Piteryust.ru

Юридическая консультация онлайн
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Правила застройки и землепользования 2021 : что это и зачем они нужны

Правила землепользования и застройки

10.11.2017Протокол заседания комиссии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 30.10.2017 №14/скачать/
14.08.2017Протокол заседания комиссии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 02.08.2017 №12/скачать/
30.06.2016Протокол заседания комиссии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 27.06.2017 №10/скачать/
30.06.2016Протокол заседания комиссии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 27.06.2017 №9/скачать/
09.06.2016Протокол заседания комиссии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 26.05.2017 №7/скачать/
30.05.2016Протокол заседания комиссии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 19.05.2017 №6/скачать/
12.05.2016Протокол заседания комиссии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 12.05.2017 №5/скачать/

В целях дополнительного информирования населения о подготовке проекта Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга Комитет по градостроительству и архитектуре на основании постановления Губернатора Санкт-Петербурга от 02.12.2015 № 92-пг «О проведении публичных слушаний по проекту Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга» сообщает о проведении публичных слушаний по проекту Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга, разработанному на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2015 № 794 «О подготовке проекта Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга».

Информационное сообщение о проведении публичных слушаний по проекту Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга также опубликовано на официальном сайте Администрации Санкт-Петербурга (www.gov.spb.ru) в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (далее – сеть Интернет) – раздел «Законодательство», подраздел «Электронное официальное опубликование».

05.06.2016Протокол заседания комиссии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 05.06.2016 №15/скачать/
Список участников совещания
01.06.2016Протокол заседания комисcии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 01.06.2016 №14/скачать/
Список участников совещания, Приложения: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8
30.06.2016Протокол заседания комисcии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 30.05.2016 №13/скачать/
Список участников совещания, Приложения: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14
26.04.2016Протокол заседания комисcии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 26.04.2016 №12/скачать/
Список участников совещания, Приложения: 1, 1-1, 1-2, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
21.04.2016Протокол заседания комисcии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 21.04.2016 №11/скачать/
Список участников совещания, Приложения: 1, 2, 3, 4
18.04.2016Протокол заседания комисcии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 18.04.2016 №10/скачать/
Список участников совещания, Приложения: 1, 1-1, 1-2, 2, 2-2
11.04.2016Протокол заседания комисcии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 11.04.2016 №8/скачать/
Список участников совещания, Приложения: 1
05.04.2016Протокол заседания комисcии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 05.04.2016 №7/скачать/
Список участников совещания, Приложения: 1, 3, 5, 7, 9
04.04.2016Протокол заседания комисcии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 04.04.2016 №6/скачать/
Список участников совещания, Приложения: 1, 3, 5, 7, 9
01.04.2016Протокол заседания комисcии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 01.04.2016 №5/скачать/
Список участников совещания, Приложения: 1, 3, 5, 7, 9, 11
31.03.2016Протокол заседания комисcии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 31.03.2016 №4/скачать/
Список участников совещания, Приложения: 1-1, 1-2, 1-3, 1-4, 1-5, 1-6, 1-7, 1-8, 3-1, 3-2, 3-3, 3-4, 3-5, 3-6, 3-7, 3-8, 3-9, 3-10, 3-11, 3-12, 3-13, 3-14, 3-15, 3-16, 3-17, 5
29.03.2016Протокол заседания комисcии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 29.03.2016 №3/скачать/
Список участников совещания, Приложения: 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15-1, 15-2, 15-3, 15-4, 15-5, 15-6, 17
28.03.2016Протокол заседания комисcии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 28.03.2016 №2/скачать/
Список участников совещания, Приложения: 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13,
15, 17, 19, 21
30.10.2015Протокол заседания комиссии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга №13 от 30.10.2015, 06.11.2015 с приложениями./скачать/
15.09.2015Сообщение о подготовке проекта Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга./скачать/

ИНФОРМАЦИОННОЕ СООБЩЕНИЕ ОБ ОФИЦИАЛЬНОМ ОПУБЛИКОВАНИИ ЗАКЛЮЧЕНИЙ О РЕЗУЛЬТАТАХ ПУБЛИЧНЫХ СЛУШАНИЙ ПО ПРОЕКТУ ИЗМЕНЕНИЙ В ПРАВИЛА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГАВ целях дополнительного информирования населения о подготовке проекта о внесении изменений в Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга Комитет по градостроительству и архитектуре на основании постановления Губернатора Санкт-Петербурга от 05.08.2014 № 56-пг «О проведении публичных слушаний по проекту о внесении изменений в Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга» сообщает о проведении публичных слушаний по проекту о внесении изменений в Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга, разработанному на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 27.12.2013 № 1066 «О подготовке проекта закона Санкт-Петербурга «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга».

Правила землепользования и застройки

Правила землепользования и застройки – документ текущей реализации Генерального плана. ПЗЗ подготавливается с учётом действующих земельно-имущественных отношений и позволяют осуществлять архитектурно-строительное проектирование, строительство и реконструкцию объектов на принадлежащих собственникам земельных участках, которые прошли государственный кадастровый учёт

Правила землепользования и застройки – документ текущей реализации Генерального плана. ПЗЗ подготавливается с учётом действующих земельно-имущественных отношений и позволяют осуществлять архитектурно-строительное проектирование, строительство и реконструкцию объектов на принадлежащих собственникам земельных участках, которые прошли государственный кадастровый учёт

В отличие от Генерального плана – документа долгосрочного планирования, обращённого к органам исполнительной власти, Правила землепользования и застройки адресованы непосредственно собственникам земельных участков. В этом документе весь город или поселение поделены на территориальные зоны с обозначенным порядком их применения и изменения, в соответствии с которыми должны использоваться участки

Для чего нужны ПЗЗ?

ПЗЗ отражают текущее состояние конкретной территории, подробно описывая правила размещения объектов и строительства. Карты ПЗЗ детально отображают зонирование территории.

ПЗЗ содержат регламенты градостроения. По содержанию ПЗЗ и генплан схожи, включают и планы территорий, и текстовую часть для их описания.
Но фактически многие генпланы устарели и могут противоречить ПЗЗ. Но если генерального плана нет, то правила землепользования могут быть взять за его основу.

Правильно составленные и обновляемые ПЗЗ отражают интересы жителей и застройщиков, разрешая земельные конфликты.

Состав работы

ПЗЗ состоит из плана (карта с зонами) и описательной части. Для каждой из зон указаны правила использования, плотности и высоты застройки.

ПЗЗ устанавливают правовой режим использования существующих и планируемых к формированию земельных участков в виде градостроительного регламента территории, который включает:

  • виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства
  • предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов
  • ранее установленные ограничения использования земельных участков и объектов
  • уровень обеспечения территории инфраструктурой
  • порядок применения и изменения регламентов

На основании Генерального плана и Правил землепользования и застройки разрабатывается документация по планировке территории: проекты планировки территории, проекты межевания территории, градостроительные планы земельных участков.

ВС подтвердил недопустимость запрета на строительство со ссылкой на нормы СанПиН без точных расчетов

Верховный Суд подтвердил законность решения Московского городского суда, который признал недействующим с момента вступления решения в законную силу Постановление Правительства Москвы от 28 марта 2017 г. № 120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы» в части установления санитарно-защитной зоны в границах земельного участка административного истца Юлии Яковлевой.

Обстоятельства дела и решение первой инстанции

Как ранее писала «АГ», в 2016 г. Юлия Яковлева приобрела участок с категорией «земли для индивидуального жилищного строительства» в деревне Архангельской г. Москвы в поселке КП «Зосимово». В 2017 г. она направила в Комитет государственного строительного надзора г. Москвы документы для получения разрешения на строительство дома, однако в выдаче разрешения ей было отказано в связи с тем, что согласно градостроительному плану земельного участка (ГПЗУ) он расположен в границах ориентировочной санитарно-защитной зоны железнодорожной станции Бекасово-Сортировочное.

Решением Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 23 мая 2017 г. Юлии Яковлевой в удовлетворении требований о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство было отказано. Судами первой и апелляционной инстанций отказ в выдаче разрешения на строительство был признан законным в силу того, что ГПЗУ содержит сведения о наличии санитарно-защитной зоны в границах земельного участка.

Женщина обратилась в Московский городской суд с административным исковым заявлением о признании недействующими Правил землепользования и застройки г. Москвы в части установления санитарно-защитной зоны в границах ее земельного участка.

Решением от 10 апреля Мосгорсуд удовлетворил ее требования. Он указал, что из письменных возражений административного ответчика следует, что основанием для отображения в территориальной части Правил землепользования и застройки ориентировочной санитарно-защитной зоны для станции Бекасово-Сортировочное послужили результаты расчетов ориентировочного размера санитарно-защитной зоны от основных источников шума, выполненные ГУП «НИИ и ПИ Генплана Москвы», однако расчетов по иным показателям, оказывающим вредное воздействие на окружающую среду (шум, вибрация, ЭМП и др.), не проводилось. Кроме того, суд установил, что размеры и границы СЗЗ для данного объекта не утверждались Главным государственным санитарным врачом г. Москвы или его заместителем, как того требуют утвержденные правительством Правила установления СЗЗ.

Ответчики обжаловали решение

Не согласившись с решением, Правительство Москвы и Комитет по архитектуре и градостроительству г. Москвы подали апелляционную жалобу в Верховный Суд (имеется у «АГ»). В ней они указали, что в Правилах землепользования и застройки отражены размеры ориентировочных санитарно-защитных зон, что не противоречит нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу. Учитывая предоставленные в материалы дела результаты расчетов ориентировочного размера СЗЗ от основных источников шума, суд необоснованно сделал вывод об отсутствии расчетов по указанным показателям.

Правительство Москвы и Москомархитектура также посчитали, что вывод о том, что ориентировочные СЗЗ не должны отображаться в документах градостроительного зонирования, противоречат ч. 13 ст. 26 Закона от 3 августа 2018 г. № 342-ФЗ о внесении изменений в Градостроительный кодекс и отдельные законодательные акты.

По мнению апеллянтов, в п. 2.1 и 2.2 СанПина, на который сослался Мосгорсуд, речь идет о расчетных (предварительных) и установленных (окончательных) санитарно-защитных зонах, а не об ориентировочных, к которым относится СЗЗ станции «Бекасово», исходя из Правил землепользования и застройки г. Москвы, а отображение рассматриваемой зоны не противоречит указанным пунктам СанПина.

Кроме того, в апелляционной жалобе отмечается, что Мосгорсуд не указал, на основании какого положения нормативного правового акта он сделал вывод о том, что «размеры, в том числе ориентировочной зоны, утверждаются уполномоченным должностным лицом органа по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, чему предшествует проведение соответствующих исследований и измерений». В связи с этим данный вывод не может быть признан обоснованным и противоречит ст. 176, 180 КАС.

Апеллянты попросили отменить решение Мосгорсуда и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Юлия Яковлева в возражениях (имеются у «АГ») помимо прочего указала, что Правительством Москвы были предоставлены расчеты только по уровню шума, расчеты по иным показателям не осуществлялись, натуральные измерения проводились только по шуму и уже после установления зоны в октябре 2017 г.

Отмечается, что в п. 2.2 Постановления № 120-ПП указано, что ориентировочный размер СЗЗ промышленных производств и объектов разрабатывается последовательно: расчетная СЗЗ, выполненная на основании проекта с расчетами рассеивания загрязнения атмосферного воздуха и физического воздействия на атмосферный воздух (шум, вибрация, ЭМП и др.); установленная – на основании результатов натурных наблюдений и измерений для подтверждения расчетных параметров.

«Таким образом, согласно действующему законодательству ориентировочная СЗЗ состоит из расчетной и установленной. Для установления ориентировочной зоны имеется установленный порядок утверждения, утверждение размера санитарно-защитной зоны входит в компетенцию органов Роспотребнадзора», – подчеркивается в возражениях.

Кроме того, указывается, что Мосгорсудом при рассмотрении дела установлено, что требования к размеру СЗЗ, основания для пересмотра этих размеров, методы и порядок их установления для отдельных промышленных объектов и производств и (или) их комплексов, ограничения на использование территории санитарно-защитной зоны, требования к их организации и благоустройству определены постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 25 сентября 2007 г. № 74, которым введены в действие СанПиН 2.2.1./2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов».

Юлия Яковлева попросила ВС оставить решение Московского городского суда без изменения. Прокурор также представил возражения на апелляционную жалобу, в которых попросил оставить решение без изменения.

ВС оставил решение нижестоящей инстанции в силе

Изучив материалы дела, ВС отметил, что п. 2 Постановления Правительства от 3 марта 2018 г. № 222 «Об утверждении Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон» на правообладателей объектов капитального строительства, введенных в эксплуатацию до дня вступления в силу указанного постановления, в отношении которых подлежат установлению СЗЗ, возлагается обязанность проведения исследований атмосферного воздуха, уровней физического или биологического воздействия на него за контуром объекта в срок не более одного года со дня вступления постановления в силу. Кроме того, им необходимо предоставить в Роспотребнадзор заявление об установлении СЗЗ с приложением к нему документов, предусмотренных п. 14 данных Правил.

Верховный Суд отметил, что санитарно-защитные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ, относятся к зонам с особыми условиями использования территорий (п. 4 ст. 1 ГрК), границы которых в обязательном порядке отображаются на карте градостроительного зонирования, входящей в состав правил землепользования и застройки, а также могут отображаться на отдельных картах (ч. 5 ст. 30 ГрК).

В связи с этим ВС согласился с выводом суда первой инстанции о том, что вопросы установления размера и границ санитарно-защитных зон не отнесены к полномочиям органов государственной власти субъектов РФ, а отображению в документах территориального планирования и градостроительного зонирования подлежат зоны с особыми условиями использования территории.

Также Суд посчитал, что довод о том, что административным ответчиком отображен ориентировочный размер СЗЗ, подлежит отклонению, поскольку действующим законодательством не предусмотрено, что ориентировочные размеры СЗЗ могут быть установлены непосредственно проектом документа градостроительного зонирования без учета требований СанПиН, в том числе касающихся порядка их утверждения.

ВС указал, что, вопреки доводам жалобы, отсутствие акта об утверждении границ СЗЗ исключает возможность их отображения в правилах землепользования и застройки. При этом, согласно п. 25 Правил, СЗЗ и ограничения использования земельных участков, расположенных в ее границах, считаются установленными со дня внесения сведений о такой зоне в ЕГРН.

Суд отметил, что ч. 13 ст. 26 Закона о внесении изменений в ГрК и отдельные законодательные акты, ссылкой на которую Правительство Москвы обосновывает свою жалобу, не опровергает правильности выводов первой инстанции, поскольку отображение в документах территориального планирования санитарно-защитных зон допускается только после установления их уполномоченным органом.

Согласно данным законоположениям, с 1 января 2020 г. определенные в соответствии с требованиями законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения ориентировочные, расчетные (предварительные) СЗЗ прекращают существование, а ограничения использования земельных участков в них не действуют. Суд указал, что данные нормы применяются к СЗЗ, определенным в установленном законодательством порядке, и не исключают возможности признавать недействующими документы градостроительного зонирования в случае отображения на картографическом материале границ этих зон, установленных с нарушением законодательства в сфере санитарного благополучия населения.

Судебная коллегия по административным делам пришла к выводу, что суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал представленные документы и, оценив собранные доказательства в их совокупности, правомерно признал оспариваемый нормативный правовой акт не действующим в части. Таким образом, ВС определил оставить решение Мосгорсуда без изменения.

Представитель административного истца посчитала, что решение ВС необходимо не только для защиты ее доверителя

В комментарии «АГ» представитель административного истца адвокат АП г. Москвы Анна Минушкина посчитала, что выводы ВС весьма актуальны и необходимы для защиты прав граждан, чьи права нарушены незаконным установлением санитарно-защитных зон, поскольку данная проблема затрагивает права не только ее доверителя.

По ее мнению, в основном проблема незаконно установленных санитарно-защитных зон встречается в Новой Москве, появилась она в связи с передачей земель из одного субъекта в другой и, как следствие, принятием новых правил землепользования и застройки.

Анна Минушкина отметила, что ВС, рассматривая дело, пришел к выводам, что отображение в документах территориального планирования санитарно-защитных зон допускается только после установления их уполномоченным органом, к которым, в свою очередь, Правительство г. Москвы, не относится. «Таким образом, согласно позиции ВС, Правительство Москвы имеет право и обязано внести сведения о наличии санитарно-защитной зоны в документы градостроительного зонирования, однако установление наличия такой зоны и ее размера входит в компетенцию иного органа – Роспотребнадзора», – подчеркнула она.

«Также предметом спора в суде первой инстанции было понятие ориентировочной санитарно-защитной зоны. Одним из оснований отмены решения Московского городского суда, по мнению Правительства Москвы, было то, что зону установили ориентировочно, то есть процедура ее установления не была завершена окончательно. Однако ВС, проанализировав действующее законодательство в части установления санитарно-защитных зон, пришел к выводу о том, что ориентировочные размеры санитарно-защитной зоны также не могут быть установлены непосредственно проектом документа градостроительного зонирования без учета требований СанПин», – резюмировала Анна Минушкина.

Юристы решение Суда поддержали

Партнер, руководитель практики «Межевание, кадастр, регистрация» ООО «Содружество Земельных Юристов» Юлия Бузанова отметила, что вынесенное по делу определение в очередной раз подтверждает, что установленные ориентировочно охранные зоны не могут создавать негативных последствий для правообладателей земельных участков и объектов недвижимости.

Эксперт указала, что Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда поддержала заявителя, указав на запрет ограничения его прав в части установления охранной зоны непосредственно проектом документа градостроительного зонирования без учета требований СанПиН, в том числе касающихся порядка их утверждения. «Таким образом, единственным допустимым документом для установления вышеназванных ограничений является проект обоснования СЗЗ с соответствующими расчетами, выполненными Главным государственным санитарным врачом Российской Федерации, главным государственным санитарным врачом субъекта Российской Федерации или его заместителем в зависимости от класса опасности производств», – подчеркнула Юлия Бузанова. По ее мнению, ВС подтвердил невозможность установления указанных ограничений по иным основаниям, что позволит правообладателям быть уверенными в правомерности их установления.

Юрист международной юридической фирмы Dentons Мария Оболенская посчитала, что апелляционное определение ВС, хотя и не является революционным, значимо для практики постольку, поскольку основано на правильном и последовательном толковании многочисленных норм о санитарно-защитных зонах, содержащихся в законах и подзаконных актах. «СЗЗ считаются установленными со дня внесения сведений о них в ЕГРН. Отображение незарегистрированной (неустановленной) СЗЗ в какой-либо градостроительной документации не соответствует законодательству», – указала юрист.

Она добавила, что ориентировочные, расчетные (предварительные) санитарно-защитные зоны установленными не являются. «Действие ограничений в таких СЗЗ до 1 января 2020 г. является лишь переходным периодом от предыдущего порядка (когда для установления окончательной СЗЗ достаточно было решения Роспотребнадзора на основании измерений, подтверждающих расчетные параметры) к новому (обязательное внесение сведений о СЗЗ в ЕГРН)», – объяснила Мария Оболенская.

Юрист отметила, что сегодня для установления и дальнейшего существования ориентировочных, расчетных (предварительных) СЗЗ (либо для прекращения их существования) собственники объектов, в отношении которых определены такие СЗЗ, должны обратиться в Роспотребнадзор до 1 октября 2019 г. Сделать это также могут органы государственной власти, органы местного самоуправления и правообладатели объектов недвижимости, расположенных в границах таких СЗЗ. Роспотребнадзор, в свою очередь, должен направить копию своего решения в Росреестр.

Правила застройки и землепользования 2021 : что это и зачем они нужны

Публичная кадастровая карта России на

На публичной кадастровой карте вы можете найти любой земельный участок или объект капитального строительства, который поставлен на кадастровый учет в Единый государственный реестр недвижимости и для которого проведена процедура межевания. На карте показываются только участки, для которых сделано межевание (т. е. измерены точные координаты углов).

межевание не делалось вообще.

Поделиться ссылкой на карту (читать далее…)

Поэтому возможны 4 причины, по которым участка на карте нет:

  1. межевание не делалось вообще
  2. межевание сделано давно (до 2006 года)
  3. межевание сделано недавно (1-2 месяца назад)
  4. технические ошибки при регистрации межевого плана

Подробнее читайте в нашей статье.

Что такое генеральный план

Это документ о планировании территории. В нем указываются основные направления развития территорий, соответствующие схемы (карты) и регламент их выполнения. Основной частью является крупное изображение в виде чертежа. В качестве объекта может быть как отдельный ЗУ, так и целый город или район.

Что такое кадастр, читайте в этой статье.

ПЗЗ: что это такое в Градостроительном кодексе?

ПЗЗ – это градостроительный регламент. Расшифровывается как правила землепользования и застройки. Представляет собой документ, который содержит информацию касательно вопросов выделения определенных территорий, градостроительного зонирования.

Читать еще:  Оплатить земельный налог по кадастровому номеру


Главным законодательным актом, регламентирующим разработку, утверждение и изменение правил землепользования и застройки, считается Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК). Он введен в действие в конце 2004 года ФЗ №190.

В него регулярно вносятся коррективы. На данный момент актуальной является редакция от 27 декабря 2021 года. В статье №30 ГрК РФ приведена общая информация о ПЗЗ. Более подробно все вопросы касательно правил землепользования и застройки раскрыты в статьях четвертой главы данного правового документа.

При разработке ПЗЗ стоит руководствоваться также положениями других нормативных актов. Среди них стоит выделить Приказ Минэкономразвития РФ №650 от 23 ноября 2021 года, Письма Росреестра от 19.02.2016 и 09.04.2018.

ПЗЗ позволяет понять, можно ли проводить возведение постройки на конкретном участке земли, и каких параметров при этом следует придерживаться.

Структура ПЗЗ

Правила землепользования и застройки представляют собой нормативный акт муниципалитета. Это официальный документ. Он имеет определенную структуру, которой нужно придерживаться при разработке или изменении ПЗЗ.
Правила состоят из трех частей:

  1. общей;
  2. территориальной;
  3. специальной.

В первой приводятся термины, которые применяются в документе, описывается порядок использования ПЗЗ, внесения требуемых изменений. Это своего рода классификатор земельных участков, пояснительная записка. Территориальная часть – это графический блок документа.

Она содержит данные о видах разрешенного использования, ограничениях застройки зон, параметрах. Информация оформлена в виде текста, карт и таблиц. Каждая карта зонирования землепользования и застройки выполнена на топографической подоснове.

Она устанавливает границы территориальных зон, к каждой из которых прикреплен земельный надел. Карта дает возможность найти требуемое сооружение, здание, расположенное в черте населенного пункта. Таблицы и текст содержат описание условных обозначений, которые нанесены на карту.


Они значительно упрощают получение нужной информации. Специальная часть ПЗЗ представлена градостроительными регламентами. Они устанавливают правовой режим участка.

Для каждой территориальной зоны приводится свой регламент. Это позволяет учесть особенности разных наделов, обеспечить их рациональное использование. Регламент определяет масштаб застройки, границы и площадь участка земли, показывает, под какой вид строительства подходит надел.

Эксперт по семейному праву с 2010 года

В соответствии с шестым пунктом статьи №36 ГрК России, не устанавливают регламент в отношении территорий лесного фонда, запаса, особо охраняемых природных зон, сельскохозяйственных угодий и т.п.

Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию

— обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:
+7
— Москва и обл.
+7
— Санкт-Петербург и обл.
8
— Другие регионы РФ
Вам не нужно будет тратить свое время и нервы
— опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

Почему нет участка на кадастровой карте?

Он должен указываться с двоеточиями, и содержать 4 группы цифр. Например, 77:08:0009005:8 Распечатать карту

Адреса бывают сложные, поэтому точнее найти объект по кадастровому номеру. Посмотрите его в документах. Например, 77:08:0009005:8

На карте показываются
только участки, для которых сделано межевание (т. е. измерены точные координаты углов).
На публичной кадастровой карте вы можете найти любой земельный участок или объект капитального строительства, который поставлен на кадастровый учет в Единый государственный реестр недвижимости и для которого проведена процедура межевания.

Он должен указываться с двоеточиями, и содержать 4 группы цифр. Например, 77:08:0009005:8

Под картой имеется список регионов, по которым можно сузить территорию поиска. При выборе нужной области, территория будет приближена на карте.

Содержание


Карта зон градостроения

План ПЗЗ включает в себя:

  1. Порядок применения и изменения правил. Прописан порядок оформления документации, проведения слушаний, внесенные изменения и иные вопросы застройки.
  2. Карту зон градостроения. Устанавливаются границы местностей. Главное требование — каждый земельный участок относится только к одной зоне. Но зоны не привязываются к одному ЗУ.
  3. Градостроительный устав. Указаны виды использования ЗУ, самый большой и самый маленький размер участка. Также указываются ограничения, распространяемые на земельные участки и объекты строительства.

Решайте вопросы с ПЗЗ Московской области и Москвы с RFI consult!

Если у вас возникли вопросы относительно документов градостроительного зонирования, вы хотите разобраться, сможете ли сменить вид разрешенного использования земельного участка, вам необходимо внести изменения в ПЗЗ в Московской области или Москве, юристы RFI consult окажут профессиональную помощь.

Мы уверены, что сможем найти эффективное решение для каждого клиента, ведь у нас работают юристы с опытом от 5 лет. RFI consult на юридическом рынке Москвы с 1998 года — и колоссальный опыт позволяет улаживать даже сложные ситуации. Нашими постоянными клиентами являются крупные застройщики Москвы и Московской области.

Выберите RFI consult для решения вопросов с ПЗЗ в 2018 году — оцените наши преимущества:

  • Минимальные сроки. Мы начинаем работу над делом в день подписания договора, тщательно прорабатываем стратегию взаимодействия с государственными органами, грамотно собираем пакет документов. Это позволяет получать необходимые разрешения и добиваться принятия положительных решений с первого обращения.
  • Доверительные отношения с клиентами. Мы всегда объективно описываем перспективы, и если шансы на успех невелики, то предлагаем клиентам альтернативы. Наши юристы готовы в любой момент отчитаться о ходе дела. Доверьтесь высококвалифицированным юристам — и мы найдем оптимальный способ реализации ваших задач.
  • Доступная стоимость услуг. Мы удерживаем цены на конкурентном уровне, поэтому стоимость изменения ПЗЗ в Московской области или Москве в 2021 году у нас одна из самых низких. Запишитесь на консультацию к юристу — и он рассчитает ее для вашего объекта, а также подскажет, сколько времени нам потребуется, чтобы решить вашу проблему.

Порядок подготовки проекта

Для того, чтобы в полной мере подготовить ПЗЗ, необходимо выполнить следующий ряд действий:

  1. Глава местной администрации принимает решение о том, что нужно подготовить проект правил. Также он устанавливает этапы градостроительного зонирования, регламент проведения работ, сроков и иных регламентов касательно организации.
  2. В это же время выбирают состав комиссии, которая будет отвечать за публичные обсуждения при их проведении.
  3. Не позднее, чем через 10 дней с момента принятия решения публикуется информация в СМИ.
  4. Происходит проверка органами местного самоуправления. Они проверяют его соответствие генеральному плану населения, генеральному плану округа, техническому регламенту, схемам планирования муниципальных районов.
  5. Если результаты проверки положительные, то программу направляютглаве муниципального образования. Если проверка не пройдена, то отправляется комиссии на доработку.
  6. Глава муниципального образования проводит публичные слушания со списком поступивших заявок.
  7. После завершения обсуждений комиссия организовывает внесение изменений и приводит программу главе местной администрации.
  8. Он должен в течение 10 дней направить проект в представительный орган местного самоуправления либо отклонить его.

Что такое выписка из ПЗЗ и зачем она нужна?

Заказать документ может любой собственник или арендатор земельного участка

Любой договор, который составляют для заключения аренды участка земли, включает в себя несколько основных аспектов. Сюда входит кадастровый номер, зона, в которой находится участок и характеристики этого участка.

Существует несколько правовых актов для каждой территории России, которые устанавливают правила пользования тем или иным участком. Данные правила обязательно должны быть подтверждены органами местного самоуправления, после чего они смогут вступить в силу на законных основаниях.

Выписка из правил землепользования представляет собой бумагу, в которой имеется полный список требований к земельному участку. Данная выписка включает в себя следующие моменты:

  1. Кадастровый номер участка.
  2. Размер участка земли.
  3. Адрес его местонахождения.
  4. Номер зоны, в которой находится участок.
  5. Каким именно органом были установлены правила пользования участком земли.
  6. Основные виды использования участка.
  7. Вспомогательные виды использования участка.
  8. Самый большой и самый маленький размер участков, расположенных в данной зоне.

Если вам нужна выписка из ПЗЗ Москва, вам следует посетить сайт geo-global.ru. Здесь вы сможете заказать данный документ.

Правила землепользования применяются в следующих случаях:

  1. Для сохранности объектов культурного наследия.
  2. Для эффективного развития территории муниципальных объектов.
  3. Для обеспечения прав владельцев земельных участков и недвижимости.
  4. Для создания благоприятных условий вложения финансовых средств.

При этом данные документы не делают противоречий генеральному плану территории и соответствуют утвержденным планам планировки. Заказать выписку из ПЗЗ может любой собственник или арендатор земельного участка. К выписке прилагается фрагмент карты зонирования территории, находящиеся рядом с участком. В некоторых случаях документы могут не отвечать интересам арендаторов и собственников земельных участков. Данная проблема особенно актуальна для юрлиц, использующих землю для начала строительства.

Физическим лицам выписка из ПЗЗ может потребоваться при строительстве дома на садовом участке. Полученная информация позволит правильно заполнить уведомление о начале строительства и избежать проблем с государственными органами. Юридическим лицам информация, размещенная в данном документе, позволит оценить инвестиционную привлекательность проекта.

ПЗЗ — что это за документы? Законодательство

Что такое ПЗЗ земельного участка и для чего оно предназначено?

ПЗЗ — что это такое в строительстве, какова расшифровка? Понятие ПЗЗ появилось в законодательстве страны с принятием Градостроительного кодекса (ГРК РФ). В первых статьях кодекса раскрывается их понятие.

По ГРК РФ ПЗЗ является документом градостроительного зонирования. Им устанавливаются градостроительные регламенты, территориальные зоны, а также порядок их применения и изменения.

Иными словами, в этом документе вся земля в пределах города разделяется на зоны, которые должны использоваться определенным образом.

Разрабатываются и принимаются такие документы актами муниципальных органов. Поэтому для каждого муниципального образования эти правила будут разными, учитывая особенности местности, условия и планы развития данного населенного пункта.

Следовательно, общие положения о ПЗЗ содержатся в ГРК РФ. А правила для конкретного поселения должны утверждаться местными властями.

Собянин заявил о намерении отказаться от «советского» генплана Москвы

Власти Москвы рассматривают возможность отказа от жесткого генерального плана города, этот документ планируется перевести в режим обновляющегося мастер-плана, рассказал в интервью РБК мэр столицы Сергей Собянин. «Любой жесткий документ, который мы примем, не будет иметь никакого отношения к реальной жизни», — пояснил свою позицию Собянин.

Генпланы почти не разрабатываются в мире, например, его нет в Лондоне, подчеркнул Собянин. «Генплан — это советская кондовая история», — уверен мэр. Собянин и раньше заявлял о «кондовости» московского генплана, отмечая, что необходимо разрабатывать мастер-планы для развития каждого района города. Сейчас, по словам Собянина, городу необходим не генплан, а стратегия развития, и для этого нужно работать над мастер-планом города в целом. «Но это не документ, а процесс. Процесс обсуждения, осмысления, куда мы двигаемся. Поэтому, честно говоря, мне не хочется никакой новый генплан разрабатывать. По плану эти работы ведутся, но не более того», — рассказал Собянин. О том, что в Москве началась разработка нового генплана, в июне говорил заммэра по градостроительной политике и строительству Андрей Бочкарев.

Глава города считает систему городского планирования «гипертрофированной» и «неподъемной» из-за большого количества документов разного уровня, которые существуют. Кроме генерального плана города это, например, проекты планировки территорий, правила землепользования и застройки, градостроительные планы земельных участков. Сейчас планирование устроено таким образом, что «весь город должен быть на квадраты нарезан и распланирован на 20 лет вперед». По мнению Собянина, на практике это невозможно.

«В реальной жизни все очень динамично. Например, у нас 17 тыс. га промзон. По генплану это промзоны. Но половина из них точно никакие не промзоны. Там помойки, из которых надо что-то полезное делать. И заводские территории стране не нужны в таком объеме», — объяснил Собянин, отметив, что «у нас по старому генплану огромное количество отклонений». «Они естественны, от них никуда не денешься. Мы каждые десять лет прибавляем миллион населения. Структура экономики меняется кардинально», — настаивает Собянин.

Он также подчеркнул, что в Москве уже произошли изменения в подходах к планированию и проектированию. Каждый проект сейчас рассматривается не по отдельности, а «в режиме комплексной застройки» с учетом инфраструктуры, рабочих мест и так далее. «Архитектурный контроль, разумеется, очень нужен, но это не про генплан. За эти годы мы ушли от дешевых безликих «панелей», ушли от застройки в стиле спальных районов, перешли к современной квартальной планировке», — отмечает Собянин.

«Механизмы планирования — сложные, очень инерционные, но они начинают потихоньку меняться», — заключил мэр.

Генплан — это основной документ территориального планирования города. Создание генпланов регулирует Градостроительный кодекс, в котором прописано четкое содержание документа. Согласно методическим рекомендациям по разработке генпланов, эти документы нужно утверждать на срок не менее чем 20 лет. В генплане рекомендуется определять срок первой очереди его реализации от трех до десяти лет и перспективный срок до 30–40 лет.

Последний генплан Москвы был принят еще в 2010 году, когда мэром был Юрий Лужков. Этот документ охватывает развитие города до 2025 года. После присоединения к столице новых территорий был также принят отдельный генплан их развития до 2035 года.

Согласно Градостроительному кодексу, генплан должен включать в себя планы по размещению различных объектов, карты функциональных зон, которые определяют, какие проекты можно строить на той или иной территории, а какие нельзя. Например, в генплане отображается то, в какой зоне должно строиться жилье, где — располагаться спортивные объекты, где — инженерная инфраструктура или дорога и т.п. Зоны, обозначенные в генплане, детализируются в градостроительных документах более низкого уровня.

При принятии нового генплана или внесении изменения в существующий необходимо проводить общественные слушания по всему городу. Генплан Москвы утверждает Мосгордума, но, кроме того, столице при принятии документа нужно получать согласования федерального правительства и властей регионов, с которыми граничит город.

В 1923 году появился проект «Большой Москвы», документ не был официально утвержден и не являлся генпланом, но на него стали ориентироваться при реконструкции и новых застройках. Авторами концепции были архитекторы Алексей Щусев и Иван Жолтовский.

Первый генплан был принят в 1935 году. Документ был разработан под руководством архитекторов Владимира Семенова и Сергея Чернышева. Во время его реализации в столице сносили и взрывали храмы (одним из них стал храм Христа Спасителя, на месте которого, согласно плану, должен был появиться Дворец Советов — в итоге так и не реализованный архитектурный проект), запустили метро, построили канал имени Москвы. Генплан не был реализован полностью из-за начала Великой Отечественной войны.

Следующий плановый документ на десять лет был утвержден в 1952 году, после создания Института Генплана Москвы (первым директором института стал Александр Устинов, он умер в 1953 году). Он продолжил и скорректировал идеи прежнего генплана. Именно в нем появились сталинские высотки, а также идея строительства кольцевой автомобильной дороги по периферии.

Продолжением этого документа стала разработка технико-экономических основ нового генплана в 1960 году. Тогда появился вариант компактного размещения городской застройки в пределах МКАД (она строилась с 1956 года, первый участок запустили в ноябре 1960-го).

Новый генплан появился в 1971 году, его разрабатывал коллектив под руководством Михаила Посохина. Город имел границы в пределах кольцевой автодороги и несколько внешних территорий, включая Зеленоград и Солнцево. За счет ближнего Подмосковья столица получила «легкие города» — защитный лесопарковый пояс. Были запроектированы новые «кольца» и скоростные трассы. Город разделили на несколько зон, в каждой из которых должны были быть своя инфраструктура, производство и культурный центр.

Проект нового генплана, до 2020 года, был утвержден и принят московскими властями только в 1999 году. В 2005-м вступил в силу новый федеральный Градостроительный кодекс, а через три года — московский Градостроительный кодекс. В соответствии с ними генплан был актуализирован и окончательно утвержден в 2010 году, он подразумевал перспективу до 2025 года. В его разработке принимал участие главный архитектор Москвы Александр Кузьмин, документ утвердил мэр Юрий Лужков. Генплан выносился на общественное обсуждение и сопровождался протестами. По утверждениям властей, документ был направлен на увеличение жилищного фонда и улучшение транспортной инфраструктуры, противники утверждали, что он выгоден только строительным компаниям.

Генеральный план меняет правовой режим только тех участков, в отношении которых установлен градостроительный регламент

Согласно ч. 12. ст. 9 Градостроительного кодекса РФ “утверждение в документах территориального планирования границ функциональных зон не влечет за собой изменение правового режима земель, находящихся в границах указанных зон” (введена Федеральным законом от 20.03.2011 N 41-ФЗ).

На практике суды толкуют эту норму следующим образом: сносить существующее не нужно, новое строительство (смена разрешенного использование участка) запрещено. По сути применяются п.п. 8,9 ст. 36 ГрК РФ, согласно которым земельные участки, которые не соответствуют градостроительному регламенту, могут застраиваться (в том числе через реконструкцию существующих объектов капитального строительства) только путем приведения в соответствие с градостроительным регламентом. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства на них также может осуществляться только путем приведения в соответствие с градостроительным регламентом.

Таким образом, в случае если генеральный план поселения реализован через Правила землепользования и застройки, и, например, территория индивидуальной застройки отнесена к зоне многоэтажной многоквартирной застройки, то должен быть запрет на строительство нового индивидуального дома, а даже на его реконструкцию, путем надстройки второго этажа, например.

Однако, действие градостроительного регламента не распространяется на территории общего пользования (ч.4 ст. 36 ГрК РФ).

Территории общего пользования — территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). Их границы отображаются красными линиями на проектах планировки территорий.

Территории общего пользования также могут быть застроены, например, инженерными сооружениями: дорогами, дамбами, мостами, причалами, эстакадами, туннелями и др. При этом если на участке на генеральном плане отображена такая планируемая дорога, то ни о каком приведении к такому положению при использовании участка речи быть не может. Означает ли это, что участок уже ничем нельзя застраивать или его использование не ограничивается до момента изъятия такого участка для публичных нужд?

Казалось бы, какой смысл застраивать такой участок, если все равно здесь будет дорога и все надо будет сносить. С другой стороны, совершенно непонятно, будет ли это дорога на самом деле и когда выкупят участок под нее. При этом строить нельзя уже сейчас. C другой стороны, нет никакого смысла строить, если дорога все-таки будет.

Судебная практика часто не видит разницы, идет речь об изменении документом территориального планирования градостроительного регламента или же о планировании в этом месте территории общего пользования. Во всех случаях, суды склонны говорить о запрете нового строительства.

Однако, в этом случае законодательство содержит все ответы. Во-первых, любое ограничение права собственности на землю должно быть прямо предусмотрено законом. И запрета на новое строительство в случае с территориями пользования законодательством не предусмотрено. Зато есть другие положения.

Согласно ч. 12.6 ст. 45 ГрК РФ проект планировки территории, предусматривающий размещение объектов, для размещения которых допускается изъятие земельных участков, не действует в этой части, если в течение трех лет не принято решение об изъятии.

Однако данное положение не применяется в отношении проектов планировки территории, утвержденных до 1 апреля 2015 года, и в России много городов, где нарисованные с 2004 года планируемые дороги таким образом ограничивают право частной собственности.

Как быть с ними?

В законодательстве решение об изъятии напрямую связано именно с проектом планировки территории и может быть принято не позднее чем в течение трех лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов. ( ч. 3 ст. 56.3 Земельного кодекса РФ). Правило это введено в 2015 году, но нет оговорки, что оно не применяется к проектам планировки прошлого периода. Получается, после 2018 году такие решения уже не могут быть приняты.

Читать еще:  Как зарегистрировать перепланировку квартиры в МФЦ и через Госуслуги

Возможно ли в таком случае, что генеральный план, который не может быть реализован без проекта планировки, все равно будет ограничивать права землевладельца?

Очевидно, к этому нет никаких оснований.

Более того, ст. 280 ГК РФ вообще не связывает утверждение в документах территориального планирования функциональных зон с возникновением каких-либо ограничений гражданских права владельца участка. Единственное ограничения возникает уже после принятия решения об изъятии участка и выражено оно в том, что после этого момента лицо, чей участок изымается, несет риск отнесения на него затрат и убытков, связанных со строительством, с реконструкцией зданий, сооружений, осуществлением неотделимых улучшений. То есть стоимость такого нового строительства не возмещается после изъятия.

Из этой же нормы можно сделать вывод, что новое строительство после принятия генерального плана и до принятия решения об изъятия не только возможно, но и стоимость его должна быть возмещена при изъятии. И это справедливо, так как с точки зрения баланса публично-частных интересов решения об утверждении документа территориального планирования и об изъятии участка принимает одна сторона.

Правила землепользования и застройки

Правила землепользования и застройки – документ градостроительного зонирования, утверждаемый нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

В нем устанавливаются территориальные зоны, градостроительный регламенты, порядок применения документа и порядок внесения в него изменений.

В отличие от Генерального плана территории Правила более точно детализируют, какие участки можно застраивать, а какие нет, а также, что именно можно строить на территории в 2021 году.

Основные сведения

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) территорий сельских и городских поселений устанавливают градостроительные регламенты для территориальных зон, а градостроительные регламенты, в свою очередь, — разрешённое использование земельных участков, то есть использование в соответствии с целью изначального или происшедшего создания земельного участка.

Что такое правила землепользования и застройки? ПЗЗ — это не градостроительный документ или его разновидность, а нормативный правовой акт органов местного самоуправления, регулирующий использование и изменение объектов недвижимости через введение градостроительных регламентов.

Разница между правовым нормативным актом и градостроительным документом — в публичности правового акта и действии градостроительной документации без её опубликования.

Градостроительный кодекс определяет не только перечень видов градостроительных документов, но и перечень градостроительных документов, разрабатываемых местными органами власти:

  • Генеральный план поселения (города, населённого пункта) – градостроительные документы о долгосрочном градостроительном планировании (определяются основные направления развития территории);
  • зонирование, проводимое по генеральному плану, осуществляют без установления градостроительных регламентов, не является нормативным правовым актом, а основным градостроительным документом;
  • правила землепользования и застройки (ПЗЗ) вводят градостроительные регламенты.
  • Основная цель введения Правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений:

    • упростить и ускорить решение вопросов разрешенного использования земельных участков;
    • создание условий для планировки территорий муниципальных образований;
    • создать условия для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
    • обеспечить права и законные интересы физических и юридических лиц;
    • создать условия для привлечения инвестиций;
    • организовать обстановку для развития территории субъекта.

    Земли общего пользования — территории, которыми вправе пользоваться без ограничений все лица:

    • парки;
    • скверы;
    • водоемы;
    • сады;
    • бульвары и т. д.

    На землях, находящихся в общем пользовании, объекты, принадлежащие гражданам и организациям, могут располагаться только на правах аренды. При этом владельцы зданий и сооружений должны следить за чистотой и порядком на арендованной территории.

    Действие градостроительного регламента не должно распространяться на эти земли, поэтому в план застройки такие территории не включаются.

    К примеру, Правила землепользования и застройки города Москвы регламентируются Постановлением Правительства Москвы №120-ПП от 28.03.2017 года.

    Задачи Правил землепользования и застройки

    Основная задача ПЗЗ – разрешение противоречий между населением, бизнесом и властью. Основной законодательный акт, который регламентирует вопросы ПЗЗ, — 190-ФЗ от 29.12.04 г.

    До момента утверждения ПЗЗ проводят публичные слушания, далее следует огласка с последующей публикацией в СМИ. Публичность – основное отличие между градостроительным документом и правовым актом.

    У ПЗЗ своя юридическая сила в пределах своего правового статуса. Если начнется суд, ПЗЗ – основной документ для восторжествования справедливости.

    Выделяют общую и территориальную части ПЗЗ. В общей указаны положения о том, какие участки разрешены под строительство и об отнесении спорного участка к какому-либо классу.

    Территориальная часть отвечает за разделение участков по красным границам объектов. Это карты всей территории населённого пункта, показывающие территориальное зонирование и устанавливающие границы зон.

    Градостроительным регламентом определяется право и порядок изменения территориальных зон. После изменений вносят сведения о видах разрешенного использования рассматриваемого объекта. Затем изменения доходят и до Реестра объектов недвижимости.

    Каждый гражданин вправе изменить разрешенное использование своего участка в пределах одной территориальной зоны.

    У каждой категории свои подразделения на зоны: жилые, сельскохозяйственные и другие. Изменения внутри зон без изменения категорий имеют право принимать депутаты округа в момент утверждения и внесения изменений в правила землепользования и застройки. Или глава администрации, но до утверждения в ПЗЗ.

    Говоря о промышленных предприятиях, здесь также имеются ограничения. К примеру, строить новые предприятия на территории для жилой застройки нельзя, потому что предприятия выделяю продукты обработки в виде вредных веществ. У каждого завода есть санитарно-защитная зона.

    Подробнее о градостроительном регламенте

    Согласно статье 36 ГрК РФ градостроительный регламент (ГР) определяет правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

    ГР устанавливают с учетом:

  • фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;
  • возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого применения земельных участков и объектов капитального строительства;
  • функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;
  • видов территориальных зон;
  • требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.
  • Действие ГР распространяется на все земельные участки и объекты капитального строительства, которые расположены в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

    Но ГР не распространяется на земельные участки:

    • в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия народов РФ;
    • в границах территорий общего пользования;
    • предназначенные для размещения линейных объектов;
    • предоставленные для добычи полезных ископаемых.

    ГР не устанавливают для земель:

    • лесного фонда;
    • покрытых поверхностными водами;
    • запаса;
    • особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов);
    • сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.

    Порядок проведения публичных слушаний по проектам градостроительных решений (по изменению вида разрешенного использования земельного участка)

    Рассмотрим основные этапы:

    1. Подается заявка (заявление) собственника участка в администрацию районного муниципалитета.
    2. Комиссия по землепользованию принимает решение о проведении слушаний.
    3. Направляется извещение о проведении слушаний и изменении разрешённого использования соседствующих собственников участков и объектов недвижимости.
    4. В СМИ публикуется информационное сообщение о проведении публичных слушаний. И это обязательное условие.
    5. Оформляется протокол публичных слушаний со списком поступивших обращений и замечаний. Затем — протокол комиссии об изменении разрешённого использования земельного участка.
    6. Постановление Главы местного муниципалитета об итогах общественных слушаний и изменении вида разрешённого использования земельного участка.

    Через официальную процедуру изменения разрешенного использования земельного участка проходить обязательно, если для строительства объектов на данном участке нужно получить градостроительный план участка и разрешение на строительство.

    Проводят проверку соответствия проектной документации разрешенному использованию земельного участка и архитектурно-планировочному заданию (АПЗ).

    Перевести земли сельскохозяйственного назначения («для садоводства», «для дачного строительства») в земли населённых пунктов (с разрешённым использованием «для размещения домов ИЖС» можно, установив или изменив границы населённых пунктов в порядке, определяемом Градостроительным кодексом РФ.

    Категорию земель изменяют, готовя и утверждая Генеральный план поселения, разрешённое использование устанавливается Правилами землепользования и застройки.

    Пока не утверждены границы городских и сельских округов, процедура включения земельных участков в границы населенных пунктов следующая:

    1. Лицо подает заявление в местный орган власти, прося включить участок границы данного поселения.
    2. Органами власти проводятся публичные слушания. После оформляется заключение, его направляют в Правительство области.
    3. Областное Правительство в течение 30 дней с момента получения заключения должно принять положительное или отрицательное решение по вопросу изменения границ населенного пункта.

    Если речь идет о землях лесного фонда, безопасности или обороны, документы направляют на согласование, к примеру, в Рослесхоз. Если ответа в течение месяца не поступает, вопрос считается согласованным.

    Виды юридической ответственности за нарушение правил землепользования и застройки

    В зависимости от того, в чем выразилось такое нарушение, и какие санкции за него предусмотрены, лицо, виновное в нарушении правил землепользования и застройки, может быть привлечено к гражданской и административной, уголовной или дисциплинарной ответственности.

    Если при осуществлении градостроительной деятельности гражданин или чиновник нарушили нормы определенного кодекса, возмещение вреда, причиненного при этом другим людям, их жизни и здоровью, осуществляется по правилам гражданского законодательства.

    Такая ответственность носит обычно материальный характер и состоит в выплате неустойки, пени и компенсации ущерба.

    Наказание последует, если:

  • нарушен порядок строительства и ввода объекта в эксплуатацию;
  • коммерческие и жилые здания возведены без разрешения;
  • нарушен порядок выдачи подобных разрешений должностными лицами;
  • заселение и использование жилых домов, производственных и гражданских зданий осуществляется без ввода в эксплуатацию;
  • нарушены нормы и требования государственных стандартов при изготовлении строительных материалов или выполнении строительных/монтажных работ;
  • нарушены нормы экологического законодательства при проектировании зданий, их размещении, эксплуатации;
  • работы осуществляются без лицензии, если она необходима.
  • Далее узнаем, какова ответственность за нарушение правил землепользования и застройки. Основное наказание – денежный штраф, налагаемый на должностное лицо или на государственный орган, компанию.

    Если виновным признают юридическое лицо, помимо штрафа к нему могут применить административное приостановление деятельности на срок до 90 дней.

    Отягчающие обстоятельства применяются, если:

    • виновное лицо откажется устранять допущенные нарушения;
    • вызванные негативные последствия коснулись широкого круга лиц;
    • была нарушена техника безопасности при производстве работ, а также имеет место злостный характер таких деяний, то есть их неоднократное и намеренное повторение.

    Дисциплинарная ответственность – это меры воздействия, которые могут быть приняты в рамках трудового законодательства к сотруднику, по вине которого были нарушены ПЗЗ и другие градостроительные нормы. Среди них возможны выговоры, замечания и даже увольнение с должности.

    Если при строительстве или проектировании зданий допущенные нарушения повлекли смерть людей или получение ими увечий, финансовый ущерб для бюджета, хищение денежных средств, фальсификацию документов, виновных в них лиц привлекают к уголовной ответственности.

    Правила землепользования и застройки — документ о территориальном зонировании территории субъекта РФ. Документ принимают только уполномоченные органы региона с условием проведения публичных слушаний по проекту.

    В России есть центры, которые информируют граждан по вопросам ПЗЗ, а также любом МФЦ. В них есть информация о прогнозах на строительство инфраструктуры районов: больницы, детские сады, школы.

    ✓ Что такое правила землепользования и застройки и зачем они нужны?

    Разъяснение от ФГБУ «ФКП Росреестра» по Вологодской обл .:

    В последнее время мы все чаще слышим словосочетание «Правила землепользования и застройки» и возникают вопросы: «А что же это такое?», «Для каких целей они принимаются?», «Какая от них польза?». Постараемся разобраться с этими вопросами.
    Впервые в Российской Федерации словосочетание «Правила землепользования и застройки» (ПЗЗ) появилось с принятием Градостроительного кодекса в 1998 году.

    В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса правила землепользования и застройки – это документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

    Для чего же нужны Правила землепользования и застройки?
    Существует четыре цели разработки ПЗЗ как документа градостроительного зонирования, сформулированные в Градостроительном кодексе:
    1. создание условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
    2. создание условий для планировки территорий муниципальных образований;
    3. обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
    4. создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путём предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства.

    Таким образом, правила землепользования и застройки как документ необходимы для упорядочивания градостроительной деятельности и оптимизации землепользования муниципального образования, они формируют общие принципы развития разных функциональных зон города (населенного пункта) в пределах установленных регламентов.

    В настоящее время на территории большинства сельских поселений Вологодской области утверждены правила землепользования и застройки. В связи с этим, рассмотрим порядок изменения вида разрешенного использования земельных участков их правообладателями.

    Изменение видов разрешенного использования земельных участков на территории городского или сельского населенного пункта может осуществляться правообладателями земельных участков без дополнительных разрешений и согласований, без принятия дополнительных постановлений органами местного самоуправления, если применяемые в результате этого изменения виды использования указаны в градостроительном регламенте в качестве основных видов разрешенного использования или являются вспомогательными по отношению к существующим в пределах объекта права основным или условно разрешенным видам использования.

    То есть, правообладатель земельного участка должен самостоятельно обратиться в орган кадастрового учета с заявлением о государственном кадастровом учете изменения вида разрешенного использования земельного участка, указав в нем необходимый основной или вспомогательный (в дополнение к основному) вид разрешенного использования в соответствии с утвержденными ПЗЗ, без приложения дополнительных документов.

    В случаях, если земельный участок расположен на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, то решения о возможности изменения вида его разрешенного использования принимается уполномоченными органами исполнительной власти Российской Федерации и области в соответствии с федеральными законами.

    В заключении хотелось бы отметить, что введение правил землепользования и застройки территорий городских и сельских населенных пунктов значительно упрощает и ускоряет решение вопросов по установлению и изменению разрешенного использования земельных участков.

    И. о. начальника отдела инфраструктуры пространственных данных и обеспечения информационного взаимодействия
    филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Вологодской области
    Е. Н. Чекавинская

    Новые Правила землепользования и застройки в Краснодаре: зачем нужны и как в них разобраться

    Каждый из нас хоть раз в жизни слышал аббревиатуру ПЗЗ и знает ее расшифровку – Правила землепользования и застройки. И наверняка многие резонно полагают, что это очень важный документ, определяющий перспективы развития города.

    На деле же мало кто из нас открывал этот документ, чтобы детально его изучить. Лично мне непонятно, как он может пригодиться. Что изменят в жизни краевого центра и его жителей новые правила, «Краснодарским известиям» рассказал член комиссии по землепользованию и застройке городской администрации, известный общественник Владислав Амерханов.

    Карты, границы и двухтомник

    – Владислав Сергеевич, что такое ПЗЗ и с чем их едят?

    – Территория Краснодара поделена на множество зе­мельных участков, у каждого из которых свои индивидуальные особенности и разрешенное использование. При грамотном планировании и использовании территории город развивается гармонично и комфортно для жизни, работы и отдыха. Правила землепользования и застройки – это главный документ, который устанавливает па­раметры застройки земельных участков и пока­зывает это на карте. Другими словами, ПЗЗ – это документ, который дает ответ на вопрос, разрешено ли строить и с какими параметрами в отношении любого земельного участка в границах города.

    – В Краснодаре всегда существовали такие правила, зачем нужно было принимать новые?

    – Очень простой пример. Вот вы вышли замуж и поменяли фамилию. Что дальше вы должны сделать? Поменять фамилию и в других документах. Сухим языком, привести в соответствие документы. Здесь точно так же. Приняли новый Генплан год назад – нужно привести в соответствие Правила землепользования и застройки, что мы и сделали. К примеру, в Генплане обозначена зона многоэтажной жилой застройки. Но этого мало, нужно открыть новые правила и прочитать, как можно построить. То есть правила регламентируют, что, где и в каких предельных параметрах можно возводить.

    – Хорошо, а сколько читать-то?

    – Старые правила состояли из 182 страниц, новые – из 1800 страниц. Материалы проекта решения городской Думы Краснодара можно найти на сайте администрации города. Они состоят из карт градостроительного зонирования, объектов культурного наследия, границ территориальных зон и из двух томов Правил землепользования и застройки.

    – Но это очень сложный технический документ, в котором не каждый человек с высшим образованием может разобраться. Зачем нужно было выносить на общественные обсуждения?

    – Это вопрос не ко мне. Проект Правил землепользования и застройки проходил общественные обсуждения согласно действующему законодательству. Ведь новые правила затрагивают интересы каждого краснодарца.

    Не точечная, а комплексная застройка

    – Чем конкретно новый документ отличается от самого Генплана?

    – Это два дополняющих друг друга документа. ПЗЗ расшифровывают и детализируют Генплан. Что еще очень важно: правила устанавливают параметры застройки в отношении каждой зоны Генплана.

    – О каких параметрах идет речь?

    – Это множество норм и градостроительных регламентов. В эти нормы входят в том числе параметры для образования земельного участка. Что это такое? В зависимости от того, сколько детей будет учиться в этой школе, устанавливается размер земельного участка. Ведь на каждого школьника рассчитывается определенное количество квадратных метров.

    – Вот лично у меня нет земельного участка и таких людей очень много в городе. Зачем мне нужно читать и вникать в ПЗЗ?

    – Мы все живем в городе и очень важно знать, как он будет развиваться дальше. К примеру, в одном из пунктов правил говорится, что застройка многоэтажными жилыми домами запрещена в городе без заключения договоров о комплексном развитии территорий и без разработки проектов планировки территорий. Другими словами, новые правила исключают точечную застройку. Разве это не хорошая новость?

    – Как узнать, что можно строить на том или ином земельном участке?

    – С помощью карт ПЗЗ можно проверить, разрешается ли строить тот или иной объект в рай­оне, узнать максимальную высоту будущих строений и предельную плотность застройки для каждого участка в городе. Правила землепользования и застройки задают единые для всех стандарты, вносят ясность во все градостроительные процессы города и устанавливают правовой режим использования городских территорий, защищая тем самым интересы жителей Краснодара.

    Хочу сказать слова благодарности депутатам за принятие новых правил землепользования и застройки. Это позволит приступить к реализации Генерального плана с разработкой проектов планировок незастроенных территорий города с правильными градостроительными решениями согласно действующим нормативам.

    Евгений Первышов, мэр Краснодара.

    Факты

    В градостроительной отрасли существует определенная иерархия документов. Первый и самый важный – Генеральный план, он указывает основные направления развития Краснодара и определяет наиболее рациональное использование, например, соцобъектов, зон отдыха и резервирует для этих целей территории. Вторым по значимости градостроительным документом являются правила землепользования и застройки. Их как раз нужно было привести в соответствие с Генпланом. Разработчиком Генплана, как и ПЗЗ, является Санкт-Петербургский научно-исследовательский институт перспективного градостроительства. Генпланисты внесли немало предложений в новые правила от краснодарских активистов.

    С 10 марта по 13 апреля 2021 года в Краснодаре проходили общественные обсуждения изменений в ПЗЗ. В 35 местах работали экспозиции с визуализацией предлагаемых изменений, в обсуждениях приняли участие около тысячи горожан, поступило около 700 уникальных предложений. В основном предложения касались вида разрешенного использования земельных участков. Жители просили добавить вид разрешенного использования того или иного земельного участка, перевести участок в другую территориальную зону.

    Три степени защиты интересов краснодарцев

    1. Правила защищают от самовольного строительства и хаотичной уплотнительной застройки.

    2. Закрепляют существующие параметры городской среды и отражают те объекты, решения по строительству которых уже приняты.

    Читать еще:  Акт обследования жилищных условий (образец) скачать

    3. Гарантируют строительство всех объектов социальной инфраструктуры, что обеспечивает новое качество жизни людей.

    Правила землепользования и застройки: суть, утверждение и изменение

    Владельцы недвижимого имущества, используя и распоряжаясь своей собственностью, в 2021 году должны руководствоваться действующими в текущий момент сводом Правил землепользования и застройки, утвержденными в данном регионе. Знание нюансов позволит в будущем избежать множества проблем, связанных с распоряжением собственной землей и надлежащем оформлении документации на нее.

    В каждом городе в 2021 году действует свой свод положений и правил о порядке распоряжения недвижимым имуществом согласно с предназначением территории. Данный свод создается муниципалитетом и утверждается его главой с учетом конкретной ситуации на той или иной территории. Юридическую силу документ обретает после его опубликования в местных средствах массовой информации и является руководством к действиям, потребность в которых возникает у собственников.

    Понятие землепользования и застройки

    Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – сводный основополагающий документ градостроительного зонирования, созданный, утвержденный и реализуемый в рамках местных регламентов. Правила землепользования и застройки делят на зоны рассматриваемую территорию. К отличительным чертам градостроительных регламентов относят необходимость проведения слушаний его положений накануне утверждения.

    Данный документ призван решить несколько задач по регулированию порядка эксплуатации и управления землейтерритории. Статья 30 ГК РФ основным предназначением Правил землепользования и застройкиопределяет:

    1. Создать предпосылки стабильного развития города/населенного пункта с соблюдением требований поокружающей среде и культурном наследии.
    2. Регулировать планировку в рамках населенного пункта.
    3. Выступать гарантом прав владельцев земельных участков среди граждан и организаций, обеспечивать соблюдение их интересов при возведении объектов.
    4. Создать благоприятную среду для финансовых вложений, включая право определить способ наиболее эффективногораспоряжения.

    Порядок утверждения

    В процессе составления свода правил землепользования и застройки, предваряя утверждение местными властями, проводят общественные слушания и голосование с целью выявить проблемные вопросы, интересующие граждан населенного пункта относительно зонирования его территории. Период слушаний и голосования длится в пределах 2-4 месяцев, с обязательным присутствием собственников на рассматриваемой территории. За организацию слушаний отвечает специально созданная комиссия, являющаяся также разработчиком предварительного проекта ПЗЗ.

    Следующим этапом комиссия проводит доработку, учитывая высказанные пожелания, и направляет готовый вариант на утверждение главе муниципалитета. Граждане вправе оспорить утверждение Градостроительного кодекса в судебных инстанциях.

    Состав

    Каждый свод Правил землепользования и застройки включает в себя три раздела

    • Применение и изменение регламента;
    • Карта распределения территорий;
    • Действующие регламенты градостроительства.

    Применение

    В данном разделе ПЗЗ приводится информация, регулирующая следующие аспекты:

    1. Регулирование процесса землепользования;
    2. Смена вида использования;
    3. Меры по планировке;
    4. Порядок изменения положений ПЗЗ;
    5. Решение иных проблем относительно строительства.

    В первом разделе приводится информация, касающаяся того, как применяются положения и вносятся корректировки.

    Основные положения градостроительного регламента содержатся в остальных двух разделах. Именно в них дается объяснение, каким образом происходит распоряжение недвижимым имуществом на рассматриваемой территории.

    Во второй части Правила землепользования и застройки проводят деление земли согласно утвержденной карте зонирования в рамках населенного пункта.

    В 2021 году принято выделение зон на следующие группы:

    • Жилая мало- и средне-этажная застройка, многоэтажная застройка;
    • Создание деловой зоны;
    • Область расположения зон инфраструктуры и пр.

    Границы определенной зоны совпадают с пределами объектов, расположенных на ней (например, по границе участка, водного объекта, трассе). Это обеспечивает попадание конкретного землевладения в строго определенную зону.

    От данного определения зависит и порядок дальнейшей эксплуатации и распоряжения собственностью. Это означает, если владелец земли, относимой к деловой зоне с наличием на ней офисного здания, захочет создать парковку на приобретенном по соседству земельном участке, относимом к зоне частного сектора, ему потребуется получить разрешение на организацию территории для стоянки автомобилей, что оказывается невозможно ввиду отнесения купленного нового участка к территории частной жилой застройки.

    Таким образом, планируя дальнейшее обустройство приобретаемого участка земли, следует в обязательном порядке учитывать его закрепление за определенной территориальной зоной.

    К третьей части относится утвержденный градостроительный регламент со следующей информацией:

    1. Виды разрешенного использования.
    2. Установление предельного значения по объему недвижимости в выделенной зоне.
    3. Наличие ограничений в процессе использования.

    Все земли рассматриваемого населенного пункта могут быть отнесены к основным, условно-разрешенным и вспомогательным видам пользования.

    На практике в 2021 году при желании собственника изменить назначение и вид участка земли, следует учитывать действующие Правила землепользования и застройки (а именно, третью часть), выбирая любой из видов разрешенного использования в пределах территориального зонирования. Для смены вида использования, пишут соответствующее заявление в кадастровую палату. Данная процедура производится бесплатно и не потребует дополнительного согласования.

    Как внести коррективы в правила

    Внесение изменений производится при наличии разрешения от главы муниципалитета или сельского поселения. Положительное решение принимается на основании направленных в госорганы писем при условии:

    • Несоответствия правил населенного пункта другим, принятым ранее, регламентам, имеющим больший вес.
    • Выдвижения и установлении новых границ зоны.
    • Внесения изменений в действующий регламент.
    • Нерационального использования и владения согласно ПЗЗ.

    Вспомогательный вид использования в 2021 году закрепляется путем подачи обращения в местную администрацию с проведением общего собрания собственников построек и наделов, расположенных по соседству, интересы которых могут затронуты в результате принятия положительного решения. Следует учитывать, что расходы на организацию и проведение мероприятия полностью лежат на инициаторе внесения изменений.

    Генплан

    Правила землепользования и застройки имеют схожее назначение с принятым генеральным планом. Основным назначение генплана территории является обеспечение оптимального планирования мер по развитию в пределах данного населенного пункта.

    Градостроительный план чаще рассматривается как более значимый документ, регулирующий правила развития территорий, нежели ПЗЗ.

    Каждый из регионов РФ самостоятельно занимается установлением собственных правил с учетом особенностей территорий. В конце 2017 года прошли публичные слушания Правил землепользования и застройки в Московском регионе. Предметом обсуждений стала застройка земли, условий и назначения объектов строительства с учетом принадлежности той или иной зоне, допустимых пределов плотности, высоты возводимых объектов, тенденций развития конкретных территорий. После публичных слушаний граждане вправе выразить свои замечания и предложить меры по устранению недостатков через подачу обращений в территориальные комиссии. Разработка и утверждение ПЗЗ способствуют созданию максимального комфорта муниципального пространства, ограждая от хаотичной застройки и прочих неудобств.

    Градостроительные документы ПЗЗ — что это и для чего они утверждаются?

    Использование земельного фонда должно осуществляться с учетом действующих нормативных актов. К землям, расположенных в черте поселений, предъявляются особые требования. Их границы, степень застройки, зонирование, назначение строго регламентированы.

    Одним из документов, необходимых для решения этих вопросов являются Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Подробнее о ПЗЗ, о том, что это такое и для чего требуется, расскажем далее.

    ПЗЗ — что это за документы? Законодательство

    Что такое ПЗЗ земельного участка и для чего оно предназначено?

    ПЗЗ — что это такое в строительстве, какова расшифровка? Понятие ПЗЗ появилось в законодательстве страны с принятием Градостроительного кодекса (ГРК РФ). В первых статьях кодекса раскрывается их понятие.

    По ГРК РФ ПЗЗ является документом градостроительного зонирования. Им устанавливаются градостроительные регламенты, территориальные зоны, а также порядок их применения и изменения.

    Иными словами, в этом документе вся земля в пределах города разделяется на зоны, которые должны использоваться определенным образом.

    Разрабатываются и принимаются такие документы актами муниципальных органов. Поэтому для каждого муниципального образования эти правила будут разными, учитывая особенности местности, условия и планы развития данного населенного пункта.

    Следовательно, общие положения о ПЗЗ содержатся в ГРК РФ. А правила для конкретного поселения должны утверждаться местными властями.

    Для чего нужны ПЗЗ?

    Из положений ГРК РФ следует, что этот документ является очень важным и нужным. И в статье 30 указанного кодекса прямо прописываются цели его принятия.

    Они принимаются с целью обеспечения условий для:

    • планирования и развития территорий городов (иных муниципальных образований);
    • привлечения инвесторов для их развития;
    • охраны объектов культурного наследия, окружающей среды;
    • защиты законных интересов правообладателей объектов капитального строительства, земельных участков, а также иных физических и юридических лиц.

    ПЗЗ состоит из нескольких частей. Это сам план и описательная часть. В нем имеется собственно карта (план), на котором вся земля поделена на отдельные зоны. Для каждой из них указаны правила использования, плотности и высоты застройки.

    Фактически этот план показывает, где и какие земли размещаются, каковы их границы, как их можно использовать, что на них разрешается строить.

    Почему это так важно? Благодаря таким планам жилые кварталы (зоны) стараются не размещать рядом с промышленными. А при застройке свободных участков соблюдаются определенные требования, не позволяющие возводить строения произвольно.

    Нарушение этих требований, например, в части слишком плотной или высотной застройки, может создавать некомфортные, даже небезопасные условия проживания на данной территории.

    Структура ПЗЗ

    Кратко о содержании Правил землепользования и застройки

    Правила представляют собой официальный документ, нормативный акт муниципальных властей.

    Он имеет текстовую часть, включающую градостроительные регламенты, а также порядок их применения, изменения. В нем также должна иметься карта, отображающая различные зоны конкретной территории.

    Отдельно прописывается содержание регламентов. Они должны указывать на:

    • разрешенные виды пользования участками, капитальными объектами;
    • устанавливаемые ограничения в их использовании;
    • предельные допустимые размеры участков, параметров строительства (реконструкции) различных объектов;
    • уровень обеспечения территории различной инфраструктурой.

    В чем отличия Генплана и ПЗЗ?

    Генеральные планы отнесены ГРК РФ к документам территориального планирования городов и поселений. В них посредством карт отображаются границы поселения, его зонирование, а также планируемого в будущем размещения различных объектов. Имеется в этом документе и текстовая часть.

    Однако Генплан не содержит никаких градостроительных регламентов, соответственно не регулирует вопросы разрешенной застройки.

    В этом плане отображаются функциональные зоны поселений. Фактически он создается на перспективу, обозначая основные направления развития территории конкретного города (поселения).

    ПЗЗ же больше отражают текущее состояние конкретной территории. В них более подробно описываются что, где и как размещается, что и в каких объемах можно строить.

    Их карты детальнее отображают зонирование территории. Кроме того, ПЗЗ содержат регламенты градостроения. По своей сути они являются актом местного органа, утверждаются постановлениями организаций муниципальной власти, публикуются в официальных СМИ.

    ППЗ или Генплан — что первично?

    Какие проблемы возникают при разработке Правил землепользования и застройки

    По своему содержанию ПЗЗ и Генплан схожи, включают и планы территорий, и текстовую часть для их описания. Именно поэтому нередко встает вопрос о том, а какой же документ основной и первоочередной.

    Логично и последовательно было бы предположить, что сначала принимаются планы развития территории на будущее (Генплан), а потом для их реализации утверждаются ПЗЗ.

    Фактически Генплан должен служить основной для разработки правил. И даже в самом ГРК РФ говорится о том, что подготовленный проект правил должен проверяться на соответствие имеющемуся Генплану.

    Однако далеко не во всех населенных пунктах происходит именно так. Да и многие Генпланы были разработаны уже давно, и совершенно не отвечают нынешним потребностям.

    Поэтому эти два документа могут даже противоречить в определенной степени друг другу. С другой стороны, если Генплана в каком-либо городе нет, то правила могут быть взять за основу для его составления. Именно из-за такой неразберихи споры о том, что первоначально до сих пор не прекращаются.

    Проблемы разработки ПЗЗ

    О важности принятия этого документа было сказано выше. Однако в дополнение следует отметить, что важно не просто его принять, но правильно составить. Если правила составлены некорректно, это может создать определенные трудности для различных субъектов земельных и иных имущественных отношений.

    К примеру, они могут затронуть интересы различных строительных компаний, являющихся крупными застройщиками в жилой сфере. Если назначение выделенного под строительство участка меняется, то они несут значительные убытки. Принятие ПЗЗ является достаточно непросто процедурой.

    Сначала должен быть разработан проект. Эта работа поручается специальным комиссиям. При этом решение о подготовке плана и создании комиссии должны быть обнародованы.

    Затем подготовленный проект передается мэру (главе муниципального образования). А он должен принять решение об организации публичных слушаний по нему. По их результатам проекты могут быть направлены на утверждение или доработку.

    Учитывая тот путь, который приходится пройти проекту до утверждения, с его принятием зачастую возникает немало сложностей.

    Появлению в городе ПЗЗ могут препятствовать несогласованность различных должностных лиц и органов, недовольство планом на публичных слушаниях. При этом это недовольство во многих случаях вполне обоснованно.

    Организации, которым поручается составление проектов, нередко допускают в них ошибки. Найти хорошего специалиста для такой работы бывает непросто.

    Порой наличие ошибок обуславливается не только уровнем профессионализма, но и отсутствием градостроительной документации. В отсутствие Генплана в работе с утвержденными правилами могут возникнуть проблемы.

    Если впоследствии он будет принят, то, возможно, придется вносить изменения и в ПЗЗ. Что на практике происходит далеко не сразу. Именно в таких ситуациях часто возникают несоответствия в этих документах.

    Кому нужны ПЗЗ?

    Для чего нужны Правила землепользования и застройки?

    Коротко отвечая на это вопрос можно сказать, что эти правила важны для всех лиц, проживающих в конкретном населенном пункте.

    Ведь одной из целей их принятия является охрана среды обитания человека, природных и культурных объектов, прав землепользователей и иных проживающих, работающих в этой местности лиц.

    Если бы их не было, то, к примеру, промышленные производства размещались бы рядом с густозаселенными жилыми зонами. А это напрямую сказалось бы на качестве их жизни, безопасности и здоровья.

    Застройщик, руководствуясь правилами, понимает, какого рода постройки он может возводить на конкретных участках земли. Следовательно, он сможет составлять проекты застройки и привлекать инвесторов.

    Власти города посредством правил получают возможность упорядочить все вопросы обустройства территории, использования земель своего поселения (города).

    ПЗЗ также служат основой для достижения предусмотренных Генпланом преобразований в различных населенных пунктах. Так или иначе, этот документ охватывает интересы всех жителей конкретного города. Поэтому крайне важно принимать его в полном соответствии с законами страны, а также интересами населения регулируемых территорий.

    Является ли ПЗЗ окончательным документом?

    Иногда возникает вопрос о том, являются ли утвержденные правила постоянными. Отражает ли документ конечное положение вещей или может меняться.

    Любые имущественные, в том числе и земельные, отношения имеют обыкновение изменяться. Также не остаются неизменными и потребности, и планы развития различных территорий. Именно поэтому правила не являются статичным документом.

    Еще на стадии разработки проекта они могут дорабатываться и изменяться. Они могут изменяться и после утверждения в зависимости от имеющихся или появляющихся вновь обстоятельств.

    Особенно это актуально, кода они были приняты ранее Генплана. Его позднее принятие может вызвать необходимость внесения корректив и в существующие правила.

    Следует иметь в виду, что правила открыты и доступны для изучения всеми. После утверждения они должны быть опубликованы.

    У любых физических, а также юридических лиц имеется возможность оспаривать решение, которым они были приняты.

    О Правилах землепользования и застройки известно далеко не всем. Однако они представляют важность для всех жителей каждого города (поселения).

    Их принятие обеспечивает комфортную и безопасную среду обитания, интересы землепользователей, застройщиков, властей и обычных жителей города. Хорошо проработанные и верно составленные правила смогут стать основой для нормального развития и даже улучшения жизни муниципальных образований.

    О том как искать Правила землепользования и застройки через систему ФГИС вы можете узнать, посмотрев видео:

    Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)

    Дата публикации: 25.05.2020

    Правила землепользования и застройки (сокращенно – ПЗЗ) – документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

    Определение

    Под правилами землепользования и застройки понимается в том числе и градостроительный регламент, определяющий принципы ведения строительства на определенной территории, а также предельные нормы строительства и размещения объектов.

    Необходимость и основные требования к содержанию ПЗЗ определяются Градостроительным кодексом. Документ был принят 29 декабря 2004 года после подписания №190-ФЗ. Актуальная на сегодня редакция утверждена 24 апреля текущего года.

    Непосредственно ПЗЗ отведена статья 30 ГрК РФ. В ней подробно описываются цели разработки документа, необходимая для включения информация и порядок внесения изменений.

    Разработкой правил занимаются органы местного самоуправления, что выступает требованием №131-ФЗ, утвержденного 6 октября 2003 года. Федеральный закон определяет принципы функционирования органов местного самоуправления в России. Ответственность за составление ПЗЗ установлена статьей 14 №131-ФЗ. Порядок разработки документа также определяется местными органами власти. В качестве примера – ПЗЗ города Москвы размещены на официальном портале Мэра столицы и находятся в свободном доступе.

    Что входит в состав документа?

    Стандартная структура ПЗЗ включает в себя две части.

    1. Общая. Определяет требования землепользования в соответствии с положениями ГрК РФ, предельные параметры строительства, установление градостроительных регламентов для каждой территориальной зоны.
    2. Территориальная. Содержит карты административно-территориальных образований, на которых указывается зонирование территории с четким расположением границ территориальных зон.

    Правовой характер ПЗЗ состоит в действии документа на территории определенного поселения – городского или сельского. Правила являются обязательными к исполнению всеми субъектами права, включая:

    • государственные органы власти;
    • контролирующие инстанции;
    • застройщиков и заказчиков;
    • проектные и подрядные организации.

    Положения ПЗЗ используются для урегулирования конфликтных ситуаций – как в досудебном порядке, так и в суде. Правила имеют приоритет по сравнению с другими видами градостроительных и землеустроительных документов, включая генплан территории.

    Порядок принятия

    Разработка и принятие правил выполняются для решения нескольких задач:

    • создание предпосылок для дальнейшего развития города, поселка или села;
    • формирование и сохранение благоприятных условий для проживания граждан;
    • привлечение финансовых ресурсов – бюджетных и частных – с целью реализации на территории поселения инвестиционных проектов;
    • соблюдение баланса интересов жителей и хозяйствующих субъектов, работающих в населенном пункте.

    Процедура разработки и утверждения правил землепользования и застройки разрабатывается местными органами власти. Стандартный порядок действий выглядит следующим образом:

    • принятие решение о разработке ПЗЗ на весь населенный пункт или отдельный участок (в первом случае обязательным условием становится наличие утвержденного генплана);
    • формирование комиссии для исполнения принятого решения;
    • разработка документа;
    • согласование с заинтересованными ведомствами (муниципалитет, орган охраны культурного наследия и памятников, Росавиация и т.д.);
    • публичные слушания. Самый важный и с организационной точки зрения сложный этап разработки правил. Предполагает четкое выполнение требований ГрК и №131-ФЗ;
    • рассмотрение итогов публичных слушаний. Завершается внесением в текст и графическую часть правил необходимых изменений;
    • утверждение документа. Происходит соответствующим решением главы муниципалитета. Итоговый вариант ПЗЗ направляется в Росреестр для внесения содержащейся в нем информации в федеральную базу данных.

    Как внести изменения?

    Процедура внесения изменений в действующие ПЗЗ несколько отличается от описанной. Инициатором мероприятия может стать любое заинтересованное лицо при наличии оснований, предусмотренных частью 3 статьи 33 ГрК РФ. В большинстве случаев речь идет о неэффективности правил, утвержденных ранее.

    Порядок внесения изменений в ПЗЗ предполагает осуществление следующих действий:

    • направление предложения о поправках в правила в комиссию, созданную муниципалитетом для разработки документа;
    • подготовка членами комиссии заключения о целесообразности изменений действующих правил;
    • принятие главой муниципалитета на основании заключения комиссии решения об отклонении или внесении предложенных изменений;
    • при положительном решении — подготовка проекта корректировок в ПЗЗ;
    • согласование нового варианта правил с заинтересованными и контролирующими органами;
    • публичные слушания или обсуждения запланированных поправок;
    • рассмотрение итогов слушаний или обсуждения;
    • принятие решения об отклонении или внесении изменений в ПЗЗ. Осуществляется представительным органом муниципалитета.

    Для города Москвы регламент по внесению изменений в ПЗЗ прописан в отдельном постановлении Правительства Москвы №457-ПП от 17.05.2018

    Не трудно заметить сложность описанной процедуры – как юридическую, так и организационную. Поэтому внесением изменений в ПЗЗ занимаются не непосредственные инициаторы мероприятия – застройщики, инвесторы или проектировщики, а специализированные организации, которые занимаются оказанием кадастровых, юридических и других подобных услуг.

    Такой подход гарантирует не только успешное завершение мероприятия, но и оперативность его проведения при разумном уровне сопутствующих финансовых расходов.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector