмотр — в любой день на неделе

* При нахождении объекта оценки далеко за пределами МКАД, нестандартном объекте (таунхаус, «бизнес» или «элит» класс объекта) цена может быть немного выше. Менеджер имеет право увеличить стоимость услуги, предварительно уведомив Заказчика (в пределах до 2000 руб.)

** Заключение о рыночной стоимости квартиры или комнаты подается в посольство, нотариусу, в некоторые государственные органы а также «для себя». Может быть выполнено как в бумажном, так и в электронном виде. Расчет производится в соответствии со всеми нормами, но не прилагается к заключению. Такой тип отчета не предназначен для ипотечных банков.

Стоимость проведения осмотра объекта оценки без проведения независимой оценки — от 1000 руб., в зависимости от удаленности объекта оценки (соответствие п. 11 Публичной оферты).

Не устраивает стоимость услуги? Можно провести оценку дешевле прайс-листа.
Узнать КАК ПОЛУЧИТЬ СКИДКУ ДО 100%

Стоимость проведения оценки офисов, торговых помещений и зданий для выкупа у ДГИ:

Характеристика

объекта оценки

*В зависимости от сложности объекта (отдельно стоящее здание, индивид. проект, ОКН) цена может вырасти, уточняйте у менеджера.

Стоимость проведения оценки недвижимости при оспаривании кадастровой стоимости:

Характеристика

объекта оценки

*В зависимости от сложности объекта (регион с малым количеством аналогов, особенности использования. ) цена может вырасти, уточняйте у менеджера.

Стоимость проведения оценки арендной ставки (в том числе для подачи в Росреестр, ДГИ):

Оценка аренды 1 кв.м в помещении до 300 кв.м

(в день, неделю, месяц, год)

Оценка аренды 1 кв.м в помещении от 301 до 1000 кв.м

(в день, неделю, месяц, год)

Другие виды оценки:

Характеристика объекта оценкиНахождениеСрок исполнения, дней
МоскваМосковская область и другие регионы
Оценка затрат на строительствоот 25 тыс. руб.от 25 тыс. руб.5-10 дней
Оценка легкового автомобиля50006500*1 день
Оценка грузового автомобиля60007000*1 день
Оценка специальной техники60007000*1 день
Оценка серийного промышленного оборудования500 руб. за одну позицию. Минимальная стоимость заказа 10 000 руб.*2-3 дня
Оценка технологической линии1000 руб. за одну позицию. Минимальная стоимость заказа 10 000 руб.*2-3 дня
Оценка мебели, предметов интерьера, …500 руб. за одну позицию. Минимальная стоимость заказа 10 000 руб.*2-3 дня
Оценка товарных запасовот 50 руб. за одну позицию. Минимальная стоимость заказа 10 000 руб.*2-3 дня
Оценка ущерба от залива, пожараот 8 000 руб.3-4 дня

Консультация по вопросам оценки — БЕСПЛАТНО.

Присутствие нашего оценщика в суде — 10 000 руб.

Присутствие нашего юриста в суде — по договоренности.

Дополнительная копия отчета в момент сдачи работы: 500 руб., по истечении месяца — 1000 руб.

Внесение исправлений/дополнений в отчет, возникших НЕ ПО НАШЕЙ ВИНЕ, а также стоимость фактически понесенных затрат компании при возврате денежных средств — ПРАЙС-ЛИСТ на внесение изменений в отчет и фактически понесенные затраты

Для заказа проведения оценки:

Для заказа выполнения оценки звоните нам по телефону в Москве: +7 495 698-60-37

Срочная оценка:

Услуга предоставляется только в будние дни, по согласованию с менеджером.

Стоимость:

  • 1 рабочий день после осмотра, оплаты и предоставления полного пакета документов + 1000 руб.
  • 7 часов после осмотра, оплаты и предоставления полного пакета документов + 50% от стоимости оценки
Услуги представительства:

Стоимость предоставления услуг представительства можно узнать по телефону в Москве: +7 495 698-60-37

Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна

Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна

Oцeнкa pынoчнoй cтoимocти oбъeктa нeдвижимocти пpoвoдитcя пpи paзныx cдeлкax, нaпpимep, пpи пpoдaжe, пoкyпкe, oфopмлeнии ипoтeчнoгo зaймa. Ceгoдня paccкaжeм, кaк ee пpoвoдят, кaкиe виды cтoимocти мoжнo пocчитaть, зaчeм нyжнa пpoцeдypa в кaждoм кoнкpeтнoм cлyчae.

Oцeнкa нeдвижимocти — чтo этo тaкoe

Oцeнкoй cтoимocти нeдвижимocти нaзывaют пpoцecc oпpeдeлeния cтoимocти кoнкpeтнoгo oбъeктa нeдвижимocти: нaпpимep, пpoизвoдcтвeннoгo цexa, квapтиpы, дaчи, гapaжa, чacтнoгo дoмa или дpyгoгo. Пpoвeдeниe oцeнки нeдвижимocти cтpoгo peглaмeнтиpoвaнo. Oцeнкoй нeдвижимocти зaнимaютcя oцeнщики, дeятeльнocть кoтopыx peгyлиpyeт зaкoн «Oб oцeнoчнoй дeятeльнocти в Poccийcкoй Фeдepaции». Этo мoжeт быть кoмпaния или индивидyaльный пpeдпpинимaтeль.

Paccчитaть opиeнтиpoвoчнyю pынoчнyю cтoимocть мoжнo caмocтoятeльнo, нo peзyльтaты тaкoй oцeнки нe пpимyт вo внимaниe гocyдapcтвeнныe opгaны. Cyд, Pocpeecтp, бaнки пpинимaют вo внимaниe тoлькo oфициaльный дoкyмeнт — oтчeт oб oцeнкe, выдaнный aккpeдитoвaнным cпeциaлиcтoм.

Bиды cтoимocти

Coглacнo ФCO №2 , пpи ocyщecтвлeнии oцeнoчнoй дeятeльнocти иcпoльзyютcя чeтыpe видa cтoимocти oбъeктa oцeнки: pынoчнaя, ликвидaциoннaя, инвecтициoннaя и кaдacтpoвaя.

Pынoчнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo цeнa, зa кoтopyю eгo мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Имeннo ee иcпoльзyют, нaпpимep, пoкyпaтeли и пpoдaвцы пpи oбcyждeнии cтoимocти нeдвижимocти, либo юpидичecкиe лицa в кaчecтвe дoкaзaтeльcтвa нaличия oпpeдeлeнныx aктивoв. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют, в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa: нaxoдят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy. Oнa жe пoявляeтcя в peзyльтaтax oцeнки.

Pынoчнaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo пpoдaть oбъeкт нeдвижимocти.

Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo цeнa, пo кoтopoй eгo мoжнo пpoдaть быcтpo. Taк, пpи pacчeтe cтoимocти oцeнщики иcпoльзyют cpoк экcпoзиции 3–4 мecяцa. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя. Oбычнo oнa cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны.

Читать еще:  Как оформить гараж в собственность если нет документов?

Ликвидaциoннaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo быcтpo пpoдaть нeдвижимocть. Coглacнo ФCO №2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.

Инвecтициoннaя cтoимocть oбъeктa oцeнки — этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx. Чaщe вceгo ee иcпoльзyют для oцeнки эффeктивнocти oтдeльныx пpoeктoв, нaпpимep, чтoбы oпpeдeлить, бyдeт ли пpинocить дoxoд нeдвижимocть пpи cдaчe в apeндy. Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй, пoтoмy чтo yчитывaeт вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм. Ecли oнa мeньшe, знaчит, выбpaн плoxoй плaн, и пpoщe пpocтo пpoдaть нeдвижимocть пo pынoчнoй цeнe.

Инвecтициoннaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo кyпить oбъeкт для извлeчeния пpибыли.

Кaдacтpoвaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo cyммa, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.

Peжe иcпoльзyют дpyгиe типы cтoимocти пpи пpoвeдeнии oцeнки, нaпpимep, вoccтaнoвитeльнyю. Boccтaнoвитeльнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo cyммa, кoтopyю нyжнo пoтpaтить нa cтpoитeльcтвo тaкoгo жe oбъeктa в тeкyщиx ycлoвияx. Пpи ee pacчeтe yчитывaют зapплaтy paбoчиx, cтoимocть cтpoитeльныx мaтepиaлoв, oплaтy пpoeктныx мaтepиaлoв и дpyгиe пpямыe, кocвeнныe зaтpaты.

Проведение осмотра недвижимости при оформлении аренды

Проверка недвижимости – обязательная процедура при заключении любой сделки, связанной с приобретением в собственность или получением в аренду данного объекта. Покупатель или арендатор подвергается большому риску лишиться права собственности или пользования полученной в аренду недвижимости. Своевременная проверка нежилых помещений позволяет подтвердить юридическую чистоту имущества или выявить скрытые продавцом или арендодателем факты, из-за которых сделка может оказаться недействительной. Со своей стороны арендодатель тоже рискует не получить арендную плату или понести убытки от порчи имущества арендатором.

Перед проверкой определяется её цель и составляется перечень документов для запроса , на которые арендодатель должен предоставить информацию. Но собственник может скрыть важную информацию или преднамеренно исказить факты, поэтому необходимо дополнительно получить подтверждающую информацию из внешних источников. Осмотр объекта недвижимости начинается при наличии всех необходимых документов.

Как изучить недвижимость при аренде

Проверка недвижимости для получения в аренду производится по тем же основным направлениям, что и для приобретения в собственность. Только не так детально, а некоторые вопросы вовсе не рассматриваются. Но при требованиях арендатора может проводиться такая же тщательная проверка, как и в случае с приобретением. Обязательная проверка помещений под аренду защищает права обеих сторон.

  1. Юридическая чистота недвижимости проверяется по нескольким основным блокам:
  2. Проверка личности продавца и права собственности или полномочий.
  3. Осмотр нежилого помещения.
  4. Проверка всех полномочий для совершения сделки.
  5. Проверка и изучение недвижимости арендодателя по разным базам в гос. органов.

Проверка собственника помещения

Существует несколько способов, как проверить собственника арендуемого помещения. Если собственник физическое лицо, то проверку его деловой репутации можно заказать в частном детективном агентстве или охранном предприятии. А проверить его дееспособность, получив справку из наркологического и психдиспансера. Если владелец состоит в браке, то требуется письменное согласие супруги на заключение сделки. Если собственник разведён, то необходимо выяснить, нет ли у его “бывшей половины” законных прав на часть имущества. Потому что в любом из этих случаев сделка может быть признана недействительной. Если собственник является юридическим лицом, то проверка начинается с регистрационных и учредительных документов: не находится ли предприятие в стадии реорганизации, ликвидации или банкротства. Обязательна проверка не только прав собственности на объект, но и законность их возникновения (юридическая история).

Осмотр недвижимости

После проверки правового статуса и юридической истории объекта, устанавливается, не подлежит ли он сносу, не имеет ли особый статус (культурный памятник или др.), а затем проводится осмотр недвижимости, причём этапы проверки распространяются и на земельный участок.

При проверке важно выявить строительные дефекты, физический износ объекта, нет ли незаконных перепланировок. При выполнении обследования недвижимости составляется акт осмотра технического состояния помещения и проводится фотофиксация дефектов.

Проверка полномочий для совершения сделки

Самый безопасный вариант, когда сделка заключается обеими сторонами лично. Если со стороны собственника или арендатора выступает уполномоченное лицо, то необходимо проверить, соблюдены ли все необходимые требования передачи полномочий в законном порядке. Если уполномоченное лицо действует от имени организации, то требуется протокол собрания о решении его избрания единоличным исполнительным представителем. Если собственник предоставляет полномочия по доверенности, то она должна быть оформлена нотариально и не просроченная. Здесь для арендатора также существует риск, потому что доверенность к моменту сделки может быть уже отозвана. Кроме того, если сделка относится к крупным, то необходимо соблюдение дополнительного решения и одобрения органов управления.

Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре

Склады, офисы или магазины обычно сдают на несколько лет. Так арендодатель получает постоянный доход, а арендатор спокойно работает и знает, что его никто не выселит.

Длительные договоры аренды, на срок от двенадцати месяцев, обязательно регистрировать в Росреестре. Без регистрации договор не защищает арендатора, и в один момент он может оказаться на улице. Рассказываем, как зарегистрировать договор и что будет, если этого не сделать.

Зачем регистрировать договор аренды

По закону договоры аренды со сроком больше двенадцати месяцев нужно регистрировать в Росреестре. Но нигде не прописаны сроки, в которые нужно уложиться с регистрацией. Можно прийти в Росреестр даже через год после заключения договора, и никто за это не оштрафует.

Но не стоит думать, что раз сроков нет, то можно тянуть с регистрацией. Незарегистрированный договор описывает права и обязанности для арендатора и арендодателя. Если у них воникнет спор, суд рассмотрит такой договор. Но стоит в деле появиться третьим лицам, договор не поможет.

Третьи лица — это не кто-то абстрактный. Это новый собственник помещения, налоговая и лицензирующие органы. Если снять помещение по незарегистрированному договору:

налоговая не разрешит арендатору учесть арендные платежи в расходах и уменьшить налоговую базу при расчете налога на прибыль;

лицензирующий орган не выдаст лицензию на работу в чужом помещении. Не получится открыть салон красоты или магазин с алкогольным отделом.

Собственник может продать помещение или умереть. С юридической точки зрения для нового владельца — покупателя или наследника — незарегистрированный договор аренды не существует. Раз о договоре нет записи в Едином государственном реестре недвижимости и права арендатора нигде не отражены, то и соблюдать такой договор новому собственнику не нужно.

Новый собственник может попросить арендатора съехать или предложить новый договор с другими условиями. Например, поднять цену в десять раз.

Предприниматель снял у государства склад на несколько лет. Он заключил долгосрочный договор с городскими властями, но не зарегистрировал его. Через три года это помещение выкупил другой предприниматель, который ничего не знал об арендаторе.

Новый собственник обратился в суд, чтобы освободить свое помещение. Суд встал на его сторону: новый владелец ничего не знал об аренде при покупке склада, значит не обязан соблюдать этот договор. Арендатора выселили.

Не получится сказать новому владельцу или налоговой: «Мы не успели зарегистрировать договор». Это никого не волнует.

Документы для регистрации

Заявление о регистрации договора аренды может подать и арендатор, и арендодатель. Главное — предоставить в Росреестр необходимый пакет документов.

Точно понадобится паспорт того, кто подает заявление, договор аренды, акт передачи помещения арендатору и документ об оплате госпошлины. Остальное — зависит от того, кто участвует в сделке.

От юрлица действует представитель. Поэтому кроме паспорта ему понадобится документ, который подтверждает его полномочия. Для генерального директора — это приказ о назначении на должность, для рядового сотрудника — нотариальная доверенность.

На регистрацию отправляют несколько экземпляров договора аренды: по одному на каждую сторону сделки и один для Росреестра. К договору прикладывают акт приема-передачи недвижимости, по которому арендатор принял помещение.

Как проверить договор аренды

Пошлину оплачивает тот, кто подает заявление на регистрацию. Подавать может любая сторона — арендодатель или арендатор. Размер пошлины разный для ИП и юрлиц:

  • 2 000 ₽ — для ИП;
  • 22 000 ₽ — для юридического лица.

ИП может оплатить пошлину через расчетный счет или по квитанции в банке, а юридическое лицо — только через расчетный счет. Оплату подтверждает квитанция или платежное поручение.

Проверка законности сделки

Перед регистрацией договора Росреестр проверяет не только то, что арендодатель и арендатор заключили договор, но и законность сделки. Вот ситуации, в которых заявителю придется предоставить дополнительные документы:

  • договор аренды подписал представитель, а не арендатор или арендодатель лично;
  • арендодатель сдает часть помещения или здания;
  • арендодатель ИП сдает недвижимость, которую купил в браке;
  • сделка аренды для компании считается крупной;
  • объект аренды в залоге.

Договор аренды подписал представитель. Подписать договор аренды может кто угодно: брат предпринимателя или главбух. Главное, чтобы у него была нотариально заверенная доверенность. Росреестр будет проверять доверенность. Если она не действует — откажут в регистрации.

Лучше на всякий случай проверить доверенность на сайте Нотариальной палаты:

Сдается часть помещения. Бывает, что сдают не целое помещение, а часть, например, три комнаты. У этих трех комнат должен быть отдельный кадастровый номер. Если его нет, в Росреестр подают технический план.

ИП Калабушев хочет снять три кабинета в большом офисном здании. Росреестр не может зарегистрировать такой договор: офисное здание целиком в реестре недвижимости есть, а трех кабинетов с отдельным кадастровым номером — нет.

В этом случае арендодатель должен заказать технический план на часть помещения у кадастрового инженера. Такого специалиста можно найти через интернет. Главное — проверить, чтобы он был в официальном реестре кадастровых инженеров.

Инженер возьмет документы на помещение и договор. В договоре часть помещения должна быть описана текстом и показана на плане. Инженер готовит технический план, а Росреестр бесплатно ставит часть помещения на временный кадастровый учет одновременно с регистрацией аренды. Обычно на подготовку технического плана уходит от пяти до пятнадцати дней.

Арендатор сдает недвижимость, которую купил в браке. Если помещение купили в браке, оно считается общей собственностью супругов. Чтобы сдать его в аренду, придется получить согласие супруга. Такой документ оформляет нотариус.

Не надо делать согласие, если по брачному договору недвижимость принадлежит арендодателю. Если арендодатель купил недвижимость до брака, ему нужно указать это в примечании к заявлению на регистрацию договора.

Сделка аренды считается крупной для компании. Если платежи за весь срок аренды больше 25% от cтoимocти имyщecтвa юрлица, сделка считается крупной. Ее должны одобрить участники на общем собрании или заседании совета директоров компании.

ООО «Калейдоскоп» сдает часть помещения ООО «Терпсихора». Всё имущество «Терпсихоры» стоит 750 000 ₽.

Срок аренды — 24 месяца, ежемесячный платеж — десять тысяч ₽.

Всего «Терпсихора» заплатит 240 000 ₽.

240 000 ₽ — это 32% от стоимости всего имущества компании.

Значит, для аренды офиса участники «Терпсихоры» должны провести общее собрание или совет директоров, принять решение и описать его в протоколе. Вот тогда снимать помещение можно.

Если крупную сделку не одобрит совет директоров или заседание участников, любой участник ООО сможет обратиться в суд, чтобы договор аренды признали недействительным.

Помещение в залоге. Если арендодатель купил помещение в ипотеку или взял кредит под залог этого помещения, необходимо получить письменное согласие банка на сделку.

Как подать заявление на регистрацию договора

Арендодатель или арендатор может подать заявление на регистрацию любым удобным способом: прийти в МФЦ или отправить документы сразу в Росреестр — через сайт или по почте.

Срок регистрации договора — 9 рабочих дней. Если перед регистрацией часть помещения ставят на кадастровый учёт — 12 рабочих дней.

В МФЦ нужно взять оригиналы всех документов и одписанные договоры: по одному для каждой стороны и один экземпляр для Росреестра. МФЦ можно выбрать любой, главное, чтобы отделение было в одном регионе с помещением.

Если помещение находится не в том районе, где арендатор и арендодатель, заявление подают в Росреестр. Например, арендатор из Москвы арендует помещение под кафе в Туле. Чтобы не ехать в Тулу, нужно выбрать отделение Росреестра, которое регистрирует сделки независимо от расположения помещения. На языке Росреестра это называется «отделение с экстерриториальным приемом».

Найти отделение можно на сайте Росреестра:

Чтобы подать заявление через сайт Росреестра, арендодателю и арендатору нужны электронные подписи. Каждый должен подписать свои документы сам: воспользоваться одной подписью для обоих нельзя.

Первый шаг на сайте выглядит так:

Дальше потребуется ввести информацию об объекте и заявителе, загрузить и подписать электронные версии или сканы документов.

Заявление и нотариально заверенные копии можно отправить через Почту России. Бумаги нужно пересылать ценным заказным письмом с описью вложений. Получатель — отделение Росреестра по району, где находится помещение, или центральное отделение.

Если подает заявление ветеран Великой Отечественной войны, инвалид I и II групп, сотрудник Росреестра приедет сам. Это бесплатно. Чтобы договориться о выездном приеме заявления, нужно подать заявку в Росреестр по телефону или электронной почте. Официальный запрос не нужен.

Росреестр приостанавливает регистрацию

Бывают случаи, когда Росреестр отказывается принимать документы или приостанавливает регистрацию. Вот почему так бывает:

Проблема
Что делать

Росреестр приостанавливает регистрацию, потому что арендодатель запретил регистрацию действий с его имуществом без своего личного участия.

Собственник отзывает заявление о невозможности регистрации. Для этого ему нужно подать заявление в Росреестр.

Росреестр прислал уведомление о приостановке государственной регистрации.

Ознакомиться с причинами приостановки. Устранить недочеты в трехмесячный срок.

Не получается исправить недочеты в документах за три месяца.

Подать заявление о приостановке регистрации на шесть месяцев и спокойно исправлять недочеты.

Если Росреестр приостановит регистрацию или откажет, сотрудники ведомства соощат электронным письмом, позвонят или отправят смс. Какой способ выберет Росреест, предугадать сложно, в разных регионах сотрудники действуют по-разному. Поэтому лучше сходить за бумажным уведомлением с причинами отказа или приостановки, его в МФЦ.

Что делать после регистрации

После регистрации Росреестр возвращает заявителю договор, на котором есть запись с номером и датой регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. С этого момента стороны должны сообщать в Росреестр, если захотят разорвать сделку раньше срока или изменить условия.

Чтобы изменить условия договора или расторгнуть его, арендатор и арендодатель оформляют дополнительное соглашение и регистрируют его в Росреестре. Пошлина в этом случае меньше: для ИП — 350 рублей, для юрлица — 1000 рублей.

Когда срок аренды истечет, арендатору нужно зарегистрировать прекращение договора — на языке Росреестра «погасить запись об обременении». Для этого подают заявление, документ, который подтверждает прекращение договора аренды, и акт приема-передачи, по которому арендатор передал помещение арендодателю.

Короче
Что проверить перед регистрацией

в договоре аренды указаны существенные условия;

доверенность представителя действует;

супруг арендодателя разрешает сделку;

банк разрешает сделку, если помещение в залоге;

совет директоров или общее собрание участников юрлица одобряют крупную сделку.

Когда сообщать в Росреестр

изменились условия договора;

арендодатель и арендатор хотят досрочно расторгнуть договор;

На что обратить внимание при аренде квартиры, какие документы нужно проверять и как это делать?

Одним из основных действий, которое обязательно следует выполнить перед подписанием договора аренды, является проверка документов второй стороны сделки.

Причем касается данное правило, как собственника съемного жилья, так и квартирантов. Какие документы нужно проверить? Подробнее об этом в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !

Какие бумаги проверяются при снятии и сдаче жилья?

Если вы решили снять жилье или сдать в аренду, то нужно разобраться, какие документы проверять при сделке, чтобы сдача или съем квартиры был законен, а также уберечь себя от мошенничества. Итак, найдя подходящую квартиру для съема, не стоит сразу спешить подписывать договор. Сначала надо проверить документы владельца. Сюда относятся:

  • паспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • бумага, подтверждающая отсутствие долгов по коммунальным услугам.

В свою очередь, владелец помещения должен проверить у квартиранта паспорт и документ, выступающий основанием для пребывания на территории РФ (если арендатор является иностранным гражданином).

Со стороны арендодателя

При заключении договора аренды собственник квартиры должен показать арендатору следующие бумаги:

  1. Удостоверение личности – как правило, в качестве такого документа выступает паспорт. Он потребуется для того, чтобы установить личность арендодателя.
  2. Выписка из Единого реестра государственной недвижимости (ЕГРН) – является основным документом, подтверждающим право владения квартирой, сдаваемой в аренду.

  1. ФИО собственника должно полностью совпадать с именем, указанным в паспорте.
  2. Обозначенный адрес недвижимости должен соответствовать ее фактическому местонахождению.
  3. Проверить графу, где указываются обременения. Съемное жилье не должно быть ограничено правами третьих лиц (за исключением тех случаев, когда такое условие предусмотрено договором).
  4. Документальное подтверждение отсутствия задолженности по коммунальным платежам – это достаточно важный момент, которым многие арендаторы пренебрегают, обнаруживая потом неоплаченные услуги ЖКХ за прошлые периоды.

В качестве подтверждающей бумаги может выступать справка из управляющей компании, содержащая сведения об отсутствии такой задолженности.

Со стороны квартиросъёмщика

Как уже было обозначено выше, владелец помещения также должен иметь некоторое представление о том, кому он передает свое имущество во временное пользование.

    Паспорт – тут необходимо обратить внимание на инициалы (именно они должны быть указаны в дальнейшем при подписании договора), а также на наличие постоянной регистрации.

Если ее нет, то высока вероятность того, что арендатор пожелает сделать временную прописку в съемной квартире.

Такое условие уже отдельно должно обговариваться и прописываться в тексте соглашения.

На практике довольно часто встречаются ситуации, когда постояльцы передают съемное жилье в субаренду без разрешения хозяина. По итогу в нем проживают совсем другие люди. Чтобы избежать такой ситуации следует точно знать кто будет жить в квартире.
Документ, разрешающий проживание на территории РФ – такую бумагу следует потребовать в случае, если в лице арендатора выступает гражданин другого государства. В зависимости от основания пребывания в России, в качестве такого документа может выступать:

  • виза;
  • вид на жительство (ВНЖ);
  • разрешение на временное проживание (РВП);
  • патент на осуществление трудовой деятельности.

Следует понимать, что человека, проживающего в РФ нелегально, будет гораздо сложнее привлечь к ответственности в случае, если он испортит квартиру, просрочит арендную плату или совершит иные противоправные действия.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

  • Правовая база и порядок составления типового договора аренды квартиры или другого жилья
  • Как составить договор посуточной аренды квартиры? Скачать образец и бланк простого соглашения
  • Нюансы и порядок заключения договора аренды комнаты в частном доме или квартире
  • Как написать объявление «сниму квартиру» и разместить его, чтобы быстро найти жилье?

Как провести проверку?

Недостаточно просто осмотреть документы, важно по возможности также проверить их на подлинность.

Так, провести данную процедуру можно в отношении следующих бумаг:

    Паспорт – проверка данного документа будет несколько отличаться в зависимости от наличия/отсутствия гражданства РФ.

Так, для установления подлинности российского паспорта можно воспользоваться специальным сервисом на сайте ГУВМ МВД РФ.

Называется он – «Проверка по списку недействительных российских паспортов».

В данном разделе в открытом доступе размещается база удостоверений личности, которые были похищены, потеряны, а также признаны недействительными.

Если же паспорт является иностранным, то тогда проверить его обозначенным выше способом не получится. В данном случае можно направить официальный запрос в адрес МВД РФ.
Выписка из ЕГРН – такую бумагу также есть возможность проверить на подлинность. Сделать это можно на сайте Управления Росреестра по г. Москва в разделе «Сервис проверок выписок из ЕГРН». Для этого в специальную онлайн-форму нужно ввести:

  • вид выписки из ЕГРН;
  • регион, в котором был выдан этот документ;
  • дата запроса;
  • номер выписки;
  • кадастровый номер жилплощади.

Данный сервис главным образом предназначен для Москвы, однако проверку можно провести и в отношении выписок, полученных в других регионах. При условии, что речь идет о столичных объектах недвижимости.
Документы, разрешающие проживание на территории РФ – установить их подлинность можно на официальном сайте МВД РФ.

Тут есть целый перечень сервисов, позволяющих проверить:

  • действительность, выданного иностранному гражданину, разрешения на работу или патента;
  • лицензию на трудоустройство;
  • приглашение на въезд в РФ;
  • основание для запрета на пересечение российской границы.

Для проведения онлайн-проверки надо перейти в раздел «Сервисы по вопросам миграции» и выбрать нужную опцию.

Дополнительно следует отметить, что при желании арендатор также может проверить подлинность справки об отсутствии долгов по ЖКХ, предоставленной собственником квартиры.

Самым простым способом является звонок в управляющую компанию с указанием фамилии владельца и адреса жилого помещения, в отношении которого запрашивается информация.

На что еще обратить внимание?

Помимо обозначенного выше, в ходе оформления арендных правоотношений должны быть учтены следующие важные нюансы:

    Показывать арендатору жилплощадь может любое лицо (сосед, риелтор, родственник и т.д.). Однако подписывать договор аренды следует исключительно с истинным владельцем квартиры.

В случае, если по каким-то причинам он не может присутствовать при заключении соглашения, то его представитель обязательно должен предъявить доверенность на совершение такой сделки.
При проверке выписки из ЕГРН квартиросъемщику обязательно нужно посмотреть сколько у недвижимости официальных собственников.

Если их несколько, то в договоре должны стоять подписи каждого из них.

В противном случае другие владельцы могут внезапно объявиться и потребовать выселения из помещения, которое было передано во временное пользование без их согласия.
До подписания соглашения следует тщательно проверить всю мебель и бытовую технику, которая передается в аренду вместе с квартирой, и зафиксировать их состояние в акте приема-передачи имущества.

Данное действие несет одинаковую важность как для арендодателя, так и для арендатора. В дальнейшем это может защитить от предъявления необоснованных претензий второй стороной сделки.

Многие граждане воспринимают такую процедуру как чистую формальность и пишут в акте стандартные фразы – «в удовлетворительном состоянии» или «в хорошем состоянии». Однако такой подход неверен.

К примеру, это может быть запрос информации о наличии того или иного вида задолженности (по алиментам, начисленным штрафам и т.д.) на сайте ФССП (Федеральная служба судебных приставов).

Сделать это можно в режиме онлайн, указав в специальной форме ФИО и дату рождения будущего квартиросъемщика.

Таким образом, не рекомендуется спешить подписывать договор аренды с первым попавшимся квартирантом или же арендодателем.

Предварительно необходимо провести тщательную проверку основных документов и удостовериться в том, что вторая сторона не является мошенником и не имеет злого умысла.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

+7 (499) 938-94-16 (Москва)
+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)

Осмотр квартиры

Недавно я получила рассылку по электронной почте. Мне пришла рассылка от известного портала недвижимости. Статья об аренде. В этой статье настоятельно советуют торговаться при съёме жилья. В статье дан целый ряд советов арендаторам.

Прочитала я статью и подумала: » Ещё одна статья человека, который не занимается арендой». Возможно в других городах всё происходит именно так, только не в Санкт-Петербурге.

Что написано в статье: . Да и с теми собственниками, которые пока морально не готовы «упасть в цене», можно провести профилактическую беседу с привлечением математических выкладок, в цифрах доказывающих неоспоримый факт: если долго ждать своего идеального клиента, можно сильно потерять в прибыли. Обсудите с квартировладельцем в общих чертах экономическую ситуацию в России.

Большей чуши в жизни я не читала: «провести профилактическую беседу с привлечением математических выкладок. » Представила себе ситуацию, когда на просмотре человек, желая снизить арендную плату, обсуждает экономическую ситуацию России в целом, санкции и прочее.

Итак, нужно ли торговаться? И вообще когда это делать?

Как правильно делать осмотр квартиры? На осмотре надо быть предельно аккуратным, доброжелательным и стараться произвести хорошее впечатление. Если вы будете дружелюбным и позитивным, то сможете это сделать. Все любят культурных, интеллигентных и позитивных людей. Никто не любит нахрапистых и наглых.

Как НE НАДО вести себя на просмотре. Как-то я сдавала двухкомнатную квартиру. На просмотр пришла семья врачей. Ожидалась интеллигентная семья. Не успела я и глазом моргнуть, как муж полез что-то крутить в канализации, тогда как жена побежала по комнатам и стала разбирать на запчасти мебель. При этом она находила недостатки и говорила, что это плохая квартира. В доказательство этого она сорвала сидушку с кресла и стала вертеть им перед моим носом.

Когда она стала раскладывать диван, я попросила её этого не делать. Я просто перепугалась, что она со своей скоростью и энтузиазмом сломает его, а потом скажет, что это плохая мебель.

К слову сказать, квартира была хорошей планировки, в новом доме, с евроотделкой, с новой бытовой техникой. Она была сделана под себя, а не для сдачи. Под предлогом того, что квартира плохая и они уже нашли лучше, они попросили скидку. Как вы думаете, стали сдавать им квартиру?

Нельзя прийти в чужую квартиру и без всякого разрешения там всё трогать и открывать. Нужно быть вежливым и тактичным. Никто не любит бесцеремонность. Если бы в вашу квартиру пришли люди, перебрали все вещи, технику и мебель и вынесли вердикт: ужасная квартира. Совет: не нужно хаять в присутствии хозяина или агента квартиру, даже если она вам не понравилась.

Осмотр обычно проводится в присутствии хозяина и агента, они вам показывают квартиру, а не наоборот.

Это их территория, а не ваша. Если вы хотите что-то узнать, можно поинтересоваться и попросить разрешения посмотреть. Если вы надумали снимать квартиру и получили согласие, то на этом этапе можно попросить продемонстрировать, как раскладывается диван и как подключены фильтры для воды или стиральная машина. Не раньше.

Если вам не дали согласия на съём жилья, значит речь об аренде пока не идёт. Тогда встаёт вопрос: зачем вникать во все детали, если Вы не получили согласие?

Итак, алгоритм примерно следующий:

1. Сначала внешний осмотр квартиры.
2. Потом более детальный осмотр с разрешения собственника.
3. Если всё устраивает, то узнаём подробности: стоимость коммунальных услуг, количество комплектов ключей и прочие детали.

Про скидки и торг. Правила торга при аренде квартиры. Когда можно говорить про скидки. Если вы чувствуете, что произвели хорошее впечатление, то можно заикнуться о скидке у хозяина. По моему опыту хозяева редко уступают от заявленной стоимости, так как прекрасно разбираются в рыночных ценах. На скидку можно рассчитывать ранней весной, когда на рынке аренды полный штиль и квартиру сдать трудно. Когда квартира простоит в сдаче месяц-другой, тогда хозяева согласны уступить.

Бывают случаи, когда хозяину очень-очень понравились арендаторы. В этом случае хозяин готов подвинуться по цене, но ненамного. В августе – сентябре я бы даже не стала заикаться о существенных скидках. Все хозяева прекрасно разбираются в сезонности аренды. В конце лета и начале осени квартиры уходят быстро. Тут действует принцип: не возьмешь ты, возьмёт кто-то другой. Хотя попросить о скидке можно на просмотре у хозяина. Здесь как повезёт.

Как-то в августе позвонил мужчина, он выбрал один вариант квартиры из городской базы, который ему очень понравился. Квартира стоила 25 тыс. руб. + оплата коммунальных услуг. Стильная квартира с очень хорошим ремонтом и дизайном. Мужчина позвонил и попросил меня поторговаться. Посмотрев фото, я сразу поняла, что торговаться бессмысленно. Эта квартира стоит этих денег, её можно сдать и дороже.

Это понимает и хозяин квартиры и агентство, которое сдаёт. Когда я позвонила насчёт квартиры, мне сказали, что уже четыре пары записались на просмотр. В этот же день квартира была сдана. Ну и какой тут торг? И какие тут увещевания хозяина и математические выкладки? Тут действуют законы рынка.

Если квартира понравилась, нужно быть оперативным, пока другие не успели дать согласие. В августе и начале сентября всегда ажиотаж на рынке аренды. Обычно у хозяев своё сложившееся представление о стоимости арендной ставки. И они редко меняют своё мнение.

Что тут можно посоветовать? Старайтесь снимать жильё ранней весной и в первой половине лета, а не в августе, когда в Петербург съезжаются тысячи студентов со всей России и СНГ.

В своих заметках я не претендую на истину в последней инстанции, я лишь делюсь опытом практикующего агента недвижимости в Санкт-Петербурге.

Как легально сдавать квартиру в аренду

Неофициальная сдача квартиры в аренду чревата проблемами. Если соседи пожалуются в налоговую инспекцию, то последует проверка, и арендодателя уличат в уклонении от налогов. Его заставят уплатить НДФЛ за всё время аренды и ещё наложат штраф. Платить придется примерно 20 % от всего дохода.

Ещё нелегальная сдача грозит конфликтами с жильцами. Например, они могут что-то сломать и отказаться восстанавливать за свой счет. Или вовсе убегут, задержав оплату. Возможны различные ситуации.

Что нужно предусмотреть заранее

Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать.

Договоритесь с другими владельцами жилья

Если вы не единоличный собственник, то просто отдать свою долю в аренду не получится — нужно спросить разрешения у других владельцев жилья. Если кто-то отказывается идти навстречу, сдавать квартиру нельзя.

Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов.

Заключите с жильцами договор

Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.

Отсутствие договора вредит всем сторонам. Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты.

При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.

Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.

Как правильно оформить договор с жильцами

Термин «аренда» юридически корректно использовать, когда квартира сдается организации или предпринимателю. В этом случае заключается договор аренды жилого помещения.

Если квартиру арендует физическое лицо, то правильно говорить о найме. И тогда тот, кто сдает квартиру, будет наймодателем, а арендующий — нанимателем. Заключать при этом нужно договор найма жилого помещения. Процесс регулируется гл. 35 ГК РФ.

Но если вы по незнанию заключите договор аренды, то с ним всё равно можно обращаться в суд за восстановлением прав и платить налоги. Неточность в формулировке скорее всего признают технической ошибкой.

Установленной законом конкретной формы нет, нужно придерживаться общих требований гражданского законодательства. При этом нужно обязательно указать ФИО, паспортные данные и контакты обеих сторон, прописать условия.

Кто будет проживать

В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.

Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.

Срок действия

В ст. 683 ГК РФ указано, что максимальный срок договора — 5 лет. Есть два варианта сдачи жилья в аренду:

  • Договор найма помещения на краткосрочный период — до одного года

Предполагает возможность дальнейшей пролонгации. То есть вы можете оформить договор на 11 месяцев, а затем перезаключать его.

  • Договор найма помещения на долгосрочной период — более одного года

Такой договор необходимо регистрировать в Росреестре, так как возникает ограничение (обременение) права собственности.

Условия оплаты

В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните». Нет расписки — не было и оплаты.

Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.

Штрафы за просрочку платежей

Если не указать в договоре конкретное правило расчета неустойки за просрочку, то будет действовать ст. 395 ГК РФ — размер процентов будет определяться ключевой ставкой ЦБ на день расчета.

Наниматель может отказаться от выплаты неустойки, тогда придется взыскивать её через суд.

Условия оплаты ЖКУ

В договоре стоит прописать, кто оплачивает все коммунальные услуги и каким образом.

Например, владелец помещения может взять на себя основные платежи по содержанию жилья, а наниматели платить по счетчикам за газ, воду и электричество. Сюда же стоит добавить штрафы за просрочку таких оплат.

Предмет договора

Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.

Обеспечительный платеж

Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.

Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.

Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.

Условия одностороннего расторжения

Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.

Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.

Акт приема-передачи

Укажите в договоре обязанность подписывать такой акт, когда жильцы въезжают и выезжают. Добавьте шаблон к договору.

В самом акте перечислите всю информацию о состоянии квартиры:

  • Состояние ремонта. Лучше указать общее состояние, а недочеты прописать отдельно. Например, «помещение сдается после ремонта, есть дефект на обоях в спальне, смотри приложение — фото 1».
  • Количество мебели и техники (укажите их состояние).
  • Другие особенности квартиры, на которые могут повлиять жильцы. Например, наличие запертой комнаты с вашими вещами, которую нельзя вскрывать.

Прикладывайте к акту фотографии квартиры и находящихся в ней вещей. Еще можно добавить пункт об уборке. Например, если жильцы въезжают в чистую квартиру, то и оставить её нужно такой же чистой.

Дополнительные условия

Еще в договор можно добавить пункт о том, что наниматели жилья самостоятельно разбираются с повреждением имущества соседей в случае затопления или иных повреждений по их вине или что они обязаны оплачивать годовую страховку от затопления и пожара.

Как зарегистрировать договор

Если срок аренды составляет меньше года, договор достаточно распечатать в двух экземплярах и подписать.

Если больше, то в течение 30 дней после подписания его нужно зарегистрировать в Росреестре — в самом органе регистрации, в МФЦ или онлайн, если у вас есть электронная подпись. Придется заплатить пошлину — 2 000 руб.

Что делать, если квартира в ипотеке

Убедитесь, что по условиям ипотечного договора вам разрешено сдавать квартиру. Встречаются банки, которые косвенно запрещают использовать такое жилье для аренды — например, включают в договор условие, что если вы начнете сдавать квартиру, то досрочно погасите за неё долг.

Есть несколько вариантов для сдачи ипотечной квартиры:

  • Согласовать планы с банком через менеджера.
  • Подписать договор на срок меньше года. Проблемы обычно начинаются из-за необходимости регистрировать долгосрочный договор, ведь квартира находится в залоге у банка, и запись об этом есть в Росреестре. Вам просто не зарегистрируют такие изменения в ЕГРН.

Что делать, если жильцы не хотят выезжать

Еще одно преимущество краткосрочного договора — решение проблемы в случае, если жильцы откажутся платить и не захотят съезжать.

Сейчас расторжение договора найма возможно только в случаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ. Суть в том, что наниматель может прекратить договор, уведомив владельца жилья об этом за 3 месяца. Наймодателю же сложнее — договор расторгается только в судебном порядке. Должны быть веские доводы, например, порча имущества.

Ещё через суд можно расторгнуть договор, когда арендаторы не платят за проживание. Если договор у вас зарегистрирован в Росреестре, просрочка может быть за срок в 6 месяцев. Если договор краткосрочный, достаточно не получать платежи 2 месяца.

Можно попробовать избежать таких проблем — прописать в договоре возможность наймодателя расторгать этот договор во внесудебном порядке. Например, уведомив нанимателя за 1 месяц до расторжения заказным письмом по этому адресу и добавив, что сам факт уведомления означает согласие арендатора прекратить договор найма.

Скорее всего, в суде такие пункты признают недействительными, но, как показывает практика, часто их наличия достаточно, чтобы найти компромисс с жильцами.

Стоит ли оформлять регистрацию жильцам

Когда вы сдаете квартиру физическим лицам на срок более 90 дней, необходимо уведомить об этом органы МВД:

  • Сделать жильцам временную регистрацию.
  • Или написать сообщение в управление миграционной службы вашего района о том, что у вас поселились граждане без регистрации.

В противном случае вы нарушите ст. 19.15.2 КоАП, которая предусматривает штраф в размере 2 000 — 5 000 руб. или 5 000 — 7 000 руб., если квартира в Москве или Санкт-Петербурге. Проблем не возникнет, если жилье арендуют люди с пропиской в том же регионе.

Зарегистрировать можно в ближайшем МФЦ — приходите туда вместе с арендатором и захватите паспорт. Сотрудники МФЦ дадут составленное заявление на подпись. Можно взять с собой документ, подтверждающий право владения квартирой. Ещё один способ — обратиться в местное управление по делам миграции МВД.

Регистрация дает нанимателю только одно право — временно проживать в квартире. Снять регистрацию можно, обратившись в МФЦ или МВД с заявлением. Это тоже бесплатно.

Как уплачивать налоги

Всё зависит от того, кем является наймодатель — физлицом, самозанятым или ИП.

Физические лица

Им достаточно заключить договор и до 30 апреля сдавать декларацию о доходах за прошлый год.

Доходы, полученные арендодателями от сдачи внаём жилья, облагаются НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Физлица платят НДФЛ в размере 13 %. Налог следует уплатить не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

С 2021 года ставка налога вырастет до 15 % на доходы тех, кто зарабатывает свыше 5 млн руб. в год.

Самозанятые

Вы можете зарегистрироваться как плательщик налога на профессиональный доход с помощью приложения «Мой налог». С 1 июля 2020 года этот налоговый режим действует практически во всех регионах.

Если сдаете квартиру физическим лицам, платите 4 % от дохода, если юридическим лицам — 6 %. Главное не забывать сформировать чек через приложение на каждую выплату и передавать его арендатору.

Индивидуальный предприниматель

Здесь точная сумма налога зависит от того, какой налоговый режим ИП выбирает. Если вы будете только сдавать квартиру, то онлайн-касса не понадобится. Согласно абз.17 п.2 ст. 2 Федерального закона № 54-ФЗ сдача ИП в наём жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, освобождена от ККТ бессрочно.

Можно принимать деньги на расчетный счет, но за его обслуживание придется заплатить.

Ставку нужно уточнять в налоговой инспекции конкретного региона, так как там может быть предусмотрена специальная ставка на этот вид деятельности.

Обычно ставки такие:

  • ИП на УСН «доходы» — 6 % от всей суммы, указанной в договоре.
  • ИП на УСН «доходы минус расходы» — 15 % от суммы после вычета всех расходов на эту деятельность. Обычно этот вариант невыгодный — вычитаются максимум расходы на коммуналку, ещё можно добавить чеки за ремонт.
  • ИП на патентной системе налогообложения — ставка зависит от региона. Уточните с помощью калькулятора.

ИП нужно платить за себя обязательные взносы, в 2020 году их размер составляет 40 874 руб. плюс 1 % сверх 300 000 руб. Их можно покрыть за счет вовремя уплаченных налогов — предпринимателю уменьшают налог на эту сумму. Но если квартира будет простаивать, взносы всё равно придется платить.

Онлайн-бухгалтерия для самостоятельных предпринимателей. Подходит ИП и ООО на УСН, ЕНВД и патенте.

Налоги уплачиваются от суммы, указанной в договоре. Получается, если вы включили в сумму аренды коммунальные услуги, с них тоже придется платить налог — учитывайте это, договариваясь о цене.

Есть нюанс: из дохода можно вычесть сумму, которую жильцы передали вам для оплаты коммуналки по счетчикам, так считает Минфин РФ.

Поэтому если нет счетчиков, это доход. Если есть, то можно вычитывать сумму из доходов, приложив к декларации подтверждение расхода.

Как выгоднее сдавать квартиру

Самым выгодным вариантом кажется сдача квартиры через самозанятость — вы платите 4 % налога, и на этом всё. Но есть особенность: плательщики этого налога не делают взносы в Пенсионный фонд. Если пенсия не нужна, можно остановиться на этом варианте.

Если вы рассчитываете на пенсию, придется покупать пенсионные баллы самостоятельно или регистрировать ИП и платить взносы. О том, как это сделать, мы ранее писали в статье «Как самозанятому не остаться без пенсии».

Дороже всего быть физлицом и платить 13 %.

Что будет, если сдавать квартиру нелегально

Возможно, никаких проблем не будет и дальше, если жильцы адекватные, с соседями нормальные отношения, а деньги вы берете наличными, то про аренду может никто и не узнать.

Если же управляющая компания, соседи или кто угодно напишет заявление в налоговую инспекцию или местную администрацию, арендатора могут оштрафовать.

Штраф для физического лица за отсутствие декларации — 5 % от общей суммы дохода, также учитывается скрытие налогов, а это 40 % от всей суммы. И дополнительно нужно будет покрыть всю задолженность, как правило, за последние 3 года. Ещё могут оштрафовать за незаконную предпринимательскую деятельность без юрлица или ИП — это от 500 до 2 000 руб.

Лучше сдавать квартиру легально.

Не пропустите новые публикации

Подпишитесь на рассылку, и мы поможем вам разобраться в требованиях законодательства, подскажем, что делать в спорных ситуациях, и научим больше зарабатывать.

Что нужно проверить перед арендой офиса

Соблюдение указанных в статье правил заключения договорных отношений по аренде позволит арендатору офиса избежать многих судебных рисков

Характер будущих взаимоотношений арендатора с арендодателем во многом зависит от тщательности проверки объекта недвижимости, предлагаемого в аренду. Также следует внимательно проверить юрлицо арендодателя и условия договора, предложенного к подписанию.

Как проверять помещения офиса

Первым делом выясняется наличие данных о помещении в службе Росреестра. Арендатор должен знать, кто действительно владеет офисом – увидеть выписку из ЕГРН или свидетельство права собственности. Проводится проверка обременения помещений, устанавливается отсутствие судебного разбирательства в отношении прав собственности. Последнее важно, поскольку арендодатель может замалчивать действительную ситуацию.

Фотографий потенциального арендного офиса недостаточно. Обязательно требуется выехать на адрес и осмотреть помещение лично, внутри и снаружи (со всех сторон здания). Необходимо выяснить заранее допустимость размещения фасадных вывесок, указателей и пр.

Подчеркнем, что если помещение принадлежит нескольким собственникам, то требуется подписывать договор аренды с каждым в отдельности. Иначе суд вправе признать сделку аренды недействительной.

Если компания-арендатор имеет намерение разместить в офисе дочерние компании, то необходимо выяснить у наймодателя возможность субаренды заранее. Важно уточнить допустимость регистрации адреса арендатора в налоговой службе, поскольку некоторые арендодатели ее запрещают.

Следует выяснить отсутствие земельных ограничений (сервитутов) на подход и подъезд к помещению офиса. Дорожный маршрут к арендному помещению может проходить по частной территории третьего лица (другого собственника), который вправе требовать оплату проезда.

Как проверять арендодателя

Необходимо убедиться, что наймодатель является собственником помещения. Нужно сверить оригинальные паспортные данные с содержанием свидетельства или выписки на право собственности.

В случае ведения переговоров об аренде с представителем физлица следует убедиться в его полномочиях к действиям на пользование помещением. Запрашивается оригинал доверенности, проверяется срок ее действия и разрешенный объем полномочий, обязательно включающий право на заключение договора по аренде от имени правообладателя. Такая доверенность должна быть удостоверена нотариально.

Если аренда обсуждается с представителем юрлица, то доверенность на совершение арендных сделок должен предоставлять руководитель компании-собственника с соответствующими полномочиями. Действия от имени юрлица без оформления доверенности законны только в отношении лиц, прямо указанных в выписке ЕГРЮЛ. Данную выписку просто найти через сайт ФНС, указав ИНН или наименование организации.

Для полной уверенности в арендодателе необходимо пробить его гражданский паспорт через базу недействительных паспортов, поискать сведения об открытых исполнительных производствах и долгах на сайте судебных приставов. Имеет смысл пробить наймодателя по картотеке арбитражных дел, что позволит собрать информацию о прежних его делах, связанных с арендой. Не рационально иметь дело со склочным арендодателем.

Как проверять договор аренды

Анализировать договорные условия в тексте документа необходимо после проверки помещения и его собственника, либо доверенного представителя. Договор аренды является основным документом, устанавливающим характер взаимоотношений между сторонами – наибольшее число споров в суде происходит именно из-за его условий, которые сразу не были приняты во внимание.

Обязательно изучается допустимость одностороннего расторжения арендной сделки со стороны арендатора. При исчезновении потребности в аренде, отсутствии средств ее оплаты или нахождении более интересного варианта прекратить договор до срока арендатору позволит только пункт об одностороннем расторжении.

Среди внешне безобидных пунктов договора может быть запрет любой видеосъемки, подразумевающий недопустимость записи на смартфоны сотрудников и видеосвязь через интернет. Нередко наймодатели запрещают договором приемы пищи на территории арендуемого помещения, о чем может не знать рядовой персонал компании-арендатора – кофе-брейк, юбилейные торты и пятничная пицца обойдутся в круглую сумму штрафа в этой ситуации. Условия заключенного договора оспорить в суде крайне сложно.

Отдельной проблемой могут стать вывески. В случае офиса в историческом здании допустимость размещения вывесок арендатора наймодателю, как собственнику помещения, потребуется согласовывать с чиновниками муниципалитета. А в отдельных ситуациях навешивание вывески окажется полностью невозможным. Поэтому допустимость или недопустимость вывесок должна указываться в договоре аренды.

Текст договора должен учитывать многие другие нюансы аренды, как-то парковочные места для сотрудников и клиентов арендатора, порядок уборки помещения и вывоз мусора, правила входа/выхода в офис, организацию пропускного режима и прочее.

Пункты договора должны иметь однозначную трактовку, не должно быть длинных предложений и пунктов с отсылкой к другим разделам договора. Сложные формулировки не нужны. Арендатор может и должен задавать вопросы наймодателю до подписания договора, чтобы разобраться во всех нюансах сделки. Вопросы продемонстрируют серьезность намерений, стесняться их незачем.

Учтите, что содержание договора всегда важно оценивать с позиции возможных судебных разбирательств. Поэтому чем меньше в нем тайных «сюрпризов», тем меньше проблем предстоит во взаимоотношениях арендатора и арендодателя.

Вопрос-ответ (1)

Я являюсь собственником квартиры,знакомая ( беременная) просит временную регистрацию на 2 года,после рождения ребенка он автоматически имеет право продавать по месту регистрации с матерью ,по окончанию временной регистрации не возникнет проблем с зарегистрированным несовершеннолетним ребенком? Или окончание временной регистрации автоматически распространяется на обоих?

Задать вопрос

Ваш вопрос принят. Мы постараемся ответить на него в ближайшее время.

Ошибка при отправке вопроса. Попробуйте отправить еще раз.

Как проверить объект аренды?

Рассматриваем, как правильно проверить объект аренды на практике. Что необходимо сделать в отношении любого объекта. Разбираем особенности проверки в отношении специальных видов объектов: незавершенное строительство, земельные участки, объекты в ипотеке, субаренда.

Аренда офиса, склада, земельного участка – зачастую насущная необходимость для ведения бизнеса. Выбрав подходящий объект, вам необходимо собрать по нему юридическое досье. Это поможет вам избежать таких ситуаций как штрафы проверяющих органов, признание договора недействительным, наличие другого арендатора на этом же объекте, требование законного владельца имущества срочно освободить объект, и других неприятностей.

Что необходимо сделать в отношении любого объекта аренды

В первую очередь нужно убедиться, что арендодатель обладает правом сдачи имущества в аренду. Необходимо запросить у арендодателя или заказать самим выписку из ЕГРП, назвав в Росреестре адрес объекта. В выписке указан правообладатель объекта, вид права – собственность, оперативное управление, хозяйственное ведение и др.

Далее нужно посмотреть, нет ли обременений объекта: долгосрочная (более года) аренда/субаренда, ипотека, судебный арест (запрет суда распоряжаться объектом). Если выяснилось, что арендодатель не имеет прав на объект, или объект находится в залоге, долгосрочной аренде, следует запросить разъяснения у арендодателя. Возможно, арендодатель еще не успел зарегистрировать свои права на объект в ЕГРП, или не успел подать документы на снятие обременения (аренды, ипотеки). Если же сомнения не устранены, то придется отказаться от такого объекта.

Другой полезный документ – кадастровый паспорт объекта недвижимости, выдаваемый кадастровой палатой. В нем содержатся не только правовые, но и технические сведения: дата постройки, процент завершенности строительства (в отношении зданий), категория и функциональное назначение (в отношении земельного участка). В отношении здания и помещения можно запросить у арендодателя и план БТИ – он наиболее подробно отражает планировку и состав объекта, и вы сможете убедиться, насколько объект аренды фактически соответствует своему документальному описанию.

В выписке из ЕГРП и кадастровом паспорте указывается особый статус объекта, если он обладает таковым: объект культурного наследия, водоохранная зона и т.п. Следует понимать, что особый статус влечет ограничение прав собственника в распоряжении объектом. Не всегда и не для любых целей такие объекты возможно арендовать, либо процедура аренды усложнена. В этом случае необходимо ознакомиться с законодательством, регулирующим распоряжение объектов с особым статусом (Водный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» и др.).

Если вам важны эксплуатационные характеристики объекта (производственного, торгового, складского помещения), можете запросить у арендодателя акт приемки завершенного строительством объекта. Из этого документы сможете понять, годится ли объект для деятельности вашей компании.

Попробуйте по адресу объекта, названию, ИНН или ОГРН арендодателя проверить объект по базе арбитражных дел. Возможно, объект является предметом судебного спора: оспаривание права собственности, истребование из незаконного владения и т.п. Следует отметить, что иски в отношении объекта могут рассматриваться и в судах общей юрисдикции. Информацию об уже принятых судебных актах судов общей юрисдикции можно посмотреть в этих источниках: www.sudrf.ru, http://судебныерешения.рф, www.SudAct.ru. Если обнаружите судебный спор по объекту, обязательно уточните у арендодателя ситуацию и оцените сами, насколько вероятно, что арендодатель лишится своих прав в отношении объекта.

На что обратить внимание в отношении некоторых видов объектов

В отношении незавершенного строительством объекта (процент завершенности можно увидеть в выписке ЕГРП, кадастровом паспорте, плане БТИ) следует учесть, что если объект фактически и соответствует требованиям вашей компании, госорганы (пожарная инспекция, Роспотребнадзор, Ростехнадзор и др.) при проверках могут обнаружить несоответствие объекта требованиям законодательства (не работают необходимые коммуникации, нет запасного выхода и т.п.).

При аренде земельного участка обратите внимание на его категорию и разрешенный вид использования. Например, категория участка – земли сельхозназначения, вид использования – производство сельскохозяйственной продукции. А вы арендуете участок под склад. Будьте уверены, что рано или поздно госорганы придут с проверкой и как минимум назначат штраф, а то и вовсе приостановят деятельность компании. Арендодателю необходимо инициировать смену категории и разрешенного вида использования участка. Но следует иметь в виду, что в силу земельного и градостроительного законодательства это не всегда возможно.

В некоторых случаях требуется согласие другого лица на сдачу объекта в аренду. Например, если вы что-то арендуете у государственного или муниципального предприятия, учреждения, а такого рода арендодателям имущество выделяется собственником (государственным или муниципальным органом) на праве оперативного управления или хозяйственного ведения (ч. 2 ст. 295, ч. 1 ст. 297, ч. 4 ст. 298 ГК РФ).

Арендодателю нужно получить письменное согласие собственника имущества, из которого однозначно следует, что собственник разрешает сдавать объект в аренду. В согласии должны быть максимально конкретизированы объект аренды, срок, арендатор.

Если объект сдается в аренду без согласия собственника, это существенный риск, что собственник объекта организует проверку использования имущества и обратится в суд с иском о расторжении или признании недействительным договора аренды, а также потребует освободить объект.

Отдельно стоит отметить объекты аренды, находящиеся в ипотеке. Само по себе наличие ипотеки в отношении объекта недвижимости не препятствует сдаче объекта в аренду (см. ч. 1 ст. 40 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Но ограничения на аренду могут быть установлены в договоре ипотеки. Если в выписке из ЕГРП указано, что объект обременен ипотекой, необходимо запросить у арендодателя копию договора об ипотеке. Возможно, договор ипотеки запрещает сдавать объект в аренду либо необходимо согласие залогодержателя (в чью пользу установлена ипотека). Соответственно, договор аренды, противоречащий условиям ипотечного договора, может быть признан недействительным по иску держателя ипотеки, особенно если аренда объекта противоречит его функциональному назначению или ухудшает состояние объекта.

Если ваша компания заключает договор субаренды, необходимо запросить договор изначальной аренды и внимательно ознакомиться с его условиями. Договор «первичной» аренды может содержать запрет на сдачу объекта в субаренду или требуется согласие изначального арендодателя на субаренду. В целом необходимо понимать, что договор субаренды не должен по своим условиям противоречить договору аренды, в частности, срок субаренды не должен превышать срок аренды.

Резюмируем итоги

Если по итогам проверки объекта вы получили ясную правовую картину, можете смело заключать договор аренды. Но на практике такое бывает далеко не всегда. Зачастую договор нужно было заключить еще вчера, а выясняется, что надо менять вид использования земли или заручаться согласием госоргана на аренду.

Тут важно понимать риски, и, уже заключив договор аренды, предпринимать все необходимые действия: получать согласие, документы о смене статуса объекта и т.п.

Возможно, госорган, собственник или залогодержатель придерется впоследствии к тому, что в момент заключения договора арендатор и арендодатель действовали не совсем правомерно, но поскольку «юридическое исцеление» сделки уже произошло, возможность привлечь стороны сделки к ответственности сведется к минимуму.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector