Piteryust.ru

Юридическая консультация онлайн
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Имеет ли полномочия местная администрация признать многоквартирный дом домом блокированной застройки?

Имеет ли полномочия местная администрация признать многоквартирный дом домом блокированной застройки?

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 27 апреля 2020 г. N 14-05253/20 О возможности постановки на государственный кадастровый учет блока жилого дома блокированной застройки

В Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии в связи с письмом Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 09.04.2020 N 03-05-04-01/28129 рассмотрено обращение ФНС России от 08.04.2020 N БС-4-21/5941@, в связи с чем сообщаем.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК) жилыми домами блокированной застройки признаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет обитую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК) к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

На основании части 2 статьи 16 ЖК жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Часть 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) определяет государственный кадастровый учет недвижимого имущества как внесение в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН) сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных Законом N 218-ФЗ сведений об объектах недвижимости.

При внесении в ЕГРН сведений о здании в реестре объектов недвижимости ЕГРН в качестве дополнительных сведений указывается в том числе назначение здания — нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение, садовый дом.

Исходя из положений Закона N 218-ФЗ (пункт 4 части 3, пункт 3 части 5 статьи 14), сведения о части объекта недвижимости вносятся в ЕГРН в целях определения пределов действия устанавливаемого ограничения прав или обременения объекта недвижимости.

Учитывая пункт 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», часть жилого дома представляет собой помещение (совокупность помещений — комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной (неотъемлемой) частью здания; отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового, не наделяет его признаками отдельно стоящего здания и не дает оснований для осуществления его государственного кадастрового учета и государственной регистрации права в силу части 7 статьи 41 Закона N 218-ФЗ, которой установлен запрет на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства).

Также необходимо учитывать, что действующим законодательством не предусмотрено предоставление земельных участков для размещения частей здания.

Согласно пункту 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной и отвечает требованиям части 2 статьи 49 ГрК, предъявляемым к блокам в жилых домах блокированной застройки. Кроме того, судом отмечено, что в рассматриваемом случае части жилого дома должны являться самостоятельными изолированными объектами, которые предназначены для проживания и не имеют вспомогательных помещений общего пользования. При таких обстоятельствах части (блоки) жилого дома могут быть поставлены на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

Принимая во внимание изложенное, блок жилого дома блокированной застройки может быть поставлен на государственный кадастровый учет и (или) права на него могут быть зарегистрированы как на здание с назначением «жилое» (с соответствующим наименованием, в частности, «жилой дом блокированной застройки», «блок жилого дома блокированной застройки»), при условии, что вид разрешенного использования земельного участка предусматривает возможность размещения на нем (эксплуатации) такого жилого дома, если такой дом не строился как многоквартирный, в котором расположены и учтены в ЕГРН квартиры.

Также сообщаем, что Минстроем России, как уполномоченным органом в сфере строительства и жилищной политики, ведется работа по законодательному определению понятий «многоквартирный дом», «жилой дом блокированной застройки», а также порядку приведения в соответствие с требованиями действующего законодательства вида, назначения, разрешённого использования таких объектов недвижимости, в том числе земельных участков, на которых они расположены. (По имеющимся сведениям, в настоящее время законопроект дорабатывается в Правительстве Российской Федерации.)

В частности, проектом федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Градостроительный кодекс Российской Федерации (в части определения понятий «многоквартирный дом» и «жилой дом блокированной застройки»)» (далее — законопроект) вводится понятие жилого дома блокированной застройки — жилого дома, имеющего общую (общие) без проемов стену (стены) или примыкающую (примыкающие) стену (стены) с соседним жилым домом (соседними жилыми домами), не имеющих общих помещений (в том числе расположенных над или под ними), а также общих лестниц, лифтов, коридоров, и каждый из которых расположен на земельном участке, образованном для размещения этого жилого дома, и имеет непосредственный выход на указанный земельный участок.

Кроме того, предлагается с даты вступления проектируемых положений в силу жилое помещение, соответствующее указанным выше признакам, признать жилым домом блокированной застройки без каких-либо дополнительных процедур и согласований, то есть в силу прямого указания закона.

Начальник Управления методического
обеспечения и анализа в сфере
регистрации прав и кадастрового учета
Ю.В. Куницына

Обзор документа

Росреестр разъяснил, что блок жилого дома блокированной застройки может быть поставлен на кадастровый учет и (или) права на него могут быть зарегистрированы как на здание с назначением «жилое» (например, с наименованием «жилой дом блокированной застройки», «блок жилого дома блокированной застройки»). Условия — вид разрешенного использования земельного участка предусматривает возможность размещения на нем такого дома; дом не строился как многоквартирный, в котором расположены и учтены в ЕГРН квартиры.

Росреестра от 03.04.2017 N 14-04075-ГЕ/17 (вместе с Минэкономразвития России от 14.03.2017 N Д23и-1328 «О жилых домах блокированной застройки»)

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

от 3 апреля 2017 г. N 14-04075-ГЕ/17

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и возможного учета в работе копию письма Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 14.03.2017 N Д23и-1328.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 14 марта 2017 г. N Д23и-1328

О ЖИЛЫХ ДОМАХ БЛОКИРОВАННОЙ ЗАСТРОЙКИ

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение о порядке формирования земельного участка под жилым домом блокированной застройки, а также по вопросу подготовки технического плана для такого дома и в части установленной компетенции сообщает.

Согласно пункту 12.4 Типового регламента внутренней организации федеральных органов исполнительной власти, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 июля 2005 г. N 452, разъяснение законодательства Российской Федерации, практики его применения, а также толкование норм, терминов и понятий осуществляются федеральными органами исполнительной власти в случаях, если на них возложена соответствующая обязанность.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации в данной части.

В этой связи полагаем возможным отметить следующее.

1. В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Вместе с тем в соответствии с частью 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Таким образом, определение жилого дома блокированной застройки не в полной мере соотносится с определением жилого дома, закрепленным в Жилищном кодексе.

В этой связи, в настоящее время Минстроем России проводятся комплексные мероприятия по разработке проектов нормативных правовых актов, в том числе определяющих понятия «многоквартирный дом», «жилой дом блокированной застройки», «жилой блок».

2. В отношении образования земельных участков, занятых блоками жилого дома блокированной застройки, отмечаем, что согласно определению, содержащемуся в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса, каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования.

3. В соответствии с частью 10.1 статьи 55 Градостроительного кодекса обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

По информации, представленной Росреестром письмом от 6 марта 2017 г. N 14-02689-ГЕ/17 (копия прилагается), с учетом Свода правил «СП 55.13330.2011. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001», введенных в действие с 20 мая 2011 г. приказом Минрегиона России от 27 декабря 2010 г. N 789, при вводе жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию, постановка на государственный кадастровый учет каждого блока в таком доме осуществляется в качестве отдельного здания с назначением «жилое».

Кроме того, по мнению Росреестра, количество технических планов, подготовленных в отношении блоков жилого дома блокированной застройки, должно быть равным количеству таких блоков. При этом необходимо, чтобы количество земельных участков соответствовало количеству блоков, сведения о которых будут содержаться в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.

Таким образом, при постановке на государственный кадастровый учет блоков в жилом доме блокированной застройки, разрешение на ввод указанного дома в эксплуатацию, а также технические планы, оформленные в отношении каждого блока в отдельности, будут являться основанием для такого учета.

Дополнительно отмечаем, что в соответствии с пунктом 1 Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. N 1038, Минстрой России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства и градостроительства (за исключением территориального планирования), а также в сфере жилищной политики.

Имеет ли полномочия местная администрация признать многоквартирный дом домом блокированной застройки?

Жилой дом блокированной застройки — жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (пункт 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ).

При определенных условиях жилой дом (объект индивидуального жилищного строительства) может быть признан жилым домом блокированной застройки.
Для этого рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Определите наличие оснований для признания жилого дома домом блокированной застройки
Жилой дом (объект ИЖС) может быть признан в судебном порядке жилым домом блокированной застройки при одновременном наличии определенных признаков. В частности, если:

— имеет не более трех этажей;
— состоит из нескольких блоков, число которых не превышает 10;
— имеет выход на территорию общего пользования;

  • каждый блок такого дома:

— предназначен для проживания одной семьи;
— имеет общую стену (стены) без проемов с соседним блоком (блоками);
— имеет самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям;
— не имеет общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками;
— расположен на отдельном земельном участке, сформированном для его использования;

  • разрешенное использование земельного участка допускает размещение на нем жилых домов блокированной застройки.

Шаг 2. Подготовьте исковое заявление
В исковом заявлении следует указать, в частности:

  1. наименование суда, в который подается иск;
  2. сведения об истце: ваши Ф.И.О. (отчество — при наличии), место жительства, а также по желанию — контактный телефон и адрес электронной почты;
  3. сведения об ответчике: для граждан — Ф.И.О. и место жительства; для юридического лица — наименование и место нахождения (адрес). По желанию можно указать телефон и адрес электронной почты ответчика.

Как правило, ответчиком по данному иску выступает уполномоченный орган, осуществляющий деятельность по отнесению объектов недвижимости к тому или иному виду (например, администрация муниципального образования);

  1. информацию о том, в чем заключается нарушение ваших прав или законных интересов, обстоятельства, на которых вы основываете свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства;
  2. требование признать жилой дом жилым домом блокированной застройки.

Наряду с указанным требованием, в зависимости от ситуации, могут быть заявлены иные требования, например о прекращении права общей долевой собственности на жилой дом, выделе в натуре жилых помещений в жилом доме, признании права собственности на выделенные объекты;

  1. цену иска, которая определяется исходя из стоимости жилого дома, но не ниже его инвентаризационной оценки, а при отсутствии ее — не ниже оценки стоимости объекта по договору страхования;
  2. перечень прилагаемых к заявлению документов.

По общему правилу в качестве третьего лица привлекается Управление Росреестра (ст. ст. 34, 42, 43 ГПК РФ).
Исковое заявление необходимо распечатать и подписать. Вместо вас поставить подпись может ваш представитель, если полномочия на подписание заявления и подачу его в суд указаны в доверенности (ч. 4 ст. 131 ГПК РФ).
Исковое заявление можно также подать в электронном виде на официальном сайте суда при наличии технической возможности для этого в суде (ч. 1.1 ст. 3 ГПК РФ; ч. 4 ст. 12 Закона от 23.06.2016 N 220-ФЗ).
Шаг 3. Подготовьте необходимые документы
К исковому заявлению необходимо приложить, в частности (ст. 88, ст. 132 ГПК РФ; ч. 1 ст. 185 ГК РФ):

  • доверенность или иной документ, удостоверяющий полномочия представителя (при наличии представителя);
  • документы, подтверждающие обстоятельства, на которых вы основываете свои требования.
Читать еще:  Если недвижимость прекратила существовать: что с налогом на имущество?

Такими документами могут быть, в частности, документы, подтверждающие право собственности на жилой дом, выписка из ЕГРН об объекте недвижимости, технический план дома, заключение строительно-технической экспертизы о соответствии объекта признакам жилого дома блокированной застройки;

  • документ об уплате госпошлины, либо документ, подтверждающий право на получение льготы по ее уплате, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера госпошлины или об освобождении от ее уплаты.
  • уведомление о вручении или иной документ, подтверждающий направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, в том числе в случае подачи искового заявления в электронной форме.

Шаг 4. Подайте исковое заявление в суд и дождитесь его решения
Исковое заявление необходимо подать в районный суд по месту нахождения жилого дома (ст. 24, ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).
После вынесения решения суда нужно дождаться вступления его в законную силу по истечении месячного срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано (ч. 1 ст. 209, ч. 2 ст. 321 ГПК РФ).
В случае подачи апелляционной жалобы решение суда вступает в законную силу после рассмотрения ее судом, если обжалуемое решение не было отменено. Если решение суда первой инстанции было отменено или изменено и принято новое решение, оно вступает в законную силу немедленно (ч. 1 ст. 209 ГПК РФ).

Имеет ли полномочия местная администрация признать многоквартирный дом домом блокированной застройки?

  • А
  • А
  • А
Черногорский городской суд
Республики Хакасия
РАСПОРЯДОК РАБОТЫ СУДА
Понедельникс 8-30 до 17-30
Вторникс 8-30 до 17-30
Средас 8-30 до 17-30
Четвергс 8-30 до 17-30
Пятницас 8-30 до 16-15
СубботаВыходной
ВоскресеньеВыходной
Обеденный перерывс 12-00 до 12-45
ПРИЁМНАЯ СУДА
Тел. 2-24-79
Кабинет 105
Консультант Генцелева Ирина Владимировна
Секретарь суда Загрядская Алина Олеговна

Осуществляет прием исковых и других заявлений от граждан (физических лиц), в том числе представителей организаций (юридических лиц), общественных объединений, органов власти и органов местного самоуправления

Понедельникс 8-30 до 17-30
Вторникс 8-30 до 17-30
Средас 8-30 до 17-30
Четвергс 8-30 до 17-30
Пятницас 8-30 до 16-15

Иногородние посетители, посетители из сельской местности обслуживаются в день обращения.

Ермаковское сельское поселение

  • Глава поселения
  • Администрация
  • Совет депутатов
  • Контрольно-счетный орган

ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 07 июля 2020 г. № 64 Об утверждении Порядка определения статуса жилого дома блокированной застройки на территории муниципального образования Ермаковское сельское поселение

Наименование:ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 07 июля 2020 г. № 64 Об утверждении Порядка определения статуса жилого дома блокированной застройки на территории муниципального образования Ермаковское сельское поселение
Дата:07.07.2020

РЕСПУБЛИКА КРЫМ

ДЖАНКОЙСКИЙ РАЙОН

АДМИНИСТРАЦИЯ

ЕРМАКОВСКОГО СЕЛЬСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

07 июля 2020 г. № 64

с. Ермаково

Об утверждении Порядка определения статуса

жилого дома блокированной застройки

на территории муниципального образования

Ермаковское сельское поселение

Руководствуясь частями 2, 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ, пунктом 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ, Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», руководствуясь Уставом Ермаковского сельского поселения, администрация Ермаковского сельского поселения

ПОСТАНОВЛЯЕТ:

  1. Утвердить Порядок определения статуса жилого дома блокированной застройки на территории муниципального образования Ермаковское сельское поселение Джанкойского района Республики Крым (прилагается).
  1. Настоящее постановление подлежит официальному обнародованию на информационных стендах Ермаковского сельского поселения и на официальном сайте администрации Ермаковского сельского поселения в сети Интернет (ермаковскоесп.рф).
  1. Настоящее постановление вступает в силу с момента его официального обнародования.

Председатель Ермаковского сельского совета-

глава администрации

Ермаковского сельского поселения А.А.Баранова

к постановлению администрации

от 07.07.2020 №___64__

Порядок определения статуса жилого дома блокированной застройки

на территории муниципального образования Ермаковское сельское поселение Джанкойского района Республики Крым

  1. Общие положения

1.1. Настоящий порядок направлен на определение статуса жилого дома блокированной застройки, отличительных признаков домов блокированной застройки от многоквартирных жилых домов, индивидуальных жилых домов, действующий на территории муниципального образования Ермаковское сельское поселение Джанкойского района Республики Крым, в связи с отсутствием таковых в законодательстве.

1.2. Используемые термины и понятия:

жилой дом — индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

индивидуальный жилой дом – отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.

многоквартирный жилой дом — совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

под «жилыми домами блокированной застройки» понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеют общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход с данного земельного участка на территорию общего пользования.

— заявитель — физическое или юридическое лицо, являющееся собственником жилья.

  1. Признаки блокированного жилого дома

2.1. Жилой дом признается блокированным домом при наличии следующих отличительных признаков:

— состоит из нескольких блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи;

— количество этажей не более чем три (включая подземный этаж);

— имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседними блоками;

-расположен на отдельном земельном участке с выходом на земли общего пользования;

— отсутствуют помещения общего пользования;

— наличие автономного инженерного обеспечения.

2.2. В случае отсутствия автономного инженерного обеспечения в жилом доме, для признания его блокированным, по желанию собственников жилья, возможно проведение работ по инженерному переоборудованию жилого дома, за счет средств собственников жилья.

  1. Порядок подачи заявления о намерении изменения статуса жилого дома на жилой дом блокированной застройки

3.1. Заявители направляют в администрацию Ермаковского сельского поселения (далее – Администрация) заявление о намерении изменения статуса жилого дома и признанием его жилым домом блокированной застройки (форма заявления — приложение 1).

3.2. Заявление подается совместно от всех собственников жилого дома. От имени собственника может выступать уполномоченное собственником лицо, действующее по нотариально удостоверенной доверенности.

3.3. Заявление должно содержать:

— при обращении юридического лица: полное и сокращенное название юридического лица в соответствии с учредительными документами, ИНН, ОГРН юридический и почтовый адрес;

— при обращении физического лица: фамилию, имя, отчество, адрес места жительства гражданина;

— сведения о жилом доме, в отношении которого Заявитель просит изменить статус жилого дома.

3.4. К заявлению прилагаются:

— копия документов на право собственности на жилые помещения;

— технический паспорт жилого дома;

— топографическая съемка земельного участка масштаба 1:500, на котором расположен жилой дом (при наличии).

  1. Порядок подготовки документа об изменении статуса жилого дома

4.1. Администрация в месячный срок, с момента представления заявителями заявления и документов, указанных в подпункте 3.4 настоящего Порядка, рассматривает документы и подготавливает проект постановления об изменении статуса жилого дома на жилой дом блокированной застройки при наличии признаков блокированного дома, согласно подпункту 2.1 настоящего Порядка, с присвоением адреса каждому блоку. При необходимости, специалисты Администрации осуществляют выезд по адресу, указанному в заявлении по смене статуса жилого дома на предмет обследования строения. После выезда составляется акт обследования жилого дома с приложением фотоматериалов. Акт составляется в трех экземплярах (форма Акта осмотра – приложение 2).

4.2. В соответствии с постановлением главы администрации Ермаковского сельского поселения о признании дома блокированным, собственникам необходимо получить технический план на блокированный жилой дом, который готовит кадастровый инженер, внести изменение в Единый государственный реестр недвижимости и в БТИ, после чего провести государственную регистрацию права собственности на вновь возникшие (измененные) объекты недвижимости.

4.3. После проведения государственной регистрации права собственности на вновь возникшие (измененные) объекты недвижимости (блоки жилого дома) рекомендовать собственникам жилых блокированных домов, обратиться в администрацию Ермаковского сельского поселения с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельных участков, либо с заявлением о предоставлении земельных участков, на которых расположены такие блокированные дома.

4.4. Заявителю может быть отказано в изменении статуса жилого дома блокированной жилой застройки:

— в случае отсутствия признаков блокированного жилого дома, перечисленных в подпункте 2.1 настоящего Порядка;

— заявителем представлены не все документы, предусмотренные подпунктом 3.4 настоящего Порядка;

— жилой дом расположен на территории, сформированной под развитие застроенных территорий (документом территориального планирования зарезервирован для федеральных, региональных либо муниципальных нужд);

— земельный участок сформирован под многоквартирным жилым домом и поставлен на государственный кадастровый учет.

Кадастровая палата разъясняет о жилых домах блокированной застройки.

Жилищный фонд включает в себя несколько десятков видов объектов и неоднозначная трактовка некоторых определений создает сложности при определении типа строения. Кадастровая палата по Чувашской Республике, по многочисленным обращениям граждан, разъясняет о жилых домах блокированной застройки.

Блокированная застройка признается цельным строением с отдельными выходами для всех блоков, что не позволяет отнести такие дома к многоквартирным. Теоретически дома блокированной застройки относятся к многоквартирным, но выдел доли в составе общедомовой собственности невозможен. Фактически общедомовое имущество в таких зданиях отсутствует.

По определению Градостроительного Кодекса Российской Федерации жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящее из нескольких блоков однотипных зданий, имеющих общую стену. Главной особенностью строения признается отдельный выход на частную территорию. Проще говоря, жилой дом блокированной застройки это совокупность малоэтажных домов, возведенных в виде единого объекта.

Важнейшим критерием установления объекта как блокированной застройки становится факт отсутствия общедомовой собственности.

Согласно Градостроительному Кодексу Российской Федерации, каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования.

Такие нормы обуславливают особенности межевания участка под блокированную жилую застройку. Если объект располагается на земле, предназначенной для индивидуального строительства, то должны быть соблюдены требования к площади участка под отдельным блоком — не менее размера установленного Правилами землепользования и застройки соответствующего населенного пункта для земельного участка индивидуального жилищного строительства.

При проведении кадастровых работ по определению границ таких земельных участков признается одна из общих стен блоков, при этом раздел общего участка осуществляется по линии стены.

В соответствии с.ч. 10.1 ст. 55 Градостроительного кодекса обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технического плана объекта капитального строительства, подготовленного в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Количество технических планов, подготовленных в отношении блоков жилого дома блокированной застройки, должно быть равным количеству таких блоков, а количество земельных участков должно соответствовать количеству блоков, сведения о которых будут содержаться в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.

Что такое дома блокированной застройки?

Жилой дом блокированной застройки является относительно новым объектом строительства и представляет собой совокупность отдельных единиц — самостоятельных жилых блоков. Правовой статус такого сооружения характеризуется как наличием отдельного права собственности на составные единицы объекта, так и общими правилами пользования его имущества и придомовой территории.

Определение дома блокированной застройки регламентировано ст. 49 Градостроительного кодекса РФ. Дом блокированной застройки это единая совокупность жилых блоков, характеризующаяся следующими обязательными признаками:

  • этажность дома не должна превышать трех этажей;
  • общее количество блоков не может быть более 10 единиц;
  • каждый блок предназначен для заселения одной семьи;
  • блоки соединены общими стенами без проемов и проходов;
  • у каждого блока имеется самостоятельный выход на участок общего пользования.

По большинству основных параметров дома блокированной застройки напоминают многоквартирные дома, однако, имеют существенно отличие — у них отсутствует имущество общего пользования. Данное различие является главной проблемой, которая определяет правовой статус дома блокированной застройки.

Какие законы РФ регулируют права?

Определение условий получения разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию и использования его для заселения граждан регламентируются следующими нормативными актами:

  • Градостроительный кодекс РФ;
  • Жилищный кодекс РФ;
  • Федеральный закон № 218-ФЗ;
  • Федеральный закон № 161-ФЗ;
  • Земельный кодекс РФ;
  • подзаконные акты профильных министерств и ведомств, в части выделения участков земли под жилой дом блокированной застройки.

Большинство нормативных актов при регулировании правоотношений в сфере строительства таких объектов направлены на определение условий предоставления участков земли и регистрации прав собственников на долю в объекте.

В части признания дома домом блокированной застройки, по настоящее время, существуют правовые пробелы, которые возможно определить только с использованием судебной практики высших судов.

Правовой статус дома блокированной застройки

На протяжении долго времени блокированные дома были предметом дискуссии ввиду отсутствия детального регулирования их правового положения. Чтобы признать дом блокированной застройки приходилось обращаться в судебные учреждения, так как по общему правилу их приравнивали к многоквартирным домам.

Блокированные жилые дома располагаются на отдельном, обособленном и индивидуализированном участке земли, правом пользования которым обладают все собственники блоков такого дома.

Такая земля может быть выделена владельцем каждого блока в личную собственность, однако, на момент возведения единого объекта (дома) она составляла общий нераспределенный участок.

Понятие многоквартирного дома указывает на наличие не только общей придомовой территории, но и помещений общего пользования. Именно по этому признаку происходит разграничение правового статуса дома, состоящего из блоков.

Блокированная жилая застройка подразумевает возможность оформления прав частной собственности на участок под домом, тогда как жильцы многоквартирного дома такого права лишены и участвуют в долевой собственности на общее имущество и территорию земли у дома.

Признание дома домом блокированной застройки

Исходя из характеристик, официальное признание таких объектов домами блокированной застройки поможет собственникам блоков (квартир) оформить права на землю под домом и на прилегающей территории.

В отношении вновь возводимых сооружений такая проблема не возникает, так как подобный тип строений находит отражение в разрешительной проектной документации.

При выделении земли под застройку предусматривается, что владельцы каждого блока будут иметь возможность оформить право собственности на точно указанные участки. Для объектов, построенных в период существования СССР, или до принятия Градостроительного кодекса РФ, такая проблема заключалась именно в порядке признания двухквартирных домов домами блокированной застройки.

Чтобы узаконить права владельцев квартир и юридически признать дом блокированной застройки, судебная практика использовала различные способы разграничения их с многоквартирными домами.

Именно путем анализа судебной практики был определен эффективный метод разграничения двух однородных понятий домов.

Отдельная секция дома блокированной застройки:

  • не имеет единых внутридомовых систем предоставления коммунальных услуг (отопление, водоснабжение, электроснабжение и т. д.);
  • имеет общего оборудования за пределами жилого блока, необходимого для обслуживания двух независимых секций.

Таким образом, если объект является отдельно стоящим домом с количеством этажей не более трех, а каждая секция предназначена для размещения только одной семьи и не содержит элементов общедомового имущества, он признается домом блокированной застройки и рассматривается как самостоятельное строение с присвоением ему уникального идентификационного номера.

Разрешение на строительство

Блокированная застройка должна осуществляться на едином цельном участке земли, поэтому разрешительная документация на строительство должна выдаваться с учетом этого обстоятельства. Если несколькими владельцами участков принимается решение о возведении такого объекта. перед получением разрешения они должны объединить свои участки в единый целый.

Такое объединение происходит в результате выполнения земельно-кадастровых работ и находит отражение в виде межевого плана. Данный документ имеет право оформлять кадастровый инженер, который самостоятельно направляет его в кадастровую палату Росреестра.

После возведения дома и завершения работ полученное ранее разрешение на строительство дома блокированной застройки будет являться основанием для составления акта ввода в эксплуатацию.

После оформления документов на ввод дома, единый земельный участок подлежит разделу между отдельными собственниками блоков путем подготовки обособленных межевых планов.

При этом блокированный дом будет поставлен на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, а владельцы блоков получат права только на свою секцию.

В кадастровых сведениях каждая секция такого объекта будет указана вместе с частью единого участка земли, пропорционально площади занимаемого блока. Аналогичные данные будут содержаться в данных ЕГРН, выписку из которой сможет получить владелец каждой квартиры такого дома.

Управление домами блокированной застройки

Управление домом блокированного типа кардинальным образом отличается от аналогичного механизма управления многоквартирным домом. Отсутствие общего имущества у домов блокированной застройки устраняет требование о содержании единого объекта путем выбора одной из форм его управления.

Тем не менее, для упорядочения условий предоставления ряда коммунальных услуг или благоустройства единой придомовой территории, владельцы блоков имеют право заключить единый договор с обслуживающей компанией по правилам, схожим с выбором управляющих компаний.

Так как такое сооружение состоит из обособленных единиц, обслуживание дома может осуществляться по правилам эксплуатации частных жилых домов, когда каждый владелец принимает решение о необходимости ремонта своего блока.

Если требуется провести ремонт или реконструкцию общих строительных конструкций, будет необходимо получения согласия остальных владельцев смежных участков.

Управление общим земельным участком, если права на него не разграничены между жильцами секций, будет осуществляться по правилам общей совместной собственности. Наличие разграниченных прав также не исключает необходимость учитывать интересы соседей (например, при официальном оформлении различных обременений и сервитутов).

По каким критериям дом признаётся многоквартирным

Орган ГЖН отказывается внести изменения в реестр лицензий по заявлению управляющей организации по разным причинам, которые затем нередко оспариваются в суде. Рассказываем про дошедшее до ВС РФ дело, в котором рассматривался вопрос, прав ли орган ГЖН, считая двухквартирный дом жилым, а не многоквартирным.

В доме две и более квартиры с отдельными выходами

Дело № А70-15067/2019 дошло до Верховного суда РФ, и главным вопросом, который рассматривался во всех инстанциях, стало определение статуса дома – являлся он многоквартирным или индивидуальным жилым.

Началось с того, что в Тюмени администрация провела открытый конкурс по отбору управляющей организации для дома, в котором находятся всего две квартиры. Победившая в конкурсе управляющая компания подала в орган ГЖН заявление и пакет документов для включения дома в реестр лицензий области: копии протокола отбора и договора управления с собственниками.

По результатам рассмотрения заявления Госжилинспекция отказала компании во внесении изменений в реестр, сославшись на пп. «а» п. 5 приказа № 938/пр: УО в заявлении не указала адрес многоквартирного дома, не приложила копии протокола конкурсного отбора и договора управления. ГЖИ отметила, что все данные в документах касаются не МКД, а жилого дома, поскольку у квартир, согласно техдокументации, нет выхода в общие помещения, а оборудованы отдельные входы. Здание не может быть отнесено к многоквартирным домам.

Управляющая организация с такой позицией ГЖИ не согласилась и подала иск в суд с требованием признать отказ ведомства незаконным и обязать ГЖИ внести изменения в реестр лицензий.

Из квартир есть выходы в общие помещения или на общий земельный участок, где расположен дом

Определяющим в деле стало решение суда первой инстанции, которое устояло в апелляционном и кассационном судах, а также было подтверждено ВС РФ. Оно было основано на следующих нормах законодательства:

  1. Жилой дом – индивидуально-определённое здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).
  2. Многоквартирный дом – совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования (п. 6 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47). Также в МКД должны присутствовать элементы общего имущества собственников квартир.
  3. К элементам ОИ в многоквартирном доме относится в том числе земельный участок, на котором он расположен (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Суд учёл, что спорный объект расположен на земельном участке с единым кадастровым номером. Участок предусмотрен под многоквартирный дом. В акте осмотра здания указано наличие в нём двух квартир. Следовательно, это именно МКД, а не индивидуальный жилой дом, и администрация имела законное право провести открытый конкурс, а УО – в нём участвовать и заключить договор управления с собственниками. Судья удовлетворил иск компании.

У собственников квартир есть общедомовое имущество

ГЖИ подала апелляционную жалобу, указав, что земельный участок хоть и относится к общему имуществу МКД, но не является помещением общего пользования. Следовательно, наличие такого участка не может быть признаком того, что дом является многоквартирным. Жилое здание, состоящее из двух квартир с отдельными выходами на земельный участок без прямого доступа к помещениям общего пользования, не является многоквартирным. Спорный дом обладает признаками жилого дома блокированной застройки согласно ст. 49 ГрК РФ.

Апелляционный суд, повторив доводы своих коллег и полностью с ними согласившись, добавил также, что

  • Спорный дом признаётся многоквартирным ввиду наличия в нём общего имущества: единой крыши и единого цельного фасада, общего фундамента, одного земельного участка, внутридомовых инженерных коммуникаций по энергоснабжению.
  • Наличие общего имущества влечёт возможность управления им специализированной организацией.
  • В техническом паспорте дома указано наличие чердачных перекрытий, соответственно, в доме есть чердак, который является помещением, предназначенным для обслуживания более одной квартиры, и входит в состав общего имущества собственников помещений.

Апелляционный суд подтвердил правомерность признания дома многоквартирным и, следовательно, незаконность отказа органа ГЖН во внесении изменений в реестр лицензий согласно заявлению управляющей организации. Спор переместился в суд кассационной инстанции, который полностью согласился с предыдущими решениями. Верховный суд РФ, куда обратилась Госжилинспекция, отказался рассматривать жалобу, не найдя для этого оснований.

В итоге дом был признан многоквартирным, а орган ГЖН обязали внести изменения в реестр лицензий области согласно итогам открытого конкурса по отбору УО.

На заметку

Статус дома как многоквартирного важен для собственников и, как в данном случае, для муниципалитета и управляющей организации. Если дом многоквартирный, то встают вопросы о способе управления им, проведении текущего и капитального ремонта общего имущества, формировании фонда капремонта, признании дома аварийным и другие.

Как указали суды в рассмотренном деле, если у жилого здания с двумя и более квартирами есть общее имущество: крыша, чердак, подвал, земельный участок, коммуникации – то такое здание признаётся многоквартирным домом независимо от того, оборудованы ли квартиры выходами в общие помещения.

Имеет ли полномочия местная администрация признать многоквартирный дом домом блокированной застройки?

Дома совмещенного типа не всем приходятся по душе. У жильцов возникает множество проблем.

Расскажем, с чем могут столкнуться собственники дома блокированной постройки, как получают разрешения на строительство таких домов, и кто может управлять жильем.

Содержание статьи:

Что такое дом блокированной постройки и его примеры

Жилой дом блокированной застройки представляет собой совокупность малоэтажных жилых объектов, возведенных одним комплексом.

Суть понятия дома блокированной застройки прописывается в ч.2 п.2 ст. 49 Градостроительного кодекса. Там четко прописано, что дом блокированной постройки — это несколько жилых домов с 1-3 этажами, состоящих из нескольких блоков. Каждый блок предназначен для проживания одной семьи. Блоки имеют между собой общие стены. Как правило, блочный комплекс располагается на одном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Приведем примеры домов блокированной постройки.

Таковыми могут являться:

  1. Таунхаус. Эти строения располагаются за городом. У них небольшая площадь, могут быть несколько этажей, вертикальная планировка. Имеется отдельный вход для каждого собственника и личная территория.
  2. Виолетта. Это тоже таунхаус, но — элитного типа. В таких домах есть собственная терраса, гараж, веранда, обширная придомовая территория, на которой может размещаться открытый бассейн.
  3. Дуплекс. Обычно это два блочных дома, соединенных между собой одной стеной и крышей. Они могут быть двухэтажные — для двух собственников. Каждый этаж — это отдельная секция.
  4. Лейнхаус. Малые по площади жилые дома. В каждом блоке может быть построен гараж.
  5. Квадрохаус. Это 4 отдельных блока. Они будут связанны между собой, как и предыдущие постройки, общими стенами и крышей. У каждого владельца блока будет свой собственный вход, гараж, приусадебный участок.

Стоит отличать такие строения от многоквартирного малоэтажного здания, подробно описанного СНиП 2.08.01-89.

Теоретически, дома блочной застройки относятся к многоквартирным, однако полноценно считать их такими нельзя. Дело в том, что в них невозможно выделить долю в общедомовой собственности, которой нет. Общими здесь будут считаться только стены, соединяющие жилые блоки.

Особенности домов блокированной постройки

Дома блочной постройки могут иметь особые признаки:

  1. Отдельный блоков может быть от 2 до 10.
  2. Каждый жилой блок предназначен для одного собственника.
  3. У каждого блока свой отдельный вход.
  4. В каждом блоке собственные коммуникации.
  5. Может быть придомовая территория — как совместная, так и раздельная.
  6. Общей собственности нет. Отсутствуют помещения совместного пользования, например, лестничные клетки, чердаки, подвалы, хозпостройки, подъезды и т.п.

Блокированная постройка — это цельное строение, хоть оно и имеет изолированные входы к каждому из блоков.

Оформление разрешения на постройку дома блокированной застройки

Для того, чтобы узаконить постройку такого дома, необходимо получить разрешение на строительство.

Для этого нужно:

  1. Оформить документы на земельный участок, где будут располагаться жилые блоки-секции. Получите технический план, особенно это важно, если дом такого типа будет размещаться на нескольких участках земли. Перед постройкой придется их объединить в один. Без технического плана ввод дома в эксплуатацию будет невозможен.
  2. Оформить межевой план для исходного участка.
  3. Получить разрешение на строительство жилого помещения, конструктивно состоящего из отдельных блоков, в БТИ.

Дальше вы сможете сформировать каждый блок, как отдельный, блокированный объект недвижимости, построить его — и поставить на кадастровый учет с земельным участком.

Признание прав собственности на дом блокированной постройки

Чтобы признать жилую постройку домом блокированной застройки, необходимо подготовить документацию и обратиться с соответствующей просьбой в такие инстанции:

  1. БТИ или службу кадастра.
  2. Местную администрацию.
  3. Судебные органы.

Как правило, гражданин, первым делом, должен обратиться к техническим специалистам, чтобы они помогли оформить нужные бумаги. Если все будет в порядке, придется лично прийти в администрацию. Там дому должны присвоить номера, название улицы.

Если же есть проблемы с документами, то спор предстоит разрешать в суде, привлекая указанные инстанции. Кроме того, суд будет смотреть на то, как был решен вопрос в досудебном порядке.

Управление и право распоряжения домами блокированной застройки

Нормативно-правовой базы, регулирующей управление домами такой категории, нет. Дома блокированной постройки не попадают под тип многоквартирных, но они схожи с частными домовладениями. Поэтому управлять жилым блоком будет его владелец, как и нести полную ответственность за состояние жилья.

Например, проводить ремонт и обслуживать ремонт жилого блокированного дома будут его собственники. Если бы речь шла о многоквартирном доме, то на капремонт бы выделялись средства из общего бюджета, или бюджета региона (при аварийном совмещенном доме).

Заметьте, что дома совмещенной застройки представляют собой дом на несколько хозяев, где у каждого владельца есть права на отдельный блок и обособленный участок с индивидуальным выходом на него из части-дома и индивидуальным выходом с участка на местность общего использования.

Можно предложить соседям выбрать старшего по улице или управляющего, который будет решать общие вопросы.

Преимущества и недостатки домов блокированной застройки

Жилые дома блокированной застройки имеют такие преимущества:

  1. Они экономичны. Блоки имеют обычно малую площадь, что выгодно собственникам. Более того, экономия будет и для застройщика — на строительстве за счет общих стен, крыши и коммуникаций.
  2. Безопасны. В комплексе может постоянно кто-то находиться. Соседи смогут присмотреть за чужим участком или домом, когда хозяев будут отсутствовать.
  3. Небольшая территория для отдыха в пригородном районе.
  4. Возможность решать проблемы совместно с другими владельцами жилья.
  5. Снижены эксплуатационные затраты, так как не нужно тратиться на охрану, вывоз мусора и уборки территории. Вся сумма будет распределяться между жильцами.
  6. Неповторимый стиль и дизайн помещений. Обычно такие дома имеют особую планировку и дизайн, которые разрабатывают специалисты.

Помимо преимуществ у домов этой категории есть и недостатки:

  1. Ограниченное пространство. Жилая площадь, автостоянка, да и придомовая территория, как правило, скромна.
  2. Невозможность фасадных изменений блока. Стиль един для всех секций.
  3. Выход окон на соседскую территорию. Особенно часто это случается у владельцев квартир на верхних этажах.
  4. Вход к квартирам на верхних этажах осуществляется через индивидуальные лестницы, которые зачастую делаются открытыми. Это неудобно, нет своего крыльца.
  5. Если нет хороших отношений с соседями и есть разногласия, не будет возможности сделать совместного ремонта.

С правовой точки зрения, дома блокированной постройки не так уж и плохи.

Но, все же, перед покупкой обратитесь к нашим юристам. Они проверят всю документацию, выявят все недочеты и помогут вам решить, стоит ли приобретать блок в таком доме.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Как доказать УК, что в частном доме нет лифта и дворника?

Я живу в частном доме. Он закреплен за управляющей компанией. При этом договор с ней никто не заключал. УК требует оплачивать невероятные для частного дома расходы: лифт и услуги дворника. На претензии сотрудники отвечают, что у нас многоквартирный дом (у дома несколько собственников), поэтому мы обязаны за это платить.

Подскажите, пожалуйста, как законно расторгнуть отношения с управляющей компанией или хотя бы доказать, что лифта и дворника у нас нет?

Анастасия, вы в любом случае не должны оплачивать услуги, которые вам не оказывают. Так что можно вернуть уже внесенные платежи за лифт и дворника, исключить эти услуги из будущих квитанций и списать долги, если они есть. Для этого надо направить в управляющую компанию письменную претензию, а если не поможет, то идти в суд.

Интереснее то, что ваш дом считается многоквартирным, хотя выглядит как частный и в нем нет мест общего пользования, которые нужно убирать и обслуживать. Но чтобы это доказать, придется проводить строительно-техническую экспертизу и обращаться в местную администрацию или суд. К тому же, пока дом считается многоквартирным, формально вы должны согласовывать с соседями надстройку еще одного этажа или пристройку террасы, если вдруг захотите перемен.

Но даже в многоквартирном доме вы не обязаны сотрудничать с УК. Вы вправе собраться с соседями и выбрать другой способ управления домом, в том числе напрямую заключать договоры с водоканалом, энергосбытом, теплосетями и межрайгазом. Так вы не попадете в ситуацию, когда от вас требуют платы за отсутствующий лифт и невидимого дворника.

Почему частный дом стал многоквартирным

По закону многоквартирный дом — это дом, в котором несколько жилых помещений с выходами на общий земельный участок или в общие вспомогательные помещения типа лестничных клеток, коридоров, подвала и чердака. В МКД также общие стены и коммуникации, которые обслуживают больше одной квартиры.

Индивидуальный, или частный, жилой дом — это отдельно стоящий дом, предназначенный для проживания одной семьи.

Есть еще один вариант — дом блокированной застройки, который выглядит как частный, но по бумагам считается многоквартирным. Например, это дуплекс или таунхаус.

В законодательстве существует большой пробел в терминологии. Не получится найти даже точное определение многоквартирного дома, а с домами блокированной застройки все еще хуже. Например, жилой дом блокированной застройки может состоять как из квартир, так и из индивидуальных жилых домов блокированной застройки. В чем точное отличие квартиры от индивидуального жилого дома блокированной застройки, толком никто сказать не может. Росреестр только высказывает мнение о признаках, которые отличают их друг от друга. Но Росреестр — это не суд и не законодательный орган, поэтому его мнение носит рекомендательный характер.

В целом блокированная застройка — это несколько жилых помещений с отдельными входами, но общей стеной, у которых разные собственники. Это могут быть 10 отдельных жилых помещений с выходами на отдельные земельные участки. Скорее всего, ваш дом такой.

Проверьте техпаспорт: там написано, квартира у вас или индивидуальный жилой дом блокированной застройки.

Росреестр пояснил, что в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка блоки жилого дома блокированной застройки могут стоять на кадастровом учете и как квартиры, и как блоки жилого дома. Вообще, важно смотреть на вид разрешенного использования земли: на землях для ИЖС строить дома блокированной застройки нельзя. Если изначально земля предназначена для ИЖС, то блокированный дом на ней — это нарушение закона, и наоборот.

Возможно, ваш дом по ошибке учли как многоквартирный. Либо он на самом деле многоквартирный по своим характеристикам. Например, у вас с соседями общая система водоснабжения и общий чердак.

Если у вас нет общего чердака или подвала, дом полностью автономный от соседей и построен на землях для ИЖС, скорее всего, он не многоквартирный. Чтобы доказать это, можно обратиться в местную администрацию. Все собственники должны подписать заявление о смене статуса квартир на части жилого дома блокированной застройки. Для этого понадобятся такие документы:

  1. Техническое заключение эксперта о том, что у помещений дома нет общих коммуникаций или общей территории.
  2. Планы жилых помещений.
  3. Правоустанавливающие документы на жилые помещения.

На стоимость технической экспертизы влияют регион и общая площадь дома. Есть предложения и по 5000, и по 40 000 Р .

Если кто-то из собственников не согласен или администрация откажет, придется идти в районный суд с иском о признании вашего дома блоком дома блокированной застройки. Это требование неимущественного характера, поэтому госпошлина для вас составит 300 Р .

Росреестр переоформит статус жилья на основании решения администрации или суда.

Статус дома влияет на возможность его перестройки, поэтому люди и пытаются выяснять через суд, многоквартирный у них дом или частный.

Например, мужчина из Тульской области просил признать его часть двухквартирного дома индивидуальным жилым домом. Суд ему отказал: у квартир были общие чердак, подвал и коммуникации.

Женщина из Ивановской области просила признать ее квартиру жилым блоком дома блокированной застройки. Суд тоже ей отказал: у квартиры общие с квартирой соседки чердак, крыша, подвал и выгребная яма.

Как статус дома влияет на то, кто в нем распоряжается

В частном доме собственник все решает сам: как содержать дом в порядке и кому за это платить. Туда не придет управляющая компания с ненужными услугами.

А вот в многоквартирном доме считается, что собственники не могут так просто договориться по поводу общего имущества: как его использовать и заботиться о его состоянии. Поэтому по закону, чтобы что-то решить в МКД, собственникам квартир надо собраться и проголосовать, а весь процесс занести в протокол общего собрания. То же касается и выбора способа управления домом. Если собственники не решат, кто будет управлять домом, местная администрация закрепит его за управляющей компанией.

Похоже, что именно так произошло у вас: по документам дом многоквартирный, а способ управления вы с соседями не выбирали. Поэтому местная администрация провела конкурс среди УК и закрепила ваш дом за победителем.

Возможность и процедура реального раздела индивидуального жилого дома

В большинстве регионов нашей страны в существующей застройке немало индивидуальных жилых домов (далее «ИЖД»), которые принадлежат нескольким собственникам на праве долевой собственности. Однако каждая доля в таком ИЖД представляет собой отдельный жилой дом с отдельным входом, который имеет самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям.

Собственники указанных «долей-домов», как правило, стремятся выйти из отношений общей долевой собственности. Такие действия продиктованы желанием самостоятельно распоряжаться принадлежащей частью дома, в том числе отчуждать, сдавать в аренду, проводить работы по реконструкции и т.д. без получения разрешения соседей. Часть дома и земельного участка также представляет большую ценность для потенциальных покупателей и банка при заключении кредитных соглашений.

Выдел доли можно осуществить во внесудебном порядке, если собственники долей согласны с условиями выдела долей и отсутствует спор о границах земельного участка.

Реализовать такое желание позволяет и п. 1 ст. 252 ГК РФ, согласно которому имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Судебная практика подтверждает такую возможность для сособственников ИЖД. Смотри, например, решения Ленинского районного суда г. Воронежа № 2-6061/2016 от 28 ноября 2016 г., № 2-3040/2016 от 31 мая 2016 г.; решение Центрального районного суда г.Воронежа № 2-6293/2016 2 от 13 декабря 2016 г.; решение Левобережного районного суда г.Воронежа № 2-3163/2015 от 24 мая 2016 г.; решение Советского районного суда г.Воронежа № 2-1791/2016 от 24 ноября 2016 г.

Однако в настоящее время есть определенные сложности при разделе ИЖД в натуре. Как правило, по решению суда или в соответствии с условиями соглашения сособственников (при внесудебном порядке раздела ИЖД) в собственность лиц передаются квартиры или части жилого дома, состоящие из помещений, что является препятствием для кадастрового учета вновь образованных объектов и регистрации прав на них.

Согласно пункту 3 статьи 16 Жилищного кодекса РФ квартиры могут располагаться только в многоквартирном доме, который, в свою очередь, может располагаться на земельном участке, предусматривающем возможность размещения и эксплуатации многоквартирного дома.

Таким образом, помещения в ИЖД, поименованные в технических документах (техпаспорт, техплан) как «квартиры», являются препятствием для постановки на государственный кадастровый учет таких объектов, поскольку нарушают требования указанных выше норм.

В соответствии с частью 5 статьи 1, статьей 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», действующего ранее, государственный кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), сооружений, помещений (жилое помещение, нежилое помещение), объектов незавершенного строительства. Постановка такого объекта недвижимого имущества как части жилого дома не предусматривалась.

Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» введено положение, в соответствии с которым государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») не допускаются.

Следовательно, по действующему законодательству государственный кадастровый учет частей жилого дома, помещений в ИЖД и регистрация прав на них не представляются возможными.

В то же время выход из сложившейся ситуации имеется.

Градостроительный кодекс РФ выделяет такие объекты капитального строительства, как:

— ИЖД, под которыми понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей — не более трех, назначением — для проживания одной семьи;

— жилые дома блокированной застройки — это жилые дома высотой не более трех этажей, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

В этой связи, если жилой дом можно отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок такового соответствует признакам ИЖД и расположен на отдельном земельном участке, сформированном для его эксплуатации, постановка такого блока на государственный кадастровый учет может быть осуществлена в качестве жилого дома, представляющего собой часть здания — «жилого дома блокированной застройки».

Необходимо иметь в виду, что категория и вид разрешенного использования земельных участков, на которых могут создаваться ИЖД, многоквартирный дом и жилой дом блокированной застройки, должны предусматривать возможность размещения и эксплуатации соответствующего вида жилого помещения.

Таким образом, в настоящее время для выдела своей доли в ИЖД в натуре во внесудебном порядке необходимо:

— чтобы жилой дом соответствовал характеристикам жилого дома блокированной застройки, или же проводить реконструкцию дома с целью привести его в соответствие с требованиями действующего законодательства (ГрК РФ);

— признать ИЖД жилым домом блокированной застройки (сменить статус дома путем подачи заявления в отдел архитектуры и строительства администрации городского округа город Воронеж).

К заявлению необходимо приложить соответствующий пакет документов (документы, подтверждающие право собственности на дом, технический план ИЖД, согласие всех сособственников на изменение статуса ИЖД, выписка из ЕГРН об основных характеристиках на земельный участок и др.). В зависимости от того, когда создан дом и необходима ли реконструкция, потребуются также разрешение на строительство, проектная документация или декларация, технический паспорт. Кроме того, необходимо будет изменить вид разрешенного использования земельного участка.

Наиболее короткий путь будет пролегать через суд с иском к сособственникам о признании ИЖД блокированным домом, разделе ИЖД и земельного участка в натуре и признании за каждым из сособственников права собственности на здание в составе дома блокированной застройки или на блок жилого дома блокированной застройки. Судебная практика по данному вопросу уже достаточно обширна. Смотри, например, Решение Пушкинского городского суда Московской области № 2-1386/2017 от 22 марта 2017 г.; Решение Ивантеевского городского суда Московской области № 2-1065/2016 от 4 октября 2016 г.; Решение Советского районного суда Саратовской области № 2-338(1)/2016 от 20 сентября 2016 г.; Решение Бежицкого районного суда г.Брянска № 2-3304/2016 от 10 октября 2016 г.

Правила раздела жилого дома в настоящее время изменились. Если ИЖД соответствует требованиям, установленным ГрК РФ к жилым домам блокированной застройки, вопрос раздела дома может быть решен даже путем заключения мирового соглашения в суде.

Что называется домом блокированной застройки?

• жилой дом с количеством этажей не более чем три;

• состоит из блоков, количеством не более десяти; • каждый из блоков предназначен для проживания одной семьи, может иметь общие стены без проемов с соседними блоками;

• каждый из блоков расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Понятие блокированного жилого дома определено Градостроительным кодексом РФ (ст.49 ч.2).

Исходя из приведенного определения блокированный жилой дом по сути представляет собой квартиру с отдельным выходом на приквартирный участок. Указанное определение следует рассматривать в совокупности с видами блокированной жилой застройки, закрепленными в строительных нормах и правилах (СНиП), в частности в Своде правил строительных норм — СП 55.13330.2016 «Свод правил. Дома жилые одноквартирные» и СП 54.13330.2016 «Свод правил. Здания жилые многоквартирные».

Свод правил по строительству одноквартирного дома содержит практически идентичное определение с некоторыми дополнениями. Жилой блок должен быть автономным:

• иметь самостоятельные системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем.

• не иметь общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов;

• не иметь помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.

Следовательно, с позиции данного СП блокированный жилой дом может состоять только из блоков, пристроенных друг к другу, а не из блоков, расположенных друг над другом. Не предполагается также существование общего имущества с другими собственниками (соседями по блоку), в отличие от многоквартирного дома.

Особенности при первичной постановке на учет.

Письмо Минэкономразвития от 26.08.2016 № 14-07394/16 содержит следующие разъяснения:

Если здание можно отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок соответствует признакам индивидуального жилого дома и расположен на отдельном земельном участке, сформированном для его использования, постановка такого блока на государственный кадастровый учет может быть осуществлена в качестве отдельного здания с назначением «жилой дом» и наименованием «жилой дом блокированной застройки» или «блок жилого дома блокированной застройки».

Другое письмо Минэкономразвития от 14.03.2017 г. № Д 23и-1328 «О жилых домах блокированной застройки» информирует о необходимом количестве технических планов и земельных участков:

Количество технических планов, подготовленных в отношении блоков жилого дома блокированной застройки, должно быть равным количеству таких блоков. При этом необходимо, чтобы количество земельных участков соответствовало количеству блоков, сведения о которых будут содержаться в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.

Таким образом, при постановке на государственный кадастровый учет блоков в жилом доме блокированной застройки, разрешение на ввод указанного дома в эксплуатацию, а также технические планы, оформленные в отношении каждого блока в отдельности, будут являться основанием для такого учета, а земельный участок должен быть разделен под каждым блоком.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector